I. Caa où rimmeuble est occupé par plusieurs locataires

982. La question de la responsabilité des divers locataires de rimmeuble incendié ne paraît pas avoir été agitée endroit romain.

vice de construction). — Hue, X, n. 317. — Cependant des présomptions très graves équivalent à la preuve. Lyon, 29 janv. 1890, Mon.jud. Lyon, 12 avril 1890. — Trib. civ. Toulouse, 6 mars 1890, Gaz. Trib. Midi, 30 mars 1890.

[\ Toulouse, 20 mars 1894, D., 05. 2. 318. — Caen, 28 oct. 1904, Rec. Caen, 1904. 222. — Trib. civ. Dax, 24 mars 1892, Gaz. Pal., 92. 1. 631 (pour le colonage parliaire).

(*) Toulouse, 20 mars 1894, précité.

•:*; Nancy, 16 déc. 1899, Bec. assur., 1900. 216.

,•) Bordeaux, 22 juin 1887, Rec. Bordeaux, 87. 1. 433. — Nancy, 31 juill. 1895, Rec. des assur., 95, 443. — Lyon, 11 mars 1898, Gaz. Pal., 98. 2. 59, Droit, 27 juill. 1898. — Trib. civ. Lyon, 31 déc. 1886, Mon.jud. Lyon, 13 avril 1887. — Trib. civ. Bazas, 16 janv. 1894, Gaz. Pal., 94. 2. 245. — Hue, X, n. 316. — Contra Aouen, 6 janv: 1887, précité. — V. aussi en sens contraire, pour les babitatlons urbaines surveillées par un concierge, Planiol, H, n. 1718.

:'. Décidé que le locataire de magasins est responsable de Tincendie qui a éclaté pendant la nuit, alors même qu*il les quitte à la tombée de la nuit en remettant au concierge les clés de |a cobr et des^ bâtiments et en conservant seulement celles des caves qu'il a louées. — Gass. civ., 26 mai 1884, S., 86. 1. 342. —Amiens, 11 fév. 1885, S., 86. 2. 203.

*) Trib. civ. Seine, 7 juill. 1893, Journ. des assur., 1894, p. 84.

«'; V. «tfpra, tf. 916 s.- . '

Dans i ancien droit, on rattachait naturellement la question à ridée que Tincendie mettait le locataire généralement en faute; de cette idée, Pothler (*) croyait devoir conclure qu'aucun locataire n'était tenu de lincendie si sa faute n^était pas démontrée. « C'est, disait-il, le locataire de la partie par où le feu a commencé qui est le seul tenu de Tincendie, mais si on ne sait par où le feu a commencé, en seront-ils tenus tous? Aucun n'en sera-t-il tenu? Je pense qu'aucun n'en sera leou» car, étant entièrement incertain par la faute duquel le feu a pris, il né peut y avoir lieu contre aucun d'eux à aucune présomption de faute qui puisse servir de fondement contre loi à la demande que donnerait le locateur pour faire rétablir sa maison et par conséquent la demande ne peut procéder contre aucun ».

Du même principe, le parlement de Paris avait, au contraire, déduit, dans un arrêt du 3 août 1777, que si la faute de l'un des locataires ou le cas fortuit n'étaient pas démontrés, tous les locataires étaient solidairement responsables de l'incendie.

L*art. 1734 du code civil adopta la même solution dans les termes suivants :

« S'il y a plusieurs locataires, tous sont solidairement res- » ponsables de Vincendie ; — A moins qu'ils ne prouvent qne » l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eux, au- » quel cas celui-là seul en est tenu; — Ou que quelques-uns » ne prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez tm, » auquel cas ceux-là n'en sont pas tenus ».

Cette disposition, qui, on le voit, s'explique par la tradition historique, fut très combattue par différents tribunaux d'appel (*) ; ils firent remarquer l'injustice de la solution qui faisait retomber sur chaque locataire la faute d'un seul et la faute même du propriétaire, lequel, en dernière analyse, avait eu le tort d'accepter un locataire négligent; mais ils ne firent pas appel à la théorie des preuves. Néanmoins, le tribunal d'appel de Colmar proposa le principe de la respon-

(«) Fenet, lit, p. 430 (Colmar), IV, p. 200 {Lyon;, V, p. 613 (Toulouse).

INCENDIÉ — PtUBALJTÉ DE LOCATAIRES 671

sabilité divisée (*), qui Ta emporté depuis. Toujours en se plaçant sur le terrain de la faute présumée, Mouricault, dans son rapport au Tribunat (*), justifia Tart. 1734 par l'idée qu'une faute a été commise, que l'auteur direct de cetle faute est inconnu, mais qu'en réalité chaque locataire a commis la faute de ne pas surveiller les autres locataires.

983. La solution de lart. 1734 fut généralement critiquée par les interprètes (*). On ne lui reprochait pas seulement de méconnattre la théorie des preuves, qui doit conduire à la responsabilité divisée (chaque locataire étant responsable seulement de ce qui lui a été confié), on lui reprochait encore (l'exiger des locataires une surveillance réciproque impossible à réaliser et d'établir la solidarité entre personnes qui ne se connaissaient pas, ne s'étaient pas choisies et n'avaient pas contracté ensemble.

La solution de Pothier ne pouvait remplacer celle du code civil : elle avait le tort d'enlever toute action au propriétaire dans le cas précisément où, à raisou du nombre des locataires, une faute devenait plus probable (*).

Ce n'est pas la théorie dos fautes, ni aucune des considérations précédentes, qui ont déterminé la première proposition de réforme ; on s'est uniquement basé sur ce que, le bailleur et le preneur étant tous deux, en pratique, assurés contre l'incendie, et les compagnies d'assurances ne manquant jamais de se faire subroger aux actions en recours des parties, la solution des art. 1733 et 1734 profitait surtout à ces compagnies; d'un autre côté, disait>on, la responsabilité du locataire étant, en raison de l'art. 1734, très étendue, le locataire payait, à titre d'assurance contre les risques locatifs, une somme très considérable; on proposa donc « de revenir au principe général édicté par les art. 1382 et 1384 » ; on établissait à la fois la responsabilité du propriétaire à moins de •faute démontrée du locataire et le principe de la responsabi-

[') Fenel, UI, p. 430.

(') Fenel, XIV, p. 328.

(») GuiUouard, Bev. criL, VII, 1878, p. 13 s.; Sauzet, Rev. aHl., VIII, 1879, p. 578, n. 14. — Contra Lefebvre, Bev. cnt., XV, 1886, p. 497 s. (*) Meriin, Bép., v« Incendie, %2, n. 9; Guillouard, Bev. ail., VU, 1878, p. 13 s.

lité divisée ('). Mais la commission nommée par la chambre des députés, en accueillant la réforme proposée de Tart. 1734. donna le vrai motif de décider, à savoir TapplicatioD de la responsabilité contractuelle. Toutefois nous verrons que sur certaines questions particulières le principe a été perdu de vue par les différentes commissions législatives. Quant à la commission du Sénat, elle a constamment rattaché l'art 1734, comme Tart. 1733, à la théorie des preuves.

Quoi qu'il en soit, la loi du 5 janvier 1883 a modifié de la manière suivante Tart. 1734 : « S*il y a plusieurs iocaiaires, » Ions sont responsables de Vincendie proportionnellement à la » valeur loeative de la partie de l'immeuble qu'ils occupent; — » A moins gu*ils ne prouvent gîte l'incendie a commencé dans » l'habitation de l'un d'eux, auquel cas celui-là seul en est » tenu; — Ou que quelques-uns ne pro.uvent que l'incendie » n'a pu commencer citez eux, auquei cds ceux-là n'en sont pas » tenus ». '

Ainsi, au système de la respo.nsaJnlité Solidaire, édicté par le code civil, la loi du 5 février 1883 substitue le système de la responsabilité proportionnelle.

984« Comment sera ii^é le montant de l'indemnité due au propriétaire par les divers locataires'de la maison incendiée? D'après les règles du droit commun^ puisque la loi n'a pas réglé ce point d'une manière spéciale. On payera la valeur de la maison ou de la partie de maison occupée par chaque locataire.

En outre l'indemnité comprend une somme équivalente à la perte qu'éprouve le propriétaire à raison de ce qu'il ne touche aucun loyer pendant le temps nécessaire k la reconstruction (^).

Elle comprend même une somme représentant la perle qui résultera de ce que, dans les premiers temps qui suivent la reconstruction, les immeubles neufs se louent difficilement.

(*) Cbamb. des députés, séance du 18 mars 1879, annexe,

(») Caen, 29 juill. 1874, Rec. Caen, 1875, p. 159.— ^-yon, 25 fév. 1892, 6fli.M. 92. 1. 463. — Trib. sup. Mexique, 4 juin,1894,/©ttr/i. dr. int., XXII, 1896,p.66(r. — Guillouard, I, n. 279,

L'indemnité nécessaire à la reconstruction ne consiste pas dans l'intégralité des dépenses que devra faire le propriétaire pour reconstruire Timmeuble loué ; on devra tenir compte de Tétat dans lequel se trouvait Tiinmeuble incendié et déduire de la somme représentant Tintégralité des dépenses nécessaires, la différence entre la valeur qu'aura le nouvel immeuble et celle qu'aurait l'immeuble ancien (*); le propriétaire gardera à sa charge cette dift*érence, qu'on appelle différence du vieux au neuf.

L'opinion contraire était, il est vrai, reçue dans l'ancien droit; mais elle né peut plus, en labsence de texte, être admise aujourd'hui. Elle impose au locataire plus que la réparation du dommage causé, contrairement à tous les principes.

Enfin le propriétaire peut, suivant les circonstances, réclamer des dommages-intérêts.

985. Aux termes formels de l'art. 1734, l'indemnité est répartie entre les locataires u proportionnellement h la valeur locative ^et non proportionnellement (fu loyer convenu entre chaque locataire et le propriétaire (') ; ce loyer peut ne pas être égal à la véritable valeur locative. — D'autre part, la contribution proportionnelle ne s'établit qu'entre les locataires de la partie de l'immeuble qui a été incendiée. Ainsi le deuxième étage d'une maison ayant été incendié, alors que le premier étage et le rez-de-chaussée sont demeurés intacts, la contribution proportionnelle ne s'établira qu'entre les divers locataires du deuxième étage, seuls responsables de l'incendie C*).

De même, si Tincendie éclate dans les greniers, la répartition n'a lieu qu'entre les locataires des appartements auxquels correspondent les greniers (*).

{«) Caen, 9 nov. 1869, S., 70. 1. 60, D., 74. 5. 319. — Nancy, 3 août 1849, S., 51. 2. 129. — Paris, 7 janv. 1850, S., 51. 2. 132. — Marcadé, art. 1733, n. 4; Aubry et Rau, IV, § 367, note 29; Guillouard, I, n. 280. — Con/ra Troplong, I, n. 330; Duvergier, I, n. 419.

(*) Planiol, n, n. 1723. — V. cep. Guillouard, I, n. 277.

(>) Trib. civ. Clermont-Ferrand, 8 déc. 1899, Gaz, Pal., 1900. 1. 39.

(*) Si, par exemple, un locataire d'appartement avec grenier a pris en sous-location un autre appartement sans grenier, il n'est pas tenu compte de ce dernier appartement dans la répartition. Trib. civ. Clermont-Ferrand, 8 déc. 1899, précité.

EnBn les motifs qui ont inspiré la rédaction du nouvel art. 1734 conduisent à décider que par la « partie de l'immeuble qu'ils occupent », il faut entendre la partie de l'immeuble susceptible, à raison de sa nature, d'être déiruite par un incendie. Ainsi celui qui est locataire du rez-de-chaussée de la maison incendiée et d'un jardin attenant, ne contribuera pas à l'indemnité pour la valeur locative du jardin (').

986. Ces solutions ne sont pas purement et simplement 1 application de l'art. 1302 («). L'art. 1302 conduirait à dire que chaque locataire est responsable du montant des dégAts qui se sont produits dans l'immeuble qu'il occupe; or, l'art. 1734 répartit tous les dégâts entre les locataires proportionnellement à la valeur des locaux qu'ils occupent.

L'art. 1734 ne concorde avec l'art. 1302 que dans le cas exceptionnel où la perle de Timmcuble est totale (').

Aussi n'appliquerons-nous pas Fart. 1734 si l'un des occupants est un locataire à titre gratuit (M.

987. L'un ou plusieurs des locataires peuvent prouver que le feu n'a pu prendre thez eux. Le propriétaire alors ne peut plus rien leur demander. Que peut-il demander aux autres locataires? Pourra-t-il seulement demander à chacun une indemnité proportionnelle à la valeur locative de la partie qu'il occupait, ou pourra-t-il répartir entre eux tous, proportionnellement à la valeur locative des parties occupées, le montant total des dégâts?

La première commission de la Chambre avait adopté la seconde solution dans les termes suivants : « auquel cas ceuxlà n'en sont pas tenus et les autres répondent du tout, conme il est dit ci-dessus, c'est-à-dire en conformité de l'ai. 1... » Le rapport de la commission s'appuie sur la raison suivante : « En principe et a priori, quand la cause d'un incendie n'est pas connue, tous les locataires sont présumés en faute. Lors-

(«1 Tril). civ. Gharlovillp. 4 fév. 1104, Rec. Nancy, 1904. 85.

[*} Sauzel, Reo. cril., XIV, 1885, p. 209, n. .38.

('y Sauzel, loc. cil,

(♦) Conlm Besançon, 7 janv. 1891, Gaz. Pal., 91. 1. 547 imais la question spéciale n'était pas disculée dans l'espèce). -- Trib. civ. Glermonl-Ferrand, 8 déc. Ift^. Oaz. /'«/., lîiO). 1. 39,

que Tun d^eiix établit qu*il no Test pas, la présomption ne peut que se reporter tout entière sur les autres; et c^est dès lors sur eux aussi que doit retomber d'autant la responsabilité de rincendie «. Un amendement ayant été proposé, qui portait que « le propriétaire n'a, dans ce cas, d'action contre les autres que pour la part et portion de chacun », cet amen* dément fut repoussé sur les observations du rapporteur, lequel répétait qu'il y avait alors faute présumée des autres locataires.

Lorsqu'un nouveau projet fut présenté à la Chambre en 1881, le rapporteur de la commission, qui était également le rapporteur de l'ancienne commission et Tun des auteurs de la proposition nouvelle, s'exprime ainsi : « Ne faudrait-il pas, pai* application du principe que leur obligation (celle des locataires) n'embrasse que la partie de Timmeuble qu'ils ont louée, faire retomber sur le propriétaire la conséquence de la preuve que l'un ou quelques-uns ont faite, et ne lui permettre, par suite, d agir contre les autres que pour la part originaire de chacun? Une telle solution paraîtra peut-être logique, mais elle serait trop rigoureuse, et certainement en désaccord avec les faits. En thèse, quand la cause d'un incendie reste inconnue, tous les locataires sont réputés en faute. Lorsque l'on d'eux prouve qu'il ne l'est pas, la présomption ne peut que se reporter tout entière sur les autres, et c'est, dès lors, sur eux aussi que doit retomber d'autant la responsabilité de rincendie »> (*).

Mais, le projet ayant été voté dans ces termes par la Chambre, ce système ne fut pas admis par la commission du Sénat.

« S*il est juste, porte le rapport fait au nom de cette commission, que la responsabilité en cas d'incendie soit limitée h une part corrélative à la valeur locative, pourquoi cette part serait-elle augmentée par l'exonération d'un ou plusieurs localaires? Ce serait rentrer dans Tobligation in solidum après lavoir condamnée et y avoir substitué l'obligation pro rata parte; sans doute, la part de celui qui a fait la preuve qu'il n'est pas en faute sera supportée par le propriétaire, mais

},Journ, off".. Doc. parlem., nov. 1881, p, 1784.

Fobjectîon ne doit pas nous arrêter, car il èsC naturel que la perte tombe sur le propriétaire en vertu du principe r« périt domino. Les locataires, à moins que la faute de Fud d'eux ne soit démontrée, ne pourraient être tenus qu'en vertu d'une présomption qu'on n*a pas trouvé juste de maintenir, et d'une responsabilité collective qu'on a été d'avis de supprimer... Il y a dans l'argumentation de l'honorable rapporteur (de la commission nommée par la Chambre) une confusion entre la preuve complète et la présomption. Si, comme il le dit, la preuve est entière, il n'est pas douteux que le locataire, dont la faute est démontrée, ne soit tenu pour le tout.. Que cette preuve soit faite directement ou indirectement, peu importe, il suffit qu'elle porte la conviction dans Tesprit des juges. Les art. 1732 et 1733 sont l'application à la matière du bail de la règle posée dans Tart. 1302 C. civ. Lart. 1734. tel que nous nous proposons de le modifier, n'en sera aussi que l'application correcte. En effet, quand il y a plusieurs locataires, chacun d'eux n'est tenu de restituer que la portion que le bailleur lui a livrée. A Tégard des autres appartements, il n'est qu un voisin, et en dehors de tout engagement contractuel. Si pour son appartement, qui est l'objet de son baiK il est tenu en vertu de l'art. 1302, pour le reste de la maison le locataire n'est obligé que par l'art. 1382. Aussi doit-il prouver, pour la porlion habitée par lui, qu'il n'est pas en faule. Pour les appartements voisins, il faut au contraire qu'on lui prouve qu'il est en faute, car on ne peut l'actionner pour cette portion des locaux que s'il a commis un délit ou un quasi-délit » (').

Le projet fut voté avec cette modification par le Sénat (•; ; il fut, à la vérité, modifié en seconde lecture par la commission. <{ui revint au texte de la Chambre, en retranchant les mots •t chacun en proportion de la partie qu'il occupe », mais il fut entendu que ces mots étaient supprimés comme inutilcs(').

Lors du retour du projet à la Chambre, le rapporteur i^econnut, cette fois, d'une manière très affirmative, qu'elle élaitseule

{') Journ. o/f.. Doc. pari., Sénat, mai 1882, p. 245.

(») ^3 mai 1882.

[^) Séiial, séance du 23 juil. 1882, Journ. o/f., Sénat, Déb. pari., p. 868.

conforme aux principes : « Il est certain, dit-il, que la doclrino qui limite la responsabilité de chaque locataire k la partie de Timmeuble qu'il a louée est conforme à la logique des principes. A quoi, en eifet, éhacun d'eux s est-il obligé? A surveiller et à restituer ce qu'il a reçu. Or, qu'a reçu chaque locataire? Seulement la partie de l'immeuble qui fait l'objet de son bail ; donc c'est aussi à cette partie que son obligation est limitée; doue, en droit strict, c'est d'elle seule ou de sa valeur qu'il doit répondre lorsqu'un sinistre se produit ». Après avoir essayé de démontrer k nouveau les raisons qui auraient pu faire admettre un échec à ce principe, le rapporteur conclut : n Votre commission aurait sans doute incliné à persister dans sa première résolution, si elle n'avait cru devoir subordonner ses préférences à l'intérêt de la réforme qui est en jeu. Il nous a paru que la réforme avait trop d'importance pour que le sort pût en être compromis par une divergence de vues sur un point particulier » (').

Ces considérations indiquent d'une manière certaine la volonté du législateur : le propriétaire garde à sa charge une portion d'indemnité proportionnelle à la valeur locative de lappartement occupé par le locataire qui apporte la preuve prévue par la loi; le surplus seulement est réparti entre les autres locataires.

Nous ajoutons en ce sens que, comme les travaux préparatoires le font ressortir, cette solution est seule conforme aux principes qu'applique l'art. 1734 : l'obligation de chaque locataire reposant sur l'idée que la chose louée doit être restituée intacte, il ne peut être tenu de supporter les conséquences de l'obligation de restitution 'afférente à la portion de l'immeuble occupée par un tiers.

On ne peut objecter que ce système fait porter l'injustice sur le propriétaire, qui n'a pu surveiller l'immeuble qu'il n'habitait pas. Il y aurait plus d'injustice encore h rendre le locataire responsable d'une chose dont il n'a pas la garde.

On ne peut objecter davantage que notre système donnera

(*;. Journ. 0/7*., Doc. pari., Chambre, 1882, p. 2416. Vole sans observations le 28 déc. 1882, Joutm. oyf., Déb. pari.. Chambre, p. 2230.

COXTR. DE LOUAGE. — I. 37

lieu à de nombreux procès; ces procès avaient déjà été prévus par le rapporteur de la Chambre, qui, néanmoins, codseillait le vote de la disposition déjà votée par le Sénat. Du reste, nous ne voyons pas pourquoi notre système occasionnerait plus de procès que le système inverse.

Cette solution est adoptée par la majorité des auteurs {*), mais la jurisprudence l'ait, au contraire, retomber sur les locataires les conséquences de la preuve contraire apportée par l'un d eux (*).

988. Il va sans dire que si, au lieu de prouver que le feu n*a pas pris naissance dans les locaux qu'il occupe, Tun des locataires démontre lexistence de Tun des faits qui, d'après Tart. 1733, lui permettent de se décharger, les autres locataires sont également déchargés; car ils peuvent également se prévaloir de ces faits, qui déchargent tous les locataires.