Cessionnaire

1139. Il parait évident (et cela n'est contesté par personne) que le cessionnaire a contre le bailleur principal une action directe pour le forcer à Fezéeution des engagements contractés vis-à-vis du débiteur principal (*). Le cessionnaire d'un droit, comme tout acquéreur, prend la place du cédant ou vendeur. On ne pourrait, du reste, adopter la solution contraire qu'en refusant, dans la plupart des cas, au cessionnaire le droit de jouir paisiblement. En effet le cessionnaire ne peut, de l'avis général, agir contre le cédant que pour se faire mettre en possession ; le trouble, les dégradations ne lui donnent aucune action contre le cédant, et, par suite, ne lui permettent pas d'agir, comme créancier du cédant et en se basant sur l'art. 1166, contre le bailleur (') ; le cessionnaire n'aurait donc, si l'action directe contre le bailleur lui faisait défaut, aucun moyen de se faire rendre justice.

Par exemple, en cas de perte des récoltes (*) ou de troubles ('), le cessionnaire peut actionner le bailleur en garantie.

11 résulte de là que, pour déterminer s'il y a lieu à garantie pour perte de récoltes, et pour établir la moyenne prescrite par l'art. 1769, on doit tenir compte de toutes les années du

(*) Trib. civ. Bordeaux, 7 mars 1899, précité.

(«) Cass. req., 31 juil. 1878, S., 81. 1. 77. — Toulouse, 29 juU. 1897, S., 99. 1 195. — Laurent, XXV, n. 210; Guillouard, I, n. 337; Hue, X, n. 282 et Fr. die It cession des créances, I, n. 207.

(') C'est par erreur que certains auteurs semblent adopter Tidée contraire. Goil* louard, I, n. 837.

(•) Hue, X, n. 369.

(») Toulouse, 20 juill. 1897, précité.

bail, même de celles qui précèdent la cession (*) : il y a lieu de présumer que le preneur cède, en mémo temps que le bail, le droit éventuel à une indemnité ; la solution contraire profiterait au bailleur, puisque le preneur, après avoir cédé son bail, ne peut pas, de son côté, réunir les déficits de la récolte pendant ses années de jouissance aux déficits postérieurs pour rédamer une indemnité ; du reste c'est un principe, appliqué notamment en nature de vente, que toute transmission à titre onéreux emporte transmission des actions attachées au droit de laliénateur sur l'immeuble.

1140, De son côté le bailleur peut-il agir directement contre le cessionnaire?

Une réponse négative conduirait-elle, comme on le croit généralement (•), à donner au bailleur contre le cessionnaire une action indirecte qu'il intenterait, en vertu de l'art. 1166, du chef du cédant? On pourrait soutenir qu'elle conduirait à refuser toute action au bailleur contre le cessionnaire ; sans doute le bailleur reste créancier du cédant et peut, par conséquent, exercer tous les droits de ce dernier ; mais, dirait-on, le cédant n'a plus (nous lavons montré) aucun droit contre le cessionnaire. Cette considération aurait sans doute, si on l'avait envisagée, donné une très grande force à l'opinion d après laquelle le bailleur a une action directe contre le cessionnaire ; car il n'est pas admissible que le cessionnaire puisse librement contrevenir à la convention dont il a assumé les charges.

L'action directe peut se baser, du reste, sur d'autres arguments ('). Le cessionnaire s'est engagé à exécuter les obligations du bail; il a acheté les droits du cédant grevés de ces

(*) Contra Hue, loc. cit.

;«:■ Ouillouard, I, n. 337.

(•) Amiens, 9 mars 1886, flec. Amiens, 1887.2. 121.— Paris, 31 déc. 18%, D., 07. 2. 515. — Dijon, 27 mars 1899, Gaz. Pal., î)9. 2. C. — Liègre, 30 mars 1876, Pasicr., 78. 274.— Trib. civ. Seine, 25 juill. 1900, Droit, i3 déc. .1900. — Ouillouard, I, n. 340; Garsonnel. I, p. 526, § 312. — Contra Bruxelles, 18 janv. 1893, Panel, pér. belg., 93, n. 587. —Trib. civ. Bruges, 18 fév. 1895, l'and. pér, belg., 95, n. 1527. — Laurent, XXV, n. 210; Hue, X, n. 282 et 283 et Tr. Je la cession des créances, 1, n. 207 ; Pianiol, II, n. 1754, p. 581, noie 1. — V. les autorités citées infra, n. 1161 et 1162.

CONTR. DE LOUAGE. — I. i2

charges; rengagement a été contr'acté non pas envers le cédant, puisque le cédant n'a aucune action pour forcer le cessionnaire à Texécuter, mais envers le bailleur; celui-ci peut donc s'en prévaloir.

Quoi qu'on en ait dit, la situation n'a rien d'anormal ; elle est au contraire très fréquente, et il est peut-être inexacl d'objecter qu'on ne peut transmettre à un tiers ses obb'gations. Le cessionnaire d'une hérédité est, sans aucun doute, tenu directement envers les créanciers des charges de cetic hérédité ; le délégué est tenu directement de la dette qu'il a l'obligation de payer.

Le raisonnement qu'on oppose paraît s'expliquer par une confusion ; si un débiteur ne peut transmettre ses obligations, cela s'entend en ce qu'il ne peut se décharger sur un tiers de ses dettes, mais cela ne signifie pas qu'un tiers ne peut s'engager envers le créancier à payer les dettes.

Une objection plus grave peut être faite; comment, dirat-on, le bailleur pourrait-il acquérir un droit contre le cessionnaire en vertu d'un contrat auquel il est resté étranger? Cette considération est évidemment très sérieuse ; la réponse suivante, qu'on peut y faire, n'est pas décisive: on dirait que le cessionnaire est censé avoir pris directement un engagement envers le bailleur et que celui-ci accepte rengagement en poursuivant le cessionnaire, mais cette réponse ne conduiraitt-elle pas à admettre que le cessionnaire a le droit, soit de déclarer qu'il n'entend pas s'engager envers le bailleur, soit de retirer cet engagement avant que le bailleur ne Tait accepté?

Quant à Tidée que si le bailleur n'a pas d'action directe contre le cessionnaire il n'a pas non plus d'action indirecte contre lui, elle peut être réfutée : le cesî>ionnaire s'enpafre implicitement et nécessairement envers le cédant k exécuter le bail ; le bailleur, comme créancier du cédant, a le droit d'exercer les actions en exécution qui appartiennent à ce dernier.

On pourrait dire encore que le fait de l'occupation suffit pour donner lieu à une action directe ; nous examinerons cette considération à proi)os du sous-locataire et nous verrons qu'elle est acceptée par la jurisprudence.

Nous verrons plus tard quels sont les intérêts de la question de savoir si le bailleur a une action directe ou seulement une action indirecte.

L'action directe existe dans toutes les opinions si les parties ont entendu qu'elle naîtrait (*). Il suffirait pour cela que le bail contînt une clause en ce sens (^), car le cessionnaire, en se faisant consentir la cession, accepterait cette clause.

1141. Le bailleur a-t-il, en tout cas, une action directe contre le cessionnaire en cas d'incendie? Si l'on admet que Tart. 1733 rend responsables envers le bailleur tous les habitants de Timmeuble, comme tels, il faut adopter laffirmative. Nous examinons la question à propos du sous-preneur (').

1141 bis. Que l'action soit directe ou indirecte, le cessionnaire n'est tenu vis-à-vis du bailleur que des engagements afférents à la période pendant laquelle il a joui lui-même de Timmeuble. Il s'est fait, en effet, céder uniquement le bail et n'a pas accepté l'obligation de payer les dettes du preneur. Donc il n'est pas tenu des dégradations faites par le preneur principal pendant la jouissance de ce dernier (*).

IL Sous-preneur,

1142. Nous avons dit que le sous-locataire, à la différence du cessionnaire, n'est pas tenu d'observer les clauses dérogatoires au droit commun contenues dans le bail primitif et qu'il ne peut réciproquement se prévaloir de ces clauses {^),

Mais le propriétaire peut exiger que les stipulations du bail soient observées; par exemple, le sous-locataire devra vis-àvis du propriétaire observer la destination de la chose (•).

De même, si le bail principal stipule qu'à défaut du payement de loyers le bail sera résilié de plein droit, le bailleur,

(•) Hue, X, n. 349.

(•) Paris, 22 juin 1894, D., 95. 2. 71. — V. cep. Hue, loc. cil.

(») V. inZ-ra. n. 1150.

(*) Conlra Trib. civ. Seine, 25 juil. 1900. Droil, 1.3 dée. 1900.

(») V.»a;>ra, n. 1121s.

(•) Paris, 25 mars 1817, S. ehr. — Guillouard, I, n. 321. — Si, par exemple, îl 4lall interdit au preneur de sous-louer pour un usage déterminé, le sous-preneur, fn<^me s'il a ignoré cette clause, doit l'observer. —Trib. civ. Seine, 24 déc. 1894, i)/v»^, 6 mars 181Ô.

à défaut de ce payement, peut faire expulser le sous4ôcataire (*).

1143. A la différence de la cession, la sous-location ne fait pas acquérir au sous-locataire un droit direct contre le bailleur ; celui-ci ne peut être atteint par le sous-locataire qu'à l'aide d'une action indirecte exercée en verlu de l'art. 1166. En d'autres termes, ce n'est pas son droit propre que le souslocataire exercera contre le bailleur, mais celui du sous-bailleur, dont il est devenu le créancier en vertu du sous-bail et du chef duquel il agira (^). Toutefois cette diflFérence est contestée; certains auteurs pensent que le sous-locataire peut, comme le cessionnaire d'un bail, agir directement contre le bailleur ('). Ils ne se donnent pas la peine de justifier tette proposition, qui ne repose pourtant sur rien.

On ne peut évidemment la baser sur un argument de réciprocité, tiré de ce que le bailleur a une action directe contre le sous-preneur; cette action directe, en admettant qu'elle existe, se fonde sur une série d'arguments dont aucun n'est applicable à l'espèce.

De ce que le sous-preneur n'a pas un droit direct contre le bailleur, il suit qu'en cas de résiliation du bail, le sous-preneur qui a payé des loyers d'avance au preneur principal, ne peut recourir que contre ce dernier et non pas contre le bailleur (*).

Le sous-preneur a cependant une action directe contre le bailleur pour les faits délictueux de ce dernier ou des personnes dont il répond (*) ; cette action dérive des art. 1382 et s. C. civ.

(') Paris, 10 fév. 1888, S., 92. 2. 249 (sous-nole), D., 89. 2. 223.

{•) Gass. req., 8 nov. 1882, S., 8-4. 1. ;333, D., 83. 1. 305. — Bordeaux, 27 WTil 1891, Gaz. Trib., 25 sept. 1891 (pour les réparations). — Nancy, 26 juin 1SÎ6, S-, 97. 2. 66, D., 96. 2. 367 (vices de la chose). — Douai, 22 juill. 1903, Bec.DouaK 1904. 4a (pour les troubles à la jouissance). — Trib. civ. Lyon, 31 mars 1896, Dmf, 21 août 1896 (motifs). — Cpr. Lyon, 3 mai 1901 , Mon. jud, Lyon, 1" août 1901. - V. aussi en ce sens Arnlz, IV, n. 1155; Laurent, XXV, n. 211 ; Hue, X, n. 209.

('; Aix, 19 déc. 1885, liée. d'Ah; 86. 114. — Guillouard, I, n. 335. — V.pouf Tincendie, i?f/Va, n. 1150.

(*) Trib. civ. Seine, 26 juillet 1893, Gaz. rai.. 94. 1, SuppL, 14.

(») Trib. civ. Lyon, 31 mars 1896, Droit, 21 août 1896 (dégâU causés par le ramonage que le bailleur a ordonné).

Par suite le sous-preneur a une action directe contre le bailleur principal pour le fait du concierge, car le bailleur principal est responsable du concierge qu'il a désigné, comme de tous ses autres préposés, en vertu de Tart. 1384 C. civ. (*),

1144. Quelle action le bailleur a-t-il, soit pour le paiement des fermages et des loyers qui lui sont dus, soit pour Texécution des autres obligations résultant du bail, notamment à la suite d'un incendie, contre le sous-preneur?

L'action indirecte existe certainement (*), car, le bail principal gardant tous ses effets, le bailleur est créancier du preneur et peut exercer ses actions ; d'un autre côté le preneur est créancier du sous-preneur pour l'exécution des obligations qu'il a lui-même stipulées. Les conditions d'application de l'art. 1166 se rencontrent donc; d'ailleurs l'art. 1753 montre que le bailleur a une action contre le sous-preneur et cette action, n'étant pas, comme nous allons le montrer, directe, est nécessairement indirecte.

1145. La difficulté est de savoir si le bailleur a également une action directe contre le sous-preneur. Quoique nous devions convenir que la question est beaucoup plus délicate que celle de savoir si le bailleur a une action directe contre le cessionnaire du preneur, nous admettons ici encore la négative ('). La jurisprudence est presque fixée en sens contraire (*).

(•; Trib. civ. Seine, 2 août 1897, DroU,'22, oct. 1897.

(«) Poiliers, 24 janv. 1880, S., 89. 2. 182, D., 90. 2. 97.

(»} Bruxelles, 7 août 1839, D. Bép., v^ Louage, n. 366. — Grenoble, 23 juin 1882, Oaz. Pal., 83. 1. 483. — Lyon, 26 déc. 1882, S., 84. 2. 121, D., 83. 2. 209. —Toulouse, 7 fév. 1888, S., 88.'2. 101, U., 90. 2. 07. — Poiliers, 24 janv. 1îï89, S., 89. 2. 182, D., 90. 2. 97. — Bordeaux, 27 avril 1891, Rec, Bordeaux, 91. 1. 299. — Paris, 3 août 1896, D., 97. 2. 333. — Trib. civ. Seine, 11 juin 1886, Droit, l^'mars 1887. — Trib. paix Paris, U déc. 1890, Loi, 18 janv. 1891. — Trib. civ. Liège, 7 juil. 1880, Jurispr. des trib, belg., 81-82. 26. — Trib. civ. Anvers, 18 fév. 1888, Journ. Irib. belg., 88. 284. — Trib. civ. Bruxelles, 17 déc. 1890, Pund.pér. belg., 92, n. 215. — Trib. civ. Gourtrai, 28 avril 1891, Pand. pér. belg., 92, n. 169. — Trib. civ. Courtrai,'21 janv. 1888, Pand. pér, belg., 88, n. 279. — Laurent, XXV, n. 200 s. ; Labié, Rev. crit., V, I81f , p. 571 s. et 666 s., et Note, S., 76. 2. .^^29 ; Ch. Dupuis, Sole, D., 90. 2. 97; Hue, X, n. 283, 321 et 349; Planiol, II, n. 1754.

(*) Cass. civ., 24 janv. 1853, S., 53. 1. 321, I)., 53. 1. 124. — Cass. civ., 2 juil. 18^3, S., 73. 1. 323, D., 73. 1. ÏV>. — Cass., 31 juil. 1878, S., 81. 1. 77. — Cass. req., 8 nov. 1882, S., 84. 1. 33.3, D., 83. 1. 3C'5. — Cass. civ., 13 janv. 1892, S., 92.

L'argument qui|nous paraît décisif est celui que nous avons invoqué à propos du cessionnaire ; le bailleur ne peut acqo6* rir de droit contre une personne qui a contracté non pas avec lui, mais avec le preneur.

Le bailleur, objecte-t-on, a été représenté par le locataire principal, qui, dans les différentes stipulations qu'il a faites, n'a pas seulement agi pour son propre compte, mais pour le compte du bailleur; il avait un mandat tacite de ce dernier» qui l'a chargé implicitement de choisir, s'il le voulait, des sous-locataires (').

Ce raisonnement est, croyons-nous, le résultat d'une concision ; le bailleur n'a pas donné implicitement au preneur le mandat y mais bien Y autorisation de sous-louer ; car d'un côté la sous-location ne peut être, en aucune manière, profitable au bailleur, et Ton sait que le mandat doit toujours être donné, en partie du moins, dans l'intérêt du mandant ; d'an autre côté, le propre du mandat est que, le mandataire est obligé à l'exécution d'un engagement ; or il est incontestable que le preneur n'est pas obligé de sous-louer. Enfin le raisonnement que nous combattons aboutirait à nier l'action directe dans le cas où le preneur aurait sous-loué contrairement à une prohibition contenue dans le bail ; c'est pourtant ce qu'aucun des partisans de cette opinion ne soutient, et c'est ce que contredisent également les autres arguments qu'elle invoque. Nous ajoutons qu'il y aurait quelque chose d'étrange dans la situation d'un preneur chargé de trouver des sous-

1. 89, D., 92. 1. 509. — Alger, 19 oct. 1881, JuHspr. algér., 81. 40. — Aix, 19déc 1885, Rec.Aix, bC.114.— Lyon, 30 juin 1887, S., 89. 2, 180, D., 88.2. 59.--Agcn, 3 août 1892, l\ec. des aasur,, 1892, p. 696. — Trib. civ. Seine, 9 janv. 1895, (?«. rwô., 4 avril 1895. — Trib. civ. Seine, 5 fév. 1889, iJroil, 14 fév. 1889. -Trib. tiv. Lyon, 31 mai 1890, Mon. jud. Lyon, 4 juil. 1891. — Trib. civ. Seine, Saoul 1895, bruit, 15 sept. 1895. — Trib. civ. Seine, 12 juin 1895, Gaz. Trio., 25 juin 1895. — Trib. civ. Lyon, 4 fév. 1898, Droit, 27 avril 1898. — Trib. civ. Verdun, 20 mars 19( 0, Droil, Tl avril 1900. — Trib. civ. Anvers, 19 fév. 1886, Pasicr.,8^ 3. .305. — Trib. civ. Vorviers, 14 déc. 1887, Jurispr. des trib. t>elg., ^. 605.- Trib. civ. Bruxelles, 29 avril 1895, Pand. pér. belge, 95, n. 1244. — TroploDg, I, n. 128; Duvergier, I, n. 539; Marcadé, art. 1717, n. 1; Aubry et Rau, IV, p. 4W; Massé et Vergé, IV, p. 374, note 20; Agnel, n. 350; Guillouard, 1, n.329el Tr. des priv. et hyp.y I, n, 3</2; Demolombe, XXV] n. 148; Garsonnel, 1, p. 526,531?; Thiry, IV, n. 57.

\^) Guillouard, toc. cil.

locataires sans cependant y être obligé et agissant, quand il sous-loue, pour le compte du bailleur qui n'y a aucun intérêt.

On dit encore que Taction directe du bailleur, si elle ne peut reposer sur un contrat, repose du moins sur l'occupation de son immeuble ; il y aurait donc, dans cette occupation, une sorte de quasi-contrat dont les eflfets seraient ceux du contrat du bail. Il est à peine besoin de dire que cet argument ne repose sur rien et ajoute à la liste de Tart. 1370 un quasicontrat nouveau dont le code ne contient aucune trace.

On a voulu aussi justifier l'action directe par la fiction d'une convention entre le bailleur et le sous-preneur. Cette convention présumée se trouve utilisée par Ulpien,qui, pour décider, comme le fait Tart. 1733, que les meubles du souslocataire répondent envers le bailleur de ce que doit le locataire, se base sur ce que le bailleur est censé avoir fait une stipulation en ce sensavec lesous-preneur(*). Cette convention résulterait de l'occupation des lieux à laquelle acquiesce le bailleur (^). On ne peut croire à cette convention, puisque le bailleur et le sous-preneur ne sont .pas en rapport et que le premier peut fort bien ignorer Texistence du second.

En vain dit-on encore que tout détenteur de la chose d'autpui, par une sorte de quasi-contrat, assume l'obligation de donner ses soins à la chose qu'il détient et de la rendre au propriétaire non détériorée par sa faute, conformément à l'art. 1302. On oublie que l'art. 1302 est fait exclusivement pour les contrats, que rien ne démontre l'existence du quasicontrat dont on parle, que ce quasi-contrat est en opposition directe avec le contrat en vertu duquel le sous-locataire a la détention de l'immeuble, aucune personne ne pouvant être tenue à la restitution en vertu d'un contrat et d'un quasicontrat à la fois.

Enfin on invoque les art. 2102-1** C. civ. et 820 C. pr., qui accordent au bailleur un privilège sur les meubles du souslocataire pour le montant des loyers; or, dit-on, l'existence d'un privilège suppose l'existence d'une créance.

C) Videlur tacite et eam domino œdium hoc convenisse, L. 11, § 5, D., de pigner. net., 13. 7.

;*) Troplong, II, n. 547.

Cette inlerprétation nous parait forcée ; la preuve que le privilège ne suppose pas Faction directe,. c'est qu'en vertu des termes généraux de Fart. 2102-1°, le privilège du bailleur porte sur tous les meubles qui garnissent la chose louée et, par conséquent, sur ceux qui appartiennent non seulement au sous-locataire de Timmeuble, mais à un tiers quelconque.

C'est précisément le rapprochement de Tart. 2102 qui sert à faire comprendre que Tart. 1753 ait pris la peine de rappeler Texistence d'une action du bailleur sur les biens du locataire. En vertu de l'art. 2102, les meubles du sous-preneur, par lui apportés dans la maison louée ou dans la ferme, se seraient trouvés grevés du privilège du bailleur pour la totalité de la créance de ce dernier. Dans ces conditions, les sous-locations fussent devenues impossibles. Aussi l'art. 1753 est-il venu limiter les droits du bailleur : il ne lui permet d'exercer son privilège sur les meubles du sous-locataire que jusqu'à concurrence de la partie du prix de la sous-location dont celui-ci est débiteur au moment de la saisie. Mais ce n'est pas à dire pour cela que le sous-locataire devienne dans cette mesure débiteur personnel du bailleur, et que celui-ci puisse, de son propre chef, le poursuivre par l'action personnelle sur tous ses autres biens.

Reste une objection tirée des termes de l'art. 1753, qui déclare le sous-locataire tenu... envers le bailleur: donc, diton, il est tenu sur tous ses biens et non pas seulement sur ceux grevés du privilège, par conséquent il est tenu personnellement. On pourrait répondre d'abord qu'il y a des textes dans lesquels le mot tenu signifie tenu réellement^ tenu propter rem, et non personnellement. V. notanmient art. 2168. Mais il y a une réponse plus péremptoire. Pour apprécier le sens de cette expression, il faut voir dans quelle hypothèse la loi se place. Elle suppose que le bailleur procède à la saisie-gagerie des meubles qui garnissent les lieux occupés par le souslocataire; or il est tout simple d'entendre que, loreque la loi <léclare le sous-locataire tenu envers le bailleur du prix de la sous-location dont il est encore débiteur au moment de la saisie, elle veut dire qu'il en est tenu sur les meubles saisis.

CESSIONS ET SOUS-LOCATIOMS — KFFETS 665

Voilà tout ce que signifie Fart. 1753 et cette interprétation est confirmée par Tart. 820 C. pr.

Si on ne veut pas accepter cette interprétation, on pourra considérer le mot tenu comme faisant l'application de laction indirecte que le bailleur peut exercer contre le sous-preneur.

Mais alors, dit-on, lart. 1753 devient une simple application de Fart. 1166 et on ne doit pas entendre leur texte dans un sens qui en fait disparaître toute l'utilité. Nous pourrons répondre qu'il y a dans le code bien des dispositions inutiles ; noift préférons dire que l'art. 1753 n'est pas inutile, même avec cette interprétation, car il déroge à lart. 1166 en défendant au sous-preneur d'opposer au bailleur les paiements faits par anticipation et c'est précisément dans ce but que l'art. 1753 a été introduit dans le code sur les observations du tribunal de Lyon (*). Celte réponse nous paraît décisive.

Cette disposition de l'art. 1753, sainement interprétée, fournit au contraire un argument très puissant en faveur de notre doctrine ; du moment que les paiement» faits après l'échéance au preneur par le sous-preneur peuvent être opposés au bailleur, c'est que le bailleur n'a pas contre le souspreneur une action directe, c'est-à-dire indépendante de celle du preneur (*). Le sous-locataire, objecte- t-on, peut, comme tout débiteur qui a deux créanciers, payer indifféremment à l'un ou à l'autre (') ; cela est vrai quand les deux créanciers sont solidaires ; mais ici les créanciers ne sont pas solidaires, le sous-preneur est (si l'on adopte l'opinion que nous combattons) tenu séparément et pour le tout envers le bailleur et envers le preneur; il ne devrait pas donc pouvoir s'acquitter entre les mains de l'un plutôt qu'entre les mains de l'autre.

1146. En tout cas, le bailleur n'a pas d'action directe contre le sous-preneur s'il a cédé ses droits au preneur (*). Cette cession a l)esoin, pour être opposable aux tiers, d'être soumise aux formalités de Tart. 1690 (").

{') Fenel, IV, p. 201.

i*) Labbc, loc. cit.

(»; Guillouar.1, I, n. 341.

{•i Trib. civ. Seine, 15 juin 1898, LoK 28 juin 1898.

;*; Trib. civ. Seine, 15 juin 1898, précilc.

1147. D'après certains auteurs, si le bailleur n'a pas d'action directe contre le sous-locataire, il a un privilègre sur la créance du preneur contre le sous-locataire (*) ; ce serait une application du privilège sur les créances, dont beaucoup dauteurs reconnaissent Texistence ; ce privilège appartiendrait à tous ceux dont la chose a été Toccasion de la naissance de la créance ; or c'est la chose du bailleur qui a donné naissance à la créance du bailleur contre le preneur.

Il suffit de faire remarquer, pour réfuter cette théorie, que les privilèges sont de droit étroit et supposent nécessairement un texte qui les édicté (*).

1148. L'intérêt de la distinction entre l'action directe et Taction privilégiée est que si, dans la seconde comme dans la première, le bailleur passe avant les autres créanciers du preneur principal, il peut se voir opposer, dans l'opinion qui lui donne une action privilégiée, les exceptions acquises par le sous-preneur contre le preneur principal (').

1149. En tout cas, le bailleur a un privilège sur les meublesdu sous-preneur garnissant la chose louée pour sa créance contre le preneur ; cela résulte de Tart. 2102-1'* C. civ.

D'autre part, le bailleur a une action directe contre le sous-preneur s'il résulte des circonstances qu'ils ont entendu tous deux se considérer comme étant unis par un lien contractuel (*), ou, comme nous l'avons dit à propos de la cession ("•), si le bail principal contient une clause en ce sens.

1150. Les solutions qui viennent d'être discutées peuvent être appliquées au cas d'incendie.

Dans notre opinion, le bailleur n'a pas d'action directe contre le sous-preneur (*), mais peut agir contre lui du chef

C) Labbé, Des pfir. spécitux sur les créaji'^es, Itev. cril., V, 1876, p. 5T9s.. II. 2 s., p. 668, n. 2U s., et Sole, S., 76. 2. 329.

v«> (luillouard, I, n. 341 ; Ch. Dupuis, Sole, D., 90. 2. 97.

^'} Ainsi, dans le sysli me de l'aclion directe, celle action existe inéint* si kÏAuleur a renoncé à son action vis-à-vis du preneur principal. — Nancy, 17nov. li^*'. lier. Sancy, l'.OÔ. :U3 (incendie;.— Trib. civ. Verdun, 20 mars 19(C i>^**^* 22 avril 19U() (incendie).

(«; Hue, X, n. 349.

;»: V. supra, n. 1140.

,«' Toulouse, 7 fév. 1888, S., 88. 2. 101, D., 90. 2. 97. — Poitiers, 24 janr. i*^'-

CESSIONS ET SOUS LOCATIOiNS —r EFFETS 667

du preneur principal (*). Peut-il faire une saisie-arrêt entre les mains du débiteur du sous-preneur ? Nous le dirons plus loin. — Il est soumis aux mêmes exceptions que le preneur principal, notamment à celle qui dériverait de ce que ce dernier habite Fimmeuble sous-loué (*).

Si, au contraire, le propriétaire a une action directe contre le sous-locataire, il semble que cette action lui appartient notamment eu *cas d'incendie, car, ici comme dans tous les cas précédents, le sous-locataire actionné en responsabilité de l'incendie est actionné comme n'ayant pas satisfait à ses obligations. Il y a une raison de plus pour décider ainsi : c'est que les art. 1733 et 1734 n'exigent pas de l'habitant la qualité de locataire principal. L'opinion contraire ne serait exacte que si on limitait l'action directe, fondée sur l'art. 1753, au cas même que prévoit cet article.

La jurisprudence a accepté cette application du système général qu'elle admet (') ; mais les auteurs qui ont admis ce système y font — ce qui est singulier — une dérogation pour le cas d'incendie (^). Us se fondent sur ce qu'il n'existe aucun

s., 89. 2. 182, D., 90. 2. 97. — Trib. civ. Courtrai,21 janv. 1888, Pam/. pév, bely., 88, n. 279. — Hue, X, n. 321 et 349.

(') Poitiers, 24 jariv. 1889, précité. — Hue, X, n. 321.

(*; Poitiers, 24 janv. 1889, précité.

l») Cass. civ., 13 janv. 1892, S., 92. 1. 89, D., 92. .1. 509. — Paris, 12 fév. 1851, S., 51. 2. 207, D., 51. 2. 71. — Paris, 18 juin 1851, S., 52. 2. ^35, D., 52. 2. 277. — Paris, 16 août 1872, S., 72. 2. 196. — Amiens, 4 avril 1883, S., 8:i. 2. 178. — Agen, 3 août 1892, Rec. des assur., 1892, p. 696. — Bastia, 15 fév. 1893, D., 93. 2. 327. -Grenoble, 4 juin 1895, D., 96. 2. 370. — Nancy, 17 nov. 1900, iiec. Nancy, 1900. m. — Trib. civ. Chàtillon-sur-Seine, 28 juin 1882, S., 83. 2. 21. — Trib. civ. Villefranche, 7 avril 1881, sous Lyon, 26 déc. 1882, S., 84. 2, 121, D., 83. 2. 209. — Trib. civ. Bordeaux, 12 juiil. 1893, Journ. de^ crssM/'., 1894, p. 164. — Trib. civ. Verdun, 20 mars 19(X), Droit, 22 avril 1900.— Massé et Vergé, IV, p. 374 ; Agnel. n. 350; de Lalande et Couturier, Tr. du contr. d*assur. contre Vincendie, n. 694 et 695; Richard et Maucorps, Tr. de la respons. en cas d'incendie, n. 347 et 348.

(*) Besançon, 11 mai 1854, S., 54.2. 613, D., 83. 2,210 (en noie). — Lyon, 26 déc. 1882, S., 84. 2. 121, D., 83. 2. 20'J. — Toulouse, 7fév. 1888icassé par Cass., 13 janv, 1892, précité), S., 88. 2. 101, D., 90. 2. 97. — Troplong, I, n. 372; Laurent, XXV, n. 200 et s. ; Ch. Dupuis, Note, D., 90. 2. 97; Larombière, Th, el prat. des oblig., art. 1148, n. 12 et art. 1106, n. 27; Arntz, IV, n. 1155; Guillouard, I, n. 276 (cèp. au n. 337 cet auteur parait indiquer, comme une conséquence de faction directe, que le propriétaire ne partage pas avec les autres créanciers du preneur Tindem-^ nilé due par le sous-locataire au cas d'incendie; au n. 3i2 il adopte formellement ropinion admise par les arrêts de 1851 et les cite en ce sens).

lien de droit entre le propriétaire et le sous-locataire, alors que nous les avons vus tout à l'heure rejeter cet argument ; ils disent encore — ce qui n'est pas plus plausible — que l'art. 1753, en permettant au sons-locataire d'opposer au propriétaire les quittances du locataire principal, met obstacle à l'action directe.

L'argument que la jurisprudence tire de Fart. 1753 est évidemment sans valeur dans notre opiniod, qui voit dans l'art. 1753 la négation et non pas l'affirmation de l'action directe. Mais la jurisprudence invoque encore une autre considération qui, si elle était exacte, conduirait même les partisans de notre opinion à admettre l'action directe en cas d'incendie. La cour de cassation (*) dit que la responsabilité en cas d'incendie édictée par l'art. 1733 est fondée sur ce que l'incendie est la conséquence de la faute des habitants chargés de surveiller l'immeuble.

Il est clair que, pour ceux qui acceptent ce fondement, le sous-locataire est directement tenu envers le bailleur des conséquences de Tincendie.

1151. La question paraissait présenter, avant que la loi du o janvier 1883 n'eût modifié l'art. 1734, un intérêt tout particulier. On sait que, d'après la jurisprudence, le propriétaire qui habitait la maison louée voyait ses droits contre le locataire très limités ; de ce que le propriétaire avait une action directe contre le sous-locataire, on concluait que ses droite n'étaient pas limités de la même manière par l'habitatioD du locataire principal dans l'immeuble loué (*). De loinnion contraire, on déduisait, en sens opposé, que la cohabitation du locataire principal était assimilée à'celle du propriétaire î' •

Cet intérêt de la question ne se présente plus aujourd'hui, car la cohabitation d'une personne autre que le locataire produit toujours, quelle que soit la qualité de cette personne, les mêmes résultats.

Voici un autre intérêt : si le bailleui* a une action directe

{^) Paris, 12 fôv. 1S51 et 18 juin 1851, précités.

[*) Hosanron, Il mai 1854, précilé et les aulorilés précitées ;M. GuiUouanl, ici encore, parait ailopler les deux opinions aux n. 276 el 342). .' TrJ\ ci\ . Seine, 24 ocl. 18'Jl, Journ, des assur,, î)2. 12.

contre le sous-preneur en cas d'incendie, il conserve cette action alors même qu'il aurait renoncé à son action contre le preneur principal (').

1152. Ici encore s'est produite l'opinion qui donne au bail-^ leur un privilège sur l'indemnité due par le sous-preneur au preneur principal (*); elle se réfute par les considérations que nous avons déjà invoquées {^).

1153. Le bailleur peut, en tout cas, agir contre le souspreneur du chef du débiteur principal, en vertu de Fart, 4166 C. civ. (^).

Peut-il agir du che( du sous-preneur contre les débiteurs de ce dernier? Cela dépend du point de savoir si un créancier (le bailleur) peut exercer les actions d'un débiteur (le sous-preneur) de son propre débiteur (le preneur). La négative a été admise (*).

1154. Si Faction directe existe, elle existe aussi bien dans la sous-location de meubles que dans celles d'immeubles (•),

1155. Si le preneur a fait élever des constructions sur Immeuble loué et a sous-loué le sol et les constructions, 1 action directe du bailleur n'existe que jusqu'à concurrence de la portion du prix afférente au sol (^) ; car, le preneur étant propriétaire des constructions qu'il a élevées, le bailleur n'a pas le droit d'exiger le loyer de ces constructions.

1156. Le bailleur n'a pas d'action directe contre le souspreneur à titre gratuit.

11 n'a pas davantage contre lui l'action indirecte. Enfin il napas contre lui l'action privilégiée (*•).

i»; Cass. civ., 13 janv. 1892, ppécilé.

{') Labbé, op, cit., p. 608, n. 21.

('j Gh. Dupuis, Noie, D., 90. 2. 97.

Ci Toulouse, 7 fév. 1888, S., 88. 2. 101, D., 90. 2. 97. — Poitiers, 24 janv. 1889, S., 89. 2. 182, D., 90. 2..97. — Trib. civ. Seine, 26 janv. 1892, Gaz. Pal., 92. 1. 372. - Ch. Dupuis, Note. D., 90. 2. 97.

(») Poitiers, 24 janv. 1889, précité.

(•}Trib. corn. Havre, 8 mai 1866, Rec. Havre, 66. 1. 106. — Valéry, n. 24. — V. cep. Trib. com. Marseille, 11 déc. 1868, Rec. Marseille, 69. 1. 58.

(') Trib. civ. Seine, 5 fév. 1889, Droit, 14 fév. 1889.

1») Labbé, Rev. cril., V, 1876, p. 668, n. 20.

III. Hypothèse où il existe plusieurs cessions ou sous-locations

successives.

1157. L'étude des actions qui peuvent exister entre le bailleur et les sous-preneurs ou cessionnaires dans Thypothèse où plusieurs cessions ou sous-baux ont eu lieu successivement donne lieu à diverses difficultés.

A. Rapports des cessionnaires avec le bailleur.

1158. Les droits du preneur se transmettent aux cessionnaires successifs : le dernier cessionoaire a donc le droit d'agir contre le bailleur par une action directe.

Toutefois, si Tune des transmissions intermédiaires est une sous-location, les cessions ultérieures ne confèrent aux cessionnaires que les droits du sous-preneur; le dernier cessionnaire ne pourra donc agir que dans les conditions où le souspreneur pourrait agir, et comme nous avons refusé Taction directe au sous-preneur, nous la refusons à ce cessionnaire.

1159. Quant aux cessionnaires intermédiaires, ils ne sont tenus vis-à-vis de leurs propres cessionnaires qu'exceptionnellement (pour la délivrance de la chose) ; c'est seulement en cas d'action intentée de ce chef qu'ils agiront en garantie contre le preneur.

Cette action en garantie est incontestablement une action directe ; on admet, en effet, très généralement que, si une chose est vendue successivement à diverses personnes, les divers acquéreurs actionnés en garantie par leur propre acquéreur peuvent recourir directement contre le premier vendeur.

1160. Réciproquement, le bailleur a-t-il une action directe contre les différents cessionnaires ?

La négative est certaine dans notre opinion, qui refuse au bailleur une action directe contre le cessionnaire; les cessionnaires n'ont contracté d'engagement que vis-à-vis de leur cédant ; le bailleur n'agira que comme créancier de son propre preneur ('), il agira comme créancier du créancier du

(*) LaLbé, op. cit., Rtv. crU , V, 1876, p. 6C6, n. 20; Hue, X, n, 2S3.

CESSIONS KT hOUS-LOCATIOXS — EFFETS 671

premier cessionnaire contre le second cessionnaire, et ainsi de suite. Plus donc le cessionnaire contre lequel il agira sera séparé de lui, plus sera grand le nombre des personnes avec lesquelles le bailleur sera obligé de partager le bénéfice de son action. Seulement la doctrine de l'action privilégiée permet au bailleur d'exercer Faction de chaque cessionnaire, avec le privilège qui Taifecte, de sorte que le bailleur, s'il partage avec les créanciers de chaque cessionnaire l'action qu'il exerce du chef de ce dernier, passe, ainsi que ces créanciers, avant les créanciers du cessionnaire sur les biens duquel il agit ('),

1161. Dans l'opinion qui accorde une action directe au bailleur contre le cessionnaire, il semble que le bailleur peut feiire valoir cette action contre tous les cessionnaires successifs; on fonde en effet l'action directe sur un engagement pris par le cessionnaire envers le bailleur ; or cet engagement est pris par tous les cessionnaires successifs et on sait qu'une personne ne peut, sans le consentement de son créancier, se décharger de ses dettes sur autrui.

Cette opinion a été quelquefois admise (^), mais on décide plus généralement que l'action directe du bailleur existe exclusivement contre le cessionnaire actuel et non pas contre les cessionnaires antérieurs, et tel est l'avis de la jurisprudence (*).

Au point de vue de l'équité et des considérations pratiques, on doit l'approuver : en général, les intérêts du bailleur sont suffisamment sauvegardés par l'action directe qu'il a contre sonpreneur et contre le dernier cessionnaire ; d'un autre côté, les cessionnaires qui ont eux-mêmes cédé leur droit ne peuvent s'attendre à se voir directement actionnés par le bailleur.

;') Labbé, loc. cil. ; Siville, VI, n. 515.

,^ D., 77. 1. 57. — Trib. civ. Seine, 31 déc. 1874, Droit, 20 janv. 1875. — Aubry el Hau, IV, § 368, note 18.

\^) C^ss. civ., li) juin 1876, S., 76. 1. 465, D., 77. 1. 57. — Paris, 29 fév. 1876, S., 76. 2. 329. — Paris, 7 fév. 1877, S., 78. 2. 15, D., 78. 2. 107. — Paris, 11 lév. 1879, S., 79. 2. 82, D., 79. 2. 135. — Lyon, 30 juin 1887, S., 89. 2. 180, I)., 88. 2. 59. — Paris, 31 déc. 1896, D., 97. 2. 515. — Trib. civ. Seine, 13 mai 1898, Droit, 21 aoûl 1898, Gaz. trib., 16 sept. 1898. — Trib. paix Boissy-Saint-Léger, 11 juin 1002, Gaz.Pid.. ICœ. 1.23. — Guillouard, I, n. 348 el Rtv.ivU., XI, 1882, p. 200, n. 39 s.; Ch6vrier, Coticlusiorut, sous Paris, 17 fév. 1879, S., 79. 2. 82.

avec lequel ils ne sont pas en relations et avec lequel ils n ont pas contracté. On peut toutefois objecter, toujours au point de vue pratique, que les cessionnaires ne sont pas complètement à l'abri, car on ne peut défendre au bailleur d agir contre eux par la voie indirecte.

On a cependant essayé de justifier, au point de vue des principes, la théorie de la jurisprudence ('). A la différence du preneur, a-t-on dit, le cessionnaire n'entend s'engager envers le bailleur qu'à raison des droits qu'il acquiert contre lui et pour la durée de ses droits; donc, une fois ses droits éteints, ses obligations disparaissent également; du reste, il est certain que l'obligation directe du cessionnaire cesse en cas de résiliation et rien ne l'empêche de faire par une nouvelle cession ce qu'il peut faire par une résiliation.

Ce raisonnement a un double tort : il ne répond pas au principe d'après lequel les obligations sont perpétuelles, et se fonde sur des considérations qui sont toutes inexactes. U importe peu, en effet, que le cessionnaire n'ait voulu s'engager que pour un certain temps, car son obligation dérive des principes et non de sa volonté ; s'il en était autrement, on devrait permettre au cessionnaire de répudier, même pendant la durée de sa jouissance, toute obbgation vis-à-vis du bailleur. Il est faux, d'un autre côté, que sa jouissance terminée, le cessionnaire n'ait plus aucun droit contre le bailleur; il a un droit de recours contre lui dans les mêmes conditions que le preneur qui a cédé son bail ; or il est certain que la cession ne décharge pas le preneur. Enfin il est faux que la résolution puisse être assimilée à une cession : la résolution du bail principal décharge bien le preneur, alors que la cession ne le décharge pas.

1162. U paraît certain qu'une clause du bail suffit pour que le bailleur obtienne une action directe contre les cessionnaires intermédiaires [^). Cette clause est acceptée par chaque cessionnaire dès lors qu'il obtient la cession du bail.

1163. En tout cas, dans l'opinion qui donne au bailleur

^«1 Paris, 31 déc. 1896, précilé. — Siville, VI, n. 515.

une action directe contre le cessionnaire unique, il a la même action, en cas de cessions successives contre le cessionnaire actuel (*).

1164. A côté de son action directe contre les cessionnaires, le bailleur a contre eux une action indirecte, ainsi que nous l'avons montré.

Si même on refuse au bailleur toute action directe contre les cessionnaires intermédiaires, on devra lui accorder contre eux l'action indirecte, qui provient de ce qu'il est et demeure le créancier de son preneur. Cela n'est pas douteux, à moins qu'on n'admette qu'un créancier ne peutexercerpar Fart. 1166 les actions du débiteur de son débiteur ('). 11 a en tout cas cette action contre le premier cessionnaire, du chef du preneur principal (').

Cette action indirecte n'existe pas du chef du preneur qui, en cédant son bail, s'est fait décharger de ses obligations par le bailleur (*).

B. Rapports des sous-preneurs avec le bailleur,

1165. Le sous-preneur actuel a une action indirecte contre le bailleur ; il peut agir, en effet, comme créancier de son sous-bailleur, lequel est lui-même créancier de son propre sous-bailleur, «te.

Quant aux sous-preneurs intermédiaires, étant tenus à garantie envers leurs propres sous-preneurs, et ayant droit à un recours contre leurs sous-bailleurs, ils peuvent également agir par l'action indirecte contre le bailleur.

1166. L'action directe (en admettant qu'elle existe) est donnée au sous-preneur actuel, mais à lui seul, car elle ne peut être fondée que sur le lien existant entre le bailleur et le sous-preneur, à raison de Foccupation de l'immeuble appartenant au premier. Elle n'est pas donnée aux sous-preneurs intermédiaires, qui ne peuvent se prévaloir de Toccupation. Il

(*) Lyon, 30 juin 1887, précité. — Paris, 31 déc. 18%, précité. («) Guillouard, I, n. 349. — Contra Paris, 7 fév. 1877 (motifs), S., 78. 2. 15, D., 78. 2. 107. - Lyon, 30 juin 1887, S., 89. 2. 180, D., 88. 2. 59. («) Lyon, 30 juin 1887, précité.

(*) Labbé, Beo. crit., V, 1876, p. 666, n. 20.

en est autrement toutefois de Taction en garantie, qui est accordée, nous le savons, d'une manière directe à tout acquéreur de droits contre les cédants antérieurs ; or, tout souspreneur "a acquis les droits de son sous-bailleur. 11 va sans dire également que le premier preneur a contre le bailleur l'action directe que lui confère la convention.

1167. Le bailleur a une ad ion directe contre le sous-preneur actuel, en admettant que cette action puisse exister ('i; elle se fonde, en effet, sur des considérations qui ne souffrent aucune distinction entre le sous-preneur qui tient ses droits du premier preneur et celui qui tient ses droits des souspreneurs antérieurs.

Le bailleur peut également agir directement contre son propre preneur, en vertu de la convention.

Peut-il agir directement contre les sous-preneurs intermédiaires ? Il le peut, si on fonde Faction directe sur Fart, 1753, car cette disposition s'applique par sa généralité à tous les sous-preneurs ; il né le peut pas, si on fonde Faction directe sur Toccupation (*). Il ne le peut pas davantage dans lopinion qui ne donne au bailleur qu'une action privilégiée {').

1168. L'action directe contre le sous-preneur actuel peut être fondée sur le fait, par exemple, d'un changement de forme émanant du sous-preneur intermédiaire (*).

Il n'y a aucune solidarité entre eux (*),

1169. En tout cas, le bailleur peut agir contre le souspreneur intermédiaire pour les faits qui lui sont personnels, par exemple pour un changement de forme apporté à Timmeuble (*).

Le bailleur peut également, du chef du preneur, agir contre les sous-preneurs intermédiaires par l'action indirecte ('),

('; Lyon, 30 juin 1887, S., 89. 2. 180, D., 88. 2. 59. — Trib. civ. Lyon, 31 mii 1890, Mon, jud, Lyon, 4 juil. 18V().

(*) Lyon, 30 juin 1S87, prècilé cel arrêl parle de cessions, mais est relatif aas*i aux sous-localions,. — Trib. civ. Lyon, 31 mai 1890, précité. —Trib. civ. Troye*, 26 déc. 1888, Gaz. Pal., 89. 1. 38G.'

'') Labbé, loc. cil.

(♦) Trib. civ. Seine, 2 nov. 1892, Onz. Pal., 92. 2. 704.

(*-«) Trib. civ. Seine, 2 nov. 1892, précité.

['i Trib. civ. Troyes, 20 déc. 1888, Gaz. Pal., 89. 1. 380.

IV. Conséquences de l'action directe et de l'action indirecte.

1170. Les principaux intérêts de la question de savoir si le bailleur a contre le sous-locataire ou le cessionnaire une action directe sont les suivants :

D abord le bailleur, s'il n'a pas d'action directe, ne pourra a^ que si le preneur n'a pas renoncé à ses droits, sauf à faire révoquer cette renonciation si elle est frauduleuse.

Ensuite, dans la même opinion, Tindemnité que le bailleur pourra obtenir entrera dans le patrimoine du preneur principal et se répartira ainsi entre tous les créanciers de ce dernier (*).

On soutient aussi que, dans l'opinion qui limite le bailleur à une action indirecte, le bailleur ne pourra saisir les meubles du sous-preneur que par la voie de la saisie-gagerie, fondée sur le privilège du bailleur, et qu'il ne pourra user ni de la saisie-exécution ni de la saisie-arrêt (*). Cela nous parait être inexact. Sans doute dans l'opinion que nous com* battons, le bailleur peut agir par la saisie-exécutioh (') ou la saisie-arrêt (*), mais il le peut également dans la nôtre : le preneur, en sa qualité de créancier du sous-preneur, a évidemment à sa disposition ces voies d'exécution ; le bailleur , agissant en son nom, ne peut manquer de les avoir également. Aussi la jurisprudence n'a-t-elle pas invoqué l'action directe pour donner au bailleur soit la saisie-exécution ('), soit la saisie-arrêt (•).

1171. Quel sera vis-à-vis du bailleur le sort des paiements faits par le cessionnaire au preneur ? Appliquera-t-on l'art. 1753 0?

Nous ne le pensons pas ; qu'on confère au bailleur une action directe ou une action indirecte, de toute manière l'art. 1753 déroge au droit commun.

(«) Guillouard, I, n. 337.

(«; Guillouard, I, n. 339.

('. Guillouard, I, n. 339.

(*) Guillouard, I, n. 339.

(•) Paris, 18 mai 1849, S., 49. 2. 430, D., 49. 2. 179.

(•) Cass., 24 janv. 1853, S., 54. 1. 321, D., 53. 1. 124. — Cass., 8 nov. 1882, S., 84. 1. 333, D., 83. 1. m>. — Poitiers, 24 janv. 1889, S., 89. 2. 182, D., 90. 2. 97. [') V. la/Va, n. 1173.

676 DU LOUAGn: des choses

Cela étant, il est certain que, dans notre opinion, le bailleur n'ayant contre le cessionnaire que les droits qui appartiennent à tous les créanciers du preneur, le payement lui est opposable.

La question devient plus délicate si on confère au bailleur une action directe ; à quelle solution rationnelle doit conduire Texistence de l'action directe? D'après les uns, il faut adopter la même solution que si on admet l'existence de la seule action indirecte : les payements faits au preneur sont opposables au bailleur. Diaprés les autres, ils ne lui seraient pas opposables et le bailleur pourrait réclamer un nouveau payement ; c'est à cette dernière solution que nous croirions devoir nous arrêter.

Quant à l'effet de la compensation, il ne dépend pas, comme nous le montrerons à propos de la compensation, de la question de savoir si l'action du bailleur est directe ou non (*).

1172. Le sous-preneur auquel le loyer est réclamé à la fois par le bailleur et par le sous-bailleur est forcé de le payer au premier si on accorde au bailleur une action directe contre le sous-preneur (*) ; car, le preneur ne pouvant garder les loyers reçus par lui et étant obligé de les verser au bailleur, il semble que les droits de ce dernier sont plus forts que ceux du premier ; au contraire, si le bailleur n'a contre le sous-preneur qu'une action indirecte, c'est entre les mains du preneur que ce dernier devra s'acquitter.

1 1 73. Le sous-preneur (à la différence, comme nouslavons vu, du cessionnaire) ne peut pas toujours payer sans danger ses loyers au preneur principal. L'art. 1753 est ainsi conçu : « Le sous-locataire n'est tenu envers le propriétaire que jus- » qu'à concurrence du prix de sa sous-location dont il peut » étî*e débiteur au moment de la saisie, et sans qu'il puisse » opposer des paiements faits par anticipation. — Les paie- » ments faits par le sous-locataire^ soit en vertu d'une stipu- » lation portée en son bail, soit en conséquence de l'usage des » lieuxy ne sont pas réputés faits par anticipation ».

{») V. infra, n. 1176.

(») Trib. Alexandrie, 28 juin 1876, Joum. dr, in/., UI, 1876, p. 389.

Cette disposition, à raison de ses termes généraux, est, quoique placée dans la section des baux à loyer, applicable à toutes espèces de baux (*) ; Fart. 820 C. pr. civ., qui permet au bailleur de saisir-gager les effets des sous-fermiers et des sous-locataires, conduit à la même solution.

1174. Ainsi, en premier lieu, les payements faits aux échéances sont opposables au bailleur.

Il faut excepter, bien entendu, le cas où les payements seraient faits frauduleusement, avec la complicité du souspreneur (*) (art. 1167). Mais ce n'est là qu'une observation théorique, car il est difflcile d'imaginer qu'un payement fait à l'échéance soit frauduleux.

1175. Le payement peut être opposé au bailleur même si la quittance n'a pas date certaine ou s'il n'a pas été donné de quittance ; cela est certain dans notre opinion, car le bailleur n'agit qu'en qualité de représentant du preneur et par suite les actes opposables au preneur lui sont opposables également (').

Si, au contraire, le bailleur a une action directe, c'est un tiers, auquel, d'après l'art. 1328, les actes du preneur ne sont opposables que s'ils ont date certaine. Toutefois la doctrine et la jurisprudence admettent, en général, que cette règle ne s'applique pas aux quittances ; la solution sera donc la mémo que dans l'opinion qui rejette l'action directe.

11 76. Que l'action du bailleur soit directe ou indirecte, le sous-preneur peut lui opposer soit la compensation avec une dette du preneur, soit le paiement fait à ce dernier; l'art. 1753 nous donne cette solution pour le paiement et elle résulte, pour la compensation, de ce que la compensation est \m paiement abrégé.

De même, que l'action soit directe ou indirecte, le bailleur peut, comme nous l'avons dit, empêcher par une saisie-arrêt le paiement du loyer au preneur principal.

1177. Peut-il également, par une mise en demeure faite ayant l'échéance^ empêcher la compensation des loyers avec une dette du preneur envers le sous-preneur?

(»)<5uillouard, I, n. 343 et II, n. 455.

(•) GuiUouard, I, n. 343.

(') Laurent, XXV, n. 204; Arnlz, IV, n. 1153; Hue, X, n. 349.

11 le peut certainement s'il a une action directe (^). On parait croire qu'il en est autrement dans notre opinion, qui n'accorde au bailleur qu'une action indirecte ('). C'est une erreur selon nous, car, aux termes formels de Fart. 1298 : « Celui qui étant débiteur est devenu créancier depuis la saisie-arrêt faite par un tiers entre ses mains, ne peut, au préjudice du saisissant, opposer la compensation », et, Fart. 1298 disant d'une manière plus générale que « la compensation n'a pas lieu au préjudice des droits acquis à un tiers », il faut également admettre qu'une mise en demeure adressée par un créancier au débiteur de son débiteur empêche la compensation.

1178. Dans l'opinion qui donne au bailleur une action directe, on admet que le bailleur peut faire une saisie-exécution ou une saisie immobilière sur les biens du cessionnaire (ou du sous-preneur), même alors que la cession (ou souslocation) est constatée non pas par un acte authentique, mais par un acte sous seing privé ('), et il faut décider de niéme si elle est conclue verbalement. Il suffit que le bail soit authentique {*). En effet, le titre qui sert de base à l'exécution est le bail et non pas le sous-bail, auquel le bailleur est étranger et dont il ne se prévaut pas.

On a dit avec raison (*) que, dans le système de l'action indirecte, la solution est tout autre. Le bailleur exerce les droits du preneur dont il est créancier; son titre de créance (le bail) peut n'être pas authentique, le titre du preneur doit l'être nécessairement.

11 résulte de cette double solution que le bailleur, quoique pourvu, d'après la jurisprudence, d'une action directe, peut avoir intérêt, si le bail n'est pas authentique si la cession ou le sous-bail est authentique, à se prévaloir de l'action indirecte.

{») Cass., 3 juin. 1873, S., 73. 1. 323, D., 73. 1. 412 (molifs). - Guillouard. I, n. 342.

(«1 Guillouard, loc. cit.

(>) Cass., 4 nov. 1863, S.. 63. 1. 539, D., 64. 1. 36. — GniUouard, I, n. 343, (*) Cass., 4 nov. 1863, précité. — GuiUouard, loc. cit. (^) GuiUouard, loc, cil.

1179. De ce que le bailleur n'a pas d'action directe contre le sous-preneur, il résulte que les créanciers du bailleur ne peuvent faire une saisie-arrêt des sommes dues par le souspreneur au preneur (*). Ils ont, au contraire, ce droit si on reconnaît au bailleur une action directe.

En tout cas ils ne Tont pas si le bailleur a cédé ses droits au preneur et si cette cession a été signifiée (*).

1180. Le bailleur, n'ayant pas action directe contre le sous-preneur, ne peut de même demander son expulsion pour n'avoir pas garni suffisamment les lieux loués (').

1180 bis. Mais que le cessionnaire ou le soùs-preneur ait, d'ailleurs, ou non une action contre le bailleur, il peut intervenir dans les instances engagées entre le bailleur et le preneur sur les questions qui le touchent, par exemple sur retendue du bail (*). On sait, en efl'et, que la seule condition à laquelle soit, d après la jurisprudence, subordonné le droit d'intervention est l'intérêt de l'intervenant.

1181. La question de savoir si l'action est directe ou non n'a également aucune influence sur le point de savoir si la résolution du bail principal entraine la résolution du sousbail ou de la cession (').

§ IV. Effets de la sous-location et de la cession vis-à-vis

des tiers,

1182. Le cessionnaire ou le sous-locataire ont vis-à-vis des tiers les mêmes droits que le preneur primitif (®) ; ces droits leur ont été, en eflfet, régulièrement transmis.

Pour l'exercice de ses droits, il faut, nous l'avons dit, que le cessionnaire ait signifié la cession au bailleur (^).

1 183. Le conflit entre deux sous-preneurs du même preneur se règle comme le conflit entre deux preneurs principaux :

{') Paris, 3 août 1896, D., 97. 2. 333.

(*) Trib. civ. Seine, 15 juin 1898, Loi, 28 juin 1898.

(') Contra Paris, 25 mars 1817, S. chr., D. Rép., v» Louage, n. 272-lo.

(') Pari», 10 nov. 1896, D., 97. 2. 188 (pour le cessionnaire).

(») V. i/i/Va, n. 1188 s.

(•) Guillouard, I, n. 346.

(') V. supra, n. 1080.

les sous-preneurs ne sont, en effet, vis-à-vis Tun de lautre, que les preneurs d'un même bailleur.

1184. Le conflit entre deux cessionnaires du même preneur se règle suivant les principes de la cession ; la signification au débiteur (c*est-à-dire au bailleur) rendant, aux termes de Tart. 1690, la cession parfaite à Tégard des tiers, celui des cessionnaires qui, le premier, aura fait cette signification, sera préféré à Tautre.

1185. Le conflit entre un cessionnaire et un sous-preneur nous paraît devoir être réglé de la manière suivante :

11 est de principe qu*un cessionnaire n'a pas d'autres droits que son cédant, que les actes faits par le premier sont opposables au second, à condition d'avoir date certaine. Donc la sous-location sera ou non opposable au cessionnaire suivant qu'elle aura ou non date certaine (ou qu'elle sera ou non transcrite) avant la signification de la cession.

Cependant certains auteurs décident d'une manière générale que la sous-location n'est pas opposable au cessionnaire {*) ; ils se fondent sur cette raison, évidemment insuffisante, « qu'autre chose est le bail primitif à l'exécution duquel il est obligé, autre chose une sous-location dont il n'est tenu que si elle lui est spécialement imposée ». Cette condition conduirait à un singulier résultat : elle permettrait au cessionnaire d'expulser le sous-locataire, quoique le sous-locataire eût rempli les formalités nécessaires pour rendre son droit opposable aux tiers.

1186. La sous-location, constituant un véritable bail, doit être transcrite, comme tout bail, si elle excède dix-huit ans; à défaut de transcription, elle n'est pas opposable aux tiers qui ont acquis des droits du chef du preneur, et notanunent, comme nous l'avons vu, au cessionnaire.

Au contraire, la cession, qui n'est pas un bail, n'est jamais soumise à la transcription. En revanche, comme toute cession de droits incorporels, elle doit être signifiée (') pour être

(*) Guillouard, I, n. 335 (qui cile les motifs de Gass., 27 fév. 1877, S., 79. 1. 15, mais la question ne paraît pas y être tranchéej. l*) Y. supra, n. 1080.

CESSIOîiS ET SOUS-LOCATIONS — RÉSOLUTION 681

opposable aux tiers qui acquièrent des droits du chef du cédant (art. 1690).

1187, Il faut enfin étudier le conflit d'un cessionnaire de bail ou d'un sous-locataire soit avec un preneur (autre que celui duquel ils tiennent leurs droits), soit avec un sous-locataire ou un cessionnaire de ce preneur.

La question doit recevoir une solution uniforme. Le souspreneur et le cessionnaire sont créanciers du preneur qui leur a transmis ses droits ; il leur a garanti à tous deux, même au second, l'existence du droit cédé, c'est-à-dire Fexis- . tence d'un bail valable qui lui a été consenti ; comme les créanciers peuvent exercer les actions de leur débiteur (art. 1166), le sous-locataire et le cessionnaire seront dans la même situation que si le conflit s'élevait avec leur auteur. Ils prendront la place de ce dernier ; il ne sera même pas nécessaire pour cela que Facte, d'où ils tiennent leurs droits, ait acquis date certaine ; car ce n'est pas là une condition d'action pour les créanciers.

Il va sans dire que le cessionnaire ou le sous-bailleur peuvent, au lieu de se mettre directement en lutte avec les tiers dont nous parlons, appeler en garantie leur auteur.

1187 bis. Le locataire est responsable des impôts du souslocataire dans la même mesure que le bailleur est responsable des impôts du preneur (*).

SECTION VII