DROITS DES CRÉANCIERS DES PARTIES EN MATIERE DE BAIL

1192. Le droit du preneur n*est pas un droit attaché à la personne ; la loi Ta considéré comme transmissible, puisqu elle permet au preneur de se faire remplacer par un cessionnaire ou un sous-locataire, et puisqu'elle n*admet pas que le décès du preneur mette fin au bail.

Aussi les créanciers du preneur peuvent-ils, en vertu de l'art. 1166, dans le cas où il abandonne lobjet loué, jouir de Fimmeuble et l'exploiter en son nom (').

En serait-il de môme si, à raison des circonstances (que nous avons indiquées à propos de la cession et de la souslocation) ('), le bail devait être considéré comme personnel? On doit admettre que si le bailleur a interdit au preneur de se faire remplacer dans Timmeuble par un tiers et a ainsi manifesté qu'il attachait une grande importance aux qualités personnelles du preneur, les créanciers ne peuvent, en remplaçant le bailleur, méconnaître. cette volonté. Dira-t-on que les créanciers n'ont pas à observer la volonté du bailleur, que l'art. 1166 leur donne un droit dont ils ne peuvent être dépouillés par une convention à laquelle ils n'ont pas participé? Cette objection ne serait pas exacte.

1193. Les créanciers du preneur ne peuvent accepter une promesse de bail faite à leur débiteur (*).

1194. Les créanciers du preneur peuvent mettre en souslocation la chose louée, si le preneur s'abstient de jouir; car ils peuvent, en cas de négligence de leur débiteur, exercer toutes les actions de ce dernier (•). Du reste, le droit de sous-

(») V. infra, n. 1386.

fl Douai, 13 nov. 1852^ S., 55. 2. 203, D., 56. 2. 21. — Guillouard, I, n. 302.

n V. supra, n. 1063, 1080 s.

(*) Hue, X, n. 277 et Tr, de la cession des créances, I, n. 91.

(*} Il ?a sans dire quHls ne peuvent le faire dans le seul but d'obtenir un loyer,

louer résulte aussi pour eux de ce que la loi, comme nous allons le voir, leur permet quelquefois de sous-louer ma^ré rinterdiction du bailleur.

1195. Mais la défense de sous-louer ou les restrictions à ce droit de sous-louer sont opposables aux créanciers ; ils n'ont, çn effet, d'autres droits que ceux de leur débiteur.

Toutefois cette dernière règle comporte deux exceptions.

D'après Fart. 2102-1° C. civ., si le bailleur exerce, pour le payement des loyers ou fermages, son privilège sur les fruits de l'immeuble et les meubles qui le garnissent, « les autres créanciers ont le droit de relouer la maison ou la ferme pour le restant du bail, et de faire leur profit des baux ou fermages, à la charge toutefois de payer au propriétaire tout ce qui lui serait encore dû » .

Evidemment ce droit leur est accordé malgré toute interdiction ou restriction contenue dans le bail (*) ; sinon la disposition de l'art. 2102, qui se présente comme une faveur accordée aux créanciers, leur porterait préjudice, puisqu'elle leur imposerait, contrairement au droit commun, le payement de ce qui est dû au propriétaire. Du reste, le droit de sous-location, dans l'hypothèse prévue par l'art. 2102, se justifie entièrement ; le propriétaire, touchant par privilège ses loyers futurs, ne doit pas pouvoir empêcher les créanciers de tirer profit de la chose louée.

Ajoutons que le bailleur qui veut empêcher la sous-location peut demander la résiliation du bail pour défaut de paiement du prix.

En second lieu, l'art. 650 C, co., modifié par la loi da

I si le preneur exploite oa occupe rimmeuble. Caen, 31 mai 1853, S., 54. 2. 207, D..

i («) Gass.. 28 déc. 1858, S., 59. I. 423, D., 59. 1. 63. — Rennes, 3 déc. 1858, sots

t Gass., 4 janv. 1860, S., 60. 1. 17, D., 60. 1. 35. — DeWincourl, lU, p. 503; Persil

j Bép. hyp., I, art. 2102, § 1, n. 20; Grenier, Tr. despriv, et hyp., II, n. 302; RoIUnd

j de Villargues, v» Priv. de créances, n. 70; Mourlon, Ex. du comm, de Tropiong

i sur les priv.y n. 70; Duranton, XVII, n. 89; Duvergier, I, n. 372; Troplong, l,

n. 132 et Tr. des priv. et hyp., n. 155; Massé et Vergé, IV^ p. 378, § 703, ûote5; I Pont, Tr. despriv, et hyp.^hn. 128 ;Aubryemau, 10,4). 146,1261 ellV, p. 4M

j et 492, § 368; Laurent, XXV, n. 225; Amlz, IV, .n. 1152; GuiJlouwd, I, n.3»;

I Hue, X, n. 285 ; Baudry-LacAnlinerie et de Loynes, Tr. dts priv. et hyp., I, tf- ^

\ — Con/rû Paris, 16juinl812, S. chr.— Paria, 24 fév. 1825, S. chf.,D.» 25.2. «».

DROITS DES CRÉArtCIERS 685

12 février 1872, applique en matière de faillite Tart. 2102 tel que nous venons de l'interpréter : « Dans le cas où le bail contiendrait interdiction de céder le bail ou de sous-louer, les créanciers ne pourront faire leur profit de la location que pour le temps à raison duquel le bailleur aurait touché ses loyers par anticipation et toujours sans que la destination des lieux puisse être changée » .

1196. Nous ne croyons pas que, même dans les circonstances prévues par les textes que nous venons de citer, les créanciers puissent sous-loùer Timmeuble donné en colonage partiaire à leur débiteur. La sous-location de cet immeuble est, en effet, interdite en raison de Tinfluence que la personne du preneur a eue nécessairement sur le bail ; cela étant, on ne peut obliger le bailleur à subir un autre locataire. Du reste, c'est à cause de la ressemblance du bail à colonage partiaire avec la société que la sous-location est, interdite en cette matière : or il est certain que les créanciers d'un associé ne peuvent lui substituer un autre associé. Enfin, le nouvel art. 650 C. co. ne donne de droits aux créanciers du preneur que. si le bail contient interdiction de soiis-louer,

1197. Les créanciers du preneur ont le droit de saisir tout ce qui leur appartient sur Timmeuble loué, quoique lart. 2102 accorde au propriétaire un privilège à leur encontre.

Mais ils ne peuvent saisir les pailles existant lors du départ du fermier (^); car, en vertu de Fart. 1778, ces. pailles n'appartiennent pas à leur débiteur.

Les créanciers peuvent enfin consentir à la résiliation du bail ou provoquer cette résiliation si le preneur n'occupe et n'exploite pas l'immeuble et n'exprime pas, au sujet de cette résiliation, une volonté différente (').

1198. Les droits du bailleur ne sont pas plus que ceux du preneur attachés à la personne.

Les créanciers peuvent donc les exercer. Us peuvent notamment donner l'immeuble à bail si le bailleur a négligé de le faire ou de cultiver lui-même (').

0) Douai, 12 avril 1848, S., 49. 2. 671, D., 50. 2. 201. — Guillouard, II, n. 549. («) Douai, 13 nov. 1852, S., 55. 2. 203, D., 56. 2. 21. (>) Caen, 29 août 1841, S., 41. 2. 492, D., 41. 2. 250.

Ils peuvent également réclamer le prix et Texécutioii dô toutes les obligations du preneur.

Nous verrons, en étudiant les causes de fin du bail, à quelles co^ditions le bail est opposable aux créanciers du bailleur (»).