V. Condition relative au caractère de la possession

1419, Pour que la tacite reconduction se produise, il faut que le preneur reste et soit maintenu en possession à titre de bail. Par exemple, la tacite reconduction ne se produit pas si le preneur a demandé et obtenu un délai de quelques jours pour vider les lieux (•). La question de savoir s'il doit une indemnité pour cette prolongation est une question de faitC).

§ IV. Entre quelles personnes peut am)ir lieu la tacite reconduction,

1420. La tacite reconduction, étant la continuation de Tancien bail, ne peut être faite entre personnes autres que les anciens contractants ou leurs représentants.

Elle peut avoir lieu entre l'une des parties et les héritiers de l'autre ou entre les héritiers des deux parties.

{') Cpr. cep. Dijon, 27 fév. 1893 (motifs), Rev. bourguignonne de Venseign. sup., III, 1893, p. 831. — Hue, loc. cit. — V. supra, n. 1398.

Cj Trib. civ. Seine, 11 avril 1895, précité. — Bruxelles, 9 mai 1890, précité. — Hue, loc. cit.

(*} Trib. civ. Seine, 11 avril 1895, précité.

(*) Dijon, 27 fév. 1893, précité. — Trib. civ. Perpignan, 12 juil. 1893, Gaz. Pal., 93. 2. 634. — Décidé qu'à Paris, les locations se faisant par trimestre, le preneur doit un trimestre tout entier parce que le bailleur sera dans Timpossibilité de louer pendant ce trimestre. Paris, 11 déc. 1895, D., 96. 2. 193. — Contra Hue, loc. cit. (d'après cet auteur c'est la valeur locative de Tapparlement qui doit servir de base à l'indemnité).

(•) Lyon, 12 janv. 1881, Mon.jud. Lyon, 12 mai 1881. — Trib. civ. Bordeaux, 5 août 1895, Droit, 1" janv. 1896, Mon. jud. Lyon, 8 janv. 1896. — Trib. civ. Seine, 21 nov. 1899, Droit, 14 déc. 1899. — Hue, X, n. 335.

(^) V. pour Taffirmative Trib. civ. Seine, 28 nov. 1899, précité.

Ellepeutavoir également lieu entre l'acquéreur de la chose et Tancien preneur.

Elle peut .avoir lieu entre le bailleur et le sous-locataire ou cessionnaire du bail; et il en est ainsi alors même, pensonsnous, que la cession ou la sous-location avaient été interdites par le bailleur, pourvu que la nullité n'ait pas encore été prononcée au moment où se produit la tacite reconduction, car le bailleur renonce ainsi à son action en nullité et il a le droit d'y renoncer.

Mais il n'est pas nécessaire que toutes les anciennes parties consentent au maintien en possession ou soient maintenues en possession.

Ainsi, dans le cas où le bail a été consenti par plusieurs propriétaires indivis, la tacite reconduction peut avoir lieu si un seul des copropriétaires consent au maintien en possession, mais seulement dans la mesure où il a le droit de louer h chose indivise (*).

Réciproquement, si le bail a été consenti à plusieurs copreneurs, la tacite reconduction s'opérera au profit de celui ou de ceux d'entre eux qui seront restés en possession (*). Elle s'opérera à leur profit pour le tout ; car telle est évidemment rintention des parties et ils ont le droit de la réaliser.

Si même les preneurs sont solidaires, le bail ne sera continué qu'au profit de ceux d'entre eux qui seront restés en possession ('). En elTet on ne peut dire que les preneurs restés en possession représentent leurs copreneurs ; la représentation réciproque des copreneurs a disparu, avec la solidarité elle-même, par l'expiration du bail; en outre, cette représentation, qui permet à chacune des parties solidaires d'exercer les droits des autres et d'ajouter à ces droits, ne leur permet pas d'ajouter à leurs obligations.

[*) Cass. req., 13 avril 1899, S., 1900. 1. 17, D., 99. 1. 598 (impl.). — Caen, 21 rotrs 1859, S., 59. 2. 446, D., 59. 2. 163. — BruxeUes, 20 avril 1819, S. chr., D. Rép.^ vo Louage, n. 570. — Guillouard, I, n. 413; T. P., iVo/e, D., 99. 1, 129.

(») Cass. req., 13 avril 1899, précité (impl.). — Caen, 21 mars 1859, précité. - Bruxelles, 20 avril 1819, précité. — Guillouard, I, n. 413; Hue, X, n.334.-V. cep. Chambéry, 10 juin 1896, sous Cass, civ., 26 ocl, 1898, S., 99. 1. 444, D.,99. 1^ 129. — T. P., Sole, D., 99. 1. 129.

TACITE RECONDUCTION 823

Il peut arriver même que, quoique tous les preneurs solidaires soient restés en possession, la tacite reconduction ne s'opère qu'au profit de Tun d'eux ; si le bail a été consenti au profit du mari et de la femme solidairement, le maintien en possession dès époux n'opérera généralement tacite reconduction qu'au profit du mari (*). Le mari est le seul qui, en restant en possession, ait manifesté d'une manière évidente la volonté de continuer le bail; quant à la femme, son maintien en possession peut s'expliquer par un autre motif : l'obligation que lui impose l'art. 214 d'habiter avec son mari.

Il en serait toutefois autrement si en fait le maintien de la femme en possession personnelle était démontré, par exemple par des actes consentis avec le mari sur la chose louée (*). Les juges du fait sont souverains sur ce point (*).

1421 • La tacite reconduction peut avoir lieu au profit d'un ou plusieurs héritiers du preneur comme au profit d'un ou plusieurs des preneurs; ceux qui restent en possession sont seuls réputés continuer le bail (*).

Qu'elle ait lieu au profit de tous les héritiers ou de quelquesuns, on décide qu'ils sont tenus comme preneurs dans la même proportion et pour leur part virile, sans, par conséquent, que le bailleur ait à tenir compte des proportions dans lesquelles ils ont succédé ('). La raison serait que, le bail étant expiré, il se forme une convention nouvelle, où les héritiers contractent non pas en cette qualité, mais en leur nom personnel.

Cette opinion ne nous parait pas exacte ; pour que la tacite reconduction s'opère, il faut nécessairement que les héritiers aient continué le bail consenti au défunt et soient restés en possession; comme la tacite reconduction est censée reproduire les clauses du bail, les héritiers jouiront dans la même proportion qu'autrefois. Les auteurs dont nous combattons la doctrine admettent bien que la solidarité des anciens pre-

(*) Caen, 21 mars 1859, précité. — Guillouard, I, n. 413. — Contra Trib. civ. Reims, 11 déc. 1903, Droit, 19 janv. 1904. (') Guillouard, I, n. 413.

(') Cass. civ., 26 oct. 1898, précité.

(«) Hue, X, n. 33*.

(») Bourges, 11 déc. 1830, S., 31. 2. 204. — Guillouard, I, n. 413.

neurs persiste pour rexécution du nouveau bail : si les preneurs solidaires restent preneurs dans les mêmes conditions qu'auparavant, comment en serait-il autrement des héritiers?

1422. Si les preneurs solidaires restent tous enjouissaDce, la solidarité persiste entre eux (*). On a dû, pour soutenir le contraire, considérer la solidarité comme une de ces sûretés qui, aux termes de Tart. 1740, ne se transmettent pas au nouveau bail tacitement consenti. La solidarité n'est pas une sûreté, c'est-à-dire une garantie de Texécution des obligations; c'est un lien qui unit les parties, une clause déterminant la manièrç dont les preneurs sont tenus, en un mot une des conditions du bail ; or toutes les conditions du bail primitif persistent malgré la tacite reconduction.

On objecte à tort que la solidarité a besoin d'être expressément stipulée (G. ci\'., art. 1202); la stipulation formelle a eu lieu dans le bail primitif, et il n'en faut pas davantage.

11 peut, comme nous l'avons vu, en être ainsi même si les preneurs solidaires sont deux époux (*).

Si, de plusieurs preneurs solidaires, certains seulement restent en possession, nous croyons encore que la solidarité existe entre ces derniers; aucun obstacle juridique ne s'y oppose ; et l'on sait que, si l'un des débiteurs solidaires est dégagé de l'obligation, la solidarité persiste entre les autres.

Nous nous sommes demandé plus haut si la tacite reconduction est possible malgré une clause contraire du bail (').

g V. Capacité en matière de tacite reconduction.

1423. Comme la tacite reconduction est un bail nouveau, il faut, pour qu'elle puisse s'opérer, que les parties soient toutes deux capables, le bailleur de consentir un bail et le

(V) Cass. civ., 26 ocl. 1898, S., 99. 1. 444, D., 99. 1. 129. — Caen, 21 marslSM, précité (impl.). — Guillouard, 1, n. 422; T. P., Note, D., 99. 1, 129; SiviUc, U h. 545. -- Conlra Laurent, XXV, n. 347; Hue, X, n. 336.

(«) V. supra, n. 1421.

(') V. supra, n. 1412.

TACITE BECONDUCTION 825

preneur de prendre la chose à bail ('); c'est déjà ce que disait Polhier (').

Ce n'est pas à dire que si Tune des parties est incapable, la tacite reconduction soit impossible ; mais il faut alors les autorisations et consentements qui seraient nécessaires pour faire un bail exprès ('). Ainsi, si Tune des parties est interdite, le consentement du tuteur est seul exigé (*).

De même si le bail a été consenti à une femme mariée ou qui s'est mariée dans le cours du bail, le consentement du mari est nécessaire.

Mais ces consentements peuvent être tacites aussi bien que celui des parties elles-mêmes (').

§ VI. Biens soumis à la tacite ^reconduction.

1424. La tacite reconduction n'a pas lieu nécessairement pour tous les biens compris dans le bail ; elle peut ne se produire que pour certains de ces biens.

A plus forte raison la tacite reconduction n'est-elle pas rendue impossible par ce fait que, dans le cours du bail, plusieurs des biens qui se trouvaient compris dans la location en ont été distraits moyennant une diminution de loyer (*).

g VIL Durée et effets de la tacite reconduction.

1425. A Rome, la durée de la tacite reconduction était égale à celle du bail primitif si cette dernière était fixée par écrit. Dans le cas contraire, les textes disposaient que « prout usqtie habitaverit, ita et obligatur » (') ; on explique géné-

(') Montpellier, 22 ocl. 1897, Mon. jud. Midi, 12 déc. 1897. — Trib. civ. Nancy, 13 août 1895 (motifs), sous Nancy, 9 mai 1896, S., 98. 2. 281, D., 97. 2. 129. — Duvergier, I, u. 24; Arnlz, IV, n. 1166; Agnel, n. 791; Laurent, XXV, n. 336; Gaillouard, I, n. 412; Thiry, IV, n. 46; Hue, X, n. 334; Esmein, Note, S., 1900. 1.17.

(») Guillouard, I, n. 412.

(* Guillouard, I, n. 412.

(») Montpellier, 22 ocl. 1897, Mon. jud. Midi, 12 déc. 1897.

(•) Caas. civ., 26 ocl. 1898, S., 99. 1. 444, D., 99. 1.129.

('} L. 13, § 11, D., loc. cond., 19. 2.

ralement ces mots par Tidée que le nouveau bail dure jusqu au prochain terme de payement des loyers.

Dans Fancien droit, la durée de la tacite reconduction variait suivant les coutumes ; mais généralement cette durée était fixe (un an, trois mois, etc.).

Aujourd'hui, suivant les termes de Fart. 1738, le bail consenti par tacite reconduction est, au point de vue de sa durée, considéré comme un bail fait sans durée indiquée. Il y aura donc lieu de lui appliquer les art. 1758, 1759, 1760, et les développements que nous avons donnés à propos des baui faits sans écrit (*).

. D'autre part, il petit être convenu que, dans le cas où le preneur resterait en jouissance après l'expiration du bail, le bail continuerait pour une période déterminée (*).

Les usages, à cet égard, peuvent tenir lieu de convention (',.

1425 bis. En matière de biens ruraux la tacite reconduction s'effectue pour une durée fixe, jugée nécessaire pour recueillir « tous les fruits » (C. civ., 1774) (*). Ce langage même montre qu'il en est ainsi seulement pour les baux des immeubles. Le bail de chasse reste (") soumis à la règle générale de Fart. 1736, ce dernier texte s'exprimant en termes généraux, et Fart. 1774 n'y faisant exception que pour le cas où le preneur doit percevoir des fruits (®).

1426. En ce qui concerne les baux à loyer, le nouveau contrat ne peut prendre fin que par un congé donné suivant Fusage des lieux, l'art. 1759 le dit formellement. Le congé sera donc donné dans les délais que nous avons indiqués à

(*) V. snpra, n. 1223 s.

l') Trib. civ. Lyon, 21 nov. 1886, Mon. jud. Lyon, 4 fév. 1887.

(>) Trib. civ. Bruxelles, 22 fév. 1888, Papier., 88. 3. 268. — Trib. civ. Bruxelles, 18 fév. 1891, Pasicr., 91, n. 1181. — Arntz, IV, n. 1168; GuiUouard, I, d. 119.

[') V. infra, n. 1426.

{») V. supra, n. 1402.

(*) Nous revenons sur l'opinion conlraire, admise dans noire précédcnle édition, pour adopter celle qu'a soutenue M. Esmein {Noie, S., 1900. 1. 17) et dont les arguments nous paraissent irréfutables. ~> Cependant rapplicalion de Tari. 1774 a été reconnue, mais sans que la question ait été soulevée. — Cass. req., 13 aoàl 1899, S., 1900. 1. 17, D., 99. 1. 598. — Paris, 15 déc. 1897, S., 99. 2. 293. - Cet illogiquement que ces arrêts, tout en prétendant appliquer Part. 1771, dédirent que la tacite reconduction dure un an.

TACITE BECONDUCTION 827

propos des baux faits sans écrit (') et aucun usage des lieux ne pourra prévaloir contre sa nécessité (*).

L art. 1759 abroge ainsi certaines coutumes (Orléans, Montargis) qui n'exigeaient pas de congé, et adopte la solution contraire des coutumes de Paris et de Sens.

Quant aux baux à ferme, comme ils ont une durée fixe, ils cesseront de plein droit à l'expiration de cette durée (*). Il en est autrement pourtant pour les baux de chasse, soumis à la règle générale de Tart. 1736 (*).

Nous nous sommes déjà occupés de la durée des baux à colonage renouvelés par tacite reconduction (*).

L'art. 1759 s'applique aux baux d'appartemeïits meublés comme à ceux d'appartements non meublés (•).

1427. Il peut être convenu en matière soit de baux ruraux, soit de baux urbains, que dans le cas de tacite reconduction le bail continuera jusqu'à l'expiration d'un temps déterminé suivant un congé qui sera donné par Tune des parties ('). Mais la clause du bail portant que le bail cessera un certain temps après le congé ne doit pas être réputée s'appliquer à ce bail continué par tacite reconduction (*) ; la solution opposée contredit l'art. 1738, qui n'admet pas que, sauf volonté manifestée, la durée du bail renouvelé par tacite reconduction soit empruntée au bail primitif.

1428. Pour les meubles, Pothier soutenait que la tacite reconduction cesse au jour où l'une des parties met fin au bail (•); cette opinion est encore adoptée aujourd'hui ("). Il est préférable de laisser au juge le soin de régler ce point, en se basant sur la volonté présumée des parties (*^).

(•) Guillouard, II, n. 504.

(*) Guillouard, II, n. 504 ; Troplong, II, n. 618 et 619.

(»-•) Bruxelles, 15 mars 1808, S. chr. —Grenoble, 24 fév. 1810, S. chr. — Melz, l»»" avril 1818, S. chr. — Guillouard, II, n. 608.

(») V. suptot n. 1425.

(•)Trib. civ. Charabéry, lOjuil. 1897, Rec. Chambéry, 97. 104.

(^) Trib. civ. Lille, 9 déc. 1895, Mon. jud.f 96. 47 (bau.\ ruraux ; délai de prévenance de deux ans).

(») V. cep. Trib. civ. Lille, 9 déc. 1895, précilé.

n N. ari.

(") Besançon, 10 mars 1845, P., 47. 2. 192. — Guillouard, II, n. 685. (*<) Valéry, Du louage des meubles, p. 39, n. 19.

1429. A tous les autres points de vue, on doit appliquera la tacite reconduction les règles du bail primitif (') ; les pai'ties ayant voulu continuer le bail, il est naturel de supposer qu'elles ont voulu le continuer dans ses conditions primitives, Pothier était en ce sens (*). On ne peut objecter en seas contraire que d après Fart. 1738 V « effet » du nouveau bail est « réglé par Tarticle relatif aux locations faites sans écrit », car Tart. 1759 s'exprime en notre sens.

Ainsi le prix de l'ancien bail doit être également le prix du nouveau bail (*). Il ne peut être question de faire fixer c« prix par experts. C'était également la solution de Pothier (^).

Il en concluait que si un pot de vin avait été stipulé dans le premier bail, il pouvait être également exigé lors de la tacite reconduction. Cette condition est eùcore admise par les auteur modernes (*) ; elle nous paraît douteuse, car il s'agit de savoir si les parties ont entendu fixer le pot-de-vin une fois pour toutes ou seulement pour la durée du bail primitif. Or, c'est là une question de fait (^). Cependant, nous admettons, en principe, la solution commune.

Il en est, sur cette question, du prix du bail de meubles comme de celui du bail d'immeubles (').

Toutefois, on a proposé de décider que le loyer des marchandises serait fixé par leur valeur au jour de la tacite reconduction, parce que l'on ne peut imputer à l'une des parties l'intention de faire une perte (*). Cette restriction nous parait difficile à admettre : les parties ne peuvent avoir eu l'intention de faire naître entre elles des contestations au sujet de la détermination du loyer des marchandises louées.

11 va sans dire qu'une clause contraire peut intervenir sur ce point.

(*) Guillouard, I, n. 419.

(») Caen, 23 mai 1842, D. Rép., v© Louage, n. 584. — Laurent, XXV, n. 345; Guillouard, I, n. 419; Hue, X, n. 334; Esmein, Noie, S., 1900. 1. 17.

(♦) Loc, cit.

(») Rennes, 21 nov. 1889, S., 92. 2. 35, D., 92. 2. 130 (motifs). — Rennes, 6 fé». 1893, D., 95. 2. 129. — Guillouard, I, n. 419.

•(«) Hue, X, n. 334.

(') Valéry, op. ciL, p. 39, n. 19.

(») Valéry, loc. cit.

TACITE RECONDUCTION 829

Une convention peut, par suite, diminuer ou augmenter le prix originaire (')•

De même, s'il s'agit d'un bail dont le prix est fixé par Tadministration, l'augmentation ou la diminution du tarif est applicable aux baux qui, après cette modification, font l'objet d'une tacite reconduction {*).

1430. L'ancien bail fixera également les autres obligations des parties ('), notamment le mode de paiement, la question de savoir si les loyers sont payables d'avance, celle de savoir quelles réparations incomberont au preneur, etc.

Nous avons examiné dans quelle proportion les anciens copreneurs ou leurs héritiers sont tenus vis-à-vis du bailleur (*).

Les conventions relatives aux constructions élevées par le preneur sont maintenues (').

Il en est de même de la clause qui permet au preneur d'exiger que la chose louée lui soit vendue (•).

Les cas de résiliation insérés dans l'ancien bail seront censés avoir été maintenus.

Ainsi, la clause contenue dans le bail primitif et portant que le bail sera résilié si le preneur est obligé, à raison de ses fonctions, de changer de résidence, s'étend à la tacite reconduction (").

Toutes ces solutions sont exactes, alors même que le nouveau bail n'a été consenti qu'avec une diminution de loyer (*).

Les clauses qui, tout en étant étrangères au bail, ont pour objet la chose louée sont une des conditions du bail; elles sont donc maintenues (®).

Il en est ainsi, par exemple, de la clause qui autorise le preneur à se rendre acquéreur de l'immeuble, ou de celle

(•) Douai, 12 mars 18î)2, D., 92. 2. 380. — Mue, X, n. 334.

P) Hue, X, n. 334. — Contra Paris, 21 avril 1887, S., 89. 2. 51.

{») Douai, 12 mars 1892, D., 92. 2. 380.

(V) V. «lipm, n. 1420 et 1421.

(») Douai, 12 mars 1892, précité.

{•) Conlra Alger, 22 fév. J896, Journ. Trib. algér., 20 déc. 1896.

C; Rouen, 11 janv. 1849, S., 50. 2. 31. — Guillouard, I, n. 420.

(•) Douai, 12 mars 1892, précité.

(•) Contra Trib. civ. Lille, 24 fév. 1898, Sordjudic, 98. 257.

qui lui permet, dans le cas où le bailleur vendrait Timmeuble, d'exercer un droit de préférence (').

1431, Aux termes de Tart. 1740 : « Dans le cas des deux )) articles précédents^ la caution donnée pour le bail ne s'étend » pas aux obligations résidtant de la prolongation ». Le bail a pris fin de plein droit par l'expiration du terme assigné i sa durée, donc aussi rengagement de la caution qui a garanti ce bail. Un nouveau consentement de sa part serait nécessaire pour qu'elle fût tenue de l'exécution du nouveau bail qui se forme par le consentement tacite des parties. C'était la règle posée par l'ancien droit (*) et le droit romain (').

La solution est la même, et à plus forte raison encore, en ce qui concerne l'hypothèque donnée pour garantir l'exécution des obligations résultant du bail primitif (*) ; la décision contraire du droit romain (•) ne peut plus être admise. Comme le dit Pothier (•), « l'hypothèque ne peut être produite que par les actes devant notaires, par les sentences ou parla loi; la convention seule n'est pas capable de la produire. Si, par la loi 13 locatij les biens d'un débiteur hypothéqués au bail demeurent hypothéqués à sa reconduction, c'est que, par le droit romain, la seule convention suffisait pour produire l'hypothèque » .

1432. Dans tous les cas, si on admet que l'h^-pothèque subsiste, elle ne prend rang pour les obligations résultant de la tacite reconduction et vis-à-vis des tiers qui ont acquis depuis le bail des droits sur l'immeuble hypothéqué, que du jour de la tacite reconduction (').

(*) Conlra Trib. civ. Lille, 24 fé\ . 1898, précité.

(') Bretonnier sur Argou, II, p. 291.

(>) L. 7 et 17, C, loc. cond.

(*) Duvergier, I, n. 508; Guillouard, 1, n. 421; Hue, X, n. a%; Esmein, Soie, S., 1900. 1. 17. — Conha Riom, 19 juill. 1890, Gaz, Trib., 12 ocl. 1890.

(») L. 13, § 11, D., loc. cond., 19. 2.

(*) N. 367. — Dans le môme sens Argou, II, p. 290. — Contm Bretonnier sur Argou, II, p. 290 (qui se fonde sur ce que le nouveau bail est la conlinualion du premier).

(') Arrêt 22 août 1604, rapporté par Louet, lel. H, ch. XXII. — Arrêt 27 fé». 1606, rapporté par Brodeau sur Louel, loc. cit., et CouL de Paris, art. 161, d. 18. — Conlra Bretonnier sur Argou, loc. cil.