BAILLEUR DE FOUIDS POUR CAUTIONNEMENT

— V. Cautionnement.

BALANCE. — y. Bordereau de situation.

Âdministrateiin» lo, ii.

Affiches, IX.

AfiprobaKion, x3, x4-

Bani (à longues années on à vie), a, 3, x8, xg. — (biens niraBx),a, S, x6, xg; — (emphyléflÀiqoes), la, 169 xg; — (onlinaires,) 4 et SUIT., ig.

Cahier des chàrgtB, x8, xg.

CaucioBiMMeiiC, xg.

CompAoÈee, aa.

Gratmiate par eorps, 8.

Encbèret, x, 4, 6, xo.

Enquête, xg.

KvegialiesDeaty x4.

Hypothèque , 4 » ^* JustifioaUoDs de recettes, a4.

Modération de prix , 1, ao.

Notaires, 4, 7, i5.

Poursuites, aa et suif. Prix, I, 19.

Publicité, I, II.

Recffrur, 10, a3, a4, a5.

Résilialiou, ao.

Signature , g.

Tarif, i5.

Timbre, a4« Titres, a3.

'I. Sous lempire de la déclaration du 12 décembre 1698, (art. 12 et i3)y les baux des biens et revenus des hôpitaux ne pouvaient être faits que dans le bureau ordinaire de direction, aux enchères, et après plusieurs publications. Aucune diminution ne pouvait être accordée aux fermiers que par délibération du bureau ordinaire. Cette législation consacrait deux principes salutaires, les enchères et la publicité, auxquels les lois nouvelles ont ajouté un troisième, en exigeant l'approbation de lautorité tutélaire qui préside à l'administration des établissemens de bienfaisance.

2. Le décret des 5- 11 février 179I9 relatif aux baux à faire pour les établissemens publics, porte :

« Art. l**. Les corps, maisons, communautés et établissemens publics , tant eccléfiasttques que laïques, concédés, et auxquels l'administration de leurs bieni t été laissée provisoirement, ne pourront faire des baux pour une durée excédant neuf aimées, à peine de nullité. Tous ceux faits pour une plus longue durée , à compter du 9 novembre 1789, dans quelque forme quUls aient été passés, sont déclarés nuls et de nul effet.

c 2. Les baux autorisés par Tarticle ci-dessus, ne pourront, à peine de nullité, être passés qu*en présence d*un membre du directoire du district dans les lieux où se trouveront fixés lesdits établissemens, ou d*un membre du corps municipal, dans les lieux où il n*y aura pas d'administration de district. Les formalités prescrites par Fart. 13 du titre 11 du décret du 20 octobre, sanctionné le 5 novembre dernier, seront observées pour la passation desdits baux, aussi à peine de nullité.»

3. Les dispositions de ce décret ont éprouvé plusieurs modir fications ; mais la plus importante est relative à la durée des

baux. Ainsi^ FarJ:. i5 de la loi du i6 messidor an 7 a permis d affermer par baux à longues années ou à vie les maisons non affectées à Texploitation des biens ruraux : il est ainsi conçu :

« Les tient-fonds des hospices seront affermés de la manière prescrite par la loi.

« Les maisons non affectées à l'exploitation des biens ruraux pourront être affermées par baux à longues années ou à vie et aux enchères en séance puhlique après affiches. Les baux n'auront d'exécution qu'après l'approbation de Tautorilé chargée de sa surveillance immédiate. >

D'autre part, la loi du 25 mai i835 a permis détendre les baux des biens ruraux jusqu*à dix-huit années^ sans que les établissemens hospitaliers aient à observer d'autres formalités que celles prescrites pour les baux de 9 ans. L'on a reconnu que les baux de courte durée sont nuisibles aux progrès de l'agriculture ; que le fermier qui n'a en vue qu'une brève jouissance épuise la terre pour la rendre plus productive, et s'abstient d'améliorations dont il ne devrait pas recueillir le fruit. Déjà l'arrêté du 7 germinal avait autorisé les baux à longues années pour les biens ruraux ; mais, en exigeant l'autorisation du gouvernement pour tous ceux qui excédaient neuf ans, il en avait rendu Tusage moins fréquent. Aujourd'hui les baux de dix-huit ans sont considères comme dés baux ordinaires, et les hospices n'ont à ob^ server que les formalités prescrites pour ceux de neuf ans. Voici lé texte de la loi de i835 :

< Les communes, hospices et tous autres établissemens publics pourront affermer leurs biens ruraux pour dix-huit années et au-dessous , sans autres fomialltés que celles prescrites pour les baux de neuf années. >

4. Ces formalités ont été tracées par le décret du la août 1807, que nous allons transcrire en l'accompagnant de quelques réflexions :

« Art. !•'. A compter de la publication du présent décret, les baux à ferme des hospices et autres établissemens publics de bienfaisance ou d'instracUon publique, pour la durée ordinaire, seront faits aux enchères, par devant un naiaÊn qui sera désigné par le préfet du département, et le droit d'hypothèque sur tous les biens* du preneur y sera stipulé par la désignation , conformément au Code civil. »

5* La formalité des enchères pour la passation des baux de établissemens de bienfaisance est prescrite en termes absolus. Les administrateurs compromettraient leur responsabilité en voulant s'y soustraire. Le ministre seul pourrait prendre siir loi) dans des circonstances exceptionnelles et pour des motifs graves, d'autoriser une dérogation à cette règle générale. Les {préfets

BAUX. aaS

n*en auraient pas le droit. L'art. i5 de Tord, du 3i octobre 1821 leur donne bien la faculté de rendre exécutoires par leur approbation les délibérations des commissions administratives concernant l'administration des biens; mais cette disposition ne <loit s'entendre que des actes de gestion qui s'exécutent dans la limite des règlemens généraux, et non de ceux qui seraient en opposition s(vec les règles et les formes légales. L'instruction du 8 février 1823 avait, il est vrai, sur la question spéciale, établi lé contraire; mais cette doctrine était évidemment subversive des vrais principes d'administration, puisque l'art. i5 ainsi entendu aurait laissé aux préfets le droit de déroger à toutes les lois. Aussi le ministre de l'intérieur a-t-il abandonné cette jurisprudence, et s'est réservé le droit que l'instruction de i8a3 avait mal à propos reconnu aux préfets.

6. Quant à la forme des enchères, le décret n'ayant rien précisé sur ce point , nous pensons qu'il y a lieu de suivre, par analogie, celles prescrites pour l'adjudication des trai^aux et

yburniturès -par A* ord. du i4 nov. 1837. — f^ ces mots.

7. L'absence du notaire qui, aux termes de l'art. 1*' du décret du 12 août 1807, doit recevoir l'acte d'adjudication, vicieraitelle l'opération, en ce sens que le bail serait nul? Nous ne le pensons pas. L'article ne prescrivant pas l'intervention du notaire à peine de nullité^ il serait trop rigoureux, et d'ailleurs contraire aux principes d'annuler Facte dans ce cas. Seulement l'acte ne vaudrait que comme obligation sous seing privé, et n'emporterait pas voie parée et exécutoire, comme s'il eût été fait pardevant notaire. De plus, l'hypothèque qui y aurait été stipulée serait sans effet, attendu que l'art. 2127 du Code civil elige que l'hypothèque conventionnelle soit consentie par aete notarié.

Plus d'une fois , des administrations municipales où hospitalières ont essayé de faire prévaloir l'opinion contraire, en se fondant sur un avis du conseil d'état du 25 juillet 1807, approuvé le 12 août suivant, et qui porte:

« liCs baux précédemment passés aux enchères, soit devant les autorités administratives, soit devant les commissions des -hospices, étant faits en vertu des lois existantes, à l'observation desquelles ces établissemens sont sujets, et dans les formes presiMrites, emportent voie parée, sont exécutoires sur les propriétés mobilières, et donnent hypothèque sUrle^mmeubles; en coBsé-

quence, tous actes conservatoires ou exécutoires et toutes inscriptions, faits ou qui se feront en exécution desdits baux, doivent avoir leur effet contre les débiteurs des hospices ou toi|s

autres établissemens publics, comme si ces actes avaient été faits par-devant notaire. »

M. le baron Dupin, dans son Précis de V administration et de la comptabilité des revenus communaux publié en xSao, admet l'application générale de cet avis, et pense que les baux passés administrativement emportent toujours voie parée et hypothè-^ que.

jp'est là évidempeQt une erreur; il suffit pour s'en convaincra de remarquer les termes mêmes de l'avis qui n'a entendu statuer que pour les baux passés précédemment^ c'est-à-dire antérieurement au 12 août 1807, et dont l'intention est d'autant plus manifeste que, le même jour, le gouvernement émettait le décret qui fait intervenir les notaires dans les adjudications des baux des hospices. L'avis du 1% août 1807 n'était donc qu'une disposition transitoire , et le décret du même jour devenait la règle fixe et définitive.

Du reste, la jurisprudence est aujourd'hui fixée sur ce point* ht conseil d'état, par un avis du 22 décembre 1826, a reconnn que K }e maire qui procède à l'adjudication d'un bien appartcr liant à sa commune n'agit point comme fonctionnaire de l'ordi^ administratif pour diriger les enchères et prononcer l'adji^di* cation , mais conune représentant légal de la commupe ppfif copsenUr en son nom la location de l'immeuble; qu'enfin le notaire présent à l'adjudicatign n'y intervient pas simplemejat pour, assister le maire dans la rédaction d'un simple procès-verbal adn^inistralif, mais que, dans la circonstance, il procède ep qualité de notaire et en vertu des pouvoirs qui résultent de cette qualité à la. rédaction d'un contrat civil auquel sa présence et sa signature peuvent seules donner l'authenticité. » . Pi^.^n côté, la cour de cassation, par un arrêt du 3 jiiiUel 18 17 (i), rendu sous la présidence de M. Henrion de Pansejifi annulé l'inscription qui avait été prise en vertu d'un bail aux enchères fait par une commission administrative ^apsass^f^^çp de notaire, et (jians lequel aucune hypothèque n'avait été stipoléfl.

Plus récemijient 9 le. j4 juillet 1837, ^^ ^^^^ royale de liiii^*

• .U. I' j I I 1 ■ I ^l'" F ■ I M II ■ ■ ■' ■ ■■« I ■ . ■■^l . ■ ...1 ■ I. ■ I I ■ ■ H. 1.11

(t) (Hoflipieet dt.GceiH^la). .DtUlM^r xS. i . 4x1. .

BAUX. !à^i2

ges a consacré la mêjoie jurisprudence par les motifs suivans : « Attendu que le bail en vertu duquel commandemeht a été fait nest revêtu ni de la formule exécutoire ni d aucun commandement d*une autorité compétente; que les actes de la nature de celui qui fait Tobjet de Is^jèpntestation sont soumis aux règles ordinaires du droit civil pour tout ce qui peut avoir rapport à leur interprétation, leur effet, leur étendue et leurs limites ; — Attendu qu'en recevant cet acte le maire n a agi et n'a pu agir qu en sa qualité de mandataire et administrateur légal de$ biens de la commune, et nullement en qualité d'agent du gouvernement et délégataire de la puissance publique; qu'il était dès lors sans caractère pour lui imprimer force d'exécution parla voie parée...; — Attendu qu'on voudrait en vain se prévaloir des dispositions de l'art. i4> titre xi de la loi du 28 octobre 1790, qui dispense du ministère des notaires pour la réception de ces sortes d'actes, tout en leur imprimant le droit d'hypothèque et d'exécution par la voie parée, parce que cette loi n'est relative qu'aux baux des biens et propriétés déclarées nationales, pour lesquels des règles administratives spéciales étaient prescrites 9 que dès-lors cette disposition est inapplicable à l'espèce ; qull est si vrai que le bail des biens et revenus communaux passé ou re^u par un maire n'emporte aujourd'hui ni hypothèque ni exécution parée, que le législateur a pris soin d'ordonner, pour ceux de ces actes qui devraient avoir ce double effet, qu'ils fussent reçus par un notaire (décret du 12 août 1807 relativement aux baux des biens des hospices ; ordonnance du y octobre 1818 pour ceux des biens communaux); que par conséquent les baux des biens communaux qui ne peuvent être considérés que comme des actes de simple régie restent dans le droit commun et nont (Vautre effet que celui que peuvent produire les actes privés souscrits entre simples particuliers,,..'^ — casse et annule le commandement, etc. »

Cet arrêt, comme on le voit par les expressions que nous avons soulignées, décide aussi dans notre sens la question de savoir si les actes d'adjudication passés sans l'intervention des notaires ne valent pas au moins comme actes sous seings privés.

8. Indépendamment de l'hypothèque, les administrîabons hospitalières peuvent stipuler la contrainte par corps, mais cette stipulation doit aussi être expresse. — V. Contrainte par corps.

9. On a élevé la question de savoir s'il est indispensable pour

la validité de l'adjudication que l'enchërnseur qui se rend adjudicataire y appose sa signature. Pour Taffirmative, on invoquait Tarticle i4 de la loi du 25 ventôse an 1 1^ qui veut que les actes reçus par les notaires soient signés des parties, et Tarticle 68 qui prononce la nullité de ceux dans lesquels cette formalité n* a pas été ren\plie; et Ton faisait observer que la loi de Tan 1 1 n*avaitpas introduit un droit nouveau, mais des règles déjà prescrites par l'ordonnance d*Orléans de 1 56o, art. 84; par Tarrét de règlement du parlement de Paris de i Sjp, et par l'ordonnance de Blois de i56o, art. i65.

Pour la négative, on répondait que ce^oi'était pas dans la loi de l'an 1 1 sur le notariat, mais dans le décret spécial du 12 août 1807 qu'il fallait chercher les règles à suivre en pareil cas. Cette défense, opposée par Thospice de Yerneuilà l'adjudicataire du bail de ses biens, prévalut devant les tribunaux, et le bail fut maintenu malgré l'absence de la signature du fermier. Le jugement de première instance est ainsi motivé:

« Vu le décret du 12 août 1807, — Et attendu qu'il s'agit du bail d'une ferme appartenant à un hospice ; — Attendu, dans ce cas, que les règles tracées par la loi de ventôse an 11, ni celles tracées par le droit commun, ne sont applicables; — Attendu, en effet, que l'affermage et ses formes, dans ce cas, ne sont pas facultatifs, mais impératifs ; que cet affermage doit être fait sur un cahier de charges approuvé par le préfet, devant un notaire par lui désigné et qu'il ne produit encore son effet qu'après avoir été sanctionné ou approuvé par le préfet ; — qu'au respect des hospices, le préfet a donc l'autorité protectrice que les tribunaux exercent à l'égard des mineurs, des interdits, des femmes, des établissemens publics, etc.; d'où il suit que dans les limites de la délégation qu'il a reçue, le notaire agit moins au nota et sur la réquisition des parties qu'en vertu de la loi et de l'autorité qui l'a commis; qu'ici, dès lors, et par analogie, s'appliquent les dispositions des art. 707 et g65 du Code de procédure civile; qu'ainsi la signature de Forestier en fin du procès-verbal d'adjudication à. bail de la ferme de l'hospice de Verneuil n'était pas indispensable pour la validité de l'affermage ; — Attendu que cette résolution est d'autant plus morale queForestier reconnaît que c'est sur son enchère que l'affermage lui a été adjugé. >

L'arrêt delacour de Rouen qui a confirmé ce jugement le aS août i82|7 est ainsi conçu:

<( Considérant qu'il résuke des documens du procès, notam-

ment du procès-verbal dressé par le notaire Boucher, le la octobre i836, que le sieur Forestier a reconnu avoir enchéri la ferme de la Maladrerie, lors du bail fait par adjudication le 20 septembre précédent ; que, diaprés une pareille reconnaissance, il est étonnant que le sieur Forestier vienne soutenir la nullité de l'adjudication , faute par lui davoir signé Tadjudication, puisque sa signature ne pourrait avoir plus de force que le dire par lui consigné lors du procès-verbal du 12 octobre dernier; — Et adoptant j au surplus, les motifs du jugement de première in-» stancCy confirme, . • . »

Cette solution repose sur deux motifs , l'un de £aiit^ l'autre de droit. Il est clair que les aveux du sieur Forestier le rendaient non recevable.dans sa demande, et que, sous ce rapport, la cour a bien jugé. Mais en est-il de même en droit? Est-il vrai qu'une adjudication faite par le préfet aurait quelque efGcacité en l'absence de la signature de l'adjudicataire? nous ne le pensons pas: le particulier qui sait signer et qui n'a pas signé est présumé n^avoir pas consenti l'acte qu'on lui oppose, à moins que la loi n'ait dispensé cet acte de sa signature. Or, il n'existe aucune disposition semblable pour les actes passés devant les préfets. On ne peut exciper de ce que, suivant l'art. g6h du Code de procédure civile, lé notaire délégué pour recevoir une vente de biens ne doit observer, pour la réception des enchères, que léï formalités prescrites au juge qu'il remplace ; car, d'un côté, le notaire ne remplace pas le préfet , et, d'autre côté , cette exception au droit commun est trop grave pour qu'il soit permis de l'étendre au delà de ses termes, et de l'appliquer aux actes confiés au notaire par l'administration.

10. Toutes personnes fiont-elles admises à enchérir? Les lois romaines défendaient aux administrateurs de prendre à bail les biens confiés à leurs soins (i). Suivant Pothier (2), ces dispositions n'étaient pas observées en France, attendu que les cautions qu'on exigeait des fermiers faisaient cesser les raisons qui les rendaient nécessaires. Une déclaration du 6 août 171 3 contrarie l'opinion de Pothier, relativement aux hospices. Elle défendait à leurs administrateurs, sous peine de nullité, de prendre à loyer aucune maison leur appartenant, et voulait même que ceux qui en étaient locataires ne pussent être élus administra-

•- — -- -M I - --i-ii- 1 T 1 m — M-rm *

(i) Dig. loeat» L. 49.

(a) L^mmgê^ b« 41.

2l3o BAUX.

tfcunj écotiotfaéé, syndiôs , receveurs, qu'après Vexpiratioii de leurs baiix. i)*aiitre part, rart. 45o dû Code civil dispose que le tuteur ne peut prendre à ferme les biens du mineur, à moins que le conseil defamillèn'ait autorisé le subroge tuteur à lui en passer bail. Il fatit porter la même décision à Tëgard des administrateurs des étàblissétriëiiÀ de charité , d'autant mieux qu en matière d'aliénation, ils sont rangés sur la même ligne {Code civ.^ art. iSgS), et qtie lé Codé forestier leur défend aiissi (art. loi)^ à peine de fiiillité,dèse rendre adjudicataires des coupes dé bois desétablissemens qujils sont chargés d'administrer. Enfin, Tordonnance du i8 juid ioa3, relative aux établissemens thermaux, porte aussi que lès membres des administirations propriétaires ou surveillantes ne peuvent se rendre adjudicataires des fermes de ces éta^ blissèmens ni y être intéressés. L'incapacité est générale et absolue et s*âpplique aux baux à lamiable comme aux baux aux enchères. (Décision minist.j 24 cioût i838.)

Elle 8 étend naturellement aux receveurs qui doivent recouvirer les fermages et qui ne pourraient pas se poursuivre euxmêmes. Aussi, l'instruction des finances du 17 juin i84oleur défend expressément (n^ 1078) de se rendre adjudicataires des rievenus qu'ils sont chargés de percevoir. ^

« 2. Le cahier des charges de Tadljudication et de la jouissance sera préalablemeiit dressé par la commission administratiye, le bureau de bienfaisance ou le bureau d*admlBistmUon, seltm la nature de Tétalriissement.

< Le sous-préfet donnera son avis , et le préfet approuvera ou modifiera ledit cahier des charges.

« 3. Les affiches p(rar TadJadicatlon seront apposées dans les formes et aui termes déjà indiqués par les lois et rêgleifiens;et/^n outre Jeur eitraitaeré inséré dans le journal du lieu de la situation de i*étai>lissemént, et, à défaut, dans cdui du département, selon quMl est prescrit à Vart. 683 du Gode de procédure clTile.

€ Il fet'à.ftitt mention du tout dans Tacte d*è4udication. >

14.Lurt. 6 de l'ordonnance du 14 novembre 1837, relative à l'adjudication des travaux et fournitures^ veut que les affiches soivnfv sauf les cas d'urgence, apposées un mois à l'avance et qu'elles indiquent le lieu où Ion pourra prendre connaissance du cahier des charges, les autorités char||[ëes de procéder à l'adjudicatinn, le lieu, le jour et l'heure fixés pour l'adjudication. Ces formalités nou» paraissent applicables aux baux. Nous ajouterons que les affiches doivent indiquer, en outre ^ la désignation des immeubles, leur situation et leur contenance. Y. ^J^" ches, — Cahier des charges.

« 4. Un membre de la commission des hospices du bureau de Iffeiifabàkiéé ou du bureau d*administration assistera aux enchères et à l'adJudi&atioD. *

BAxrx.. a3l

a. Le receveur doit aussi y assister. [Inst. géà,^ art. 89a.)

c 5. Elle ne sera définitive qa'après Tapprobation du préfet du département ; et le délai pour Tenregistrement sera de quinze Jours après celui où elle aura été donnée. ».

13. L'administration à ea à s'occuper, dans^ plusieurs circoiistances, du caractère et des efTets du droit d approbation définitive réservé ici au préfet. Oh s'est demandé si ce magistrat , lorst|u il a approuvé ou fait approûl^er le bail , après avoir examiné le cahier des charges et en avoir arrêté toutes les clauses , a autre chose à examiner et à approuver, eh exécution dé l'anicle 5, que les formalités extérieures de l'adjudication ; ou si au contraire il a encore le droit y nonobstant toutes les autorisations antérieures qu'il a données, d'apprécier de nottveau le fond de l'affaire, et par suite de la remettre en question. Refuser l'approbation de l'adjudication par des motifs, étrangers à l'adjudication même, mais tirés, par exemple, des conditions du bail , ne serait-ce pas revenir contre ce qui a été primitivement décidé?

Le préfet n'est pas obligé; quand il refusé son approbation au procès-verbal d'adjudication,' d'énoncer les motifs de sa décision; par conséquent, il serait aussi inutile qu'impossible de lui interdire de se déterminer par des considérations tirées du fond de l'affaire. Serait-il même raisonnable, si, depuis la mise aux enchères, le préfet avait découvert que sa religion a été surprise et que les conditions du bail sont désavantageuses à l'établissement charitable, serait-il raisonnable d'empêcher ce magistrat d'user du dernier moyen qui lui reste d'arrêter la conclusion définitive d'un contrat désavantageux aux intérêts qu'il a mission de protéger ? Le réduire à n'examiner que les formalités matérielles de l'adjudication, ce serait^ d'ailleurs, lui attribuer le droit de prononcer en quelque sorte sur la validité de l'opération des enchères, et il n'a pas juridiction en cette matière. Le ministre de l'intérieur a donné ses instructions dans ce sens chaque fois que la question s'est produite.

Mais , lorsque le préfet a approuvé l'adjudication, le contrat est définitif; et , lors même que le préfet acquerrait la conviction qu'il a été induit en erreur et que l'établissement est lésé, lors même qu'il aurait la preuve de manœuvres frauduleuses et de connivences coupables , il ne pourrait pas revenir sur son approbation. Le dol et la fraude sont sans doute des causes dé

a3a BAUX.

rescision, mais il n'appartiendrait qu'aux tribunaux civils de statuer en pareil cas. {Lettre du ministre de [intérieur au préfet des Côtes-du-Nordj du 22 juin z838.)

i 4. L'approbation peut être donnée sur une copie du procèsyerbal certifiée par le membre de la commission de Thospice présent à l'adjudication, ou sur une expédition ou un extrait en forme délivré par le notaire, ou bien encore par un acte de ratification séparé, pourvu que l'arrêté approbatif soit ensuite annexera procès-verbal ou déposé pour minute à l'officier qui Ta refu. Dans aucun cas , le notaire ne doit se dessaisir de la minute pour l'accomplissement de cette formalité. (Lett. du garde des sceaux au minist.de tinter.^ 18 novembre 1^2% '^ cire. duminisL de Vint.j 9 mars 1839.)

14 i/^. Le délai pour l'enregistrement est aujourd'hui de sic jours (L. i5 mai 1818, art. 78), lesquels commencent à courir du jour où l'approbation préfectorale est parvenue à la 'commission administrative.

« 6. II sera dressé un tarif des droits des notaires pour la passation des baui dont il est question au présent décret, lequel sera approuvé par nous, sur le rapport de notre ministre de Tintérieur. >