EXPIRATION DE LA DURÉE DU BAIL. — CONGÉ
1200. Le contrat de louage est essentiellement temporaire. Mais' on ne sait pas toujours, au moment où il est passé, quelle sera sa durée ; quelquefois elle n'est pas indiquée dans l'acte, comme si par exemple je vous ai loué ma maison à raison de 5.000 fr. par an, sans dire pour combien de temps.
Lorsque les parties dressent ou font dresser un acte écrit pour constater un contrat de louage, la durée du bail y est presque toujours indiquée ; au contraire, il est assez ordinaire que le bail verbal soit fait pour un temps indéterminé. S'inspirant sans doute de cette circonstance, toute de fait, le législateur, dans les art. 1736 à 1738, désigne sous le nom de baux faits sans écrit tous les baux dont la durée est indéterminée, alors même qu'il en aurait été dressé acte, et sous le nom de baux faits par écrit ou baux écrits tous ceux dont la durée est déterminée par la convention expresse ou légalement présumée des parties, alors même qu'ils seraient le
(») V. infra, n. 1333.
produit d'une simple convention verbale. Ainsi, d'après la terminologie des art. 1736 s., le bail verbal d'une maison, fait pour une durée de trois ans, est un baQ écrit; en sens inverse, le bail d'une maison, passé par acte authentique ou sous seing privé pour un temps indéterminé, est un bail sans écrit. On a reproché, non sans raison, au législateur de n'avoir pas employé des expressions en rapport avec les idées qu'ail entend exprimer, ce qui peut jeter un certain trou-, ble dans l'esprit ('), Ajoutons qu'il a beaucoup aggravé ce mal, en donnant aux mêmes expressions un sens tout à fait différent dans d'autres dispositions de notre titre. En effet, dans les art. 1715 s,, il désigne sous le nom de bail sans écrit un bail verbal, et sous le nom de bail écrit un bail dont il a été dressé acte, et il n'est pas bien sûr que ces mêmes expressions n'aient pas un troisième sens dans les art. 1774 à 1776.
Cela posé, le bail non écrit, c'est-à-dire, dans le langage des art. 1736 à 1738, celui dont la durée est indéterminée, prend fin par un congé. Au contraire le bail écrit, autrement dit celui dont la durée est fixée par la convention des parties, prend fin par l'expiration du temps assigné à sa durée, alors même qu'il serait verbal ('). Telles sont les causes normales de cessation du bail ; elles sont indiquées par les art. 1736 et 1737.
En outre, d autres hypothèses doivent être prévues.
§ I. Des conventions licites et illicites au sujet de la durée du bail.
1201. Ladurée du bail est librement fixée par les parties (') ;
('. (îuillouard, I, n. 406; Hue, X, n. aSl ; Planiol, II, n. 1729. — V. infra, n. 223.
(«) V. infra, n. 1223.
(') Cependant la loi des 23-28 oct.-5 nov. 1790 (lit. II, art. 15) portail, pour le domaine public et de TEtat, que « les baux de droits incorporels seront passés pour neuf années; ceux des autres biens seront passés pour trois, six ou neuf années ». Mais Fart. 10 de la loi des 19 août-12 sept. 1790 disposait que « les baux des domaines corporels, pourront être faits pour une ou plusieurs années ». La durée a été prolongée par la loi du 6 déc. 1897 (V. in/ra, n. 1209). — Ce ne sont là que des dispositions réglementaires, des ordres donnés à l'administration. — Contra Bev. de Venreg.f n: 63, p. 215. — A plus forte raison ne fallait-il pas appliquer aux baux du domaine public, avant la loi de 1897, le maximum de 18 ans établi par la
la preuve de la durée fixée doit être apportée, en cas de contestation, par le demandeur (*).
11 est un maximum que les parties ne peuvent dépasser.
Le bail, en effet, ne peut être perpétuel (*).
On s'est appuyé ('), pour décider en ce sens, sur la définition que donne du bail l'art. 1709, suivant lequel le bailleur s'oblige à faire jouir le preneur « pendant un certain temps », et on pourrait invoquer de même l'art. 1" de la loi du 10 juillet 1889, qui s'exprime de la même manière pour le bail i çolonat partiaire. L*argument n'est pas probant ; conmie nous l'avons dit en parlant de la nature du droit du preneur, l'art. 1709 reproduit à peu près textuellement la définition de Pothier ; or, suivant Pothier, le bailleur s'engage à faire jouir le preneur w pendant le temps convenu ». Il y a presque identité dans les termes, et rien, dans les travaux préparatoires, n'indique que le code ait voulu modifier le fond de la définition de Pothier ; or, dans l'ancien droit, le bail perpétuel était valable. 11 serait singulier qu'une innovation aussi importante que celle qu'on prête à l'art. 1709 résultât d une modification aussi légère dans les termes.
La véritable raison de décider est que l'emphytéose perpétuelle, laquelle était autrefois le type des baux perpétuels, a été abrogée par les lois des 18-29 déc. 1790 (art. 1") et 25 juillet 1902, et que les baux à locatairerie perpétuelle, qui étaient usités dans certaines provinces, ont été déclarés rachetables par le décret du 2 prairial an II ; les raisons qui ont amené cette solution législative s'appliquent, du reste, à toute catégorie de baux perpétuels : on a voulu éviter que les pro-
loi du 2.5 mai 1835 pour les biens ruraux des élablissemenls publics. Rev. de Te*reg.f loc. cit. — Contra Gaudr\', Tr. du domaine. II, n. 505. — Les autres bkns des élablissemenls publics ne peuvent être loués que pour neuf ans au plus. L. 6 fév. 1791.
[') Trib. paix Châlon, 16 fév. 1900, Recjust. paix, 1901. 67.
(5) Riom. 26 juill. 1887, D., 89. 2. 87. — Duranlon, IV, n. 87; Troplong, I, n. 55; Aubry et Rau, 1, p. 644, § 224, note 19, IV, p. 469, § 364; Uurent, XXV. n. 38; Guillouard, I, n. 36 ; Fuzier-Herman, art. 1709, n. 6; Hue, X, n. 270; Girsonnet, I, p. 548, § 324, note 1. — Cependant, d'après certains auteurs, le iuil perpétuel est valable comme aliénation. Planiol, II, n. 1664. — Les tezlei sw\ contraires à cette opinion.
(') Guillouard, loc, cit.
COiNVENTIONS SUR LA DURÉE I>U BAIL 689
ppiétés ne pussent être chargées de droits qui constitueraient une atteinte définitive à la jouissance ; ce motif s'applique à toutes espèces de baux perpétuels, et c'est également lui qui a fait déclarer racbetable« les rentes foncières.
1202. Le bail perpétuel étant interdit, on ne peut évidemment tourner cette interdiction en stipulant une durée assez longue pour que le bail puisse être considéré comme perpétuel. Or, à ce point de vue, la loi des 18-29 déc. 1790 (tit. 1, art. 1") a établi pour l'emphytéose une limite qui doit être étendue aux baux de toute espèce (*), la raison de décider que nous avons indiquée étant la même : les baux ne peuvent être consentis ni pour plus de 99 ans, ni pour plus de trois têtes.
Le bail héréditaire, c'est-à-dire destiné à continuer au profit des descendants -mâles du preneur, et à s'éteindre quand cette descendance sera elle-même éteinte, est-il, au contraire, valable? Les chaitibres réunies de la cour de cassation (') et certains auteurs (') ont décidé l'affirmative; le bail, devants'éteindre à la mort du preneur ou de l'un de ses descendants sans descendants mâles, ne leur a pas paru présenter les caractères d'un contrat perpétuel.
L'opinion contraire, qui a également été soutenue (*), est, selon nous, beaucoup plus juridique. Le bail héréditaire est conditionnellement perpétuel puisque, si la descendance du preneur se prolonge indéfiniment, il ne prend lui-même jamais fin ; or un bail perpétuel, sous condition résolutoire, a les mêmes inconvénients qu'un bail simplement perpétuel. Dans l'opinion contraire, il faudrait au moins décider que le bail serait rétroactivement frappé de nullité si, au bout de 99 ans, il existait encore des descendants du preneur, ou si,
i»} Troplong, ï, n. 4 ; Aubry et Rau, II, p. 644, § 224, noie 19, IV, p. 469, § 364; Laurent, XXV, n. 38 ; Guillouard, I, n. 38; Fuzier-IIennan, art. 1709, n. 7 ; Hue, X, n. 270; Garsonnet, I, p. 548, § 324, noie 1 ; Planiol, II, n. it:69.
iV Cass., ch. réun., 24 nov. 1837, S., 37. 1. 954, D. i?^p., v» Enregvtr,, n. 3058.
;') Troplong, I, n. 4; Rivière, Reu. crit.j XXXV, 1869, p. 201 ; Championnière el Rigaud, IV, n. 3558.
(*) Cass., 28 janv. 18a3, S., 33. 1. 196, D., ai. 1. 112. — Cass. req., 16 juin 1852, S., 52. 1. 547. D., 52. 1. 285. — Duvergier, I, n. 202; Aubry el Hau, IV, p. 469, §364; GuUlouard, I, n. 39; Hue, X, n. 270.
CONTR. DE LOUAGE. — I. 4i
en fait, le bail se trouvait constitué sur plus de trois tétcs; or cette solution aurait les plus grands inconvénients.
1203. On a décidé que le bail héréditaire est translatif de propriété en Belgique (*) et dans le Luxembourg (*); mais la cour de cassation a jugé, pour le bail héréditaire d'Alsace, que le preneur n a qu'un droit personnel ('). . 1204, L'interdiction de la perpétuité ne s applique pas seulement au bail portant sur la jouissance d'un immeuble, elle s applique encore au bail portant sur un démembpemenl de la propriété, par exemple au bail de chasse ou de pêche. D'une part, les textes sont généraux et concernent tous les baux d'immeubles : or un droit incorporel portant sur un immeuble est lui-même immeuble. D'autre part les motifs dont ces textes se sont inspirés conduisent à la même solution.
On peut invoquer en ce sens la jurisprudence d'après laquelle la réserve perpétuelle du droit de chasse au profit du vendeur de l'immeuble est nulle (*), car la réserve du droit de chasse est, d'après la jurisprudence, un bail, ainsi que nous le montrerons en parlant du commodat.
L'opinion qui considère les baux de ce genre comme ne conférant qu'un droit de créance, au lieu de constituer un ^jail véritable, est conduite à en autoriser la perpétuité (■ . pu effet, non seulement une créance peut être perpétuelle, mais elle l'est même normalement.
De même la réserve du droit de chasse, si on y voit un bail, ne peut être perpétuelle.
1205, Les baux de meubles, au contraire, peuvent être perpétuels : aucun texte ne s'y oppose, la loi de 1790 n'étant applicable qu'aux baux d'immeubles (•).
(M Liège, 17 déc. 1812, D. Rép., v» Louage héréditaire, n. 3.
(«, Melz, 22 juil. 185C, S., 56. 2. 678, D., 57. 2. 207.
(';, Cass. ch. réun.), 28 nov. 1837, précUé. — Aubry cl Uau, H, p.C4?,.??î4, noie 15; Leforl, lîisl. des local. perpéL, p. 330; Rivière, Aeo. cril , XXXV. im, p. 19 i. — II avait élé également décidé que ce btil est emphyléoliqne et dooo^ au preneur un droit réel. — Cas9. req., 16 jain 185?, précité. — Le Conseil d*EAat. dan» un avis du 0 fructidor an XJII (Merlin, Réft.^ y Bmpktfté^^e, S &« d- ^l* ^"^ inséré au Bulletin des lois, a déclaré que le preneur acquérait la profiriéié des l i^oa.
(♦j Cass., 19 janv. 1891, S., 91. 1. 489. — Douai, lOrév. 1890. S., CO.Î. H3.
(»; Esniein, .Vo/ff, S., 93: 1. 185.
("} CuiUra Hue, X, n. 274.
120ô\ Le bail f^it avec la clause a aU^si longtemps 'que la maison subsistera » est un bail perpétuel, car il doit dureif indéfiniment y dans ropinion contraire, il n'y aurait plus d^ baux perpétuels, car il est .bien entwàn que les baux même stipulés perpétuels par une clause expresse doivent cesser si la chose louée vient à périr; nous avons, en effet, montré que la perte dé Timmeuble met toujours lin au bail. » Cependant on voit souvent, dans la clause en question, un bail à vie, qui doit cesser par la mort du preneur (*). C'est interpréter la clause au rebours de sa signification véritable. . 4207. Le bail qui doit, après un certain délai, durer just qu'au moment où le preneur sera devenu propriétaire de l'immeuble loué n'est pas perpétuel (*).
.1208. Quel est le sort du bail perpétuel? La plupart des auteurs considèrent qu'il est valable, mais comme ventç moyennant la constitution d'une rente foncière (') ; ils ne soient aucune diUérence entre l'un et l'autre de ces contrats.
Nous préférons annuler le bail perpétuel ; la loi.de 1790 l'interdit, et par là même en prononce la nullité; d'autre part il existe entre le bail perpétuel et la constitution de rentp foncière des différences trop importantes pour que les parties puissent être présumées avoir confondu l'un de ces contrats avec l'autre ; le propriétaire qui aliène son immeuble moyeur liant une rente foncière n'est pas un bailleur, mais un vendeur ; il a le privilège du vendeur, les obligations du vendeur.
D'autres proposent de réduire le bail à, 99 ans (*), mais cela •est contraire à la volonté des parties.
Nous étudierons ultérieurement quelques espèces particur lières de baux perpétuels (*).
1209. Suivant l'art. 15, tit. II, de la loi des 13-28 oct.-7 nov^
n Paris, 4 juin 1859, S., 59. 2. f>\2. — Guillouard, I, n. 4:8; Fuzier-Herman, *rt. 1709, n. 11.
(•) Riom, 26 juil. 1887, D., 89. 2. 87.
(•jDuranlon, loc. cit.; Troplong, loc. cU. ; Guillouard, I, n. 36 et 39. — En Allemagne on dit qu'il y a « vente de Timmeubleou au moins de Tusufruit ». Jug[. tlans Seufferl, Archiv, VI, n. 29. — Eck, op. çiLr\''.Miethe.
(*) Grenoble, 11 mai 1897, D., 98. 2. 428. ■— Aubry eL Rau, II, p. 644, § 224, fiole 19.
(•j V. ihfra, n. 1442 s.
1890, les baux dés biens corporels de TEtat ne pouvaient être passés, en dehors d'une loi, que pour trois, six ou neuf ans, ceux des biens corporels pour plus de neuf ans.
Aujourd'hui, d'après Fart. 7 al. 1 dé la loi du 6 décembre 1897 : « Les baux amiables des biens de l'Etat peuvent itre » consentis pour une durée maxima de 18 années, par une ou » plusieurs périodes ».
11 ne résulte pas de là que les baux des biens de l'Etat faits sous forme d'adjudication peuvent avoir lieu pour plus de 18 ans. Il ressort de l'exposé des motifs de la loi de 1897 qu'on a voulu à la fois augmenter la durée maxima dexes baux et rendre inutil^e la forme de ladjudication. Il y est dit: « Il n'y aurait aucun inconvénient à permettre d'étendre jusqu'à 18 années la durée des baux des biens de l'Etat. -Au delà de ce délai, il conviendrait de maintenir Tintervention du pouvoir législatif » (').
Mais la disposition de la loi de 1897 n'est que réglementaire (*).
Les baux des biens des établissements publics ne peuvent être faits pour plus de neuf ans (').
1210. Le terme fixé peut être indéterminé ou incertain. Par exemple on peut convenir que le bail sera à vie, c'est-àdire cessera au décès soit de l'une ou de l'autre partie, soit du bailleur, soit du preneur. Les baux de ce genre sont évident ment valables (*) ; ils cessent de plein droit lorsque se produit l'événement prévu.
Nous distinguerons ces baux d'autres baux avec lesquels on les a confondus (*).
1211. Il résulte de l'art. 1762 (*) qu'au lieu d'être, comme dans certains exemples que nous donnerons, laissée à la dis-
(*) Journ. o/r.. Doc. pari.. Chambre, fév. 1S97, p. 1572.
(«) V. supra, n. 1201, noie.
(*) V. supra, loc. cil.
(*) Riom, 26 juil. 1887, D., 89. 2. 87 (bail à une ville pour un temps délerminé avec la clause qu'il continuera ensuite jusqu'au moment où la ville sera dcreune propriétaire de l'immeulle). — G. suprême Danemark, 28 nov. 1882, Journ. dr, inl., X, 1883, p. 203. — Guillouard, I, n. 40.
(») V. infra, n. 1211.
(«) V. infra, n. 1221.
crétion des deux parties, la durée du bail peut être laissée à la discrétion de Tune d'elles seulement. '
Ainsi un bail peut contenir la clause « tant qu'il plaira au preneur ». Ce n'est pas là, comme on le prétend généralement ('), un bail à vie, destiné à cesser de plein droit après la mort du preneur, car rien n'indique que les héritière du preneur n'aient pas, comme lui, la faculté de continuer ou de cesser le bail à leur gré. Mais c'est un bail à durée indéterminée. Il n'est pas nul (*) : ce n'est pas, comme on la dit, parce que la condition n'est pas purement potestative, la volonté du preneur pouvant être déterminée par les circonstan-ces (^) ; il n'y aurait plus, avec un pareil raisonnement, de condition purement potestative. La vérité est qu'aux termes de Tart. 1174 la seule condition qui annule le contrat est celle à laquelle les parties subordonnent la naissance de l'obligation et, ici, c'est la durée seule du contrat qui est soumise à une condition suspensive.
Les auteurs que nous combattons reconnaissent eux-mêmes que dans ce cas le preneur peut mettre fin au bail par un congé (*) ; or il n'en est pas ainsi dans le bail à vie.
Le bail « à la volonté du preneur » a le même sens {^).
La clause par laquelle le bailleur s'interdit d' « augmenter ses locataires, tout le temps qu'il leur plaira de rester ses locataires », se rapproche de la précédente ; elle empêche le bailleur de donner congé aux preneurs pendant leur vie C^), mais non pas à leurs héritiers.
La clause que le bail est renouvelable à chaque période
(*) Paris, 20 juil. 1840, s., 40. 2. 445, D. Rép., \° Louage, n. 89. — Polhier, n. 317; Toullier, VI, n. 497 ; Guillouard, I, n. 40 et 408; Duvergier, I, n. 517 ; Aubry elRau, IV, p. 498, § 369, noie 16; Laurent, XXV, n. ^9; Fuzier-Herman, art. 1709, n. 10; Hue, X, n. 270.
(•) Paris, 20 juil. 1840, précité. — Trib. civ. Liège, 8 juil. 1885, Belg.jud., 85. ^. — Guillouard, I, n. 40; Aubry et Rau, loc. cit. ; Laurent, loc. cit.; Fuzier- Herman, loc. cit.
(*) Guillouard, I, n. 40.
(*) Guillouard, I, n.408.
(*) Décidé cependant qu'il laisse simplement au preneur le droit de décider à l'avance quand se terminera le bail. — Trib. civ. Seine, 3 déc. 1895, Gaz. Pat.^ %. 1. 215.
(•) Toulouse, 22 mai 18%, Loi, 8 juil. 1896.
sur la demande du preneur empêche également le baiÛeuf de donner congé (*).
Réciproquement on peut stipuler que le bail cessera quand il plaira au bailleur (^) ; ici encore, et pour les raisons que nous venons de développer, on a tort (') de dire que le bail est à vie.
1212. Les stipulations de ce genre peuvent être postérieures au bail (^). Dans ce cas encore le bail deviendra (ou restera) un bail à durée indéterminée et non pas un bail à vie (*),
1213. L'engagement de ce genre n'est définitif que s^ilest accepté par la partie qui en profite.
Mais, comme il n'est pas réciproque, il est valable même s'il est fait par acte sous seing privé sans être rédigé en dou* ble («).
1214. Dans le cas où la durée du bail est laissée à la discrétion du bailleur, ce dernier doit signifier, avant l'époque où il entend que le preneur quitte l'immeuble, un congé aux époques déterminées par l'usage des lieux; c'est la disposition expresse de l'art. 1762 (^).
Mais il ne doit aucune indemnité au preneur (*), car il ne fait qu'user d'un droit. On objecte l'analogie entre cette situation et celle du bailleur qui s'est réservé le droit d'expulser le locataire en cas de vente de l'immeuble loué. Mais lanalogie n'est qu'apparente : le bailleur qui vend sa maison fait un acte de spéculation et on comprend à la rigueur que la loi lui enlève une partie de son bénéfice ; du reste, Tirt, 1744 déroge aux principes et, par suite, ne peut s'étendre. Enfin notre hypothèse présente beaucoup plus d'analogie
(») V. infra, n. 1219 bis.
(«) Lyon, 27 mars 1899, Monjtid. Lyon, 31 oct. 1899. — Trib. civ. Lyon, 13noT. 1886, Mon.jud. Lyon, 13janv. 1887. —Trib. civ. Seine, 2 juiL 1898, Gaz, Trik., 2G nov. lvS98.
(») Aix, 14 fév. 1872, D., 73. 2. 93. — Guillouardi loc. cit. ; Fuzier-Hermiii,*ii 1709, n. 12.
(♦) Paris, 24 août 1SG5, S., 65. 2. 328. — Guillouard, I, n. 437.
(«) Conlra Guillouard, I, n. 437.
i«; Paris, 24 août 1865, précité. — Guillouard, I, n. 4.37. • (7) V. infra, n. 1221.
,») Troplong, II, n. 626; Aubry et Rau, IV, p. 505, § 370, note 7; GuiUouiPd,U» n. 512; Hue, X, u. 354. — Conlra Duvergier, II, n: 10.
CONVE.NTIONS''SUR LA DURÉE tV B.V1L 605
avec^ celle où, le bail n'ayant pas de durée déterminée, Tune (les parties donne congé à l'autre 5 or, dans cette dernière hypothèse, il est bien certain que la partie qui donne congé h'est tenue d'aucune indemnité. • '
Toutefois le bailleur doit des dommages-intérêts si, aprèfe s'être réservé le droit de résilier le bail pour occuper Timmeuble, il le résilie sous prétexte d'occuper Timmeuble et en réalité pour le louer à un tiers (*). Il semble même que dans ce cas le preneur peut s'adresser aux tribunaux pour décider que la condition à laquelle était subordonnée la résiliation ne s'est pas accomplie, et pour exiger sa réintégra-tion.
La faculté réservée au bs^illeur, par le contrat, d'occuper lui-même l'immeuble, est personnelle, en raison même de son objet; elle ne peut être exercée ni par les créanciers du bailleur (*), ni par les cessionnaires ('). Mais elle peut être exercée par les héritiers du bailleur (^).
1215. Le bailleur peut-il se réserver le droit de résoudre le bail, tout en continuant à toucher les loyers?
On l'a contesté (*). Ce serait, a-t-on dit, faire un contrat sans cause, car il est de l'essence du bail qu'à l'obligation du preneur corresponde l'obligation, imposée au bailleur, de faire jouir le preneur.
Nous croyons, pour notre part, à la validité de la clause dont nous venons de parler : l'obligation du preneur, au cas de résiliation, ne sera pas sans cause; elle s'appliquera au temps de jouissance qu'il aura eue, en un mot le loyer applicable à la durée ellectuée de la jouissance se trouvera payable en partie après l'expiration de la jouissance.
121Ô. Le bail fait pour trois, six ou neuf années (*) est un bail fait pour neuf ans, avec faculté, pour l'une quelconque
■:) Amlz, IV, n. 1179; Hue, X, n. 354.
'} Hue, loj. cil. •
I*; Hue, loc. cit.
(*) Hue, loc. cil,
(>) Guillouard, I, n. 144.
(•) On ne peut considérer cortime tel un bail d*une durée fixe, divisée en deux périodes à raison de la difTéreàce existant entre les deux périodes au point de vue des obligations des parties. — Rouen, 12 août 18ÎK), Rec, Rouen, 90. IGO.
696 DU LOUAGE DES CflOSES
des parties ('), d'y mettre fin par un congé au bout de trois ou six années ; ce n'est pas un bail de trois ans susceptible d'être prolongé par tacite reconduction (-). La durée du bail est, en effet, fixée par la volquté expresse des parties; elle n'est pas prolongée par leur volonté tacite.
Il suit de là que les sûretés fixées par le bail continuent à subsister pendant toute la durée du bail (*).
Nous en avons tiré une autre conséquence en ce qui concerne Tépoque où doit être envisagée la capacité (*).
De même, le bail ne pouvant être résilié que par la volonté du bailleur ou du preneur, la volonté de tous les preneurs solidaires est nécessaire pour mettre fin au bail. S'ils ne s'entendent pas, on décide que le bail continuera (*). Peut-être vaut-il mieux décider que, les parties étant en désaccord, le tribunal jugera quel est le parti le plus avantageux pour leur intérêt commun.
La même solution doit être adoptée si la solidarité existe entre bailleurs.
1217. Le bail devant continuer jusqu'à neuf ans si la partie ne déclare pas sa volonté contraire, un congé sera nécessaire pour manifester cette volonté lors de chaque période (*).
Ce congé sera donné, si la convention n'en indique pas le délai, dans le délai fixé par l'usage des lieux ('). Nous ignorons pourquoi, en matière de baux ruraux, certaines autorités
(')Trib. civ. Anvers, 11 nov. 1879, Pasicr., 80. 3. 172. — Trib. ch> .\nve^. 21 nov. 1882, Jtirispr. Irih. belg., 83. 540. — Trib. civ. Bruxelles, 24 ocl. 1891, Pavd. pér. belg., 02, n. 1124. — Trib. civ. Bruxelles, 26 juil. 1897, /'««/cr., 97.3. :i51.-Thlry, IV, n. 45.
(«j Trib. ciV. Saint-Quenlin, 26 déc. 1894, Joum. de VEnreg,, n. 24687. -Trib. civ. Nancy, 13 août 1895, Gaz. Pal., 95. 2. 564. - Trib. paix Sceaux, 14 mai K^\ Mon. juges paix, 80. 502. — Trib. civ. Verviers,6 avril 1881, Jitrispr. Irib. helg^ XXXI. 29. — Marcadé, arl. 1739; Aubry et Rau, IV, p. 499, § 369, noie 23: Uorenl, XXV, n. 347; Guillouard, I, n. 423; Hue, X, n. 333; Thiry, IV, n. 45.
(3) Cass., 10 janv. 1882, S., 82. 1. 261. — Marcadé, arl. 1739; Aubry el Rw, IW p. 499, S 369, noie 23; Laurent, XXV, n. 347; Guillouard,J, 423.
(*) Gass., 19 avril 1831, S., 31. 1. 162. — Cass., 10 janv. 1882, précité. - Oolllouard, I, n, 423.
(•) Guillouard, I, n. 424 et II, n. 598; Hue, X, n. 333.
(') Trib. civ. Toulouse, 23 juil. 1902, Gaz, Trib. Midi, 1 déc. 19C2.- Guillouard. I. n. 424.
exigent un délai d'un an, par application de l'art. 1746 (*) ; cet article est étranger à la question.
Si, malgré le congé, le preneur reste en possession avec le consentement tacite du bailleur, il s'opérera une tacite reconduction (*). On ne pourra soutenir que Tancien bail continue, car le congé y a mis fin. On est dans la môme situation que si un bail fait pour une durée fixe et unique avait pris fin par le congé ; il s'agit, en effet, ici encore, comme nous l'avons montré, d'un bail à durée déterminée.
1218. Une loi modifiant les obligatipns des parties n'aura pas d'effet même sur les périodes non encore commencées (').
1219. La nature juridique du bail à périodes produit également ses effets en matière fiscale. La cession des loyers donne lieu au bail proportionnel de cession de créances calculé sur tous les loyers à échoir jusqu'à la fin de la dernière période (^), tandis que, si le bail était fait pour les périodes subséquentes, sous condition suspensive, le droit ne pourrait être perçu que sur les loyers à échoir avant la fin de la période en cours.
1219 bis. Le bail peut être également fait par périodes au pré du preneur ou du bailleur. L'usage peut môme attribuer ce caractère au bail fait, sans autre indication, pour trois, six ou neuf ans ('). Dans ce cas, celle des parties qui s'est ainsi réservé. un droit arbitraire à cette partie, peut dénoncer le bail avant chaque période.
U en est de même quand un bail est fait pour une durée fixe avec droit pour l'une des parties de le renouveler. Cette partie peut exiger le renouvellement ; l'autre partie ne peut donner congé après la fin du bail primitif (®).
1220. Le bail fait pour une durée indiquée dans le bail cesse de plein droit à l'expiration de cette durée. L'art. 1737
(') Guillouartl, II, n. 598 (qui cile Caen, 9 nov. 1874, Rec. de Caeriy 1875, p. 357).
(': Paris, 5 avril 1850, D., 50. 2. 157. — Laurent, XXV, n. 350; Guillouard, I, n.324.
('. Trib. civ. Nancy, 13 août 181)5, Gaz, Pal.. 95. 2. 564.
(•) Trib. cIv. Saint-Quenlin, 2G déc. 1894, précité.
n Trib. civ. Anvers, 11 nov. 1879 et 21 nov. 1882, précités.
(•) Cass. civ. 19 mars 1901, S., 1902. 1. 190, D., 1903. 1. ,329. — Cûulra Boislcl, Xo/e.D., 1903, 1.329.
porte en effet : *< Le bail cesse de jdein droit à l'expiration dn ») terme fixé, lorsqu'il a été fait pat écrit, sans qu'il soU » nécessaire de donner congé ».
Nous verrons que le bail peut continuer par la tacite reconduction.
1221. Une loi romaine célèbre, la loi .^de ('), autorisait le propriétaire à expulser son locataire de la maison louée lorsqu'il en avait besoin pour son usage personnel ou voulait la rebâtir. Notre ancien d roit avait admis cette disposition (*), bien qu'elle portât une atteinte assez peu justifiée au grand principe' de Tirrévocabilité des conventions et que Pothier (*> la considérât comme « purement arbitraire et contraire aux principes généraux ». Mouricault, dans son rapport au Tribunat (*j, lui reproche également et très justement de « mettre obstacle ou nuire à des établissements utiles qui, pour se former on s'étendre avec confiance, ont besoin d'être assurés d'une jouissance fixe ou durable ».
Le silence du code aurait suffi pour abroger rancicone disposition. Un excès de prudence a porté le législateur à s'expliquer catégoriquement sur ce point. On lit dans Fart. 1761 : « Le bailleur ne peut résoudre la location, encore quil » déclare voidoir occuper par lui-même la maison louée, s'il » n'f/ a eu conventioji cofitraire ». Et Fart. 1762 ajoute : « S'il
C) L. 3, G., De toc. coud,, 4. 65.
,») (ialherinot, Axiomes de droit, v© fîaux pridiaur, axiome \\ Polhier. .-1^ j pend, an Tr. du conlr.de louage, n. 486; Arjçou» 11, liv. lU, ch. XX VU, p. i"^^ Le propriétaire pouvait renoncer, dans son bail, à ce droit Arpou, p. 279 , qui. d'ailleurs, ne s'appliquait qu'aux maisons ^Argou, p. 278; et seulement m le bailleur était propriétaire de toute la maison ou était muni du consentement par écrit d*" ses copropriétaires. Brodeau sur Louet, VI,,som. 4; n. 4; Argon, p. 27S. — (je droit était accordé à la mère tutrice (Brodeau, toc. cit.; Argo i, p. 279 ou aa mari Brodeau; loc. cit.; Argou, lac. cî/.\ à condition de loger avec les enfant* I ou la femme propriétaire .mêmes auteurs). — Si le propriétaire ne voulait <K*n»per qu'une partie de la maison et jouer le surplus, le preneur pouvait se contenter de lui offrir un appartement commode.- Ai:rêl (lans Soefve, I, cent. 2, n. 18: Argtrti, p. 278. — Le locataire n'avait pas droit à des dommages-intérêts. Barbier sar.Vrgou, p. 27y. — V. cep. Louel et BrQdeaq,- lelt. L, ch. VI: Argou, p. 279. —Il avait, suivant .sa qualité et l'importance de la maison, trois ou si.x mois pour cherrher une autre maison. Brodeau sur Lonjet, liv. VI, som. 4, n. 4 ; Argou, p. 279.
;*) Loc. cit. ' .
M Kenet, XlV.p.Sii.
M a été convenu, dans le contrat de^'lotiâ§f^e,(qùe le ôailleiit^ )) pourrait venir occuper la maison, M est iemc de signifier » d'avance iih congé aux époques détermifiées par Ihisiape des w lietiœ », ' * : j
1222. La règle s'applique aux hôtelfers comme à tout autre bailleur : en cas d'accord avec le voyageur sur la durée du séjour, il ne peut expulser ce dernier avant le terme iixéH. • . . -'
§ II. De ta durée du bail fait sans expression de durée.
1223. On a vu que la loi considère comme valables, sous le nom de baux sans écrit, les baux sans expression de durée et qu'ils sont réputés faits pour une durée indéterminée. On a vu aussi que les baux écrits sont les baux à durée fixe, alors même qu'ils sont verbaux (^). Ainsi le bail verbal à durée fixe cesse de plein droit à Texpiration du temps Gxé ('.).
11 ne faut pas confondre avec le bail sans écrit ou. à durée indéterminée le bail fait sans que la durée ait été indiquée dans l'acte ni expressément convenue. Il peut se faire, en effet, que ce bail ait une durée limitée (*) ; il sera alors assimilé au bail par écrit.
Cettç durée ressortira des clauses de l'acte (*). V. aussi art* 1757, 1758, 1774 et 1775 («).
Daiis toutes ces hypothèses, un congé sera donc inutile {')•
OTrib. civ. Nice, 7 avril 1892, S., 92. 2. 189, D., 94. 2. 132 (motifs). — V, infra, n. 1237.
(*j V. supra, n. 1200.
i») Cass. req., 4 janv. i898. S., 99. 1. 440, D., 9Ô. 1. 64. ^ Agen, 31 mars 1886, BecApen, 86. 193. — Trib. clv. Lyon, 2 nov. iSS9,- Mon. Jud. Lyon, 23 déc, 1889. ~ Trib. paix Châlon, 16 fév. 1900, Rev.jasl. paix, 1901. 67. — Trib. pai.x Verviers, 26 avril 1882, Pasicr., 83. 3. 19. — Aubry et Rau, IV, p. 498, § 369, noie 17; Laurent, XXV, n. 314; Àrnlz, IV n. 1158; IIuc, X, n. 331; Guillouard, I, n. 406; Agnel, n. 787; Thiry, IV, n. 45.
(*) Guillouaixi, I, n. 35.
(*) Cass., 12 août 1858, S., 59. 1. 79, D., 58. 1. 369. — Guillouard, I, n. 35; Fuzier-Herman, art. 1709, n. 5.
(•) V. infra, n. 1225 s.
(') Bruxelles, 15 mars 1808, S. cbr. — Laurent, XXV, n. 321 et322; Guillouard; l,n.407.
Cependant rien n'empêche les parties de stipuler qu'un congé sera, même alors, nécessaire (*).
1224. Il ne faut pas confondre non plus avec le bail sans écrit celui où les parties ont omis de s'accorder sur la durée; il y a alors défaut d'accord ou de consentement et, par suite, nullité du contrat (*).
Le contrat est nul, en pareille hypothèse, alors même que le preneur aurait payé une somme déterminée comme à compte sur le loyer (').
1225. La durée du bail peut aussi être fixée par Tusage des lieux dans le cas où les parties nlndiquent pas cette durée (*). L'usage des lieux supplée, en effet, à une convention et cela est surtout vrai pour les questions qui s'élèvent à propos de baux.
L'art. 1757 nous paraît également fournir à cette opinion un argument décisif ; en disant que le bail des meubles loués pour garnir une maison est censé fait pour la durée ordinaire des baux de maison et selon l'usage des lieux, il montre que Tusage des lieux peut fixer la durée des baux de maisons et de meubles ; il n'y a aucune raison de décider le contraire pour d'autres objets.
On objecte à tort, en présence de considérations aussi puissantes, que le code ne contient aucun renvoi aux usages locaux; d'une part, ce renvoi est contenu dans l'art. 1757: d'autre part, il était inutile.
11 n'est pas plus sérieux de dire que l'art. 1737 décide que les baux sans écrit ne finissent que par un congé. Cet argument constitue une pétition de principe; rien ne démontre en
;•) Trib. civ. Anvers, 2 janv. 1886, Pasicr., 86. 3. 242. — Hue. X, n. 333.
,«) Douai, 5 août 1852, S., 53. 2. 188, D., 53. 2. 276. — Rouen, 20 nov. 1S95, «w. Roueti/}6. 220. — Montpellier, 3 fév. 1896, Gaz. Pal., 96. 1. 756, Mon. jud. Mùii. 22 mars 1896. — Aubry el Hau, IV, p. 464, § 363, Laurent, XXV, n. 37: Guillouard, loc. cil. ; Fuzier-Herman, art. 1709, n. 2. — V. cep. Trib. civ. Seine, 13 juin 1891, Gaz. Pal., 91. 2. 281 (le bail serait réputé fait sans durée déterminée;.
(>) Douai, 5 août 1852, précité. — Fuzier-Herman, art. 1709, n. 3.
{*) Paris, 13 prair. an XI, S. clir. — Laurent, XXV, n. 322. — Conlra Dunnlon. XVII, n. 117; Duvergier, I, n. 484 ; Golmet de Santerre, VII, n. 183 bit, VII; Hue, X, n. aSl ; Ouillouard, I,n.407etII, n. 501 (cet auteur nous partît se conlrrdire en disant au n. 35 que la durée peut résulter de la nature de Tobjet loué elen approuvant (II, n. 499) Tusage des lieux d*Orléans.
effet si Tart. 1737 vise exclusivement les baux dont la durée est indiquée par la convention expresse ou aussi ceux dont la durée est fixée par la convention tacite.
Dans les contrées donc où le bail dont la durée n'est pas déterminée par les parties est fixé par Fusage des lieux, le bail expire de plein droit à l'expiration du terme sans congé.
Cet usage est, comme nous Tavons dit, valable (^). Pothier (•) nous en signale un à Orléans qui est toujours en vigueur (') ; les baux de maisons y sont censés faits pour un an à partir du terme également fixé par l'usage des lieux et, si l'entrée en jouissance est antérieure à ce terme, le temps qui courra entre ces deux époques doit être ajouté à Tannée.
On a décidé également que Tusage des lieux peut fixer une durée pour le bail de la force motrice (*).
1226. C'est seulement le bail à loyer, qui, en l'absence d'une expression de durée, est réputé fait pour un temps indéterminé.
Il n'en est pas de même du bail à ferme : la loi en fixe la durée au temps nécessaire pour que le preneur recueille tous les fruits de l'héritage, lorsque les parties ne se sont pa-s expliquées sur ce point ; et telle est en effet leur volonté probable. L'art. 1774 al. 1, emprunté à Pothier (•), dit à ce sujets: » Le baily sans écrite d'un fonds rural, est censé fait pour le » temps qui est nécessaire afin que le preneur recueille tous » les fruits de l'héritage a/fermé » (*).
Les mots bail sans écrit désignent ici, comme dans l'article suivant, tout bail dont les parties n'ont pas fixé la durée par une convention expresse, écrite ou verbale peu importe (").
La loi ajoute : « — Ainsi le bail à ferme d'un pré, dune » vigne, et de tout autre fonds dont les fruits se recueillent » en entier dans le cours de l'année, est censé fait pour un
C; Guilloaard, II, n. 499.
(»; GuiUouard, II, n. 499.
(♦) Douai, 26 déc. 1899, Rec. Douai, 19C0. 113 (3, 6, 9 ans k Roubaix). {') X. 28.
(') On a décidé de même pour un bail de pèche ou de chasse ; ils seraient d'un an — V. infrOf même numéro.
n Guiliouard, II, n. 592; Hue, X, n. 372.
n an. — -Le bail des terres labourables^ lorsqu'elles se dimeni » par soles ou saisons, est censé fait pour autant danntn I) qu'il y a de soles » (art. 1774 al. 2).
La division en soles ou saisons correspond à un aménagement des terres au point de vue de la culture. Par exemple, dans certaines contrées, — Pothier citait comme exemple la Beauce, — les propriétaires divisent leurs héritages en trois iioles, c'est-à-dire en trois parties égales, dont chacune, à tour de rôle, est consacrée à la culture du blé, puis Tannée suivante à celle des menus grains, et se repose la troisième année. Le tail sans écrit d'un fonds ainsi aménagé sera censé fait pour trois ans, parce que ce délai est nécessaire pour que chaque •partie du fonds ait donné ce qu*elle est appelée à produire périodiquement.
' De même, dans celles (Pothier citait le Val-dc-Loire) où les terres sont partagées en deux saisons, pendant Tune desquelles elles se reposent, le bail est censé fait pour deux ans.
De méine, dans le système aujourd'hui généralement adopté où la terre change de cultures tous les ans pendant une période déterminée, le bail est censé durer cette période (*), car une jouissance de pareille durée est nécessaire pour que le fermier recueille le bénéfice de ses engrais et récolte tous les fruits.
Si le bailleur d'un étang est dans l'usage de le pécher uuc fois par période déterminée, le bail est censé fait pour cette péiriode (*). C'est ce que disait Pothier (^).
On a décidé que le bail de chasse et de pêche est censé durer un an, le preneur ayant besoin de ce temps pour jouir de tous les avantages du bail (*). /
De même le bail d'un bois taillis dure le temps nécessaire
(*) Cass., IG août 1853, S., 56. 1. 61, D., 54. 1. 83. — Trib. civ, BruxeUes, 4joa. Ifô7, Uelff.j'd., 62. 740. — Laurent, XXV, n. 470; GuUlouard, U, n. 594; Hoc,- X, n. 372.
(«; Guillouard, II, n. 596.
(♦) Trib. civ. Péronne, 4 juil. 1894, Im. Loi, 15déc. 1894. — Décidé à torique le ■ bail est fait à l'année et qu'un congé donné six inoia avant louverture de la chasse est nécess;iire pour mettre fin au bail. Trib. civ. Seine, 18 juin 1S97, DtrÀk 9 juillet 1897. C'est oublier que le bail de la chasse porte sur un bien rural.
Dl'RÉK A DÉFAUT DE DUUÉE INDIQUÉE 709
pour rachèvemeht total des cotipes annuelles, suivant la répartition que faisait le propriétaire (') ; c'est encore ce que disait Pothier (*). Le' projet du C. civ. (*) disait, au contraire, que •' le bail d'un bois taillis, lors même qu'il se partage en plusieurs coupes, n'est censé fait que pour une coupe ». Une cour d'appel critiqua cette disposition et, après la discus-. sion qui eut lieu au Conseil d'Etat, on décida, sur la proposition de Tronchet, que la question ne serait pas tranchée. Elle doit donc être. résolue dans le sens que nous avons indi-que, par application de Tart. 1774 et sur Tautorité de Pothier.
Le bail d'un établissement horticole doit être considéré comme un bail rural tombant sous l'application de l'art^ 1774 0).
Il en est de même du bail portant à la fois sur une maison d'habitation et sur un terrain rural (*).
1227. Si l'immeuble loué comprend diverses natures de cultures, le bail dure le temps nécessaire pour la culture la plus longue (''), car le bail est indivisible dans la pensée des parties.
Ainsi, si les fruits de Certains immeubles peuvent être recueillis au bout d'un an et que d'autres soient soumis à l'assolement Iriennal, le bail dure trois ans C).
Toutefois, si la terre sujette à la location la plus longue est insignifiante par rapport aux autres immeubles loués, il n'est pas à supposer que les parties aient songé à la première et il n'en sera tenu aucun compte (*;).
1228. Si l'immeuble loué doçne plusieurs récoltes par an, portant sur des objets divers, le bail est fait pour un an (®),
:) Laurent, XXV, n. 4'72; GulIIouard, II, n. 596; Hue, X, n. 372.
') Fenel, V, p. 395.
('] Trib. paix LiHe, 21 janvier 1889, Loi, 14 avril 1889. — V. infra, n. 1228.
(*) Trib. paix Lille, 21 janv. 1889, précité.
!•; Duvergier, II, n. 225; Laurent, XXV, n. 471 ; Guillouard, II, n. 595; Hue, X, n. 372.
r. GuiUouard, II, n. 595.
l*) Guillouard, H, n. 5*. 5 (cite le cas ou 40 ou 50 hectares de terres cultivables «Çfaient loués avec iiu ou deux hectares de Lois taillis, sujets à des coupes nombreuses et fractionnées) ; Hue, X; n. 372.
'' Trbpîouîf, 11, n. 7C8; Guillouard, II, n. 593.
temps nécessaire pour que le fermier recueille tous les fruits. Tels sont les jardins (').
1228 bis. Comme Tart. 1774 est fondé sur la volonté des parties, cette volonté peut être contraire et Fusage des lieux tient lieu de convention ; si donc cet usage est que la durée ne se calcule pas suivant le mode adopté par l'art. 1774, les parties sont réputées s'y être conformées (*).
1229. Mais la volonté des parties doit être commune: ainsi il va sans dire que le fermier n'est pas maître de combiner les cultures de manière à prolonger ou à abréger le bail ; comme Tart. 1774 est fondé sur la volonté présumée des parties, c'est à leur intention commune au moment de la conclusion du contrat qu'il faut se reporter; la succession des cultures doit donc s'opérer suivant l'usage des lieux et c'est cet usage qui sert à déterminer la durée du bail (').
1229 bis. Enfin, de même que l'usage des lieux peut faire cesser à un terme déterminé des baux qui seraient, d'après le droit commun, illimités, de même l'usage des lieux peut donner une durée illimitée aux baux de biens ruraux et rendre ainsi un congé nécessaire (M . L'usage peut, on le sait, déroger à toute loi qui n'est ])as d'ordre public, et c'est pour avoir nié ce principe qu'un tribunal a donné la solution contraire.
1230. En dehors de cette dernière hypothèse, le bail d'un immeuble rural a toujours un terme fixe, qui est déterminé par la convention expresse ou présumée des parties. De là résultent deux conséquences :
1° « Le bail des héritages ruranxj quoique fait sans écrite ») cesse de plein droit à Vexpiration du temps pour lequel il ») est censé fait selon V article précédent » (art. 1773). Un congé n'est donc pas nécessaire (*). 11 en est autrement si le bail est
C;. Troplong, II, n. 768 ; Uuillouard, H, n. 593.
(«; rian(J,26 mars 1902, Pûsicr., 1902. 2. 342. — ConZ/a Trib. civ, Verviers,6nui^ 1872, Piisicr., 73. 3. 51. — lluc, X, n. 372.
i'^ Hue, X, n. 372.
(♦; Lyon, 4 sept. 1800, S. rhr. — Tivves, 27 mai 1S08, S. chr. — Trii. pa«i Ernerven, 19 avril 1815, Mon.jusl, paix, 95. 411.— Duranlon, XVU, n.2l5; Duvergler, II, n. 210; Laurent, XXV, n. 476; Guillouard, II, n. 597 el598.- V. cep. Trib. civ. Bagnères-de-Bigorre, 29 nov. 1893,Jom/v*. des nol., 95. ISCI
1»] Planioî, II, n. 1730. — Conlra Trib. civ. Quimper, Il nov, 1897, Pand. franç^ 98! 2. 282, Gaz. Trib., 22 janv. 1898.
fait pour plusieurs périodes (3, 6 ou 9 ans). Ici encore la volonté des parties ou Tusage peuvent être contraires (') ;
2® Comme nous le verrons, si le preneur reste en possession après l'expiration du temps fixé par Fart. 1774, Q s'opère une tacite reconduction .
1281. Il serait assez logique, à première vue, d'appliquer les art. 1774 et 1775 au bail à colonage, car c'est un bail à ferme, et en outre les considérations dont se sont inspirées ces dispositions ont la même valeur, quelle que soit la forme du bail à ferme.
Aussi appliquait-on sans difficulté, avant la loi du 10 juillet 1889, les art. 1774 et 1775 au bail à colonage (») ; cependant quelques autorités, partant de l'assimilation entre le bail à colonage et la société, décidaient que le bail prendrait fin par la volonté de l'un des contractants, conformément à lart. 1865 (»).
L'art. 12 de la loi de 1889 dispose que : « Lés dispositions » de la section première du titre Du louage, daiis les art. 1736 » à 1741 inclusivement y sont applicables aux baux à colonat » partiaire ». Ainsi le bail sans écrit y c'est-à-dire sans durée fixée, finit par un congé survenant de l'une ou l'autre partie ; la loi assimile en d'autres termes le bail à colonage aux baux de maisons (*). Cette distinction entre le colonage partiaire et les autres baux à ferme a été réfléchie, ainsi qu'en témoignent les travaux préparatoires. On a pensé qu'il y aurait quelque inconvénient à retenir dans une association des personnes qui ont cessé de s'entendre. D'autre part, la règle de Fart. 1774 a paru démodée, depuis que le système des soles a perdu de son importance.
Cl Gand, 26 mars 1902, Pasicr., 1902. 2. 342.
(») Laurent, XXV, n. 478; Guillouard, II, n. 6:».
(>) Limoges, 18 mars 1842, S., 42. 2. 522. — Limoges, 18 mai 1887, sous Cas^i. civ., 21 ocl. 1889, S., 90. 1. 124.
(♦; Gass. civ., 3 mars 1902, S., 19^. 1. 265, D., 1903. 1. 182 (cependant cet arriM parait dire que ce congé ne peut èlre donné que pour la fin d'une année). — Bordeaux, 24 nov. 1899, Hec. Bordeaux, 1900. 1. 108. — Trib. civ. Moulins, 6 déc. 1894, Gaz. Pa/., 95. 1, Svppl.,9. —Trib. civ. Bazas, 6juin 181»5, Aoi, 14 |anv. 1896.— Trib. civ. Bordeaux, 25 juill. 1<K)0, Rec. Bordeaux, lîK)l. 3. 1. — Guillouard, II, n. 633, XXX; Naquet, Sole, S., 1903. 1. 265.
CO.NTR. DE LOUAGE. — I, 4j
1232. La durée des baux de meubles, quand elle n*esipas expressément convenue, est avant toul déterminée parle but de la location (*),
Ainsi le bail de chevaux et voitures pour un voyage est de la durée du voyage (') ; c'est une solution de boa sens, que donnait déjà Pothiet(').
C'est à cette idée que se rattache Tart. 1757, d'après lequel : « Le bail des meubles fournis pmtr garnir une maison entière, » un corps de logis entier, une boutique, ou tous autres appar- » tementSy est censé fait pour la durée ordinaire des baux de )) 77iaisons, corps de logis, boutiques et autres appartements^ M selon l'usage des lieux ».
De ce texte il résulte que, si rimnieuble est loué pour une durée différente de la durée fixée par Tusage des lieux, c'est cette dernière qui fixe la durée du bail de meubles (*).
Toutefois on fait souvent exception pour le cas où le bailleur des meubles connaissait la durée du bail de Timnieable (*) ; en ce cas, dit-on, le bailleur a dft penser que son locataire devait garder les meubles pour la durée du bail.
L'exactitude de cette solution n'est pas démontrée (•). Outre qu'elle est "contraire aux termes généraux de Tart. 1757, elle interprète d'une manière très arbitraire la pensée dubailleur; ce dernier a pu compter sur les droits que lui donnait l'art. 1737 et supposer ou, si la durée du bail de l'immeuble est inférieure à la durée normale, que le bail continuerait par tacile reconduction, ou, si elle lui est supérieure, que le preneur remplacerait à l'expiration de la durée normale du bail 1^ meubles loués par d'autres meubles.
1233. On décide que l'art. 1737, par la généralité de ses termes, s'applique non seulement à l'hypothèse où le bail des meubles est consenti au locataire d'un immeuble, mais encore
;') Trib. corn. Seine, 18 sept. 1894, Gaz. rai., 94. 2. 406 (bail d'une parlilionà un directeur de théâtre,. — Valéry, p. 38, n. 17.
[*] Guillouard, II» n. GSÎ.
[' Troplong, II, n.SW: Arniz, IV, n. 1176; GuiUouard, II, n. 6S.1: iluc X. n. :i52.
(S TropIonK', II, n. 51)9; Guillouard, II, n.683.
;") Ihir, loc. cil.
ècelle où' il est consenti au propriétaire ('), soit pour son usage» persoanel, soit pour celui de ses locataires.
Nous croyons préférable de décider que, en général, le bail des meubles est alors de la durée normale des baux de chambres ou appartements garnis ; car le bailleur des meubles ne peut se dissimuler que le propriétaire de Fimmeuble prend des meubles en location pour pouvoir louer des cham* bres et appartements garnis. Cette solution est plus conforme que la précédente à Tesprit de Tart. 1757 et ne respecte pas moins que cette dernière le texte.
1234. Dans les hypothèses où Tart. 1757 n'est pas applicable, le juge décidera de la durée du bail de meubles suivant les circonstances ou Tusage des lieux (*).
Certains auteurs, appliquant Tart. 1758 ('), décident que la location faite à tant la semaine est censée faite pour une semaine, etc. (*). 11 nous parait difficile d'accepter cette solution, qui étend un texte exceptionnel ; si l'analogie de motifs existe, n'existe-t-ellc pas également, et peut-être davantage, entre les baux d appartements meublés et ceux d'appartements non meublés? Cependant on n'a jamais songé à mettre ces derniers sous l'application de l'art. 1758.
Au surplus, l'analogie n'existe pas; les baux de meubles étant fréquemment consentis aux personnes qui, à raison de leur situation de fortune, ne peuvent acheter des meubles, ou qui n'offrent pas une surface suffisante, il est naturel que le bailleur stipule des paiements à échéance très rapprochée, sans pour cela entendre louer les meubles pourpeu de temps.
Enfin la preuve que la loi n'a pas entendu appliquer l'art. 1758 aux baux de meubles, est qu'elle a écarté cette disposition dans l'hypothèse prévue par l'art. 1757,
Sans doute l'usage peut être en sens contraire (^) ; mais, à
(•) Guillouard, II, n. 684; Hue, X, n. 352.
<«) V. supra, n. 1225.
(») V. infra.n. 1235.
(•) Duvergier, U, n. 282; Guillouard, II, n. 681.
(•) Valéry, p. 38, n. 17. — V. aussi sous Trib. corn. Nantes, 2 mai 1900, Rec, yanleSt 1900. 1. 384, d'après lequel, dans les usages de Nantes, la location d^un bateau k laver, à tant par mois, est résiliable par un congé donné un mois à Favance.
défaut d^usage, le bail est censé être fait pour une dorée indéterminée et le congé doit être donné d'avance, i un délai raisonnable (^j.
1235. <( Le bail d'un appartement meublé est censé fait à » r année j quant il a été fait à tant par an; — au mois, » quand il a été fait à tant par mois; — au jour y s'il a été » fait à tant par jour. — Si rien ne constate que le bailmt » fait à tant par an, par mois ou par jour, la location est » censée faite suivant l'usage des lieux » (art. 1758) (*).
L'usage des lieux ne devrait, d'après les termes de ce texte, être consulté qu'à défaut d'une indication sur les termes périodiques en vue desquels le prix est fixé. Cette solution ne peut cependant être acceptée (^): tout ce qu'a voulu dire l'art. 1758, c'est que l'usage des lieux est le seul élément à consulter en l'absence d'une pareille indication. On ne comprendrait pas que, contrairement à ses habitudes, le législateur donnât à ses dispositions la préférence sur l'usage des lieux. Dtt reste l'art. 1758 est évidemment fondé sur une convention tacite ; or l'usage des lieux est également admis tacitement par les parties. Nous avons vu que d autres textes sont, malgré des expressions analogues, interprétés dans le même sens. Enfin nous allons voir que l'opinion générale écarte l'art. 1758 pour certain baux de maisons meublées ; notre interprétation est ici moins hardie, puisque nous n'éliminons pas l'art. 1758, mais lui laissons au contraire une large interprétation.
1236. On convient généralement que l'art. 1758 ne s'applique pas aux baux d'hôtels meublés (*). Cette solution est exacte, mais on a tort de la fonder sur l'expression d' « appartement meublé » employée par le texte ; les raisons sont les mêmes pour une maison meublée tout entière et, en sens inverse, pour les chambres meublées; or, on écarterait l'art. 1758, avec le système d'interprétation que nous signalons, pour
(») Trib. civ. Seine, 31 juill. 1886, Droit, 2 août 1886. — V;iléry, loc, cit.
(•) De môme si le loyer est fixé tant par Irimeslre, le bail est ceusé élrefaitau trimestre. — Trib. civ. Seine, 23 juin 1887, Gaz. Pal., 88. 1, Suppl., 60. . [^ Conlrà Troplong, II, n. 603; Duvergier, II, n. 37; Laurent, XX\\ n. 431; Colmet de Santerre, VII, n. 207 bis, I, II et ÏII; Guillouard, II, n. 505. ., (♦) Ga3s., 6 nov. 1860, S., 61. 1. 153, D., 61. 1. 170. — Laurent, X.\V»n. 43?: Guiilouard, II, n. 506; Hue, X, n. 353.
DURÉE k DÉFAUT DE DURÉE INDIQUÉE 709
Tune et pour les autres. La véritable raison de décider (certains auteurs l'invoquent égalemept) est que le bail d'un hôtel meublé est nécessairement fait pour un temps assez long, car il est fait dans une pensée de spéculation, exige des avances de fonds considérables et, par suite, suppose chez le preneur l'intention d'exploiter l'hôtel assez longtemps pour tirer de cette exploitation un bénéfice.
De là il résulte que l'art. 1758 est applicable au bail d'une maison meublée, par exemple d'une maison de campagne (*).
1237. Tn hôtelier peut, quand il lui convient, congédier 4jin voyageur {'), s'il n'est pas intervenu d'accord sur la durée du séjour ('). C'est l'application de l'art. 1758, puisque le bail est fait à tant par jour.
De même le voyageur peut mettre fin quand il lui convient au bail {*), sauf clause ou intention contraire.
La clause contraire ne résulte pas des termes d'affiches placées dans les couloirs de Thôtel ou dans la chambre du voyageur (5), car le voyageur n'en a eu connaissance qu'après le contrat.
Le droit de mettre fin au bail quand il leur convient appartient au voyageur ou à l'hôtelier, même si le séjour du voyageur dans l'hôtel s'est prolongé longtemps (•).
Si le prix de la chambre dTiôtel est fixé par semaine ou par mois, le bail se terminera chaque semaine ou chaque mois, •toujours conformément à l'art. 1758.
1238. Si le bail est à loyer pour certains objets, à ferme pour d'autres, on appliquera, au point de vue de la durée, les règles des objets qui ont le plus d'importance ( '), car il n'est ni conforme à la volonté des parties, ni profitable à l'exploitation qu'un bail unique cesse à des époques difl'érentes. Ainsi le bail d'une ferme et d'un moulin a la durée des baux de terres.
(') Trib. civ. Seine, 2.3 juin 1887, Gaz. Pal., 88. 1. SuppL, 60,
(») Trib. civ. Nice, 7 avril 1802, S., 02. 2. 181), D., 04. 2. 132.
(•) V. supra, n. 1222.
(♦).Trib. civ. Seine, 16 juil. 18î)8, Gaz. Trib., ^3 déc. 1808.
O Trib. civ. Seine, 16 juil. 1808, précité.
(•) Trib. paix Paris, 21 avril 1807, Hev.jusf. paix, 08. 184.
0 Pau, 14 janv. 1809, S., 09. 2. 80. — GuiUouard, II, n. 453.
1239. « Si le bail a été fait sûjis écrit , porte Tari. 1736> » l'une des parties ne pourra donner congé à l'autre qu^en » observant les délais fixés par l'usage des lieux ».
Il résulte de là que si le bail est fait sans durée indiquée dans l'acte, il dure indéfiniment jusqu'à ce que Tune des parties y mette fin par un congé (*).
Nous avons vu qu'il en est de même du bail fait pour durer <( tant qu'il plaira aux parties » {*).
Nous avons vu également qu'on peut stipuler que l'une des parties seule pourra mettre fin au bail (').
Nous avons montré aussi que le congé n'a aucune application en matière de baux ruraux (*).
Enfin nous avons étudié le congé dans le bail à périodes C^).
1240. Le congé est la déclaration, que l'une des parties fait à l'autre, de sa volonté de mettre fin au bail. 11 peut émaner indifféremment du bailleur ou du preneur (•).
1241. Le congé doit émaner du bailleur ou du preneur lui-même ou de leur mandataire. 11 ne peut être donné par un tiers auquel l'immeuble a été loué ('), ni par un tiere agissant pour l'une des parties, mais sans mandat de sa part (*), ni par le créancier de l'une des parties (•).
Si le bailleur a cédé ses droits, par exemple s'il a, après des baux partiels, loué l'immeuble entier à un locataire principal, c'est à ce dernier qu'il appartient de donner congé (*^).
De môme le congé ne peut être donné par un tiers sans
(*) Il en est ainsi mCme si le loyer esl déclaré payable au mois; il n*en résulte pas qu'un nouveau bail recommence chaque mois. Trib. paix Tourcoing, 29 nor. 1890, Mon. jud. Lyon, 30 nov. 1891.
(*; V. supra, n. 1211 s.
,^] V. supra, n. 1211 s.
(*) V. suprn, n. 122C s.
(*) V. supra, n..l216 s.
^«•Guillouard, I, n. 427.
Ç') Conira Douai, 20 nov. 1889, Loi, 30 avril 1890.
(«) Trib. paix Gampagne-les-Hesdin, 6 avril 1900, Reu. just. pair, 19*10. 380 (notaire).
(») Paris, 13 déc. 1000, S., 1904. 2. 78, D., 1901. 2. 402.
('"; Trib. civ. Marseille, 19 fév. 1904, Jurispr, Marseille, 1904. 415.
relations avec les parties (*), ce tiers prétendît-il avoir la propriété de Timmeuble. Son seul droit est d'évincer le bailleur par les voies ordinaires, et, son droit de propriété une fois démontré, il pourra expulser le preneur.
1242. Lorsque le bail a été fait par plusieurs copropriétaires solidaires, le congé n'est opposable au preneur que s*il émane de tous les copropriétaires (^). Cette solution vient de ce que, dans l'intention des parties, comme nous Tavons montré à propos de l'obligation de délivrance ('), le bail ne peut porter que sur la chose entière et non sur une ou plusieurs portions indivises de cette chose. Il n'en serait autrement que dans le cas où celui des bailleurs qui donnerait congé aurait reçu mandat de ses copropriétaires et où ce mandat serait porté à la connaissance du preneur (*).
Réciproquement, si le bail a été consenti à plusieurs preneurs, ils doivent s'entendre pour donner congé C^).
Mais si c'est à l'un des copropriétaires que le bail a été consenti, — ^ou, ce qui revient au même, si le bailleur laisse plusieurs héritiers parmi lesquels se trouve le preneur, — il suffît, pour la validité du congé, qu'il soit donné par les autres propriétaires ou héritiers (*). Le preneur n'est pas, en effet, son propre preneur; il ne se paye pas de loyers, ce sont donc ses copropriétaires ou cohéritiers seuls qui sont ses bailleurs. On a objecté que, l'obligation défaire jouir imposée aubailleur étant indivisible, il n'y a pas confusion entre la qualité de
(') GuiUouard, 1, n. 433 (l'arrêl de Cass., 7 juin 1837, S., 37. 2. 134, que cite cet auteur, nous paraît enlii^rernenl étranger à la question).
',") Toulouse, 10 mars 1898, Loi, 2 juin 1898. — Bruxelles, 31 déc. 1807, S. clir. — Trib. civ. Cherbourg, 13 août 1890, Loi, 12 nov. 1890. — Trib. civ. Dax, 8 nov. 1900, Gaz. Pal., 1901. 1. 410. — Trib. paix Paris, 24 fév. 1892, Gaz. Trib., 13 mai 1892. — Trib. paix Saint-Palais, 20 mars 1897, /?er. jusl. paix, 97. 337. — Troplong, I, n. 428; Cucasson, Comp. des juges de paw, n. 284; GuiUouard, I, n. 433; Dalmbert, Sole, S., 98. 2. 241.
i'j V. supra, n. 286 s.
(*) Cass., 25 pluviôse an XII, 8. chr. — Toulouse, 10 mars 1898, précité. — Troplong, I, n. 427; GuiUouard, I, n. 433.
(») Trib. civ. Seine, 13 fév. 1893, Gaz. Pal., 93. 1. 498. — Trib. paix Sancoin, 18 janv. 1904, Uev. juH. paix, 1905. 27.
(•) Houen, 15 avril 1897, S., 98. 2. 241 (pour le cas où le preneur est Tun des héritiers du bailleur;. —Dalmbert, Noie, S., 98. 2. 241. — Co«/m Trib. civ. Houen, 9 fév. 1897, sous Rouen, 15 avril 1897, précité.
1\2 DU LOUAGE DES CfiOSES
copropriétaire ou de cohéritier et celle de preneur. Mais peu nous importe cette indivisibilité, qui, d'ailleurs, ne mettrait aucun obstacle à la confusion ; il ne s'agit pas de savoir quelle est la nature de l'obligation du bailleur, il s'agit de savoir quels sont les bailleurs.
Faut-il signaler la double absurdité de la solution contraire, qui, d'une part, subordonne la validité du congé à une signification que Tun des contractants, le preneur, se fera à luimême et, d'autre part, supprime en réalité, dans rhj-pothèsc prévue, le droit du bailleur à donner congé ?
1243. Lorsque le bail a été consenti à plusieurs preneurs solidaires, le congé n'est valable que s'il est donné et signifié à tous les preneurs, car, si on peut admettre que chacun des débiteurs solidaires a mandat d'améliorer la condition commune, on est d'accord pour reconnaître qu'il n'a pas mandai d'amoindrir cette même condition ; du reste, il serait singulier que l'une des parties solidaires représentât les autres parties solidaires pour recevoir un congé, alors qu'il ne les représente pas pour donner congé. On a essayé de répondre que le congé est un acte unilatéral ; nous ne voyons pas en quoi cette observation diminue la force de notre raisonnement.
L'opinion contraire est cependant généralement admise ('); on la fonde sur une extension de lart. 22i9, d'après lequel la prescription interrompue contre l'un des débiteurs solidaires est interrompue contre les autres. Cet argument est sans valeur, car on reconnaît que la disposition précitée déroge au droit commun et qu'elle ne se justifie pas.
Réciproquement le congé doit être adressé par le preneur à tous les bailleurs. solidaires.
1244. Le congé est un acte d'administration, puisqu'il a pour objet de modifier seulement le mode d'exploitation de l'immeuble ; aussi le successible qui n'a pas encore pris parti peut-il y procéder sans être réputé héritier pur et simple ('j.
(V. Paris, 18 avril 1857, S., 57. 2. 107. — Trib. civ. Louvain, 31 janv. 1885, Jouvn. trib. belg., 85. 415. — Aubry el Hau, IV, p. 500, §369, noie 2S; GuiUoutrd, I, n. 4:«: Hue, X, n. 332: Si ville, VI, n. 5i2.
^*, V. notre Tr. des suce, 3« êdil., II, n. 1151.
A plus forte raison en est-il ainsi de Théritier bénéficiaire. Mais il n*est pas un acte conservatoire, donc il ne petit être donné par la femme commune qu'avec Tautorisation de son mari (*).
1245. Le congé doit, d'apçès lart. 1736, être donné dans les délais fixés par l'usage des lieux, et Tart. 1759 dit également que le congé doit être donné dans « le terme fixé par l'usage des lieux »-
Cette disposition a été édictée, comme le dit le tribun Mouricault dans son rapport (*), parce que V . on est accoutumé à faire ses spéculations et ses dispositions d'après les usages »), parce que les usages locaux sont très divers, et eufin parce qu'il n'y a aucun inconvénient à s'y référer. Sans doute la détermination des usages locaux est quelquefois difficile, mais nous ne saurions cependant, comme le font quelques auteurs ('), blâmer le législateur de ne leur avoir pas substitué une .règle uniforme ; toute disposition législative sur ce point n'aurait pu mériter l'approbation que si elle avait été l'expression de la volonté tacite des parties ; or les parties ne peuvent avoir d'autres volontés que de se conformer à l'usage établi dans la région où est située la chose louée. D'un autre côté, cet usage répond souvent aux nécessités de l'exploitation, il varie suivant la nature de cette exploitation, il varie, pour le même genre de culture, suivant les régions, à raison du climat et de la précocité plus ou moins grande des récoltes ; on comprend qu'il eût été difficile au législateur de tenir compte de tous ces éléments.
L'usage des lieux étant souverain en cette matière, le juge (lu fait décide si le congé a été donné conformément aux règles fixées par cet usage (*); il peut décider, par exemple.
,'; Trib. civ. Cherbourg, 13 août 1890, Loi, 12 nov. 1800.
,*) Fenel, XIV, p. 329.
!'} Laurent, XXV, n. 329; Ouillouard, I, n. 435.
(•) Cass., 29 déc. 1880, D., 81. 1. 340. — GuiUouard, II, n, 504. — V. infra, n. 1413 s. — A Paris, le délai est de trois mois pour les appartements. — Trib. civ. Seine, 13 juin 1891, Gaz. Pal., 91. 2. 281. — Trib. paix Paris, 14 juin 1894, Loi, 19 juin 1894. — Trib. paix Paris, 5 mai 1898, Loi, 31 mai 1898. — 11 est réduit & six semaines pour les locaux dont le loyer est inférieur à 4(X) fr. — Trib. civ. Seine, 5 déc. ItOl, Uroil, 20 avril 11KJ2. — Le délai est de six mois pour les bouti-
que le coiigé donné pour le milieu d'une année de jouissance est valable (*).
L'usage des lieux peut être consulté non seulement pour le délai qui doit s'écouler entre le congé et la sortie du preneur, mais encore pour la question de savoir à quelles époques le l)ail peut prendre fin en vertu d'un congé (*). En effet, il y a des termes d'usage, auxquels les baux commencent ou finissent habituellement. Ces termes se confondent ordinairement avec les termes fixés par l'usage pour le paiement. Mais si le paiement doit avoir lieu hors des termes d'usage, il ne s'ensuit pas nécessairement que le congé doive élre donné pour l'un des termes convenus pour le paiement {'].
D'autre part, dans certaines régions, il est d'usage que le bail ne puisse finir qu'à des échéances fixées à un certain délai après son commencement (*).
1246. Souvent le délai n'est pas le même pour les divers objets loués; il peut varier par exemple pour les locaux indus-
ques et locaux industriels. — Paris, 17 déc. 1872, S., 73. 2. 47. — Trib. civ. Seine. 18 juin 1901, Gaz. Trib., 5 nov. lUOl..— Trib. civ. Seine, 5 déc. VM, hrvU. 20 avril 1902. — Trib. paix Paris, 5 mai 1898, précité. — Môme situés i un cta?-» supérieur. Paris, 22 juil. 1857, Gaz. Trib., 26 juil. 1857. — Paris, 21 nov. 11563. S., 64. 2. 158. — Trib. civ. Seine, Gaz. Trib., 12 janv. 18r>2. — Toutefois #i If loyer des boutiques est inférieur à 400 fr., et si, en outre, elle> ne sont pas siluee> sur rue ou sur cour marchande donhant accès au public, elles sont as>imîlées aui appartements de moins de 400 fr. — Paris, 22 juin 1842, D., 42. 2. 243. — Trih. civ. Seine, 5 déc. 1901, précité. — Décidé qu'à Saint-Denis Seine), à la différence de certaines communes voisines, le délai pour les maisons, boutique? et usines est de trois mois et non de six mois. — Trib. civ. Seine, 8 juil. 1896, iProil, 20 août 1896; — qu à Toulouse le délai est de 6 ou 3 mois, suivant que le loyer atteint ou non 400 fr. — Trib. civ. Toulouse, 23 juil. 1902, Gaz. Trib. Midi, ' dèe. 1902; — qu'à Bordeaux, le délai est d'un mois pour les locations au mois. — Trib. civ. Bordeaux, 18 déc. 1901, Rec. Bordeaux, 1902. 2. 37; — qu'à Lyon le délai varie suivant que le bail est à l'année ou au mois, mais que le bail consenti i l'année n'est pas réputé fait au mois par cela seul que le loyer est payable me»suellement. — Trib. civ. Lyon, 13 déc. 1901, Loi, 9 juin 1902. — V. aussi Trib. civ. Lyon, 14 fév. 1903, Mon. juiL Lyo»*, 26 fév. 1903; — qu'à Saint-Elienoe. pour les locaux donnant sur une cour, le délai est de six mois. Trib. civ. Sainl- Etienne, 23 nov. 1904, Droit, 13 déc. UKU. — V. du reste iHfra, n. 1256.
(«) Cass., 29 déc. 1880, D., 81. 1. 345. — Trib. civ. Bourgoin, 10 mai 1891», Gaz. Trib., 24 sept. 181KJ. — Guillouard, I, n. 434.
(«.) Guillouard, I, n. 435; Hue, X, n. 332.
;') V. cep. Lyon, 12 mars 1898, Mon.jad. Lyon, 26juin. 1898.
:\. Trib. civ. Cognac, 15 juin 1801, Hec\ de Bordeaux, 93. 3, 1 (usage de Cognac, le bail d'une maison est censé fait à Tannée).
triels et pour les appartements compris dans le bail.(*); il va sans dire que le délai de congé est alors unique, la volonté des parties étant en ce sens (*). Le délai applicable est celui qui concerne l'objet auquel les parties ont attaché le plus d'importance (^).
1246 bis. En général, le délai fixé par lusage des lieux ne s'applique pas aux locations gratuites ; elles cessent dès que le bailleur manifeste sa volonté (*).
1247. La convention des parties peut déroger à Tusage des lieux (*).
D'un autre côté, le congé donné par Tune des parties contrairement à l'usage des lieux est valable s'il est accepté par l'autre partie (•).
1248. Le congé peut être donné le jour môme fixé pour l'entrée en jouissance ("^).
11 ne peut être donné avant l'entrée en jouissance, de manière, par exemple, que le bail soit résilié avant le jour fixé pour l'entrée en jouissance (**) ; l'opinion contraire tendrait à permettre à chacune des parties, dans toutes les hypothèses où le bail a été conclu à une époque précédant l'entrée en jouissance d'un temps égal à la durée ordinaire des congés, de résoudre le contrat avant son exécution et de méconnaître ainsi la convention.
Le congé donné avant Tentrée en jouissance doit donc être réputé avoir été donné le jour de l'entrée en jouissance (®),
(*) V. la noie 4, p. 713, supra.
[*] Cpr. pour les baux de biens ruraux et urbains, supra, n. 123S.
[*) Décidé qu'en cas de bail d'une écurie et d'un logement peu important h un loueur de voilures, c'est le délai des locaux industriels qu'il faut appliquer. — Trib, paix Paris, 5 mai 1898, Loi, 31 mai 1898.
(*) Trib. paix Lectoure, 6 sept. 1901, Rev. just. paix, 1903. 96.
(»; Trib. civ. Seine, 30 déc. 1897, Gaz. Trib., 14 mai 1898. — Trib. paix Paris, 14 juin 1894, Loi, 19 juin 1894.
(•) Trib. civ. Lyon, 5 janv. 1887, Mon. jud. Lyon, 18 avril 1887.
(') A plus ibrle raison peut-il être donné avant l'expiration d'un tempks égal à celui qui, d'après les usages locaux, constitue le délai de congé. Par exemple, si ce délai est de six mois, le bailleur n'est pas tenu d'attendre six mois à partir de l'entrée eu jouissance pour donner congé. — Contra Trib. civ. Saint-Etienne, 23 nov. 190i» Droil, 13 déc. 1904.
(•} Trib. paix Paris, 11« arrondissement, 30 janv. 1895, Pand, franc., 95. 2, 136. — Contra Bordeaux, 28 fév. 1881, Rec, Bordeaux, 1881, p. 77.
(») Trib. civ. Seine, 13 juin 1891, Gaz. Pal., 91. 2. 281.
1249. Si Tusage des lieux donne un certain délai pour le congé, c'est avant le commencement dé ce délai que le congé doit être donné; ainsi, si Fusage veut que le congé soit donné six mois avant l'expiration du bail, il doit être donné la veille au plus tard du jour où commencent ces six mois (*).
Le congé n'est réputé donné que le jour où il parvient à la connaissance de la personne à qui il est adressé : si donc il est donné par lettre, la lettre doit être parvenue à cette personne la veille du jour où commencent les six mois (*).
1250. Le congé qui, faute d'avoir été donné dans un délai suffisant avant le terme, est nul, doit-il être observé par le terme suivant? Par exemple, le congé donné pour le prenûer terme habituel de Tannée mais dans un délai insufflsant suivant l'usage des lieux, oblige-t-il le preneur à quitter Timmeuble loué lors de Tarrivée du second terme? Le congé donné à trois mois, alors que le délai est de six mois, est-il valable pour six mois?
On admet souvent l'affirmative (') : si le bailleur, dit-on, a voulu expulser le preneur à une époque déterminée, à plus forte raison a-t-il voulu l'expulser à une époque postérieure.
Nous ne croyons pas que cette opinion doive remporter(*); tout acte doit être interprété dans le sens où il a été rédigé : donc le congé donné pour une époque déterminée ne peut être considéré comme s'appliquant à une époque postérieure. D'un autre côté, la volonté contraire du bailleur est loin d'être certaine ; peut-être voulait-il mettre fin au bail pour installer dans l'immeuble un tiers déterminé qui, lors du terme suivant, n'est plus disposé à y entrer; peut-être aussi le bailleur craint-il d'avoir plus de peine à trouver un pre-
^') Limoges, 2 mars 1892, D., 94. 2. i89. — Trib. civ. Narbonne, 5 janv. l^ Loi, 7 mars 1ÎK)4. — Hue, X, n. 332.
^») Trib. civ. Narbonne, 5 janv. 1904, prérilé.
') Paris, i5dêc. 1897, Gaz. Trib., 14 janv. 1898 (pourunbaU de chasse . -Trib. t!iv. Seine, 20 ocl. 1871, S., 71. 2. 184. — Trib. civ. Sainl-Eliemne, 23 nov. 190*. précité. — l>ib. paix Montpellier, 27 fév. 1895, Mon. Trib. Midi, 17 mars lfi& — Guillouard, I, n. 435.
i*) Trib. civ. Seine, 2 juil. 1890, Gaz. Trib., 31 juil. 1890. — Trib. civ. Seiof. 18 juin 19U1, Gaz. Trib., 5 nov. 11,01. — Trib. paix Paris, 15 juin 1893, Loi* 11» juin 1893.
neur lors de la seconde échéance que lors de la première. Dans tous les cas la volonté du bailleur a besoin d'être clairement manifestée pour que le preneur soit obligé d*en tenir compte.
On ne peut môme pas rendre le congé valable en signifiant qu'on a entendu lui donner comme point de départ le terme postérieur à celui pour leauel le congé avait été signifié (^).
1251. Le congé hors délai est nul, même si la partie justifie qu'elle a été empêchée par un événement de force majeure de le donner dans le délai légal (*) : la loi, en effet, ne fait aucune distinction. D'un autre côté, la force majeure ne peut servir à excuser que l'inexécution d'une obligation ; elle ne peut servir à justifier le défaut d'exécution d'un acte nécessaire pour faire nattre un droit. Sans doute, aucune faute n'a été commise par celui qui n'a pas donné le congé dans le délai légal, mais celui auquel le congé aurait dû être donné a-t-il davantage commis une faute?
Nous n'admettons donc pas que le locataire étranger, expulsé de France et qui a fait de vains efforts pour donner congé en temps utile, puisse se prévaloir du congé qu'il a tardivement donné (*).
En tous cas, celui qui quitte volontairement une ville assiégée et qui ne peut, à raison de son consentement, y rentrer, ne peut invoquer la force majeure (*); il aurait dû, avant de partir, donner le congé.
1252. Le congé peut être donné dans une forme quelconque (*). Mais le contrat peut exiger une forme détermi-
(') Trib. civ. Seine, 8 juin 1901, précité. — A moins, bien entendu, qu'au moment de celle significalion il ne soit encore temps de donner congé pour ce lerm» poslérieur.
{«) Conira Paris, 17 janv. 1872, S., 72. 2. 2.38. — Paris, 29 avril 1872, S., 72. 2. 238, D., 72. 2. 145. — Guillouard, I, n. 436; Hue, X, n. a32 et 452. * (>) Contra Paris, 29 avril 1872, précité. — Guillouard, I, n. 436 ; Hue, X, n. 453.
(*) Paris, 17 janv. 1872, précité.
l*] Nancy, 9 janv. 1878, Rec. Sancy, 78. 222. — Caen, 24 déc. 1902, S., 1904. 2, 9. — Caen, 16 janv. 1C03, Rec. Caen, 1903. 63. — Trib. civ. Seine, 25 mars 1886, D., 86. 3. 72. — Trib. civ. Toulouse, 13 avril 1889, Gaz. Trib. Midi, 26 mai 1889, — Trib. civ. Seine, 30 déc. 1897, Gaz. Trib., 11 mai 1898. — Trib. paix Melun, 11 juill. 1887, Mon, des juges de paix, 87. 408 (correspondance). — Trib. pai.x
*7i8 DU LOUAOE DES CHOSES
née(*). Il peut, en dehors d'une convention, êire donné par acte sous seing privé aussi bien que par acte authentique {•),
Lorsqu'il est fait par acte sous seing privé, le congé n'a pas besoin, pour être valable, d'être rédigé en double, puisque l'art. 1325 n'exige cette formalité que pour les conventions synallagmatiques et que le congé n'est même pas une convention ('). On objecte à tort que Fart. 1325 doit s'appliquer par identité de motifs et que la preuve de la résolution du contrat, pas plus que la preuve du contrat lui-même, ne doit être laissée a la discrétion d'une seule des parties. Ne pourrait-on pas en dire autant de tous les actes unilatéraux?
Ainsi le congé peut être donné au pied d'une quittance de loyer (*) ou sur l'un des doubles du bail (').
Le congé peut être donné également par lettre missive (•),
Bayonne, 6 fév. 1902, Mo7i. huissiers, lîX)2. 2. 68. — Trib. civ. Liège, 2 fév. i878. Jnnspr. Mb. belg., XVI. 1008. — Trib. civ. Bruxelles, 12 nov. 1881, nelg.jug, 82. 143. — Trib. civ. Gand, 8 mars 1892. Pami, pér. helg,, 93, n. 945. —Trib. civ. Bruxelles, 27 avril 1895, Pand. pér, belg., 95, n. 1449. — Trib. civ. Bruxelles, 2 mai 1896, Pand. pér. betg., 97, n. 8. — Cass. Florence, 28 déc. li.01. S., 19(6. 4. 17. — Duvergier, I, n. 488; Arnlz, IV. n. 1159; Agnel, n. 885; Aubry elRan» IV, p. 500, § 367; Boullanger, Xo/e. S., fô. 1. 249; Laurenl, X.KV, n. :S27: Guillouard, I, n. 430; Hue, X, n. 332; Wahl, Note, S., 19œ. 4. 17 el les aulorilés citées aux noies suivantes. — On est cependanl allé trop loin, selon, nous, en décitlant que la demande en résiliation non accueillie doit, dans un bail à période, être considérée comme un congé pour la fin de la période en cours. — Bnixellei, 27 avril 1895, Pasicr., 96. 2. 33.
(') Trib. civ. Seine, 30 déc. 1897, précilé ico jugement décide que si le bail exige un écrit, un télégramme, surtout signé d'une personne autre que le loc»taire, ne suffit pas).
(>) Cass., 3 mai 1865, S., 65. 1. 249. — Trib. paix Paris (15* arrond.), 11 od. 1894, Pand. franc., 95. 2. 252. — Trib. paix Bayonne, 21 fév. 1901, Mon. *«»siers. 1902.2. 1. — Duvergier, I, n. 488; Aubry et Rau, loc. cit.; Laurenl, XXY, n. 328; Gulllouard, loc, cil.; Hue, toc. cil. — Il résulte, par exemple, d'une lettre dans laquelle le locataire déclare que, ne considérant pas le bail comme coocla, il n'entrera pas en jouissance. — Trib. civ. Seine, 13 juin 1891, Gaz. f«/.,91. 2.281.
(>) Trib. civ. Seine, 13 juin 1891, Gaz. Pal.. 91. 2. 281. — Troplong, I, n. 4Ô; Guillouard, I, n. 429; Aubry el Rau, VIII, p. 226, § 756, note 14; Larombilre, TA, etpral. des oblig., VI, art. 1325, n. 18: Demolombe, XXIX, n. 405; Hnc.X. n. 322; Siville, VI, n. 542. — Contra Duvergier, I, n. 492; Biocfae, Dict. de prnc, yo Congé, n. 28; Agnel, n. 886.
(♦) Guillouard, I, n. 431 ; Boullanger, Sole, S., 65. 1. 249; Hue, lor. cil.
(») Caen, 16 janv. 1903, précité.
(•) Caen, 2i déc. 1902, précilé. — Trib. civ. Bordeaux, 25 juil. 1900» Rec. Bor-
FIN l»U BAIL PAR LK CONGÉ 719*
Peu importe même que cette lettre soit- refusée par le destinataire (*), car il ne peut alors s'imputer qu'à lui-même de n'avoir pas connu le congé. Toutefois il en est autrement si rien ne lui permet de s'attendre au congé et si, par suite, il a pu ignorer ce que contenait la lettre (*).
Le congé peut encore être donné par exploit d'huissier {^).
Peu importe même que cet exploit soit nul pour des raisons de forme, dès lors qu'il fait connaître nettement la volonté du bailleur (^).
• Enfin le congé peut être donné verbalement (■'^), sauf les difficultés de preuve dont nous allons parler. - Mais il est indispensable que le congé soit porté à la connaissance de la partie à laquelle il est donné (•) et qu'il soit donné en termes clairs (').
1253. Le congé est un acte unilatéral; par suite il est va-
deavj-, 1901. 3. 1. — Trib. pai\ Lecloure, 23 fév. 1900, Rev.just. paix, 1900. 311. — Trib. paix CampagneTles-FIe-din, 6 avril ICOO, lier, jtist, pair, 1900. r>80. — GuUlouard, I, n. 430; Boullanger. Note. S., 65. 1. 249; Hue, loc. cif.—Y. supra, noie 3. — Conlru Trib. civ. Marseille, 25 fév. 1881, Fr.Jud,, 1881-82, p. 544.
') Trib. civ. Bordeaux, 25 jail. 1900, précité (lellre recommandée). — Trib. paix Marseille, 9 juil. 1901, Jurispr. Marseille, 11)02. 263 (id.). — Trib. paix Lecloure, 23 fév, IVOO, précilé (lellre recommandée). — Trib. paix Dijon, 10 nov. 1904, D., 1905. 5. 27 (lellre recommandée, bien qu'elle porie sur l'enveloppe « |ct- Ire-congé », ces mois pouvanl avoir un aulre sens). — Trib. paix Campajçncles-Hesdin, 6 avril 1600, précilé (lellre recommandée).
(«) Trib. paix Campagne-les-Hesdin, 6 avril 1900, précilé.
;>i Cass., 3 mai 1865, S., fô. 1. 249. — Guillouard, I, n. 430; Hue, X, n. 332.
i*)Trib. paix Bayonne, 21 nov. 1901, Mon. fiuissiers, 1902. 2. 1 (nullité provenant de ce que l'huissier rédacleur esl gérant de l'immeuble). — Caen, 26 janv. 1«64, Becfteil de Cnen, 1866, p. 98. — Guillouard, I, n. 430; Hue, X, n. 332.
I») Paris, 2 juil. 1890, Droit, 27 juil. 18H0. — Trib. paix Bimbe, 2 août 188 i, iiiurn. trih. brlg., 8i. 1097. —Cass. Florence, 28 déc. 1901, précilé. — Guillouard, I, n. 430; BouUanger, Note, S., 65. 1. 2i9; WaW, loc. ciZ. — V. cep. Caen, 24 déc. 1902, S., 1904. 2. 50.
(•) Casa., 3 mai 1865, précilé. — Hue, loc, cit.
t.') On ne peut considérer comme un congé ni l'avis donné au bailleur par un preneur que si un aulre preneur reste dans l'Immeuble le bailleur aura à subir probablement des congés, ni la lellre collective adressée au bailleur par les locataires et portant que la résiliation sera demandée si ce bail est maintenu. — Trib. ôv. Seine, 12 nov. 18î*2, Goz. Pal,, 93. 1. Suppl., 25. — C'est à tort qu'on a considéré comme un congé, permettant au preneur de se retirer sans prévenir le bailleur, la mention mise par ce dernier sur les quittances et portant qu'à partir d'une époque déterminée le loyer serait augmenté. — Trib. paix Bayonne, 6 fév. 1902, Mon. huissiers, 1902. 2. 62.
lable sans avoir été accepté par la partie à laquelle il est adressé (*). Les auteurs qui décident le contraire confondent le congé avec la résiliation du bail par consentement mutuel alors que, d'après les art. 1738 et 1759, le congé est « doimé par l'une des parties ».
Mais le refus par Tune des parties d'exécuter ses obligations, sous le prétexte qu'un contrat de louage n'est pas intenenu, n'équivaut pas, ce contrat une fois prouvé, à un congé (').
1254. Le congé doit être adressé directement par Tune des parties à l'autre. La question de savoir si le congé du preneur peut être remis au concierge est une question de fait ("i ; la solution affirmative doit, en tout cas, être admise si le preneur ignore l'adresse du bailleur.
La preuve du congé est évidemment à la charge de la partie qui invoque ce congé (*).
1266. La preuve du congé pourrait, d'après le droit commun, être faite par écrit, par l'aveu, par le serment. Elle pourrait également être faite par témoins ou par présomptions, si le prix du bail n'excédait pas 150 fr., ou si le titre du congé était perdu, ou enfin s'il y avait un commencement de preuve par écrit (').
(*) Paris, 18 avril 1857, S., 57. 2. 507. — Paris, 3 mar» 1896, S., 98. 2. 247, D, 96. 2. 416. — Trib. civ. Seine, 12 fév. 1889, DrotV, 26 juin 1889. — Trib.piii Paris, 15« arrond., 11 oct. 1894, Pand. /'ranp.,95. 2. 252. — Trib. paix Lecloure, 23 fév. 1900, fiev, just. paix, 1900. 311. — Trib. paix Campa gne-les-Hesdin, 6 a\Til 1900, [iev, just. pair, 1900. 380. — Trib. paix Bayonne, 6 fév. 1902, Mon. hintxiers, 1902. 2. 68. - Trib. paix Dijon, 10 nov. 1904, D., 1905. 5. 27. — Trib. paii Bimbe, 2 août 1884, Joiirn. bih. belg., 84. 1097. — Duvergier, I, n. 493: Aabry et Rau, IV, p. 500, § 369, noie 27 ; Laurent, XXV, n. 326 ; Arnlz, IV, n. 1159; Marcadif>, arl. 17.%; Guillouard, I, n. 428; Hue, X, n. 332; Agnel, n. 1121, VIII: Pl»niol. H, n. 1731; Wahl, Note, S., 1905. 4. 17. — Contra Duranton, XVII, n. 122.
(») Coniva Paris, 2 fév. 1850, P., 50. 1. 198.
^') Paris, 3 mars 1896, S., 98. 2. 247, D., 96. 2. 416 (le congé remis au concierge est valable si, en fait, le preneur a pu le considérer comme ayant pouvoir de recevoir le congé . — Trib. civ. Seine, 6 janv. 1903, Gaz. Pal., 1903. 1. 100 tce jugement admet d'une manière absolue la validité du congé remis au concierge.— Trib. paix Paris, 19 mars 1903, Droit, 6 juin 1903 («/.).
{«)Trib. civ. Seine, 10 nov. 1897, loi, 6 janv. 181>8, et les autorité? citées »ai noies suivantes.
(») Wahl, Soie, S., 1905.4. 17. — En ce sens sur ce dernier poinl, Caen îidéf. 1902, précité (il y a commencement de preuve par écrit du congé dooné par le preneur si ce dernier produit une lettre du bailleur lui exprimant son ennui).
Mais elle ne pourrait pas être prouvée par témoins audessus de 150 fr., en Tabsence dun commencement de preuve par écrit ('). On objecte à tort le caractère unilatéral du congé, car les règles limitatives de la preuve par témoins s appliquent aux actes unilatéraux comme aux actes synallagmatiques ; elle concerne tous les actes juridiques.
Cependant la jurisprudence et la plupart des auteurs rejettent d'une manière absolue la preuve par témoins ou présomptions (-) et appliquent Fart. 1715, qui écarte ce mode de preuve lorsqu'il s'agit de prouver le bail ; dans Topinion qui écarte pour la preuve du bail les témoins, même s'il y a commencement de preuve par écrit, on décide de même pour la preuve du congé ('). Cette opinion ne permet la preuve par témoins que si l'écrit a été perdu (*).
L'application du droit commun nous paraît préférable ("). Peu importe que les considérations dont s'est inspiré l'art. 1715 s'appliquent également au congé; c'est un principe absolu qu'on ne peut étendre, même en cas d'identité de motifs, un texte exceptionnel.
(') Wahl, loc. cit., et les aulorilés citées, infra, noie 5. — Conlra Cass. Florence, 28 déc. 1901, précité.
;*) Cass., 12 mars 1816, S. chr. — Bastia, 15 nov. 1826, S. chr. — Caen, 30 avril 1860, S., 61. 2. 93. — Dijon, 13 mars 1877, Rec. Dijon, 11. 102. — Caen, 10 juin ou 24 juill. 1880, Bec. de Caen, 1881, p. 6. — Douai, 11 août 1884, Rec. Douai, 84. 352. — Orléans, 8 janv. 1886, S., 87. 1. 57, D., 87. 1. 447 (sous Cass.). — Bordeaux, 25 janv. 1898, Droif, 23 juill. 1898. — Besançon, 3 juill. liK)l, Gaz. Pal., 1901. 2. 223. — Trib. civ. Bordeaux, 2 juin 1902, Rec, Bordeaux, 1S03. 3. 3. ~ Trib. paix Bressuire, 6 nov. 1903, D., 1905. 5. 8. — Trib. Alexandrie, 18 juil. 1876, Journ. dr. inl., III, 1876, p. 389. — Trib. paix Paris, 17 avril 1895, Gaz. Trib., 20 avril 1895. — Merlin, Quesl. de droit, v» i'reuve, § 5,n. 2; Touiller, IX, n. 34; Taulier, VI, p. 250; Massé et Vergé, § 704, note 19; Duranlon, XVII, n. 121 ; Duvergier, I, n. 489 ; Troplong, I, n. 422; Marcadé, art. 1737, n. 3; Aubry et Rau, IV, p. 500, § 3G9, noie 26; Boullanger, Note, S., 65. 1. 249; Guillouard, I, n. 43.
(») Besançon, 3 juill. 1901, précité. — Trib. paix, 17 avril 1894, précité. (♦) Besançon, 3 juill. 1901, précité.
',») Limoges, 18 mars 1842, S., 42. 2. 522. — Paris, 2 juill. 1890, Droit, 27 juill. 1890.— Caen, 24 déc. 1902, précité.— Trib. civ. Toulouse, 8 fév. 1882, Gaz. Pat., 82. 1. 382. — Trib. civ. Bruxelles, 12 mai 1877, Pas., 78. 3. 64.— Cass. Florence, 28 déc. 1901, précité. — Laurent, XXV, n. 327; Colmet de Sanlerre, VII, n. 183 bis, VII; Hue, X, n. 332; Thiry, IV, n. 45; Wahl, Note, S., 1905. 4. 17. — Telle serait sans doute actuellement lopinion de la cour de cassation, laquelle décide ainsi en matière de résiliation. V. infra, n. 1319.
Du reste, on peut contester que cette identité de motifs existe : si les baux verbaux sont très fréquents, les congés verbaux sont assez rares. La partie qui par sa volonté met fin au bail, craint justement que Tautre partie, hostile à la rési- , liation, ne nie le congé ; elle songe donc généralement à i constater le congé par écrit.
L'opinion que nous combattons a un grand inconvénient, | c'est qu'en pratique le congé doit être nécessairement donné par exploit d'huissier, si celui à qui le congé est donné ne reconnaît pas par écrit l'avoir reçu; or la loi n'exige pas l'emploi de cette forme.
En tous cas, si le bail est commercial, la preuve du congé peut être apportée par tous moyens, conformément à lart. 109 C. com. (').
1266. A Paris, d'après Pothier ('), qui citait en ce sens un acte denotoriété du Châtelet,du 20 mars 1713,1e congédevait être signifié six mois d'avance pour un loyer au-dessus de 1.000 livres, si le bail portait soit sur une maison entière, soit sur une boutique donnant sur la rue, ou si le congé était donné, soit à un commissaire, soit à un maître d'école, lesquels, par état, sont obligés de loger dans le quartier. Dans tous les autres cas, il suffisait de trois mois, et, si le bail était au-dessous de 300 livres, de six semaines.
Aujourd'hui, quel que soit le chiffre du loyer, le délai n'est pas à Paris de six mois; il est de trois mois au-dessus de iOO fr., et de six semaines jusqu'à 400 fr. inclusivement.
Toutefois, le délai est de six mois (et quel que soit le chiffre du loyer) pour les maisons entières, pour les corps de logis, pour les boutiques.
La boutique est soumise à cette règle, même si elle n'est pas située au rez-de-chaussée, mais à un étage supérieur (').
Enfin le délai est encore de six mois quand le congé esi donné à une personne qui, par ses fonctions, est tenue d'habiter dans un quartier déterminé (*), telle qn'un juge de
('; Trib. civ. Dunkerquc, 18 juin.1899, Pand. franc., 1900. 2. 72.
(*; N. 29. — V. aussi Denisart, \° Comjé sur localiorij n. 5.
;•;; V. sur tous ces points supra, n. 1245, noie.
',«) Troplong, I, n. i07 ; Duvergier, II, n. 40; Guillouard, H, n. 497.
paîx (*), un commissaire de police (*), un instituteur (').
Réciproquement, c'est six mois d'avance que ces diverses personnes doivent donner congé (*).
Le délai est encore de six mois pour les terrains qui ne sont pas Taccessoire des habitations (•).
1257. Le preneur qui quitte l'immeuble sans avoir observé les délais de congé doit le loyer pendant ce délai (*).
Toutefois il en est autrement à partir du jour où le bailleur fait entrer en jouissance im autre locataire (').
1268. En principe, la contestation, môme mal fondée, sur la validité du congé n'oblige pas le contestant à des dommages-intérêts ; il ne fait, en eflfet, qu'user de son droit (*). 11 n'en est autrement que si le contestant connaissait le mal fondé de sa contestation et Ta soulevée dans le seul but de nuire à la partie qui a donné congé, conformément à la jurisprudence d'après laquelle l'usage abusif d'un droit donne lieu à des dommages-intérêts.
SECTION II
