II. Charges autres que les impôts

904. Rien n'empêche le bailleur de stipuler des charges accessoires. Il peut notamment convenir d*un pot-de-vin, d'arrhes, etc.

Le pot^de-vin est un supplément de prix (*). Cela produit, comme nous le verrons, une importante conséquence en ce qui concerne la tacite reconduction (').

905. Il peut se présenter, à propos de la répartition des arrhes ou du pot-de-vin entre deux personnes qui ont eu la jouissance successive, des difficultés; on doit admettre que. bien que versés à l'usufruitier et au mari, ils doivent être restitués par eux au nu propriétaire et à la femme ou ses héritiers dans la proportion du temps restant à courir jusqu'à la fin du bail comparé à la durée totale de ce bail (*)•

906. Il est souvent stipulé que le métayer payera, sous le nom de charges de culture, une somme déterminée qui s'ajoutera à la portion de fruits que le bailleur s'est réservée.

1») Trib. civ. Seine, 17 fév. 1903, précité.

(«) Trib. civ. Evreux, 27 déc. 1898, Gaz. Pal, 99. 2. 116 (impôt des portes et fenêtres).

(») Trib. civ. Evreux, 27 déc. 1898, précité. — Trib. civ. Lille, 6 mars i89y. Gaz, Pal,, 99. 1. 572. — Trib. civ, Bruxelles, 17 déc. 1902, précité.

(*} V. supra, n. 193.

^») V. infra, n. 1429.

(•) En ce sens pour rusufruitier Proudhon, Tr. de Vusufr., Il, n. 999; Dcmolombe, X, n. 353; Aubry et Rau, II, p. 693, § 230, note 47; UureDl,X, n. 468.

CHARGES AUTRES QUE LES lilPÔTS 51 d

Cette clause est évidemment valable (*), maïs elle doit être formelle i^]-

Elle a pour but, non paS) comme on Ta prétendu, de faire payer au métayer sa part dans l'impôt foncier et le loyer de son logement ('), mais de compenser leâ avantages» trop grands qu'à raison de là qualité de la terre le fermier retire du partage dés fruits (^).

Elle constitue donc un supplément de loyer.

Néanmoins, comme le contrat est indivisible, on ne peut soutenir que le bail devienne^ jusqu'à concurrence de ce prix, un bail à ferme ordinaire.

Nous avons tiré de là une importante conséquence en parlant de la perte de récoltés (•).

007, Le locataire n'est tenu, à' moins d'une convention ou d'un usage contraires, de payer aucune portion des gages du concierge (.•).

Il en est ainsi, même pour le locataire d'un immeuble tout entier, par exemple le principal locataire d'une maison destinée à être sous-louée à plusieurs locataires, en garni ou non.

La convention peut être contraire ('') et nous avons examiné quelle est. alors l'autorité respective du propriétaire et du locataire sur le concierge (*).

908. Le balayage de Timmeuble est à la charge du loca* taire (•), qui peut être poursuivi pour contravention à cette obligation. En effet Tart. 471 G. pén., al. 3, inflige les peines de simple police à ceux qui auront négligé de nettoyer les rues ou pass>ages, dans les communes où ce soin est laissé à

v^i Méplain« Bail à colcnage, n. 209.s.; Duranton, XVII, n. 1T7; Guillouapd, II, Q. 614. — V. pour les charrois, supra, n. ^6.

(») GuilJouard, II, n. 624.

',*) Duranlon, loc, cU,

(♦) Mépiâiû, loc, cil.

(•) Cons. d'Etal, 16 février 1894, D., 95. 3. 49. — Cons. d*Elat, 5 mai 1894, S., 96.3.7e.-^.Cons. d'EUt; 8 août 1895, S., 97. 3. 135. —Cens. d'Etat, l«rjuill. 1898, S., 1900. 3. 85.

f) Trib. civ. Lyon, 19 jaill. 1893, Loi, 18 déc. 1893.

[*] V. supra, n. 592.

(•).Cas».,3 déc. 1880, D., 81. 1. 344. — Cons. d'Etal, 2 déc. 1887, Rec. des arr. du cons, d'Elal, 87. 757. — Hue, X, n. 351.

la charge de Thabitant. II ne s'agit donc pas ici d'une charge de la propriété, mais bien d'une charge imposée k Tbabitant. On comprend du reste cette solution, et la solution contraire ne peut se justifier : le locataire est seul à même de remplir une pareille obligation, le propriétaire qui n'habite pas la maison n'est pas en situation de l'exécuter. — C'est puérilité pure que d'opposer que la municipalité connaît le propriétaire et peut ne pas connaître les locataires; le contraire est plus exact. — C'est, d'un autre côté, une pétition de principe que d'objecter que l'obligation de balayer est une conséquence de la propriété. — . La jurisprudence et la majeure partie de la doctrine sont cependant en sens contraire (*).

La taxe nous parait incomber au locataire, même si le propriétaire habite la maison (*). Car le fait que le propriétaire est habitant et comme tel tenu de balayage n'empêche pas le locataire d'en être également tenu.

Même solution si l'immeuble est loué à plusieurs locataires ('). C'est alors une charge commune.

Par suite le bailleur n'est jamais tenu du balayage et des taxes et amendes qui concernent cette obligation, soit qu*il habite, soit qu'il n'habite pas la maison louée (*); dans l'opinion contraire on admet entre ses locataires et lui une solidarité qui n'est pas dans la loi.

Le propriétaire n'est même pas tenu du balayage si la mai-

(») Gons. d'Etat, 17 avril 18%, S., 98. 3. 62. — Cons. d'Etat, l»' juill. 1898,8., 1900. 3. 85. — Cass., 25 juill. 1845, D., 45. 4. 43. — Gass., 4 mai 1848, D., 48. 5. 21. — Gass., 28 mars 1857, D., 57. 5. 29. — Gass., 15 juill. 1859, D., 59. 5. 39. - Gass., 7 avril 1864, D., 65. 5. 31. — Gass., 15 janv. 1875, S., 75. 1. 136, D.,T5. 1. 283. — Gass., 29 mai 1880, S., 81. 1. 238. — Morin, Rép, de dr. crim,, \o Balayage, ii. 1; Blanche, Cours de dr. pén,, art. 471, n. 52; Guillouard, H, n. 491.

(«) Contra Gass., 24 avril 1834, Bull, crim., n. 120. — Gass., 24 mai 1835, BuU. crim., n. 174. — Gass., 3 déc. 1880, précité. — Gass., 5janv. 1884, D., 84. 5. 34,

— Guillouard, II, n. 491; Hue, X, n. 351.

(») Contra Gass., 13 fév. 1834, S., 34. 1. 554. — Gass., 28 mars 1857, Bull. crim. n. 132. — Gass., 19 fév. 1858, BuU. crim., n. 62. — Gass., 15 juill. 1859, D., 59. 5. 39. — Gons. d'Etat, 16 fév. 1894, D., 95. 3. 49. — Gons. d'Etat, 5 mai 1894, S., 96. 3. 76. — Guillouard, II, n. 491.

(•) Contra Gass., 3 déc. 1880, D., 81. 1. 334. — Gass., 3 juin 1881, D., 82. 1. «.

— Hue, X,n, 351.