II. — La promesse de louer ou de prendre à bail est obli
vouloir en proll Championuiére
icaloire , lorsque celui à qui elle est faite a déclaré iloir en profiter. - Duvergier, ofu Louage, t. 1, n. 43; ïmpionuière et Rig-ud, i. 4, n. 3034.-V. inf., u. 159.
BAIL, § l.
BAIL, g 2.
14. — Une promesse de bail constitue, non une simple obligation de foire, mais une obligation de livrer. En conséquence, les juges qui, sans constater d'ailleurs que la livraison soit impossible, condamnent le bailleur a remplir ses obligations, ne peuvent lui laisser l'option ou de livrer la chose louée, ou de payer des dommagesintérêts en cas de non-livraison. — C. cass-, 3 avril 1838 (Bicquelin), J. 38. I. 299. - P.C. — Sic, Merlin, Hep , v« Bail, S 6, n. 1, et Que»!., ?• Bail, $ 1, et Duvergicr, t. I, n. 47.
12 bit. — Mais l'obligation contractée par celui qui vend une portion d'immeuble, de prendre a bail, pendant un certain nombre d'années, les bâtiments qui seraient construits par l'acquéreur sur celte portion d'immeuble, ne constitue qu'une obligation personnelle, et non une obligation réelle, grevant la partie non vendue de ce même immeuble. — En conséquence, si celte partie de l'immeuble vient à être saisie, on ne peut, dans le cahier de» charges de l'adjudication , imposer a l'adjudicataire, au préjudice des créanciers hypothécaires, l'obligation d'entretenir le bail contracté par la partie saisie.— Paris, 29 mars 1849 (Brion), J. et P. 49. 2. 684
13. — La promesse de bail vaut bail..., alors surtout qu'il y avait un bail préexistant. Dans ce cas, le nouveau bail est réputé fait aux conditions du bail ancien, a moins de dérogation expresse. — Bruxelles, 31 déc. 1807 ( Decerf). P.C.
13 bit. — La promesse de bail est obligatoire pour un
[>ropriélaire, bien qu'elle ait été faite en un seul original, orsqu 'elle a été accompagnée d'arrhes payées par le fermier. Peu importe que les arrhes aient précédé ou suivi la promesse. Le propriétaire ne peut se désister de sa promesse en offrant de restituer les arrhes au double. — Paris, 13 mars 1820 (Morin). S-V. SI. 2 171. - P C. - Suivant Troplong, t. 1, n. 124, et Duvergier, t. 1. n 49, l'effet des arrhes est de donner a chacune des parties le droit de se désister du contrat, alors même qu'il est parfait. — Contra. Duranton, l. 17, n.49; Delvincourt.
14. — Pour décider si des arrhes données par l'une des parties ont été fournies comme gage de l'exécution d'un bail ou marché irrévocablement formé, ou si, au contraire, elles n'ont été stipulées que pour attribuer au pacte un caractère conditionnel et facultatif, il faut s'attacher à l'ensemble des circonstances dans lesquelles la convention %sl intervenue, et examiner aussi quel est le rapport de ces arrhes avec l'importance de cette convention. - Paris, 13 janv. 1845 (Maréchal), J. et P. 46. 2.
14 bit. — Si les arrhes ne sont aucunement en rapport avec l'importance de la convention (par exemple des arrhes de 25 fr. reçus* par le bailleur pour un bail dont le prix est de 2,300 fr.), ces arrhes doivent être réputées n'avoir eu d'autre but que de constater l'existence irrévocable de la convention, et non de lui attribuer un caractère conditionnel. — Même arrêt que ci-dessus.
1 > — Le copropriétaire indivis ne peut consentir valablement un bail de la chose indivise, sans le consentement de son copropriétaire : celui-ci est donc eu droit de demander la nullité du bail. — C. cass., 4 juin (4 janv.) 1844 (Castellane), J. et P. 44. I. 723. — Sic, Merlin, Quett., v Location ; Favard, Rép., v» Louage, sec t. 1, S I . n. 2 [bit); Duranton, t. 17, n. 35; Zachorite, t. 5, S 364, p. 4, Duvergier, t. 1, n. 87; Troplong, t. I, n. 100.
13 bit. — Mais le copropriétaire d'un immeuble, bien
S'il puisse toujours exiger le partage ou la licilalion , pas également le droit d'exiger que l'immeuble soit affermé a des tiers. - Toulouse, 29 juill. 1819 (Picalvelj, SS.
13 ter. — Jugé, sous l'ancien droit, que l'assignation d'un bien de l'hérédité faite au légitimant pour le remplir de ses droits, rompait tout bail que V héritier aurait passé de ce bien , sauf le recours du preneur contre le bailleur- — Nîmes, ISfrim. an xm(Reymond), S-V. 4. 2. 553. -P.C.
1G. — Une femme mariée ne peut , à peine de nullité, prendre A bail un appartement, sans autorisation de son mari ou de justice (surtout pour plusieurs années). — C. cass., 15 juin 1842 (Neuchexe), J . et P. 42. 1. 838. — Sur les distinctions a faire dans ce cas , a l'égard de la femme séparée ou nun séparée, V. Troplong, U 1, n. 149.
16 bit. — Toutefois, le mari qui consent à ce que sa femme vive séparée de loi, l'autorise par là implicitement
a louer un appartement pour son habitation particulière. — Mais la location que la femme peut ainsi faire n'est valable que quand elle est faite pour un temps limité (non pour plusieurs années), et moyennant un prix en rapport avec ses ressources. — Paris, 23 fév. 1849 (Grovcs), J. et P. 49. 2. 143.
16 ter. — J es baux consentis sans fraude par un fol enchérisseur doivent être exécutés pur l'adjudicataire sur folle enchère, lorsque d'ailleurs ils n'excedeut pas la durée ordinaire des baux. — Paris, 25 janv. 1835, P.C.
17. — Le bail de la chose d'autrui est valable et doit élre respecté par le propriétaire, pourvu qu'il ait été fait de bonne foi, même s'il excède neuf années. — Polhier, n. 20; Troplong, t. 1, n. 98. — Contra, Championniére et nigaud, t. 4, n. 3097; Duvergier, 1. 1, n. 82.
17 bit. — Sont également valables les baux et le» sousbaux passés par l'acquéreur ou par le preneur dont les droits ont été résolus pour défaut d'exécution de leurs engagements. — Zacbanœ , t. 6, S 369, note 9; Touiller, t. 6. n. î»76 ; Duvergier, 1. 1, n. 83 et 539.
17 ter. - Il en est de même des baux passés par un donataire ou par un grevé de substitution, dont les droit* ont été révoqués. — Zacharis», t. 3, S 369, note 9; Duranton, t. 17, n. 134; Duvergier, 1. 1, n. 530.
17 ouater. — Les baux ne constituent que de simples actes d'administration. — Dès lors, quand ils ont été passés par le propriétaire apparent, ie véritable propriétaire n'est pas recevable à former tierce opposition aux arrêts rendus sur leur exécution entre les fermiers et ledit propriétaire apparent. — C. cass., 19 nov. 1838, P.C.
S — BoU verbal. — Preuve du bail.— Ratification. — Exécution.
18. — L'existence d'un bail verbal qui n'a reçu aucune exécution ne peut être prouvée par témoins, bien qu'il existe un commencement de preuve par écrit. — Rennes, 19 juin 1810 ( I Mipin), P.C. - ld. Cuen , 23 mars 1840 (Houel), J. 40. 2. 263. - P.C. — ld. Rouen, 18 fév. 1841 (Harachc), J. et P. 41. 2. 468. - ld. Rouen, 19 mars 1841 (Massif), J.et P. 41. 2.468. — Sic. Troplong, 1. 1, n. 112 ; Duranton, t. 17, D. 54; Curasson, Compit. det iuget de paix, p. 278. — Contra, Delvincourt, t. 5, p. 417, n. 2; Duvergier, t. 1, n. 267.
