EFFETS DE LA REVENTE SUR FOLLE ENCHÈRE

Section I.

Ellets de la lotie euebère sur les droits du loi enchérisseur. § 1. Généralités.

227. — Quelle est la situation de l'adjudicataire qui n'a pas encore pavé son prix V 11 est propriétaire, car l'adjudication est

parfaite par elle-même, comme la vente volontaire, « quoique la chosen'ait pas été livrée et le prix payé » C. civ., art. 1583>. La propriété date, à l'égard du saisi, du jouroù le jugement d'adjudication est rendu, et à l'égard des tiers, c'est-à-dire des ayantscause du saisi et du précédent propriétaire, elle date du jour où ce jugement a été transcrit. — Garsonnet, t. 4, § 753.

228. — Mais l'adjudicataire est-il propriétaire de l'immeuble sous la condition suspensive du paiement du prix et de l'accomplissement des autres conditions de l'adjudication ou sous la condition résolutoire inverse? On a prétendu que, dans les ventes forcées, le paiement du prix constituant l'unique butde la vente, il en forme une condition essentielle inhérente au contrai, une condition suspensive de ce contrat, de telle sorte que, la folle enchère survenant, la première adjudication disparait complètement. Troplong, dans un rapport célèbre, sur lequel a été rendu l'arrêt du 24 juin 1846, Chevalier, fS. 47.1.563, P. 46.2.316, D. 46.1.257], soutint devant la chambre des requêtes, que la théorie de l'ancien droit d'après laquelle la propriété n'était transférée à l'acheteur que lorsque le prix avait été payé, a passé en entier dans le droit moderne et que, par suite, l'adjudicataire est propriétaire sous condition suspensive du paiement du prix. L'ancienne jurisprudence ne voyait pas dans cette revente une mutation nouvelle ; et ce qui prouve, disait Troplong, qu'il en est de même aujourd'hui, c'est que 1'enregislrempnt ne frappe pas la folle enchère d'un second droit de mutation. Enfin, l'art. 740, C. porc, civ., n'est que la reproduction des n. 104 et 105 de l'introduction au titre des criées de la coutume d'Orléans de Pothier. On ne peut soutenir que le législateur, en prenant les termes mêmes dont s'était servi Pothier, ait voulu changer de fond en comble la théorie qui justifiait les solutions adoptées.

229. — Jugé, par application de cette doctrine, que l'adjudication sur saisie immobilière est soumise à la condition suspensive du paiement, et qu'en conséquence, lorsque la vente est résolue par l'inaccomplissement de cette condition, cette adjudication est censée n'avoir pas existé, et ne peut pas plus profiter au fol enchérisseur que lui être opposée. — Cass., 6 juin 181 1, Baudouin, [S. et P. chr.]; — 2 févr. 1819, Enregistrement, [S. et P. chr.]; — 24 juin 1846, précité. — Bourges, 24 mai 1823, Martin, [S. et P. chr.] — Toulouse, 14 juin 1845, Barbanat, [S. 47. 2.477, D. 47.2.49] — Alger, 4 nov. 1852, Garrig, [S. 53.2.510, P. 54.2.263, D. 56.2.181 — Dijon, 5 mars 1855, Chauffrav, [D. 55. 2.127]- Besancon, 30 juill.1859. Priedler, [D. 60.2. 30] — Bourges, 25 mars 1872, Melenier, [S. 73.2.278, P. 73.1113, D. 73.2. 151]

230. — Mais cette théorie n'a pas cessé d'être combattue par les plus hautes autorités, qui ont fait valoir les considérations suivantes : la folle enchère du Code de procédure repose sur une idée toute différente de la folle enchère de l'ancien droit. Autrefois la vente au comptant suivie de tradition n'opérait mutation de propriété qu'après paiement du prix; aujourd'hui au contraire « la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas été livrée et le prix payé » (C. civ., art. 1583 . Autrefois, dans les ventes judiciaires, l'adjudicataire ne devenait propriclaire qu'après le paiement du prix ; aujourd'hui l'adjudicataire acquiert la propriété par le seul fait de l'adjudication, comme l'achrteur au comptant par la seule conclusion de la vente. Où trouver, dans les précautions prises par la loi pour assurer le paiement du prix en matière de vente sur saisie, une dérogation aux principes des art. 1583 et 1654? En outre la folle enchère n'est pas la continuation de la première saisie : c'est une procédure distincte. D'abord l'art. 740 appelle revente l'adjudication nécessitée par l'inaccomplissement des clauses du cahier des charges. Ensuite si ce même art. 740 reproduit le texte de Pothier, c'est en supprimant un passage qui en change complètement le sens. L'existence de la condition suspensive suppose que c'est à titre de dommages-intérêts que l'adjudicataire est tenu de la différence entre son prix et le prix de la revente, car on ne peut faire produire aucun effet à une vente qui n'a jamais existé. Polhier le disait expressément; or les rédacteurs du Code ont eu le soin de supprimer les mots « à titre de dommages-intérêts ». Enfin, si les droits de mutation ne se perçoivent que sur l'une des adjudications, il a été longtemps de jurisprudence que les droits de mutation se perçoivent sur l'adjudication dont le prix est le plus élevé, sur la première par conséquent si la seconde est inférieure i V. infrà, n. 317 et s.); n'est-ce pas supposer l'existence

FOLLE ENCHÈRE. — Chap. VII.

fie la première adjudication? — Bioche, v° Folle enchère, n. II; Chauveau, sur Carré, quest. 2432 quinquies;L.Birottib\ère,Obliç;., t. 2, p. 314; Garsonnet, t. 4, § 753, p. 412; Pigeau, Comment, du Code deproc, sur l'art. 740; Persil, Comment, de la loi du 2 juin IS',1, n. 376.

231. — Il a été jugé que l'adjudication sur la poursuite de folle enchère opère la résolution complète de la vente faite au roi enchérisseur, à ce point que son adjudication et celle qui la suit se confondent en une seule et ne donnent ouverture qu'à un seul droit de mutation. — Cass., 16 janv. 1827, Martin, [S. et P. chr.] ; — 5 févr. 1856, Enregistrement, [D. 56.1.344]; — 15 janv. 1861, Porinel , [S. 63.1.488J; — 20 janv. 1880, Enregistrement, [D. 80.1 65]; — 14 déc. 1896, C"> de Saint-Paul, [S. et P. 98. 1.137] — Paris, 5 déc. 1809, Huet et Girard, [S. et P. chr.] ■ 232. — Que l'on admette que l'adjudicataire est propriétaire de 1 immeuble, sous la condition suspensive du paiement du prix ou sous la condition résolutoire inverse, l'effet de la folle enchère est identiquement le même quant aux droits de propriété de l'adjudicataire. Dans le premier cas, l'adjudicataire primitif n'esl jamais devenu propriétaire; dans le second, les effets de la condition résolutoire opérant rétroactivement, il est réputé ne l'avoir jamais été. — Rousseau et Laisney, Vente judiciaire d'immeubles, n. 1319.

233. — Mais ces deux solutions ont des conséquences toutes différentes en matière de risques. Si l'adjudication n'est parfaite que par le paiement du prix, la chose reste aux risques du débiteur qui ne s'engage à la livrer que dans le cas de l'événement de la condition (C. civ., art. 1182). Le débiteur de la chose est ici le saisi : si la chose vient à périr pendente conditione, aucun prix ne sera dû, l'opération ne pouvant se réaliser faute, d'objet. Si on admet, au contraire, la condition résolutoire, il faudra décider que jusqu'au jour de la revente le fol enchérisseur n'en est pas moins propriétaire de l'immeuble qui lui a été adjugé ; de telle sorte que si l'immeuble périt ou diminue, la perte est pour le fol enchérisseur. — Bioche, v" cit., n. 118.

234. — La folle enchère n'est en définitive que l'exercice simplifié de l'action en résolution du vendeur non payé. L'adjudication, parfaite au jour du jugement, est résolue par la deuxième adjudication prononcée; elle est censée n'avoir jamais existé. Mais, aux termes de l'art. 740, le fol enchérisseur dépouillé de ses droits reste tenu d'une partie de son prix. Colmet-Daage (sur Boitard, n. 1005) a défini de la façon la plus exacte, la situation du fol enchérisseur quand il a dit que « la revente sur folle enchère résout la propriété de l'acquéreur primitif, mais non ses obligations ».

235. — Le fol enchérisseur reste propriétaire jusqu'au jour de la nouvelle adjudication. La résolution résulte du jugement même et non de la signification qui en est faite. C'est dès l'instant de l'adjudication que le nouvel acquéreur est investi. En conséquence, si dans l'intervalle du jugement d'adjudication sur folle enchère à sa signification, l'immeuble adjugé est détruit par un incendie, l'indemnité due par les assureurs appartient à l'adjudicataire et non au fol enchérisseur. — Cass., 5 févr. 18:16, Cordes, [S. 56.1.451, P. 56.1.231, D. 56.1.344] — Chauveau, sur Carré, t. 5, quest. 2432 quater; Kousseau et Laisney, v° Vente judiciaire d'immeubles, n. 1327; Garsonnet, t. 4, § 753, texte et note 12.

236. — Non seulement la condition résolutoire produit des effets dans l'avenir, mais elle rétroagit dans le passé; et le fol enchérisseur est censé n'avoir jamais été propriéiaire.

2IÎ7. — Mais si en droit le fol enchérisseur n'a jamais été propriétaire, en fait il l'a cependant été ; pendente conditione, uté l'immeuble comme s'il lui appartenait. QupI sera le sort tes faits par le fol enchérisseur pendantcette période? Quelle sera l'influence de la rétroactivité sur les droits réels que le fol enchérisseur pouvait avoir sur l'immeuble antérieurement à l'adjudication?

§ 1. Effets de la résolution sur les actes du fol enchérisseur. 1" Actes de disposition.