III. Effets de la résolution

1385. En ce qui concerne l'avenir, la résolution est définitive et le bail cesse, soit par application de la convention qui a décidé que la résolution aurait lieu de plein droit, soit en raison de la force qui s'attache à la chose jugée.

En conséquence, la partie contre laquelle la résolution a été prononcée ne peut en arrêter le cours par l'ofiTre de remplir ses engagements et notamment par des offres réelles portant sur les loyers échus et dus par le preneur (').

Le bailleur devra restituer les loyers qu'il aura touchés à l'avance et qui seront applicables à la période non échue ('). On considère même avec raison que le pot-de-vin, étant une partie du prix payée d'avance (•), doit être restitué propor-

(*) Conlra Gass. req., 8 mai 1901, D., 1903. 1. 409.

C) Jugé cependant qu'en cas de faillite, le vendeur d'un fonds de commerce qui perd son droit de résolution conformément à l'art. 550 C. com. perd en même temps son droit de résolution en ce qui concerne le bail des lieux ot s'exploilele fonds vendu. — Cass. civ., 24 déc. 1889, S., 91. 1. 455, D., 90. 1. 161. - Paris,

21 juill. 1842, D. Rép., v» Faillile, n. 1042. — Contra Paris, 24 août 1839, S., 39. 2. 533, D. Rép., v» FaillUe, n. 1041-1° et 1042.

(») Cass., 11 janv. 18G5, S., 65, 1. 239. — Bourges, 15 juin 1812, S. chr. — GuUlouard, I, n. 445.

(♦) Cass., 19 janv. 18G:î, S., 63. 1. 185, D., 63. 1. 248. — Trib. civ. Bruxelles,

22 avril 1891, Pand. pér. belg., 92, n. 2059. — Trib. civ. Bruxelles, 15 juill. 1891, Pand. pér. belg,, 92, n. 2060. — Guillouard, I, n. 445.

{^}V. supra, n. 192 s., 904 s.

tionnellement à la portion de la jouissance qui n a pas eu lieu(').

De son côté, le preneur a droit au remboursement des dépenses faites, suivant les règles que nous avons développées. Le fermier, en cas de résiliation avant la récolte, peut réclamer le prix de ses labours et semences (*).

La partie contre laquelle la résolution est prononcée peut être condamnée à payer des dommages-intérêts, conformément à Tart. 1184 ('*). 11 va sans dire que, si la résiliation est prononcée pour un fait qui ne suppose la faute d aucune des deux parties, il ne sera pas dû de dommages-intérêts (*).

Nous avons fait de ces principes diverses applications ; ils sont reproduits par l'art. 1760, que nous avons commenté à propos de la perte (•).

Si la résolution est prononcée contre le bailleur, on décide qu'il doit, à titre de dommages-intérêts, rembourser au preneur les frais d'acte et les droits d'enregistrement payés par ce dernier (•); cela nous paraît très douteux.

Le preneur contre lequel la résiliation est prononcée doit au bailleur des dommages-intérêts représentant la privation de loyers pendant le temps que le juge estime être nécessaire pour une relocation (').

:';. Douai, 28 juin 1839, S., 46. 2. 64 (en noie), D. Rép., vo Louage, n. Ul-l». — Douai, 30 déc. 1839, S., 46. 2. 64 (en note\ D. Rép., v» Louage, n. 111-2°. — Douai, 7 nov. 1845, S., 46. 2. 64, D. Rép., v^ Louage, n. 543 (il s'agissait de l'expiralion par le décès. — V. supra, n. 1297). — Toullier, XII, n. 408; Proudhon, Tr, de Vusuf., III, n. 1219; Rolland de Villargues, v» Bail, n. 172; Duranton, XIV, n. 312; Laurent, XXV, n. 378; Guillouard, I, n. 445; Fuzier-Herman, art. 1709, n.28.

■ («) Trib. civ. Amiens, 26 déc. 1890, Rec. Amiens, 91. 151.

(») Trib. civ. Charleroi, 1«' mars 1878, Pasicv., 79. 3, 20. — Trib. civ. Anvers, 2 nov. 1878, Pasicr., 80. 3. 87. — Trib. civ. Bruxelles, 4 juil. 1888, Pand. pér. l>elg.,9S, n. 1385. — Trib. civ. Bruxelles, 22 avril 1891, Pand. pér. be.lg., 92, n. 2(S9. —Trib. civ. Bruxelles, 15 juil. 1891, Pand. pér. belg., 92, n. 2060. — Guillouard, I, n. 447; Hue, X, n. 354.

i*; Ainsi le preneur ne devra aucune indemnité pour le temps néce^^saire à la relocalion. — Trib. civ. Charieroi, l*r mars 1878, Pasicr., 79. 3. 20. — Hue, X, 0.354.

{*/ V. supra, n. 345 s.

(•) Uss., 19 janv. 1863, S., 63. 1. 1S5, D., 0*3. 1. 248. — (îuillouard, 1, n. 447. ' Cass., 24 nov. 1879, S., 81. 1. 319, I)., 80. 1. 385. — Toulouse. 19 fév. 1885, S., 85. 2. 73, D., 85. 2. 137. — Trib. civ. Boulogne, 5 nov. 1885, Gaz. Pal., 85. 2.

1386. En ce qui concerne le passé, la résolution produit des effets rétroactifs et, suivant le langage de l'art. 1183, « remet les choses au même état que si l'obligation n avait pas existé » (*).

Notamment la résolution du bail, comme toute résolution, entraîne la résolution des actes passés par la partie contre laquelle elle est prononcée (•).

Ainsi la sous-location consentie par le preneur est résolue (•).

On peut en dire autant de la cession du bail (*).

11 est vrai que lacquéreur dont le titre est résolu a pu valablement consentir un bail ; mais la situation du preneur n'est pas celle d'un acquéreur ; un propriétaire a le droit et le devoir d'administrer, de sorte que le bail qu'il consent peut être qualifié d'acte nécessaire ; on ne peut évidemment en dire autant du preneur.

769. — Trib, civ. Seine, 31 dcc. 1886, Loi, 16 janv, 1887. — Bnixelle*, 21 mii 1884, Journ. Irib. belg., 84. 890. — Trib. civ. Liège, 29 avril 1885, Jurispr. Irii. belg,, 8(). 1. — Trib. civ. Bruxelles, 25 juin 1890, Pand. pér, belg., 90, n. 17%».

— Trib. civ. Gand, 3 janv. 1894, Pand. pér. belg., 94, n. 401. — Trib. civ. Gand, 4 juil. 1894, Pand. pér. belg., 95, n. 47. — Trib. civ. Bruxelles, 25 fêv. 1^). Pand. pér. belg., 96, n. 528. — Arnlz, IV, n. 1178; Guillouard, II, n. SCÏÏ.

(») Guillouard, I, n. 445.

(V; Contra Trib. civ. Angouléme, l'r avril 1889, Loi, 28 mai 1889.

(»; Cass., 27 mai 1872, S., 73. 1. 454. — Cass., 21 juil. 1873, S., 73. 1. 454.- Rennes, 18 nov. 1810, S. chr. — Bordeaux, 25 juil. 1844, S., 45. 2. 42. — .\ngerN 11 janv. 1890, Gaz. Pal., 90. 1. 275 (donc le sous-preneur de la chasse qui contioae à chasser commet un délit de chasse). — Lyon, 18 nov. 1891, Mon. jud. iyo», 9 déc. 1891. — Paris, 20 juil. 1896, D., 97. 2. 31. — Poitiers, 13 fév. 1899, Gui. Pal., 99. 1. 554. — Dijon, 15 mars 1899, D., 1900. 2. 358. — Lyon, 22 mai IMK, S., 1903. 2. 76, D., 1903. 2. 375. — Amiens, 9 juil. 1903, Rec. Amiens, 1903. 1511.

— Aix, 2 avril 1^X)3, Jurispr. Marseille, 1903. 230. — Trib. civ. LyoD,15 juin 1881. France jud., 81-82, p. 122. — Trib. civ. Seine, 13 mars 1885, Loi, 16 mai 1885. - Trib. civ. Marseille, 10 juin 1886, Rec. d*Aix, 87. 22. — Trib. civ. Seine, 2 nov. 1893, Loi, 6 déc. 1893 (défaut de payement des loyers). —Trib. civ. Lyon, 27 dot. IWl, Droit, 16 fév. 1902. — Trib. simple police Mont-Sainl-Vincent, l«déc. 1833, Mon. JHst. de paix, 94. 176. — Bruxelles, 11 janv. 1865, Pasicr., 66. 2. 247. - Troplong, 11, n. 544 s. ; Larombière, Th. el pral. des oblig., art. 1183, n. 17; Amtz, IV, n. 1154; Aubry et Rau, IV, p. 498, § 369, note 15; Guillouard, I, n. 345el448: Hue, X, n. 285. — Contra Trib. civ. Seine, 30 janv. 1903, Droit, !•' mai 19Û8. - Trib. civ. Boulogne, 5 mars 1903, Droit, 28 avril 1903. — Duvergier, l n. 539; Fuzier-Herman, art. 1709, n. 54 (c'est par erreur que ce dernier auteur prétend qof Topinion commune admet le maintien de la sous-location).

(<; Paris, 22 juin 1894 (motifs), D., 95. 2. 71.

Certains auteurs (^) font une autre réponse; le bailleur, disent-ils, a voulu louer sa chose en bloc ; il est inadmissible qu'on l'oblige à morceler sa jouissance et à reprendre une partie de sa chose en laissant Tautre entre les mains d'un tiers, et à accepter peut-être une diminution de la valeur locative de son immeuble. Cette considération est loin d'être décisive; car elle peut être également invoquée au profit du vendeur qui, par la résolution de la vente, redevient propriétaire d'un immeuble ; d'un autre côté, elle conduirait à dire que la souslocation ou la cession portant sur la totalité de l'immeuble restent valables malgré la résolution du droit du preneur ; or c'est là une distinction contraire à l'unité du principe et que personne n'a jamais proposée.

Notre solution n'en est pas moins certaine, et c'est à tort qu'on lui a opposé l'existence de l'action directe entre le bailleur et le sous-preneur ; en admettant que cette action directe existe, il n'en résulte pas que le sous-locataire puisse échapper'à la résolution, carie sous-locataire n'a, en tout cas, que des droits secondaires, qui dépendent du droit du preneur. L'existence de l'action directe entre le bailleur et le souspreneur n'empêche certes pas que la nullité du bail entraîne la nullité du sous-bail; pourquoi la résolution aurait-elle des effets différents?

Les sous-baux et cessions de baux sont résiliés alors même qu'ils ont été faits avec l'autorisation du bailleur (*).

Cela est vrai même si la résiliation du bail est volontaire (^) : le bailleur, en autorisant la sous-location, a simplement voulu accorder au preneur le droit de sous-louer Timmeuble, dans les conditions où il en était locataire, et non pas contracter un engagement personnel vis-à-vis du sous-preneur.

Mais il va sans dire que le bailleur peut renoncer explicitement ou implicitement à l'action en résiliation (*). Le fait

(') Guillouard, I, n. 3i5.

(») Trib. civ. Marseille, 10 juin 1886, Rec. d'Aix, 87. 22. — Trib. civ. Lyon, 27 nov. 1901, précilé. — Contra Trib. civ. Seine, 30 janv. iy03, précité. — Trib. civ. Boulogne, 5 mars 1903, précité.

(') Amiens, 9 juil. 1903, précilé. — Trib. civ. Lyon, 25 nov. 1901, précité.

(*) Dijon, 15 mars 1899, précilé. — Amiens, 9 juil. 1903, précité. — Ainsi en

qu'il a eu connaissance des sous-locations n'emporte pas cette renonciation (*).

De ce que la résolution des droits du sous-preneur est la conséquence légale de la résolution des droits du preneur, il suit que le sous-preneur ne peut fonder sur sa résolution une action en dommages-intérêts contre le bailleur («).

1387. Mais le bail est maintenu dans les rapports entre le preneur et le sous-preneur ('), car le premier a contracté l'obligation de faire jouir le second jusqu'à l'expiration du sous-bail ; il lui doit donc des dommages-intérêts pour cause d'éviction (*), à moins qu'il ne l'ait prévenu de la cause de nullité ou de résiliation (').

1388. C'est le jour même où le bail a pris fin que le souspreneur ou cessionnaire peut être expulsé, si le bail est arrivé au terme normal de son expiration. Mais il en est autrement si le bail s'est terminé d'une manière anticipée, par un événement que le sous-preneur n'a pu prévoir; en ce dernier cas, ce dernier, étant en jouissance régulière, doit être assimilé à un locataire vis-à-vis duquel^le propriétaire a le droit de résilier le bail à son gré ; il ne peut être forcé à quitter l'immeuble qu'après un congé donné dans les délais ordinaires (*).

1389. La cession ou le sous-bail étant anéantis par la cessation du bail, le cessionnaire ou sous-preneur qui reste

est-il si le bailleur continue à présenter au sous-preneur les quillancesde loyer. — 11 a été décidé que si le sous-preneur a payé d'avance les loyers sur des quiltances visées par le propriétaire» U peut rester en jouissance pour le temps auquel ce loyer est applicable. — Trib. civ. Marseille, 10 juin 1886, précité.

(') Dijon, 15 mars 18^9, précité. — Amiens, 9 juU. 1903, précité.

(«j Cass., 21 juil. 1873, S., 73. 1. 454. — Amiens, 9 juil. 1903, précité. — GuUlouard, 1, n. 3i5.

,';, Eck, HoUzendor/f's Rechislexikou, v» Aflennieihe.

(*; Ai.x, 2 avril 1903, précité. — Amiens, 9 juil. 1903, précité. — Trib. civ. Seine. 2 nov. 1893, Loi, 6 déc. 1893. — Trib. civ. Lyon, 27 nov. 1901, précité (pourlect* de résiliation volontaire du bail).

(*) Trib. civ. Seine, 2 nov. 1893, précité ^preneur qui est sous le coup d'une résiliation pour défaut de paiement des loyers).

',«] Trib. paix Paris, 28 mars 1895, Loi, 13 avril 1895. — Conlt\t Lyon, 22 mai 1902, S., liœ. 2. 76, D., 190:î. 2. 375 (en cas de résiliation pour défaut de paiemont des loyers;.

€n possession, en vertu du consentement exprès ou tacite du bailleur, est le locataire verbal de ce dernier (').

1390. La résolution du bail laisse intacts, par exception, le sous-bail ou la cessation de bail, si, dans le bail ou dans •tout autre acte, le bailleur a convenu que le preneur principal deviendrait, en cas de cession ou de sous-bail, étranger au bailleur, qui ne conserverait de rapports juridiques qu'avec le

-wus-preneur du cessionnaire.

Mais il en est autrement s'il a été simplement convenu que le preneur principal serait la caution du sous-preneur ou cessionnaire (*) ; sans doute le cessionnaire ou sous-preneur devient alors l'obligé principal du bailleur; mais le bailleur n'a voulu dégager de ses obligations le preneur principal que dans ht mesure où il pouvait le faire sans mettre ses propres droits en péril ; il n'a pas effacé et n'a pas entendu effacer complètement le bail principal, dont le sous-bail ou la cession restent une dépendance.

1391. Le principe que la résolution est rétroactive subit des restrictions fondées sur l'idée que le bail est un contrat successif, c'est-à-dire que les loyers stipulés correspondent à la jouissance, laquelle est un fait matériel et ne peut être détruite rétroactivement.

Ainsi le bailleur percevra les loyers applicables à la jouissance écoulée ; il peut môme réclamer ceux de ces loyers qui /O auront pas été payés {^).

. .' Au contraire les loyers cessent de courir pour l'avenir (^). Toutefois, il va sans dire que le preneur qui resterait en jouissance après la résolution, devrait une indemnité au bailleur (•).

(*) Paris, 14 fév. 1895, Gaz. Pal., table, l*r semestre 1895, v» Bail, n. 20.

(•) Contra Paris, 22 juin 1894, D., 95. 2. 71. ' .(•l.Djjon, 30I10V. 1892, Rev, hovrguÎQn. de Venseign. sup., III, 1813, p. 187. — GuiUouard, I, n. 445 et 546. — V. infra, n. 1393.

(*) Trib. civ. Bruxelles, 22 avril 1891, Pand. pir. belg., 92, n. 2(fô9. — Trib. tiv. Bruxelles, 15 juill. 1891, Pand. pér. belg., 92, n. 2060.

(*) Trib. civ. Gand, 17 juiU. 1895, Panl, pér. belg., 96, n. 580.

SECTION IV