FIN DU BAIL — PRENEUR RESTÉ EN POSSESSION

période (*). Quelquefois on prend pour base la valeur locative réelle de Tappartement (2).

Cette solution ne nous paraît pas pouvoir être admise d'une manière absolue. Le preneur a commis un quasi-délit en s'emparant d'une chose qui ne lui appartenait pas ; la réparation de ce quasi-délit sera déterminée par les tribunaux. En général, ils prendront pour base le prix de la location, mais ils n'y seront pas obligés. Dans le cas, par exemple, où il s'agirait d'un immeuble rural, que l'ancien fermier aurait continué à cultiver, sans avoir eu le temps de percevoir les récoltes, il serait injuste de lui faire payer un fermasse considérable. De même, si le preneur a dû rester en possession pour faire les réparations, et que ces réparations aient été entravées par le bailleur, c'est un fait dont les juges tiendront compte (').

11 peut même arriver que le fermier ait voulu faire l'affaire du bailleur et lui ait rendu un service sans compensation pour lui-même; en ce cas il se sera formé un quasi-contrat de gestion d'affaires et le tribunal pourra condamner l'ancien bailleur au remboursement des dépenses faites par l'ancien preneur. On n'objectera pas qu'il n'y a pas de gestion d'affaires quand le gérant a agi contre la volonté .du maitre : si le bailleur a manifesté la volonté de mettre fin au bail, il n'a pas manifesté celle de mettre fin à la possession du preneur ; son seul but a été d'empêcher que le maintien du preneur en possession ne fût considéré comme une continuation du bail.

Le preneur, condamné à une indemnité représentative de la jouissance, pourra être également condamné à des dommages-intérêts, si sa jouissance a causé un préjudice particulier au bailleur (').

Ce sera le cas, par exemple, si le preneur a détérioré l'immeuble; notons que les dommages-intérêts pourront être

{«) Cass., 7 avril 1857, S., 58. 1. 51. — Cass., 3 août 187r), S., 77. 1. 311. — Guillouard, I, n. 425. — Décidé que pour des sacs, l'indemnité, suivant l'usage, porte sur la valeur des sacs, qui restent la propriété du preneur, plus six mois de loyer au maximum. — Trib. com. Marseille, 17 nov. 1893, Rec. Marseille, 97. 1. 70.

(«) Hue, X, n. a35.

(»] Cass. req., 7 nov. 1894, S., 9G. 1. 124, D., 95. 1. 115. — Hue, X, n. 333.

(*) Cass., 9 fév. 1875, S., 75. 1. 158, D., 76. 1. 27. — Guillouard, 1, n. 425.

beaucoup plus étendus que si la détérioration avait eu lieu au cours de la jouissance. Il s'agit ici d'une matière délictuelle et non d'une matière contractuelle : or, les limitations que la loi met au montant des dommages-intérêts en matière de contrats ne s'appliquent pas en matière de délits.

Le juge du fait fixe arbitrairement le chiffre de la somme due au bailleur (^).

1399. Le preneur ne peut être condamné correctionnellement, s'il n'a commis aucun délit tombant sous le coup de la loi pénale (*) ; mais, comme nous l'avons dit en étudiant la restitution, il en est autrement si le preneur détourne le meuble loué (*).

SECTION II

DE LA. TACITE RECOiNDUCTION

g I. Historique. — Caractères de la tacite reconduction et conséquences de ces caractères.

1400. La tacite reconduction était déjà reconnue en droit romain (^).

L'ancien droit l'admettait également ; elle s'opérait comme aujourd'hui par la volonté tacite des deux parties et non pas, ainsi que le prétendait Treilhard au conseil d'Etat ('), parle seul fait du preneur.

Toutefois une déclaration du 20 juillet 1764 interdit la tacite reconduction dans les généralités de Soissons, Amiens et Châlons («).

La loi des 28 septembre-6 octobre 1791 (tit. I, sect. % art. i) disposait : a La tacite reconduction n'aura plus lieu à l'avenir du bail à ferme ou à loyer des biens ruraux ». Cette solution fut encore défendue au conseil d'Etat par Tron-

(') Cass. req., 7 nov. 1894, précité.

(«) Cass. crim., 21 oct. 1897, D., 9S. 1. 315 (carriole louée pour trois quarts d'heure et gardée pendant plusieurs jours). P) V. supra, n. 969.

(«1 L. 13 et 14, D., ioc, coud., 19. 2. (*; Fenel, XIV, p. 2i4.

(*; Denisarl, v» Tacite reconduction, n. 13.

TACITE RECONDUCTIOX 809

chet ('), par le motif que le propriétaire de biens ruraux a pu ignorer, après Texpiration du bail, que son fermier était resté en possession. On lui répondit avec raison que, dans une législation qui admettait le bail non écrit, la tacite reconduction ne pouvait être rejetée et que, du reste, la possession fictive du fermier ne pourrait jamais être considérée comme une tacite reconduction.

Aussi, d'après le Code civil, si, à l'expiration du temps fixé, le preneur reste en possession et que le bailleur Ty laisse sans protester, il se forme, en vertu d'un accord tacite entre les parties, un nouveau bail ('), appelé tacite reconduction (de reconducerCy prendre de nouveau à bail). C'est ce que dit Tart. 1738, ainsi conçu : « 5i, à Pexpiration des baux )) écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère » un nouveau bail dont V effet est réglé par V article relatif » aux locations faites sans écrit » .

1401. Ce caractère de la tacite reconduction était déjà admis par Pothier : « La reconduction, disait-il, est un contrat de louage d'une chose, contrat qu'on présume être tacitement intervenu entre le locateur et le conducteur, lorsqu'après l'expiration du temps d'un précédent bail, le conducteur a continué de jouir de la chose, et que le locateur Ta souffert. Cette reconduction n'est point le précédent bail qui continue, mais un nouveau bail formé par une nouvelle convention tacite des parties, lequel succède au précédent » (^). D'autres auteurs s'exprimaient en sens contraire (^).

Du caractère de la tacite reconduction résultent diverses conséquences, au point de vue des conditions du nouveau bail (•).

Ajoutons que, la tacite reconduction étant un nouveau bail, les modifications législatives qui ont été introduites postérieurement au bail sont applicables aux tacites reconductions qui

'j Fenet, XIV, p. 240 s.

(•) Esmein, Noie, S., 1900. 1. 17; Planiol, II, n. 1732.

(') Tr. du conlr. de louage, n. 342. — V. aussi Introduclion au LU. XIX de la Coût. d'Oriéinif, n. 76.

:«; Argou, JI, liv. III, ch. XXVII, p. 289. • V. infra, n. 1425 s.

ont lieu après leur promulgation (*). Ceci concerne, non seulement les modifications d'ordre public, mais encore celles qui reposent sur une nouvelle interprétation de la volonté des parties, car les parties sont réputées avoir les intentions que leur prête la législation en vigueur au moment où elles contractent expressément ou tacitement.

Ainsi la durée de la tacite reconduction d'un bail à colonage partiaire est fixée d'après la loi du 10 juillet 1889, si la tacite reconduction est postérieure à la mise en vigueur de cette loi, quoique le bail soit antérieur (*).

^ II. Des baux dans lesquels la tacite reconduction est admise,

1402. L'art. 1759 reproduit, pour les baux à loyer, Tari. 1738, en disant: « Si le locataire d'une maison ou d'un appar- » tement continue sa Jouissance après l'expiration du bail par » écrite sans opposition de la pari du bailleury il sera censé h » occuper aux mêmes conditions, pour le terme fixé pari' umgf »i des lieux, et ne pourra plus en sortir, ni en être expulsé n qu'après un congé donné suivant le délai fixé par l'usage » des lieux ».

De même, pour les biens ruraux, l'art. 1776 dispose : « Si » à l'expiration des baux ruraux écrits, le preneur reste et est » laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont hffet » est réglé par l'art, 1774 ».

Le mot écrits est de trop dans ce dernier article, car tous les baux de biens ruraux sont écrits hoc sensu, puisque la durée en est toujours fixée par la convention expresse ou légalement présumée des parties; tous par conséquent sont susceptibles de la tacite reconduction (^) et pour tous la durée est régie par l'art. 1774 (*). Le nouveau bail cessera de plein

(«) Trib. civ. Figeac, 14 mai 18'J7, Pand. franc,, 98. 2. 171 i ba 1 à colona^re .

(*^ Trib. civ. Figeac, 14 mai 1897, précité.

('j Bruxelles, 15 mars 1808, S. chr. — Rouen, 17 mai 1811, S. chr. — Bruxeil<'s 22 juin 1817, S. chr. — Duranton, XVII, n. 216; Troplonjr, II, n. 77ô,- Duvergifr- II, n. 212 ; Guillouard, II, n. 602.

(*) Mêmes autorités. — La durée d'un an est également admise en AUemigne pour les biens ruraux. Eck, HoUzmdor/f's Rechtslexikon, v<» Pachlœrtrag, —

TACITE RECONDUCTION 811

droit après cette' durée ('). A moins qu'on ne dise que cette épithète a été employée pour exclure le cas où il aurait été expressément convenu entre les parties que le bail durera indéfiniment, jusqu'à ce que Tune des parties ait donné congé à l'autre ; on peut soutenir cependant que la tacite reconduction pourrait s'opérer même dans cette hypothèse (*).

Notamment la tacite reconduction s'applique aux baux de chasse (').

1403. Les règles de la tacite reconduction s'appliquent évidemment au bail à colonage partiaire (*). Du reste, Fart. 13 de la loi du 10 juillet 1889 porte : « Les dispositions de la section première du titre Du louage^ contenues dans les art. 1736 à 1741 inclusivement, sont applicables aux baux à colonat partiaire ».

L'art. 1738 notamment s'applique à ces baux et non pas l'art. 1776, spécial aux baux à ferme; donc la tacite reconduction se termine par le congé et non par l'expiration du temps nécessaire pour recueillir les fruits (').

Nous examinerons plus loin si l'emphytéose (*) et le bail à convenant (") sont susceptibles de tacite reconduction.

Les règles de la tacite reconduction sont applicables aux baux de biens domaniaux (®).

En Prusse, un an, ou si la durée du premier bail a été fixée, la mène durée, ou enfin s'il s'agit dUmmeubles ruraux, la période nécessaire à la récolte. — Le C. civ. allemand ne contient rien de particulier sur ce point.

(*) V. infra, n. 1425.

{*} y. infra, n. 1408.

(»] Cass. req., 13 avril 1899, S., 1900. 1. 17, D.,99. 1. 598. — Paris, 15 déc. 1897, S,, 99. 2. 293 (impl). — Giraudeau, Lelièvre et Soudée, La chasse, 2« éd., n. 26 ; Chenu, Cfiasse et procès, p. 77; de Neyremand, QuesL. sur lu chasse, 2^ .éd., p. 270; Esmein, Noie, S., 1900. 1. 17. — Sur la durée, v. infra, n. 1425 bis.

(*) Trib. civ. Apt, 28 déc. 1897, Gaz. Pal., 98. 1. 659. — Trib. civ. Saint-Amand, 26 mai 1899, S., 1901. 2. 285. — Guillouard, II, n. 630; Hue, X, n. 359. — Le contraire avait été jugé avant la loi de 1889. — Gass. civ., 21 oct. 1889, S., 89. 1, 453,D.,90. 1.124.

(5) Trib. civ. Apt, 28 déc. 1897, précité. — Trib. civ. Sainl-Amand, 26 mai 1899, précité. — Hue, X, n. 359; Bouissou et Turlin, Tr. Ih. et prut. du métayage, n. 454. — Contra Guillouard, II, n. 630. — V. cep. aussi avant la loi de 1889, Cass., 21 oct. 1889, précité.

(•) V. infra, n. 4463.

(') V. infra, n. 1505 et 1506.

{■) Sol. Régie, 3 mai 1888, Rev. de Venreg., n. 63, p. 218.

1404. La tacite reconduction est-elle applicable aux baux de meubles ? No a, d'après l'opinion générale (*) ; on admet que le locataire ou le propriétaire peuvent, à toute époque, mettre fin au bail des meubles.

C'était déjà la solution de Pothîer (') et les motifs sur lesquels il la fondait sont reproduits par les auteurs modernes. 11 disait qu' « il y a certains temps auxquels il est d^usage que commence le temps des baux de maisons et qu'il est difficile de trouver à les louer en sus-terme, au lieu que le louage des meubles commence en tout temps ».

Nous reconnaissons qu'il n'existe pour les meubles aucun terme fixé par l'usage des lieux : mais ce n'est pas une raison pour permettre à chaque partie de mettre fin à la location sans congé signifié d'avance ; le congé est exigé par le bon sens et les art. 1738 et 1759 sont assez généraux pour être appliqués aux meubles. Quant au délai du congé, il sera fixé par le juge (').

En tous cas, la tacite reconduction peut être convenue valablement dans le bail des meubles (*).

1405. Il va sans .dire que le bail consenti par acte écrit est tout autant susceptible de tacite reconduction que le bail verbal ; les textes sont formels ("•) ; le contraire a été cependant décidé («).

1406. La tacite reconduction, quoiqu'étant surtout fréquente à la suite d'un bail fait pour une certaine durée, est également possible quand le bail a été fait sans durée déterminée C^). C'est en envisageant l'hypothèse la plus usuelle que la loi a été amenée à ne parler que du premier cas ('). Le bail fait sans durée déterminée n'a pas de fin normale; voilà

(») Troplong, II, n. 4G1 ; Duvergier, II, n. 234; Guillouard, II, n. 685; Valérr, Du louage des meubles^ p. 18, n. 38; Hue, X, n. 274.

(') V. infra, n. 1428.

(*) Trib. civ. Liège, 8 juil. 1885, Belg. judic, 85. 959.

[*) V. supra, n. 1402.

(«) Douai, 3 déc. 1894, Gaz. Pal., ^. 1. 387.

C) Conlra Nancy, 9 mai 1896, Loi, 10 juil. 1896. — Arniz, IV, n. 1166: Laurent, XXV, n. 331; Guillouard, II, n. 501 ; Hue, X, n. 33i; Planiol, II, n. 1732.

(•) V. supra, n. 1402.

TACITE RECONDUCTION 813

.pourquoi la loi n'a pas songé qu'il pût être continué par tacite reconduction, la tacite reconduction supposant un bail expiré : mais comme certaines circonstances peuvent mettre fin au bail sans durée déterminée, la tacite reconduction n'y est pas impossible. C'est seulement si Ton envisage la tacite recon* duction comme la continuation d'un bail terminé par l'expiration du temps fixé, qu'elle doit être limitée aux baux écrits, c'est à-dire à ceux qui, ayant une durée déterminée par la convention expresse ou légalement présumée des parties, prennent fin de plein droit à l'expiration du terme fixé. 11 est manifeste, à ce point de vue, qu'il ne peut pas être question de tacite reconduction pour les baux sans écrit, dont la durée est indéfinie et qui ne prennent fin que par un congé. Mais cette conception est fausse, comme nous le montrerons (').

Par suite, si, après le congé donné, le preneur reste en jouissance avec le consentement du bailleur, il y a tacite reconduction. On ne peut invoquer, en sens contraire, l'art. 1739 dont il sera question plus loin (*). Ce texte dit que, dans le bail à durée déterminée, le congé empêche la tacite reconduction ; cela tient à ce que ce congé a pour but non de mettre fin au bail qui est terminé par l'expiration de la durée, mais précisément d'empêcher la tacite reconduction* Au contraire, dans le bail sans durée déterminée, le but du congé est de mettre fin au bail ; le bail se termine dès lors à une époque déterminée et la situation est ainsi la même que si le bail était fait pour une durée déterminée ; par suite le maintien du preneur en jouissance emporte tacite reconduction.

Tout ce qui est vrai, c'est que l'ancien bail continue tant qu'un congé n'a pas été donné.

11 en est de même pour le bail qui est stipulé devoir continuer d'année en année ; tant qu'un congé n'est pas donné, c'est toujours le même bail qui lie les parties (*). Après le congé donné, si les conditions de la tacite reconduction so rencontrent, il y a eficctivement tacite reconduction.

(') V. infra, n. 1408.

n V. infia, n. 1413.

Ci Nancy, 9 mai 18'J6, Loi, 10 juil. 18%.

^ IJI. Condilions uuûcqiielles est siibordo7i7iée la tacite reconduction.

1407. Pour qu'il y ait tacite reconduction, il faut : 1" Que le bail soit terminé ;

2" Que le preneur reste en possession ; 3" Que les deux parties consentent à ce maintien en possession ;

4"* Qu'il n'ait pas été donné congé ;

5° Que le preneur soit maintenu en sa qualité de preneur.