VENTE OU TRANSMISSION DE LA CHOSE LOUÉE

§ L Historique. Enumèralion des baux qui sont opposables à Vacqiùéreur.

1271. Ainsi que nousravonsmonjré, le preneur n'a aucun droit réel sur llmmeuble, mais seulement un droit personnel contre le bailleur (') ; si on poussait jusqu'au bout les conséquences de cette solution, l'acquéreur de Timmeuble n'aurait pas à respecter le bail ; on sait, en effet, que les successeurs particuliers ne sont pas tenus des obligations de leur auteur.

Le droit romain avait suivi cette doctrine, qui avait été formulée dans la fameuse loi Emptorem (*).

Si le droit germanique obligeait Tacquéreur à respecter le bail ('), l'ancien droit, au témoignage de Pothier (*), avait suivi la logique jusqu'au même point que le droit romain et, s'il faisait exception pour les baux à long terme C^), c'est qu'il y voyait de véritables concessions de droits réels au profit du preneur (•) ; l'acquéreur pouvait expulser le fermier même si le bailleur avait garanti son obligation par une hypothèque prise sur l'immeuble loué (').

{') V. supra, n. 684 s.

'}) L. 9, C, de loc, 4. 65. Cependant on a soutenu que Tacquéreur ne pouvait expulser le preneur en possession. Ihering, Du rôle de la volonté dans laposssesnon, irad. Meulenaere, p. 382 s.

l») V. Stobbe, ttandbuch des deulsch, Rechls, 111, § 186.

(•) Tr. du louage, n. 285. — Chorier, Lajurispr. de Guy-Pape, 2» éd., 1719, liv. IV, secl. 6, art. 2, p. 242 ; Argou, II, liv. III, ch. XXVII, p. 280. — Môme système en Pays-Bas. En Belgique, sauf dans la coût, de Namur (art. 29), la solution contraire remportait avec la maxime localio vendilioni prasfertur ». Coût. d'Anvers, titre 59, art. 1. — Coul. de Bruxelles, art. 106. — Coût, de Gand, rubr. 13, art. 12. — Coût, de Hainaut, art. 15. — Chrystin, In leg. municip., p. 251, tit. VllI, art. 1. — 11 y avait exception, bien entendu, si dans son contrat Tacquéreur s'était engagé à entretenir le bail ou s'il Tavait approuvé. Argou, liv. III, ch. XXVII, p. 280.

(•) Pothier, loc. cit.; Azo, Summa in 4™ lib. cod., de loc. cond., 21 ; Chorier, loc. cil,

(•} Azo, loc. cil. ; Chorier, loc. cit.

(^) Bretonnier sur Argou, loc. cit. et sur Henrys, (Euvres poslh., guesl. 8 ; Dumoulin, Coul. de Paris, § 43, n. 108 et 109 {Œuvres, 1681, 1, p. 520) ; Domat, liv. I, tit. IV, sect. 3, n. 5; Pothier, n. 291. — Contra Chorier, loc. cil. — C'est à tort

La première atteinte à cette règle provînt de la loi des 28 septembre-6 octobre 1791, d'après laquelle le bail d un immeuble rural fait pour six ans au moins ne peut être méconnu par Facquéreur, à moins qu'il ne cultive lui-même, ne signifie congé un an à lavance et ne dédommage le fermier des avantages de l'exploitation continuée jusqu'à la fin du bail (*); et l'art. 1742 a étendu cette disposition de k manière la plus générale.

Nous avons indiqué plus haut les considérations qui ont fait introduire cette innovation, et l'influence que l'art. 1743 peut avoir sur la question de savoir si le droit du preneur est réel ou personnjel (*) .

1272. Aux termes de l'art. 1743 : « Si le bailleur vend la » chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier on U » locataire qui a un bail authentique ou dont la date est cer- » taine, à moins qu'il [le bailleur] ne se soit réservé ce droit » par le contrat de bail ».

L'art. 7 de la loi du 10 juillet 1889, pour le bail à colonat partiaire, porte : « S'il a été convenu qu*en cas de vente Vacqué- » reur pourrait résilier, cette résiliation ne peut avoir lien » qu'à la charge par l'acquéreur de donner congé suivant » l'usage des lieux, — Dans ce cas, comme dans celui qui est » prévu par le dernier paragraphe de ^article précédent, le » colon a droit à une indemîiité pour les impenses exiraordi- » naires qu'il a faites, jusqu'à concurrence du profit quil » aurait pu en tirer pendant la durée de so?i bail : la résilia- » tion en cas de vente est régie au surplus par les art, 174S, » i749, 1750 et 1751 du Code civil ».

1273. Le bail de chasse (ou de pêche) est opposable à Tacquéreur sous les conditions fixées par l'art. 1743 (') ; l'art.

que M.Valéry (n® 22 6w, noie) donne celle dernière opinion comme étant générale et cite à Tappiii les auteurs précités, qui disent le contraire.

\}) Tit. I, sect. 3, art. 2 et 3.

(>) V. supra f n. 684 s.

(>j Cass., 16 juil. 1869, S., 70. 1. 93. — Cass. civ., 10 janv. 1893, S., 93. i. 185, D., 93. 1. 161. — Trib. corr. Dunkerque, 20 nov. 18%, Sordjud,,Ti. 18. — Pardessus, Tr. des servit., I, n. U ; Renault, Journ. dr. inl., IV, 1877, p. 557: Planiol, II, n. 1606 bis et Soie, D., 93. 1. 161 ; Hue, X, n. 345; Wahl, Soie, S., iWW. 2. 25, n. 2. — Conlra Bruxelles, 20 janv. 1877, Pas., 11, 2. 75, Journ. dr. inU IV, 1877, p. 557.

1743 est général et, du reste, on ne concevrait aucune distinction.

L'opinion contraire a été soutenue (') ; elle se fonde sur une doctrine que nous avons déjà appréciée, et d'après laquelle le bail de chasse ne serait pas un véritable bail, mais simplement un contrat constitutif de créance. Il semble que, dans cette opinion, une action en indemnité doit être accordée au créancier contre Fancien propriétaire ou ses héritiers.

Ce que nous avons dit du bail de chasse est également applicable au bail de pêche et au bail des différents autres droits incorporels qui peuvent être concédés sur un immeuble.

La même solution doit encore être donnée pour la réserve du droit de chasse (ou de tout autre droit sur Timmeuble) faite au profit du vendeur de Timmeublc (*). Nous montrerons, en étudiant le commodat, que cette réserve est un véritable bail et non pas un commodat.

Le bail du droit de chasse ou de tout autre droit incorporel sur rinmieuble n'est opposable, par application de Tart. 1743, à Tacquéreur que s'il a date certaine ('). Il en est de même de la réserve d'un de ces droits (*).

Ces divers actes doivent, en outre, être transcrits s'ils excèdent dix-huit ans (*) : c'est, en effet, en termes absolus que la loi de 1855 soumet à la transcription les baux d'immeubles excédant dix-huit ans, et les baux dont nous parlons sont des baux de droits immobiliers, c'est-à-dire d'immeubles («).

1274. Comme l'art. 1743 déroge au droit commun, et qu'il ne parle que des baux d'immeubles, l'acquéreur n'est pas tenu de respecter les baux de meubles (•), à moins qu'il ne s'y soit engagé par son contrat (^).

:»; Esmein, Noie, S., 93. 1. 185.

(«; Cass. civ., 10 janv. 1893, précité. — V. infra, n. 128i. (\. Cass. civ., 10 janv. 1893, S., 93. 1. 185, D., 93. 1. 161. ~ V. infra, n. 1282. (*) Cass. civ., 10 janv. 1893, précité. (») Douai, 8 fév. 1905, D., 1905. 5. 19 (bail de chasse). ;• V. infra, n. 1285.

'Valéry, n. 22 bis.

/ Valéry, loc. cit.

Cette solution est applicable notamment aux baux de navires (*).

1276. Certains auteurs donnent au preneur de meubles un droit de rétention contre Tacquéreur jusqu'à la fin du bail, ce qui équivaut à rendre le bail opposable à racquéreur dès que la chose a été livrée au preneur (*) ; ils se fondent sur la théorie d'après laquelle le droit de rétention peut être exercé par tout débiteur de la chose pour les obligations contractées à l'occasion même de cette chose. Cela nous parait fort contestable : il faut, pour que cette solution soit exacte, non seulement (ce qui est discuté) que le droit de rétention existe avec le caractère de généralité qu'elle lui attribue, mais (ce qui est plus discuté encore) que le droit de rétention soit un droit réel, opposable aux tiers acquéreurs de la chose. A supposer même qu'il en soit ainsi, le preneur ne peut pas, a notre avis, exercer le droit de rétention vis-à-vis de lacquéreur, car le droit de rétention s'exerce seulement pour les créances actuelles du détenteur sur le revendiquant, et on veut ici permettre au preneur de retenir la chose pour ses créances futures, subordonnées au payement des loyers. Ajoutons que si le droit de rétention était admis, il le serait sans distinction entre le bail à date certaine et le bail sans date certaine ('), entre le bail de meubles et le bail d'immeubles et ainsi la règle d'après laquelle le bail d'imnieuhles sans date certaine n'est pas opposable à l'acquéreur se trouverait, contrairement à l'art. 1743, qui permet à l'acquéreur à' expulser le preneur, écartée pour le cas où le preneur serait en jouissance.

En tout cas l'acquéreur n'est pas tenu personnellement des obligations du bail (*), à moins qu'il n'en réclame lexécution (*).

C' Bédarride, Du commerce maritime ^ II, n. 727; Valéry, /oc. ci7., noie; Lyon- Caen et Renault, Tr. de dr. comm., V, n. 145. — Contra Bugnet sur Polhier, Du conlr. de charte-partie, n. 55; Alauzel, Comment, du C. com., V, n. i^^' Desjardins, Tr. de dr. marit., III, n. 762.

(«) Valéry, n. 22 bis.

\*} M. Valéry dit le conlraire, mais sans aucune espèce de fondement.

y*) Valéry, loc. cit.

\^ Valéry, loc. cil.

1276, On a prétendu que le bail de meubles est opposable à l'acquéreur des meubles si ces meubles font partie d*un fonds de commerce vendu, et cela parce que Tacquéreur est alors un successeur à titre universel tenu des obligations de son auteur ('); cette considération conduirait à nier toute distinction entre le bail à date certaine et le bail sans date certaine.

Cela nous parait inexact. Si, d'après Topinion générale, le fonds de commerce constitue une universitas rerum, il ne résulte pas de là que Tacquéreur soit un successeur à titre universel ; un successeur à titre universel succède à un patrimoine ou à une quote-part d'un patrimoine; le fonds de commerce est un composé d'objets de nature différente, et a par là même une nature spéciale, c'est pour cette raison qu'on le qualifie à' universitas rerum, mais il n'est pas, à notre avis, universitas jiiris. Personne, en tout cas, ne soutient que l'acquéreur soit tenu de plein droit des dettes contractées par le vendeur du fonds, pour achat d'objets, paiements de représentants, etc. ; or les obligations du vendeur vis-à-vis de son preneur font partie de ces dettes.

C'est faire une pétition de principe que d'ajouter en sens contraire que les obligations du bailleur, étant successives, prennent une vie nouvelle à chaque moment du bail et naissent ainsi sur la tête du cessionnaire ; cela est exact à la condition seulement que le cessionnaire du fonds soit obligé de respecter le bail, ce qui est précisément le point à démontrer.

1277. Si le meuble loué fait l'objet d'une saisie-arrêt ou d'une saisie-exécution, l'adjudicataire n'est pas tenu davantage de respecter le bail (^); il importe peu que les formalités de ces procédures lui aient fait connaître l'existence du bail ; la connaissance du bail, pas plus ici qu'en matière de baux d'immeubles, ne peut équivaloir aux actes qui lui imposent l'obligation de le respecter.

Cette obligation existera si, en cas de saisie-arrêt, le saisi déclare l'existence du bail (^),ou si, en cas de saisie-exécution,

(*) Valérj', n. 22 bis (il cite dans los deux sens des auteurs italiens). (*) V. cep. Valéry, n. 22 bis^ note.

(') Valéry, loc. cit.

CONTU. DE LOUAGE. — I. 47

le cahier des charges mentionne le bail (M ; mais le preneur ne peut forcer les créanciers à insérer cette mention dans le cahier (*) ; en vain dit-on que les créanciers du bailleur n'ont pas d'autres droits que ce dernier ; le bailleur peut (sauf sa responsabilité personnelle) vendre sans imposer à l'acquéreur la charge du bail ; ses créanciers le peuvent donc également.

1278. L'art. 1743 ne s applique pas aux baux de biens domaniaux. La loi des 23-28 octabre-5 novembre 1790 porte qu'en cas de vente de ces biens Tacquéreur pourra expulser le fermier sans indemnité à l'expiration de la période triennale commencée (art. 15). Ce texte doit encore être obsené, en vertu du principe que les lois générales ne dérogent pas aux lois spéciales (').

1279. La promesse synallagmatique de bail est opposable à lacquéreur, puisqu'elle équivaut à un bail (*).

11 enest de même delà promesse unilatérale du bail, acceptée par le preneur avant la vente et pourvu que la promesse et Tacceptation aient date certaine, c'est-à-dire réunissent les conditions auxquelles le bail lui-même est opposable à l'acquéreur : par l'acceptation, la promesse s'est convertie en bail.

11 en est de même encore, pour le même motif, àc la promesse du preneur, suivie d'une acceptation du bailleur, toutes deux pourvues de la date certaine avant la vente.

Mais le preneur ne peut, après la vente, en acceptant la promesse unilatérale de bail qui lui a été faite, soutenir qu'il s'est formé un bail opposable à l'acquéreur; cette solution dérive a fortiori de ce qu'un bail, même parfait, n'est pas opposable à l'acquéreur s'il n'a pas date certaine. Le prenenr peut accepter, même après la vente, la promesse qui lui est faite, mais son acceptation ne lui confère de droit que contre son bailleur, de même qu'un bail sans date certaine. 11 en est

(') Valéry, loc. rit.

(*) Contra Valéry» lor. cit.

;*) Rev. de l'enreg., n. 63, p. 215. — Dans Fancien droit, au conlraire, le Liil consenli par le fisc élail oi)po:sabIe h ses successeurs particuliers. — Ghorler, up. cil., p. 242.

(*} V. supra, n. 43.

autrement toutefois si vis-à-vis du promettant lacquéreur s*est engagé à respecter la promesse : le promettant a agi pour le compte de celui à qui il a fait la promesse (*).

De son côté le bailleur ne peut transmettre à Tacquéreur la promesse unilatérale de location qui lui a été faite, si cette promesse ne s'est pas convertie en bail avant la vente ('), cap ce serait pour lui se substituer Facquéreur pour le droit d'opérer cette conversion et se dégager, si cette conversion s'opère, des obligations que la conversion de la promesse en bail devait mettre à sa charge ; or il n'appartient à personne de se dégager de ses obligations.

Il va sans dire que le projet de bail n'engage pas Tacquéreur (').

1879 bis. Au bail il faut assimiler la cession de bail acceptée par le bailleur (*) et la prorogation de bail (*). Ce sont de véritables baux.

1280. L'art. 17i3 ne s'applique pas à la réserve temporaire du droit de jouissance que le vendeur d'un immeuble «Lvait stipulée à son profit (®) ; cette réserve ne disparaît donc pas par la revente de Timmeuble, alors même que le bail dans lequel elle est contenue n'a pas date certaine; elle ne constitue pas un bail, mais un droit réel (').

Il en est de même pour la réserve d'un droit réel sur la chose.

1281. Quant à la réserve d'un droit personnel sur la chose (par exemple d'un droit de chasse), elle ne tombe pas davantage sous l'art. 1743 (*), si on décide qu'elle n'est pas non plus un bail (*). Mais ici il faut admettre, non pas que la réserve, même sans date certaine, est opposable à l'acquéreur, mais

{*)Trib. civ. Seine, 25 juin 190i, Gaz. Trib., 25 sept. 1901.

(') Conira Hue, X, n. :<i77 el Tr. de la cession tt de la Iranscr. des créanceSt I, 11.178.

(*) Omira Hue, X, n. 345.

(•) Ctss. req., 2 fév. 1900, S., 1901. 1. 306, D., 1901. 1. 528.

(•) Cass. req., 27 mars 1900, S., 1902. 1. 121, D., 1900. 1. 449.

(•) Ciss. req., 27 mars 1900, précité.

n V, noire Tr, de la soc, du prël, du dépôt, n. 611.

{•) Coniva Cass. civ., 10 janv. 1893, S., 93. 1. 185, D., 93. 1. 161. — Hug, X, n. aiS. — V. supra, n. 1273.

(•j V. sur ce point noire Tr. de la soc, du fret, du dépôt, n. 611.

que, même si elle a date ^certaine, elle ne lui est pas opposable : les droits personnels ne peuvent être invoqués contre les ayants cause à titre particulier, et l'art. 1743, qui décide le contraire, est exceptionnel.

g II. Conditions auxquelles un bail est opposable à

l'acquéreur.

1282. Le seul bail qui doive être respecté par racquérèur est celui qui est « authentique ou dont la date est certaine » (art. 1743) {'), ' ' . ' ,.

La date certaine s'acquiert suivant les modes indiqués par l'art. 1328, dont l'art. 1743 n'est qu'une application.

11 ne suffirait pas que Tacteeût acquis date certaine le jour même de la vente, car le preneur ne peut alors affirmer que la date certaine est antérieure à la vente (').

Le fait que l'acquéreur connaissait le bail ne tient pas lieu de date certaine (*). 11 est, en effet, de principe que, quand la loi organise un mode spécial de publicité, la connaissance des tiers ne tient pas lieu de cette publicité. En outre, on reconnaît généralement que les mots de l'art. 1328 sont limitatifs et que la connaissance des actes par les tiers ne tient pas lieu de date certaine; cette interprétation de l'art. 1328 doit être d'autant plus facilement appliquée à l'art. 1743 que ce dernier étend l'art. 1328 à une disposition pour laquelle \\ n'est pas fait.

(*) Il a élé décidé que le bail par lettres missives est opposable à 1 acquireur s'il à date certaine. Cass. req., 27 mars 1900, S., 1902. 1. 121, D., 1900. 1. 449. - CeU dépend de savoir si un contrat synallagmatique peut être fait par lettres miâsi^'es. L^arflrmative est généralement admise. Cependant on a soutenu que le bail ptr lettres n'est pas opposable à Tacquéreur, qui peiït n'en avoir pas conoftiss&nce. Guénée, A'o/e, D„ 1900. 1. 449. — Cela n'est pas exact. Naquel. Sole, Sj, 1902. 1. 121 ; Charmonl, Rev. ci il., 1903, p. 6.

(«) Douai, 5 fév. 18C5, S., 65. 2. 293. — Pau, 21 fév. 1898, S., 98. 2. 303. — Démolombe, XXIX, n. 584 ; Troplông^, If, n. 503'; Guillouard-, I, n. 362.

(») Douai, 11 août 1837,. S., 38. 2. 106. — Pau, 21 fév. 1898, précité. - Trib. civ. Agen, 8 août 1891, Ao», 23 sept. 1891. — Trib. civ. Seine, 20 nov. 1893, Droit, 22 déc. 1893 (mention du bail dans le cahier des charges). — Bruxelles, 8 mai 189(i, râsicr., 96. 2. 353. — Trib. civ. Liî.ge, 19 déc. 1894, Pand. pér. belg., 95. n. 693. — Laurent, XXV, n. 106 et 390; Cuillouard, I, n. :J63; Hue, X, n. 344; Wahl, Noie, S., iCOi. 4. 29.

Notre solution est exacte même si Tacquéreur connaît, outre. Texistence du bail, toutes ses conditions, et sait, eu outre, que le vendeur ne s'est pas réservé la faculté de rési^ lier le bail en cas d'aliénation (^).

En revanche le bail qui a date certaine est opposable mêmeàTacquéreur qui, en fait, n'en a pas eu connaissance (*). Mais il en est autrement si le bail est simulé (*) ; il n'existe vis-à-vis de personne.

1283. Evidemment, Tacquéreur peut s'engager soit envers le bailleur soit envers le preneur à maintenir le bail même dépourvu de date certaine (*). Pourra-t-il alors critiquer le bail fait par un administrateur pour une durée trop longue? C'est ce que nous avons déjà examiné {^).

1284. Pour que l'acquéreur puisse expulser le preneur, il doit justifier de son acquisition, antérieure au moment où le bail a acquis date certaine.

Mais peu importe que Tacte de vente n'ait pas date certaine ou même ne soit pas écrit (®).

A plus forte raison n'est-il pas nécessaire que la vente soit transcrite avant que le bail ait acquis date certaine, pour être opposable au preneur (').

128 5. Toutefois, si le bail est de plus de dix-huit ans, ilest sujet à transcription pour être opposable aux tiers (L. 23 mars 1855, art. 2-4"* et 3) et réciproquement le preneur qui a fait transcrire son titre peut méconnaître les droits consentis sur l'immeuble et qui ne sont rendus publics qu'après la transcription de son bail.

(«) Laurent, XXV, n. 103; Guilloiiard, I, n. 353. — Conlru Aubry et Rau, IV, p. 502, § 369, noie 37.

(*) Peu importe donc qu'il ne soit pas mentionné dans le caliier des charges de Tajudicalion. Alger, 22 fév. 1899, D., 1901. 2. a3.

(») V. infra, n. 1292.

(•) Trib. civ. Toulouse, 19 juin 1902, Gaz, Irib, Midi, 26 ocl. 1902. — Trib. civ. Verviers, 23 nov. 1887, Pand. pér, belg., 88, n. 1666. — Guillouard, 1, n. 366.

(•) V. supra, n. 167 bis.

i*) Conlra Trib. paix Limonesl, 17 mai 1894, Mon. jusl. paix, 94. 507.

(^ Bressolles, Exposé sur la /ransc, n. 50; Lesenne, Comment, de It loi du MS imsrs iSSô^n. 77; Verdier, Tr.de la Iranscr., I, 399; Aubry ci Ilau, II, p. 85, § 174, noie 15. — V. cep.« pour le cas où lo bail est postérieur h la venle, Grenoble, 11 juin 1832, Rec. de Grenoble, VI, 105.

1r42 DU LOUAGK DKS CHOSES

Par suite l'acquéreur doit respecter le bail de plus de dixhuit ans transcrit avant la transcripition de sa vente (*). Cda résulte de Tart. 3 de la loi de 1855, d'après lequel le droit d'opposer le défaut de transcription appartient à tous ceux gui ont des droits sur Timmeuble et les ont conservés; ce texte ne limite donc pas le droit d*opposer le défaut de transcription à ceux qui ont des droits réels sur rinimcuble; le mot réels figurait dans le projet primitif et a été supprimé dans le but précisément de mettre au nombre des personnes pouvant opposer le défaut de transcription celles qui ont sur rimmeuble un droit personnel soumis à la publicité (*). Userait, d'autre part, singulier que le droit d'opposer le défaut de transcription n'appartint pas aux titulaires de tous les droits soumis à la transcription.

1286. Le bail transcrit avant la transcription de Faliénation est opposable en son entier à l'acquéreur, alors même qu'il serait postérieur à la vente (').

1287. Réciproquement le bail de plus de dix-huit ans, même ayant date certaine avant la vente, ne peut être opposé à l'acquéreur si la vente a été transcrite avant le bail (*).

1 288. Toutefois les baux de plus de dix-huit ans qui ne sont pas transcrits, ou ne sont transcrits qu'aprèsla transcription de l'aliénation, ne sont pas entièrement inopposables à l'acquéreur. L'art. 3 al. 2 de la loi du 23 mars 1855 ponte en effet : « Les baux qui n^ont point été transcrits ne peuvent jamais leur être opposés (aux iier^) pour plus de dix-huit ans ».

1289. Il y a de très grandes difficultés sur le point de départ des dix-huit ans de bail qui peuvent être opposés à

(*) Flandin, Tr. de la transe, II, n. 1263 et 1264; Lesenne, op. ci7., n. 79; Rivière et Muguet, Quest. sur la transcr.y n. 216 s.; Verdier, op. ci7., I, n. 416; BressoUes, op. cil. ^ n.77; Mourlon, JEx. cril. du commentaire de M.Troplongwt les priv. et hyp., app., n. B47; Marlou, Tr. des kypolk., l, n. 66 et 91; Aubryel Hau, II, p. 82, § 174, note 13, et p. 85, § 174, note 16; Laurent, XXIX, n. 41.

(*} V. S., 60. 1. 1)08, en note (passage de la discussion au conseil d'Etal).

(*) Lesenne, op. cit., n. 79; Rivière et Huguel, op. cit., n. 216 s. ; Flandin, op. cit.l 11, n. 1261 et 1262; Verdier, op. cit., 1, n. 416 ; Aubry et Rau, II, p. 85, §174, note 16. — Contra BressoUes, op. cit.^ n. 50: Mourlon, op. cit., app., n. 347,

[*) Troplong, Tr. de la transcr., n. 201; Flandin, Tr. de la transcr., II, n. 1258 8. ; Aubry et Rau, III, p. 431, § 286, note 20 ; Guillouard, Tr. des priv. et h^., m, n. 1598. — V. cep. Pont, Tr. des priv. et hyp., I, n. 368. •

VENTE DE Lk CHOSE LOUÉE 743

Tacquéreur. Suivant ropinion qu*on adopte, le preneur peut opposer le bail à Tacquéreur pour une durée plus ou moins longue.

L'opinion qui nous parait la plus conforme au texte et' à Tesprit de la loi fait courir le délai de dix-huit ans du jour où s'élève le conflit entre Tacquéreur et le preneur, c'est-àdire du jour où l'acquéreur prétend méconnaître le bail (*). L'art. 3 de la loi du 23 mars 1853, d'une part, veut que le bail non transcrit soit opposable à Tacquéreur pour une durée uniforme de dix-huit ans ; or, la durée ne serait pas uniforme si on faisait partir le délai de tout autre moment et si, par conséquent, une portion variable du délai de dix-huit ans pouvait déjà s'être écoulée au moment où s'élève le conflit. En vain objecte-t-on qu'au contraire l'art. 3, en disant que le bail ne pourra jamais être opposé aux tiers pour plus de dixhuit ans, implique qu'il peut fort bien ne leur être opposable que pour une durée inférieure : dire qu'un bail ne peut être opposé pour plus de dix-huit ans, c'est dire qu'il peut Têtre pour dix-huit ans ; et, au surplus, on ne comprendrait pas que la loi eût voulu fixer seulement un maximum de durée au bail vis-à-vis de l'acquéreur sans indiquer en même temps le minimum de la durée, c'est-à-dire sans déterminer le point (le départ des dix-huit ans.

D'autre part, il est vraisemblablement dans l'esprit de la loi que le preneur dont le bail n'est pas transcrit se trouve toujours, vis-à-vis de l'acquét^eur, dans une même situation; l'acquéreur a ainsi intérêt, s'il veut user du droit qu'il a de méconnaître en partie le bail, à manifester son intention le , plus tôt possible, et il est important, tant pour le preneur que pour la société, intéressée à la bonne exploitation de l'immeuble, que le preneur soit fixé le plus tôt possible.

Suivant une seconde opinion, les dix-huit ans prennent leur point de départ au commencement de la période de dixhuit ans, calculée à partir de Tentrée en jouissance du preneur, dans laquelle se trouve le preneur au moment de la

(') Rivière et Huguel, op. cit., n. 232 s.; Lema.rcis, Commenl. de la loi du iS mars 1855, p. 25, n. 9 ; Mourlon, op. cit., app., n. 348 et Reo. pml , XIII, 1862, p. 361 s.

74 i DU LOUAGE DES CHOSES

transcription de Taliénation (*). Cette opinion cherche un argument d'analogie dans la règle d'après laquelle un bail de plus de neuf ans, consenti par l'administrateur ou par certaines sortes d'administrateurs des biens d'autrui, n'est opposable au propriétaire mis à la tête de Tadministration de son patrimoine que pour la période de neuf ans dans laquelle on se trouve au moment où se produit le changement d'administration (^). Les deux questions n'ont cependant aucune analogie.

1 290. En tous cas, pour que le bail de plus de dix-huit ans, non transcrit avant la transcription de l'aliénation, soit opposable dans une certaine mesure à l'acquéreur, il faut que le bail soit antérieur à l'aliénation {'). Telle est, en effet, la condition nécessaire pour qu'un bail de dix-huit ans au plus soit opposable à l'acquéreur. On ne saurait admettre que le bail de plus de dix-huit ans fût soumis à une condition plus favorable, d'abord parce que la loi de 1855 a imposé au preneur une charge dont il ne peut être reçu à tirer profit, ensuite parce que le bail de plus de dix-huit ans, plus onéreux pour Tacquéreur que le bail de durée moindre, ne peut pas raisonnablement lui être opposable plus facilement.

Nous pensons même, pour toutes ces raisons, que pour être opposable à l'acquéreur jusqu'à dix-huit ans, le bail doit avoir date certaine avant l'aliénation (*).

1291. On admet que, dans les hypothèses où le bail n'est pas opposable à l'acquéreur, ce dernier ne peut de son côté obliger le preneur à exécuter le bail (*). Cela nous paraît fort douteux ; la date certaine n'est exigée par la loi que pour con-

{') Lyon, 13 nov. 1902, Gaz. Trib., 20 janv. 1903, Droif, lOjanv. 1903. —Troplong, Tt\ fie la Iranscr., n. 203 s.; Lesenne, op. cil., n. 73; Verdicr, op. cit., l n. 409 et 410; Flandin, op. cil., II, n. 1266 s.; Ponl, Tr. dei priv. el Ayp., I, a. 260 et Reo. cnt., X, 1857, p. 408 s., n. 9; Aubryel Rau, II, p. 85, § 174, note 17. el p. 86, § 174, note 18, IIÏ, p. 430 et 431, § 286, note 18; Laurent, XXIX, n. 200: (îuillouard, Tr. des priv. el hyp., III, n. 1002.

(') V. supra f n. 92 s.

(') Lesenne, op. cil.» n. 77 ; Verdier, op. c//., I, n. 398 et 399 ; Aubry cl lUn, II. p. 86, § 174, noie 19.

{♦) Cpr. supra, n. 1282.

{») Pothier, n. 298; Duranlon, XVH. n. 147; Aubry et Hau, II, p. 99,intv note 7. — Con ra Delvincourl, 111, p. 199.

férer des droits ; les obligations assumées par un acte sont régulièrement contractées alors même que Tacte n'a pas date • certaine. Cela résulte de Tart. 1328, d après lequel les actes sous seing privé n'ont de date, contre les tiers, que du jour où ils ont été enregistrés; et, au surplus, il serait singulier qu'un preneur mécontent de son bail pût s'abstenir de l'exécuter en invoquant le défaut de date certaine qui lui est imputable.

En somme, l'acquéreur n est pas obligé d'abdiquer les droits et les obligations résultant du bail ; il en a seulement le droit.

1292. L'acquéreur, ou l'adjudicataire sur adjudication volontaire ou sur saisie, ne peuvent demander la révocation pour fraude du bail ayant date certaine, car l'action paulienne n'appartient qu'aux créanciers et les acquéreurs ou adjudicataires ne sont pas les créanciers du bailleur, mais au contraire ses ayants cause et n'ont pas de droits supérieurs à ceux du bailleur (*).

Au contraire, ils peuvent demander la nullité d'un bail simulé (*), car l'action en nullité pour cause de simulation appartient à tout intéressé.

Et il en est ainsi même si le bail a été mentionné dans le cahier des charges de l'adjudication (^) ou dans l'acte d'acquisition, car on ne peut les forcer à exécuter un bail qui n'existe pas ; il importe donc peu qu'en fait ils aient peut-être tenu compte de l'existence du bail dans la fixation du prix.

1293. L'acquéreur n'a pas à faire précéder l'expulsion du preneur dont le titre n'a pas date certaine par un congé donné dans les délais fixés par l'usage des lieux pour la résiliation des baux conclus sans date fixe (*).

(' Rennes, 7 déc. 181§, D. Hép., v» Vente publ. d'imm., n. 786. — Alger, 19 janv. 1893, D., 94. 2. 455. — Gand, 17 janv. 1883, D., 84. 2. 92. — Glasson, Sole, D., 95. 1. 369.

(») Cass. civ., 25 fév. 1895, S., 95. 1. 184, D., 95. 1. 369. — Alger, 22 fév. 1899, D., 1901. 2. 33. — Glasson, loc, cit.

(»' Cass. civ., 25 fév. 1895, précité. — Glasson, loc. rit.

(♦; Turin, 21 juin 1810, S. chr. — Douai, 15 fév. 1865, S., 65. 2. 293. — Monlpellier, 4 mars 1867, S., 67. 2. 130. — Cass. belge, 8 fév. 1894, l'osier., 94. 2. 110. — Bruxelles, 8 mai 1896, l^asicr., 96. 2. 353. — Laurent, XXV, n. 389; Tbiry,IV, n.52. — Contra Trib. paix Luzech, 1" fév. 1815, Mon. just. paix, 95. 168, Loi, 30 mai 1895. — Trib. paix Paris, 3() déc. 1897, Loi, 12 janv. 1898. — Bruxelles, 13 vend, an XIII, S. chr. — Bruxelles, 28 juillet 1826, Junspr. de Belg., 26. 2.

On ne peut, en effet, assimiler le bail dépourvu de date certaine au bail sans durée fixe résilié par la volonté des parties. Cela étant, on se trouve en face du principe d'après lequel le bail sans date certaine est considéré comme non avenu vis-à-vis de Tacquéreur qui, par conséquent, n'aaucuu ménagement à garder vis-à-vis du preneur.

Du reste, Fart. 1748 fournit un argument a contrario qui est décisif; cette disposition oblige Tacquéreur à observer Iw délais de congé vis-à-vis du preneur qui a date certaine et qui a laissé insérer dans son bail une clause de résiliation en cas de vente ; aucune disposition de ce genre n'est édictée en faveur du preneur dont le titre n'a pas date certaine.

C'est à tort qu'on essaye, en sens contraire, de trouver un argument d'analogie dans ce même art. 1748. Les deux situations sont très différentes l'une de l'autre. Le preneur dont le titre a date certaine est censé être connu des tiers et notamment de l'acquéreur; il en est tout autrement du preneur dont le titre n'a pas date certaine. On comprend donc facilement que Tacquéreur ait à ménager les intérêts du premier et n'ait pas à se préoccuper du second. D'un awtre côté, le preneur qui a donné date certaine à son titre a agi aussi sagement qu'il pouvait le faire et on ne peut pas lui reprocher l'imprudence dont est coupable le preneur qui n'a pas donné date certaine à son titre.

Pothier (^), il est vrai, était d'avis contraire ; mais les arguments dont il se servait n'ont aucune- valeur; il attribuait la solution qu'il donnait à 1' <» équité naturelle » et à « la loi de charité que les hommes doivent avoir les uns pour les autres, laquelle ne permet pas qu'en usant à la rigueur de tout notre droit, nous causions à un autre homme un grand préjudice que nous pouvons lui éviter sine nostr,o magno dispendio «». Aussi Pothier admettait-il une exception (que nos adversaires

191. — BruxeUes, 28 dôc. 1840. ibid,, 40. 2. 291. — IVib. civ. Liigre, 2 fèv. ISTi^ Juvispr. trlb. belg., XXVÏ, 1008. — Trib. civ. Liège, 19 déc. 1894, Pand, pèr. belg., 95, n. 693. — Duraiilon, XVII, n. 144; Agnel, n. 283; Marcadé. art. 1T5I. n. i; Arnlz, IV, n. 1163; rmillouard, I, n. 365; Hue, X, n. 344. — Kn loul «.^il peut donner congé drs le jour de son acquisition, sans attendre son entré*» en possession. — Trib. paix Paris, 18 ocî. 1894, Rbd.JusL paix, 95. 50.

ne proposent pas) pour le cas où Tacquéreur aurait un besoin pressant de la chose. Du reste le prétendu principe d'équité auquel fait allusion Pothiera complètement disparu.de notre droit; on n admet plus aujourd'hui qu'un propriétaire soit forcé, dans l'exercice de son droit de propriété, de ménager les intérêts des tiers.

L'autorité de Pothier disparait surtout devant la combinaison des art. 1744 et s. avec l'art. 1750. Les premiers règlent la Situation du preneur expulsé en exécution de l'aulorisation contenue dans le bail ; ils lui attribuent des dommages-intérêts et obligent Tacquéreur à observer un certain délai. L'art. 1750 seul règle la situation du preneur dont l'acte n'a pas date certaine. 11 lui refuse tous dommagesintérêts et ne parle même pas de l'inutilité d'un délai, tant cette inutilité lui paraît évidente.

On ne peut même pas obliger l'acquéreur à attendre un délai de quelques jours (*) pour permettre au preneur de chercher un autre appartement.

1294. Le preneur n'a même pas, contrairement à l'ancien droit (*), d'action en dommages-intérêts contre le bailleur ('), car il ne peut s'en prendre qu'à lui-même de n'avoir pas fait donner date certaine à son acte ; le bailleur n*est, du reste, coupable en aucune manière, car il n'a fait qu'user de son droit en aliénant l'immeuble. On rappellerait en vain que le bailleur doit des dommages-intérêts au preneur dont le titre a date certaine et qui est expulsé parce que l'expulsion avait été autorisée dans le bail; la loi, dans ce dernier cas, suppose que les parties, ayant prévu et autorisé l'expulsion, ont voulu indemniser le preneur ; aussi ne règle-t-elle les donmiagesintérêts que si la convention est muette en ce qui les concerne. Au contraire, dans le cas qui nous occupe, l'expulsion est uniquement imputable à la négligence du preneur, qui

(«) V. cep. Montpellier, 4 mars 1867, S., 67. 2. 130.

;«, Chorier, op. et/., p. 242; Argou, II, liv. UI, ch. XXVII, p. 2S0.

I»} Lyon, 12 juil. 1901, Afoii. jitd, Lyon, 6 déc. 1901. — Planiol, II, n. 1742, p. 577, noie 1. — Contra Trib. civ. Verviers, 20 avril 1889, Pasicr., 89. 3. 252. — Trib.civ. Verviers, 6 nov. 1889, Jurispr. Irib. belg., W. 190. — Agnel, n. 822; Guillouard, I, n. 361 et 373; Hue, X, n. 346.

ne doit pouvoir faire retomber sur personne les conséquences de cette négligence.

Du reste, si Fart. 1750 porte que « si le bail n'est pas fait par acte authentique ou n'a point de date certaine, Tacquéreur n'est tenu d'aucun dommage-intérêt », c'est, croyonsnous, pour refuser au preneur des dommages-intérêts même contre le bailleur; en eflFet, le preneur expulsé en vertu de Tautorisation contenue dans le bail n'a pas d'action contre l'acquéreur ; celui-ci n'est pas tenu des dommages-intèièts; leur paiement est seulement la condition préalable de l'expulsion, de sorte que l'acquéreur peut être obligé de les payer. L'art. 1750 ne s'expliquerait d^^nc pas si, dans le cas qu'il prévoit, il refusait simplement une action en dommages-intérêts contre l'acquéreur ; il est trop évident, en effet que si l'acquéreur ne doit pas de dommages-intérêts au preneur dont il connaissait l'existence, il ne saurait en devoir à celui dont il ignorait l'existence.

Dans tous les cas, il résulte de l'art. 1750 que le preneur n'a pas d'action contre l'acquéreur et ne peut exercer mie rétention sur la chose louée jusqu'au paiement des dommages-intérêts (*). L'ancien droit était au sens contraire (*).

Si l'on adopte l'opinion que nous avons réfutée, il va sans dire que les art. 1744 à 1747, qui fixent le montant des dom-' mages-intérêts, ne sont pas applicables à l'hypothèse (*), car l'art. 1744 se place textuellement en face d'une expulsion autorisée par le bail; le juge pourra toutefois, en fait, se baser sur les art. 1744 s. (^).

1295. Si le preneur a élevé des constructions sans flroît sur la chose louée, sa situation vis-à-vis de l'acquéreur n'est pas la même que vis-à-vis du bailleur ("). L'acquéreur n'est pas forcé, bien entendu, de garder les constructions, il peut donc obliger le preneur à les enlever (•).

(») Chorier, op. cit., p, 242.

(') Guillouard, I, n. 373.

(♦ Guillouard,!, n. 373.

,*) V. stipra^ n. r>46 s.

J«) Cass. rpq., 17 janv. 1870, S., 71. \, 58. — Aubry et Rau, II, p. 398, 1 30i. noie 22. — V. înfra, n. 1308.

Mais ce dernier n'a en aucun cas d'action contre lui (*).

1296. Il résulte des ternies formels de Fart. 1743 que Tacquérear ne peut expulser le preneur dont le bail a date certaine, à moins que le bail ne contienne l'indication de ce droit.

Lorsque le bail contient la réserve du droit d'expulser le preneur au cas de vente, la clause ne peut être invoquée que par l'acquéreur; elle ne peut pas l'être par le preneur (•).

L acquéreur pourra donc exiger la continuation du bail, i'il y trouve son profit. ^

On peut invoquer en ce sens les termes des art. 1743 et 1748, qui considèrent la disposition du bail comme conférant une faveur à l'acquéreut; du reste, l'art. 1748 fixe des délais dans lesquels l'acquéreur doit donner congé au preneur, sans indiquer également de délai au preneur.

Mais évidejfament les parties peuvent décider que le bail sera résilié de plein droit (') et, comme il s'agit d'ici d'une question d'interprétation, les juges sont souverains sur lïnterprétation de la volonté des parties (*).

Elles peuvent aussi décider que le preneur, seul, au cas de vente, pourra résilier le bail (*).

1297. L'inseHion du droit d'expulsion dans le contrat de bail suffit à Tacquéreur ; il n'est pas nécessaire que l'acte de vente reproduise la même indication (•). En effet, la clause contenue dans le bail contient une stipulation pour autrui, et^ conformément aux principes, l'acquéreur en faveur duquel elle est faite peut se l'approprier ; or il se l'approprie implicitement en devenant acquéreur. On a dit, dans le même sens (\, qu'un acquéreur succède à tous les droits que le ven-

\'^,\.infra,n. i308. . -

■•' Troplong, II, n. 517; Duvergier, I, u. 551; Agnel, n. 815; Laurent, XXV, 11.294; Colmet de Sanlerre, VII, n. 196 bis, I; Guillouard, 1, n. 370; Hue, X, n. 344 et 346. — Contra Duranlon, XVII, n. 147.

(') GuiUouard, loc. cil. ; Hue, loc. cil. *

(** Guillouard, I, n. 370.

1») Hue, loc. cil.

(*) Duvergier, I, n. 543; Marcadé, art. 1744, n. 1; Massé et Vergé, IV, § 704, note 35; Agnel, n. 813; Aubry et Rau, IV, p. 502, § 370, note 34; Laurent, XXV, n.395; Guillouard,!, n. 371; Hue, X, n. ,344. — Cotiha Duranton, XVII, n. 148; Troplong, I, n. 511.

[') Guillouard, loc. cil. ; Hue, loc, cil.

"iSO DU LOUAGE DES CHOSES

deur avait sur la chose ; cette considération n'est pas probante : le droit de résiliation est un droit accordé personnellement à Tacquéreur contre le preneur, ce n'est pas un droit sur la chose.

11 va sans dire qu'en sens inverse Tinscrtion de la faculté d'expulsion dans le contrat de vente, ou dans tout autre contrat auquel le preneur n'a pas participé, n'est pas opposable à ce dernier (').

1298. Aux termes de Tart. 1748 : « L'acquéreur qui vevt » user de la faculté^ réservée par le bail, d'expulser le fermier » ou locataire en cas de vente est, en outre, tenu cTavertir U » locataire au temps d^avance usité dans le lieu pour les con- » ffés. — // doit aussi avertir le fermier des biens ruraux, au » moins un an à l'avance ».

Le congé est soumis à la forme ordinaire des congés, il n'est pas subordonné à la condition que le titre de l'acqucr reur soit notifié au preneur (•).

Mais ce dernier peut exiger la preuve de l'acquisition f >.

L'avertissement doit avoir lieu un an à l'avance pour les baux à colonage comme pour les baux à ferme ordinaires (^): il a, en effet, autant de raison d'être pour les premiers que pour les seconds et, si Fart. 7 de la loi du 10 juillet 1889 fS ne l'exige pas formellement en matière de colonage, l'art. 1748 suffit pour l'imposer.

1299. L'acquéreur qui veut expulser le preneur étant tenu d'avertir le preneur, ce dernier peut mettre l'acquéreur en demeure de se déclarer (•) ; le juge décidera alors que, si dans un certain délai l'acquéreur n'a pas fait son option, le bail sera maintenu.

Le preneur n'a intérêt à mettre l'acquéreur en demeure que s'il désire être immédiatement fixé sur les intentions de ce dernier, mais, dans le cas contraire, le preneur attendra les événements, car il suffira, non seulement, comme on le

(*) Planiol, II, n. 1743.

^«j Laurent, XXV, n. 397 ; IIuc, X, n. 346.

^';. Laurent, loc. cil.; Hue, loc. cil.

.♦] Coulra IIuc, X, n. 359.

^•j V. suftrn, n. 1272.

(•) Guillouard, I, n. 375.

dit, que lacquéreur ait reçu les fermages pendant un ou deux ans ('), mais qu'il ait reçu un seul terme, qu'il ait fourni la garantie au preneur, etc., en un mot qu'il ait accompli un seul des droits ou une seule des obligations du bailleur, pour que désormais le droit d'expulsion lui soit refusé ; tous ces actes attestent chez l'acquéreur Tintention de considérer le preneur comme étant son propre preneur; ils constituent donc une renonciation au droit d'expulser.

Pothier (*) décidait, il est vrai, le contraire ; il cité l'avis de Despeisses, d'après lequel la réception des loyers pendant un an emportait renonciation au droit d'expulser, et adopte l'opinion de Carrocius : « Le successeur, dit-il, en laissant jouir le locataire ou fermier^ est bien censé avoir consenti qu'il jouit de l'héritage aux mêmes conditions que celles portées par le bail de son auteur, pendant le temps que dure une tacite reconduction; mais je ne vois pas qu^il y ait nécessité d'insérer qu'il y ait consenti qu'il en jouît pendant tout le temps qui reste à courir de ce bail ». Pothier cite en ce sens un arrêt du 5 mai 1714.

Cette idée que les actes de l'acquéreur emportaient seulement une tacite reconduction était admissible dans l'ancien droit, où, de plein droit, la vente résiliait le bail ; et elle ne serait pas moins soutenable aujourd'hui si cette dernière solution devait être admise ; mais on sait que le principe est aujourd'hui tout opposé : la vente ne produit aucun efiet sur le bail, et le droit d'expulsion conféré à l'acquéreur est, comme le dit la loi, une faculté, c'est-à-dire un privilège. Il est donc indispensable que l'acquéreur, s'il veut profiter de cette faculté, ne fasse aucun acte qui en suppose l'abandon.

C'est pour cette raison qu'un seul acte de l'acquéreur nous parait suffisant, et que nous trouvons inutile qu'il ait, par des actes nombreux et répétés, manifesté son intention de rester bailleur.

1300. Pour la même raison, nous n'admettons pas que les eflets d'un acte emportant nécessairement chez l'acquéreur la

i'ilîugnel sur Polhier, IV, p. 106, noies 1 et 2; Colmel de Sanlerre, VII, n. ltM> bis, II: Laurent, XXV, n. 3U6; GuiUouard, I, n. 375; Hue, X, n. 346.

qualité du bailleur puissent être détruits par des réserves ou des protestations concomitantes à cet acte. Ainsi racquéreur ne peut se réserver,. en donnant au preneur quittance d'un terme, le droit d'expulsion (^). L'adage protestaiio contra actiim non valet trouve ici son application.

g m. Limites dans lesquelles l'acquéreur doit respecter le bail qui lui est opposable. Droits et obligations de l'acquèè-eur, du bailleur et du preneur.

1301. L'acquéreur doit respecter toutes les clauses qui concernent le bail ayant date certaine (*), c'est-à-dire qui règlent les droits et les obligations du bailleur et du preneur considérés comme tels.

Il en est ainsi de la clause relative au remboursement de certaines dépenses faites par le locataire sur l'immeuble et qui, d'après la loi, ne seraient pas sujettes à rembourse* ment (^), ou des clauses relatives à la destination de la chose (*), aux sous-locations (*), aux droits du preneur sur la plus-value de Timmeuble (*).

Mais, comme Fart. 1713 déroge au droit commun, on ne peut rétendre aux conventions accessoires, fussent-elles contenues dans le même acte que le bail et unies avec lui par un lien indivisible \^],

Ainsi, quand le bailleur vend par le même acte des pro* duits destinés à entretenir l'usine louée, cette vente n'est pas opposable à l'acquéreur (^). 11 y a du reste un motif très

(') Contra Gaillouard, I, n. 375.

(*j V. les aulorilés citées aux notes qui suivent. — Gand, 17 janv. 1883» i*<fWcr., 83. 2. 3(). — Bruxelles, 21 mai 1805, Pawi, pér. belg., 95, n. 1247.— LaureaU XXV, n. 392 s.; (iuillouaid, 1, n. 3G1; Hue, X, n. 344. —V. cep. Trib. j«it Paris, 7 fév. 1894, Gaz. Trib., 7 août 1894 ^loyers payés d'avance).

,'; Tiib. civ. Seine, 20 nov. 1893, UroU, 22 décembre 1893.

^♦) Amiens, 20 janv. 188(5, Rec. d'Amiens, 86. 182.

(»} Amiens, 20 janv. 1880, précité.

i*) Conlru Trib. civ. Bordeaux, 23 déc. 1895, sous Gass., 26 fév. 1901, l>.. 1904. 1. 021.

C) Henaull, Sole, S., 75. 1. 33 ; Guillouard, I, n. 361. — V. cep. Trib. civ. Ull •. 28 mars 1898, Droit, 17 mai 1898.

,') Henaull, Sole, S., 75. 1. 33; Guillouard, I, n. 361. — Contra Dijon, U fév. 1874, S., 75. 1. ;33.

sérieux de décider ainsi dans cette hypothèse : c'est que le bail est un acte d'administration, qui peut être beaucoup plus facilement que la venté consenti par un non-propriétaire.

1802. Le preneur peut-il alors faire résilier le bail? Nous ne le pensons pas, car ni le bailleur ni l'acquéreur ne méconnaissent les obligations résultant du bail (^).

Mais il ne peut réclamer des donimages-intérêts au bailleur (').

1303. L'acquéreur doit respecter les clauses relatives aux époques de payement du prix.

Mais c'est lui qui a droit désormais au prix. S'il n'a pas droit aux termes échus, les termes à échoir lui appartiennent alorsmême qu'ils sont applicables à une jouissance antérieure à son acquisition ; c'est, en effet, dès le jour de l'acquisition qu'il a tous les droits du propriétaire (').

S'il a été stipulé un pot de vin périodique, le pot de vin applicable aux échéances postérieures appartient également à l'acquéreur (*).

1304. L'acquéreur n'a pas à respecter les autorisations de pure tolérance que le bailleur a pu accorder au preneur sans vouloir contracter un engagement personnel (*).

Le juge du fait est souverain sur le point de savoir s'il y a simple tolérance ou obligation (®).

1305. Réciproquement, l'acquéreur ne peut invoquer les clauses dont le but a été de conférer au bailleur une faveur personnelle ; le juge du fait peut décider qu'il en est ainsi des clauses permettant au bailleur d'évaluer lui-même le montant du préjudice que lui cause une faute du preneur ("),

(*; Conli-a Guillouard, I, n. 3GI.

{«; Guillouard, 1, n. 361.

i^*) Cependant il a été décidé que si, dans un bail à métayage, les grains dus au propriétaire ne doivent lui être livrés qu'un an après la récolle, la premitTe échéance postérieure à la vente est pour le vendeur. — Trib. civ. Sainl-Calais, 20 déc. 18%, Gaz. Pal, 96. 1, S/zpp/., 5.

(*) Trib, civ. Seine, 6 fév. 1901, Loi, 16 mars 1901.

(*) Cass. civ., 18 avril 1893, D., 93. 1. 351 (jouissance des eaux).

(•) Cass. civ., 18 avril 1893, précité.

C; Cass. civ., 5 mars 1894, S., 97. 1. 7i, D., 95. 1. 508 (évaluation du dégât causé par le gibier).

OU de la clause qui réserve au bailleur le droit de chasse (').

1306. A Texception de la cession et de la prorogation du bail (*), les conventions qui modifient au profit du preneur les clauses d*un bail antérieur ne sont jamais opposables à l'acquéreur {^) ; il ne faut pas, en effet, perdre de vue que lart, 1743 déroge au droit commun en forçant Tacquéreur à exécuter les obligations personnelles de son vendeur; cette dérogation ne peut pas être étendue. D'un autre côté, la publicité à laquelle Fart. 1743 subordonne cette succession de l'acquéreur aux obligations du vendeur est fictive en ellemême et le serait particulièrement pour les clauses modificatives, car l'acquéreur peut supposer que Timmeuble est loué, il a même souvent le preneur sous les yeux, tandis qu'il n'a aucune raison de connaître les conventions modificatives.

11 faut ajouter que le but de Fart, 1743 est uniquement de mettre le preneur à Fabri d'une fin subite du bail: or les modifications sont étrangères à cette considération.

Ainsi en est-il de la convention, postérieure au bail, qui obligerait ou autoriserait le preneur à faire des constructions (*), ou qui lèverait l'interdiction de sous-louer (').

Cependant la cour de cassation parait voir là une question défait («).

1307. Dans tous les cas, si l'on adopte l'opinion contraire à la nôtre, il est évident que, pour être opposables à Facqué-

(', Cass. rcq., 31 oct. i8i)8, S., 1900. 1. 284, D., <J8. 1. 563. — Mais celte înlerprélalion est douteuse : une clause de ce j,'enre est une superfétation, le droit de chasse appartenant môme sans clause au bailleur et à son acquéreur. — V. supra, n. 785.

^'. V. supra, n. 1271) bis.

■», Wahl, Sole, S., 1901. 4. 29. — Conlra Grenoble, 23 juin 1891, D., 92. 2. 3« (clause relative aux constructions). — Trib. civ. Seine, 20 nov. IHlKî, D/*»i7. 22*déc. 1893 (promesse par le bailleur de rembourser les dépenses faites parle preneur).

*} V. cep. Hue, X, n. 347. — V. la note qui précède.

>i Wahl, loc. cU. — Conlra Trib. sup. Colmar, 13 juill. 1898, S., IIXH. 4. 29.

,«\ Cass., 10 janv. 1882, S., 83. 1. 246, D., 82. 1. 55 (dans l'esp^'ce, il a été décidé que la conveulion n'était pas opposable à l'acquéreur, mais la cour de ca^salion, pour approuver cette solution, se fonde sur le pouvoir souverain des joge» du fait.

reur, les clauses modificatives devront répondre aux conditions de Fart. 1743, c'est-à-dire avoir date certaine (^).

1308, A plus forte raison les actions qui appartenaient au preneur contre le bailleur pour des actes au sujet desquels il n'était intervenu aucune convention ne se transmettent pas contre l'acquéreur. Ainsi le preneur qui, sans qu'une convention fût intervenue à ce sujet, a fait des constructions, des améliorations ou de grosses réparations n'a pas d'action contre l'acquéreur (*) : d'abord il a fait l'affaire du bailleur seul, puisque Timmeuble, à ce moment, appartenait au bailleur; ensuite l'acquéreur a payé au bailleur la valeur totale de Timmeuble, en y comprenant les réparations et améliorations, et on peut lui faire payer une seconde fois cette dernière valeur. Le preneur conserve donc simplement son action contre le bailleur ('). Dans Topinion contraire, il faut en tout cas donner à l'acquéreur un recours contre son vendeur (*).

De toute manière, lacquéreur peut, comme le bailleur, forcer le preneur à enlever les constructions (').

C'est au contraire contre l'acquéreur que le preneur agira si les réparations et améliorations sont postérieures à l'acquisition.

1309. Si le bailleur autorise ou exige, aux termes du bail, les constructions et plantations, un contrat se sera formé entre lui et le preneur ; l'acquéreur de l'immeuble ne sera donc pas, à moins d'avoir accepté expressément cette qualité, le débiteur du preneur; il a les droits qui appartiennent, à défaut d'autorisation, au bailleur (^). On peut se demander cependant,

(') Trib. civ. Seine, 20 nov. 1893, précité. — Wahl, loc. cit. — V. cep. Trib. sup. Colmar, 13 juill. 1898, précité.

..«) Grenoble, 23 juin 1891, D., 92. 2. 309. — Trib. civ. Marseille, 7 févr. 1890, Rec, d'Aix, 90. 2, 206. — Contra Trib. civ. Amiens, 22 juin 1889, Rea d'Amiens, 91. 203.— Guillouard, I, n. 3T7.

l>; Grenoble, 23 juin 1891, précité. — Trib. civ. Marseille, 7 fév. 1890, Rec. d'Aix, 90. 2. 2(36.

(♦) Trib. civ. Amiens, 22 juin 1889, précité.

(») Cass. req., 17 janv. 1870, S., 71. 1. 58. — Aubry et Rau, II, p. 398, §204, Dote 22.

:•) Il peut donc, à la fin du bail, exiger l'enlèvement. Alger, 20 mars 1884, Reu. a/^<?r., 86. 403.

comme nous le dirons, si, jusqu'au payement, le preneur expulsé de Timmeuble a le droit de retenir la possession [% Dans tous les cas, le preneur arrivé à la fin de son bail ne pourra retenir Timmeuble contre Tacquéreur jusqu'au payement de son indemnité (*) ; le droit de rétention qu on lui accorde souvent dans Thypothèse précédente est fondé sur Fart. 1749 ; or ce texte suppose l'expulsion du preneur par l'acquéreur de l'immeuble.

1310. Suivant l'art. 2-5* de la loi du 23 mars 1835, il y a lieu de transcrire « tout acte ou jugement constatant, même pour bail de moindre durée (c'est-à-dire même pour un bail n'excédant pas dix-huit ans), quittance ou cession d'une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non échus ». La sanction de cette disposition est, suivant l'art. 3 al. T' de la même loi, que « jusqu'à la transcription, les droits résultant des actes et jugements énoncés aux articles précédenis ne peuvent être opposés aux tiers qui ont des droits sur Timmeuble et les ont conservés en se conformant aux lois ».

De ces textes résultent les solutions suivantes, l'acquéreur étant certainement un des tiers dont parle l'art. 3 (') :

La quittance du bailleur, portant sur moins de trois ans de loyer, est opposable à l'acquéreur, sauf, bien entendu, son recours contre le bailleur si le paiement anticipé n'a pas été porté à sa connaissance.

Mais la quittance de trois ans de loyer au moins n'est opposable à l'acquéreur que si elle a été transcrite avant la transcription de l'acquisition.

1311. Les autres difficultés relatives à l'interprétation de l'art. 3 on été étudiées plus haut (*).

1312. Si le preneur a un droit réel, il peut incontestablement s'en prévaloir contre l'acquéreur dont le titre a acquis date certaine postérieurement au sien et le méconnaître (*);on

[') \\ infra, n. 1324.

(«) Conlra Grenoble, 18 nov. 1639, cité par Chorier, La jurispr. de Guy-Papi* 2« éd., 1769, liv. IV, section VI, art. 2, p. 243. (') Aubry et Rau, II, p. 86, § 174; Guillouard, I, n. 216. (♦) V. supra, n. 863 s.

(*j Troplong, II, n. 493. — V. supra, n. 684 et s.

dit aussi que, dans cette opinion, il peut exiger de l'acquéreur sa mise en possession ('); c'est, selon nous, une erreur, puisque le preneur n a aucun droit personnel contre lacquéreur^ S'il n'a qu'un droit personnel, comme nous le pensons, nous admettrons également qu'il peut intenter une action personnelle en délivrance contre Tacquéreur ('). Nous ne tenons aucun compte de l'opinion contraire de Pothier ('), laquelle était exacte dans l'ancien droit.

En effet, l'art. 1743, en rendant le droit du preneur opposable à l'acquéreur, a voulu lui donner contre ce dernier les mêmes droits que contre le bailleur; d'une part, l'art. 1743 ne s'explique que par une extension des personnes auxquelles le droit du preneur est opposable; et, comme nous l'a montré le tribun Mouricault, on n'a pas voulu que l'acquéreur eût plus de droits que son auteur. D'autre part, l'art. 1743 défendant à l'acquéreur d'expulser le preneur, il serait illogique que l'acquéreur pût empêcher Tentrée en possession du preneur; un retard dans la prise de jouissance, retard causé peut-être par la faute du bailleur, la stipulation d*une entrée en jouissance non immédiate suffiraient pour mettre le preneur à la merci de l'acquéreur.

11 est donc certain qu'en défendant à l'acquéreur d'expulser le preneur, la loi n'a voulu parler que du cas le plus usuel. En vain essaye-t-on d'établir une distinction rationnelle entre les deux hypothèses en disant que l'acquéreur a dû nécessairement connaître le bail s'il y a eu entrée en jouissance, et n'a aucun moyen de le connaître dans le cas contraire. Nous ne répondrons pas que l'acquéreur peut connaître le bail par les registres du bureau de l'enregistrement,

(') Guillouard, I, n. 99.

(•) Dijon, 21 avril 1827, S. chr. — Bordeaux, 21 juill. 1830 (sol. impl.), S. chr., D. Réf., v« Surenchère, n. 269. — Ghambéry, 28 nov. 1862, S., 63. 2. 87.— Rouen, 15 mare 1869, D., 71. 2. 78. — Marcadé, art. 1743, n. 2; Troplong, II, n. 493 ; Marinier, Rev, praL, VIII, 1859, p. 529; Aubry et Rau, IV, p. 502, § 269, noie 33; Golmet de Sanlerre, VII, n. 185 bis, V ; Arnlz, IV, n. 1164 ; Guillouard, I, n. 99 «l 367; Laurent, XXV, n. 3^3; Hue, X, n. 291 et 344; Thiry, IV, n. 51. — Conba Bugnet sur Pothier, n. 62, notel; Duranlon, XVII, n. 139; Proudhon, Tr. de Vu9ufr.,l, n. 102; Agnel, n. 81*>; Duvergier, I, n. 281 et 541.— V. 9upra^ n. 684 s.

738 bu LOUAGE DES CHOSES

car ces registres ne sont ouverts qu'aux parties contractantes; les tiers ne peuvent se les faire ouvrir qu'en vertu d'une ordonnance du juge de paix, laquelle peut leur être refusée; et, du reste, pour avoir Tidée de consulter les registres de Tenregistrement, il faut que déjà Tacquéreur soupçonne l'existence d'un bail.

Mais l'acquéreur peut au moins connaître le bail par la transcription, sans laquelle le bail, s'il a plus de dix-huit ans, ne lui est pas opposable, et les acquéreurs prudents ne manquent jamais de requérir l'état des transcriptions, lequel leur fait connaître les droits existant sur l'immeuble. Du reste, si le bail non suivi d'entrée en jouissance peut n'être pas connu de l'acquéreur, les baux d'immeubles ruraux peuvent sans difficulté lui être dissimulés même si le preneur est en jouissance, la jouissance ne s'exerçant pas d'une manière permanente. Il est donc bien clair qu'en défendant l'expulsion du preneur, la loi n'est pas partie de Tidée que l'acquéreur connaissait le bail, mais a simplement suivi les conséquences logiques de l'extension qu'elle attribuait aux droits du preneur.

L'acquéreur ne peut du reste se plaindre ; outre que la loi, en n'exigeant la transcription que pour les baux de plus de dix-huit ans, considère que les baux de durée moindre ne sont pas très préjudiciables aux tiers, l'acquéreur pourra faire déclarer par le bailleur dans l'acte que l'immeuble n est pas loué et il aura ainsi un recours en garantie contre le vendeur s'il découvre un bail dont l'existence ne lui avait pas été révélée (').

Cette déclaration est couramment insérée dans les actes àe vente notariés.

1313. De ce que le preneur a une action personnelle en délivrance contre l'acquéreur, il résulte que l'acquéreur doit faire les réparations qui auraient dû précéder l'entrée en

Il en résulte aussi que l'acquéreur est obligé d! entretenir

*\ GuiUouard, I, n. 99.

^«) Bordeaux, 21 juil. 1830, S. chr., D. Rép., v» Surenchère, 11.269.

le bail consenti par son vendeur, o'est-à-dire d'exécuter envers le preneur les obligations que lé contrat ou la loi imposent au bailleur (*). En un mot, lacquéreur est subrogé au vendeur. Dans le système de la réalité du droit du preneur, on décide au contraire que Tacheteur est seulement tenu de laisser jouir le preneur, mais non de le faire jouir. Certains partisans de la personnalité l'ont également soutenu ('), en invoquant l'idée que Tart. 1743 ne déroge pas au principe d'après lequel le successeur particulier n'est pas tenu de^ obligations de son auteur; Tart. 1743, dit-on, est uniquement fondé, comme le portent les travaux préparatoires, sur l'idée qu'on ne peut transmettre à autrui les droits qu*on n'a pas soi-hiême.

Cette opinion ne concorde pas avec la solution que nou^ avons admise sur la question de la délivrance ; elle est, en outre, formellement rejetée par Pothier (^), d après lequel, « lorsque celui à qui j'ai succédé à titre singulier à un héritage m'a chargé de l'entretien du bail, soit par une clause expresse, soit par une clause sous-entendue, comme dans les acquisitions qu'on fait du fisc, il est censé, en me chargeant de l'entretien du bail, m'en avoir aussi cédé tous les droits et actions » . Or la vente d'un immeuble loué contient bien la stipulation tacite que l'acquéreur entretiendra le bail.

11 y a quelque chose de choquant, objecte-t-on, à ce que l'acquéreur ne puisse pas, même en renonçant aux loyers, se dispenser d'entretenir le bail. Pourquoi cette situation serait-elle plus choquante que la situation analogue du bailleur ?

1314. Réciproquement l'acquéreur a tous les droits de son vendeur. Il en est ainsi notamment de tous les droits provenant de la loi. Ainsi l'acquéreur peut invoquer l'art. 1724,

('} Cass. req., 25 avril 1893, S., 93. 1. 464, D., 93. 1. 287 (racqucreur ne peut fchariger la forme). — Cass. req., 31 mars 1897, S., 1901. 1. 458, D., 97. 1. 214 (il ne peut faire ailleurs des travaux nuisibles au preneur). — Trib. sup. Garlsruhe, 6 déc. 1895, Pasicr., 96. 4. 97. — Laurent, XXV, n. 392; Colmel de Sanlerre, VU, n. 189 6w, II; Guillouard, I, n. 369; Hue, X, n. 344; Pianiol, II, n. 1709 et

(«) Aubry et Rau, II, p. 103, § 176 bis, noie 3 et IV, p. 501, § 369, note 32.

qui oblige Tacquéreur à supporter sans indemnité les réparations ne durant pas plus de quarante jours (').

L'acquéreur a en outre le droit d'exiger du preneur Texécution de toutes les obligations que le bail imposait au preneur (*). C'est également ce que disait Pothier ("), et les arguments que nous avons invoqués en faveur du preneur peuvent être reproduits ici.

L'opinion contraire ne s'explique que dans le système d'après lequel lacquéreur n'est pas tenu d'entretenir le bail. D'ailleurs, même dans ce système, nous croyons qu'il est juste de décider que l'acquéreur peut forcer le preneur à l'exécution du bail; comme nous l'avons montré (*), il peut l'y forcer si le bail n'a pas date certaine, c'est-à-dire ne lui est pas opposable ; on ne voit pas pourquoi il en serait différemment dans l'hypothèse contraire. Ajoutons que, si l'on décide autrement, le preneur, qui garde les droits d'.un locataire, se dégage de ses obligations vis-à-vis de tout le monde. Car le bailleur, n'ayant plus intérêt à lui demander l'exécution de ses engagements, ne peut l'y contraindre.

En vain objecte-t-on qu'il est singulier de permettre à l'acquéreur d'exiger l'exécution d'un bail que la commune volonté du bailleur et du preneur peut résilier ; cette résiliation serait nulle {^) ; à supposer même qu'elle soit valable, le bail, tant qu'il n'est pas résilié, doit produire ses effets.

1315. Ainsi l'acquéreur peut empêcher le preneur de changer la destination de la chose ; il en est ainsi soit si la chose a été acquise avec indication de sa destination (•), soit même dans le cas contraire.

11 peut refuser d'exécuter le bail dans les mêmes condi-

(«j Contra Douai, 16 nov. 1899, Droit, 11 mars 1900. Gel arrêt s^appaie sur Tidéc divinatoire que Tart. 1724 s'applique uniquement entre le bailleur et le preneur.

(«) Duranton, XVll, n. 147; Laurent, XXV, n. 392; Golmet de San terre. /«:. cit.; Guillouard, I, n. 369; Hue, X, n. 342. — Contra Aubry et Rau, II, p. 99, § 176, note 8.

(♦) V. supra, n. 1291.

(») V. infra, n. 1319.

(•) Trib. civ. Amiens, 26 déc. 1891, Rec. d'Amiens, 1893, p. 16 (magasin oà s^exerçait le môme commerce depuis longtemps).

lions que le vendeur, notamment s'il y a perte totale de la chose (*).

Toutes les clauses limitant la garantie du bailleur peuvent être invoquées par lui (').

Cependant Tacquéreur ne peut invoquer les clauses convenues en considération de la personne du bailleur (').

1316. Les obligations de Tacquéreur ne s'aggravent pas et ses droits ne diminuent pas s'il s'est engagé formellement à exécuter le bail (*) ; car cet engagement, qui rappelle le droit commun, ne peut y ajouter.

1317. L'acquéreur, obligé de respecter le bail à date certaine, a, s'il a ignoré l'existence de ce bail, un recours en garantie contre son vendeur, dans le cas où le bail lui ferait éprouver un préjudice ('). C'est une application de l'art. 1626, qui lui accorde ce recours pour les charges de la chose, sans distinguer suivant qu'il s'agit de charges réelles ou personnelles.

Il a, en tout cas, un recours contre son vendeur, si ce dernier s'est engagé à faire résilier le bail et n'a pas exécuté cette obligation (•), alors môme qu'il aurait fait tous ses efforts pour obtenir la résiliation C).

L'acquéreur a également un recours contre le bailleur pour les clauses modifîcatives du bail qu'il est obligé de respecter (').

1318. Dans les rapports entre le bailleur et le preneur, et sauf le cas d'expulsion de ce dernier (®), le bail est maintenu,

(1) Limoges, 5 janv. 1887, D., 88. 2. 167.

(») Cass. req., 12 mai 1886 (motifs), D., 87. 1. 323. — V. cep. Douai, 8 août 1899, Rec. Douai, 1900. 19 (l'acquéreur ne peut invoquer la clause obligeant le preneur à supporter les réparations qui durent plus de quarante jours, pour les réparations Déceasitées par le fait de Tacquéreur). —Douai, 16 nov. 1899, Droit, Il mars 1900, précité.

(•) Hue, X, n. 342.

(*) Limoges, 5 janv. 1887, précité.

(») Cass., 6 juin 1887, S., 87. 1. 409. — Trib. sup. Colmar, 13 juU. 1898, S., 1901. 4. 29. — Wahl, Note, S., 1901. 4. 29. —V. Baudry-Lacantinerie et Saignât, Tr, de la vente, n. 388.

(•) Alger, 17 fév. 1894, D., 95. 2. 262 (impl.).

(') Contra Alger, 17 fév. 1894, précité.

(•) Trib. sup. Colmar, 13 juill. 1898, précité. — Wahl, Note, S., 1901. 4. 29.

(•)V.în/ra,n. 1320 s.

762 DU LOUAGE DES CfiOSKS

non pas en ce qui concerne les droits du bailleur puisqu'il les a abdiqués au profit de lacquéreur, mais en ce qui concerne ses obligations, un débiteur ne pouvant, en imposant à un tiers la charge de ses engagements, s'y soustraire luimême ('). Le preneur a donc désormais deux débiteurs.

1319. Le bailleur et le preneur ne peuvent d'un accord commun résilier le bail (^) ; ils nuiraient aux droits de l'acquéreur, vis-à-vis duquel l'art. 1743 veut que le bail soit maintenu.

§ IV. Droits du preneur expulsé contre le bailleur ou l'acquéreur.

1320. Nous avons vu que le prenenr dont le bail n'a\-ait pas date certaine, et qui a été expulsé par Tacquéreur, ne peut réclamer des dommages-intérêts au bailleur (').

1321 . Pour le cas où le preneur dont le bail avait date certaine a été expulsé par Tacquéreur conformément aux clauses du bail, Faction en dommages-intérêts est réglée par la loi.

Art. 1744. « S'il a été convenu, lors du bail, qu'en cas de » vente racqiiéreur pourrait expulser le fermier ou locataire^ » et qu'il n'ait été fait aucune stipulation sur les dommages » et intérêts^ le bailleur est tenu dUndemniser le fermier ou » le locataire de la manière suivante ».

Art. 1745. « S'il s'agit d'une maison, appartement ou bou- » tique, le bailleur paie, à titre de dommages et intérêts, au » locataire évincé, une somme égale au prix du loyer, pendant » le temps qui, suivant l^ usage des lieux, est accordé entre le » congé et la sortie ».

Art. 1746. « S'il s'agit de biens ruraux, l'irulemniti que » le bailleur doit payer au fermier est du tiers du prix du » bail pour tout le temps qui reste à courir ».

Art. 1747. « L'indemnité se réglera par experts s'il s'agit » de manufactures^ usines ou autres établissements qui exi- » gent de grandes avances ».

(') En ce sens sur ce dernier point, Trib. sup. Garlsruhe, 6 déc. 1895. Paskr., 96. 4. 97.

(«) Contra Aubry et Rau, II, p. 99, § 176, noie 8. (') V. supra, n. 1294.

Ainsi les dommages-intérêts peuvent être fixés par le bail.

Us peuvent évidemment Fêtre également (quoique la loi ne le dise pas) par une convention nouvelle faite entre le bailleur et le preneur; cette convention n'est opposable à lacquéreur que s'il y a participé.

C'est seulement à défaut de convention que le juge adoptera la base fixée par la loi. Cette base est, à raison des termes absolus de nos articles, obligatoire pour le juge.

1322. Les choses visées par les art. 1744 et s. ne sont pas les seules qui puissent être comprises dans un contrat de louage. Pour celles qui ne rentrent pas dans renonciation dé ces articles, la base de l'indemnité sera fournie par le droit commun. Les tribunaux fixeront l'indemnité comme ils l'entendront; ils pourront recourir à des experts, mais n'y seront pas forcés. Us pourront également tenir compte du prix du bail, de l'avantage qu'il offrait au preneur, etc.

Dans tous les cas l'indemnité devra être fixée en tenant compte de la bonne foi du bailleur; ce dernier n'est jamais de mauvaise foi, puisque l'expulsion a été prévue dans le contrat (').

1323. Cette solution est notamment applicable aux baux de meubles corporels.

EUe l'est encore aux immeubles qui ne sont pas indiqués dans les art. 1744 et s.

Ainsi en est-il des chantiers. C'est évidemment à tort qu^on les a assimilés aux biens ruraux (*) ; ils n'ont pas pour objet une exploitation agricole (').

C'est également à tort qu'on a voulu décider que l'indemnité serait réglée par experts (*). Le chantier n'est évidemment pas un de ces établissements qui exigent de grandes avances {*). En vain objecte-t-on que la dépossession d'un chantier peut être la cause de pertes importantes. N'en est-il

(•) Hue, X, n. 346.

(•) Paris, 16 juin 1825, S. chr.

{») Troplong, II, n. 514; Duvergier, II, n. 3; Laurent, XXV, n. 425; Gaillouard, I, n. 376 el II, n. 451 et 452.

• (*) Troplong, II, n. 514; Duvergier, II, n. 3; Guillouard, I, n. 376 el II, n. 452.

{•) Uurent, XXV, n. 421.

pas de même de la dépossession de toute autre chose louée? il importe peu également que, comme nous le montrerons plus tard, le bail d'un chantier soit un bail à loyer.

11 peut arriver qu'un bail comprenne plusieurs choses, réglées par des textes différents : alors, comme nous le verrons à propos de la distinction entre les baux à loyer et à ferme, on doit considérer l'objet le plus important.

1324. Au sujet du paiement de Imdemnité, lart. 1749 s'exprime en ces termes :

« Les fermiers ou les locataires ne peuvent être expulsés » qu'ils ne soient payés par le bailleur ou, à son défaut, par » le nouvel acquéreur, des dommages et intérêts ci-dessus » expliqués ».

Le preneur a une action personnelle contre le bailleur en paiement de l'indemnité (').

11 n'a pas d'action personnelle contre Tacquéreur, qui n'est pas son débiteur ; mais l'acquéreur ne peut enlever au preneur la possession qu'après l'avoir indemnisé (*); c'est ce qu'entend l'art. 1749 en disant que l'acquéreur est tenu à défaut du bailleur.

Le droit de rétention existe-t-il également en ce qui concerne le prix des améliorations et constructions élevées par le preneur?

Certains auteurs admettent l'affirmative pour le cas où le bail porterait que le preneur sera, à la fin de sa jouissance, indemnisé de ses améliorations (').

On admet, en général, que, l'acquéreur ayant les mêmes droits que le bailleur (comme nous l'avons dit nous-mêmes) dans le cas de constructions élevées sans droit, le preneur pourra encore retenir l'immeuble jusqu'à son paiement si l'acquéreur opte pour la conservation des améliorations moyennant indemnité (^). Au contraire, il en serait autrement si l'acquéreur optait pour la démolition (•).

(*) Guillouard, I, n. 3T7.

(«) Guillouard, I, n. 374 et 377.

(>) Guillouard, I, n. 377 ; Hue, X, n. 347.

(•) Gass., 23 mai 1860, D., 60. 1. 384. — Casa., 17 janv. 1870, S., 71. 1. 57. D., 70. 1. 293. — Guillouard, I, n. 377 ; Hue, X, n. 347. (») GuiUouard, I,n.377.

Enfin si les constructions sont faites conformément à une convention postérieure au bail et conclue avec le bailleur, cette convention serait inopposable à Tacquéreur (*). On déciderait donc, sans doute, que cette hypothèse doit être assimilée à celle d'amélioration faite sans droit.

Nous croyons, pour notre compte, que le preneur n'a jamais le droit d'user de la rétention contre l'acquéreur. Le droit de rétention ne peut être admis, d'après l'opinion générale, que dans le cas où la loi le reconnaît expressément. Or l'art. 1749 ne donne au preneur le droit de rétention que pour « les intérêts ci-dessus expliqués », c'est-à-dire les dommagesintérêts dus en vertu de la résolution.

En admettant, avec une certaine opinion, que le droit de rétention soit admis partout où il y a debitum cum re junctum, le preneur ne pourra encore retenir la chose que si l'acquéreur est son débiteur personnel, et nous avons montré qu'il n'en est pas toujours ainsi.

§ V. Des personnes considérées comme acquéreurs.

1325, La loi ne distingue pas entre les différentes sortes d'acquéreurs ; l'acquéreur de partie de l'immeuble doit donc respecter le bail comme l'acquéreur de l'immeuble tout entier (*) ; l'acquéreur sur expropriation forcée doit respecter le bail à date certaine aussi bien que l'acquéreur amiable (*). Nous verrons cependant que l'art. 684 C. pr. lui permet, dans certaines circonstances, de faire annuler le bail (*).

En tout cas, tout acquéreur, même résolutoire, doit respecter le bail. 11 en est ainsi par exemple de l'acquéreur soumis à une surenchère C^), ou de l'acquéreur grevé de substitution (*). Il ne peut exercer aucun recours, tant que son droit n'est pas résolu contre le propriétaire sous condition suspensive (').

C) Cass., 10 janv. 1882, S., 83. 1. 246, D., 83. 1. 55. — Guillouard, I, n. 3T7.

(«)Huc,X, n.345.

0 Montpellier, 14 déc. 1870, S., 71. 2. 108. — Guillouard, I, n. 361.

(•) V. infra, n. 1333 s.

(») Bordeaux, 21 jull. 1830, S. chr., D. Rép., v» Surenchère, n. 269.

(•-'} Bordeaux, 21 juil. 1830, précilé.

Ce dernier n'est tenu d'aucune obligation vis-à-vis du preneur, car il est de principe que le propriétaire sous condition suspensive n'est pas, dans ses rapports avec les tiers, considéré comme propriétaire.

1326. Aux termes de l'art. 1751 : « U acquéreur à pacie dt » rachat ne peut user de la faculté d'expulser le preneur » (quand le bail n'a. pas date certaine), jusquà ce que, far » l'expiration du délai fixé pour le réméré, il devienne prth » prié taire incommutable ».

C'est là une disposition exceptionnelle, dont la raison est facile à saisir, et qui, du reste, était également admise par l'ancienne jurisprudence (*). Le droit de l'acquéreur à réméré est incertain et il se peut que le vendeur redevienne propriétaire ; comme le vendeur ne peut résilier le bail et que le délai de réméré est nécessairement très bref (C. civ., art. 1660), on a pensé qu'il y aurait plus d'avantages que d'inconvénients à obliger l'acquéreur de maintenir le bail ; si le réméré n'est pas exercé au bout du temps fixé par l'acte de vente et au plus tard après cinq ans, l'acquéreur a le droit d'expulsion.

Ces considérations ne s'appliquent pas entièrement à l'acquéreur sous condition résolutoire, et comme Tart. 1743 s'exprime en termes généraux et que Fart. 1751 est exceptionnel, nous n'hésitons pas à affirmer que l'acquéreur sous condition résolutoire peut expulser le preneur dont le bail n'a pas date certaine (*). L'opinion contraire aurait pour principal inconvénient pratique d'enlever le droit d'expulsion à tout acquéreur tant que son prix n'aurait pas été payé; en effet, jusqu'à ce que le prix soit payé, l'acquéreur est sous le coup d'une résolution. Or, le paiement préalable du prix n'est pas indiqué par la loi coinme étant la condition du droit d'expulsion.

1327. L'expulsion faite par Tacquéreur sous condition résolutoire est-elle définitive et doit-elle être maintenue même si, plus tard, par suite de la résolution, le vendeur (le bailleur) revient en possession de l'immeuble?

(*: Ouillouard, I, n. 372.

^«) Hue, X, n. 347.

L'affirmative serait conforme aux principes, car la résolution fait disparaître rétroactivement tous les actes passés par le propriétaire dont le droit est résolu. On pourrait ajouter dans le même sens que le vendeur rentré en possession ne peut méconnaître, d'après Topinion générale, le bail qu'il a consenti.

Il nous parait cependant préférable de considérer comme définitive et irrévocable l'expulsion du preneur. En décidant que Tacquéreur à pacte de réméré ne peut expulser le preneur, Vart. 1751 montre que si cette expulsion était permise, elle serait définitive. D'un autre côté, l'expulsion du preneur a pour but de substituer à la gestion de l'immeuble une autre gestion; elle constitue donc un acte d'administration. Or, il est de principe que les actes d'administration consentis par le propriétaire sous condition résolutoire sont définitifs.

L'opinion contraire aboutirait à des embarras considérables. Elle permettrait non seulement à l'ancien preneur d'exiger sa remise en possession, mais à l'ancien bailleur d'exiger la rentrée de son preneur, alors que ce dernier aurait, dans l'intervalle, loué un autre immeuble ou entrepris une autre exploitation. En outre, nous ne savons comment elle résoudrait le conflit qui pourrait s'élever entre l'ancien preneur et la personne à laquelle l'acquéreur, de son côté, aurait loué la chose, car il est incontestable que le bail consenti par l'acquéreur est valable.

1328. Si l'acquéreur à réméré se trouve, à raison des stijpulations de Tacte de vente (notamment du délai trop long fixé pour le rachat), propriétaire incommutable, le droit d'expulsion lui appartient évidemment.

1329. Quant à l'acquéreur sous condition suspensive, il n'a pas, tant que ïa condition suspensive n'est pas accomplie, le droit d'expulser le preneur ; tout acte de propriétaire qu'il accomplit est, en efi'et, subordonné à la même éventualité que sa propriété elle-même : donc, le preneur expulsé par lui peut rester en jouissance.

Toutefois, comme l'accomplissement de la condition aura pour efi'et de rendre l'acquéreur rétroactivement propriétaire à partir du jour de la vente, le congé qu'il aura donné au

Ce dernier n'est tenu d'aucune obligation vis-à-\TS du preneur, car il est de principe que le propriétaire sous condition suspensive n'est pas, dans ses rapports avec les tiers, considéré comme propriétaire.

1326. Aux termes de Fart. 1751 : « U acquéreur à pacte de » rachat ne peut user de la faculté d'expulser le preneur » (quand le bail n'a pas date certaine), jusquà ce que, par » rexpiration du délai fixé pour le réméré, il devienne prch >y prié taire incommutable ».

C'est là une disposition exceptionnelle, dont la raison est facile à saisir, et qui, du reste, était également admise par l'ancienne jurisprudence (•). Le droit de l'acquéreur à réméré est incertain et il se peut que le vendeur redevienne propriétaire ; comme le vendeur ne peut résilier le bail et que le délai de réméré est nécessairement très bref (C. civ., art. 1660), on a pensé qu'il y aurait plus d'avantages que d'inconvénients à obliger l'acquéreur de maintenir le bail ; si le réméré n est pas exercé au bout du temps fixé par l'acte de vente et au plus tard après cinq ans, l'acquéreur a le droit d'expulsion.

Ces considérations ne s'appliquent pas entièrement à l'acquéreur sous condition résolutoire, et comme l'art. 1743 s'exprime en termes généraux et que l'art. 1751 est exceptionnel, nous n'hésitons pas à affirmer que l'acquéreur sous condition résolutoire peut expulser le preneur dont le bail n'a pas date certaine (*). L'opinion contraire aurait pour principal inconvénient pratique d'enlever le droit d'expulsion à tout acquéreur tant que son prix n'aurait pas été payé ; en effet, jusqu'à ce que le prix soit payé, l'acquéreur est sous le coup d'une résolution. Or, le paiement préalable du prix n'est pas indiqué par la loi coinme étant la condition du droit d'expulsion.

1327. L'expulsion faite par l'acquéreur sous condition résolutoire est-elle définitive et doit-elle être maintenue même si, plus tard, par suite de la résolution, le vendeur (le bailleur) revient en possession de l'immeuble?

(*, Guillouard, I, n. 372.

(») Hue, X, n. 347.

L'affirmative serait conforme aux principes, car la résolution fait disparaître rétroactivement tous les actes passés par le propriétaire dont le droit est résolu. On pourrait ajouter dans le même sens que le vendeur rentré en possession ne peut méconnaître, d'après Fopinion générale, le bail qu'il a consenti.

Il nous paraît cependant préférable de considérer comme définitive et irrévocable Fexpulsion du preneur. En décidant que l'acquéreur à pacte de réméré ne peut expulser le preneur, Tart. 1751 montre que si cette expulsion était permise, elle serait définitive. D'un autre côté, l'expulsion du preneur a pour but de substituer à la gestion de l'immeuble une autre gestion; elle constitue donc un acte d'administration. Or, il est de principe que les actes d'administration consentis par le propriétaire sous condition résolutoire sont définitifs.

L'opinion contraire aboutirait à des embarras considérables. Elle permettrait non seulement à l'ancien preneur d'exiger sa remise en possession, mais à l'ancien bailleur d'exiger la rentrée de son preneur, alors que ce dernier aurait, dans l'intervalle, loué un autre immeuble ou entrepris une autre exploitation. En outre, nous ne savons comment elle résoudrait le conflit qui pourrait s'élever entre l'ancien preneur et la personne à laquelle l'acquéreur, de son côté, aurait loué la chose, car il est incontestable que le bail consenti par l'acquéreur est valable.

1328. Si l'acquéreur à réméré se trouve, à raison des stipulations de l'acte de vente (notamment du délai trop long fixé pour le rachat), propriétaire incommutable, le droit d'expulsion lui appartient évidemment.

1829. Quant à Facquéreur sous condition suspensive, il n'a pas, tant que ïa condition suspensive n'est pas accomplie, le droit d'expulser le preneur ; tout acte de propriétaire qu'il accomplit est, en effet, subordonné à la même éventualité que sa propriété çUe-même ; donc, le preneur expulsé par lui peut rester en jouissance.

Toutefois, comme l'accomplissement de la condition aura pour effet de rendre l'acquéreur rétroactivement propriétaire à partir du jour de la vente, le congé qu'il aura donné au

preneur avant raccomplissement de la condition sera, en cas de réalisation de la condition, valablement donné.

1330. L'acquéreur sous pacte de réméré ne peut pas plus expulser le preneur dont Tacte n'a pas date certaine que le preneur soumis à Texpulsion en vertu du contrat de bail (*). L'art. 1751 s'exprime en termes généraux et il ne peut manquer de s'appliquer à la dernière hypothèse, qui est prévue immédiatement auparavant par l'art. 1750. Les raisons de décider sont d'ailleurs les mêmes. On objecte qu'il serait, dans notre opinion, facile au vendeur de s'entendre avec un preneur fictif, auquel il soutiendrait avoir loué avant la vente; les auteurs de cette objection oublient que la fraude, si elle est démontrée, entraîne le paiement des dommages-intérêts et que même le seul fait de dissimuler un bail existant peut être considéré comme la source de dommages-intérêts.

1331. Le droit du preneur est-il opposable aux personnes qui acquièrent un droit réel sur l'immeuble, par exemple au créancier antichrésiste ou hypothécaire, à l'usufruitier, à l'usager ?

On fait ordinairement dépendre la question de celle de savoir si le preneur a un droit réel ou personnel (*). Pour ceux qui adoptent la première opinion, le droit du preneur est opposable à tous les ayants cause particuliers du bailleur; c'est, en eflfet, le propre des droits réels d'être opposables à tout intéressé. Les partisans de la seconde opinion sont d'ans contraire (').

Une distinction nous paraît cependant nécessaire. Sans doute, le droit personnel du preneur n'est pas opposable au créancier antichrésiste ou hypothécaire, lequel a un droit réel sur l'immeuble et n'a pas à se préoccuper des droits qui existent non pas sur l'immeuble, mais contre le bailleur; encore faut-il excepter le cas, dont nous parlerons plus loin, d'un bail de dix-huit ans transcrit ; ce créancier peut donc retenir ou faire vendre l'immeuble (*).

(*) Conlra Guillouard, I, n. 372.

,«) Guillouard, I, n. 19.

1») Guillouard, I, n. 29.

(*; Mais il ne peut faire annuler le bail. V. m//a, n. 1333.

Le droit du preneur n'est pas opposable davantage aux usufruitiers et usagers dont le droit est antérieur au sien propre, et cela toujours en vertu du même motif (*).

Mais il en est autrement de l'usufruitier et de l'usager dont le droit ne serait né qu'après que le bail aurait obtenu date certaine; l'art. 1743 s'applique alors directement : le preneur se trouve en face d'un acquéreur qui a obtenu non pas certes la propriété de l'immeuble, mais un des démembrements de cette propriété; la chose louée est aliénée, comme le suppose l'art. 1743, quoique l'aliénation ait lieu seulement quant à un démembrement de la propriété. Il serait, du reste, inadmissible que l'acquéreur de l'usufruit eût un droit qui n'appartînt pas à l'acquéreur de la pleine propriété ; les motifs de décider sont les mêmes.

1332. Les donataires doivent être traités comme les acquéreurs à titre onéreux; il. est vrai que l'art. 17i3 ne vise textuellement que l'hypothèse d'une vente; mais les motifs qui le justifient commandent d'appliquer la même solution à la donation ; les termes restrictifs du texte s'expliquent par ridée que l'art. 1743 a poursuivi l'évolution commencée avant le Code civil; or, dans l'ancien droit, on ne s'était jamais préoccupé de l'hypothèse d'une libéralité, sans doute à cause de son caractère peu pratique.

On peut même tirer, en faveur de la solution que nous proposons, un argument a fortiori de l'art. 1743. S'il est à présumer que le bailleur a voulu imposer à son acheteur le respect du bail, à plus forte raison combien cette présomption n'est-elle pas admissible quand il s'agit d'un donataire qui reçoit du bailleur un service entièrement gratuit !

Nous en dirons autant, pour les mêmes motifs, des légataires particuliers (*).

La même solution est également applicable aux échangistes (•^).

1333. (Juant aux ayants cause universels du bailleur, le preneur a vis-à-vis d'eux les mêmes droits que vis-à-vis du

{^] Baudr)'- Lacan linerie et Ghauveau, Tr. des biens, n. 538.

(") V. supra, n. 1259.

(*) Trib. aup. Carlsruhe, 6 déc. 1895, Pasicr., 16. i. 97.

bailleur lui-même ; il est, en effet, de principe que les obligations d'une personne se transmettent à ses ayants cause universels. Aussi était-ce déjà la solution de l'ancien droit (^ i.

Il en est ainsi :

. Des héritiers, comme la loi nous Fa montré (*) ;

Des créanciets cbirographaires et même hypothécaires, car les créanciers hypothécaires ne peuvent méconnaître que les droits réels (^).

A cette dernière solution, les art. 684 C. pr. et 1167 C. civ. apportent de très importantes exceptions. Le premier dispose qu'en cas de saisie d'un immeuble « les baux qui n'auront pas acquis date certaine avant le commandement (*) pourront être annulés, si les créanciei*s ou l'adjudicataire le demandent ». Le second accorde aux créanciers, d'une manièi*e générale, le droit de faire l'évoquer les actes de leur débiteur faits en fraude de leurs droits.

L'art. 1167 s'applique sans contredit au bail; les créanciers devront prouver, comme pour tout acte à titre onéreux, un préjudice à eux causé, la fraude de leur débiteur, la complicité du preneur (*).

Le fraude ne résultera pas de la vileté du prix (') ; car le propriétaire peut louer son immeuble comme il l'entend el sans que Je prix représente nécessairement le revenu. Cette solution a été donnée avec raison même contre les créanciers hypothécaires (').

Les créanciers peuvent également attaquer le bail simulé ■' .

.'. (^horier, op. cil., liv. IV, secl. 6, arl. 2, p. 242.

• V. snprn, ri. 1259 s.

(' \. supra, n. 13.U.

(* Ou, si la saisie esl faile sur un tiers délenteur, avant la sommation de payer ou de délaisser. — V. infra, n. 1337. — Mais la notification qui, dans le cas prô»T par l'art. 877 C civ., et faile aux liéritiers avant la saisie n'équivaut pas au commandement. Alp:er, 22fév. 18'i9, D., lOOi. 2. 33.

(») Cass., 27 janv. 1802, S., 62. 1. 232, D., 62. 1. 184. — Montpellier, ISmailA*-. Mon. jufi. Midi, 14 juin IsiKi. — Guillouard, I, n. 61.

• Paris, 23 mars 1S.32, S., Zi. 2. 124, D. Rép., vo Louage, n. 72. — Houen, 21 mai 1844, S., 44. 2. 65.3. — Douai, 24 juill. 1865, D., 66. 2. 29. — Troplonp. l n. 3: Duvorgior, I, n. 102; (îuillouard, I, n. 64; Fuzier-Herman, art. 1701», n.ii-

(' Mêmes aulorllés.

t; .Monlpellior, J8 mai i8W, précité.

1334. Quant à Fart. 684 C. pr,, il contient une application delart. 1167, avec cette seule différence que, les circonstances rendant la fraude plus probable, les créanciers n'auront à démontrer que Texistence d'un préjudice à eux causé (^). Toutefois, si le bail est sérieux, les juges pourront ne pas lannuler (*) ; ils ont sur ce point un pouvoir d'appréciation absolu (').

On voit qu'il est inexact de considérer, ainsi qu'on Ta fait (^), la disposition de l'art. 684 C. pr. comme énonçant un cas d'incapacité du bailleur ; le bailleur n'est pas incapable de louer Timnieuble, mais il ne peut le louer en fraude des droits de ses créanciers.

1336. L'art. 684 C. pr. ne s'applique pas aux baux ayant date certaine avant le commandement {^).

Mais ces baux, à condition d'être frauduleux, peuvent être révoqués par application de l'art. 1167 C. civ. (•).

S'ils sont simulés, ils peuvent même être attaqués sans aucune autre condition que la preuve do cette simulation (').

1336. Le commandement produit d'ailleurs son effet sur le bail, alors même qu'il serait ultérieurement périmé (^).

C) Nîmes, 4 mars 1850, S., 50. 2. 452, D.. 52. 2. 449. — Paris, 19 août 1852, S., 52. 2, 499, D., 53. 2. 221. — Alger, 4 fév. 1874, sous Gass., 27 nov. 1875, D., 76. 1. 151. — Paris, 10 mai 18C3, Loi, 5 juin 1893. — Guillouard, I, n. 61 el Tr. des pnu. et fiyp., III, n. 1601 ; Boitard, Leçons de proc. cio., n. 925; Planiol, Rev. criL, XV, 1886, p. 619; Hue, X, n. 287. — Conlr.i Bordeaux, 18 nov. 1848, S., 49. 2. 282, D., 49. 2. 133.

(■) Trib. civ. Versailles, 19 juill. 1894, Jouni. des avoués, 94. 372. — Trib. civ. Seine, 29 mai 19(6, Droit, 8 septembre 1905. — V. cep. Guillouard, loc. cil.

(>) Cass., 8 mai 1872, S., 72. 1. 241, D., 72. 1. 372. —Gass., 22 mai 1878, S., 79. 1. 109, D., 78. 1. 484. — Gass., 9 déc. 1878. S., 79. 1. 360, D., 79. 1. 310. — Gass. tiv., 1er juin 1892, S., 92. 1. 312, I)., 92. 1. 38i. — Caen, 6 mars 1893, Rec. de ilBuen, 93. 2. 121. — Chauveau, Lois de la proc, V, n. 155; Bioche, Dicl. de proc, vo Saisie imtnobilière, n. 285; Plauiul, Rev. cril., XV, 1886, p. 618; Guillouard, 1, n. 61.

C) Guillouard, loc. cit.

(*1 On applique celle solulion môme aux baux relatés dans un acte (sous-bail, ci- UUon) ayant date cerlaine avant le cjmmandemenl. Trib. civ. Marseille, 24 nov. 1891, «ec d'^ir, 92. 1.20.

(•) Cass.,27janv. 1862, S., 62. 1. 232, 1)., 62. 1. 184. —Guillouard, Tr. des priv. eUyp., m, n..l602.

C) Gass., 25 avril 18S7, S., 87. 1. 149. —Cass. req., 16 mars 1887, S., 90. 1. 301. — Paris, 26 juin 1810, P. chr.

[*) Alger, 12 déc. 1895, D., 06. 2. 3.0.

• Il importe peu également que le commandement contienne des irrégularités de forme, s'il a servi néanmoins de base à la saisie, c'est-à-dire si les personnes autorisées à invoquer la nullité ne Font pas fait {*).

1337. Lorsque la saisie immobilière est faite sur un tiers détenteur, c'est la sommation faite au tiers détenteur qui produit les effets du commandement (C. civ., art. 2169). Par conséquent les baux qui n'ont pas date certaine avant la sommation sont susceptibles d'annulation en vertu de l'art. 684 C, pr. (*) ; il en est autrement des baux ayant date certaine antérieure à la sommation, alors même que la date certaine serait postérieure au commandement fait au débiteur principal (^).

1338. Rappelons que, si le bail a plus de dix-huit ans, il doit, pour être opposable aux créanciers hypothécaires^ comme aux adjudicataires, être transcrit avant Tincription de l'hypothèque ou la transcription de l'adjudication (*).

1339. Quoique l'art. 684 C. pr. n'autorise les juges qu'à annuler le bail, ils s'accordent, par un argument a fortiori, le droit de le réduire (')

1340. L'art. 684 C. pr. est applicable aux mêmes baux que l'art. 1743 ; ainsi il est applicable au bail de chasse. Si on a soutenu le contraire (•), c'est par une conséquence logique de Topinion qui ne voit pas dans le bail de chasse un con* trat de louage véritable. Les auteurs qui considèrent la réserve du droit de chasse comme un commodat, doivent également, en ce qui concerne cette dernière, rejeter l'application de l'art. 684 C. pr.

1841. L'apport de l'immeuble loué dans une société contractée par le bailleur équivaut à une aliénation. L'aUénation est faite au profit de la société, pour le tout si la société est un être moral, c'est-à-dire dans la plupart des cas et, suivant

(M Alger, 12 déc. 1895, précilé.

(«) Gass. civ., 14 fév. 1899, S., 1900. 1. 9, D., 99. 1. 275. C) Cass. civ., 14 fév. 1899, précité.

(*) V. saprOt n. 1285 s.

(■) Douai, 12 fév. 1884, S., 85. 2. 80. - Planiol, Rev. cri/., XV, 1886, p. 620. - Contra Hue, X, n. 287.

(•} Esmein, Sote, S., 93. 1. 185. — V. supra, n. 1273.

Yi£NT£ DE LA CHOSE LOUÉE 773

la jurisprudence, alors même que la société est civile. Dans le cas où la société n'est pas un être moral, laliénation est faite au profit des coassociés et seulement pour la part excédait les droits que l'auteur de lapport conserve dans Timmeuble apporté.

De toute manière, Fart. 1743 paraît être applicad^le, soit dans le premier cas pour la totalité de Timmeuble, soit dans le second cas pour la part acquise par les coassociés dans cet immeuble. Ce texte s'exprime, en effet, dans les termes les plus généraux et interdit toute distinction.

Mais, s'il s'agit d'une société commerciale ou d'une société civile à forme commerciale, il ne suffira pas, pour que la société puisse exercer vis-à-vis du preneur les droits que l'art. 1743 accorde à tout acquéreur, que l'acte de constitution ait date certaine antérieure au bail ; il faut encore que cet acte ait été régulièrement publié; telle est, en effet, la condition pour que l'acte de société soit opposable aux tiers.

De toute manière, le bailleur reste, conformément aux principes, responsable du bail vis-à-vis du preneur, et cela est exact alors même que la société est publiée (*).

1342. L'effet de la dissolution de la société varie, d'une part suivant que la société était ou non une personne morale, d'autre part suivant que l'attribution de Timmeuble a lieu au profit du bailleur, auteur de l'apport, ou au profit d'une autre personne.

Supposons d'abord que la société n'eût pas de personnalité : à raison de l'effet rétroactif du partage, l'immeuble est censé avoir appartenu dès le jour de la société à l'associé qui en reçoit l'attribution. Si donc cet associé est le bailleur luimême, il sera censé n'avoir jamais perdu la propriété de Immeuble depuis le jour où il a consenti le bail; l'application de l'art. 1743 sera donc rétroactivement anéantie. — Si, au contraire, l'immeuble est attribué à un coassocié, c'est dès le jour de la société que, pour la totalité, l'art. 1743 deviendra rétroactivement applicable; dans le cas où, en fait, cela aurait pour résultat de rendre le bail iuopposable à

(») V,<5^p. Gand, 5 déc. 18W, P,isicr., 95. 2. 104 (imp!.).

'ïTi DU LOUAGE DKS CHOSES

rattributairé, lé preneur garde une action personnelle contre le bailleur (^).

Passons au second cas, celui où la société avait une personnalité morale; l'effet rétroactif du partage ne remonte alors qu'au jour de la dissolution de la société ; Tattributaire, fût-il le bailleur lui-même, est layant cause de la société ; il pourra donc, comme propriétaire et au même titre que la société, se prévaloir de Tart. 1743.

Mais le bailleur, attributaire ou non, restera tenu vis-à-vis du preneur (*).

§ IV. /)(? la défense d'aliéner imposée au bailleur par le

contrat.

1343. 11 peut être convenu entre le bailleur et le preneur que, pendant la durée du bail, le bailleur ne pourra aliéner la chose louée {^). L'intérêt du preneur à insérer dans le bail une pareille clause est évident : il peut craindre que ses rela« tions avec un nouveau propriétaire ne soient difficiles ; or on autorise, notamment dans les dispositions à titre gratuit, les défenses d'aliéner qui ont pour cause l'intérêt des parties.

1344. Mais comme le preneur n'a aucun droit réel sur la chose, et que l'interdiction d'aliéner est ainsi une obligation personnelle du bailleur, l'aliénation faite par ce dernier est valable ; le preneur pourra seulement demander des donunages-intérôts au bailleur; il pourra même demander la résiliation du bail si, en fait, la clause d'inaliénabilité peut être considérée comme soumettant le bail à une condition résolutoire,

SECTION V