I. Causes de résolution

1373. Le bail peut être résolu pour cause d'inexécution des conditions ; l'art. 1741 C. civ. porte à cet égard: « /> » contrat de louage se résout par le défaut respectif du bail- » leur et du preneur de remplir leurs engagements ». V. ausâ l'art. 1766, sur l'obligation de garnir en matière de baux à ferme. Nous renvoyons, sur ce point, aux développements que nous avons donnés à propos des diverses obligations du bailleur et du preneur ; nous avons montré que ces obligations sont, pour la plupart, sanctionnées par la résolution du bail.

Quant aux conditions résolutoires auxquelles la volonté des parties soumet le bail, elles dépendent de la convention et ne méritent en général aucune observation particulière. Nous dirons seulement quelques mots du départ obligatoire du preneur, de l'autorisation administrative et du changement de profession du preneur.

1374. En Tabsence d'une clause spéciale, l'obligation morale où se trouve le preneur de quitter la localité dans laquelle il a loué un appartement ne met pas fin au bail; ce n'est pas là une force majeure l'empêchant d'exécuter son obligation.

C'est ce qu'on a décidé pour le démembrement d'un terri-

(*) V. notre Tr. des suce, 3« édit., Il, n. 1338.

(») Trib. civ. Seine, 5 janv. 1850, 4 sept. 1850, 8 juU. 1852, cités par BerUo, Chambre du conseil, 3« édil., U, n. 1227. — Bertin, loc, cit. (>) V. notre Tr. des suce, 3o édit., II, n. 1964.

toire ('). Il en est autrement dans le cas où le preneur est expulsé, sans sa faute, par Tautorité administrative (*), notamment si la locataire est expulsée comme femme publique (').

1375. Souvent le preneur entend exercer dans Timmeuble une industrie ou un commerce dont Texercice est subordonné à une autorisation administrative : industrie dangereuse, incommode ou insalubre, négoce de tabacs et de timbres, etc.

L'influence du refus ou du retrait de Tautorisation administrative sur le bail est assez délicate à fixer.

Si l'autorisation administrative est refusée avant l'entrée en jouissance^ la question est de savoir si le bail prend cependant naissance ou si, au contraire, le refus d'autorisation joue le rôle d'une condition suspensive.

Il va sans dire que la convention des parties est souveraine (*); ainsi la clause du bail portant que le preneur obtiendra l'autorisation nécessaire à ses risques et périls empêcbe que le refus d'autorisation entraîne la résolution du bail (»).

Si le bail est muet, on soutient que le bail ne se forme pas, les parties ayant entendu traiter suivant un certain mode de jouissance (•). Cette considération n'est exacte que si l'immeuble était, par sa forme ou son aménagement, nécessairement destiné à l'industrie que le preneur voulait y établir ou si cette destination résultait de Tintention des parties et qu'en outre, dans cette intention, l'industrie projetée ne pût être exercée qu'après autorisation ('); au cas contraire, le bailleur n'a promis que la jouissance et non pas un certain

{*) Paris, 4 juin 1875, Bull, cour Paris, 75. 2U. — Trib. civ. Seine, 17 juin 1893, Droit, 8 juill. 1893. — Vincent et Penaud, Dicl. dr. inl., v» Annerion et démembrement, n. 385. — V. aussi infra, n. 1377.

(*) Décidé que si l'expulsion n'est pas due à sa faute, le bail est résilié. Trib. civ. Anvers, 18 juin 1890, supra, p. 316, note 7. — V. supra, n. 557.

(»} Cpr. Trib. paix, Alger, 20 déc. 1899, Loi, 30 janv. 1900. — Ce jugement s'appuie, pour décider exactement le contraire, sur ce qu'en fait la femme s'était fait inscrire d^elle-mème sur le registre des mœurs.

(•) Guillouard, 1, n. 152.

(•) Guillouard, I, n. 152. — V. à propos du retrait de l'autorisation, infra, n. 1376.

(*) Guillouard, I, n. 152 et 153.

(^ Troplong, I, n. 234 ; Duvergier, I, n. 404.

mode de jouissance (*). En un mot, nous appliquons la distinction généralement admise au sujet de la garantie due parle bailleur en raison d'actes de Tadministration. L'équité, qu'on invoque en sens contraire, ne nous parait pas de nature à influer sur la question ; s'il est vrai que le preneur a peut-être consenti à payer un loyer supérieur au revenu de l'immeuble dans l'espoir d'y introduire une industrie insalubre ou dangereuse qu'il n'a pas été autorisé à exploiter, le bailleur ne peut néanmoins être rendu responsable du défaut d'autorisation ; le preneur a couru des risques, et la chance aurait pu lui être favorable comme elle lui a été funeste.

11 ne suffira même pas que le bail contienne la mention de l'industrie que le preneur veut exercer, ou fixe le loyer en considération de cette industrie, pour que le refus d'autorisation donne lieu à la garantie {*),

A plus forte raison le bail n'est-il pas subordonné à la condition que l'administration accordera, pour certains actes, une autorisation dont le refus nécessiterait simplement des travaux spéciaux (').

1376. Si l'autorisation administrative est retirée après rentrée en jouissance, les principes sont encore les mêmes.

Ainsi on consultera d'abord la convention (*). Si elle porte qu'il appartient au preneur de s'assurer le maintien de l'autorisation, le retrait de l'autorisation ne donne pas lieu à garantie (*).

A défaut de convention, certains auteurs admettent la résolution (*). Nous appliquerons la distinction que nous venons de formuler C),

V; Mêmes auteurs. — Hue, X, n. 305.

• {*] Gass., 14 nov. 1827, S. chr., D., 28. 1. 22 (maison de jeu). — Troplong, iœci/.,- Du vergier, toc. ci/.; Fuzier-Herman, arl. 1709, n. 72; Hue, n. 30&. — V. cep. Guillouard, loc. cil.

{^) Contra Trïh. civ. Marseille, 16 mars 1887, Rec. d'Aix.SS. 119 (refus par Tadmlnislration de laisser s'écouler à Tair libre les eaux d*UD lavoir à laines).

(*) Guillouard, 1, n. 152.

(») Gass., 14 avril 1874, S., 75. 1. 317, D., 75. 1. 203 (pour l'élablissemenl dna tir). — Guillouard, I, 152; Puzier-Herman, art. 1722, n. 24w

(•) Guillouard, I, n. 152 et 153.

C) Hue, X, n. 305. — Décidé qu'à supposer que le bail d'une maison de tolérance Aûii valable, le retrait de l'autorisation d'exploiter cette maison est un fait da

1376 bis. Au refus d'autorisation on ne peut assimiler la crainte de troubles politiques ; elle ne dispense pas le bailleur de livrer la chose (').

1376 ter. Il va sans dire que le preneur ne peut pas davantage, pour demander la résiliation du bail, s'appuyer sur ce que les compagnies d'assurances contre l'incendie se sont refusées à assurer l'objet loué {^).

1377. 11 peut être stipulé que le bail pourra être résilié, soit d une manière absolue, soit au gré du bailleur ou du preneur, si un événement déterminé se produit, par exemple si l'une des parties cesse sa profession dans un endroit déterminé ('), ou si le preneur prend telle profession nouvelle.

En pareil cas, le bail met généralement à la charge du preneur une certaine indemnité, égale par exemple au trimestre courant et au trimestre suivant. Cette indemnité, fixée à forfait, et qui ne s'augmente pas si le bailleur n'a pas trouvé un nouveau preneur à la fin du trimestre suivant, ne diminue pas non plus si le bailleur a trouvé un preneur avant ce moment (*).

1378. Si l'une des parties n'exécute pas ses obligations, lautre partie n'est pas forcée d'exécuter les siennes (*).

prince qui permet au preneur de résilier le bail. Trib. civ. Seine, 13 oct. 1886, Loi, 24 oct. 1886.

(M V. supra, n. 313.

(•; Trib. com. Marseille, 5 fév. 1900, Rec. Marseille, 1900. 1..149.

l') Lyon, 11 déc. 1895, S., %. 1. 279. — Gass. Autriche, 10 fév. 1869, Journ. dr, inl., m, 1876, p. 44 (impl.). — Guillouard, II, n. 144. — Cette clause peut être invoquée par le bailleur aussi bien que par le preneur. Gass. Autriche, 10 fév. 1869, précité. — Décidé que la clause résolutoire stipulée pour le cas où le fonctionnaire locataire changerait de résidence ne s'applique pas s'il est mis à la retraite. Lyon, 11 déc. 1895, précité. — Ni s'il est forcé de changer de quartier ou de maison dans la même ville. Rennes, l»' mars 1897, Rec. Angers, 97. 209. — V. aussi supra, n. 1374.

(*) Cônlra Trib. civ. La Rochelle, 28 janv. 1904, Mon. Jud. Lyon, 11 fév. 1904. — Suivant ce jugement le bailleur n*a pas droit à indemnité si le successeur du fonctionnaire offre de reprendre Timmeuble et cela notamment quand le bailleur repousse cette offre pour louer Timmeuble. — V. également en ce sens Demogue, Retr. bim. dr. civ., 1904, p. 883.

(*) Orléans, 20 avril 1888, S., 90. 2. 85, D., 89. 2. 247 (il n'y a pas lieu d'appliquer la clause stipulant une résiliation de plein droit à défaut de payement des loyers si le preneur n'a pas eu une jouissance complète). — Orléans, 8 août 1888, I^M 89. 2. 247 (môme solution si des travaux de réparations n'ont pas été faits). —

Le juge en ce cas prononcera la résolution contre la plus coupable (*).

1379. Tous les baux sont résolubles pour cause dmexécution des conditions.

Le bail à vie peut lui-même être résolu pour cette cause ('}; on ne peut en effet le considérer comme une constitution de rente viagère,

11. Manière dont opère la résolution et extinction de r action.

1380. La résolution provenant de Tévénement d'une condition résolutoire opère de plein droit, conformément au droit commun.

' Quant à la résolution pour cause d'inexécution des conditions, elle constitue une application pure et simple du principe posé en termes généraux, pour les contrats sjTiallagmatiques à titre onéreux, par Fart. 1184.

Elle présente donc les caractères suivants :

Le juge n'est pas forcé de la prononcer..

11 peut accorder un délai à la partie qui n'a pas accompli ses obligations ('), conformément à l'art. 1244 et comme le rappelle l'art. 1184.

11 peut simplement condamner la partie à exécuter son obligation, si la contravention est peu importante (*) ; divers articles, notamment l'art. 1729, consacrent implicitement cette solution.

11 peut se contenter, si l'infraction ne lui parait pas grave, d'allouer à la partie lésée une indemnité pécuniaire (*).

Dijon, 25 janv. 1893, Rev. bourg, de l'enseign. sup., m, 1893, p. 808 (le bailleur d'une machine ne peut réclamer le paiement des loyers si la machine n*i pu être, à raison des défectuosités de sa construction, d'aucune utilité pour le preneur'. -* Saleilles et Tissier, Rev. bourg. deVenseign. sup., III, 1893, p. 810; Guillouard. l n. 442. — Pour la retenue des loyers, supra, n. 328.

[') Gass. req., 9 janv. 1893, S., 94. 1. 438, D., 93. 1. 120.

(*) Dijon, 30 nov. 1892, Rev. bourguig. de Venseign. sup., lU, 1893, p. 1^.

(>) Douai, 29 déc. 1849, D., 50. 2. 57. — Trib. paix Nogent-sur-Seine, 20 mn 1887, Loi, 1er avril 1887. — Trib. paix Antrain, 6 mars 1900, Mon. Jud. l4fW, 6 janv. 1901. — Trib. civ. Nivelles, 7 sept. 1883, Jurispr. trib. fce/^.,83. 722.- Guillouard, I, n. 438.

^*; Gass., 18 janv. 1869, S., 69. 1. 304. — Guillouard, I, n. 438 ; Hoc, X, n. 3S7.

t») Gass. req., 9 janv. 1893, S., 94. 1. 438, D., 93. 1. 120. — Agen, 5 août 18K,

Il peut soumettre la demande à une expertise (*) et, pendant la durée de l'expertise, nommer, comme nous le verrons dans notre Traité du dépôt (*), un séquestre judiciaire.

Mais il peut prononcer la résolution purement et simplement et n'est pas forcé d'y mettre pour condition que le défendeur n'exécutera pas ses obligations (*).

Le défendeur peut d'ailleurs empêcher la résolution en exécutant ses engagements, avant que le jugement soit passé en force de chose jugée (*).

1381. Conformément à l'art. 1184, la résolution doit être prononcée par le tribunal.

Mais on admet unanimement la validité de la stipulation portant que, faute d'exécution par l'une des parties de ses obligations, le contrat sera résolu de plein droit.

Cette solution est évidemment applicable en matière de location (').

S'il est simplement dit que le bail sera résolu au cas dlnexécution des conditions, notamment à défaut de paiement d'un terme de loyer, les parties rappellent seulement l'art. 1184, qui reste applicable (*).

Il en est autrement s'il est dit que « le bail sera résilié de plein droit » ('), ou qu'il sera résilié « de plein droit après

Rec. Agen, 87. i6. — Trib. civ. Bruxelles, 23 janv. 1884, Belg. jud., 84. 184. — Trib. civ. Courtrai, 11 juil. 1892, Pand. pér. belg, , 93, n. 758. —Trib. civ. Bruxelles, 29 nov. 1893, Pand. pér. belg,, 94, n. 627.

(«) Cass. req., 9 janv. 1893, précité.

(') Conba Trib. civ. Bordeaux, 17 fév. 1890, Bec. de Bordeaux, 90. 2. 49.

(•)Huc, X, n.339.

(») Cass., 2 juil. 1860, S., 60. 1. 705. —Trib. civ. Seine, 9 janv. 1895, Gai. Pal.,

4 avril 1895. — GuilJouard, I, n. 223 et 440; Hue, X, n. 338. — V. aussi les aulorités citées aux numéros suivants. '

(•) Bruxelles, 7 août 18il, S. cbr. — Golmar, 6 déc. 1814, S. chr. — Paris, 27 mars 1843, S., 43. 2. 259. — Rouen, 9 janv. 1890, Gaz. Pal., 90. 1. 597. — Liège, 16 juill. 1879, Pasicr., 80. 2. 2i6. — Trib. civ. Bruges, 17 avril 1888, Pand. pér. belg,, 88. n. 969. — Guillouard, 1, n. 440; Hue, X, n. 338.

{') Cass., 2 juiU. 1860, S., 60. 1. 705. — Liège, 1" août 1810, S. chr. — Orléans. 9 nov. 1860, S., 61. 2. 144. — Bordeaux, l»' juin 1864, S., 64. 2. 263. — Paris, 11 février 1874, S., 74. 2. 197. — Nancy, 16 avril 1877, S., 79. 2. 325. — Paris, 17 oct. 1883, Echo du Palais, 10 nov. 1883 (cité par Guillouard). — Trib. paix Nogent-sur-Seine, 30 mars 1887, Loi, 1" avril 1887. — Aubry et Rau, IV, p. 496,

5 369, note 70; Guillouard, I, n. 440. — V. cep. Laurent, XXV, n. 369.

commandement » ou « mise en demeure » (*), ou « un certain temps après commandement » (*), ou « s'il plaît au bailleur après commandement ou un certain temps après commandement » (').

Dans tous ces cas la résiliation est définitive même si, avant qu'elle ne soit invoquée par le bailleur, le preneur exécute son obligation (*).

1 382. Malgré la clause de résiliation de plein droit, d'après l'opinion générale, si le défaut de paiement des loyers provient de ce que le preneur prétend pouvoir exercer une action en garantie contre le bailleur, la résolution ne doit pas être prononcée (*). Cette solution se rattacbe à l'opinion d après laquelle le preneur a le droit, dans le cas où il entend exercer une action de ce genre, de retenir tout ou partie des loyers.

D'autre part la résolution fondée sur l'art. 1184 ne peut être prononcée si le demandeur lui-même n a pas exécuté ses obligations (•). Cependant, si les infractions du défendeur sont beaucoup plus fortes que celles du demandeur, la résiliation peut être prononcée contre lui ('). Les tribunaux peuvent

(«) Trib. civ. Seine, 7 nov. 1904, Droit, 29 déc. 1904.

(«) Bourges, 2 nov. 1886, D., 87. 2. 51. — Orléans, 20 avril 1888, S., 90. 2. 85, D., 89. 2. 247. — Paris, 24 mai 1890, Loi, 2 août 1890. — Paris, 11 août 1891, Gai. Trib., 21 août 1891. — Alger, 7 nov. 1892, D., 93. 2. 294. — Bordeaux, 25 mars 1894, Rec. de Bordeaux, 94. 1. 171. — Paris, 7 juin 1894, Gaz. Trib., 25 sept. 1894.

— Paris, 29 juill. 1896, D., 97. 2. 31. — Hue, X, n. 338.

(») Paris, 12 déc. 1891, Gaz. Trib., 12 fév. 1892. — Trib. civ. Seine. 10 août 18», Gaz. Pal., 92. 2. 546. — V. cep. Paris, 16 juin 1900, Gaz. Trib., 10 nov. 1900, d'après lequel le tribunal peut encore accorder des délais. — Décidé qu'en cis de clause « que le bail pourra être résilié de plein droit à la volonté seule du bailleor après sommation », il faut non seulement une sommation, mais encore un commandement. Rouen, 9 janv. 1890, Gaz. Pal., 90. 1. 597.

(♦) V. les décisions précitées. — Cass., 21 mars 1892, S., 92. 1. 229. —Trib. dv. Seine, 7 nov. 1904, précité. — Trib. civ. Bruxelles, 19 oct. 1892, Pand. pér. Mg-f 94, n. 1324. — Trib. civ. Arlon, 20 fév. 1896, Jurispr. Irib. belg., 96. 94. - V. note 3, supra.

(*} Cass., 20 janv. 1879, S., 79. 1. 412. — Cass., 3 janv. 1883, S., 84. 1, 432, D., 83. 1. 415 (pouvoir souverain du juge de fait). — Dijon, 28 déc. 1857, S., 58. 2. 141.

— Paris, 9 juil. 1887, Pand. franc., 88. 2. 1. — Orléans, 20 avrU 1888, S., 90. 1 85, D., 89. 2. 247. — Cass. belge, 26 juillet 1844, Poster., 44. 122, Beig.jud., 45. fiOO.

— BruxeUes, 28 avril 1876, Pasicr., 76. 289. — Aubry et Rau, IV, p. 496, §»9. note 8; Cuénot, Note, Pand. franc., 95. 1. 417; Guillouard, I, n. 442.

^•) Guillouard, I, n. 442; Hue, X, n. 337. (') Hue, X. n. 337.

décider de même dans le cas où les infractions du demandeur sont postérieures à celles du défendeur (').

1383. Une mise en demeure préalable à la demande en résolution n'est pas nécessaire (*), car l'art. 1184 ne l'exige pas ; on ne peut donc objecter que Texécution forcée de Tobligationdoit être nécessairement précédée d'une mise en demeure ; du reste l'assignation en résolution peut être, à la rigueur, considérée comme une mise en demeure.

1383 bis. Mais il va sans dire qu'en aucune hypothèse le bailleur ne peut se faire justice lui-même^ c'est-à-dire expulser sans recourir à la force publique le preneur ou mettre ses meubles sur la voie publique (^).

1384. Si même la résolution est de plein droit, la partie qui a le droit de s'en prévaloir peut y renoncer, et la partie qui n'a pas exécuté ses engagements ne peut exiger que la résolution soit prononcée (*) : ce n'est pas en sa faveur que la clause a été introduite et, dans l'opinion contraire, elle aurait un moyen trop facile de mettre fin à la convention.

Mais aussi, à la suite de la renonciation, la partie qui a manqué à ses engagements s'opposera légitimement à la résolution.

La renonciation peut être tacite, mais elle ne se présume pas ('). Elle résulte de ce que le bailleur a, après connaissance de l'inexécution des obligations du preneur, reçu les fermages applicables à une époque postérieure (®) ou Ta actionné en paiement de fermages ('). Elle ne résulte pas, au contraire, de ce que le bailleur a reçu des loyers appréciables à une période antérieure (*).

(') Trib. civ. Liège, 29 nov. 1879, Jurispr. trib. belg., XXX, 1250.

(») Cass., 16 mars 1853, S., 53. 1. 361. — Douai, 14 juil. 1843, D. Bép., vo Louage, n. 553. — Douai, 24 mars 1847, S., 48. 2. 190. — Douai, 7 mai 1856, S., 57. 2. 209. - Pau, 17 mai 1865, S., 65. 2. 199. — Bruxelles, 24 févr. 1881, Pasicr., 82. 2. 47. — Demolombe, XXIV, n. 544; Laurent, XXV, n. 758; Guillouard, I, n. 430. — Conha Trib. civ. Bruxelles, 19 mars 1883, Jown. trib. belg., 84. 438. — Massé et Vergé, IV, § 704, note 6; Troplong, II, n. 316; Hue, X, n. 337.

(') Trib. paix Tinchebray, 2 avril 1901, Mon, huissiers, 1902. 2. 43. —V. n. 1395 et 1397.

(*) Aix, 21 janv. 1864, S., 64. 2. 157, D. Rép, SuppL, v» Louage, n. 126. — Guillouard, I, n. 444. — Cpr. Cass. req., 8 mai 1901, D., i\m. 1. 409.

?) Uurent, XXV, n. 372. — Guillouard, I, n. 442. — V. cep. Hue, X, n. 339.

(•) Guillouard, I, n. 442.

(') Orléans, 17 janv. 1895, S., 96. 2. 168, D., 96. 2. 93.

n Hue, X, n. 339.

La renonciation n'est plus possible après que la partie a fait tin acte impliquant sa volonté de résilier le bail (*). Cet acte ayant emporté résiliation, la résiliation est définitive, et Tautre partie peut s'en prévaloir ; si les parties s'entendent pour maintenir le bail, un nouveau bail se forme.

En dehors d'une renonciation, l'action en résolution, conformément au droit commyn, ne se prescrit que par trente ans. On ne peut appliquer à Faction en résolution du bailleur ni l'art. 717 C. pr. civ., relatif à l'action en résolution du vendeur d'immeubles en cas de saisie, ni l'art. 550 C. co., relatif à l'action en résolution du vendeur de meubles en cas de faillite, et cela même si le bailleur est, en même temps, vendeur d'immeubles ou de meubles (•).