CONSOLIDATION ET CONFUSION

1345. La réunion des qualités de preneur et de bailleur en une même personne (succession du bailleur au preneur

(') V. cep. Gand, 5 déc. 1894, précité (molifs).

(') V. cep. Gand, 5 déc. 1894, précité, qui n'admet celle solution que pour le c» où la sociélé aurait été régulièrement publiée. (') Conlra Hue, Tr. de la cession et de la transmission des créances, Ir ii>^<

OU réciproquement ('), acquisition par le preneur de Fimmeuble loué) (-) met évidemment fin au bail.

1846. La confusion disparaît rétroactivement si Tacquisition disparaît elle-même rétroactivement, par exemple si elle est résolue pour défaut de payement du prix ou si l'adjudication est résolue par voie de folle enchère (*). Dans ce cas, le bail est censé n'avoir jamais cessé et le preneur doit les loyers pour le temps même pendant lequel il a pu se croire propriétaire (*) et pour le temps postérieur jusqu'à l'expiration du bail.

Le bail, au contraire, ne recommence pas, si la confusion disparaît sans rétroactivité, par exemple si l'acheteur revend rinimeuble (*).

SECTION VI

1847. Tout ce qui concerne la perte de la chose a été étudié plus haut, à propos des obligations du bailleur (•).

SECTION Vil

EXPROPRIATION POUR CAi'SE d' UTILITÉ PUBLIQUE

g 1. Rapports du bailleur et du preneur avec l'expropriant,

1848. En cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, la loi du 3 mai 1841 règle de la manière suivante les rapports du bailleur et du preneur avec Tadministration.

Dans la huitaine qui suit la notification du jugement d'expropriation, le bailleur est tenu de dénoncer à Tadministration ses fermiers et locataires.

(') Guniouard, I, n. 379.

1«) Lyon, 1" avril 1892, S., 94. 2. 174, D., 93. 2. 1G3 ,impl.;. — Duvergicr, I, n. 514; Gulllouard, J, n. 379.

{>j Lyon, le' avril 1892, précité.

;♦) Lyon, lef avril 1892, précité.

',») Amiens, 27 déc. 1900, liée. Amiens, 1900. 228. («) V. supra, n. 335 s.

L'administration fait alors des offres à ces derniers (*). Elle est tenue de leur faire des offres malgré toute convention par laquelle le bailleur déclare à Texpropriant faire son affaire de l'indemnité due aux preneurs; cette convention n'est pas opposable à ces derniers (^).

Le locataire qui n a pas été dénoncé à l'expropriant par le propriétaire ou ne s'est pas fait connaître dans la huitaine à partir de la notification du jugement d'expropriation n'a plus de recours que contre son propriétaire (').

Toutefois son droit est sauvegardé si d'autres circonstances ont fait connaître à Texpropriant Texistence du preneur (*). Car lart. 21 oblige seulement le propriétaire à faire connaître le preneur ; il n'exige donc pas une notification en forme (*). De même, lart. 21 § 2 oblige seulement les tiers à se faire connaître. Or, on ne voit pas la nécessité de cet avis, du moment qu'antérieurement déjà, l'expropriant avait obtenu connaissance de l'existence du preneur.

Ou objecte que, d'après lart. 15 de la loi de 1841, la signification du jugement d'expropriation est faite au propriétaire entre les mains du preneur ; mais tout ce qui résulte de là, c'est que le preneur doit toujours être connu, non pas qu'il doit en être donné connaissance même alors qu'il est entièrement connu de Toxpropriant.

Le droit du preneur est également sauvegardé si l'expropriant est le bailleur lui-même, puisque ce dernier est tenu à garantie envers le preneur non dénoncé (•).

(*) 11 a été décidé qu'aucune indcmnilé n'est due au concierge. — Trib. civ. Lyon, 8 juin 18U2, Mon. jud. Lyon, 18 août 1892.

{*) Trib. civ. Lyon, 22 janv. 11Xj2, Mon. Jud. Lyon, 8 avril 1902.

(') Cas»., 19 aoÂl 185C, î=^., 59. 1. 272. — Crépon, Code annoté de Vexproprialion, art. 21, n. 73.

(♦] Cass. req., 21 déc. 1891. S., 93. 1. 262. —Paris, 21 mai 1890, S., 91. 2. 197, D., 91. 2. 12 îlocalaire qui a uhlenu des indemnités pour privation de jouissance et dégàls à ses récolles, a comparu à l'enquôle et reçu la notification au propriétaire du jugement d'expropriation). — Trib. civ. Lyon, 22 janv. 1902, Mon. jud, Lyon, 8 avril 19C2. — Arnaud, Manuel du directeur du jury, n. 26; de Peyronny et Dclunarre, Comm. tkéor. et pml. des lois sur Vexproftr,^ n. 283; Herson, De l'eapropr.,n. 25; Delalleau et Jou>.seIin, Tr. de Vexpropr., I, n. 406; Crépon Code annoté de l'expropr., arl. 21, n. 26 ; Babinel, Rapport, S., 93. 1. 262.

(*) Cass. req., 21 déc. 1891, précité. — Babinet, l»c. cit.

(') Trib. civ. Seine, 21 drc. 1SS7, Mon.jud. Lyon, 31 janv. 1888 (expropriation par l'Etat d'un immeuble lui appartenant].

1849. Si tardive que soit la réclamation du locataire, le jury, qui na aucune attribution contei^euse, ne peut la rejeter; il ne peut davantage lui allouer une indemnité définitive ; il fixe une indemnité éventuelle et le magistrat directeur renvoie la question devant les juges compétents (*).

Mais si l'expropriant n'a pas opposé au preneur devant le jury la tardiveté d« sa réclamation, Tindemnito est valablement allouée (*).

1850. Si rexpropriation est totale, le bail est résilié de plein droit à partir du jugement d'expropriation et le preneur n'a plus dès lors droit qu'à une indemnité ('). La cession amiable produit le même efi*et (*).

L'expropriant ne peut obliger le preneur à continuer le bail (*), car la loi de 1841 décide d'une manière générale que le jugement d'expropriation résout do plein droit tous les droits réels (art. 17, 18 et 55) et cette solution s'applique à plus forte raison aux droits personnels.

L'opinion contraire est, on le voit, contredite par les tdxtes; on lui reproche aussi d'aboutir à permettre à l'expropriant de résilier le bail à l'époque ultérieure qui lui conviendra; l'expropriant ne pouvant être contraint de maintenir un bail qui le gêne. Cette conséquence n'est évidemment pas fatale;

(') Cass., 31 juill. 1867, S., 07. 1. 454. — Cass., 11 (et non 17) juin i883, S., 84. 1. 35. — Cass., 20 mai 1885, S., 87. 1. 388.

(«) Cass., 8 juiU. 1879, S., 81. 1. 377. — Crépon, op. cit., n. 74.

(») Cass., 17 juin 1867, S., "lO. 1. 369, D., 71. 1. 551. — Cass., 22 mars 1870, S., 70. 1. 369, D., 71. 1. 297. — Cass., ^3 nov. 18^0, S., 81. 1. 129. — Paris, 14 janv. 1873, S., 73. 2. 243, D., 73. 2. 137. — Paris, 21 juill. 1886, S., 88. 2. 4, D., 87. 2. 92. — Trib. civ. Seine, 25 juin 1895, Gaz. Ttnb., 13 ocl. 18^. — Guillouard, I, n. 400; Daffpy de la Monnoye, Expropriation pour cause d'utilité publique, II, p. 365 s.; Crépon, op. cit.^ p. 84 el 357 s. — Dans l'indemnilé il faut lenir compte du fait que le bail devait être prolongé, et que re.xproprialion seule a empêché la prolongation. — Trib. civ. Courtrai, 14 janv. 1905, Pnsicr., 1905. 3. 242.

i*) Uss., 22 juin 1860, S., 60. 1. 1005. — Cass., 17 juin 1867, précité. — Trib. civ. Seine, 25 juin 1895, précité. — Guillouard, I, n. 400; Hue, X, n. 295.

[*) Cass., 16 avril 1862, S., 62. 1. 721. — Paris, 11 août 1862, S., 62. 2. 417. — Aubry et Rau, IV, § 369, note 6; Guillouard, I, n. 400. —Cow/ra Trib. civ. Seine, 11 avril 1862, S., 62. 2. 417. — 11 a été jugé (Trib. civ. Lyon, 3 déc. 1892, Loi, 28 janv. 1893) que Texpropriant peut, si le bail est fait sans durée déterminée, se contenter de donner congé au preneur dans le délai ordinaire, sans lui payer d'indemnité, au moins s'il lui a donné ce congé avant le jugement d'expropriation.

nous allons dire, en effet, que le concours de rcxproprianl et du preneur peut maintenir le bail jusqu'à son expiration.

Et si le preneur reste en possession, par la tolérance de Texpropriant, et cela même jusqu'à la fin du bail, il n'en a pas moins droit à l'indemnité, car, sachant sa possession précaire, le preneur n'a pu exploiter Timmeuble ou en jouir de la manière qui lui aurait été la plus profitable ('). Mais il doit à l'expropriant une indemnité de jouissance (*).

1851. Il est certain que la volonté commune de l'expropriant et du preneur peut empêcher la résiliation du bail('l. Dans ce cas, le bail continuera jusqu'à son expiration et l'expropriant n'y pourra mettre fin que par une nouvelle expropriation; la convention qui s'est formée lie, en effet, lesdeui parties.

Le consentement des parties résulte de ce que le preneur est resté en possession et n'a pas, six mois après l'acquisition, c'est*à-dire au moment où la loi le lui permet, réclamé l'indemnité (*).

Mais le simple maintien en possession du preneur après l'expiration ne constitue pas une convention destinée à maintenir le bail (^) ; la possession du preneur est précaire et n'a aucune conséquence juridique. Elle n'est évidemment pas gratuite, mais elle ne donne lieu qu'à une indemnité d'occupation et non pas à un véritable loyer (*). Les tribunaux fixent cette indemnité; en principe, elle ne peut être supérieure au

(«) Cass., 17 juin 1867, précilé. — Paris, 14 janv. 1873, précilé. — Trih.rir. Lyon, 22 janv. 1902, Mon, j ad. Lyon, 8 avril 1902. — GuiHouard, I, n. 40); Hac X, n. 295.

(»; Tiib. clv. Seine, 27 mars 1899, Loi, 15 avril 1890.

(=») (iuillouard, I, n. 4œ.

(♦) Cass., 22 mars 1870, S., 70. 1. 369, D., 71. 1. 297. — GuilIouanJ, 1, n. 4*.

[^] Cass., 20 juin 1864, S., 64. 1. 368. — Cass., 4 juil. 1864, S., &4. l.:mD.,64. 1. 443. — Cass., 22 mars 1870, S., 70. 1. 359, D., 71. 1. 297. — Cass., 23nov. l^\ S., 81. 1. 129. — Paris, 14 janv. 1873, S., 73. 2. 243, D., 73.2. 137, - Ptn*^ 21 juin. 1886, S., 88. 2. 4, D., 87. 2. 92. — Daffry delaMonnoye, op. cil.. Il p'^*^'- Crépon, op. cil., p. 357; Guillouard, I, n. 400.

^«) Lyon, 17 juil. 1890, Gaz. Pal., 90. 2. 213. — Trib. civ. Lyon, 10 mar» \9&. Druii, 31 mai 1892. —Trib. civ. Seine, 25 juin 1895, Gaz. Ttib., 13 ocU i^" Trib. civ. Seine, 21 juil. 1896, Droil, 8 janv. 1897.

prix du bail antérieur ; mais elle peut lui être inférieure, à raison du caractère précaire de la jouissance (*).

1352. Si le bail est maintenu, l'expropriant est entièrement substitué au propriétaire exproprié.

C'est à lui qu'il appartient de tenir compte aux locataires (les loyers payés d'avance (*).

Quant au propriétaire exproprié, il peut poursuivre le paiement des loyers jusqu'au jour où s'est effectuée la transmission au profit de l'expropriant, sans avoir à déduire les loyers payés d'avance (').

1353. Avec le bail lui-même tombent toutes les clauses accessoires du bail (*).

1354. L'indemnité est due au preneur quoique son bail n'ait pas date certaine (*). Les art. 28 et 39 de la loi de 1841, qui donnent au preneur droit à indemnité, s'expriment, en effet, d'une manière générale; d'un autre côté, ils ont pour but de mettre une indemnité à la charge de l'expropriant en déchargeant le bailleur. Or, dans l'opinion contraire et si on adopte le système d'après lequel le preneur dont le bail n'a pas date certaine a, en cas d'expulsion, un recours contre le bailleur, le bailleur cesserait d'être indemne.

On ne peut objecter en sens contraire l'art. 1750 : ce texte ne s'applique qu'à l'acquéreur ordinaire, et la preuve qu'il n'a pas une portée générale est que la situation de l'acquéreur sur expropriation forcée est toute différente. C'est à tort également qu'on objecte l'art. 1328; la loi sur l'expropriation pour cause d'utilité publique y déroge.

11 va sans dire que si le bail est démontré être frauduleux, l'expropriant n'a pas à en tenir compte (*). 11 en est ainsi,

(») Trib. civ. Lyon, 10 mars 1892, précité.

(») Trib. civ. Seine, 22 avril 1893, Loi, 8 juil. 1893.

[*) Trib. civ. Seine, 22 avril 1893, précité.

(*} Paris, 21 juil. 1886, S., 88. 2. 4, D., 87. 2. 92 (par exemple la clause qui met^ tiit les impôts à la charge du preneur).

(•) Cass., 17 avril 1861, S., 61. 1. 497, D., 61. 1. 145. — Lyon, 7 août 1855, S., 55. 2. 637, D., 56. 2. 102. — Grenoble, 30 août 1856, S., 58. 2. 111, D., 58. 2. 83. — Guillouard, I, n. 402; Gautier, Précis des mai. administratives, p. 364; Hue, X, n. 296. - Contra Cass., 2 fév. 1847, S., 47. 1. 280, D., 47. 1. 93. — Paris, 16 mai 1854, S., 54. 2. 345, D., 55. 2. 54. — Lyon, 16 mars 1855, S., 55. 2. 236, D., 55. 2. 297.

;•) Guillouard, I, n. 402.

par exemple, si le bail a été consenti après la publication da décret d'utilité publique, lequel indiquait les zones des travaux projetés {*).

1365. Llndemnité d'expropriation est due, bien qu'aux termes du bail le bailleur ait stipulé quïl n'aurait aucune indemnité à payer en cas d'expropriation (*).

11 n'est pas à supposer, en effet, que le bailleur ait entendu stipuler en faveur de l'expropriant, dont l'intérêt ne le touche en aucune manière : tout ce qu'a voulu le bailleur, c'est qu en cas d'expropriation partielle le preneur ne vint pas lui réclamer Tindemni té qu la diminution de loyers auxquelles il a droit. — Le bailleur n'ayant pas entendu décharger l'expropriant de l'indemnité, on ne voit pas de quel droit ce dernier se prétendrait déchargé.

C'est donc à tort qu'on objecte que l'indemnité d'expropriation due au preneur par l'expropriant est, au fond, Tindemnité de résiliation due par le bailleur d'après les art. 1744 ets. et prise par l'expropriant à sa charge. Ce raisonnement ne répond pas à la question : il s'agit de savoir ce que le bailleur a voulu et non ce qu'il a pu faire.

Mais il va sans dire que la stipulation du bail peut porter sur l'indemnité d'expropriation (*) et qu'en ce cas, l'expropriant est déchargé de toute indemnité.

1366. L'indemnité d'expropriation ne produit au profit du preneur des intérêts qu'à partir de la mise en demeure (*). Cette solution doit être admise par application du droit commun; l'art. 55 de la loi du 3 mai 1841 n'y déroge que pour le propriétaire exproprié {^) et se justifie sans doute comme une

{') Trib. civ. Seine, 21 fév. 1893, Droit, 12 juil. 1893.

(«) Rouen, 12 fév. 1847, S., 48. 2. 591. — Trib. civ. Ntncy, 17 avril 1899, Ific. Sancy, 190.0. 5. — Guillouard, I, n. 403; Hue, X, n. 296. — Cvnira Cass., 13 ii«r> 1861, S., 61. 1. 501, D., 61. 1. 3U5. — Paris, 24 déc. 1859, S., 60. 2. SU, D.,®. o. 156. — Trib. civ. Seine, 8 août 1889, Droit, 29 sept. 1889. — GauUer, op. eiU p. :î64.

;») Guillouard, I, n. 403.

(*)Cass., 14nov. 1865, S., 66. 1.221, D., 66. 1. 134, — Trib. civ. Uon,18inaft 1891, Gaz. rai., 91. 1.543.

^) « Quand Tindeinnilô aura élé réglée, si elle n'est ni acquittée ni consignée dans les si.\ mois de la <lcci8ion du jury, les intérêts courront de plein àm\ » Tcxpiralion de ce délai •.

extension de lart. 1652, qui fait courir de plein droit les intérêts du prix de vente, si l'objet vendu est frugifère ; en d autres termes, la loi assimile Texpropriation à une vente; or l'indemnité qui peut être due au preneur par Tacquéreur ne porte pas intérêt de plein droit.

1357. De ce que le bail est résilié au jour de l'expropriation, on doit conclure qu'il ne dure pas jusqu'au moment du paiement de l'indemnité d'expropriation au propriétaire exproprié, quoique l'expropriation de ce dernier soit reportée au jour de ce payement (').

Si dono cette indemnité n'est pas payée, la résiliation des baux, étant définitive, n'est pas révoquée (*) ; le propriétaire a simplement le droit de réclamer des dommages-intérêts à l'expropriant (').

Pour la môme raison, le preneur n'a plus à payer de loyers et, s'il en a payé, il peut les répéter (*).

De même le preneur n'a plus, à partir du jugement d'expropriation, à payer les impôts mis à sa charge par le bail (»).

1858. L'expropriation partielle produit, en ce qui concerne la partie expropriée, mais pour elle seule, les mêmes effets entre l'expropriant et le preneur que l'expropriation totale {").

En ce qui concerne le surplus, le bail est maintenu en principe, comme nous le dirons en étudiant les rapports entre le bailleur et le preneur (■^).

1359. L'expropriation est partielle môme si l'expropriant a dû, sur la réquisition du propriétaire (L. 3 mai 1841, art. 50), acquérir la partie non expropriée de l'immeuble {^). 11

(V) Trib. civ. Seine, 25 juin 1895, Gaz. Trib., 13 oct. 1895.

(*) Trib. civ, Seine, 25 juin 1895, précité.

('; Trib. civ. Seine, 25 juin 18f)5, précité.

(*) Trib. c^; Villèfranche, 18 avril 1890, Mon.jud. Lyon, 23 mai 1890.

;»: Paris, 21 juin. 1886, S., 88. 2. 4, D., 87. 2. 92.

(•} Cass., 22 juin 1860, S , 60. 1. 1005. r- Cass., 17 juin 1867, S., 70. 1. 369, D., 71. 1. 251. — Guillouard, I, n. 400. — Ainsi l'expropriant ne peut faire déguerpir le locataire de l'immeuble que des locaux expropriés. Trib. civ. Périgueux, 27 mai 1892, Loi, 9 juin 1892.

(') V. in/VY/. n. 1362.

(•) V. les arrêts cités h la note suiv. — Guillouard, I, n. 401. — Contra Hue, X, n.296. • ''

est, en effet, pour cette partie, considéré comme acquéreur. Si donc Texpropriation partielle est suivie d'une acquisition du surplus de l'immeuble, sur la réquisition du bailleur, Texpropriant est, en ce qui concerne ce surplus, un acquéreur auquel s'applique Tart. 1743 C. civ. ; le bail continue entre l'expropriant et le preneur (*), sauf pour le preneur le droit de réclamer la résiliation pour destruction partielle de la chose, dans le cas où une destruction partielle justifie une demande en résiliation (*).

1360. Toutes les solutions qui précèdent s'appliquent également dans le cas où, les parties et l'administration s'étant accordées sur le montant de l'indemnité, le délaissement a lieu à l'amiable et sans jugement d'expropriation ('). Toutefois cela n'est vrai que si la vente amiable est postérieure à la déclaration d'utilité publique (*). Dans le cas contraire l'acquisition n'a pas les effets de l'expropriation, mais ceiu d'une vente ordinaire.

^ II. Rapports entre le bailleur et le preneur.

1361 . Nous avons examiné plus haut, à propos de la capacité, si le décret d'expropriation enlève au propriétaire de l'immeuble le droit de faire ou de renouveler un bail (•).

1362. L'expropriation totale entraîne évidemment, comme la perte totale, la résiliation du bail (•). Le bailleur doit au preneur des dommages-intérêts si, en omettant de le dénoncer à rexi)ropriant, il l'a empêché d'obtenir de celui-ci une indemnité i^).

C) Cass., 19 mars 1872, S., 72. 1. 86. — Paris, 12 fév. 1833, S., 33. 2. 606. D. fltf/).. vo Expropr. pitbl., n. 740-2°. — Paris, 12 août 18G2, S., 62. 2. 421. — Lyoo, 29 dôc. 1894, Mon.jud. Lyon, 22 fév. 1895. — Guillouard, I, n. 401.

(«) Paris, 12 fév. 1833, précité.

(») Trib. civ. Lyon, 26 déc. 1901, Mon, jud, Lyon, 22 janv. 1902.

(«) Trib. civ. Lyon, 26 déc. ICOl, précilé.

;*; V. stipra, n. 80.

[*, Aubry et Rau, IV, p. 479, § 366; Guillouard, 1, n. 404; Fuzier-Herman, art. 1722, n. 87.

(') Nancy, 13 janv. 1891, Gaz, Pal., 91. 2. 671. — Trib. civ. Lodève, 28 jaia lîKX), Mon. jud. .Midi, 22 juillet 1900. — Sur le calcul.de ces dominayes-iot^r**» ne doit pas influer une tolérance de Texpropriant en vertu de laqueUd te locataire reste en jouissance à titre précaire, car le propridlure doit noa ^ seulemeot

Le bailleur doit, en cas d'expropriation partielle, tenir compte aux preneurs d'une diminution de loyer proportionnelle à la partie de Timmeuble dont ils sont privés (^). On ne peut objecter que le preneur est déjà dédommagé par l'indemnité d'expropriation, cette indemnité n'ayant pour objet que de réparer le préjudice subi par le preneur indépendamment de la diminution de jouissance. La résiliation du bail peut également être demandée par le preneur («), conformément à Fart. 1722 ('), si la chose ne peut plus remplir sa destination. La question de savoir si la résiliation peiit être imposée par le bailleur au preneur doit être tranchée par les principes développés à propos de ce dernier article. Ainsi la résiliation peut être imposée si, par suite de l'expropriation d'une partie de Timpleuble, le surplus, à raison de sa solidité insuffisante, doit êlre détruit (^).

Le preneur ne peut quitter Timmcuble et cesser de payer les loyers, si forte que soit la partie expropriée, sans demander la résiliation [^) : l'art. 1722 s'y oppose.

En aucun cas, le bailleur ne doit des dommages-intérêts (•), car l'expropriation est un cas fortuit.

Si même le bailleur requiert l'expropriation totale d'une parcelle détachée de l'immeuble exproprié, il ne doit pas de dommages-intérêts au preneur, ce dernier enayantété instruit

réparer le préjudice causé au locataire par Texproprialion. mais lui payer une somme égale à rindemuilé que lui aurait allouée le jury : or le jury u aurait pas lena compte de ce Tait postérieur à sa délibération. Nancy, 13 janv. 1891, précité.

c. Cass., 7 juin. 1847. S., 47. 1. 835, D. fiép., v» Isouaoe, n. lOlK — Cass., 8 août 1855, S., 56. 1. 422. — Cass. req., 18 nov. 18^:0, S., 91. 1. 205, D., 92. 1. 81. — Trib. civ. Sainl-Etienne, 24 ocl. 190O, Droit, 23 déc. 1900. — Guillouard, I, n. 148; Puzier-Herman, art. 1722, n. 92; Hue, X, n. 295.

(")Cass. req., 9 janv. 1889, S., 89. 1. 105, D., 89. 1. 9. — Paris, 16 mars 18S1, S., 81. 2. 261. — Trib. civ. Seine, 25 nov. 1887, Pond, franc.. 88. 2. 83. — Trib. civ. Narbonne, 3 janv. 1901, Mou, jud. Lyon, 20 janv. ItOl. — riuillouard, ï, n. 401; Fuzier-Herman, art. 1722, n. 88 et 89. — V. supra, n. 1359.

'i Trib. civ. Périgueux, 27 mai 1892, Loi, 9 juin 1892. — V. 1rs détails donnés à propos de la perte partielle, supra, n. 358 s.

;*) Cass., 3 août 1847, S., 47. 1. 838, D. Rép., vo Lounffe, n. 202.

(*' Le contraire a été décidé, pour le cas où la plus grande partie de Timineuble est expropriée, par un jugement qui permet môme au preneur de ne pas observer les délais du congé. Trib. civ. Narbonne, 3 janv. 1901, précité.

\*) Cass., 7 juin. 1847, précilé. — Paris, 16 mars l«8l, S., SI. 2. 261. — Guillouard, I, n. kOh.

par la procédure à laquelle il a assisté et ayant pu réclamer une indemnité supplémentaire à l'expropriant {'); mais, ici encore, le preneur peut demander une diminution de loyer (»}. Toutefois, il va sans dire que des dommages-intérêts peuvent être réclamés au bailleur dont la faute nécessite la démolition de la partie non expropriée de Fimmeuble (•).

1863. Au cas où l'expropriation pour cause d'utilité publique consiste dans la destruction d'une partie de Fimmeuble, le bailleur peut-il être forcé de reconstruire cet immeuble? L'affirmative doit être admise dans Topinion qui décide que l'immeuble détruit partiellement doit être reconstruit aux frais du bailleur (*).

Dans l'opinion contraire, le cas doit être assimilé à celui où l'immeuble en partie détruit est remplacé dans le patrimoine du bailleur par une indemnité ; l'opinion générale est pour la négative ici encore (') ; l'expropriation, comme le contrat d'assurance, est étrangère au preneur, qui ne peut s'en prévaloir. D'autre part, l'art. 1722 dispense en termes généraux le bailleur de la reconstruction.

Cependant on oppose ici des considérations spéciales (*).

L'indemnité d'expropriation, dit-on, à la différence de l'indemnité d'assurance, comprend la somme nécessaire pour remettre l'immeuble en état ; le preneur peut donc exiger que cette somme réserve la destination prévue.

L'objection est peu convaincante : d'une part, elle ne répond pas à l'argument que nous venons de reproduire et qui résulte

(') Trib. civ. Seine, 29 juil. 1890, Droit, 3 oct. 1890.

l«^ Trib. riv. Seine, 29 juil. 1890, précité.

,»j Paris, 25 mai 1840, sous Gass., 3 août 18i7, S., 47. 1. 83S, D., 47. 1. 251. - Fuzier-IIennan, art. 1722, n. 95.

;♦ Troplong, I, n. 523. — V. siiprn, n. 358 s.

i* Soie, S.. 91.1. 265; Massé el Vergé, IV, p. 381, §704, no»e4:Ponl, Re>f.eriU m, 185:^, p. 281; Poncet, Sole, D., 92. 1. 81; Laurent, XXV, n. 405; Guilloiuni. I, n. 39i, 895 cl 405; Georges Lemaire, Rapport, sous Gass. req., 18 nov. 1890, S.. 91. 1. 20)5,1)., 92.1. 81; Huc,X,n. 295. — On cileen ce sens Paris, 27juil.l850elDouai. 21 mai 1852, qui sonl relalifs à la perle partielle ordinaire. — Contra Paris, 12 fêv. 13V^, S., 'X\. 2. 606, D. Hép., v» Expropr. pour utUité publique, n. 740-2». - Douai, 31 mai 1852, S., 53. 2. 57, D., 53. 2. 226 (motifs). — Duvergier, I, n. 523: Aubry el lUu, IV, p. 4%, § 369, noie 7.

(•; Paris, 12 fév. 1833, précité. — Aubry et Rau, loc. cil.

de la règle que les tiers ne peuvent tirer profit des actes auxquels ils sont étrangers. D'autre part, Tindemnité d'assurance, elle aussi, est destinée à remettre l'immeuble en état; il y a donc contradiction à traiter différemment l'indemnité d'expropriation et Imdemnitéd assurance. Enfin, si le bailleur reçoit une indemnité en vue des reconstructions, c'est pour son propre compte et non pour le compte du preneur.

La solution contraire est même plus injuste pour Texpropriation que pour l'assurance, car, si le contrat d'assurance passé par le bailleur ne procure aucune indemnité au preneur, ce dernier est, en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, personnellement indemnisé du préjudice que lui cause l'expropriation (L. 3 mai 1841, art. 39).

Mais, comme en cas de perte partielle ordinaire, le bailleur est tenu^ si le preneur l'exige, de faire les réparations nécessaires pour que la partie restante de l'immeuble puisse remplir sa destination, pourvu que les réparations possibles soient de nature à produire ce résultat ('). Les art.- 1719 et 1720 sont décisifs pour ce cas comme pour la perte partielle ordinaire (*).

1364. L'indemnité due pour les constructions élevées par le preneur appartient à ce dernier et non pas au bailleur, dans l'opinion que nous avons soutenue, et d'après laquelle les constructions appartiennent jusqu'à la fin du bail au preneur, car l'exproprialion saisit les droits des parties tels qu'ils existent actuellement (•'*).

1866. Quel est Tefiet d'une expropriation pour cause d'utilité publique qui n'a pas été opérée régulièrement et, par exemple, n'a pas été précédée des formalités obligatoires ?

On admet souvent que cette expropriation cause au preneur un trouble de fait, dont garantie ne lui est pas due (*).

{') Cass. req., 18 nov. 1890, S., 91. 1. 265, D., 92. 1. 81 (mais cet arr^l exige que le» réparations puissent se faire sans dépenses exagérées). — Noie, S., 91. 1. 265 ; George Lemaire, Rapport, sous Cass. req., 18 nov. 1890, précité ; Hue, X, n. 295.

(») V. aupra, n. 366.

(•) Cette solution a été donnée et ce motif invoqué pour le cas d'un bail emphytéotique. — Cass. req., 22 juin 1885, S,, 88. 1. 130.

{*; Guillouard, 1, n. 147.

Les développements que nous avons donnés au sujet du trouble causé par un acte de l'administration nous empêchent d'accepter cette opinion; il y a trouble de droit et non pas trouble de fait, lorsque l'administration use d'un prétendu droit qui ne lui appartient pas.

Cependant nous arrivons par une autre voie à la solution qu'on propose.

L'expropriation pour cause d'utilité publique n'est pas un trouble, c'est une destruction ; or, si l'expropriation est irrégulière, le preneur a le droit de l'attaquer et la destruction n'est qu'apparente; il n'y a donc pas lieu à garantie.

1366. Les solutions qui précèdent sont applicables aussi dans le cas d'un délaissement amiable fait à l'administration, après une déclaration d'utilité publique (*).

SECTION VIII

RÉSILIATION ou RÉSOLUTION DU BAIL

§ I. Résiliation par l'accord des parties.

1367. Rien n'empêche évidemment lespartiesdemettrefin, par leur accord, au bail avant l'expiration du temps fixé (*), mais cet accord est nécessaire et la volonté d'un seul ne suffit pas ('), en dehors du cas où le bail est fait sans durée déterminée (*).

La résiliation, comme le bail lui-même, peut être écrite ou verbale; elle peut même être tacite (*).

Si elle est écrite, elle peut être faite par un acte authentique ou par acte sous-seing privé.

(«) Hue, X, n. 295.

(«) Guillouard, I, n. 280.

(3) Angers, 3 avril 1818, P. chr., D. Rép.y vo Louage, n. 526-2<>.— Gaen,?6jw^. 1824, S. chr., D. Rép., vo Louage, n. 526-10.

(*) V. supra, n. 1223 s.

(5) Cass., 20 janv. 18G2, S., 62. 1. 705. — Cass., 25 mai 1870, S., 71. 1. 91.- Paris, 22 nov. 1897, S., 98. 2. 243, D., 98. 2. 288. — Trib. civ. Bruxelles, 23 jan\. 1884, Journ. Irib. belg., 84. 471. — Trib. civ. Bruxelles, 16 avril i^\,JournArih. belrj., 84. 796. — Trib. civ. Bruxelles, 30 mai 1888, Pand. pér. belg.. 88, n. 1307. - Trib. civ. Vcrviers, 6 juin 1804, PamLpér, belg., 95, n. 1470. — Laurent, XXV, n, 351.

Dans ce dernier cas, la résiliation doit être rédigée en double (*), conformément à Fart. 1325 ; elle constitue, en effet, un contrat synallagmatique, puisque chacune des deux parties abandonne ses droits. Elle doit être signée des deux parties ; la résiliation n'est donc pas prouvée par une lettre missive signée de Tune d'elles (*).

1368. Si le preneur abandonne l'immeuble loué, la saisie et la mise en vente de ses meubles à la requête du bailleur emportent consentement de ce dernier à la résiliation'('). Ce sera une résiliation tacite.

11 en sera de même si le bailleur rentre en possession au su et sans réclamations du preneur (*).

On peut également induire la résiliation de ce qu'après un commandement de payer adressé par le bailleur au preneur, et la déclaration faite par ce dernier de sa renonciation au bail, le bailleur fait saisir-gager les meubles du preneur (').

Si Tune des parties offre de résilier le bail en demandant une réponse immédiate, cette offre ne subsiste que pendant le temps nécessaire pour que la réponse lui parvienne (•).

1869. La résiliation est un contrat; elle peut donc, comme tous les contrats, être prouvée par les modes de preuve indiqués dans le code civil, et notamment, si le bail n'excède pas 150 fr., s'il y a un commencement de preuve par écrit ou, si l'écrit est perdu, par témoins (^) ; la cour de cassation se

(») Cass., 26 janv. 1831, D. Rép., vo Louage, n. 526. — Laurent, XXV, n. 353; GuUlouard, I, n. 382.

I*) Angers, 3 avril 1818 et Caen, 26 janv. 1824, précités.

('^ Cass., 25 mai 1870, S., 71. 1. 91. — Guillouard, I, n. 383.

•;*) Paris, 22 nov. 1897, S., 98. 2. 243, D., 98. 2. 288.

(») Cass., 20 janv. 1862, S., 62. 1. 705. — GuUlouard, I, n. 383.

{•) Décidé que Toffre de résiliation accompagnée d'une demande de réponse ^ par courrier », est impIicUemenl révoquée si la réponse n^est envoyée que quinze jours après. — Dijon, 29 mars 1893, Rev. bourguign, de Venseign, sup., ni, f893, p. 803.

(') Cass., 4 janv. 1887, S., 87. 1. 57, D., 87. 1. 447 (sol. impl.) (l'arrêt d'appel appliquait l'art. 1715. La cour de cassation, pour rejeter le pourvoi, se contente de dire que les faits invoqués n'étaient pas pertinents, et que ce dernier motif josliOe la décision; c'est dire, implicitement, qu'en principe, les faits de celte nature, c'est-à-dire les présomptions et les témoins, peuvent être invoqués). — Bordeaux, 3 mai 1872, S., 72. 2. 104, D., 73. 2. 60. — Rouen, 20 août 1881, D., 83. 2. 2(fô. — Pau, 21 mars 1893, S., 93. 2. 168, D., 93. 2. 30i. — Rouen, 16fév. 1895,

prononce aujourd'hui dans ce sens, après avoir admis ropinion contraire.

Une autre opinion décide cependant que Tart. 1715, qui limite les moyens de preuve admissibles pour le contrat de bail, est applicable à la résiliation (*).

Un seul argument nous paraît suffire pour rejeter ce système : c'est que lart. 1715 déroge au droit commun et ne peut, par conséquent, être étendu.

Sans doute les considérations qui ont fait introduire Tari. 1715 — difficulté des enquêtes, faible importance pécuniaire du procès — peuvent être invoquées ici avec une égale force; mais elles n'ont pas moins de valeur dans une multitude d'autres hypothèses auxquelles on ne songe pas à appliquer Tart. 1715.

On objecte encore que, d'après Topinion générale (à laquelle adhèrent plusieurs partisans de notre opinion), le congé ne peut être prouvé que conformément à l'art. 1715; or, dit-on, il n'y a aucune raison de distinguer entre le congé et la résiliation. Mais cette solution est elle-même, conmie nous l'avons montré, très contestable.

Le système que nous combattons se montre peu conséquent avec lui-même, en admettant que la preuve de certains faits manifestant le consentement des parties, et que nous avons indiqués en parlant de la forme de la résiliation, emporte la preuve de la résiliation (»). Ces faits, quand ils ne sont pas constatés par écrit, ne peuvent être prouvés que par témoins ou présomptions.

1370. Dans tous les cas, par application du droit commun,

Rec. Rouen, 95. 103. — Bruxelles, 3 fév. 1885. Pasicr,, 85. 2. 233. — Aubry el Rau, IV, p. 504, § 369, note 24; Laurent, XXV, n. 352; Hue, X, n. 279; Gvsoanet, m, p. 12, § 822, note 3; Wahl, Note, S., 1906. 4. 17. — V. pour le congé. infra, n. 1255.

(») Cass., 21 janv. 1812, S. chr. — Cass., 18 nov. 1861, S.. 62. 1. 38, D., 61 1. 121. — Angers, 3 avril 1818, P. chr., D. Rép., \^ Louage, n. 526-2». — On, 12 nov. 1883, S., 84. 2. 15, D. (sous Cass., 26 janv. 1885), 85. 1. 234. — Orléans, 8 janv. 1880, sous Cass., 4 janv. 1887, précité. — Montpellier, 10 déc. 1896, Jfo». jud. Midi, 7 fév. 1897, — Bordeaux, 25 janv. 1898, Droit, 23 joil. 1898. - Guillouard, I, n. 381.

(«) Cass., 20 janv. 1862, S., 62. 1. 705. — Cass., 25 mai 1870. S., 71. 1. 91. - Guillouard, I, n. 383.

la preuve par témoins n'est reçue que jusqu'à 150 fr. (C. civ., 1341).

Au-dessus de 150 fr., le demandeur ne pourrait même pas prouver par témoins des faits matériels, tels que Fabandon des lieux par le preneur et leur reprise par le bailleur (*) ; car les faits matériels ne peuvent être prouvés par témoins, au-dessus de 150 fr., que s'ils ne se rattachent pas à une convention, c'est-à-dire ne produisent pas des effets juridiques.

Il faut reconnaître aussi, dans toutes les opinions, qu'tme fois la résiliation prouvée, les conditions et clauses de cette résiliation peuvent être établies suivant le droit commun, et notamment par témoins jusqu'à 150 fr. ('). Nous renvoyons sur ce point aux développements que nous avons fournis à propos des conditions du bail (').

1371. La résiliation tacite elle-même obéit à ces règles (*). On a cependant soutenu qu'elle peut être prouvée, en toute hypothèse, par témoins (*). Nous avons combattu une opinion identique proposée à propos du bail tacite : les arguments que nous avons alors invoqués peuvent être reproduits ici.

1372. La résiliation ayant pour résultat une mutation de jouissance comme le bail lui-même, les règles de capacité sont les mêmes qu'en matière de bail.

Le tuteur peut donc sans autorisation résilier un bail (^) si, au moment de la résiliation, le bail n'a plus une durée inférieure à neuf ans.

Le successible, qui administre la succession avant d'avoir pris parti, ne peut résilier un bail qu'en cas d'urgence ; s'il n'y a pas urgence, la résiliation fait de lui un héritier (').

Au contraire, l'héritier bénéficiaire, ayant tous les droits

(') Cpr. Orléans, 8 janv. 1886, précité.

(«) Cass., 18 nov. 1861, S., 62, 1. 38, D., 62. 1. 121. — Fuzier-Herman, art. 1715, n. 60.

(•) Orléans, 8 janv. 1886, précité.

(») Noie, S., 87. 1. 58.

(•) Cass. req., 15 nov. 1898, S., 99. 1. 140 (sol. implic). — Trib. civ. Seine, 6 janv. 1853, cité par Berlin, Chambre du conseil, 3a édit., 1, n. 476. — Berlin, ioc. cil.

C) V. notre Tr, des suce, 3» édit,, II, n. 1149.

d'un administrateur, peut, sans être déchu du bénéfice d'inventaire, résilier un bail (*).

11 a été décidé cependant que Théritier bénéficiaire ne peut résilier un bail même avec rautorisation du tribunal (*). Cela nous parait inexact.

Le curateur à la succession vacante a le même droit (').

§ II Résolution pour cause d'inexécution des conditions ou par Varrivée d'une condition résolutoire,