BIENS RÉELS

juridictions seigneuriales envahirent les juridictions libres, à peu près de la même manière que sur le continent. Mais, après la conquête, les principes du système féodal s’introduisirent en Angleterre et la maxime que voici prit sa place dans la jurisprudence anglaise : « Le Roi est le seigneur suzerain de toutes » les terres dans le royaume, et personne ne possède ni ne peut » posséder quelque partie du sol , excepté ce qui lui est cédé » par le Roi, moyennant les services féodaux. »

Les servitudes ayant été converties en rentes qui s’éteignirent ou furent successivement rachetées, ces biens réels furent, d'après le langage juridique, possédés ou tenus en socage franc ou en socage commun. Toutefois, quoique ces biens fussent entièrement libérés de toutes ces servitudes, il existe encore aujourd’hui une fiction légale, débris de l’ancienne féodalité, en vertu de laquelle toute personne doit rendre foi et hommage au Roi , seigneur suzerain du sol.

Il y a encore d’autres espèces de tenures (1), par exemple la tenure par copie ( copyhold ), en vertu de laquelle le tenancier des terres doit rendre certaines rentes ou autres services au seigneur foncier. On appelle cette espèce de tenure, la tenure par copie , parce que tous les titres sont enregistrés et conservés dans les archives de la seigneurie et le tenancier n’a qu’une copie de ses propres titres. Toutefois nous n’entrerons pas plus avant dans l’examen de cette espèce de tenures, nous avons hâte d’examiner la propriété des biens réels, c’est-à-dire la mesure et l’étendue des droits que le propriétaire peut exercer.

Le mot propriété ( estate ) a deux acceptions : tantôt il exprime le droit en lui-même et en ce sens on l’appelle aussi

(t) L’objet de la propriété est appelé un tenement, le possesseur, tenancier, et le mode de possession, tenure.

lfi

BIENS A TITRE DE FRANC-FIEF

domaine; tantôt il signifie la chose elle-même* mais nous en ferons usage ici dans son premier sens. Cette propriété peut durer soit à perpétuité, soit pendant la vie d’une personne quelconque, soit pendant une période limitée d’avance. Si la propriété d’une chose est subordonnée à l’expiration du terme fixé, la chose, comme nous l’avons vu, n’est qu’un chatlel réel, et se range sous le titre des biens personnels. D’où il résulte que les biens réels proprement dits sont ceux dont la propriété peut durer à perpétuité ou pendant la vie d’une personne quelconque; on appelle cette propriété sur les biens réels de tenure franche, la propriété en franc-fief ( freehold).

Les francs-fiefs, c’est-à-dire les biens réels sur lesquels le possesseur a un droit de propriété à perpétuité ou un droit de jouissance pendant la vie d’une personne quelconque, sont divisibles en francs-fiefs héréditaires et en francs-fiefs non héréditaires.

I. Les francs-fiefs héréditaires sont de deux espèces : les francs-fiefs absolus et les francs-fiefs qualifiés ou conditionnels.

Le propriétaire d’un franc-fief absolu, ou comme on l’appelle en jurisprudence anglaise, le tenancier en fief simple, est le possesseur de biens réels qui peut exercer sans aucune restriction le droit de propriété le plus absolu sur ces biens, et qui, en outre, a la possession de ces biens à perpétuité. Pour créer ce droit, il faut que, dans le titre d’investiture, la cession soit faite à l’acquéreur et « à ses héritiers » ; si le transfert a lieu par testament , des termes équivalents doivent y être insérés.

Le franc-fief peut être aussi qualifié ou conditionnel, c’està-dire qu’il peut être limité à quelqu’un des héritiers du possesseur à l’exclusion des autres ; par exemple, lorsqu’il

BIENS A TITRE DE FRANC-FIEF

est limité « aux héritiers du corps » du possesseur ; en ce cas, la succession sera déférée aux héritiers en ligne directe descendante à l’exclusion de tous les autres héritiers. On appelle un franc-fief de cette espèce, un fief-mouvant, ou plutôt un fief-taillé ( fee-tail ), parce que le fief est un héritage mutilé qui a été concédé avec de certaines restrictions et conditions, le terme talliare signifiant, dans la basse latinité, limiter, restreindre. Pour créer un fief-taillé, il faut que, dans le titre constitutif, la propriété et la possession des biens réels soient limités à l’acquéreur et « aux héritiers de son corps » : en ce cas , on l’appelle fief-taillé général; mais si ces biens ont été limités à l’acquéreur et « aux héritiers de son corps , par N. N. sa femme, » ce sera un fief-taillé spécial, parce qu’il faut que les héritiers soient nés d’un mariage particulier. D’un autre côté , si les biens ont été limités à l’acquéreur et * aux héritiers mâles de son corps, » le lief sera qualifié de telle manière qu’il ne pourra descendre qu’aux enfants mâles de l’acquéreur, à l’exclusion des femmes: en ce cas on l’appelle fief-taillé masculin.

Quand des biens réels sont limités par le donateur au donataire et aux héritiers en ligne directe descendante, la propriété de ces biens ne dure qu’aussi longtemps que les descendants du donataire peuvent les prendre en succession. A défaut de postérité de donataire, les biens reviennent de plein droit au donateur ou à ses héritiers. On appelle ce droit éventuel, droit de retour (reversion).

En Angleterre on n’admet pas les majorats (1), quoiqu’ils soient autorisés en Écosse. C’est une maxime du droit anglais que la perpétuité est opposée à l’esprit des lois. De ce principe a découlé peu à peu la règle du droit coutumier

(1) Le majorât est la propriété en fief-taillé masculin à perpétuité.

18 BIENS A TITRE DE FRANC-FIEF

que : quelles que soient les limitations ou restrictions opposées à l’exercice absolu du droit de propriété, elles ne peuvent durer au delà de vingt et un ans après la mort d’une personne vivante au moment de la donation.

Cette règle que nous venons d’énoncer, fut adoptée dans le but d’éviter les dangers que le principe de la perpétuité entraîne avec lui. En même temps que la règle, s’introduisait le mode de la mettre en pratique. Au moyen d’un acte dit un common recovcry , le tenancier de biens réels à titre de fief qualifié, c’est-à-dire de fief-taillé, fut autorisé à acquérir ces biens à titre de fief-simple, et de disposer de la propriété absolue de ces biens. Par l’effet de cet acte , toutes les conditions attachées à ces biens par le donateur original étaient annulées , toutes les restrictions , tous les droits de retour s’éteignaient, et la succession qui, avant la passation de l’acte, aurait été déférée aux héritiers en ligne directe descendante, l’était aux héritiers généraux.

Cette ancienne formalité a été abrogée, et aujourd’hui, le tenancier des biens réels à titre de fief-taillé, peut les acquérir à titre de fief-simple au moyen d’un acte passé par lui , et enregistré à la Cour de la Chancellerie suivant les dispositions du statut 5 et 4 Guill. 4, c. 74.

Néanmoins il faut observer, que si le donateur n’a qu’une expectative à titre de fief- taillé sur ces biens, c’est-à-dire s’il n’en doit être possesseur à titre de fief-taillé qu’après le décès d’un autre qui a la jouissance de ces biens pendant sa vie, il ne peut acquérir que du consentement de celui-ci, une expectative à titre de fief-simple sur lesdits biens.

Ainsi , par exemple , le possesseur de biens réels à titre de fief-simple fait une donation de ces biens à Pierre pendant sa vie, et, après le décès de Pierre, à Joseph et aux héritiers de son corps. Pierre a la jouissance à vie de ces

MENS A TITRE DE FRANC-FIEF

biens; Joseph aura ces biens à titre de iïef-taillé après le décès de Pierre, et le donateur conserve un droit de retour de manière que les biens réels lui reviendront de plein droit après le décès de Pierre et de Joseph , à défaut de postérité de Joseph en ligne directe descendante. Immédiatement après la mort de Pierre, Joseph, qui n’est que le possesseur des biens réels à titre de fief-taillé, peut les acquérir à titre de fief-simple au moyen d’un acte passé par lui, par lequel le droit de retour du donateur est annulé, même si Joseph a ou n’a pas d’enfants : ainsi les conditions qui, d’après la nature du fief-taillé, limitent le fief aux héritiers en ligne directe descendante, seront anéanties, et les biens seront acquis à titre de fief-simple.

L’incapacité de Joseph d’acquérir les biens à titre de fiefsimple d’après la manière que nous venons d’énoncer, ne peut durer que pendant la vie de Pierre , et sa propre minorité, c’est-à-dire vingt et un ans au plus, après le décès de Pierre. En conséquence, afin que l’empêchement, suivant la règle ci-dessus énoncée , ne dure que pendant la vie d’une personne et 21 ans après sa mort, il faut que le donataire à vie soit en existence ( in esse ) au moment où la donation est faite, ou si la donation est faite par testament, au moment où la succession est ouverte. Cependant Joseph, avec le consentement de Pierre, s’il est majeur avant le décès de celui-ci, peut convertir en droit d’expectative à titre de fiefsimple son droit d’expectative de fief-taillé.

Voici comment toutes les grandes propriétés en Angleterre sont aujourd’hui transmises. La donation est faite à Pierre ( le fils aîné du donateur) pendant la vie de Pierre, et après sa mort, à scs fils successivement à titre de fief-taillé; et si Pierre vient à mourir sans laisser de postérité, à Joseph le second fils du donateur, et aux fils de Joseph à titre de

MENS A TITRE I)E FRANC-FIEF

fief-taillé de la même manière, etc. , Aussitôt que le fils ainé de Pierre aura atteint sa majorité, il pourra, d’accord avec son père, annuler le fief-taillé et acquérir les biens à titre de fief-simple, et par ces moyens le droit de retour de donateur et le droit d’expectative de Joseph seront anéantis : au même temps, par acte passé immédiatement après, les biens sont limités de nouveau au fils ainé de Pierre pendant sa vie, et aux enfants du fils à titre de fief-taillé, etc. Ainsi l’individu qui est le possesseur actuel de la propriété n’en a généralement qu’une simple jouissance à vie et la règle ci-dessus énoncée qui proscrit la perpétuité, n’est pas violée.

II. Parlons maintenant des francs-fiefs non héréditaires et qui ne durent que pendant la vie d’une personne quelconque. Ils sont soit conventionnels, soit légaux : conventionnels, quand ils dépendent de conventions ou d’actes; légaux, quand ils résultent de la loi.

4° La propriété à vie constituée paF acte, ou le fief à vie conventionnel , est la propriété de biens réels dont la jouissance n’e$t concédée que pendant la vie de celui qui en est investi, ou pendant la vie de quelques autres personnes.

2° La seconde espèce de propriété à vie, dont nous allons nous occuper, résulte de la loi. C’est la jouissance des biens de sa femme, dont le mari, à la mort de celle-ci, a l’usufruit pendant sa vie, pourvu qu’il ait eu des enfants nés viables du mariage et capables de succéder. On appelle le propriétaire de cette espèce de fief, tenancier par la courtoisie ( tenant by ihe cyrtesy) de l’Angleterre.

5° Une troisième espèce de propriété à vie, qui résulte également de la loi , est le douaire. Si le mari , tenancier de biens réels, vient à mourir du vivant de sa femme, celle-ci aura l’usufruit à vie du tiers de tous les biens réels dont il était saisi pendant le mariage. On a prétendu que si la femme est étrangère,