CAPACITÉ EN MATIÈRE DE SOL'S-LOCATION ET DE CESSION DE BAIL
1058. Le sous-locataire et le cessionnaire du bail contractent tous deux les obligations d'un preneur ; la capacité exigée d'eux est donc la capacité nécessaire au preneur.
Le sous-locateur n'est autre chose qu'un bailleur; c'est donc la capacité nécessaire au bailleur qu'il doit avoir. Enfin le cédant du bail reste débiteur du bailleur, tout en
(') Paris, 27 fév. 1888, précité.
(*) Hue, op. cit., I, n. 200.
\*) L. 6, Ue /oc, 4. 65. — V. supra, n. 1C51.
(*) Allemagne, UroU commun. V. Eck, Hollze7idorff"s RechisUxicon, y^ Aflertnielhe. — C. civ. saxon, § 1Î94. — En Prusse (C6de gén., §§ 309 à 312, L 21 i' fallait le consentement du bailleur; mais s'il le refusait sans un motif jugé lèfilim^ par la loi, le bail pouvait lui être dénoncé. Pour les corps de domaines ruraux, le? métairies et terres qui les composent pouvaient faire individuellement l'objel d'une sous-location ou d'une cession sans l'autorisation du bailleur, §314. — Le nonveia C. civ. allemand (art. 549) adopte, dans son principe, la solution du code prossien-
{*)y. cep. Planiol, Sole, D., 92. 2. 521.— V. aussi observation du Tribale Cassation, Fenet, II, p. 980.
devenant créancier du cessionnaire ; il est donc dans la situa-» lion d une personne qui cède son droit contre un tiers. Or, la capacité en cette matière varie suivant que le droit est mobi^ lier ou immobilier, et par suite la nature juridique du bail influe sur la question (*).
Ainsi, dans Topinion qui voit dans le droit du preneur (Immeubles un droit mobilier, le bail pourra être cédé pour le tuteur agissant seul ('^) ; si, avec nous, on considère le droit comme immobilier, on défendra au tuteur de le céder sans l'autorisation du conseil de famille et l'homologation du tribunal.
De même, dans la première opinion, le mineur émancipé pourra céder seul son bail (') ; il ne le pourra pas, selon nous, sans l'autorisation du conseil de famille et l'homologation du tribunal.
1059. L'héritier bénéficiaire, qui peut faire un bail, peut également céder un bail. 11 a cependant été décidé que le droit de faire cet acte ne lui appartient pas et ne peut même lui être accordé par la justice (*).
1060. Le tuteur, ne pouvant prendre à bail les biens du mineur, ne peut davantage se faire céder le bail de ces biens consenti à un tiers (^), ou les sous-louer.
SECTION m
' PREUVE DU SOUS-BAlL ET DE LA CESSION DU BAIL
1061. La sous-location, étant un véritable bail, est soumise aux mêmes modes de preuve que le bail (•).
Jl en est autrement de la cession de bail ; elle peut être établie par les modes de preuve du droit commun.
Ainsi les art. 1715 et 1716 du C. civ. (^) sont applicables à
:•) Guillouard, I, n. 24.
(*i Guillouard, loc. cil.
(*) Guillouard, loc. cil.
(*) V. notre Tr. des suce, 3^ édit., II, n. 1339.
;*) Bourges, 29 déc. 1842, S., 44. 2. 255. — Laurent, V, p. 81 ; Demolombe, VU, B. 686 ; Aubry et Rau, I, p. 731, § 116, noie 3. (•; Paris, 3 déc. 1892, S., 93. 2. 71, D., 93. 2. 71. - Hue, X, n. 279. ;^ V. supra, n. 207 s.
la preuve du sous-bail, offerte soit par le sous-bailleur soit par le sous-preneur (').
Mais Tart. 1715 n'est pas applicable à la preuve de la cession du bail ('), et il en est de même de l'art. 1716.
1062. Si c'est le bailleur principal qui invoque la sonslocation ou la cession, il peut la prouver par tous les moyens, car il est un tiers qui n'a pu se procurer une preuve écrite du contrat.
11 peut, par exemple, démontrer par tous- les moyens une sous-location contraire à l'interdiction contenue dans le bail (').
SECTION IV
DES ' CHOSES ET DES BAUX QUI PEUVENT DONNER LIEU À UNE CESSION ou SOUS-LOCATION
. 1063, Le droit de sous-louer existe pour les choses de toute nature : maisons (*), usine ("), ferme (•), moulin, etc.
11 existe également pour les meubles (^), car les règles posées au titre du louage sont applicables aux baux de meubles; on ne voit pas, du reste, les motifs qui justifieraient une restriction. 11 en est ainsi spécialement des navires (*).
1064. Le droit de sous-louer existe également pour les appartements meublés (•). La loi est générale; on a donc tort d'objecter que les locations d'appartements meublés se font généralement en considération de la personne du locataire. Au reste, cette observation est inexacte en fait; la considération de la personne joue, au contraire, dans les baux d appar-
' (>) Paris, 3 déc. 1892, S., 93. 2. 71, D., 93. 2. 71. — Fuzier-Herman, art. 1715, n. 8.
(») V. cep. Alger, 21 fév. 1895, Journ, Trib, alg., 8 janv. 1896. — Bordeiui, 19 janv. 1904, liée. Bordeaux, 1904. 1. 260.
(») BruxeUes, 9 mars 1853, Pasicr., 53. 2. «20. — Hue, X, n. 280.
(♦) Guillouard,!, n. 321.
(») Guillouard, I, n. 321.
(•) Guillouard, I,n. 321.
(') Valéry, n. 24.
(») De Gourcy, Queat. de dr. maril., 1" séries p. 127 ; Desjardins, Tr. de dr. "comm. maril., III, n. 761.
(») Paris, 20 juin 1861, S., 62. 2. 587, D., 62. 2. 65. — Aubry el Ran, IV. p. 4», 6 368 ; Guillouard, I, n. 321 ; Fuzier-Herman, art. 1717, n. 2. — Confra Stuger, Louage el servitude, n. 218.
tements meublés, un rôle moins grand que dans les autres baux ; Tusage des lieux ou la convention obligeant souvent le locataire d'appartements meublés à payer les loyers d'avance, la considération de la personne ne peut guère avoir d'importance.
1065. Le même droit existe pour les meubles incorporels, tels que l'exploitation d'un journal (*), le nom commercial, les brevets.
Le bail de la chasse peut être cédé ou sous-loué (').
1066. Le locataire peut également faire participer des invités à sa jouissance; cette solution doit être admise a fortiori de ce qu'elle est exacte même en cas d'interdiction de soas*location.
Ainsi le locataire de la chasse peut amener des invités avec lui ou les admettre à chasser sans lui, en nombre illimité (^). Evidemment l'usage peut être contraire ; la convention peut également restreindre ou supprimer le droit du preneur (*).
1067. 11 a été décidé que le concessionnaire du droit d'exploiter une mine ou une carrière ne peut, en l'absence d'une clause qui l'y autorise, transmettre sa concession à un tiers, les lois et règlements rendant le propriétaire d'une carrière ou d'une mine responsable des dommages causés par l'exploitant, et le propriétaire ne pouvant être tenu des faits d'un tiers avec lequel il n'est pas entré personnellement en relations {^). Cette question sort de notre sujet, puisque, selon nous, la concession du droit d'exploiter une mine ou une carrière est une vente et non pas un bail (®) ; il nous suffira de dire que, quelque caractère qu'on lui attribue, elle
(') Lyon, 22 mars 1890, Mon.jud. Lyon, !•' mai 1890.
(*) Hue, X, 11. 275. — Mais il ne faut pas confondre avec le bail de la chasse rautorisation personnelle de chasser donnée à un fermier ; celte autorisation ne peut être cédée ou sous-Iouée."— Trib. paix Longjumeau, 31 déc. 1894, La Loi, 16 janv. 1895.
1*) Douai, 7 avril 1897, S., 98. 2. 112. — Cet arrôt conclut avec raison que les invités ne sont pas coupables du délit de chasse sur le terrain d'autrui (L. 3 mai 1844, art. 1er).
(*) Sur la sanction correctionnelle, v. in/V\7, n. 1115.
t») Paris, 28 juill. 1825, P. chr., D. Rép., t« Louage, n. 4:i5.
(•) V. supra, n. 781.
est, suivant nous, cessible (') : si c'est un bail, en vertu dé Tart. 1717; si c'est une vente, en vertu du droit commun.
1068. Par exception, aux termes formels de Fart* 1763: « Celui qui cultive sous la condition dun fartage de fruits ») avec le bailleur ne peut ni sous-louer ni céder^ si la faculté » ne lui en a été expressément accordée par le bail ».
Cette solution provient de l'analogie, sinon de l'identité absolue, entre le colonage partiaire et la société : de même qu'un associé ne peut se substituer au tiers sans le consentement de ses associés (art. 1861), de même le preneur à colonage partiaire ne le peut sans le consentement du bailleur, parce que, le bail de cette espèce aboutissant à augmenter ou à diminuer les droits du bailleur suivant le degré d Intelligence ou d'habileté du fermier, le bailleur a dû obéir, en choisissant son fermier, à des considérations de personne.
Nous montrerons que les créanciers ne peuvent jamaiift sous-louer l'immeuble loué à colonage partiaire (*).
Mais Fexception ne s'applique pas aux autres baux faitg moyennant un prix et une portion de bénéfices (*).
D'autre part le colon peut s'adjoindre un parsonnier on associé (^).
1069. 11 va sans dire qu'une promesse de bail synallagmatique ou une promesse de bail unilatérale peut être cédée par celui qui a stipulé la location à son profit (').
1070. Le locataire à titre gratuit ne peut pas sous-louer (•). L'art 1717 ne s'applique pas à lui, car il n'est pas véritablement un locataire, mais bien un donataire; d'autre part la donation est un contrat essentiellement personnel.
1071. Le sous-bail consenti par le preneur peut n'être pas de la même nature que celui qui a été consenti par luimême.
Ainsi un preneur à ferme peut faire un sous-bail à colonage
(«)Troplong, I, n. 131.
^«) W.infra, n. 1196.
(') Lyon, 22 mars 181K), Mon. jud. Lyon, l"inai 1890 (exploilallon d'un journal;.
(♦) V. infra. n. 1100.
(») Hue, X, n. 277.
(«) G. supr. Norvège, 20janv. 1883, Jouvn, dv. in/«rw.,X, 1883» p. 640.
partiairc. Cette solution, qui ne fait pas de doute, est corroborée par Tart. 1 de la loi du 10 juillet 1889, qui définit ainsi le bail à eolonat partiaire : « contrat par lequel le possesseur
d'un héritage rural le remettra » Et le mot possesseur a
été, ainsi que les travaux préparatoires en font foi, substitué à celui de propriétaire^ qui figurait dans le projet du gouvernement, pour englober le preneur.
1072. De même le preneur peut ne sous-louer qu'une partie des droits qui lui appartiennent, par exemple le droit de chasse (*).
Le preneur peut sous-louer pour Texercice d'un commerce autre que le sien (*), pourvu que ce dernier ne lui ait pas été imposé implicitement ou explicitement (*).
1078. Mais il ne peut céder son bail ou sous-louer qu'à des personnes exerçant les professions qu'il a lui-même le droit d'exercer, c'est-à-dire devant jouir de la chose suivant sa destination (*). 11 est évident en effet, que le preneur, ayant explicitement ou implicitement contracté au sujet du mode
-*; A moins que ce droit ne lui ait été donné, non en sa qualité de fermier, mais i litre d'autorisation personnelle. Trib. paix Longjumeau, 31 déc. 1894, précité.
;*. Paris, 27 janv. 1887, Mon. jud. Lyon. 9 mai 1887. — Alger, 2d janv. 1902, DroU, 17 mars 1902 Repreneur établi comme hôtelier peut autoriser un colporteur à établir dans Thôtel un commerce de bijouterie).
(' Douai, 24 mai 1887, Gaz. rai.. 87. 2. 129.
•} Duverpier, I, n. 391 ; Troplong, l, n. 126; Fuzier-Herman, art. 1717, n. 7 et 9. — Décidé que le preneur d'un appartement peut le sous-louer à un bureau de placement, Paris, 4 fév. 1889, Gaz. I*al., 89. 1. 826. — Mais l'Immeuble loué pour être habité bourgeoisement ne peut être sous-loué pour un commerce. Bastia, 4 mai 1892, D.. 92. 2. 446 (hôtel). — Trib. civ. Lyon, 17 nov. 1886, Mon. jud. £yoii, 28 janv. 1887. — Hue, X, n. 285. — Le preneur dont la location est bourgeoise ne peut sous-louer pour une industrie, quoique presque toute la maison soit louée industriellement, surtout si la profession du sous-locataire est une aggravation de gône pour les locataires. Cass., 1«' juill. 1872, S., 72. 1. 264, D., 75. 5. 275. — Fuzier-Herman, art. 1717, n. 5. — Le preneur d'une maison destinée à un débit de marchandi.ses ne peut louer à un serrurier. Cpr. Paris, 25 mars 1817, S. chr.,D. Rép., vo Louage, n. 272-lo. — Fuzier-Herman, art. 1717, n. 19. — Le preneur d'une boutique de marchand de charbon peut sous-louer à un savetier, le res«.emelage de chaussures étant à Paris l'accessoire du commerce de vins et charbons. Trib. civ. Seine, 19 janv. 1900, Gaz. Trib., 1900. 2. 193. — Le preneur d'une maison destinée à être un hôtel ne peut sous-louer pour une usine électrique. Trib. civ. Lyon, 4 fév. 1898, Droil, 27 avril 1898. — Le preneur ne peut jamais sous-louer à une personne e.xerçant un commerce dangereux. Trib. civ. Seine, 28 déc. 1897, Gaz. Trib., 24 avril 1898.
(le jouissance certaines obligations, ne peut, autoriser un tiers, qui tient de lui ses droits, à méconnaître cette obligation. Le juge du fait règle souverainement ce point (*).
Ainsi, dans les hypothèses où le preneur est obligé de maintenir dans Timmeuble le commerce qui y est exercé (*), il ne peut sous-louer pour un autre objet {^).
1074. Les mêmes restrictions s'appliquent à Thypothèseoù le droit de sous-louer est accordé au preneur par une clause du bail; cette clause, qui n'est qu*uue consécration mutile de la loi, ne saurait avoir plus d'effet que cette dernière (^.
Peu importerait même que le preneur fût formellement autorisé à sous-louer à qui bon ha semblera ou lui plaira (* .
Il est clair, en effet, que si le bailleur soumet le preneur à certaines obligations concernant sa jouissance, c'est qu'il entend que ces obligations soient imposées à tous les occupants des lieux loués.
1075. Rien n'empêche le preneur de sous-louer à un tiers qui exercera dans Timmeuble un commerce ou une industrie engageant vis-à-vis d'un autre locataire la responsabilité du bailleur; le preneur, lui-môme, en effet, n'a pas à se préoccuper, dans sa propre jouissance, de la responsabilité d« bailleur C*). Ainsi le preneur qui n'a pas reçu défense d'exercer dans rimmeuble un commerce ou une industrie similaires de ceux d'un autre locataire, peut sous-louer en vue de l'exercice de ce commerce ou de cette industrie, quoique, vis-à-vis de ce dernier locataire, le bailleur ait pris l'engagement de ne pas louer dans de semblables conditions (").
(') Cass., l^r juin. 1872, précilé.
l'j V. supra, n. 757.
(»; Trib. civ. Seine, 9 mai 18%, Droit, 31 mai 1896. — Jugé que la défense de sous-louer pour le commerce de liquides, n'interdit pas de sous-louer pour U fabrication d'eaux gazeuses. Lyon, 9 août 1899, Loi, 6 fév. 1900.
(») Cass., l-r juill. 1872, S., 72. 1. 264, D., 75. 5. 275.
(») Pothier, n. 281 : Fuzier-Hennan, art. 1717, n. 7. — Contra Duverçier, l, n. 392.
(•) V. supra, n. 719.
(') Cpr. Gass. req., 18 juill. 1865, S.. 65. 1. 455, D., 66. 1. 32. — Cet arréJ n>>\ pas contraire à notre opinion ; il permet seulement aux juges de faire résulter ck^ ducumenls de la cause que le preneur avait connaissance de l'obligation aiD.«i assumée par le bailleur et s'élail impUcilement engarjéà s* y conformer lui w^** dans les sous-locations qu'il consentait.
CESSIONS ET SOUS-LOCATIONS -r OBJET 6i7
Une sous-locafion de ce genre engage seulement la responsabilité du bailleur principal vis-à-vis du preneur envers lequel il s'est obligé à ne pas laisser exercer un commerce ou une industrie similaires dans Timmeuble (*).
1076. L'obligation de ne sous-louer la chose que suivant «I destination peut conduire à la nullité de sous-baux divi- ^nt la chose louée en logements trop nombreux ('), ou conduisant à entasser un nombre trop considérable de personnes dans Timmeuble (')•
1077. Le bailleur peut faire expulser le sous-preneur ou cessionnaire dont la jouissance est contraire à la destination des lieux (*). Il peut aussi demander la résiliation du bail, mais les juges ne sont pas forcés de l'accorder ("). Il peut également faire enjoindre, tant au preneur qu'au sous-preneur, de revenir à la destination véritable de la chose (").
1078. Nous examinerons plus loin dans quelles limites le preneur est responsable du mode de jouissance du sous-prcr neur ou cessionnaire ('').
1079. La cession de bail ou la sous-location ne peut, pas plus que tout autre acte, être faite en fraude des droits appartenant aux créanciers du preneur, ou en lésant les droits des tréanciers hypothécaires de ce dernier. Ainsi on a décidé que le vendeur d'une portion d'immeubles, qui a pris à bail les tonstructions élevées par Tacquéreur sur cette portion, ne peut céder ce bail à l'acquéreur de la portion qu'il s'était réservée au préjudice des créanciers hypothécaires inscrits sur cette dernière portion, l'obligation imposée à l'acquéreur de payer les loyers diminuant le gage des créanciers hypothécaires (*).
(«) V. svpra, n. 487.
Cî Amiens, 7 nov. 1895, Rec. Amietis, 96. 87 (division en six).
0) n semble bien, par exemple, que la sous-location consistant dans la transformaUon d'un immeuble en asile de nuit ne doit pas être autorisée. — Contra Trib. cW. Seine, 3 mars 1896, Droit, 3 mai 1896.
(*) Paris, 25 mars 1817, S. chr., D. Rép., v<» Louage, n. 272-lo. — Trib. civ. Lyon, 4 fé?. 1898, précité.
(•-•) Trib. civ. Lyon, 4 fév. 1898, précité.
O V. infra, n. 1131 s.
(•) Paris, 29 mars 1849, S., 49. 2. 684, D. Rép,, vo Prit, et hyp., n. 1773. — Fc«îer-Herman, art. 1709, n. 76. . . ,
SECTION V
DES FORMALITÉS ET DES CONDITIONS AUXQUELLES EST SOUMISE Ik FACULTÉ DE CÉDER OU DE SOUS-LOUER
1080. La cession de bail est, pour sa validité vis-à-vis des tiers et notamment vis-à-vis du bailleur, subordonnée à une signification faite au bailleur (*) ou à lacceptation de ce dernier (C. civ., art. 1690) (-), car elle contient une cession de créance..
11 en est autrement du sous-bail (*).
1081. D'autre part, le preneur ne peut plus céder son bail ou sous-louer après la fin de son bail, par exemple à la suite d'une résiliation volontaire ; la cession ou le sous-bail sont donc nuls (*) ; ils autorisent le cessionnaire ou le sous-preneur à intenter contre le preneur cédant une demande en dommages-intérêts (*).
Mais une demande en résiliation n'empêche pas la cession ou le sous-bail (•). La question qui s'élève alors, et qui sera traitée plus loin, est de savoir si la résiliation du bail résout la cession de bail ou le sous-bail.
1082. Enfin la loi reconnaît la validité des clauses qui restreignent la faculté de cession ou de sous-location.
L'idée, exprimée par Tart. 1717, que les clauses interdisant ta sous-location ou limitant le droit de sous-louer sont de .rigueur, est Fapplication de ce principe du droit commun que les conventions tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faites (art. 1131). Aussi cet art. 1717 contiendrait-il une superfétation, s'il ne s'expliquait par des raisons historiques.
(*) Paris, 24 janv. 1873, S., 75. 2. 335, D., 74. 2. 140. -^ Trib. civ. Xincy. 3 mars 1902, Rec. Nancy, 1902. 203. — Guillouard, I, n. 317, 318 el 346 ; LaufWl, XXV, n. 197 ; Uuc, X, n. 284 et Tr. delà cession des créances, I, n. 211 el3il- Oùnlm Aubry et Rau, IV, p. 425, § 359. — En tous cas, il n*est pas nécessaife d* donner dans la signification copie de la cession, il suffit d'en donner la suhâtince. i^— Trib. civ. Nancy, 3 mars 1902, précité.,
(») Paris, 24 janv. 1873, précité. — Guillouard, I, n. 346.
(') Guillouard, lor. cil. ; Hue, locc. dit.
(*) Pau, 21 mars 1893, S., 93. 2. 168, D., 93. 2. 304. • (») Pau, 21 mars 1893. précité. . .
(•) Caen, 23 main857. S., 58. 2. 21, D., 58, 2. 86.
Si le droit romain décidait d'une manière générale que la convention pouvait interdire la sous-location (*), dans lancien droit, suivant le langage de Pothier (*), cette clause ne s exécutait pas toujours à la rigueur. La jurisprudence du Châtelet d'Orléans et celle du Châtelet de Paris avaient admis pour les baux de maisons que, « lorsque le sous-locataire:^ qui a fait le sous-bail avec cette clause, étant obligé de quitter la maison, présente au seigneur d'hôtel un sous-locataire agque idoneum, c'est-à-dire qui est tel qu'il est indifférent au seigneur d'hôtel que ce soit lui ou le principal locataire qui occupe la maison, en ce cas tout l'effet de la clause est que le seigneur d'hôtel peut reprendre sa maison et faire prononcer le résiliement du bail. Mais, s'il ne veut pas reprendre le bail, il né doit pas être écouté et empêcher l'exécution du sousbail ». Pothier justifiait ainsi cette solution : « C'est une suite du grand principe de l'amour du prochain, qui est le principe fondamental du droit naturel. Il est évideiit qu'il nous oblige à consentir à toutes les choses qui, sans nous causer aucun préjudice, peuvent faire plaisir au prochain ».
Le projet du Code civil limitait par le même tempérament la clause d'interdiction quand il s'agissait de maisons ; cette clause n'était de rigueur que pour les biens ruraux et les usines.
Le Code civil a proscrit les tempéraments d'équité que nos anciens parlements apportaient à l'exécution de cette clause. Ainsi cette circonstance, que le locataire est obligé de quitter la maison louée pour aller demeurer ailleurs, ne l'autorise pas à sous-louer, s'il existe une clause qui lui interdit la sous-location (^).
11 n'importe pas davantage que le bailleur n'ait, en fait, aucun intérêt à empêcher la sous-location (*).
1083. L'interdiction de sous-louer s'impose à tous les locataires, quelle que soit leur qualité; peu importe, par
('} L. 6, C, ne loc. cond., h. 65.
1*, Cass., 12 mai 1817, S. chr. — Colmar, 16 août 1816, S. chr. — Davergier, I, n.364; Aubry et Hau, IV, p. 491, § 368; Laurent, XXV, n. 220; (îuillouarJ, I, n, 325 et 332.
(«) Dijon,9janv. 188J, G^^i. PaL, fc9. 2. 10.
exemple, qu'il s'agisse d'un fonctionnaire exposé à changer de résidence (*).
Peu importe également qu'il s'agisse d*un commerçant; quoique ce commerçant puisse céder son fonds de commerce, il n'a pas le droit de sous-louer à son acquéreur TimmeuUe où est exploité lefonds,s'il s'est engagé à ne pas sous-louer (•).
Il va donc sans dire que le preneur ne peut se baser sur l'interdiction de sous-louer pour demander la résiliation du bail, alors même que les circonstances l'empêcheraient de continuer à habiter l'immeuble ('), et sauf s'il se trouve dana une hypothèse où il a le droit, en vertu d'autres principes, de demander la résiliation.
Le preneur ne pourrait pas davantage sous-louer par le motif que l'exploitation des terres louées est trop difficile pour qu'il puisse la mener à bonne fin (*).
1084. Comme l'interdiction de sous-louer n'est pas seulement inspirée par la crainte qu'éprouve le bailleur de voir les lieux occupés par un insolvable, le preneur ne peut passer outre à cette interdiction en offrant au bailleur de lui payer ou de déposer à la Caisse des dépôts et consignations une somme égale aux loyers calculés jusqu'à l'expiration du bail (^), ni à plus forte raison en présentant une caution qui s'engage à répondre de ces loyers (*).
1085. L'interdiction de sous-louer emporte interdiction de sous-louer même en garni (').
1086. Le preneur ne peut pas davantage prendre des pen« sionnaires qui logeront dans l'immeuble (').
(*) Contra Douai, 5 juin 1841, S., 41. 2. 278 (sous-officier).
(«) Duverj?ier,l, n.365. — Con/ra Paris, 16 fév.1822, S.chr., T).Rép„\o Louage, n. 456.
[^] Gass., 12 ou 26 fév. 1812, S. chr., D. Bép., \^ Louage, n. 4G0.
(♦) Cass., 12 mal 1817, S. chr. — Favard, v» Louage, sect. 1, § 1, n. 3 ; Durtnloo» XVII, n. 85; Duvergier, I, n. 364.
(») Paris, G mai 1835, S., 35. 2. 305, D. Rép., v* Louage, n. 479-2«. — Troploof, 1, n. 132 ; Aubry el Rau, IV, p. 491, § 368 ; Laurent, XXV, n. 220; Colmel dcSinlerre, VII, n. 163; Fuzier-Hemnan, art. 1717, n. 61.
(«) Paris, 16 juin 1812, S. chr. — Fuzier-Herinan, art. 1717, n. 62.
;') Grenoble, 18 août 1807, P. chr., D. Rép., v« /A>uage, n. 473-2». — Gailloutrd, 1, n. 328; Ruzier-Herman, art. 1717, n. 15.
(*; Douai, 7 avril 1842, P., 42. 2. 70, D. Rép., v* Louage, n. 473-l«. — UureDl» XXV, n.222; GuilJouard, I, n. 328; Fuzier-Herinan, art. 1717, n. 14.
1087. Toutefois il est clair que rinterdiction de sous-louer on de céder, si elle s'adresse à un hôtelier dont la profession est connue du bailleur, n'empêche Thôtelier que de sous-louer ou céder, soit une portion de l'immeuble, non garnie, soit l'immeuble entier, garni ou non ; l'hôtelier peut prendre des voyageurs; autrement interprétée, la clause l'empêcherait d'exercer sa profession.
Il peut aussi remiser les voitures des voyageurs dans la cour de l'hôtel (').
1088. 11 semble aussi que, sauf intention contraire, l'interdiction de sous-louer ou de céder le bail faite à une société n'empêche pas que Tun des associés, en cédant ses droits sociaux à l'autre, ne lui cède en même temps ses droits au bail {').
1089. Mais l'interdiction de sous-louer entraine l'interdiction de maintenir en jouissance des tiers qui se trouveraient déjà en possession, moyennant le payement d'un loyer, de tout ou partie de Timmeuble (').
1090. Le juge du fait interprète d'ailleurs souverainement les clauses restreignant le droit de céder le bail ou de souslouer (^).
1091. L'interdiction de sous-louer ou de céder le bail emporte-t-elle interdiction de sous-louer une partie de la chose ou de céder une partie du bail? Malgré les difficultés qui se sont élevées sur ce point, nous n'hésitons pas à adopter l'affirmative C^) : défendre de sous-louer ou de céder, c'est défendre de faire une sous-location ou une cession quelconque. Du
(') Amiens, !«•• juiJl. 1896, Rec. Amiens, %. 186. — Cpr. supra, n. 508.
(«; Trib. civ. Lille, 12 déc. 1895, Nordjud., %. 24.
(*) Colmar, 16 août 1816, S. chr. — Duvergier, I, n. 364; Fuzier-Herman, art. nn, n. 16.
(V) 11 peut être décidé que la clause interdisant de sous-louer pour un café ou un cercle empêche do sous-louer h un restaurateur. Cass., 7 nov. 185^^, î?., 55. 1. 812, D., 54. 1. 396. — V. pour les commerces et industries similaires, siipvu, n. 595 et
(•) Amiens, 22 juin 1822, S. chr., D. Kép., v® Louage, n. 472-lo. — Trib. civ. U Flèche, 11 juin 1896, Loi, 25 août 1896.— Duranton, XVII, n. 92; Troplong,!, n. 1^; Marcadé, art. 1717, n. 2; Aubry et Uau, IV, p. 490, §368; Laurent, XXV, n. 217; Ouillouard, I, n. 323; Fuzier-Herman, art. 1717, n.31.— Conlru Bruxelles, 17 juil. 1821, S. chr. — Duvergier, 1, ii. 374 et 378; Planiol, Sole, D., 92. 2. 521.
reste, les considérations personnelles auxquelles a nécessairement obéi le bailleur en interdisant les conventions de ce genre empêchent toute distinction. Enfin le preneur éluderait facilement la prohibition en faisant une cession ou une souslocation qui porterait sur la plus grande partie de la chose louée.
11 va sans dire que Texamen des circonstances peut faire adopter la solution contraire ('). Aussi le juge peut-il décider comme il l'entend, sans encourir la cassation (').
1092. De même la question de savoir si la clause portant interdiction de sous-louer entraîne interdiction de céder le bail, et réciproquement, est une question de fait à résoudre par le juge en cas de contestation {^). Presque toujours la clause portant interdiction de sous-louer devra être considérée comme emportant interdiction de céder le bail (^). Car, comme la sous-location, la cession entraîne la substitution d'une personne à une autre. Les parties ne peuvent qu avoir voulu empêcher cette substitution.
La défense de céder le bail emporte également la défense de sous-louer, au moins en totalité (*). La sous-location a pour le bailleur à peu près les mêmes inconvénients que la cession. D'un autre côté, le mot de cession, non seulement dans le lan-
(*) Guillouard, I, n. 323 et 324; Troplong, I, n. 134; Laurent, XXV, n. 217: Fiizier-Herman, art. 1717, n. 34.
[*} Gass., l"»- juil. 1872, S., 72. 1. 264. — Guillouard, I, n. 324.
('} Guillouard, I, n. 324.
/; Trib. civ. Lille, 12 déc. 1895, Sûrd jiuL, 96. 24 (motifs). — Trib. civ.U Floche, 11 juin 1896, précité. — IJuranlon, XVII, n. 92; Merlin, Hép., v» Sou*locution; Duvergier, 1, n. 315 et 376; Marcadé, art. 1717, n. 2; Aubry et Ktu.IV, p. 4Î.0, § 308; Laurent, XXV, n. 215; Arntz, IV, n. 451; Colmel de San terre. VII, n. 163 bisy 111; Guillouard, 1, n. 324; Fuzier-Herman, art. 1717, n. 25; ThinJV, n. 39; Hue, X, n. 2-5; Planiol, H, n. 1752.
(»; Paris, 7 août lbl2, P. chr. — Paris, 28 août 1824, S. chr., D. Rép,, >■• Louage, n. 481. — Paris, 24 lév. 1825, S. chr. — Amiens, 22 déc. 1825, S. chr., D, Hép., yo Louage, n. 479-10. — Paris, 18 mars 1826, S. chr., D. Rép,,\^ Louage, n. 481. — Paris, 28 mars 1829, S. chr., D. liép., v» Louage, n. 479-^o. — Paris, 6 mai 18:î5, s., 35. 2. 3( 5, D. Rép.y v» Louage, n. 479-2°. — Trib. civ. Seine, 10 fév. 11104, Gaz. Trib., 26 juin 1W4. — Duranlon, XVii, n. 92; Troplong, I, n. 133; Duvergicr, I, n. 375; Marcadé, art. 1717, n. 2; Aubry et Rau, lV,p. 4904368: Laurent, XXV, n. 215: Guillouard, I, n. 324; Colmetde Sanlcrre, VII, n. 163 Au. III; Fuzier-Hcnnan, art. 1717, n. 26 s. — Contra Amiens, 24 mai 1817, S. chr., D. Rép., yo Lo:iaf/e, n. 480.
gage courant, mais encore dans le langage juridique, emporte l'idée d'une transmission quelconque de droits.
Mais rinterdiction de céder le bail emporte-t-elle interdiction de sous-louer une partie de la chose ? Nous admettons encore Taffirmative (^) : si le bailleur a voulu empêcher que le preneur ne pût se substituer un tiers, la substitution partielle est interdite au même degré quand il y a défense de céder que quand il y a défense de céder et de sous-louer. Cela est exact dans Topinion même qui assimile la cession à une sous-location totale (*).
Ici encore le juge peut, en s'inspirant des circonstances, décider le contraire (').
1093. L'interdiction de sous-louer emporte interdiction de faire un colonat partiaire (*).
1094. Le preneur ne peut apporter en société la jouissance de Timmeuble qu'il lui a été défendu de sous-louer (^).
Si la location a été consentie à une société, cette société peut-elle se transformer sans être réputée avoir consenti une sous-location ? Cette question rentre dans un problème plus général, celui de savoir si une société qui se transforme met fin à sa personnalité juridique pour donner naissance à une nouvelle société. Dans le cas de l'affirmative, il y aura cession de bail à une nouvelle société {*"•). Dans le cas de la
') Paris, 28 août 1824, S. chi\, D. Rép., v» Louage, n. 481. — Paris, 28 mars IvSâî», S. chr., D. Rép., v-o Louage, n. 479-3°. — Guillouard. I, n. 324; Fuzier-Herman. art. 1717, n. 27. — Conlra Angers, 27 mars 1817, S. chr., \). Rép.y v© Louarje, n. 480. — Paris, 6 mai 18.S5, S., 35. 2. 305, D. Rép., v» Louage, n. 479-2o. — Paris, 18 mai 1892, D., 92. 2. 521. — Duvergier, I, n. 376 et 377; Aubry et Rau, IV, p. 490, § 368; Hue, X, n. 285; Planiol, II, n. 1752.
(^ Contra Planiol, loc. cit.
,»; Troplong, I, n. 134; Laurent, XXV, n. 217; tluillouard, 1, n. 324; Fuzier- Herman, art. 1717, n. 34.
;*) Contra Trib. civ. Toulouse, 15 juin 1894, Gaz. Trib., 2 sept. 1894 (sauf le cas </e fraude;.
•> Trib. civ. Lyon, 28 janv. 1888, Mon. jud. Lyon, 9 avril 1888. — Hue, X, n. 275. — Contra Amiens, 15 nov. 188;^, I)., 84. 5. 55 (mise en actions d'un droit de chasse).
(•) Cass., 2 fév. 1859, S., 59. 1. 310, D.,59. 1. 80.--Cass., 10 janv. 1881 .motifs), S., 81. 1. 310, D., 81. 1. 119 'transformation en soci6t(^ anonyme d'une société en coniiiiandile;. — Lyon, 7 avril 1859, S., 59. 2. 484, D.,59. 2. 159. — Aubry et Rau, IV, p. 492, 1 368; Laurent, XXV, n. 223: Guillouard, I, n. 'SM); Fuzier-IIerman,
négative, ce sera la solution contraire qu'on admettra;';. Or, d'après la jurisprudence, la question de savoir si les transformations subies par une société, — augmentation du capital, réduction du capital, transfert du siège social, prorogation, etc. — , entraînent la formation d'une nouvelle société est une question de fait. En principe, on admet la négative.
1095. En cas d autorisation de sous-louer une partie de rimmeuble, le preneur ne peut sous-louer la totalité moins une chambre (*).
1096. L'interdiction de sous-louer se transmet, comme toutes les obligations, aux héritiers du preneur (\).
1097. Nous verrons que l'interdiction de sous-louer n'est pas toujours opposable aux créanciers du preneur (\).
Le preneur peut-il prendre avec lui un parent ou un ami, sans quitter l'appartement loué? Il le peut sans difficulté, car Tami ou le parent est de la famille du preneur, qui reste locataire et occupant pour son propre compte.
Mais le preneur peut-il également, en quittant l'appartement, céder gratuitement la jouissance à un ami? Nous ne le pensons pas C^) : ce mode de transmission a pour le bailleur les mêmes inconvénients qu'une cession à titre onéreav: l'opinion contraire donnerait du reste au preneur des facilités trop grandes pour échapper à la prohibition en prétendant que la location consentie est gratuite. En vain objecte-t-on qu'il y a là une libéralité très exceptionnelle et qui n'est pas entrée dans la prévision des parties. Son caractère exceptionnel ne l'empêche pas de contrevenir à la convention et
art. 1717, n. 18 s. — Cpr. Gass. civ., 13 mars 18G0, S., 60. 1. 879, I)., 6'). l 113. ,(iCl arri'l n'est pas contraire à noire opinion; il mainlienl un bail fait àplusienr» associés qui ont dissout la société pour en former une nouvelle, parce que iobail était lait aux associés personnellement et a continué à les lier personnellement.
>' . Algrcr, G oct. 1858, sous Cass., 28 juin 1859, S., 60. 1. 447, H., 5'J. 1. 459.
['. Paris, 16 juin 1812, S. clir. — Fuzier-Ilerman, arl.i717, n. 35.
('} Paris, 24 février 1825, S. chr., I)., 25. 2. 208. — Fuziar-Herman, art. ITlT. n. 18.
*1 V. in/ra, n. 1195.
», (îand, 21 avril 1880, rasûr., 81. 3. 1()6. — Duvergier, I, n. 3<w. - V. luw Amiens, 8 mai 1894, Rec. Amiens, 94. 145. — Contra Aubry et Rau, IV. p. 4^1. S'.^OS; Troplong, I, n. 136; Guillouard, I, n. 328: Agnel, n. 517; Fuzier-Herrnin. art. 1717, n. 13.
CESSIONS ET SOOS-LOCATÎONS — CONDITIONS 635
le fait qu'elle n a pas été prévue ne Tempêche pas d'être une sous-location et, par conséquent, d'être interdite.
1098. Il va sans dire que, malgré l'interdiction, le bail se transmet aux héritiers du preneur. Mais le preneur, ne pouvant céder le bail à titre gratuit de «on vivant, ne peut pas davantage léguer la jouissance à un tiers.
De même la clause d'un contrat de mariage portant que les locations faites par la communauté seront continuées par le conjoint survivant, ne s'applique pas, si c'est la femme qui survit (il en est autrement si c'est le mari, car c'est à lui que le bail a été consenti), au bail dont la cession a été interdite (^),
1099. 11 est certain que le preneur qui, en quittant momentanément un appartement, y laisse un domestique chargé de veiller à sa conservation, ne fait pas unp sous-location {*), Nous examinons ailleurs s'il ne méconnaît pas une autre de ses obligations {^).
De même le preneur peut, au lieu d'habiter lui-même l'immeuble, le faire habiter par l'un de ses domestiques ou préposés.
Cela est vrai notamment du fermier (*).
1100. Le fermier prend quelquefois avec lui un membre de sa famille ou un étranger qui s'associe avec lui à la culture ; c'est ce qu'on appelle un parsonnier.
Cette association n'est pas une cession de bail; elle est donc valable malgré la clause interdisant la cession. Elle l'est notamment dans le bail à colonage partiaire (•),
1101. Malgré la clause d'interdiction, le preneur peut installer à sa place un gérant du fonds de conmierce exploité dans l'immeuble loué (*).
(*) Contra Gand, 1" mai 1880, Pusicr., 80. 2. 241. — Hue, X, n. 285.
(«) Bordeaux, 11 janv. 1826, S. chr., D. Rép., vo Louage, n. 469. — Trib. ci\\ Bruxelles, 13 mars 1879, Pasicr., 80. 3. 60. — Trib. civ. Gourtrai, 21 juin 1879, Pasicr., 80. 3. 335. — Duvergier, I, n. 366; Marcadé, art. 1717, n. 2; Troplong, 1, n. 138; Aubry et Rau, IV, p. 491, § 368; Laurent, XXV, n. 221 ; Guillouard, I, n. 328; Agnel, n. 517; Fuzier-Herman, art. 1717, n. 12.
(•) V. supra, n. 753 s.
:*) Nancy, 12 juin 1840, P., 40. 669. — Troplong, 11, n. 668; (juillouard, II, n. 524.
(») Méplain, Du métayage, n. 175; Guillouard, II, n. 628; Hue, X, n. 350.
(•) Contra Lyon, 27 janvier 1888, Mon. jud. Lyon, 5 mai 1888 (bureau de tabac)»
1102. L'interdiction doit résulter d'une clause du bail ou d'une convention ; la mention d'interdiction mise sur les quittances de loyer ne s'impose pas au preneur (*).
L'interdiction de sous-louer peut être tacite, mais elle ne résulte pas de ce que le bail a été consenti au preneur à raison des garanties particulières qu'il présentait au bailleur ou de ce qu'il importe au bailleur que l'objet loué ne soit pas mis entre des mains quelconques (') ; la loi ne s'est pas dissimulé que, très souvent, le bailleur s'enquiert des qualités ou de la situotion du preneur avant de lui consentir le bail et cependant elle subordonne sans distinction la défense de sous-louer à une interdiction expresse.
Les clauses qui autorisent la sous-location au profit de certaines personnes doivent être interprétées comme interdisant la sous-location au profit d'autres personnes ; par exemple, la clause qui permet à un commerçant ou à un officier ministériel de sous-louer l'immeuble à son successeur prohibe la sous-location à toute autre personne ('). Cette clause n'aurait, en effet, aucune signification s'il fallait l'interpréter dans le sens d'une autorisation générale (C. civ., arg. art. 1157).
1 103. L'interdiction tacite résulte encore de ce que la location n'a été faite qu'en vue de la personne du locataire (\). C'est pourquoi le locataire à titre gratuit ne peut sous-louer ou céder son bail {^).
1104. Les baux portent souvent : « Le preneur ne pourra pas céder son bail sans le comentement (ou sans le consentement écrit) du propriétaire ». Cette clause doit être interprétée rigoureusement conmie toutes les autres. Elle donne au propriétaire le droit de rendre la cession impossible, en refusant son consentement, sans que les tribunaux aient à apprécier en fuit les motifs de ce refus (*) ; elle équivaut donc à une prohibition de céder le bail.
f») Trih. civ. Toulouse, 18 juillet 1890, Gaz, Val, CO. 2. i99. (*) V. cep. pour les meubles, Valéry, n. 24. (') Uép. géu. du noL, 181U, p, 27, '«) Paris, 20 juin 1860, S., 61. 2. 587, D., 62. 2. 65. (») V. supra, n. 1070.
(•) Lyon, 26 déc. 1849, S., 50. 2. 45, D. nép., v» Louage, n. 454-1». — Pari>. 6 janv.'lHtK), S., 80. 2. 196, D., 81. 2. 80. — Grenoble, 24 mai 1881, S., 81. 2. 184.
1105. Une clause non moins fréquente, et qui doit être rapprochée de la précédente, est celle-ci : « Le preneur ne pourra céder son bail qu'à une personne agréée par le propriétaire » ou « convenant au propriétaire ». On admet sou* vent qu'alors le preneur peut céder son bail, pourvu que le cessionnaire offre au propriétaire les mêmes garanties d'hono^. rabilité et de solvabilité que le cédant (*).
La jurisprudence la plus récente rejèîte cette solution et ne fait aucune distinction entre cette clause et la précé' (lente (*). Cette jurisprudence s'appuie, il faut le reconnaître, sur des motifs très sérieux : en se réservant d'agréer les ces* sionnaires, le bailleur se réserve de consentir ou non, suivant son caprice, à la cession; du reste, on ne peut dire qu'il y ait agrément du bailleur, c'est-à-dire que la condition à laquelle est subordonnée la validité de la sous-location soit obsei'vée, si le tribunal substitue sa volonté à celle du bailleur, et oblige ce dernier à accepter un cessionnaire qu'il ne veut pas accepter.
En tout cas les juges du fait peuvent interpréter cette clause comme ils l'entendent (').
Si elle est interprétée comme équivalant à l'interdiction de la sous-location, rien n'empêche le bailleur de signifier au
D., 82. 2. 24. — Grenoble, 13 juil. 1882, Rec. Grenoble, 84. 140. — Lyon, 6 mars 1889, Gfiz. Pal., 89. 2. 240. — Trib. tiv. Seine, 6 fév. 1898, Gaz, Trih., 3 juil. 1898, — Trib. com. Aix, 10 août 190:î, Gaz. corn. Lyon, 12 sept. 1903. —Trib. civ, Anvers, 6 juin 1888, Pand.péi\ befg., 88, n. 1388. — Aubry et Rau, IV, p. 491, §36S; Agnel, n. 518; Laurent, XXV, n. 218; Guillouard, 1, n. :i26 ; Fuzier-Her^ raan, art. 1717, li. 39 s. ; Thiry, IV, n. 42.
Cl Paria, 6 août 1847, S., 47. 2. 447, D. Bép., ><> Louage, n. 454-2°. — Golmar, 12 avril 1864, S., 64. 2. 285, D., 65. 2. 32. — Grenoble, 7 août 1866, S., 67. 2. 44, - Besançon, 27 mai 1884, Gaz. Pal., 8i. 2. 700. — Bordeaux, 27 avril 1891, Gaz. Tnb., 25 sept. 1891 (ce serait même au bailleur h prouver que le sous-preneur ne présente pas toutes les garanties. — Aubry et Rau, IV, p. 491, § 368.
i») Rouen, 24 janv. 1881, S., 82. 2. 147, D., 83. 2. 71. — Douai, 7 dec. 1881, S., 82. 2. 117, D., 84. 5. 320. — Chambéry, 1" juin 1887, Gaz. Pal., 87. 2. 413. — Nancy, 11 juin 1887, S., 87. 2. 213. — Trib. civ. Lille, 27 fév. 1899, Nord jud., 99. 195. - Trib. civ. Liège, 7 août 1880, Jurispr. Mb. belg., XXX, 1248..-^ Agnel, n. 518; Laurent, XXV, n. 218; Guillouard, 1, n. 326; Fuzier-Herman, art. 1717, n. 36. — Cependant Tarrôt de Rouen dit que s'il s'agit d'un fonds de commerce dont on ne peut tirer parti qu'en le cédant avant la fin du bail, le bailleur doit indiquer ses motifs, que le juge appréciera.
(»; Cass. req., 7 fév. 1888, S., 89. 1. 104, D., 88. 1. 164. — Fuzier-Herman, art, 1717, n. 37 et 38 ; Hue, X, n. 285.
preneur par avance sa volonté de n'autoriser aucune sousïocation (').
1 106. I/agrément du bailleur doit être prouvé par les modes du droit commun (*). Il peut être tacite et résulter, par exemple, de ce que le bailleur a reçu sans observation les loyers du sous-preneur (").
1107. Ainsi que nous le dirons plus loin, le consentement verbal ou tacite du bailleur suffît, alors même que le contrat de bail exige son consentement écrit (*).
1108. La sanction de Tinterdiction de sous-louer ou de céder est fournie par le droit commun ; on doit s'inspirer de ridée que le preneur a contrevenu à une obligation de ne pas faire.'
D'une part, nous pensons que le bailleur peut, sans faire annuler la sous-location, demander des dommages-intérêts au preneur (''), mais dans la mesure seulement du préjudice subi par lui, et à la condition de prouver ce préjudice.
D'autre part, le bailleur peut méconnaître la sous-location, faire procéder à l'expulsion du sous-preneur comme jouissant sans droit, et exiger que le preneur rentre en possession (•). Il le peut même alors qu'il n'y a pas intérêt (•).
Enfin l'art. 1764, à propos de la sous-location faite par le colon par tiaire, dit : « En cas de contraventioriy le proprii- » taire a droit de rentrer en jouissance, et le preneur est cm- » damné aux dommages-intérêts résultant de rinexécution » du bail ».
Ce texte reproduit une règle du droit commun (*). 11 s ap-
(«) V. cep. Trib. civ. Lille, 27 fév. 1899, Nordjud., 99. 195.
(«) Trib. civ. Anvers, 2 juin 1877, Pasicr., 79. 3. 233 (inlerrogaloire surftito el articles). — Hue, loc. cit,
(>/V. iw/>-a, n. 1117.
(«) V. infra, n. 1117.
(») Rennes, 22 fév. 1830, P. chr., D. Hép., v» Louftge, n. 457-2». — Lyoa,30jnin 1887, D., 88. 2. 59. —Trib. civ. La Flèche, 11 juin 1896, Loi, 25 aoOt 1«. — Laurent, XXV, n. 226; Guillouard, I, n. 332; Fuzier-Herman, art. 1717, n. 69.
(•) Lyon, 3 avril 1889, Afon/Mrf. Lyon, 29 août 1889. — Paris, 29 janv. 1903, 1)iw7, 30 avril" 1103. — Trib. civ. Goulommiers, 8 juil. 1904, Loi, 30 juil. KOI. — Guillouard, I, n. 332.
(T) V. supra, n. 1082.
(•) Guillouard, II, n. 626.
plique donc à toute sous-location ou cession faite sans droit; ainsi le bailleur peut demander la résiliation du bail qu'il a consenti, pour inexécution des obligations du preneur (*) (art. 1184) et cela aussi avec des dommages-intérêts.
Les tribunaux pourront alors, conformément au droit commun, accorder au preneur un délai pour expulser le souslocataire et rentrer en jouissance (').
Ce délai ne pourra pas être accordé si le bail stipulait qu en cas de sous-location la résolution aurait lieu de plein droit (^). Mais il pourra l'être quoiqu'il soit stipulé que la sanclion de la défense sera la résiliation (*).
La concession d'un délai peut être faite même en cas de sous-location consentie par le colon partiaire, malgré les termes en apparence généraux de Tart. 1764 {^). Le juge peut aussi, même dans ce cas, refuser de prononcer la résiliation et condamner seulement le colon à des dommages-intérêts à raison du peu d'importance de la contravention (•).
Le tribunal peut également, dans tout autre bail, se contenter de condamner le preneur à des dommages-intérêts et
{•) Rennes, 22 f6v. laSO, précité. — Grenoble, 13 juil. 1882, fiec. Greuoble, 84. KO. — Amiens, 21 janv. 1886, Rec. Amiens, 86. 1C8. — Trib. civ. Lyon, 17 nov. 18«6, Mon.jud. Lyon, 28 janv. 1887. —Trib. civ. Lyon, 28 janv. 1888, Mon.jud. Lf/on, 29 avril 1888. — Trib. civ. La Flèche, 11 juin 1896, Loi, 25 août 1896. — Trib. civ. Seine, lî> nov. 1900, Aoi, 7 janv. 1901. — Trib. civ. Coulommiers, 8 juil. 1904, précité. — Guillouard, I, n. 332; Fuzler-Herman, art. 1717, n. 68; Thir)', IV, n. 43.
(«j Lyon, 6 juin 1821, S. chr., D. Ri^p , v» Louage, n. 465. — Lyon, 16 déc. 1825, S. chr., D. fiép., v Louage, n. 465. — Liège, 14 aoùl 1872, Panrr., 73. 2. 41. — Duranlon, XVII, n. 86; Duvergier, I, n. 370; Troplong, I, n. 139 et 140; Kavard, V» lAtUftgey sccl. 1, § 1, n. 3; Marcadé, art. 1717, n. 3; Massé et Vergé, IV, p. 378, §703, note 3; Aubry et Rau, IV, p. 492, §368; Laurent, XXV, n. 228 et 229; Guillouard, I, n. d32 et II, n. 627; Hue, X, n. 285. — Conlia Colmar, 16 août 1816, S. chr., D. Bép., v« Lnvage^ n. 465. — Surtout si le preneur, ayant mal interprété le bail, est de bonne foi. — Trib. civ. Lille, 26 mars 1888, Droit, 27 mal 1888. — Et cela môme si le locataire exerce une profession de nature à discréditer la maison, comme celle de fille publique. — Paris, 6 janv. 18,38, S., 40. 1. 867, D. Rép., v» Louage, n. 467-1 <>.
(') Cass. rcq., 29 mars 1837, S., 37. 1. 613, D. Hép., v© Louage, n. 463-3°. — Dijon, 9 janv. 1889, Mon.jud. Lyon, 13 juin 1889. — Duvergier, toc. vit.; Aubry et Hau, IV, p. 402, § 368; Laurent, XXV, n. 230; Guillouard, 1, n. 332.
(») Conlra Bruxelles,' 11 juil. 1872, Pasicv., 73. 2. 151. — Hue, X, n. 285.
l») Guillouard, II, n. 628.
(•} Hue, X, n. 356.
refuser de prononcer la résiliation ('), surtout si, au moment de la demande, la sous-location a cessé (*), ou si le preneur offre d'expulser le sous-locataire (^). Ici encore il faut excepter le cas où le bail impose'!» résiliation de plein droit (^). Les tribunaux peuvent aussi refuser de prononcer la résiliation du bail, si la sous-location ne cause aucun préjudice au bailleur ('). Il est, en efFet, de principe que Tart. 1184 C. civ, peut être écarté en pareil cas par les juges, et lart. 176i n'est qu'une conséquence de lart. 1184.
1108 bis. Le preneur peut-il, malgré les clauses qui suppriment ou limitent le droit de sous-location, mettre sur Timmeuble un écriteau portant que cet immeuble est à louer? C'est là une question qui a été étudiée ailleurs (*).
1109. En cas de défense de sous-louer, le bailleur ne peut réclamer le prix du bail au sous-locataire (*) ; on tire en sens contraire un argument a fortiori des droits du bailleur en cas de sous-lo3ation autorisée; cet argument n'est pas probant. Le bailleur qui réclamerait ce prix serait considéré comme ayant renoncé à l'interdiction.
1110. Mais le sous-preneur ou cessionnaire est passible de dommages-intérêts envers le bailleur; sa situation est la même que celle d'un tiers qui occuperait sans droit Fimnieuble d'autrui; il a commis vis-à-vis du bailleur une faute délictuelle. Toutefois le bailleur doit démontrer que cette occupation lui cause un préjudice, conformément au droit coumiun en matière délictuelle.
1111. Pour ce dernier motif, on a pu décider que les souslocataires ou cessionnaires intermédiaires qui, au moment de
(') Trib. civ. La FRche, 11 juin 1896, précilé.
i«) Grenoble, 18 août 1807, S. chr., D. Rép„ v© Louarje, n. 473-2°.
(V) Gass. req., 13 déc. 1S20, S. chr. — Cass. req., 29 mars 1837, S., 37. 1.61:1 D. Rép., v'o Louage, n. 403-3°. — Besançon, 8 juin 1854, S., ^. 2. .368, D., 5&. 2- 254. — Kuzier-Herman, arl. 1717, n. 70, — et les auteurs et arrêts ciléi ««piti. noie 2, p. 039.
^*) Cass. req., 29 mars 1837, précilé. — Fuzier-Herman, art. 1717, n.75.
(»: Douai, 19 avril 1898, Rec, Douai, 9^. 269.
1^! V. suprn. n. 740.
('j Contra Trib. Alexandrie, 28 juin 1876, Journ, dr. inf., III, 1876, p. 389. - Ni à plus forle raison aux cessionnaires intermédiaires, qui ont cessé de jouir, Lyon, 3() juin 1887, S., 89. 2. 180, D., 88. 2. 59.
raction du bailleur, n'occupent plus Timmeuble, ne sont pas tenus envers lui de dommages-intérêts s'ils ont exécuté les charges du bail (*) ; on ne voit pas le préjudice que leur occupation, actuellement terminée, a pu causer au bailleur.
111 2 • En cas de sous-location consentie sans droit, la faillite ou la déconfiture du sous-locataire rend-elle exigibles contre le preneur les termes à échoir, aussi bien que si le preneur lui-même était déclaré en faillite ou en déconfiture ? On la décidé, et même que la limitation à cette déchéance, édictée par la loi du 12 février 1872 vis-à-vis du preneur, ne s'impose pas au bailleur {*).
Nous sommes •d'avis contraire ('). Le sous-preneur qui occupe sans droit l'immeuble loué est un inconnu pour le bailleur ; celui-ci n'a d'action contre lui que comme créancier du preneur, c'est le preneur seul qui répond du loyer et, tant que le preneur est en état de les payer, le bailleur ne peut avoir aucun intérêt légitime à exiger tous les loyers.
En vain dit-on que le preneur est en faute ; il est en faute sans doute, mais pour avoir sans droit introduit un sous-locataîre dans l'immeuble, et cette faute donne lieu à des dommages-intérêts, mais elle est étrangère à la question.
On n'a pas réfléchi, pensons-nous, qu'il est difficile, dans Topinion contraire, d'admettre que la faillite du preneur luimême entraînera l'application de la loi du 12 février 1872/ Et c'est cependant ce qu'il est nécessaire de décider si on ne veut pas laisser le bailleur sans action suffisante en cas de faillite du preneur.
1113. On a jugé que, si la sous-location était interdite, les meubles du sous-locataire répondent, par privilège, de la totalité du prix de location, contrairement aux termes de l'art. 1753 (*). Cette question rentre dans le commentaire de l'art. 2102,
n Lyon, 30 juin 1887, S., 89. 2. 180, D., 88. 2. 59. — Guillouard, I, n. a32 ; Fuzier-Herman, art. 1717, n. 79.
(«) Otss. req., 11 avril 1892, S., 92. 1. 433. — Loubers, Rapport sous Gass., 11 avril 1892, précité. S., 92. 1. 436; Labbé, Nofe, S., 92. 1. 434.
(*) Reynaud, Concl. sous Gass., U avril 1892, précité, S., 92. 1. 436.
(•) Gass. req., U avril 1892, S., 92. 1. 433. — Hue, X, n. 349.
1114. L'interdiction de sous-louer ou de céder na aucun çffet dans les rapports entre le preneur et son sous-locataire ou cessionuaire, tant que ce dernier n*a pas été soumis à une demande d'expulsion de la part du bailleur.
Il doit donc payer les loyers stipulés tant que dure sa jouissance (*),
En cas d'expulsion, il a une action en garantie contre le preneur principal, s'il a ignoré Finterdiction. 11 n'a pas cette action dans le cas contraire (').
1116. Si la sous-location ou la cession interdites portent sur un bail de chasse, il existe en outre une sanction correctionnelle ; le sous-preneur ou cessionuaire qui chassera sur le terrain loué commettra le délit de chasse sur le terrain d'autrui (L. 3 mai 1844, art, 1" et 11).
Mais si le locataire de la chasse amène ses invités alors que défense lui a été faite de le faire par le bail, ou en amène plus qu'il ne le devait, on admet que les invités ne sont passibles d'aucune peine {^),
1116." Le bailleur peut expressément renoncer au bénéfice de la clause d'interdiction (*), ou de celle qui soumet la souslocation ou la cession à certaines conditions (*).
1117. Le consentement tacite du bailleur valide lui-même la sous-location, soit si la sous-location a été subordonnée à son consentement ou à son agrément (*), soit même si elle a été absolument interdite C^), car rien n'empêche le bailleur de renoncer au droit qu'il s'est réservé.
{K Trib. civ. Bordeaux, 15 fév. 1892, Rec. Bordeaux^ 92. 3. 80.
», Lyon, 24 nov. 1890, Mon.jud. Lyon, 15 fév. 1900. — Trib. corn. AixJOtoM 1903, Gaz, coin. Lyon, 3 ocl. 1903.
('} Cass., 29 nov. 1845, S., 46. 1. 143. — Dijon, 21 déc. 1844, S., 45. 2. 97. - Golmar, 25 nov. 1847, P., 48. 1. 512. — Douai, 7 avril 1897, S., 98. 2. 112. -De Neyremand, Quesl. sur la chasse, 2« éd., p. 345 s.; Leblond, Code de la chasttf 2e éd., I, n. 234; Jullemier, Tr. des locations de chasse, 3» éd., p. 138. —V. cep. Glraudeau, Lelièvre et Soudée, La chasse, 2*» éd., n. 811 s.
(♦) Trib. civ. Seine, 6 fév. 1898, Gaz. Triô., 3 juil. 1898.
(*) Sur la preuve, v. supra, n. 1106.
{«) Chambéry, 1" juin 1887, D., 88. 2. 38 (bailleur qui n'a pu ignorer l'occupalion du sous-preneur et Ta laissée durer un certain lemps). — Trib. civ. Seine, H f^^* 1887, Gaz. Pal., 87. 1. 251 (id.). — Trib. civ. Lille, 11 nov. 1895, Sordjud., !*• 116 (rrf.).— Aubry et Rau, IV, p. 491, § 368; Guillouard, I, n. 327 ; Huc,X,n.385.
/; Trib. civ. Seine, 6 fév. i8ii8, précité. — Troplong, I, n. 141 ; Duvergier.l.
Le consentement tacite suffit, même s'il a été dit que le consentement par écrit du bailleur serait nécessaire ('). La nécessité d'un écrit n'a été, en effet, stipulée que pour faciliter la preuve : les parties n'ont pas voulu subordonner à un écrit la validité de la sous-location. L'eussent-elles voulu, que le consentement verbal ou tacite serait encore suffisant, car le bailleur n'a pas pu se lier les mains et se condamner à ne pas pouvoir consentir sans écrit; si donc il donne son consentement sans écrit, une nouvelle convention se forme en vertu de laquelle la sous-location est agréée par le bailleur. Aussi la cour de cassation ne va-t-elle pas assez loin, selon nous, en décidant qu'il appartient aux juges de décider souverainement si l'écriture a été ou non, d'après la volonté des parties, un élément substantiel du consentement (*).
Le consentement tacite résulte notamment de ce que le bailleur a reçu les loyers du sous-locataire (*). La cour de cassation voit même dans ce fait un consentement écrit (*).
1118. La simple connaissance du sous-bail par le bailleur, sans protestation, peut être considérée, en fait, comme une ratification du sous-bail (*) ; mais elle peut aussi être regardée comme n'ayant pas ce caractère (•), surtout si cette connais-
n. 372; Massé et Vergé, IV, p. 377, § 703, note 2; Laurent, XXV, n. 232 et 233; Guillouard, I, n. 381 ; Fuzier-Herman, art. 1717, n. 52. — V. supra, n. 1109.
(*) Cass., 19 juin 1839, S., 39. 1. 462, D. Rép., v» Louage, n, 475-lo. — Cass. req., 23 mai 1870, S., 70. 1. 283. — Lyon, 3 mai 1837, P., 37. 2. 518, D. Bép., vo Louage, n. 476. — Douai, 15 juin 1841, P., 41. 2. 278. — Colmar, 12 avril 1864, W. 2. 285, D., 65. 2. 32. — Dijon, 9 janv. 1889, Mon.jud, Lyon, 3 juin 1889. — Paris, 25 mars 1903, Loi, 19 sept. 1903. — Trib. civ. Avesnes, 11 nov. 1881, Fr. jttd., 1881-82, p. 630. — Trib. civ. Seine, 19 avrill882,Fr.;«d., 1881-82, p. 671. — Trib. civ. Seine, 11 fév. 1887, précité. —Trib. civ. Bruxelles, 14 fév. 1886, Journ. irib, belg., 86. 1111. — Troplong, I, n. 141 ; Massé et Vergé, IV, p. 377, 5703, note 2; Guillouard, I, n. 327; Agnel, n. 526; Fuzier-Herman, art. 1717, n. 48.
(*} Cass., 19 juin 1839, précité.
(»; Duvergier, I, n. 372; Troplong, I, n. 141 ; Massé et Vergé, IV, p. 376, § 703, noie 1; Laurent, XXV, n. 232 et 2a3; Guillouard, I, n. 327 et 331. — Des réparations à l'extérieur de Timmeuble n'impliquent pas le consentement. — Lyon, 27 janv. 1888, Mon. jud, Lyon, 5 mai 1888.
(*) Cass. req., 28 juin 1859, S., 60. 1. 447, D., 59. 2. 459. — Fuzier-Herman, art. 1717, n. 60.
{») Lyon, 3 mai 1837, précité. — V. cep. Rouen, 20 janv. 1846, P., 46. 2. 103.
[*} Rouen, 20 janv. 1846, précité. — Bruxelles, 9 mai 1879, Pasicr., 79. 2. 61.
sance lui a été acquise en raison de ses fonctions. Ainsi on a pu décider que le bailleur qui connaît le sous-bail pour l'avoir enregistré en sa qualité de receveur de Tenregistrement, ne ratifie pas nécessairement le sous-bail (^)*
1119. Le consentement. du bailleur est irrévocable, même s'il est donné après l'entrée en jouissance du sous-preneur et quoique le contrat de bail exige de sa part un consentement préalable à cette jouissance (*) ; nous ne pouvons que répéter ici ce que nous avons dit à propos de l'hypothèse où le bailleur consent verbalement à la sous-location après avoir stipulé que son consentement devrait être écrit (') ; il y a, dans le consentement donné par lui dans des conditions autres que les conditions fixées, une modification valable à la convention primitive. Ajoutons que, dans l'opinion contraire, la situation serait plus défavorable pour le sous-preneur que dans l'hypothèse où le bailleur a complètement interdit toute sous-location. ^
1120. Si le bailleur qui a interdit la sous-location et la cession consent à une sous-location ou une cession, est-il réputé avoir d'avance consenti à toutes les sous-locations ou cessions postérieures? En principe, il faut admettre la négative (*). Les renonciations ne doivent pas se présumer ; du reste, le bailleur n'a pas, en agréant un sous-locataire, voulu renoncer à son droit.
Le contraire peut cependant résulter des circonstances.
(') Rennes, 22 fév. 1830, P. cbr., D. Rép., v^ Louage, n. 476. — Fuder-Herman, art. 1717, n. 53.
(*) Cass. req., 28 juin 1859, S., 60. 1. 447, D., 59. 2. 459. — Fuzier-Hennan, arL 1717, n. 51.
(») V. supra, n. 1117.
(*) Paris, 19 nov. 1821, S. chr., D. Rép., v© Louage, n. 474. — Rennes, 8 mai 1858, S., 59. 2. 236. — Trib. civ. Seine, 11 fév. 1887 (motifs), Gaz, Pal., 87. 1. »1. — - Guillouard, I, n. 331 ; Fuzier-Herman, art. 1717, n. 55.
SECTION VI
