BAUX A FERME

Art. 1772-1773. Stipulations mettant les cas fortuits à la charge du fermier (').

Art. 1774-1775. Durée du bail (*).

Art. 1776. Tacite reconduction (").

Art. 1777-1778. Rapports entre le fermier entrant et le fermier sortant (*).

1434 bis. Les règles des baux à loyer et celles des baux à ferme étant quelquefois très différentes, il y a un grand intérêt à savoir dans quels cas les baux rentrent dans la première ou dans la seconde catégorie.

La base de la distinction est donnée par le rapport de Mouricault au Tribunat (*). « Le louage d'un bien rural, c'est-à-dire d'un fonds produisant des fruits naturels ou industriels, est appelé bail à ferme. Le louage d'une maison ou d'un bâtiment qui produit des fruits civils ou loyers est appelé bail à loyer ». Denisart (*) s'exprimait presque dans les mêmes termes. Les auteurs modernes adoptent la même solution (^).

Le bail est donc à loyer non seulement lorsqu'il porte sur une maison ou sur un appartement, mais encore quand il a pour objet une usine (*);

un moulin (®) ;

un chantier (*°) ;

une scierie (") ;

un terrain à bâtir ;

une maison d'habitation, même située à la campagne, dès lors qu'elle n'est pas un centre d'exploitation agricole (^*) ;

(') V. supra, n. 377 s.

(«) V. supra, n. 1226 s.

P) V. supra, n. 1402 s.

{«) V. supra, n. 940 s., 1045 s.

(») Penel, XIV, p. 322.

(•) V» Bail à ferme et à loyer.

f) Gaillouard, II, n. 451.

(») Guillouard, II, n. 451.

(•) Toulouse, 18 déc. 1840, S., 41. 2. 136. — Pau, 14 janv. 18J9, S., 99. 2. 80, D., 99. 2.31. — Guillouard, II, n. 451. (*•) Guillouard, II, n. 451.

(") Pau, 14 janv 1899, précilé.

("} Gand, 22 avril 1882, Delg.jud., 82. G77. - Hue, X, n. 372.

' une maison de campagne, même avec un jardin (').

14S4/er. 11 peut arriver que le bail soit pour paitie à ferme et pour partie à loyer. Ainsi le bail d'une ferme est un bail à loyer pour la maison et un bail à ferme pour les terres.

Dans ce cas, le bail sera considéré comme bail à ferme ou à loyer suivant l'importance plus ou moins grande des inuneubles ruraux et des maisons (*), car il serait contraire à l'intention des parties de régler la durée du bail difiFéremment pour les diverses parties de l'immeuble ; nous avons fait une application de cette solution au congé.

Mais les règles des baux à loyer et à ferme seront appliquées distributivement quand on pourra le faire sans méconnaître les intentions des parties; nous avons fait application de cette idée aux réparations locatives.

Au contraire, en ce qui concerne la durée du bail à défaut de stipulation, on appliquera exclusivement la règle édictée pour les baux des objets dans lesquels rentre le plus important des objets loués (*).

1435. Le Code civil distingue deux espèces de bail à ferme : le bail à ferme ordinairCy dont le prix consiste en une somme d'argent ou en une quantité fixe de denrées, cent hectolitres de froment par exemple, et le bail à colonal partiairc ou coloriage partiaire, que la loi appelle aussi quelquefois bail à métairie (art. 1829) et qu'on nouime également bail à niétayagCy dans lequel les fruits se partagent ordinairement par moitié, entre le bailleur et le colon.

Le législateur du code civil n'avait consacré au colonajc partiairc que deux articles relatifs à la sous-location.

Ces dispositions étaient insuffisantes. De nombreuses controverses s'étaient élevées sur la nature du colonage partiairc, sur les droits du bailleur, sur les causes de cessation du contrat, sur la durée du bail fait sans écrit. Une loi du 10 juillet 1889, intitulée : Loi sur le code rural (Titre IV. — Bail à colonat partiaire) est venue résoudre presque toutes ces difficultés.

{') Trib. civ. Marseille, 12 août 1887, flec. d'Aix, 88. 159. ,*) Pau, 14 jonv. 1899, précité. — Trlb. civ. Gien, 1« déc. 1896. Vand. fi^nç , 97. 2. 178, Loi, 24 déc. 1896. — Guillouard, II, n. 453; Hue, X, n. 348.

BAUX Â UÉTAYAGE 835

•Là plupart des questions qu'elle soulevé ont déjà été étudiées.

Lart. 1'^'' définit le bail à colonat partiaire (').

Art. 2. Partage des fruits (*).

Art. 3. Obligations du bailleur. Réparations (*).

Art. 4. Obligations du preneur (usage; responsabilité des dégradations, de la perte et de Tincendie; obligation de se servir des bâtiments et d'y résider) (*).

Art. 5. Droit de surveillance et de direction attribué au bailleur. Réserve du droit de chasse et de pêche (*).

Art. 6. Effet de la mort des parties sur Tacte (•).

Art. 7. Effet de la vente de Fimmeuble loué (').

Art. 8. Résiliation en cas de perte (®).

Art. 9. Effets de la perte des récoltes (•).

Art. 10. Privilège du bailleur (^<*).

Art. 11. Règlement annuel des comptés (").

Art. 12. Prescription (•').

Art. 13. AppUcation des art. 1718 {% 1736 à 1741 (»*), 1766 (•*), 1777 (^«) et 1778 (") et de lusage des lieux.

1435 bis. L'art. 1" de cette loi est ainsi conçu : « Le bail à »> colonat partiaire ou rriétayage est le contrat par lequel le w possesseur <Tun héritage rural le remet pour un certain M temps à un preneur, qui s'engage à le cultiver sous la con- •> dition d'en partager les produits avec le bailleur »,

<*) V. infra, n. 1435 bis, • (*) V. supra, n. 8iC>.

nV. ««pra, n. 271,321.

t«) V. supra, n. 543, 712 s., 753, 916, 923, KXfô. <») V. supra, n. 785, 831.

(•) V, supra, n. 1265.

<') V. supra, n. 1272.

^•) V. supra, n. 335.

?) V. supra, n. 420.

(«•)V. sîipm, n..l03î.

<») V. supra, n. 858, 871, 1585.

H V. supra, n. 1433.

(») V. supra, n. 81.

.(")V.«i/pra,n. 335, 1231.

<••) V. supra, n. 773.

(W) V. supra, n. 1045.

0») V. supra, n. 940. . .

Le bail à colonat partiaire peut être consenti, non seulement par le propriétaire, mais encore par Fusufruitiep, ou même par le fermier d'un domaine qui en donne une partie à exploiter à des métayers ainsi que nous l'avons vu.

Nous avons vu que le bail à colonat partiaire est un contrat consensuel (*). Nous avons vu également qu'aucun bail ne peut être perpétuel (*).

Le bailleur n'a pas, dans le bail à colonat partiaire, de nom spécial.

Le preneur s'appelait, en droit romain, colonus partiarius (•}. Aujourd'hui on lui donne le nom de métayer, parce qu'ordinairement il a droit à la moitié des fruits.

1436. Quelle est la nature du bail à colonat partiaire? Est-ce un louage? Est-ce une société ? Ou bien un contrat sui generis? La question est très importante au point de vue des règles à appliquer à notre contrat. Elle divisait, comme nous le verrons, les auteurs et la jurisprudence.

Le législateur de 1889 a voulu supprimer la controverse ancienne en tranchant toutes les questions qu'il a cru pouvoir se présenter et, pour éviter tout emprunt soit aux règles du contrat de louage, soit à celles de la société, on a terminé la loi (art. 13, al. 2) en disant : « Ces baux sont en outre régis, pour le surplus, par l'usage des lieux ».

Malgré les déclarations du législateur, il est essentiel de déterminer si, en principe, le métayage est soumis aux règles du bail ou à celles de la société, car il y a plusieurs questions que la loi nouvelle n'a pas tranchées. Nous citerons celles relatives aux droits d'enregistrement, et d'autres que nous indiquerons plus loin.

11 nous semble que la loi nous fournit sur ce point des indications précieuses. Elle se résume dans deux sortes de dispositions : les unes toutes spéciales au colonat partiaire, les autres empruntées au louage de choses. Aucune n'est empruntée au contrat de société, ej les solutions données sur la garantie du bailleur, sur les réparations locattves

[^) V. supra, n. 41.

(•) V. supra, n. 1201 s. — V. aussi infra, n. 1525.

(») L. 25, § 6, D., loc, cond,, 19. 2.

BAUX A MÂTATAGE 837:

sont inconciliables avec la société. Ajoutons que la loi prononce constamment les mots de baily bailleur, preneur , chose, louée.

Cette solution était, du reste, dominante avant la loi de 1889 (*) et elle se fondait sur des arguments sérieux. Aujourd'hui elle n'est plus guère discutée (2), quoique sur certains points les caractères spéciaux au bail à colonage puissent cepen* dant conduire à des solutions contraires. Nous renvoyons aux développements qui concernent la sanction de Terreur sur la personne.

L'ancien droit ne fournit aucun élément de solution de la question.

D'après Gujas (') et d'autres auteurs (*), le métayage est une société, parce que les contractants se partagent les fruits.

D'après Favre ('), il a : « sans être un bail, une affinité et une ressemblance considérables avec le bail beaucoup plutôt qu'avec la société »•

D'autres auteurs lui reconnaissaient, au contraire, une sérieuse affinité avec la société (*).

(') Cass., 8 fév. 1875, S., 75. 1. 182, D.,75. 1. 169.— Nîmes, 14 août 1850, S., 50. ' 2. 477, D., 51. 2. 144. — Angers, 13 mai 1868, D., 71. 2. 176. — Pau, 5 avril 1884, a., 84. 2. 186, D., 86. 2. 1. — Riom, 19 nov. 1884, S., «5. 2. 125, D., 86. 2. 1. — Trib. civ. Chambéry, 23 avril 1884, D., 86. 2. 1. — Duvergier, II, n. 99; Aiil)ry et Rau, IV, § 371, noie 16; Laurent, XXV, n. 477 et 478; Ck)lmet de Santerre, VII, 0. 213 bia, I et II; Guillouard, II, n. 615; Planiol, Rev, crit., XIX, 1890, p. 341. — Cpr. RéroUe, Du colon. puriiuire, p. 255 et s. (ce serait un contrat innommé). — Cunlra Limoges, 21 fév. 1839, S., 39. 2. 406. — Limoges, 6 juil. 1840, S., 41. 2, 167. — Agen, 7 fév. 1850, S., 50. 2. 1(^8. — Bordeaux, 28 juin 1854, S., 55. 2. 21. — Grenoble, 20 mars 1863, S., 63. 2. 108. — Limoges, 18 mai 1887, sous Cass. civ., 21 ocl. 1889, S., 89. 1. 453, D., 10. 1. 124. — Limoges, 26 juill. 1888, D., 90. 2. 9L — Duranlon, XVII, n. 76; Troplong, H, n. 637 s.; Méplain, Tr.dubaUà portion de fruits, n. 3 s.; Larombière, 1, art. 1110, n. 15 et art. 1122, n. 32.

(") Cons. d'Et., 14 fév. 1891, S., 93. 3. 23, D., 92. 3. 84. — Trib. civ. Gannat, «juil. 1892, Bec. pvocéd., 94. 2. 21. — Trib. civ. GharoUes, 12 nov. 1896, Droit, 16 déc. 1896. — Guillouard, II, n. C33 bis et Tr. du conlr. de soc, n. 12; Planiol, loc. cil.; Hue, X, n. 355. — Cependant la cour de Limoges (30 avril 1894, S., 95. 2. 45, D., 95. 2. 293) a décidé que, dans le Limousin et la Marche, le colonage partiaire est une société civile. — Décidé, d'autre part, qu'il tient le milieu entre le bail et la société. — V. infra, n. 1437.

(•) Sur la loi 12, de prmscr.

(«) Argou, II, liv. m, ch. XXVII, p. 285.

(*) Fabre, Ad l^and., sur la loi 25, § 6, loc. coud.

(•) Guy Coquille, Coul. de Mvernais, p. 191 et Quesl.y p. 261.

83S'' DU'LOl/iiSË DK8 CHOSES

L'argument décisif en notre sens, outre le parti que nous avons tiré delà loi de 1889, est que les art. 1763 et 1764, qui sont consacrés au colonage partiaire, sont placés au titre da louage et qu'ils emploient l'expression de « bail » et de « baux » .

On a formulé contre cet argument une objection. On a dit que Iq cheptel à moitié, lui aussi, est placé au titre du louage» quoique l'art. 1818 le qualifie formellement de société. L'objection est loin d'être sérieuse, car si Tart. 1818 a pris soin de décider- que le cheptel est une société^ c'est précisément parce qu'à défaut de cette indication l'art. 1818 aurait nécessairement conduit les interprètes à la solution contraire.

Du reste, le colonage partiaire a évidemment le même but que le bail, puisqu'il confère au preneur la jouissance d'une chose moyennant un prix variable et payable en nature.

Plusieurs de ses règles fondamentales :Sont inconciliables avec ridée de société : ainsi les pertes de l'exploitation sont A la charge du fermier seul, alors que, dans la société, Tart, 1855 déclare nulles les stipulations qui dispensent l'un des associés de contribuer aux pertes. En outre Texécution des contrats que passe le colon partiaire ne peut être demandée qu'à lui seul. Or, les actes passés par un associé engagent la société.

D'autres solutions auraient été inutiles à donner s il s'était agi de société ; ainsi il aurait été superflu d'interdire au colon la cession de ses droits, car un associé ne peut se faire rem* placer par un tiers.

On a à tort objecté que le prix du bail doit nécessairement consister en argent; nous avons montré le contraire.

C'est également à tort qu'on a voulu trouver dans les travaux préparatoires la consécration de la doctrine contraire, ûalli, dans l'exposé des motifs fait au corps législatif ('), et Mouricault, dans son rapport au Tribunat ('), disent bien qne le bail à colonage partiaire est « une espèce de société » et le colon « itne soiHe d'associé », mais n'est-ce pas précisément reconnaître que la forme particulière de ce bail justifie on rapprochement avec la société, et rien de plus?

{•) Fenel, XIV, p. 317.

(«) Fenet, XIV, p. 335.