CHAPITRE XIV

DliS CESSIONS DE BAIL ET DES SOUS-LO:* AXIONS

SECTION PREMIÈRE

VALIDITÉ DES CESSIONS ET SOUS-LOCATIONS. — DISTINCTION ENTRE LA CESSION ET LA SOUS-LOCATION

1051. Le droit de sous-louer était déjà reconnu par les Romains; le Digeste le pose pour les maisons, mais sans paraître exclure la sous-location des autres immeubles (').

Le Code permet d'une manière générale la sous-location de la chose louée (*).

L'ancien droit admettait également sans difficulté la souslocation (*).

On a soutenu (') que dans Tancien droit la cession ne se distinguait pas de la sous-location, parce que les anciens

(*j Hac, X, n. 304. — Contra Grenoble, 26 mai 18W, S., 50. 2. 375.

(«) V. supra, n. 1009.

(>) L. 60 pr., D., De toc. cond., 19. 2.

(*} L. 6, C.;Deloc. cond., 4. 65.

:») Pothier, n. 280 s. ; Brodeau, Coût, de Paris, art. 161, n. 16 et arl. 162, n. 2 et 3; Perrière, Corps et compil. sur la coût, de Paris, II, art. 162, gl. un, ; Bourjon, Dr. commun de la France, II, liv. IV, sect. 5 el 6.

(•) Planiol, Note, D., 92. 2. 521.

auteurs ne s'occupaient que de la seconde (').. La vérité est plutôt, sans doute, que la cession de bail, étant fort peu usitée, n a pas préoccupé les interprètes. Toutefois certains d'entre eux prévoient à la fois la cession du bail et la souslocation ; mais pour eux ces deux opérations ont la même nature juridique; elles ne diffèrent que par l'étendue du droit transmis : la cession porte sur la totalité des biens loués, la sous-location sur une partie seulement d'entre eux (').

Dans tous les cas, la distinction existe aujourd'hui.

1052. (( Le preneur, dit l'art. 1717 C. civ., a le droit de » sous-louer^ et même de céder son bail à un aiUre^ si cette » faculté ne lui a pas été interdite, — Elle peut être interdite » pour le tout ou partie, — Cette clause est toujours de » rigueur ».

Sous-louer, c'est donner à bail la chose que Ton lient soimême à ce titre, ou, en d'autres termes, la louer en sousœuvre, pour le tout ou pour partie, à une autre personne ('). On donne le nom de sous-bailleur à celui qui a fait le sousbail ou sous-location, et on appelle sous-preneur celui au profit de qui la sous-location est faite. 11 y a alors deux baux superposés ; le sous-bailleur est engagé dans l'un et Fautre à la fois : preneur dans le premier, il devient bailleur dans le second.

Céder so?i bail, c'est transmettre à un autre, à titre de cession, les droits résultant d'un contrat de bail dans lequel on figure à titre de preneur. La cession de bail est un transport du droit de jouissance résultant d'un bail (*). Il s'ensuit, d'une part, que le ccssionnaire acquiert une action directe contre le bailleur, et, d'autre part, qu*il ne sera saisi à l'égard des tiers que par l'accomplissement de Tune des deux formalités prescrites par l'art. 1690. D'ailleurs la cession de bail, comme la sous-location, peut être totale ou partielle.

(') Pothier, n. 280 s.

(«) Brodeau, Coul. de Paris, arl. 161, n. 16, et art. 162, n. 2 et 3; Ferritre, Corps el compil. sur la coul. de Paris, II, art. 162, yl. un.; BourjoD, Dr. comm. de la France, II, liv. IV, sect. 5 el 6.

(3; Toulouse, 20 juin 1888, Rec. des assur., 88. 349. — Guillouard, I, n. 312; Hue, X, 11.281.

(*) Guillouard, I, n. 311 ; Hue, X, n. 281.

Tel est le sens technique des expressions sous-loiier, céder son bail. La sous-location est un louage enté sur un autre ; la .cession de bail, un transport, une vente du droit de jouissance résultant d'un bail. Cette dernière opération nous appa- Taîl ainsi comme plus radicale que la première, et c'est sans doute ridée qu'entend exprimer Tart. 1717, lorsqu'il dit que « le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail »,

Dans la pratique, on emploie assez généralement l'expression céder son bail, pour désigner une sous-locàtion portant «ur la totalité de la chose louée ; il arrivera donc souvent que les parties, ayant eu l'intention de faire une sous-location totale, auront désigné l'opération sous le nom de cession de bail. Comme il faut avant tout tenir compte de la volonté des parties contractantes, on devra, dans ce cas, appliquer les règles de la sous-location et non celles de la cession. Mais à quel signe reconnaître la véritable intention des parties? A notre avis, la manière dont le prix a été fixé fournit Télément de décision le plus considérable en cette matière. 11 n'y aura guère de doute que les parties aient voulu faire une véritable cession de bail, si le prix a été fixé en bloc à une somme de. .. pour tout le temps qui reste à courir jusqu'à l'expiration du bail, alors môme que plusieurs termes successifs auraient été accordés au cessionnaire pour le paiement. Au contraire, les parties auront presque toujours entendu faire une sous-location, alors même qu'elles au.'^ient parlé de cession de bail, si le prix a été fixé à tant par an, par semestre, par trimestre, par mois ou par jour, surtout si les périodes de paiement «ont les mêmes que celles du bail cédé.

Dans le cas de doute, les expressions employées doivent être surtout consultées ; ainsi le mot de cession de bail, s'il n'est pas interprété par une autre clause, indique qu'il y a •bien cession (*),

U faut donc repousser une opinion d'après laquelle, en droit, la cession de bail est la sous-location de l'immeuble

(') Guillouard, I, n. 319. — Conlva Laurent, XXV, n. 187 ; Planiol, Note, D., •92. 2. 51. — Cpr. Hue, Tr. de la cession et de la Iransmission des créances^ 1, n.?06.

auteurs ne s'occupaient que de la seconde (*)..La vérité est plutôt, sans doute, que la cession de bail, étant fort peu usitée, n a pas préoccupé les interprètes. Toutefois certains d'entre eux prévoient à la fois la cession du bail et la souslocation; mais pour eux ces deux opératioùs ont la même nature juridique; elles ne diflfèrent que par l'étendue du droit transmis : la cession porte sur la totalité des biens loués, la sous-location sur une partie seulement d'entre eux (*).

Dans tous les cas, la distinction existe aujourd'hui.

1052. « Le preneur, dit Fart. 1717 C. civ., a le droit de » sous-loiier. et même de céder son bail à un autres si cette » faculté ne lui a pas été interdite, — Elle petit être interdite » pour le tout ou partie. — Cette clause est toujours de » rigueur ».

SouS'louer, c'est donner à bail la chose que Ton tient soimême à ce titre, ou, en d'autres termes, la louer en sousœuvre, pour le tout ou pour partie, à une autre personne ('). On donne le nom de sous-bailleur à celui qui a fait le sousbail ou sous-location, et on appelle sous-preneur celui au profit de qui la sous-location est faite. Il y a alors deux baux superposés ; le sous-bailleur est engagé dans l'un et l'autre à la fois : preneur dans le premier, il devient bailleur dans le second.

Céder son bail, c'est transmettre à un autre, à titre de cession, les droits résultant d'un contrat de bail dans lequel on figure à titre de preneur. La cession de bail est un transport du droit de jouissance résultant d'un bail (*). Il s'ensuit, d'une part, que le ccssionnaire acquiert une action directe contre le bailleur, et, d'autre part, qu'il ne sera saisi à l'égard des tiers que par l'accomplissement de l'une des deux formalités prescrites par l'art. 1690. D'ailleurs la cession de bail, comme la sous-location, peut être totale ou partielle.

C) Polhier, n. 280 s.

(«) Brodcau, CouL de Paris, arl. 161, n. 16, et art. 162, n. 2 et 3; Ferrière, Corps et compil. sur la coût, de Paris, II, art. 162, yt. un.; Bourjon, Dr. ccmw. de la France, II, liv. IV, secl. 5 et 6.

('. Toulouse, 20 juin 1888, Rec. des assur., 88. 349. — Guillouard, I. n.3t2; lluc, X, n.2Sl.

(♦) Guillouard, I, n. 311 ; Hue, X, n. 281.

Tel est le sens technique des expressions sous-loucr, céder son bail. La sous-location est un louage enté sur un autre ; la cession de bail, un transport, une vente du droit de jouissance résultant d'un bail. Cette dernière opération nous apparaît ainsi comme plus radicale que la première, et c'est sans doute ridée qu'entend exprimer Tart. 1717, lorsqu'il dit que « le preneur a le droit de sous-louer, et mérne de céder son

Dans la pratique, on emploie assez généralement Texpression céder son bail, pour désigner une sous-location portant «ur la totalité de la chose louée ; il arrivera donc souvent que les parties, ayant eu l'intention de faire une sous-location totale, auront désigné l'opération sous le nom de cession de bail. Comme il faut avant tout tenir compte de la volonté des parties contractantes, on devra, dans ce cas, appliquer les règles de la sous-location et non celles de la cession. Mais à quel signe reconnaître la véritable intention des parties? A notre avis, la manière dont le prix a été fixé fournit l'élément de décision le plus considérable en cette matière. Il n'y aura guère de doute que les parties aient voulu faire une véritable cession de bail, si le prix a été fixé en bloc à une somme de... pour tout le temps qui reste à courir jusqu'à l'expiration du bail, alors môme que plusieurs termes successifs auraient été accordés au cessionnaire pour le paiement. Au contraire, les parties auront presque toujours entendu faire une sous-location, alors même qu'elles auraient parlé de cession de bail, si le prix a été fixé à tant par an, par semestre, par trimestre, par mois ou par jour, surtout si les périodes de paiement sont les mêmes que celles du bail cédé.

Il faut donc repousser une opinion d'après laquelle, en droit, la cession de bail est la sous-location de l'immeuble

(«) Guillouard, I, n. 319. — Conlra Laurent, XXV, n. 187; Planiol, Noie, D., 92. 2. 51. — Cpr. Hue, Tr. de la cession et de la Iransmission des créances, 1, n. 206.

entier et qui réserve le nom et les effets de la sous-location à la sous-location partielle (*).

A défaut d'expression ou de clause indiquant la volonté des parties, on doit présumer la sous-location (*) ; c'était autrefois le mode de transmission le plus usuel, puisque les anciens auteurs ne s'occupent guère de la cession ; encore aujourd'hui on doit supposer que les parties ont entendu faire naître entre elles les droits et les obligations du bailleur et du preneur.

1053. La question de savoir si, dans telle hypothèse déterminée, il y a sous-location ou cession de bail présente une grande importance, parce qu'il existe des différences considérables entre ces deux opérations ; elles dérivent toutes de cette prémisse que la sous-location est un louage et la cession de bail une vente.

1° La preuve de la cession est plus facile que celle de la sous-location ;

2** La sous-location fait naître au profit du sous-bailleur un privilège sur les meubles du sous-preneur, garnissant la maison louée ou la ferme (arg. art. 2102-1°). Ce privilège n'existe pas au profit de celui qui a cédé son bail (*) ;

3** Le sous-preneur peut invoquer à l'égard du sousbailleur Tart. 1720, et exiger en conséquence que la chose lui soit délivrée en bon état de réparations de toute espèce. Le cessionnaire d'un bail n'a pas le même droit : comme tout acheteur, il ne peut réclamer la chose que dans l'état où elle se trouvait au moment de la cession (arg. arg. 1614) ;

4° Le sous-fermier peut exiger du sous-bailleur une indemnité, lorsqu'un cas fortuit enlève plus de la moitié de la récolte que le fonds affermé devait normalement produire (arg. art. 1769). Le cessionnaire d'un bail n'a pas le môme droit ; il ne l'a que contre le bailleur et dans le cas où le cédant l'aurait eu lui-même ;

5° La cession de bail transmet au cessionnaire le droit de

(') Planiol, 11, n. 1750.

;*) Guillouard, 1, n. 319.

f>) Trib. civ. Niort, 11 avril 1891, Gaz. Trib., 25 avril 1891.— Polhier.n. 250 ?.: Mue, op. cit., 1, n. 209; Thiry, IV, n. 37. — Mais le cédant a un privilège sur le prix de la cession nouvelle que ferait le cessionnaire, Hue, loc, cil.

jouissance qui appartenait au cédant contre le bailleur; le cessionnaire peut donc agir directement contre le bailleur ; il en est autrement du sous-locataire ; toutefois, comme nous le verrons, cette différence est contestée ;

6* Le cessionnaire du bail, comme tout cessionnaire, doitj conformément à l'art. 1690, signifier la cession au bailleur; il en est autrement du sous-locataire ;

T Le cessionnaire doit respecter les clauses qui, dans le bail, dérogent au droit commun, de même qu'il peut s'approprier le bénéfice de ces clauses ; il en est autrement du souslocataire.

1054. La cession de bail et la sous-location doivent être distinguées de la cession ou de la délégation de loyers.

Le preneur qui, après avoir sous-loué les terres louées, cède son bail à un tiers fait une cession de bail et non une délégation de loyers (^). En effet, il entend non seulement donner au cessionnaire les profits des baux partiels, passés antérieurement, mais le substituer à lui-même dans ses rapports avec le propriétaire.

1055. D'autre part, la cession d'une portion indivise d'un bail est quelquefois difficile à distinguer de la société ou de lassociation. En général elle constitue une société si elle est faite dans un but de spéculation, c'est-à-dire en vue du partage des bénéfices de l'exploitation commune (*).

1056. il peut arriver qu'après avoir loué une partie d'un immeuble à une personne ou plusieurs parties à diverses personnes, le bailleur en loue la totalité à une personne unique, qui se trouvera ainsi servir d'intermédiaire entre le bailleur et les preneurs.

Le cessionnaire du bail peut se prévaloir de toutes les clauses du bail, puisque tous les droits du bailleur lui sont transmis.

Ainsi il peut exiger le paiement des loyers (*).

(•) Cass. civ., 30 mai 1888, S., 90. 1. 84, D., 89. 1. 92 (cet arrct en conclut que le droit d'enregistrement exigible est le droit de 20 c. p. 100 pour cession de bail), - Wahl, Note, S., 90. 1. 84; Hue, X, n. 459.

(«) V. notre Tr. de la êociélé, n. 25 s.

(') Paris, 27 fév. 1888 (impl.), S., 92. 2. 249 (sous-nole).

Il peut invoquer la clause du bail qui, en cas de noo-payement des loyers, prononcerait la résiliation immédiate du bail («).

Mais le bailleur ne peut céder à un tiers le bail, de manière que le cessionnaire succède à ses obligations en même temps qu'à ses droits; pour les obligations, cette cession serait inopposable au preneur (*).

1057. 11 résulte de lart. 1717 que la cession de bail et le sous-bail sont tous deux permis au preneur.

C'était la solution du droit romain ('). Elle est également adoptée par les législations étrangères (*).

Elle est, du reste, très rationnelle (') ; le bailleur n a pas considéré dans le preneur ses qualités personnelles, sa profession, son âge, le rang qui lui appartient dans la société; en principe, il a voulu seulement avoir un locataire solvable, et la cession ou sous-location ne fait qu'augmenter cette solvabilité, puisque le bailleur joint à son débiteur primitif un débiteur nouveau.

SECTIOxN II