IV. Condition relative à V absence de congé

1413. A l'idée que la tacite reconduction exige le consentement du bailleur se rattache l'art. 1739, d'après lequel : « Lorsquil y a un congé signifié, le prenenry quoiquil ait » continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduc- » tion ». Le congé dont il s'agit ici n'est pas le même que celui dont parle l'art. 1736. Ce dernier a pour but de mettre fin à un bail dont la durée est illimitée ; comme nous l'avons montré, il n'empêche pas la tacite reconduction (*); le congé auquel fait allusion l'art. 1739 (on l'appelle quelquefois congéavertissement) est destiné à eiilpêcher la tacite reconduction. Ordinairement il est donné par le bailleur, qui, voyant le preneur continuer à occuper les lieux loués après que le bail a pris fin par l'expiration du terme assigné à sa durée, ou prévoyant qu'il les occupera pendant un certain temps, lui fait savoir que, s'il veut bien ne pas l'expulser immédiatement, il n'entend pas pour cela consentir un nouveau bail ;

(*) Duvergier, I, n. 2.3; Guillouard, I, n. 415.

(*) Davergier, I, n. 23; Guillouard, I, n. 415. — V. cep. Uuc, X, n. 335.

(•) V. supra, n. 1404.

le bailleur proteste ainsi contre l'induction qu'on pourrait tirer plus tard contre lui de son silence, au point de vue de la tacite reconduction. Quant au preneur, le meilleur moyen pour lui de manifester sa volonté est de quitter les lieux loués. Le congé-avertissement peut aussi être donné par le preneur au cas où, se voyant forcé d'occuper les lieux loués pendant un certain temps après la cessation du bail, il craint que le bailleur, ne lui oppose la tacite reconduction (M.

1414, Malgré les termes formels de Tart. 1739, on a prétendu que la tacite reconduction aura lieu si, après le congé donné, le bailleur change de volonté, et à condition que ce changement résulte de faits dont le sens ne soit pas douteux (»).

Cette solution nous paraît des plus contestables (•) ; d'une part, elle méconnaît le texte impératif de la loi ; d'autre part, elle n'est pas moins contraire à la nature de la tacite reconduction, qui est la continuation sans aucune interruption du bail expiré. Le congé manifestant chez le bailleur l'intention de ne pas continuer le bail au moment de son expiration, la volonté contraire ne peut évidemment se manifester qu'ensuite. Un nouveau bail se formera sans doute alors, si le preneur y consent lui-même, mais ce nouveau bail n'aura rien de commun avec l'ancien, dont il ne sera pas la suit« ; en conséquence, le prix du bail sera fixé suivant les moyens du droit commun, loin d'être identique au prix du premier

1415. Mais le preneur a droit au remboursement des dépenses qu'il a faites sur la chose louée après le congé, par exemple des labours et des ensemencements (*). On fonde généralement cette solution sur l'art. 555 et on assimile le

(*) Trib. paix Verviers, 13 avril 188,3, Junspr. trib. belg., XXXI, 607. — AroU, IV, II. 1167; Guillouard, I, n. 417.

(«) Montpellier, 22 ocl. 1897, Mon. jud, Miiii, 12 déc. 1897. — Duvergicr, I. n. 23 et 504; Aubry et Rau, IV, p. 499, § .369, noie 22; Guillouard, I, n. 417 t\ Il n. 6(K).

('; Amiens, 17 janv. 1822, S. chr. — Lyon, 23 juill. 1874, S., 75. 2.70. - Durmoton, XVll, n. 120 et 123.

(V Bruxelles, 6 janv. 1823, S. chr. — Guillouard, II, n. 601.— Coii/rfl Bruxelles 17 juin 1817, S. chr.

TACITE RECONDUCTION 819

fermier au possesseur de mauvaise foi (*). Cela n est pas facile à justifier, car l'art. 555 s'applique aux travaux qui peuvent être enlevés.

La véritable raison de décider «st que le fermier à agi dans rintérêt du bailleur et qu'il a ainsi une action daûs les limites de renrichissement de ce dernier. 11 suit de ce fondement que le fermier ne peut demander le remboursement intégral de ces dépenses (*).

1416. Le congé, en principe, doit être donné avant l'entrée en jouissance. Toutefois, comme il est destiné à empêcher la tacite reconduction, il peut être donné même après l'entrée en jouissance tant que la tacite reconduction ne s'est pas produite ('). Il en est ainsi surtout dans les baux ruraux, puisque le fermier reste en possession d'une partie des biens loués. Evidenunent le point de savoir si la jouissance n'est pas assez avancée pour que le congé soit devenu impossible est une question de fait (*). En toute hypothèse, il n'y a pas lieu d'appliquer l'art. 1736, d'après lequel le congé doit être donné « en observant les délais fixés par l'usage des lieux ».

Mais l'usage des lieux peut fixer le congé dont il est ici question comme celui de l'art. 1736, et s'il n'est pas observé la tacite reconduction se produit (*).

Pothier rapporte (•) que, dans certaines coutumes ('), la continuation de la possession pendant un seul instant donnait lieu à la tacite reconduction et empêchait le congé. On

(*-«) Guillouard, II, n. 601.

(') Polhier, n. 349 s.; Troplong, II, n. 776; Duvergier, I, n. 505 et II, n. 213 et 214; Aubry et Rau, IV, p. 499, §369, note 20; Laurent, XXV, n. a38; Guillouard, l, n. 411 et II, n. 600.

{*) Douai, 3 déc. 1894, D., 96. 2. 273 (le bailleur peut encore signifier le congé le troisième jour qui suit Texpiration du bail). — Trib. civ. Lyon, 8 mai 1894, Mon, jud. Lyon, 18 oct. 1894. — Gand, 2 nov. 1889, Pand. pér, beîg., 90, n. 112. — Trib. civ. Verviers, 5 mai 1880, Jurispr. Irib. belg,, XXIX, 385. — Trib. civ. Audenarde, 11 oct. 1889, Vand, pér, bdg., 89, n. 1733. — Guillouard, I, n. 411 ; Thiry, IV, n. 46.

(») Bordeaux, 24 nov. 1899, Rec. Bordeaux, 1900. 1. 108. — Guillouard, I, n. 416.

(^) Bourbonnais, chap. 111, art. 124,

a pensé que cette solution est aujourd'hui inexacte ("), Tari. 1759 exigeant que le preneur reste en jouissance après Texpiration du bail ; mais nous ne voyons pas comment ces deux idées seraient inconciliables.

Dans d'autres coutumes, le congé devait, d'après Pothier, précéder l'expiration du bail de six mois (Saint-Flour), de quinze jours (Auxerre). Ces usages sont encore valables aujourd'hui (*j.

Ailleurs, le congé devait être donné un mois (Lille), cinquante-huit jours (Orléans) ou cinq jours (Reims) après l'entrée en jouissance. Ces usages encore sont valables (^.

Toutefois, ces usages ne sont imposés par aucun texte au juge; il peut donc, en fait, se dispenser de les suivre (*).

1417. La forme et la preuve du congé donné pour éviter la tacite reconduction sont les mêmes que celles du congé donné pour mettre fin au bail sans écrit (•). La loi n'ayant réglementé ni l'un ni l'autre, ils sont tous deux régis par le droit commun et les raisons qui ont décidé la jurisprudence et la doctrine à abandonner le droit commun sur certaines questions soulevées par le second de ces congés s'appliquent également au premier.

Il suffit donc que Tune des parties donne à l'autre, dans une forme quelconque, connaissance de sa volonté de mettre fin au bail (*).

1418. Si, malgré le congé, le preneur reste en possession, le bailleur a droit à une indemnité C).

(*) Guillouard, II, n. 502 ; Duvergier, II, n. 75.

(«) Contra Duvergier, II, n. 75; Guillouard, II, n. 502.

(»-♦) Duvergier, II, n. 76; Guillouard, II, n. 503.

{») Cass. Florence, 28 déc. 1901, S., 1905. 4. 17. — Duvergier, I, n 503; Laurenl, XXV, n. 339; Guillouard, I, n. 416; Hue, X, n. 3^; Wahl, Note, S., 1905. i IT. — V. supra, n. 1252.

(•) Trib. paix Angoulême, 19 nov. 1898, Rec. Bordeaux^ 99. 3. 4.

(') Trib. civ. Seine, 11 avril 1895, Mon. jiid. Lyon, 20 août 1895. — Bruielles, 9 mai 1890, Pasicr., 90. 2. 233. — Trib. civ. Perpignan, 12 jaill. 1893. Gat, Pol* 93. 2. 634. — Trib. civ. Marseille, 17 nov. 1896, /oix»-ïi. Marseille, 97. 1. 70. - Trib. civ. Gharleroi, 26 mai 1882, Pasicr., 82. 3, 245. — Trib. civ, Gand, 29 j«ov. 1890, Pand. pér. belg., 90, n. 497. —Trib. civ. Gand, 17 juill. 1895, Flandre jud.. 96. 91. — Trib. civ. Bruxelles, 28 fév. 1903, Poster,, 1903. 3. 231. - Huf,X. n. 335; Guillouard, I, n. 425. — V. supra, n. 1398.

TACITE RECONDUCTION 821

Mais cette indemnité ne lui donne pas les mêmes droits que la créance d un bail (^). Elle ne permet ni de saisir-gager les meubles du locataire (*), ni de s'opposer à leur enlèvement (').

Cette indemnité peut être équivalente au prix du bail (*).

Mais elle peut aussi lui être supérieure ou inférieure ; les observations que nous avons faites à propos du preneur resté en possession après l'arrivée du terme sont ici entièrement applicables (').