MORT DES PARTIES

1259. L'art. 1742 dispose: « Le contrat de louage n'est » point résolu par lamort du bailleur y ni par celle du preneur » Ce texte est l'application du principe posé par Fart. 1722 ; cette application était faite dans l'ancien droit (*).

La mort des parties a donc pour eifet de transmettre leurs droits et leurs obligations à leurs héritiers légitimes ; si le preneur n'est pas encore entré en possession, les successeurs universels du bailleur sont tenus de l'y faire entrer ('°).

Si le bailleur a légué l'immeuble loué, il va sans dire que

('-*-*) Guillouard, II, n. 497.

C) Troplong, I, n. 407 ; Duvergier, II, n. 40 ; GuilJouard, II, n. 497. (»} Trib. paix Paris, 15 juin 1893, Loi, 19 juin 1893. (•] Trib. paix Paris, 22ocl. 1891, Gaz. Trib., 30 ocl. 1891. C) Trib. paix Paris, 22 ocl. 1891, précité. (•) V. cep. Paris, 11 déc. 1896, Gaz. Pal., 96. 1. 109.

O Argou, liv. m, ch. XXVII, p. 289 (le proverbe, dit-il, que « mort et mariage rompent tout louage » est faux).

(") Guillouard, I, n. 99.

les droits résultant du bail se transmettent au légataire, comme tous les avantages de la propriété ; en est-il de même des obligations résultant du bail? Le locataire nous parait pouvoir en demander Texécution à tous les légataires universels et héritiers naturels du bailleur, par la raison que les obligations se 4;ransmettent aux successeurs universels. Mais quelle est la situation du preneur vis-à-vis du légataire particulier de rimmeuble loué ? Nous pensons que le légataire particulier, comme le donataire, doit être assimilé à lacquéreur et pour les mêmes raisons. En tout cas si le preneur a fait exécuter les obligations du bail par les successeurs universels, ceux-ci ont, comme Taurait le bailleur lui-même vis-à-vis de son acquéreur, un recours contre le propriétaire actuel.

1260. Les obligations se transmettant aux héritiers, le preneur ne peut évidemment décharger ses successeurs universels de l'obligation d'entretenir le bail et de payer les loyers. Mais il peut léguer son droit au bail ; le légataire aura le droit de se mettre en possession; nous ferons cependant exception pour le cas où il serait interdit au preneur de céder ou de sous-louer. Le légataire pourra aussi acquitter le loyer, puisque toute personne, même non intéressée, a le droit d'acquitter les dettes d'un tiers. Mais comme le bailleur a le droit de réclamer le paiement du loyer aux successeurs um'versels, ceux-ci auront, en cas d'acquittement, un recours contre le légataire du droit au bail.

On a examiné le point de savoir si, au cas où les meubles et les immeubles du preneur défunt sont dévolus à des personnes différentes, le droit au bail appartient au légataire de meubles ou au légataire d'immeubles, et on a dit justement {^) que la question dépend du point de savoir si le preneur a un droit mobilier ou immobilier ; les partisans de la première opinion ont, par conséquent, décidé que le droit au bail appartient à celui qui devient propriétaire des meubles (*). Pour nous, qui avons adopté le système opposé, le droit au bail appartient, au contraire, à celui qui devient propriétaire des immeubles.

(«) Guillouard, I, n. 24.

(•) GuUlouard, loc. cit.

1261. La règle que le bail ne se termine pas par le décès s applique même si Tacceptation des héritiers est bénéficiaire (*), car le texte est général ; on a objecté à tort une prétendue assimilation entre la faillite et le bénéfice d'inventaire; cette assimilation est fausse (*).

Cette règle s'applique également si la succession est vacante.

1262. La règle que pose Tart. 1742 se justifie plus facilement quand il s'agit de la mort du bailleur que quand il s'agit de la mort du preneur ('). 11 est rare, en effet, que les héritiers du preneur aient la compétence nécessaire pour exploiter l'usine louée, qu'ils exercent la profession en raison de laquelle le preneur avait pris à bail une boutique, qu'ils soient en mesure d'habiter l'appartement loué ; d'un autre côté, le preneur n'a songé en louant qu'à ses besoins ou ses agréments personnels et n a pas voulu grever ses héritiers de la charge de la location. Mais le bailleur, de son côté, a voulu tirer de sa propriété un revenu durable et ne pas être exposé aux inconvénients de la cessation subite et imprévue du bail par le décès du preneur ; c'est pour cette raison sans doute que l'art. 1742 a voulu appliquer la disposition de Tart. 1122, d'après lequel les engagements et les droits d'une personne se transmettent à ses héritiers.

1263. L'art. 1742 s'exprime dans les termes les plus généraux, aussi faut-il l'appliquer à toutes les hypothèses.

Le bail ne se termine donc pas par le décès du preneur, même si la location est faite en considération de la personne du preneur, par exemple pour l'exercice de sa profession (*).

Ainsi en est-il des chevaux et de la voiture loués par un médecin (') ;

(») Caen, 8 janv. 1862, Recueil de Caen, 1862, p. 100. — Demolombe, XV, n. 168 bU; B'uzler-Herman, art. 802, n. 9 ; Guillouard, 1, n. 358; Hue, X, n. 340; Valéry, Noie, D., 1904. 2. 362. — V. notre Tr. des suce, 3« éd., II, n. 1229 et infra, n. 1266 bis.

(») V. notre Tr. des suce, 3« éd., II, n. 1229.

(>) Guillouard, I, n. 350.

(♦) Guillouard, 1, n. 351 ; Hue, X, n. 340. — Conlra Lyon, 12 déc. 1884, Mon, jud. Lyon, 24 fév. 1885. — Bruxelles, 20 janv. 1877, Pasicr., H. 2. 75. — Trib. civ. Gand, 10 mars 1880, Pasicr., 81. 3. 57. — Laurent, XXV, n. 319; Arntz, IV, n. 1161.

(•) Paris, 14 avril 1869, S., 69. 2. 251. — GuiUouard, 1, n. 351.

Dé l'usine louée par un industriel p);

De la ferme louée par un agriculteur (') ;

De la boutique louée par un négociant ;

Des bureaux loués par un agent d'affaires ou un fonctionnaire ;

De la chasse (*).

1264i Le bail subsiste après la mort des parties, même si la cession du bail est interdite ou subordonnée à certaines restrictions ; une clause de ce genre indique bien que les parties ont entendu, jusqu'à un certain point, donner à leur convention un caractère personnel, mais non pas qu'elles ont voulu la rendre personnelle d'une manière absolue (*).

1266. Dans l'ancien droit déjà, Guy Coquille exprimait l'idée que le bail à colonage cessait par la mort du preneur, « si la veuve ou héritiers mineurs ne peuvent continuer, sinon avec grande difficulté » {'). Mais, en principe, il admettait que ce bail continuait après le décès du preneur.

Sous l'empire du Code civil, et à raison des termes généraux de l'art. 1742, on admettait généralement que le bail à colonage ne s'éteignait pas par le décès du preneur (*).

(«) GuUlouard, I, n. 351.

(») Gand, 8 mars 1875, Pasicr.y 75. 2. 155. — Guillouard, 1, n. ^1; Hue, X, n. 340. — Contra Bruxelles, 20 janv. 1877, Pasicr., 77. 2. 75.

{*) V. cep. Douai, 15 mars 1893, sous Cass. req., 31 janv. 1894, S., 94. 1. 337, D.. 94. 1. 532 (approuvé par Hue, X, n. 275). Cet arrêt est relatif à une cession, par le preneur d*une chasse, du droit indivis de chasser avec lui; l'arrêt, à la vérité, voit dans cette convention, à tort (V. supra, n. 1055), un contrat innommé, intermédiaire entre la cession de bail et la société, et c'est en partie sur le rapprocbeineot avec la société qu'il se fonde pour admettre qu'en fait la convention n'est pis transmissible aux héritiers du preneur; mais il s'appuie aussi sur la clause indiquée ci-dessus et en conclut que le contrat est personnel même si on le considère comme une cession de bail. La cour de cassation a admis qu'il y avait là une interprétation souveraine. — Dans l'espèce, on tirait une objection de ce qu'en fait le défunt avait été agréé par l'administration locateur de la chasse, comme caatîoa de l'adjudicataire, son cocon tractant; mais, comme le remarque la cour d'appel, si cette caution est indépendante de la cession de bail et si, en vertu des principes, elle subsiste après le décès du fidéjusseur, ce n'est pas une raison pour que la cession de bail subsiste également.

{*) Quesl. sur les couiumesy n. 206, p. 261.

\*) Paris, 21 juin 1856, S., 56. 2. 560. — Duvergier, H, n. 91 ; Aubry et Rau, IV, p. 511, § 371, note 20; Laurent, XXV, n. 483; Guillouard, I, n. 351 et U, n. 631 et 632. — Contra Delvincourt, III, p. 203; Troplong, II, n. 646; Larombièrc, I, *rt

L'art. 6 de la loi du 10 juillet 1889 porte : « La mort du » bailleur de la métairie ne résout pas le bail à colonat. — Ce » bail est résolu par la mort du preneur ; la jouissance des » héritiers cesse à l'époque consacrée par l'usage des lieux » pour l'expiration des baux annuels ».

Ainsi le législateur, dans la solution qull adopte, applique les règles du louage quant à la mort du bailleur (art. 1742) et celles de la société quant à la mort du preneur (art. 1865-3"*). Cela s'explique. Envisagé par rapport au preneur, le contrat est fait intuitupersonœ, comme le contrat de société : le bailleur a pris en considération l'aptitude professionnelle du colon et surtout son honorabilité ; il est naturel que sa mort mette fin au contrat ; son héritier n'offrirait peut-être pas les mêmes garanties. Le contrat n'a plus le même caractère de personnalité si on Tenvisage par rapport au bailleur. Le colon a traité bien plus en vue de la propriété qu'en vue du propriétaire. Pourquoi donc la mort du propriétaire mettraitelle fin au contrat?

1266. Quoique, en principe, Tart. 6 de la loi de 1889 ne mette pas fin au métayage immédiatement après la mort du preneur, le bailleur peut demander la résiliation dès cette époque s'il existe une cause de résiliation, par exemple en cas d'inexécution, par les héritiers, des obligations du preneur (*).

S'il attend l'expiration du temps fixé par la loi, le bail se termine de plein droit à cette époque ; un congé n'est pas nécessaire ("). Et si les héritiers du preneur restent en possession avec le consentement du bailleur, il se forme une tacite reconduction (').

1 266 bis. Le bail se continuant au profit des héritiers, il va sans dire que ceux d'entre eux qui renoncent à la succession n'en sont pas tenus. Si même ils continuent à jouir des biens loués, le bailleur n'a contre eux aucune action en

1122, n. 32. — D'après ces auteurs le bail ne passait pas aux héritiers du colon, à moins qu'ils ne fussent déjà les collaborateurs du preneur au momeul du contrat. — Cpr. Duranlon, XVII, n. 178 i^qui reproduit l'opinion de Coquille).

(«) Hue, X, n. 359.

(«) Hue, loc. cit.

(>J V. infra, n. 1420.

payement des loyers. Il ne peut davantage leur réclamer une indemnité (*) : car, étant donné que les héritiers recueillant la succession sont les preneurs, les héritiers renonçants qui jouissent des biens loués sont des tiers empiétant simplement sur les droits des preneurs et ne causant aucun préjudice au bailleur.

11 va sans dire que le bailleur, comme tout intéressé ('), peut faire annuler la renonciation si elle est frauduleuse, notamment si la manière dont les héritiers ont joui de Timmeùble impliquait de leur part acceptation de la succession.

Mais il ne peut pas soutenir que les héritiers ont entendu faire un nouveau bail à leur profit (') ; ce n'est pas leur intention ; en outre, le premier bail n'étant pas résilié par le décès, il n'appartient ni au bailleur ni aux héritiers renonçants de mettre fin à ce bail sans la volonté des héritiers acceptants ou du curateur à la succession vacante.

Si l'héritier du preneur a accepté la succession de ce dernier sous bénéfice d'inventaire, il est tenu, comme nous l'avons dit, de continuer le bail. On a soutenu cependant qu'il peut en exiger la résiliation si le loyer excède les forces de la succession (*). Cela nous paraît tout à fait impossible : d'une part l'héritier bénéficiaire ne peut répudier aucune dette héréditaire, mais simplement limiter aux biens de la succession les droits du créancier; d'autre part on ne voit pas comment cette limitation même s'appliquerait au bail; les loyers ne sont pas une dette héréditaire, mais une dette correspondante à la jouissance personnelle de l'héritier, et par conséquent payable par cet héritier personnellement. La solution qui consiste à voir dans le loyer une dette héréditaire conduit à un singulier résultat : les loyers, en effet, ne pourront pas être réclamés sur les biens héréditaires alors que l'héritier bénéficiaire percevra les fruits à son profit personnel, sans avoir à en rendre compte aux créanciers de la succession.

(«) Contra Valéry Note, D., 1904. 2. 362.

(») V. notre Tr. des suce, .S« édit., II, n. 1707 s.

(') Contra Valéry, loc. cit.

(•) V. suprOf n. 1261.