BAUX HÉRÉDITAIRES ET PERPÉTUELS
1442. A propos de la durée du bail, nous avons parlé des baux héréditaires et des baux perpétuels (').
SECTION II
EMPHYTÉOSE
1443. L'emphytéose, dont nous ne parlerons que très sommairement, n'est que depuis peu de temps réglée par les textes. La loi du 25 juin 1902, qui est un fragment du code rural, lui est consacrée.
§ I. Validité de l'emphyléose. ■
1444. Les redevances féodales et perpétuelles ayant été supprimées par les lois révolutionnaires (^), tous les baux emphytéotiques datant de l'ancien régime se sont convertis, au profit de Temphytéote (preneur), en pleine propriété (•). Seules les emphytéoses temporaires ont été maintenues (*).
En effet, après avoir interdit les redevances foncières non rachetables, l'art. 1"'' de la loi des 18-29 décembre 1790 ajoutait : « Sans préjudice des baux à rente ou emphytéoses, et non perpétuels, qui seront exécutés pour toute leur durée, et pourront être faits à l'avenir pour 99 ans et au-dessous, ainsi que les baux à vie, même sur plusieurs têtes, à la
(^) V. supra, n. 1201 s.
(*; V. supra, n. 12<Jl s.
1^; Cass., 14 vent, an VII, S. chr. — Cass., 12 niv. an XII, S. chr. — Gas3., 30 mai 1809, S. chr. — Cass., 12 juill. 1809, S. chr. — Cass., 4 juill. 1809, S. chr. — Nîmes, 12 juin 18<J5, sous Cass., 8 mars 1897, D., 97. 1. 457 (motif).
(*j Cass., 29 Iherm. an X, S. chr. — Cass., 11 frucl. an XI, S. chr. — Rouen, 1" août 1811, S. chr.
charge qu'elles n'excéderont pas le nombre de trois ». La loi du 25 juin 1902 a réglementé plus en détail Temphytéose, dont la validité n'était pas douteuse (*).
§ II. Car aciéries de l'emphytéose. — Droits qui constituent des empJnjtéoses.
1445. Dans l'ancien droit, on attribuait généralement au preneur ou eniphytéote le domaine utile de Timmeuble loué, c'est-à-dire une sorte de propriété sur cet immeuble (').
Des termes de la loi de 1790, il résultait que cette loi voulait maintenir au droit de Temphytéote son caractère antérieur ; ce droit était donc une sorte de propriété ; aussi la loi des 15 septembre et 16 octobre 1791 ne qualifiait-elle que de propriété réversible le droit du bailleur (').
De même, lart. 6 de la loi du 9 messidor an ÏII rangeait parmi les biens susceptibles d'hypothèque Tusufruit résultant des baux emphytéotiques, lorsqu'il restait encore 25 ans de jouissance; l'art. 6 de la loi du 11 brumaire an VII disposait, d'une manière plus large, que la jouissance à titre d'emphytéose était susceptible d'hypothèque pour |le temps de sa durée. Il résultait bien de là que Temphytéote continuait à avoir un droit de propriété utile. On objecte à tort que ces lois emploient l'expression à' usufruit ou de jouissance à titre d'emphytéose; ce sont là des expressions qui n'ont pour but que de manifester le caractère temporaire de l'emphytéose; des lois hypothécaires ne peuvent avoir eu pour but de modifier le caractère d'un droit et cela est d'autant plus vrai
• (') Elle élaU déjà reconnue avant la loi de 1902. — V. les arrêU cités dans les notes suivantes. — Merlin, Quest.^ v» Emphffléoxe, § 3, n. 2; Toullier, lïl, n. lOl: Favard, llë/t., v*» Emphyt.; Duranlon, IV, n. 80; Carré et Chauveau, II, n. 412; Proudhon, Tr. de Vusufr., n. ï)?; Duvergier, I, n. 154; Championni^re el Higaud. Tr. des dr. d'enreg., IV, n. 3070; Troplongr, I, n. 51), et Tr. des phv. el htfp.. II. n. 4(^.
(') Bacquet, Quest. sur les bftujr des houliqnes du Palais^ eh. XII, d. 9 s.: Loyseau, Tr. du déguerpiss., liv. 1, ch. V, n. 8; Le^rand, Coul. de Troyes, art. T8, gl. 2: Louet, Arréls, lettre E, somm. 10; Kerrière, Coul. de Paris, art. 149: Ferrière, Dirl. de dr., v^ Emphyléose; Denisart, v» Emphyléose, n. 2 et T. — Conira Dumoulin, CouL de Paris, § 78, gl. 4, n. 15. — V. Merlin, QuesL. y^ Emphytéose, § 5, n. 1 et 2; Lefort, Hist. des bau.T perpétuels, p. 343.
(»; Merlin, /oc. ciL; Aubry et Rau, II, p. 645, § 224 bis.
BMPHYTÉOSE 843
que cette modification a'aurait eu aucune utilité, Temphytéose restant susceptible d'hypothèque; du reste, pris à la lettre, le terme à'usufiniit serait profondément inexact^ Tusufruit étant de sa nature limité à la vie de Tusufruitier.
L'emphytéète avait, comme autrefois, le domaine utile, c'est-à-dire le propriété temporaire de Timmeuble (').
Dans 'tous les cas, le droit de Temphy téote était réel, le code civil ne contenant aucun texte qui modifie les lois antérieures sur ce point (*) C'était cependant une question très délicate que de savoir si ce droit était susceptible d'hypothèque et d'expropriation forcée (').
La loi du 25 février 1902 (art. 1") a formellement reconnu à Temphytéote un droit réel susceptible d'hypothèque et de saisie. Elle ne dit pas que ce droit soit un droit de propriété,
(*) Cass.civ., 26 juin 1822, S. chr. — Cass. civ., 1er avril 4340 (2 arrôU), S., 40. 1. 433 et 436. — Gass. civ., 24 juill. 1843, S., 43. 1. 83a — Cass. req., 12 mars 1845,. S., 45. 1. 382, D., 45. 1. 105. —Cass. civ., 18 mai 1847, S.. 47. 1. 623, D., 47. 1. 176.
— Gass. civ., 0 mars 1850, S., 50. 1.210, D., 50. 1. 129. — Cass. civ., 16 juin 1852, S., 52. 1. 547. — Cass. civ., 17 nov. 1852, S., 52. 1. 747, D., 52. 1. 262. — Gass, civ., 23 fév. 1853, S., 53. 1. 206. — Cass. civ., 26 avril 1853, S., 53. 1. 445, D., 53.
1. 145. — Cass. req., 6 mars 1861, S., 61. 1. 713, D., 61. 1. 418. — Cass. civ.. Il nov. 1861, S., 62. 1. 91. — Cass. civ., 26 janv. 1864, S., 64. 1. 90, D., 64. 1. 83.
- BruxeUes, 17 janv. 1809, S. chr.— Paris, 10 mai 1831, S., 31. 2. 153. —Douai, 1.5déc. 1832, S., .3,3. 2. 65. — Nîmes, 20 avril 1853, sous Cass., 9 janv. 1854, S., 54. 1. 531. — Grenoble, 4 janv. 1860, S., 61. 2. 125. —Alger, 8 avril 1878, S., 78.
2. 2%. — Merlin, Quest.y v» EmphyL, secl. 5, § 8; Favard, Rép., v^ Hypoth.y secl. 1, n. 2; Proudhon, Tr. de l'ttsuf.f 1, n. 97 et Tr. du domaine privée II, n. 710; Persil, Régime hyp., art. 2118, n. 15; Duranlon, IV, n. 75, XIX, n. 208, et XXI, n. 5; Thézard, Tr, du nanliss.ydes pvio.et fiypolh., n. 40; Leforl, op. cit., p. 243 s. ; Garsonnet, I, p. 599, § 355. — Contra Arrêt conseil dTA., 5 août 1829, S. chr. — Pont, Tr. des priv. et hyp., I,n. 388; Ghampionnicre et Rigaud, Tr. des dr.d'enteg., IV, n. 3070 s.; IDevilIeneuve, Noie, S., 40. 1. 437; Aubrj- et Kau, II, p. 645 et 646, § 224 bis, notes 3 et 4; Demolombe, IX, n. 490; Chénon, Uesdémem^ bremenls de lapropr. foncière, p. 132.
(«j Gass. req., 19 juil. 1832, S., 32. 1. 531. — Merlin, Rép., \o Emphyl., n. 4 et Quest.y\^ Kmphyt., n. 8; Persil, op. ci/., art. 2118, n. 15; Favard, Rép., y^Emphyt., n. 2; Rolland de Villargues, Rép., v» Bail emphyt., n. 11 et v» Hyp., n. 121 ; Troplong, i, n. 50, Tr. des priv. et hyp., II, n. 405, elRapp. sous Cass., 12 mars 1845, S., 45. 1. 382; Duranlon, IV, n. 80 et XVIII, n. 268; Duvergier, I, n. 159; Lefort, op. cit.y p. 349. — Co«/ra Valette, Tr. des priv. et hyp., I, p. 191s.; Aubry et Hau, II, p. 190, § 185, note 24 et p. 646, § 224 bis, note 4 bis; Guillouard, I, n. 10 ^^ Tr. des priv. et hyp. f II, n. 556; Baudry-Lacanlinerie et Chauveau, Tr. de» àiens, n. 189.
(*) V. Baudry-Lacanlioerie et de Loynes, Tr. du nant.^ des priv. et hyp., n. 933,
mais ne le nie pas davantage. Les arguments par lesquels nous avons soutenu l'affirmative gardent toute leur valeur. Us sont même fortifiés par les travaux préparatoires. Le rapport à la chambre renvoie, pour la définition du droit réel, à un arrêt de la Cour de cassation (*), où il est formellement dit que, dans Tcmphytéose, la propriété se divise en deux (*}.
1446. C'est par le droit réel que Femphytéose se distingue du bail. Elle ne s'en distingue essentiellement ni par la modicité du prix (»), ni par la longue durée (*), ni par l'obligation imposée au preneur d'améliorer le fonds (*).
Toutes ces conditions, en effet, peuvent se rencontrer dans le bail.
Mais, comme elles sont fréquentes surtout dans Temphytéose, elles peuvent, surtout si elles sont réunies, contribuer à caractériser le contrat (").
Un bail à long terme, et même un bail de 99 ans, n'est pas nécessairement un bail emphytéotique, puisqu'un bail ordinaire peut avoir cette durée ('). D'autre part, il ne paraît pas nécessaire, pour qu'il y ait emphytéose, que le contrat soiti
(') Cass., 26 avril 1853, précité.
(*) Rapport Graux, J. o/jT., Doc. pari., fév. 1899, p. 141.
(') Cass. civ., 11 nov. 1861. S., 62. 1. 91. — Cass. civ., 26 janv. 1864, S., 64. 1. 00 :impl.). — Nimes, 30 mars 1843, sous Cass., 13 mars 1&45, S., 45. 1. 382. — Alger, 8 avril 1878, S., 78. 2. 296. — Trop! on g, llopp. sous Cass., 12 mars 1&45.S-, 45. 1. 3^2. — V. cep. Planiol, II, n. 1760, d'après lequel, si le prix esl élevé, il r a bail.
. •) Cass. req., 15 janv. 1824, S. chr. — Cass. req., 23 juil. ia39. S., ^. 1. tÔO. — Cass., 24 août 1857, S., 57. 1. 854. — Cass. req., 6 mars 1861, S., 61. 1. 713, D.,6J. 1. 418. — Cass. civ., 11 nov. 1861, précité. — Cass. civ., 26 janv. 1864, précité (impl. . — Coimar, 16 août 1820, précité. — Grenoble, 4 janv. 1860, S., 61. 2. 125. — Alçer, 8 avr. 1878, précité. — Alger, 2 janv. 1894, Rev. alyér., 94. 123. — Trib. civ. Valence, 27 août 1883, sous Grenoble, 15 juîl. 1885, Gaz. Pal., 95. 2. 386. — Planiol, II, n. 17C0. — Le projet du Gouvernement, qui a servi de base à la loi de 1UÏ2, décidait le contraire, ainsi que d'autres propositions présentées au cours de la discussion. Mais le Sénat s'est rangé à Tavis contraire (séance du 18 fév. 18^, J. off. du 19, Déb, pari,, p. 87;. — V. iM/Va, note 7.
^) Cass. req., 6 mars lb61, précité. — Cass. civ., 26 janv. 1864, précité (impl.\ ^ Nîmes, 30 mars 1843, précité. — Alger, 8 avril 1878, précité. — Troplong, /oc. ci.'.; Duvergier, I, n. 150; Planiol, loc. cil, — Le contraire a été affirmé à lori dans les travaux préparatoires de la loi de 1902 (rapport Graux, précité-, où il a élé dit que la redevance consiste essentiellement dans lamélioration du fonds.
,* Cass. civ., 26 janv. 1864, précité.
J, V. supra, note 4 et n. 1201 s.
KMPHYTÉOSE 815
long terme. Tout dépend de l'intention des parties. Toutefois, comme nous le dirons, le bail emphytéotique doit avoir plus de 18 ans.
Réciproquement, quoique le droit de sous-louer soit rarement refusé à Temphytéose, il ne suffit pas que ce droit, lui soit refusé pour que le contrat passé par lui soit un bail ordinaire (*). En effet, une emphytéose véritable avec défense de sous-louer n'a rien qui heurte les principes juridiques.
1447. Le juge du fait détermine si les parties ont entendu conférer un droit réel au preneur ou un droit personnel, c'est-à-dire faire un bail ou une emphytéose (*).
Mais il ne peut attribuer à Temphytéose des caractères constitutifs qui ne lui appartiennent pas (').
§ IIL Biens sur lesquels peut être établie une emphytéose.
1448. Les seuls biens sur lesquels puisse être établie une emphytéose sont ceux qui sont susceptibles d'être frappés de droits réels. Aussi une jouissance emphytéotique ne pouvait-elle pas être, avant la loi de 1902, établie sur un immeuble dotal (*),
Mais Tart. 2 de la loi de 1902 a permis au mari de constituer une emphytéose sur les immeubles dotaux avec le consentement de la femme et l'autorisation de la justice.
Le domaine public, quoique pouvant faire l'objet d'un bail, ne peut faire l'objet d'une emphytéose (*).
11 va sans dire que les immeubles urbains peuvent, aussi bien que les immeubles ruraux, faire l'objet d'une emphytéose («).
Mais seuls les immeubles corporels peuvent y être soumis (') ,
(*) Conlra Alger, 2 janv. 1894, Rev, algér., 94. 123.
{«) Cass. req., 12 mars 1845, S., 45. 1. 382, D., 45. 1. 105. — Cass. req., 9 jaov. 1854, S., 54. 1. 531. — V. cep. Cass. civ., 26 janv. 1864, précité. — Troplong, Rapp. sous Cass., 12 mars 1845, S., 45. 1. 382.
(») Troplong, loc, cit.
(*) Rodière et Pont, Tr. du conlr. de mai\, I, n. 338; Laurent, VIII, n. 362; Aubry et Rau, II, p. 646, § 224 ôi«, note 4; Lefort, op. cit., p. 351.
(») Alger, 2 janv. 1894, Reu. algér., 94. 123. • (•) Rapport Graux, précité.
(') Rapport Graux, précité.
;? IV. Capacité et conditions.
1448 bis, La capacité est la même qu'en matière de vente .(L. 1902, art. 2). C'est pourquoi les biens d'un mineur ne peuvent faire l'objet d'un bail emphytéotique qu'avec lautol'isation du conseil de famille et l'homologation du tribune (même texte). Quant au père administrateur légal, il ne peut consentir une emphytéose que dans l'opinion qui lui permet d'aliéner les immeubles du mineur (*).
Toutefois, comme nous Tavons dit, les biens dotaux, bieù que n'étant pas aliénables, peuvent faire l'objet d'une emphytéose (»).
11 va sans dire que le copropriétaire indivis ou l'usufruitier ne peuvent constituer une emphytéose (') et qu'il en est de même de la femme séparée de biens (*).
1448 ter. Les conditions peuvent, être les mêmes qu'en matière de vente (L. 1902, art. 2).
^ V. Formes et preuve du contrat.
1448 quater. Suivant l'art. 2 de la loi de 1902, l'emphytéose est soumise aux mêmes formes que la veri!e. Aucune forme n'est donc exigée en principe. Toutefois, si remphytéosc doit porter sur les biens d'un mineur, il n'est pas nécessaire qu'elle fasse l'objet d'une adjudication aux enchères, dans la même forme que la vente des biens de 'mineur. C'est ce qui paraît résulter de l'art. 2, lequel exige seulement l'autorisation et l'homologation.
Le contrat se prouve de la même manière qu'un bail d'immeubles (L. 1902, art. 2).
1448 quinqides. Le bail emphytéotique est soumis à la transcription comme bail de plus de dix-huit ans (■).
(') Le rapport Graux, précité, dit qu'il ne peut pas constituer une empfayUose. (•) V. supra, n. 448.
(') Rapport Graux, précité.
(*) Rapport Graux précité.
(*) V. Sénat, 27 janv. 1882, J. off. du 28, Déb, paH., p. 30; 11 fév. 18K, J. o/f, du 12, Dib. pari, p. 62. — Planiol, II, n. 1764.
EMPHYTÉO«E S\1
§ VI. Droits et obligations des parties,
1449. De ce que Temphytéote a le domaine utile, on doit conclure que les actions possessoires lui appartiennent contre les tiers qui le troublent (').
L'emphytéote a également une action possessoire, à la différence d'un preneur ordinaire, contre le bailleur qui le trouble (').
De son côté, le bailleur n'a pas les actions possessoires contre les tiers ou contre le preneur (•).
Au contraire, dans le système qui ne conférait à Temphytéote qu'un droit personnel, il n*avait pas les actions possessoires (^) ; ces actions appartenaient au bailleur.
Après la fin du bail, en tout cas, c'est le bailleur, et le bailleur seul, qui a les actions possessoires (').
1450. L'emphytéote a également le droit de réprimer toutes les atteintes à la propriété. Par exemple, comme nous le dirons, il a droit a une indemnité si Timmeuble est exproprié pour cause d'utilité publique (*).
De même, si une partie de l'immeuble est réunie à la voie publique par suite d alignement, l'emphytéote peut réclamer une indemnité (^). Il a encore droit à une indemnité pour le dommage causé à l'immeuble par le nivellement de la voie publique (*).
Du reste le propriétaire, qui subit lui aussi un préjudice, a également le droit de réclamer une indemnité (®).
L'emphytéote peut même acquérir par prescription au
;') Cass., 26 juin 1822, S. chr. — Favard, !iép., v*» Complainte, n. 4; Henrion de Pansey, Comp. dei juges de paix, ch. IV: Vazeille, Tv. de la prescr., U, n. 714; Proudhon, Tr. du do m, privé. II, n. 710; Duvcrgier, 1, n. 160; Carou, Actions possess., n. 351; Pardessus, Tr, desservit., n. 33i; Devilleneuve, Sotet S., 40. 1. 433; Garsonnel, I, p. 5îi9, § 355. — Contra Delvincourl, III, p. 415.
(«) Garsonnel, I, p. 599, § :355.
;'! Garsonnel, toc. cit,
(*) Aubry el Rau, II, p. ISO, § 185, noie 24 el p. 224; § 187, noie 6.
{*) Garsonnel, loc, cit.
(•) V. iM/V-a. n. 1459.
C) Contra Paris, 31 mars 1863, S., 63.2. 160.
(», Cons. d'Elal, 1« avril 1869. S., 70. 2. 166.
(•; Paris, 31 mars 1863, précilé.
profit de l'immeuble sur lequel il exerce son droit une servitude réelle sur Timmeuble voisin (').
1451 . La privation de toute la récolte par un cas fortuit ne donne lieu à aucune indemnité (*), non plus que la perte partielle du fonds (L. 1902, art. 4), à moins de convention contraire (art. 3).
La stérilité n'est pas davantage une cause d'indemnité (L. 1902, art. 4).
Au contraire la perte totale entraîne la résiliation, conformément au droit commun en matière de baux. Cela résulte a contrario de lart. 4 de la loi de 1902.
1452» L'emphytéose n'étant pas une vente, la rescision pour cause de lésion de plus des sept douzièmes ne devrait pas lui être applicable ('). Mais la solution contraire semble devoir être admise depuis la loi de 1902, puisque Tart, 2 de cette loi soumet l'emphytéose aux mêmes conditions que la vente.
1453. Les droits de Temphytéote relativement aux changements susceptibles d'être apportés au fonds sont considérables. Les seuls changements qui lui soient interdits sont ceux qui diminuent la valeur du fonds (L. 1902, art. 7, al. 1 . U peut donc changer les assolements, les modes de culture;* . 11 peut même transformer ou reconstruire les édifices (*).
En général, Temphytéote est tenu de faire des améliorations à rimmeuble; c'est la compensation de la modicité habituelle du prix convenu. Mais aucune de ces améliorations n'est de plein droit à sa charge; une clause formelle est nécessaire (®).
Lorsque l'emphytéote a trouvé des constructions sur Fimmeuble lors de son entrée en jouissance, il doit les garder. 11 ne peut pas davantage détruire les constructions que le bail l'obligeait à faire sur l'immeuble, il doit les abandonner au
(') Bruxelles, 9 août 1800, S. chr.
(«) V. «wprfl, n. 423.
(') V. en ce sens Bruxelles, 25 ou 28 thermidor an IX, S. chr. — Contra Duvergier, 1, n. 162.
(*) Rapport Ribière au Sénat, J. off'.. Doc. pari., nov, i898, p. 13 i. (') Rapport Ribière, précité.
(•) Planiol, II, n. 1760.
EMPHYTÉOSE 849
bailleur sans indemnité (*)/Ces deux solutions étaient déjà données dans l'ancien droit (*). Elles résultent implicitement de Fart. 8 al. 2, de la loi de 1902. Pour ces deux catégories de constructions Temphytéote « est terni des réparations de » toute nature mais il n'est pas obligé de reconstruire les » bâtiments, s'il prouve qu'ils ont été détruits par cas fortuit , » par force majeure ot4 qu'ils ont péri par le vice de la cons* » truction antérieure au bail ».
En vertu de son domaine utile, Temphytéote a le droit, malgré le silence du bail, de faire des constructions sur l'immeuble. Cela est implicitement admis par l'art. 7 al. 2 de la loi de 1902. Avant la loi de 1902, on admettait que ces constructions lui appartenaient (^) ; il poiivait donc les détruire (*); seulement si, en enlevant les constructions, il détériorait Timmeuble, il en devait réparation au bailleur (*).
Si les constructions existaient encore à la fin du bail, le bailleur pouvait, conformément au droit commun que nous avons appliqué au bail (*), garder les constructions en payant à l'emphytéote une indemnité, ou obliger ce dernier à les enlever (•). 11 ne pouvait donc les garder sans indemnité ('). Cependant la jurisprudence décidait sur ce dernier point le contraire.
En tout cas, aujourd'hui, d'après Fart. 7 al. 2 de loi de 1902, « si le preneur a fait des améliorations ou des cons- » tructions qui augmentent la valeur du fonds, il ne peut les » détruire ni réclamer à cet égard aucune indemnité ».
On pourrait soutenir que ce texte se place à la fin du bail; il n'interdirait pas à Temphytéote de détruire les construc-
(*) Trib. civ. Seine, 2f3 juil. 1890, Droit, 25 oct. 1890.
(*) Merlin, Bép., v» Emphytéose, § I, n. 6.
(») Cass. req., 22 juin 1885, S., 88. 1. 130, D., 86. 1. 268.
(*) Cass. req.. 22 juin 1885, précité. — Amiens, 7 mai 1889, Gaz. Pal.y 89. 2. 349. — V. aussi pour Tancien droit, Merlin, Rép., vo Emphytéose, § I, n. 6.
(») Cass. l'eq., 22 juin 1885, précité.
(•) V. supra, n. 665 s.
(') Duvergier, I, n. 17 i.
(») Trib. civ. Seine, 26 juil. 18ï>0, Droit, 25 oct. 1890. — V. aussi Amiens, 7 mai 1889, Gaz. l'ai., 89. 2. 349. — En tout cas, il ne le pouvait pas si c'est lui qui, par une interdiction, avait empêché le preneur de détruire les constructions avant la (In du bail. Amiens, 7 mai 1889, précité,
850 DU LOUàGB DBS CHOSES
tiôns dans le cours du bail. Mais les termes de l'art. 7 sont trop formels pour autoriser cette interprétation, qui est d'ailleurs combattue par les travaux préparatoires (').
D'autre part, il peut être convenu que si le preneur élève des constructions, elles appartiendront au bailleur, avec ou sçins indemnité, ou que ce dernier pourra en exiger le maintien (»). .
Les tribunaux peuvent aussi décider qu'en face d'une clause obligeant le preneur à construire, les constructions appartiennent au bailleur sans indemnité ('). Cette interprétation, en face de l'art. 7, est la plus plausible; cependant les juges peuvent la repousser.
•■ 1453 bis. Il résulte très nettement de l'art. 8, a contrario, que l'emphytéote n'est pas tenu des réparations afférentes aux constructions qu'il a édifiées sans y être astreint (*).
Pour les constructions existant au moment du bail, ainsi que pour les construciions élevées en vertu du contrat, l'emphytéote répond de l'incendie dans les termes de l'art. 1733 (L. 1902, art. 7, al. 3).
Cette règle paraît également s'appliquer au sol.
1453 te7\ « L'emphytéote peut acquérir au profit du fond^ » des servitudes actives, et le grever, par titre, de servitude^ » passives, pour un temps qui n' excédera pas la durée du bail » et à charge d'avertir le propriétaire » (L. 1902, art. 9).
« Le preneur a setd les droits de chasse et de pêche et exerce » à l'égard des mines, minières, carrières et tourbières tou> » les droits de l'usufruitier » (L. 1902, art. 12). La clause contraire est, bien entendu, permise (art. 3).
1454. « L'emphytéote profite du droit d'accession pendant » la durée de l'emphytéose » (L. 1902, art. lO'i.
Notamment l'emphytéote, en sa qualité de propriétaii'e
,M Rapport Ribière, précité.
(«) Jugé (avant la loi de 1902) qu'en face d'une clause permettant au bail *\c reprendre les constructions, les juges du fond peuvent décider que l'emphyléolr a cependant le droit de les anéantir et que les constructions maintenues par lui sont seules susceptibles d'être gardées par le bailleur. Cass. req., 22 juin isSTx précité.
(») Douai, 8 fév. 1878, S., 81. 2. 260. — V. pour le bail ordinaire, supra, n. 618 ^
(») Le contraire a été affirmé à Xort dans le rapport précité au SénaL
EMPaYTÉosE :&31
utile (*), étend sans difficulté ses droits à ralluvion, sans avoir à augmenter la redevance promise au bailleur ('),
. 1455. Le prix peut, dans l'emphytéose comme dans letail, consister en autre chose qu'en argent ; il peut consister, par -exemple, dans l'obligation de construire ('). ' L'emphytéote, ayant tous les attributs du droit de propriété, .€st tenu des impôts et charges périodiques grevant Fimmeu- We (*), notamment de l'indemnité de plus-value due à raison
du dessèchement d'un marais (L. 16 sept. 1807, art. 22) (') -ou de l'impôt foncier (*). Cette solution a été confirmée par Tart. 8 al. 1 de la loi de 1902, d'après lequel « le preneur
M est tenu de toutes les contributions et charges de rhéri-
» tage ».
1456. L'emphytéote ne peut exploiter les mines et carrières non ouvertes ("), car il doit, comme un preneur ordinaire, rendre Timmeuble tel qu'il Ta reçu. Cela résulte au surplus de l'art. 12 de la loi de 1902, qui, sur ce point, l'assimile à l'usufruitier ("*).
1457. L'art. 1" de la loi de 1902 reconnaît que Femphytéote peut hypothéquer son droit (•). En revanche, il ne peut
(») V. supra, n. 1445.
(*) Dumoulin, Cod., ad Ut. dejur.emphyl,; Despeisses, Des droUs seigneuriaux. Ut. IV, art. 10, n. 4; Devilleneuve, Note, S., 40. 1. 433.
(») Paris, 3 fév. 1836, S., 36. 2. 147.
(•) Cass. civ., 4 août 1880, S., 81. 1. 212. — Nîmes, 20 avril 1853, sous Cass., 9 Janv. 1854, S., 54. 1. 531. — Cesl dans le môme sens qu'il avait été décidé que la suppression de la dime profitait à Temphytéole seul sans qu'il fût tenu à aucune Indemnité envers le bailleur. — Paris, l«r pluv. an X, S. chr. " (•) Cass. civ., 4 août 1880, précité. Cet arrêt décide même que l'emphytéote qui cède son droit n'est pas dispensé de payer cette indemnité.
(*) L'impôt foncier avait été mis, pour les baux emphytéotiques, passés sous Tancienne législation, à la charge de l'emphytéote jusqu'à concurrence des quatre cinquièmes; le bailleur acquittait donc le dernier cinquième (L. l«r déc. 1790; av. cons. d'Etat, 22 juin 1819). On appliquait quelquefois cette règle aux baux emphy* léoUques passés depuis le code civil. Nîmes, 20 avril 1853, sous Cass., 9 janv. 1854, S., 54. 1. 531. — Troplong, I, n. 39. — 11 était plus juste de mettre l'impôt foncier en entier à la charge de l'emphytéote. Av. cous. d'Etat, 14 juin 1855, S., 56. 2. 123. — Devilleneuve, Note, S., 40. 1. 4-33; Duvergier, I, n. 170.
0 rouai, 9 mars 1854, S., 54. 2. 314 (argile). — Troplong, I, n. 38; Planiol, II, n. 1769.
(•) V. nLpra, n. 1453 ter.
(•) V. Baudry-LacanU.ierie el de Loynes, Tr. du nantiss,, des priv, et hyp.^ Il, II. 933. . ^
certainement pas le donner en gage, le gage ne pouvant être constitué que sur des choses nnobilières (*).
L'emphytéote peut aliéner son droit (*). C'est encore ce que décide l'art, f" de la loi de 1902.
L'emphytéote peut louer son droit à titre de bail ordi* naire ('). Une clause qui lui interdirait de céder ou aliéner son droit ne serait pas réputée lui interdire de le louer (*)* Mais l'interdiction de louer ne transforme pas Temphytéose en bail ordinaire (*).
Le bail ne cesse pas nécessairement à la fin de Temphy* téose (•) ; on doit, sur ce point, appliquer les règles des baux consentis par un usufruitier (').
§ VII. Fin de Vemphyléose. — Tacite reconduction.
1458. 11 résulte de lart. 1" de la loi de 1902, comme le décidait déjà la loi de 1790, que Temphytéose ne peut durer plus de 99 ans ('). L'emphy téose perpétuelle ou supérieure à cette durée doit, en général, être annulée ; il n'est pas conforme à la volonté des parties de la réduire simplement i 99 ans, puisque cette volonté a été d opérer un transfert définitif, alors qu'en réduisant la durée de l'emphytéose on rend ce transfert temporaire. Il ne peut être question non plus de transformer l'emphytéose perpétuelle en une vente moyennant une rente foncière (C. civ., 530) (•), car l'acquéreur à charge de rente foncière peut, en remboursant la rente, se rendre propriétaire définitif de l'immeuble et ce n'est paâ là non plus ce qu'ont voulu les parties. Cependant, c'est pré-
(«) Paris, 3 fév. 1836, S., 36. 2. 147.
(«) Nîmes, 20 avril 1853, sous Gass., 9 janv. 1854, S,, 54. 1. 531. — G^eooW^ 4 janv. 1860, S., 61. 2. 125. — Duvergier, I, n. 159; Devilleneuve, Soie, S., 4Ct 1.433.
P) Bruxelles, 15 juill. 1882, S., 83. 4. 37.
(*) Bruxelles, 15 juill. 1-882, précilé.
(•) Contra Planiol, II, n. 1766.
(T) V. supra, n. 85.
(•) V. supra, n. 444.
(•) Conlra Gass. civ., 15 déc. 1824, S. chr. — Amiens, 27 fév. laSO» lî«. .d'Amiens, 90. 93. — Rolland de Viilargues, Hép, du noL, v» Bail emphytfoUqtti. n. 9; Troplong, I, n. 50; Duvergier, I, n. 148.
ËMPHYTÉOSE 853^
cisément en se fondant sur la nécessité de rendre le loyer racketable qu'on assimile généralement, en ce cas, Temphytéoâe à une vente moyennant rente foncière.
Depuis la loi de 1902 (art. 1") il existe également une durée minima. Le bail « doit être consenti pour plus de 18 années )>.
1459. L'emphytéose, comme le bail ordinaire, prend fin par Texpropriation pour cause d'utilité publique.
Au point de vue de Tindemnité d'expropriation, les droits de l'emphytéote étant distincts de ceux du propriétaire, chacun d'eux doit recevoir une indemnité également distincte ('). Cette solution est consacrée par lart. 11 de la loi de 1902. Le bailleur doit faire connaître le droit de l'emphytéote, conformément à Tart. 21 de la loi du 3 mai 1841 (même texte).
Cependant certains auteurs, assimilant l'emphytéote à l'usufruitier, n'admettaient autrefois qu'une seule indemnité (').
En ce qui concerne les constructions élevées par l'emphytéote pour son compte, et qui ne doivent pas appartenir au bailleur sans indemnité, l'indemnité d'expropriation ne profite qu'à l'emphytéote (').
1460. L'emphytéose prend encore fin, comme tous les contrats, par la résolution pour cause d'inexécution des conditions. Le bailleur ne peut demander la résiliation pour défaut de payement que si deux années consécutives n'ont pas été payées et après une sommation restée sans eiffet (L. 1902, art. 5, al. 1). Pour l'inexécution des autres conditions, la résolution peut également être demandée, ainsi que pour « détériorations graves » commises sur le fonds (art. 5, al. 2). Les tribunaux peuvent accorder un délai (art. 5, al. 3).
l'j Rouen, 20 nov. 1878, S., 79. 2. 23, D., 79. 2. 256. — Paris, 31 mars 18G3, S., 63. 2. 160.
(*) Herson, De Vexpropr, pour cause tVutil. publ., n. 373; Laurenl, VIII, n. 408. — Dans une troisième opinion, le tribunal décidait, en cas de désaccord, Vil était dû une ou deux indemnités. Cass. civ., 19 juill. 18i3, S., 43. 1. 732. — Crépon, Code de Vexpropr.^ art. 39, n. 42 s. ; Daffry de la Monnoye, lois de Vtxpropr., II, p. 181 ; Aubry et Rau, II, p. 646, § 224 bis, note 4 bis.
(») Cass. req., 22 juin 1885, S., 88. 1. 133, D., 86. 1. 268. — Aubry et Rau, II, p. 646, § 224 bis, note 4 bis, in fine.
851 DU LOCAGE Di!S' cnoses
L'emphytéose prend fin également par la perte totale (^).' Mais « le preneur ne peut se libérer de la redevance, ni se » soustraire à l'exécution des conditions du bail emphytio^ » tique en délaissant le fonds u (L. 1902, art. 6).
1461. La fin de l'emphytéose entraîne, conformément au droit commun, la résolution de tous les actes passés sur Tiinmeuble par Temphytéote : aliénation (^j, hypothèque, bail,
1462. Dès l'expiration du bail, Temphytéote doit quitter Vimmeuble; il ne jouit d'aucun délai soit pour déménager, soit pour enlever ses constructions (').
1463. On admettait généralement, même avant la loi de 1902, qiie la tacite reconduction n'était pas possible dans Temphytéose (*). C'était, selon nous, une erreur ('). Mais la loi du 25 juin 1902, art. 1", dit formellement que « Vemphy^ téose ne peut se prolonger par tacite reconduction ».
1463 bis. La loi du 25 juin 1902 (art. 13) déclare s'appliquer aux emphytéoses déjà établies, sauf stipulations contraires du contrat, en ce qui concerne la nature du droit de l'emphytéose, la faculté de l'hypothéquer, céder et saisir, la durée et la défense de toute tacite reconduction (art. 1*'), les servitudes (art. 9), les droits de l'emphytéose en cas d'expro^ priation pour cause d'utilité publique (art. 11).
SECTION III
g I. Historique et nature du bail à convenant.
1464. Le bail à (5onvenant ou à domaine congéable est un contrat portant bail d'un terrain et vente des édifices et super^
(*) V. supra, n. 1451.
(«) Cass. req., 30 août 1827, S. chr.
('} Il a été décidé que, la tacite reconduction n'existant pas dans l'emphyléose» le preneur qui a cru qu'il en était autrement peut obtenir des tribunaux un délai pour effectuer sa sortie. — Douai, 8 fév. 1878, S., 81. 2. 260. C'est une erreur certaine.
(*) Colmar, 16 août 1820, S. chr. — Douai, 8 fév. 1878, S., 81. 2. 260. — Duvcrgier, I, n. 181 ; Troplong, I, n. 40. — Cette solution est consacrée, en Belgiqne» par la loi du 10 janv. 1829, art. 14.
(») V. notre 2- édit., n. 1463.
ffcês OU droits réparatoires ou convenanciers (arbres, labours) ensemencements, constructions, etc.) de ce terrain, avec la clause que le propriétaire du sol pourra mettre fin au bail et redevenir propriétaire des édifices et superfices en remboursant le prix de ces derniers. C'est cette dernière clause qui distingue le bail à convenant du contrat de superficie. Son but est, comme celui de divers autres baux perpétuels, de permettre à un propriétaire de faire faire par le preneur des réparations et constructions dont rimmeuble a besoin (*), et son trait le plus intéressant est dans le droit que le bailleur se réserve de reprendre son immeuble, dès qu'il le jugera utile, c'est-à-dire, en général, dès qu'il sera en mesure de rembourser les dépenses du preneur.
Le bailleur s'appelle foncier ou propriétaire foncier.
Le preneur s'appelle colon, domanier ou convenancier.
La terre louée à convenant s'appelle convenant ou tenue convenancière.
Le prix des édifices et superfices payé par le domanier s'appelle deniers d'entrée.
Le bail ou la baillée est une convention assurant au domanier une période déterminée de jouissance, généralement neuf ans.
La manifestation de volonté du propriétaire de reprendre possession de la chose s'appelle congément.
La prolongation de la convention s'appelle baillée de renouvellement,
La cession, par le foncier, du droit de congédier le colon s'appelle baillée de congément.
Le prix du renouvellement ou de la cession s'appelle commissions ou îioKveatités.
L'expertise pour évaluer les édifices et superfices s'appelle prisage et la seconde expertise s'appelle revue.
Les arbres destinés à être abattus et à faire de la planche, en un mot les bois d'œuvre, propres à merrain, comme on disait autrefois, s'appellent bois fonciers.
Les arbres dits puinais sont les arbres d'essence inférieure,
;•) Rosmar, Tr. des domaines congéables à l'usemenl de Tréguier, art. 3.
tels que les saulx, morsaulx, épines, sureaux, aulnes, genêts, genévriers, ronces, coudriers, houx et bouleaux, les bois taillis avec souches (').
Vexponse, comme nous le verrons, est Tabandon par le domanier, dans le but d'éviter la tacite reconduction, des édifices et superfices.
1465. Dans Tancien droit, le bail à convenant était régi par divers usages locaux ou usements, qui avaient été approuvés lors de la réforme des coutumes en 1380.
Le décret des 7 juin-6 août 1791 maintint le bail à convenant, en supprimant toutefois tous ceux des droits du foncier qui paraissaient avoir un caractère féodal et en accordant au domanier le droit, que jusqu'alors le propriétaire avait seul, de mettre fin au bail. Il sembla à T Assemblée constituante que, malgré la suppression des anciennes tenures, le bail à congément, ainsi devenu temporaire, n'avait pas d'inconvénients.
Le décret des 27 août-7 septembre 1792 le supprima, comme étant empreint de féodalité, et déclara que les fermiers seraient propriétaires des fonds, mais à charge de payer au propriétaire la rente promise et avec faculté de racheter cette rente; cette rente fut elle-même supprimée parle décret du 29 floréal an IL
La loi du 9 brumaire an VI fait revivre pour l'avenir le décret de 1791.
Quoique le Code civil ne parle pas du bfiil à convenant, on Ta toujours considéré comme valable (-), car il contient, comme nous le verrons, deux conventions reconnues par le code. Du reste, lart. 9 de la loi du 19 avril 1831, qui déterminait le cens nécessaire pour être électeur, reconnaissait expressément la validité du baU à convenant, en déterminant dans quelles conditions le foncier et le domanier étaient électeurs. Enfin est intervenue la loi du 8 février 1897, qui réglemente à nouveau le domaine congéable sur certains points, notamment en ce qui concerne le droit d'exponse,
^) Baudoin, Instifules convenancières, n. 304; Aulan!er, Du domaine catgéeble. n. 2U8; Guillouard, II, n. 663.
*; Guillouard, II, n. 638; Baudry-Lacanlinerie el de Loynes, Ti\ du nantisse despriv. el hyp., II, n. 935; Planiol, H, n. 1803.
tout en maintenant la loi de 1791 en tant que la loi nouvelle ne lui est pas contraire (art. 13 de la loi de 1897). Ce sont donc aujourd'hui le décret de 1791 et la loi de 1897 qui règlent le domaine congéable.
. 1466. Le bail à convenant n'est guère aujourd'hui encore usité que dans les Côtes-du-Nord, le Finistère et le Morbihan 0).
Son utilité est de permettre à un propriétaire qui veut s'absenter de s'affranchir des frais d'entretien et surtout de provoquer les défrichements des terres incultes : le domanier jouit de la culture pendant la durée du bail, et il n'a pas à craindre un congé trop brusquement donné par. le propriétaire, car ce dernier ne peut donner congé sans rembourser la plus value procurée à son fonds par le travail du domanier.
Cette utilité a disparu par suite de l'insertion, dans tous les baux à domaine congéable, d'une clause interdisant au preneur les améliorations (^) ; les propriétaires évitent ainsi la difficulté qu'à raison de l'obligation de trouver les fonds nécessaires au remboursement, ils rencontreraient à rentrer en possession de Timmeuble. En outre, les baux ne manquaient jamais de stipuler que le domanier renonce à son droit de congément, de sorte qu'il était entièrement à la discrétion du propriétaire (^). Nous verrons que la loi de 1897 a fait disparaître cet inconvénient.
1467. La nature juridique du bail à convenant résulte de la définition que nous en avons donnée : c'est un bail de l'immeuble avec une vente à réméré des superficies (*). C'est
» V. Henry, La loi hre'onne du 93 nov. 1896 -8 fév. 18971, Hev. crit., XXVI, 1897, p. 4i. — Le nombre des domaniers s'élèverait à plus de 2().00O; DenUse, op. cil. infra, p. 1(>8.
(•; L. Denisse, De la nullité d'une clause nullement insérée dans les baux à domaine conyéable en Bretagne, Reo. vril., XXII, 1893, p. 166. — Convert, Rapport sur les concours des prix culluranx dans le Morbihan. Paris, 1892, p. 11.
;*] Denisse, op cit., p. 168.
(•) Trib. civ. Sainl-Bripuc, 26 juil. 1893, Journ, de l'enreg,, n. 24610. — Garsonnet, Hist. des Itrat. perpét., p. 394 s.; Guillouard, II, n. 642; Rivière, Rev, <rU., XXXV, 1869, p. 195; Pinchon el Gourvie, Cowiw.cn/. et histor. de la loi du S fév. 1897, p. 13.
d&8 DU LOUAGE DEii CHOSES
par erreur qu'on y voit uniquement un bail (»), sous prétexte que le contrat ne peut être décomposé. Quelle raison juridique empêche cette décomposition el comment qualifier de bail la convention, en ce qui concerne les édifices que le domrtniér fait construire à ses frais, pour lesquels îlne paye rien au propriétaire et dont, à Texpiration de sa jouissance^» le prix lui sera remboursé ?
C'est également par erreur qu'on considère le bail à convenant comme une vente du sol faite moyennant une rente perpétuelle (2), car le sol reste au propriétaire et, comme nous le montrerons, le domanier n'en a que la jouissance.
Les règles du bail doivent donc être appliquées au sol, les règles de la vente aux édifices et superfices. C'est à tort qu'on a prétendu que les règles du bail sont applicables à toute la convention. Le nom traditionnel du bail à convenant contient un bail, on ne peut en conclure qu'il ne contient pas autre chose.
Nous n'admettons pas davantage l'objection tirée de ce que Tart. 16 du décret du 7 juin 1791 dispose que les conventions relatives au domaine congéable seront subordonnées aux lois générales établies ou à établir relativement aux baux à ferme. Cette disposition ne s'entend évidemment que des conventions relatives au sol loué; l'opinion contraire conduirait à labsurde.
1468. Les conditions du bail à convenant dépendent surtout de la nature de cet acte et des conventions. Le décret de 1791 (art. 13) dit que les parties peuvent disposer comme elles l'entendront sur la durée du bail, la nature et la quotité des prestations, l'étendue des droits du domanier.
Les seules stipulations interdites sont celles qui seraient de la nature des droits féodaux supprimés par le décret du 7 août 1789 ou qui empêcheraient la cession du droit du domanier aux édifices et superfices (art. 2, 3 et 15) ou contiendraient renonciation à l'exponse.
;'! Denisse, op. cU., p. 176 s.
^«i Gpr. Henry, Rev. criL, XXVI, 1897, p. 55 et XXVII, 1898, p. 116. -Aussi U cour de cassation a-t>eJIe ex'iclement décidé que le fait du domanier ne peut coQSrlituer une servitude par destination du père de famille, le domanier n'étant pas propriétaire du sol. — Cass. civ., 8 mai 1895, S., 95. 1. 272, D., 96. 1. 11.
Donc les usements anciens sont abrogés (*). Mais cette abrogation signifie seulement que les usements ne doivent être consultés qu'à défaut de stipulation (^), qu'ils n'ont, en d'autres termes, aucun caractère d'ordre public, car l'art. 7 du décret décide que les droits des parties se règlent w d'après les stipulations portées aux baux ou baillées et, à défaut de stipulations, d'après les usements, tels qu'ils sont observés dans lea lieux où les fonds sont situés ».
§ II. Capacité en matière de bail à convenant.
1469. On décide souvent que le bail à congément est un acte d'administration pour le bailleur ('). C'est une erreur : car il contient vente des constructions existantes; c'est donc au premier chef un acte d'aliénation.
Au contraire, la cession du bail par le bailleur, quoiqu'elle emporte la cession du droit de congément, c'est-à-dire du droit de se rendre acquéreur d'immeubles, est un acte d'administration, car elle n'engage pas les capitaux du bailleur. Mais de la part du cessionnaire, ce n'est pas un acte d'administration (*).
Enfin celui qui exerce le congément doit être capable d'acquérir (').
1470. Le domanier qui demande, à la fin du bail, le remboursement des édifices et superfices doit avoir la capacité d'aliéner (•), car cette demande emporte aliénation.
On admet généralement que la capacité exigée est celle d'aliéner les immeubles ('), parce que les édifices et superfices consistent en immeubles. 11 nous paraît plus juridique d'exiger simplement la capacité d'aliéner les meubles, car, dans les rapports entre le foncier et le domanier, les édifices et superfices sont des meubles.
(') Guillouard, II, n. 645.
(•) GuiUouard, II, n. 645.
(*) Guillouard, II, n. 654.
(*1 Contra Guillouard, II, n. 654; Aulanier, n. 171.
{') Conlra Aulanier, n. 171; Guillouard, II, n. 654.
(•) Aulanier, n. 360 s. ; Guillouard, II, n. 670.
0 Aulanier, n. 360 s.; Guillouard, II, n. 670.
§ III. F' orme du bail à convenant.
1471. Le bail à convenant doit, suivant le décret du 7 juin 1791 (art. 14), être « rédigé par écrit ». 11 résulte de ces expressions que Técriture est exigée non pas seulement comme moyen de preuve, mais pour donner Texistence à lacté. A défaut d'écrit, le bail est donc nul (')•
11 va sans dire que Técrit peut être authentique aussi bien que sous seing privé (•).
La baillée de renouvellement doit être également écrite (même texte),
§ IV. Droits et obligations des parties.
1472. Le propriétaire conserve la propriété des bois fonciers.
11 en est ainsi que ces bois croissent naturellement on qu'ils soient plantés par le propriétaire ou le domanier (').
Au contraire, les bois puinais appartiennent au colon (*).
11 en est de même des arbres fruitiers (*). Le décret de 1791 (art. 8) assimile aux arbres fruitiers les châtaigniers et noyers, sauf ceux qui sont plantés en avenues, masses ou bosquets.
1473. Le foncier n'est pas tenu de faire jouir le preneur (®).
1474. Les obligations du domanier varient suivant qu'il s'agit du sol ou des édifices.
Pour le sol, le domanier est un simple fermier soumis à toutes les obligations du fermier (^). Cependant on lui accorde quelquefois un droit réel sur le sol (*).
{») Guillouard, II, n. G43.
(») Aulanier, n. 17; Guillouard, II, n. 643. (*) Baudoin, n. 51 s. ; Aulanier, n. 43.
(») Baudoin, n. 304; Aulanier, n. 298; Guillouard, II, n. 647 el 663, (») Hévin, Consw//. 104; Baudoin, n. 304 ; Aulanier, n. 298; Guillouard, II, n. 6W et 663.
(«) Henn-, Rev. crit,, XXVI, 1897, p. 54.
(') Baudoin, n. 251; Aulanier, n. 296; Guillouard, H, n. 657,
(•) Henry, Rev. cril., XXVII, 1898, p. 116.
Il doit jouir en bon père de famille (') et ne peut épuiser les terres par la culture (*).
11 ne peut ouvrir des carrières ('), même pour exploiter les édifices (•).
11 ne peut défricher, en principe, comme nous le verrons. Il ne peut détruire les vignes, à moins que ce ne soit pour échapper au phylloxéra (*).
1475. Le domanier peut cultiver les terres (*), les engraisser (^), les ensemencer (').
Il ne peut défricher les landes et les bois (®), car nous verrons qu'il ne peut rendre le congément plus onéreux; eu vain dit-on que les défrichementis augmenteront la valeur du sol; les améliorations n augmentent-elles pas également la valeur des constructions?
De même il ne peut dessécher les marais (*®).
Dans tous les cas le domanier ne peut laisser incultes les terres qu'il a défrichées (**).
1476. Le colon n'a que le droit d'émonder les arbres qui appartiennent au propriétaire (").
Il ne peut pas même émonder les arbres plantés en avenues ou bosquets, ou les arbres plantés sur les clôtures et qui, d'après l'usage, ne peuvent être émondés (**).
1477. Les édifices et superfices sont tous les travaux d'une espèce quelconque faits sur la chose louée (**).
Us comprennent donc :
Les bâtiments construits sur l'immeuble (") ;
(*) C'est évidemment par inadvertance qu*on a permis au domanier » d'abandon^ ner les terres sans culture ». — Guillouard, II, n. 665.
(') Baudoin, loc. cit.; Aulanier, loc. cit.; Guillouard, II, n. 657.
('} Baudoin, loc. cil.; Aulanier, loc. cit.; Guillouard, loc cit.
(*) Baudoin, loc. cit.; Aulanier, loc. cit.; Guillouard, loc. cil,
(») Cpr. Trib. civ. Fontenay-le-Gomle, 15 mars 1893, Gaz. Pat., 94. 1. 252.
(•-'-•) Guillouard, II, n. 666.
{*) Cass., 14 mai 1851, S., 51. 1. a%, D., 51. 1. 276 (par interprétation de l'art. 8 de l'usement de Rohan). — Contra Guillouard, II, n. 666; Henry, op. cit., Rev, cril., XXVI, 1897, p. 52 et XWII, 1898, p. 114.
(*•) Conlra Guillouard, II, n. 666.
(**) Baudoin, n. 251; Aulanier, n. 296; Guillouard, II, n. 657.
(*♦} Cpr. Guillouard, II, n. 663; Baudouin, n. 305; Aulanier, n. 298.
(•*) Hévin, loc. «7. /Baudouin, loc. cit.; Aulanier, loc. cit.; Guillouard, loc. cit^
Les aires à battre, les murs, les talus, les fossés, les barrières, les puits, les fontaines, les réservoirs d'eau pour laver •ou pour rouir le lin, les chemins pratiqués pour le service particulier de la ferme (*) ;
■ Le premier défrichement des terres, les labours et engrais, le tissu des prairies, les canaux d'irrigation (*).
Ils comprennent aussi, comme nous Tavons vu, certains "arbres.
1478. Sur les édifices et superfices, le domaniera le droit d'un propriétaire ; il peut, comme nous le dirons, les aliéner ou les hypothéquer (').
11 peut aussi laisser les édifices et superfices périr sans les i'éparer (*), à moins toutefois, comme nous l'avons vu, que le payement de la rente convenancière ne soit ainsi mis en danger.
11 a le droit de faire aux édifices et superfices toutes les améliorations qu'il juge utiles ('), à plus forte raison de reconstruire les immeubles (•) ou de les réparer (').
Mais il ne peut rien faire qui rende le congénient plus difficile à exercer, c'est-à-dire qui en augmente le prix (*).
Ainsi il ne peut ajouter des murs ou des bàliments (•■, agrandir les bâtiments existants (*®).
Les édifices et superfices sont des immeubles par nature ; le domanier qui en est propriétaire doit donc être considéré comme propriétaire d'immeubles.
Cependant, tout en adoptant cette solution d'une manière générale, le décret du 7 juin 1791 (art. 9) la rejette dans les
(*) Baudouin^ loc. cit.; Aulanier, loc. ciL ; Guillouard, loc. cil.
(») Hévin, loc. ct7.; Baudouin, loc. cit.; Aulanier, loc. ci7. ; Guillouard, /oc. cit.
{*) Garsonnet, I, p. 598, § 355, noie 1; Henry, Rev. cril., XXVI, 1897, p. 53; Baudry-Lacanlinerie et de Loynes, Tr. du nantiss., des prit el fiyp., II, n. 935, et les autorités qu'ils citent.
(*) Baudoin, n. 247 ; Aulanier, n. 307 ; Gaillouard, II, d. 6fô.
• (») Aulanier, n. 314 s. ; Guillouard, II, n. 665. (•) Aulanier, loc. cil.; Guillouard, loc. cil. (7) Aulanier, loc. cit.; Guillouard, loc. cil.
(•) Aulanier, loc. cit. ; Guillouard, loc. «C
(») Aulanier, /oc. ci7. ; Guillouard, loc. cit.; Henry, Rev. cnl., XXVI, iSSn^
• (<») Aulanier, loc. cit. ; Guillouard, loc. cil.
BAIL A CONVENANT DU DOMAINE CONf.ÉABLË 863
rapports entre le foncier et le domanier : « Daiïs toutes les » successions directes ou collatérales qui s'ouvriront à l'avenir, » les édifices et super/ices des domaniers seront partagés comme » immeubles. Il eh sera de même pour le douaire des veuves » des domanier^y pour les sociétés conjugales et pour tous les » autres caSy les édifices et superfices n'étant réputés meubles » qu'à l'égard des propriétaires fonciers ». Cette restriction est, du reste, impossible à justifier. Nous avons montré que les constructions élevées par le locataire sur le terrain loué sont des immeubles à tous les points de vue, même si le propriétaire du terrain devient propriétaire des constructions ; il en devrait être de même à plus forte raison quand le propriétaire du terrain loué abandonne les constructions au locataire.
. C'est une raison pour limiter la portée de la restriction ; elle ne s'applique que si l'abandon a lieu pour les motifs indiqués dans la loi, notamment en cas d'exponse ; il en est autrement en cas de vente volontaire (^).
Quoi qu'il en soit, la distinction admise par la loi conduit aux solutions suivantes :
Le foncier a le privilège du bailleur sur les édifices ou superfices ('); c'est ce que fait entendre Fart. 11 de la loi du 8 février 1897 (»).
La vente des constructions faite au propriétaire foncier ne donne lieu qu'aux droits de mutation mobilière (*). Faite en justice au profit du foncier, elle ne bénéficie pas de Texemption d'impôt accordée par la loi du 23 octobre 1884 à certaines ventes judiciaires d'immeubles (').
Faite à un tiers, elle donne lieu au droit de mutation immobilière, qu'elle provienne du dotnanier (*) ou du foncier rentré en possession (^).
Le domanier peut aliéner et hypothéquer les construc-
f) Trib. civ. Vannes, 15 juil. 1904, Vroil, 16 oct. 1904.
1») Carré, op. cit., p. 339; Henry, op. cil., p. 111.
(') V. infra, n. 1503.
(*) Gnillouard, II, n. 642.
(») Trib. civ. Quimper, 10 nov. 1891, Rép. période de Venreg., 1892, n. 7890.
{*) Cass., 13 nov. 1826, S. chr. — Guillouard, II, n. 642.
{'\ Gass., 28 fév. 1832, S., 32. 1. 264. — Guillouard, U, n. 642.
tiens (') et lart. 3 de la loi du 6 août 1791 dit que laliénatioa pourra avoir lieu nonobstant tous usements ou stipulations contraires; la validité de l'hypothèque est aujourd'hui consacrée par la loi du 8 février 1897 (*). Mais nous verrons que Faliénation et l'hypothèque sont résolubles en cas de congément et d'exponse ('). L'hypothèque n'est pas résoluble en cas de vente volontaire au foncier (*).
Le domânier peut exercer les actions possessoires relativement aux constructions (').
1479. Le foncier a le droit d'abattre les arbres qui restent sa propriété, à condition d'indemniser le colon du dommage causé par leur abatage (•).
Ceux de ces arbres que le vent fait tomber appartiennent au propriétaire (').
11 a le droit de remplacer ceux qu'il abat ou qui tombent (•).
11 a également le droit d'en planter de nouveaux, à condition de ne pas porter préjudice au domânier (•).
1480. Les modifications faites sans droit par le domânier peuvent être détruites sur la demande du propriétaire {*•). En effet, le domânier a manqué à une obligation de ne pas faire et le droit commun conduit à cette solution.
Mais le propriétaire peut, s'il le préfère, se contenter de demander des lettres de. non préjudice ("), c'est-à-dire une reconnaissance écrite du domânier, constatant que les innovations n'étaient pas autorisées et qu'aucun remboursement ne sera exigé en ce qui les concerne.
(') Baudoin, II, n. 383; Troplong, I, n. 61; Pont, Tr, des priv. et hyp , I, n. 392; Aulanier, n. 514; Guillouard, II, n. 664 et Tr, des priv. et /f^p.^II, n.6jT: Carré, ïulrod. à Vél. des lois relatives au domaine congéable^ p. y5ell03;Hennw op. cit., p. 109.
(V) V. inira, n. 150?.
(') V. infray n. 1499 s.
(*) Trib. civ. Vannes, 15 juill. 1904, Droily 16 ocl. 1904.
{*) Garsonnet, loc. cif.^,
(•) Aulanier, n. 47 s.; Guillouard, II, n. 649.
(') Aulanier, n. 47 s. ; Guillouard, II, n. 649.
(**) Aulanier, n. 47 s. ; Guillouard, II, n. 649.
(*] Aulanier, n. 47 s. ; Guillouard, II, n. 649.
('") Baudoin, n. 265; Aulanier, n. 323 s., Guillouard, Il,n. 667.
(*') Baudoin, loc. cit.; Aulanier, Yoc. cit.; Guillouard, loc, cil.
Si le propriétaire garde pendant longtemps le silence au sujet des innovations, il est réputé les avoir acceptées et il doit les payer (*).
1481. La rente convenancière est un fermage augmenté d*une fraction de prix de vente ; elle s'applique en effet tant au fermage de l'immeuble qu'à la vente des édifices et superfices existants. Nous ne voyons donc pas pourquoi on a dit (*) que la rente convenancière est ordinairement plus faible que ne le serait le fermage, à cause des avances considérables que le domanier doit faire pour Tachât des édifices.
Dans sa nature juridique, la rente convenancière est une véritable rente foncière, c'est-à-dire une charge réelle gre-' vant Fimmeuble, puisque le preneur peut s'en décharger en abandonnant Timmeuble et ne peut la racheter, contrairement à la rente foncière de l'art. 530 (').
1482. 11 peut être convenu que le domanierpayera, en outre du prix, des redevances en denrées ou graines (*) ou des prestations en journées d'homme, ou de voitures ou de bêtes (•).
Les prestations en journées ne s'arréragent pas ; elles ne peuvent être exigées qu'en nature, à moins que la convention n'ait fixé un abonnement (décr. 1791, art. 4).
1483. En outre, le bailleur stipule généralement une cowjmission ou nouveauté (•).
Cette somme fait partie du prix (^) ; elle se rapproché du pot de vin stipulé en matière de bail. En effet, si elle était primitivement le prix de la promesse faite au colon qu'il ne serait pas renvoyé avant un délai déterminé, ce n'est pas là autre chose qu'un supplément de prix.
(') Baudoin, loc. cii. ; Aulanier, loc. cit. ; Guilloiiartl, loc. cil,
(«) Guillouard, II, n. 658.
(*) Henry, op. cit., p. 53.
(•) Guillouard, II, n. 659.
(») Guillouard, toc. cit.
:•') Rennes, 21 nov. 1889, S., 92. 2. 35, D.,90.2. 120. — Rennes, 6fév. 1893, S., 95. 2. 130, D., 93. 2. 129. — Aulanier, n. 141 ; de Villeneuve, Du domaine congéable, n. 3 ; Baudoin, înstituies convenancières, p. 1118 ; Garsonnel, op. cit., p. 395.
C) Rennes, 21 nov. 1889, précité. — Aulanier, loc. cit. — Contra Rennes, 28 juin 1888, Droit, 12 août 1888. — Rennes, 6 fév. 1803, précité. — V. en ce dernier sens Proposition Guieysse, Journ. off.. Doc. part., 1891, p. 1529; Rapp. 9omm. du môme, ibid., p. 2967.
GONTR. DE LOUAGE. — I. 55 -
Nous déduirons de là un effet en ce qui concerne la tacite reconduction (*).
1484. L'impôt foncier est, d'après lart. 10 du décret de 1791, à la charge du domanier; mais ce texte l'autorise à imputer une part proportionnelle de Timpôt sur la rente qu'il paye au propriétaire.
1485. S'il y a plusieurs colons, auxquels le bail a été cousenti indivisément, chacun d'eux n'est tenu que pour sa part du prix et des autres prestations ; car il n'y a pas de solidarité entre eux.
11 devrait en être de même pour les divers héritiers du .preneur.
Mais l'art. -3 du décret de 1791 décide qu'ils sont solidairement responsables du paiement des redevances.
1486. Conformément aux principes, la rente convenaneièrc et les redevances en denrées devraient être payées au domicile du débiteur, c'est-à-dire du domanier. Aucun texte n'a dérogé à cette règle pour la rente elle-même.
Mais, en ce qui concerne les prestations en grains et denrées, le domanier doit les porter au lieu indiqué par le propriétaire foncier jusqu'à trois lieues de distance de la tenue (décr. 1791, art. 3).
1487. Les arrérages de la rente convenancière sont prescriptibles par 3 ans (*), conformément à Tart. 2277.
1488. Les édifices et superfices servent de garantie au paiement de la rente ; si donc le domanier les laisse dans un tel état que le paiement de la rente ne soit pas suffisamment garanti, le domanier peut être inquiété {').
D'après les art. 24 et 23 du décret de 1791, si le domanier ne paie pas la rente convenancière ou les redevances et prestations dont il est tenu, le propriétaire foncier peut faire saisir les meubles, grains et denrées qui lui appartiennent, et cela en vertu de son bail, s'il est en la forme authentique; mais il devra suivre des formes prescrites par le Code de procédure pour la vente des meubles.
.',, V. infra, n. 15l0.
(*, (iiiillouard, II, n. 058.
(' Baudoin, n. 'ii7 : Aulanier, n. 307 ; Guillouard, II, n. GC5.
Il pourra même saisir et faire vendre, en cas d'insuffisance du mobilier, les édifices et superfices; mais alors le bail, même exécutoire, n'est plus suffisant, et il lui faut un jugement de condamnation ou de résiliation du bail.
L'art. 26 du décret de 1791 permet au domanier, pour échapper à la vente des meubles, de faire exponsey c'est-àdire d'abandonner au bailleur les édifices et superfices.
Dans l'ancien droit, l'abandon ne libérait le colon que des intérêts à échoir; aujourd'hui il le libère même des intérêts échus (^).
Le droit d'abandon est d'ordre public (*) ; les parties ne pourront donc décider qu'il ne sera pas possible.
1489. On admet généralement que l'art. 1778 C. civ., qui oblige le fermier sortant à donner les pailles au fermier entrant ('), est applicable au bail à ôonvenant (*), parce que l'art. 16 de la loi de 1791 renvoie aux lois générales édictées, pour l'intérêt de l'agriculture, relativement aux baux à ferme.
1490. S'il y a plusieurs fonciers ou domaniers, les droits indivis entre eux peuvent être partagés. Cependant on admettait dans l'ancien droit leur indivisibilité (*) et elle est encore généralement reconnue aujourd'hui par application de l'art. 3 de la loi de 1791 (*). Mais ce texte, au contraire, permet aux héritiers du domanier de diviser les exploitations.
iJ V. Durée du bail à convenant.
1491. A défaut d'une convention, la durée du bail à convenant est fixée par l'usage ("). Après ce délai, le bail continue, mais avec la faculté pour le bailleur d'y mettre fin (^) ; le délai fixe, appelé baillée <f assurance, n'est que le temps
1') Ouillouard, II, n. 6G1.
.;«i Aulanier, n. aSi el 342; Guillouard, II, n. G61. ?, V. mpra, n. 940.
(*) Aulanier, n. 143; Henry, Rev, cril., XXVI, p. 106. (») Baudoin, n. 175 et 253.
(•) Carré, Inlrod. à Vêt. des lois relatives au domaine congéable^ p. 60; Henry, nev. d'il., XXVI, 1897, p. 55.
['') Ouillouard, II, n. 650 et 651 ; Rivière, op. ciL, p. 109. {*) Bennes, 28 juin ISvSS, Droil, 22 août 1888.
pendant lequel le preneur est assuré de ne pas être congédié (').
L usage est généralement que le congément ne peut être donné avant neuf ans de jouissance (»). C'est l'objet d*une convention appelée baillée.
L'art. 22 du décret porte que le congément ne peut être donné que pour la Saint-Michel, à quelque époque que la jouissance ait commencé.
S'il y a plusieurs propriétaires, ils doivent s'entendre au sujet du congément, car il ne peut être exercé que pour le tout (•).
Le congément peut être exercé soit par le bailleur, soit par un cessionnaire.
Le congément a pour effet de résoudre l'aliénation ou l'hypothèque des superfices, consenties par le domanier (*).
1492. Le congément a lieu sous la forme du congé ('). Cependant, par argument tiré de l'ancien droit (•), on décide généralement que le congément doit être judiciaire ('). La compétence à cet égard sera examinée plus loin (•).
1493. De son côté, le domanier peut, suivant l'art. 11 du décret de 1791, provoquer le congément, à la condition qu'il exploite lui-même sa ferme. Cette disposition, inspirée par un désir d'égalité, déroge à l'ancien droit, qui faisait du droit de congément un privilège du bailleur (•) ; on justifiait l'ancienne règle par Tidée que, le congément obligeant le bailleur à des déboursés, il était inique de le lui imposer à un moment qui pouvait être inopportun ('*).
(*) Rivière, loc. ciL
[*) Argenlré, Des lods et ventes, cité par Merlin, Rép., v» Baillée; Aulanier, n. 160 ; Guillouard, II, n. 651 ; Rivière, loc. cil.
(*) Guillouard, II, n. 654.
(*) Troplong, I, n. 61 ; Pont, Tr. des prit, et hyp., I, n. 31/2; Guillouard, H, n. 664.
(») V. supta, n. 1252.
(•) Baudoin, II, n. 274.
(') Carré, op, cit., p. 244 s. ; Aulanier, n. 227 s. ; Henry, Rev. erit., XXVI, 1897» p. 101.
(•) V. infra, n. 1586.
(*) Usement de Cornouaille, art. 19 ; Baudoin, op. cit., n. 82.
(♦«) Henry, op. cit., p. 47.
1494. Le cofigément n'est pas d'ordre public ; le bâilleur peut donc y renoncer (*). Cela était admis dans l'ancien droit.
On a objecté à tort l'art. 16 du décret de 1791, qui subordonne les conventions des parties aux lois générales établies dans l'intérêt de l'agriculture relativement aux baux à ferme ; car, si le bail ne peut être perpétuel, le bail à convenant, en ce qui concerne les édifices, n'est pas, comme nous l'avons vu, un bail. Seulement nous ne voyons pas pourquoi certains auteurs ('), tout en approuvant cette solution, prétendent que les règles du bail sont toutes applicables au bail à convenant; il y a là une évidente erreur. Encore moins peuton se baser sur l'art. 13 de la loi de 1791, qui autorise les contractants à faire, relativement à la durée des baux, les conventions qu'ils jugent convenables (*). Mais en vain essayet-on de montrer que la perpétuité est interdite non seulement dans les baux, mais dans tous les contrats obligeant une personne à une redevance envers une autre ; aucun texte ne donne cette solution, sauf les décrets des 11 août 1789 et 18-19 décembre 1790, qui, en effet, interdisent « toutes les rentes foncières perpétuelles quelle que soit leur origine ». Mais le texte qui autorise le bail à convenant est postérieur et il a été entendu que ce bail restait valable malgré la suppression des rentes perpétuelles et, en conséquence, par dérogation à cette suppression. Du reste, en fût-il autrement, que notre solution ne serait pas moins exacte ; car la renonciation au congément fait du bail à domaine congéable une vente de la superficie.
La renonciation peut avoir lieu même d'avance (*).
Le preneur, de son côté, peut renoncer au congément (').
(«) Cass. civ., 26 nov. 1829, S. chr. — Cass. req., 5 mars 1851, S., 51. 1. 250, B. Rép., vo lj>uage à domaine congéable, n. 330. — Duvergier, I, n. 230; Troplong, I, n. 61 ; Aubry el Rau, II, p. 629, § 223, note 23; Guillouard, II, n. 650. — Contra Denijse, op. cit., p. 172 s.
(*) Guillouard, II, n. 650.
(») V. supra, n. 1468. «
{•) Cass., 5 mars 1851, précité.
(») Rennes, 19 nov. 1857, fiec. Bennes, I, p. 2. — Aubry el RauJI, p. 629, § 223, note 23.
1496. La renonciation du preneur au droit de congément est devenue de style dans les contrats; au contraire, la renonciation du bailleur est très rare. Il résultait de là que, avant la loi de 1897, le colon, qui ne pouvait jamais, en c8ls de mauvaise récolte, obtenir, par une menace de consrément, une diminution de la rente, se voyait, en cas de bonne récolte, obligé à une augmentation de la rente par un^ menace de congément du bailleur. C'est pour remédier à cette inégalité que la loi de 1897 permet au preneur qui, comme il en a toujours le droit, abandonne ses édifices el superfices en raison de la trop grande importance de la rente, d'exiger une indemnité (*).
1496. Le propriétaire ne peut rentrer en possession qu'après avoir remboursé le prix des édifices et superfices.
Nous verrons que, si le colon reste en jouissance faute de payement de ce prix, une tacite reconduction s'opère.
Ge prix peut être fixé par la convention de bail (*) ; cela n a rien d'illicite.
S'il n'est pas fixé par le bail, une expertise, appelée prisage, doit être provoquée six mois avant l'expiration du bail et doit être terminée lors de l'expiration (décr. 7 juin 1791, art. 21).
Les experts sont choisis par les parties ou nommés par le juge de paix du lieu, sauf aux parties à se pourvoir, en cas de contestation, devant le tribunal (art. 17).
A la suite du prisage, chacune des parties peut demander la revue (art. 18).
L'estimation des édifices et superfices a lieu d'après leur vrai^ valeur, à l'époque de l'estimation qui en sera faite (art. 19).
En ce qui concerne les édifices et superfices établis en dehors de la convention, il y a lieu d'appliquer l'art. 3 de la loi du 8 fév. 1897, qui règle leur sort en cas d'exponse; le 2' alinéa de cet article dit : « La présente disposition sera » applicable an cas de congément comme au cas cTexponse ».
1497. La convention fixe librement la partie qui payera les frais de la prisée (art. 18).
(*) V. in/rfl, n.l499.
(«} Aulanier, n, 235 ; Guillouard, II, n. fô4.
BAIL A GO?<VENAPiT OU DOMAINE CONGÉABLE 871
A défaut de convention, les frais incombent au bailleur (*). D abord le prisage est fait dans son intérêt, ensuite le propriétaire joue le rôle d'acquéreur et on sait que, d'après les principes, les frais d'expertise destinés à établir le prix de la vente sont à la charge de Tacquéreur. Enfin c'était la solution admise dans l'ancien droit, et l'art. 18 du décret la donne expressément pour les baux à convenant antérieurs à sa promulgation.
Quant aux frais de la revue, ils sont, d'après l'art. 18, à la charge de la partie qui l'a demandée.
Si, en cas de demande en remboursement, le prix de la prisée n'est pas payé au domanier, ce dernier peut vendre les édifices et superfices et, en cas d'insuffisance, le fonds (décr. 1791, art. 23). Mais le bailleur peut empêcher la vente en abandonnant au colon la propriété du fonds et la rente convenancière (même art.).
1498. La renonciation faite par le domanier au droit d'exiger le remboursement en cas de congément est-elle valable?
Elle l'est certainement si elle est temporaire (*), car elle se réduit alors à un consentement à prolongation du bail.
Mais elle ne Test pas moins si elle est perpétuelle ('). On a à tort fondé cette opinion sur l'art. 13 du décret, qui accorde aux parties toute liberté au sujet du bail à convenant, car cette liberté est restreinte par les solutions admises en matière de bail. La véritable raison de décider est que la renonciation au remboursement n'est pas autre chose que le retour au droit commun : le domanier propriétaire des superfices ne devrait pas pouvoir obliger le bailleur à acquérir cette propriété; s'il renonce au remboursement, il rend seulement définitive sa propriété.
On a objectéf que cette solution revient à rendre perpétuelle la rente convenancière, contrairement à l'art. 530. C'est une erreur, car la rente est en majeure partie le fermage du bail et le bail n'est pas perpétuel.
(') Guillouard, II, n. 654.
(«) Guillouard, II, n. 669.
(») Rennes, 10 août 1835, D. Rép,, v® Louage à domaine congéable, n. 33. — Guillouard, II, n. 669. — Contra Aulanier, n. 356 s.; Denisse, op, cil,, p. 172 s.
872 Dr LOUAGE DES CHOSES
D'autres objections ont été faites, identiques à celles que nous avons réfutées en parlant de la renonciation du propriétaire.
1499. Dans Tancien droit, le domanier n'avait pas le droit de remboursement ; mais, s'il voulait échapper à la tacite reconduction, il devait faire exponsCy c'est-à-dire abandonner sans indemnité ses édifices et superfices.
L'art. 11 du décret de 1791 a voulu remédier aux inconvénients que cette situation présentait pour le colon qui exploite lui-même en lui permettant de se retirer à l'expiration des baillées, moyennant le remboursement des édifices et superfices.
Mais, le décret n ayant pas prohibé la renonciation du colon A son droit de remboursement et cette renonciation devenant ie style, la loi de 1897 dispose : « Tout domanier exploitant » par lui-même une tenue à domaine congéabley s'il a renoncé » au droit de provoquer le congémenty aura le droit de faire » exponse dans les formes et aux époques prescrites pour le » congément et sous les conditions établies ci-après (art. l").
» Le domanier qui fait exponse reçoit du foncier une » indemnité égale à la plus-value procurée à l'immeuble par » l'existence des édifices et superfices » (art. 2).
1500. L'exponse à titre onéreux autorisée par la loi de 1897 est subordonnée à deux conditions, qui n'existent pas dans Texponse à titre gratuit.
1° Que le domanier ait renoncé au congément. Nous avons donné la raison de cette solution (•) ;
2° Qu'il exploite lui-même le fonds. A ce point de vue, l'exponse ressemble au droit qu'a le domanier, en cas de congément, de se faire rembourser la valeur des édiflices et superlices (*).
1501. « Cette plus-value est constatée et détenyiinée par w des experts nommés et fonctionnant dans les mêmes candi- » tions que pour le congément, — Les experts estimeront la » valeur vénale de l'iînmeuble recouvert, puis supposé dé- *) pouillé de ses édifices et superfices ; la différence entre les
{*) V. supra f n. 1495.
i*,Y,Muj}ra,n. 1496.
» deux estimations constituera la plm-valuey sous réserve de » la disposition édictée par l'art. 4 ci-après. — Le chiure de » cette plus-value ne pourra jamais être supérieur à la valeur M des droits édificiers telle qu'elle serait fixée en cas de congé- » ^nent (art. 3). — Les édifices et super fices qui agiraient été M établis en dehors des titres et conventions n'entraîneront » pas un compte dans les estimations; le domanier aura le M choix soit de les enlever, soit de les abandonnery sans qu'il » y ait lieu à indemnité de part ni d'autre; le foncier pourra M toujours les retenir en remboursant la valeur des matériaux » et de la main-d'œuvre (art. 4).
» Le foncier aura, pour solder sans intérêt au domanier » P indemnité de plus-value, un délai de six mois à partir du » W septembre, date de sa rentrée en jouissance. — Les édi- » fices et super fices et, en cas d'insuffisance, le fonds seront o affectés par privilège à la garantie de la créance du doma- » nier. Faute de paiement au terme ci-dessus fixé, le doma- » nier pourra exercer les droits établis par l'art. 23 de la loi » du 6 août i 891 pour le cas de congément (art. 5).
M Le procès-verbal d'estimation devra être notifié avant le » S9 septembre, sous peine de nullité de l'instance; un délai » n'excédant pas un mois pourra être accordé par le juge de » paix pour le procès-verbal d'ensouchement (art. 6).
» Le foncier retient par compensation sur l'indemnité de » plus-value et l'ensouchement toute créance qu'il peut avoir » contre le domanier à raison du bail du domaine congéable » (art. 7).
L'ensouchement consiste, d'après les déclarations faites par le rapporteur du Sénat, dans « les pailles, les foins et les engrais non mis en terre » (*).
1502. « Les frais de l'exponse sont à la charge du doma- » nier » (art. 8).
« Est nulle de plein droit et réputée non écrite, toute clause » par laquelle le domanier renoncerait à perpétuité ou pour » une période plus longue que la durée totale du bail au droit » d'exponse tel qu'il est réglementé par la présente loi » (art. 9).
(«) Séance du 23 nov. 18%, J. oy/*., Sénat, 24 nov. 1896, p. 834.
* Avant toute désignation d'experts^ le foncier aura la
* faculté de faire ajourner la demande cTexponse en concé- » dant pour dix ans au moins une baillée dont la redevance et -> la commission seront fixées par voie d'expertise. — A
• r expiration de cette baillée, Ae domanier aura le droit d'exi- M ger qu'il soit donné suite à sa demande d^exponse, sans » autre mise en demeure qu'un avertissement par lettre )) recommandée. Vexponse pourra être encore ajournée si le rt foncier concède à nouveau des baillées successives, dont la » redevance et la commission seront à nouveau fixées par » experts » (art. 10).
1603. « En cas de congémenty d'exponse ou de vente sur » bannies, les créanciers hypothécaires du domanier auront » un droit de préférence sur les sommes attribuées à ce der- » nier y d'après le rang de leurs inscriptions, sans aucun pré- )) judice des droits du foncier. — Sera nul tout paiement » effectué par le foncier à l'encontre de ce droit de préfé- )) rence. — Le congément, l'exponse et la vente sur bannies » rendront exigibles les créances hypothécaires consenties par » le domanier sur ses droits convenanciers » (art. 11).
Par les mots sans préjudice des droits du foncier, la loi fait allusion au privilège qui appartient au bailleur, par application de Tart. 2102 C. ci v., sur les édifices et superfices, considérés à son égard comme meubles (').
1604. Il est évident que les créanciers hypothécaires dispensés d'inscription bénéficient de cette disposition comme les créanciers inscrits (*).
Le bailleur n aura pas besoin de purger, soit les hypothèi|iiei; 11 un ni sl rites ('), soit les hypothèques inscrites. D'une jMiri* il II t^st pas un véritable acquéreur; d'autre part l'art. 11 ne donne qu'un seul droit aux créanciers, celui de faire valoir ieuï*^ dinits !^itr la somme attribuée au domanier. Du reste, en f« qui concerne les hypothèques dispensées d'inscription, une Ifckration a éio faite en ce sens par le rapporteur au Sénat (*).
ii Vt supitit n. i u8.
ftnrj^gp. fi/*, p. 111.
t. 1896, /v o/f. du 10, Déb. pat<., Sénal, p. 272.
BAIL A COUPLANT 875
§ VI. De la tacite reconduction.
1506. Si le preneur reste après le congément en jouissance, faute du paiement du prix des édifices et superfices, ou après la fin du bail, il s'opère une tacite reconduction, d'après le décret du 7 juin 1791 (art. 14).
Ce décret fixe la durée de la tacite reconduction à deux ou trois ans, suivant l'usage adopté dans le pays pour l'exploitation des terres.
Les parties peuvent aussi faire une baillée de renouvellement ou d'assurance; elle doit être rédigée par écrit comme le bail primitif (décret 1791, art. 14).
1506. Comme en matière de bail, le prix de la tacite reconduction est le prix primitif (*).
On se demandait s'il fallait y ajouter le montant de la commission ou nouveauté; comme elle constitue un supplément de prix, l'affirmative semblait devoir être admise (*). Mais la loi du 8 février 1897, qui est faite au profit du domanier, dispose, dans son art. 12, qu' « en cas de tacite reconduction, » aucun prorata de la commission payée à l'occasion de la » dernière baillée, ne pourra s'ajouter à la rente convenan- » cière telle que celle-ci résulte du texte de ladite baillée ».
SECTION IV
BAIL A COMPLANT
1507. Le bail à complant est encore assez usité dans le ressort de l'ancienne coutume du Poitou et de la Rochelle (').
Dans les anciens textes, il prenait le nom de médium plantum (*).
Dans le ressort de l'ancien comté de Nantes, il s'appelle bail à devoir, de moitié, de tiers ou de quart, suivant la portion de produits abandonnés au preneur.
0) Rennes, 21 nov. 1889, S., 92. 2. 35. D., 90. 2. 120.
(•) Rennes, 21 nov. 1889, précité. — Contra Rennes, 28 juin 1888, DroUy 22 août 1888. — Rennes, 6 fév. 1893. S., 95. 2. 130, D., 93. 2. 129.
(») V. Lefort, Note, Panel, franc., 96. 1. 161 et les autorités qu'il cite. (•} Surville, Note, S., 94. 2. 201.
Son but est de favoriser la culture de la vigne (').
1608. Dans Tancien droit le bail à complant revêtait deux formes différentes : il était ou temporaire et révocable, ou perpétuel et irrévocable (*).
Dans le premier cas, il n'était autre chose qu'un bail fait à charge de construire et, par conséquent, le complantaire n'avait qu'un droit personnel (').
Les caractères du bail à complant perpétuel variaient suivant les régions.
Dans le pays nantais, le bailleur restait propriétaire (*), quoique le preneur eût un droit réel sur l'immeuble C^).
Dans le Poitou et l'Anjou, la question n'a pas été tranchée («).
1609. Les lois abolitives de la féodalité n'ont atteint le bail à complant que dans le cas où il est entaché de féodalité (').
1610. Le bail à complant est un contrat par lequel le bailleur cède au fermier ou colon un terrain, à la charge de le planter (généralement en vigne) ou, s'il est déplanté, d'en continuer la culture, d'y entretenir une exploitation déterminée, de partager les fruits dans des proportions également déterminées (*).
(*) Surville, loc. cit,
(•) Garsonnet, Des loc. perpél., p. 393; Baudry-Lacanlinerie et de Loynes, op, cil., II, n. 937.
(>) Gass. civ., 10 ocl. 1808, S. chr., D. Rép., v« Propriélé féodale, n. 227. — Valin, Coul. de la Rochelle, sur Tart. 6; Merlio, Rép,, v^ Vignes^ § 2; Garsoooet, op. cil., p. 420; Aubry et Rau, II, p. 639, § 224, noie 6. — V. aussi en ce seito. Angers, 21 fév. 1899, Loi, 20 mars 1899.
(*) Avis cons. d'Elat, 4 Iherm. an VIII, D. Rép., v» Louage à complanl el à champarl, n. 4. — Cass. civ., 7 août 1837, S., 37. 1. 864, D. Rép., v« Lovage à complanl el à champarl, n. 4. — Leforl, Hisl. des contr. de localion perpéL, p. 320; Aubry et Rau, /oc. cil.
(•) Cass. civ., 9 mars 1870, S,, 70. 1. 196, D., 70. 1. 279.
{*) Un avis du cons. d'Etat des 21 ventôse-13 messidor an XI, S. chr., décide qu*il n'y a pas lieu de se prononcer sur la question, et que Tavis du 4 thermidor an VIII est applicable aux baux dont les clauses sont analogues à ceux des baoi de la Loire-Inférieure. — V. infra, n. 1512.
{^) Surville, loc. cil.
(*) Le colon se voit attribuer suivant les cas, la moitié, les deux tiers, etc.... de la récolle en raison; on dit que la vigne est à devoir de moitié, du tiers, etc., en un mot de la part laissée au propriétaire.
BAIL À COMPLANT 877
1611. Le bail à complant est un bail véritable (*), puisque, comme nous le verrons, le complanteur est tenu en vertu d'une action personnelle et quoiqu'il puisse délaisser l'immeuble comme il lui plaît.
1612. Les obligations respectives du bailleur et du colon sont réglées comme dans le bail ordinaire (*), car nous allons voir que le bail à complant ne confère, comme le bail ordinaire, que des droits personnels et non des droits réels; les auteurs qui décident le contraire partent de Tidée erronée que le bail à complant confère des droits réels.
On invoque encore en ce dernier sens la jurisprudence d'après laquelle le bailleur n'a pas d'action possessoire contre le complan taire, par la raison que la redevance due n'est pas un droit réel ; c'est notre solution, au contraire, qu'adopte implicitement cette jurisprudence.
Le bailleur reste tenu de l'impôt foncier, en vertu d'une tradition constante (').
Le complantaire est tenu en vertu d'une action personnelle et non pas comme tiers détenteur (*). L'ancienne coutume du Poitou, dont on objecte les termes, ne dit pas le contraire ; elle permet simplement au bailleur de reprendre l'immeuble en cas de mauvaise culture (■), ce qui est son droit dans tout bail.
Aussi le bailleur n'a-t-il pas d'action possessoire contre le complantaire (*).
(') Poitiers, 19 fév. 1894, S., 94. 2. 201, D., 94. 2. 383. — Poitiers, 12 juin 1899, S., 1900. 2. 298 (pour la Vendée).— Planlol, II, n. 1810.— V. aussi Trib. civ. Nantes, 4 déc. 1893, S., 94. 2. 315 (c'est un contrat d'une nature particulière). — Con^ tra Cass. req., 11 fév. 1896, S., 97. 1. 10, D., 96. 1. 239 (pour la Vendée^
(«) Cass. req., Il fév. 1896, S., 97. 1. 10, D., 96. 1. 239. — Poitiers, 19 fév. 1894, précité. — Contra Poitiers, 18 avr. 1806, sous Cass., 10 oct. 1808, S. chr. — Merlin, Rép., v« Vignes, § 2; Troplong, I, n. 59; Surville, loc. cit.
(•) Poitiers, 19 fév. 1894, S., 94. 2. 201, D., 94. 2. 383. — Trib. civ. Nanles, 4 déc. 1893, précité.
(«) Poitiers, 19 fév. 1894, précité. — Conlra Trib. civ. La Roche-sur- Yon, 27 juil. 1893, sous Poitiers, 19 fév. 1894, S., 94. 2. 201, D., 94. 2.383. — Surville, loc, cit.
V*) « Si aucun détenteur tient de son seigneur de fief, vignes qui sont tenues à complant, et elles sont demeurées à tailler et de serpe jusqu^aux fruits, ledit seig'neur les peut de son autorité prendre, et les fruits d'icelles, sans y appeler le détenteur, et icelles vigne tenir à son domaine, et les bailler qu'il soit de faire », (art. 61).
i*) Cass., 16 ou 26 janv. 1826, S. chr., D. Bép., v*> Action possessoire, n. 38. —
Réciproquement le droit du complanteur n'est pas un droit réel (*)..
A plus forte raison n'est-ce pas un droit de propriété [•). On tire à tort argument en sens contraire, pour le cas au moins où le bail est perpétuel, du droit qu'a le complantaire de céder son bail malgré le bailleur ; car on ne réfléchit pas suffisamment, d'une part que c'est également là le droit d'un preneur ordinaire, d'autre part qu'il n'y a aucun rapport entre cette faculté de cession et le caractère réel du droit d'un complantaire, puisqu'un créancier, tout autant qu*ua propriétaire, peut céder son droit.
C'est également à tort qu'on objecte le droit de délaissement accordé au complantaire ; c'est là un droit qui existe dans les baux à durée illimitée, dans les sociétés perpétuelles, en un mot dans tous les contrats pour lesquels il n'a pas été établi de terme final.
Le caractère du droit du preneur est enfin prouvé par des considérations historiques. Le fisc soutenait, au xvni* siècle, que le bail à complant devait donner lieu aux droits d'insinuation, comme attribuant au complantaire la copropriété du fonds. Par deux délibérations des 11 nov. 1760 et 8 avril 1787, les Etats de Bretagne parvinrent à lui faire abandonner sa prétention.
Cette solution est, il est vrai, contredite par l'exposé des motifs de la loi du 8 mars 1898; il y est dit qu' « on est ea
Cass., 29 juill. 1828, S. chr., D. Rép., v» cil., n. 503. — Cass., 9 aoûl 1831, S.. .31. 1. 387, D. Rép., v» cit., n. 538. — Cass. civ. 11 fév. 1833, S., 33. 1. 183.
(M Arrêts cités à la noie suivante. — Duvergier, I, n. 189; Hérold, Rec. prat.^ III, 1857, p. 364 s. — Contra Trlb. civ. La Roche-sur-Yon, 27 juill. 1893. prccilê.
(«) Poitiers, 19 fév. 1894, précité. — Poitiers, 12 juin 1899, S., I9(li). 2. 21^. — Duvergier, I, n. 189; Hérold, Rev, prat., III, lb57, p. 364. — Cpr. Trib. civ. Fonlenay-Ie-Comle, 20 déc. 1867, sous Cass., 9 mars 1870, S., 70. 1. 196, D.. A». 1. 279. — Contra Cass. civ., 16 ou 26 janv. 1826, S. chr., D. Rép„ v» AcUoh pvssessoire, n. 38. — Cass. civ., 20 juill. 1828, S. chr., D. Rép., vo cil., n. 5UÎ. — Cass. civ., 9 août 1831, S., 31. 1. 387, I). Rép., eod. verb., n. 538. — Cas*. rÎK. 11 fév. 1833, S., 33* 1. 183. — Merlin, Rép., v» Vignes, § 2; Troplong, I.n. bt*. Bourbeau, De la justice de paix, n. 124; Surville, toc. c»7.; Rivière, op. cit. p. 200; Leforl, op. cit., p. 311. — Décidé que cela dépend des coutumes. — Angers, 21 fév. 1899, Loi, 20 mars 1899 i lequel, en fait, admet qu*U y a transport ce piopriélé). — Telle paraît être aussi Topinion de la Cour de cassation. — Ca>*req., 14 nov. 19U0, S., 1901. 1. 16, D., 1900. 1. 597.
BAIL A COUPLANT 879
présence d'un véritable démembrement du droit de propriété » (*). Mais les rapports faits, soit au Sénat (*), soit à la Chambre (*), disent expressément que le preneur n'a qu'un droit personnel de jouissance.
En tout cas, dans le ressort de l'ancien comté nantais, le' bailleur garde son droit de propriété (*). Cela a été reconnu les 2-4 thermidor an VIII, par un avis interprétatif du conseil d'Etat ayant force de loi. Mais un autre avis du 13 messidor an X ('), malgré la demande de bailleurs du Maine-et- Loire et de la Vendée, refusa d'étendre cette solution à ces deux départements. Cet avis ne prouve pas, d'ailleurs, qu'en dehors du comté nantais, la question doive être résolue différemment; il montre seulement que, législativement, elle est restée en suspens.
1613. Le bailleur, étant seul propriétaire, a seul le droit d'hypothéquer (*).
C'est au bailleur qu'incombe le soin d'entretenir les chemins d'exploitation (■^).
Le bailleur, en revanche, a droit à tous les produits autres que ceux de la vigne (*).
1514. Le complanteur peut céder son droit librement et même si le bailleur s'y oppose (^). Ce droit se transmet aux héritiers (»°).
Mais le preneur ne peut changer le mode de culture (").
1516. Le preneur est tenu de payer au bailleur une redevance annuelle qu'on appelle complanterie ('*).
,' J. off,. Doc. pari., Chambre, déc. 1896, p. 1360.
t*; Rapport Le Gour-Grandmaison, J. off., Doc. pnrl.. Sénat, mai 1898, p. 62.
}) Rapport Gelliberl des Séguins, J. off.^ Doc. pari., Chambre, mai 1897, p. 370.
{') Cass., 7 août 1837, S., 37. 1. 864. — Gass. req., 14 nov. lilOO, S., 1901. 1. 16, D., 1900. 1. 597. — Trib. com. Nantes, 4 déc. 1893, précité.
1*) Auquel Cass. req., 14 nov. 1900 précité, donne la date du 21 vent, an X.
.«} Trib. com. Nantes, 4 déc. 1893, précité.
7) Trib. com. Nantes, 4 déc. 1893, précité.
i') Trib. com. Nantes, 4 déc. 1893, précité (arbres et haies).
1*1 Poitiers, 12 juin 1899, précité (motifs;. — Trib, civ. La Roche-sur- Yon, 27 juil. 1893, précité. — Sur les formes de la cession, v. itifra, n. 1518.
/*; Poitiers, 12 juin 1899, précité (motifs).
." Denisart, \'° Complant, n. 2 et 3.
;" Troplong, 1, n. 59.
1516. Le bail à complant est perpétuel et dure tant que la vigne dure elle-même (*), à moins de clause contraire (*).
Mais la perte de la chose met fin au bail (').
1517. Par suite, en cas de destruction des vignes parle phylloxéra (en admettant que ce fftt une cause de cessation d'un bail ordinaire) (*), le bailleur pouvait exiger la restitution de la chose sans que le colon eût le droit de la garder jusqu'au moment où il l'aurait replantée (•), ni même en la replantant immédiatement (*).
11 en était ainsi même dans le cas très usuel où le terrain avait été livré nu au complantaire à charge de le planter en vignes C).
Cette solution, exacte si, avec une jurisprudence fort contestable suivant nous, on considérait la destruction des vignes comme une perte de la chose, a été, par suite du développement du phylloxéra, très préjudiciable au complantaire, surtout dans les régions où il lui était interdit de racheter la rente (*).
C'est pour remédier à ces inconvénients qu'a été votée la loi du 8 mars 1898, dont lart. 1 dispose : « Quand y par suite » de l'invasion du phylloxéra^ une vigne à complant est » détruite, le colon de cette vigne a le droit de la reconstituer » sans que le caractère du bail à complant en soit modifié, » Est coîisidérée comme détruite par le phylloxéra, toute vigne » dont la moitié des ceps au moins est atteinte par le pkyl- » loxéra et est devenue improductive ».
(») Cass. req., 11 fév. 1896, S., 97. 1. 10, D., 96. 1. 239. — Poitiers, 19 fév. l«»i, précité. — Poitiers, 12 juin 1899, précité. — Trib. civ. Nantes, 4 déc. 1893, précité (molirs) (qui cite des jugements du même Trib., 16 juill. 1846, 2 ma» 16S^ H 20 mars 1893, et Poullain-Duparc). — Sibille, Usages locaux, p. 302; Planiol, 11, n. 1810. — V. supra, n. 1514, pour la transmission aux héritiers.
[*) Surville, loc. cit.
[*) Cass. req., 11 fév. 1896, précité. — Poitiers, 19 fév. 1894, précité. — Poitiers, 12 juin 1899, précité.
(♦) V. supra, n. 377.
(») Cass. req., 11 fév. 1896, précité. — Cass. req., 14 nov. 1900, précité. — Poitiers, 19 fév. 1894, précité. — Poitiers, 12 juin 1899, précité. — Trib. civ. X&oles. 4 déc. 1893, précité.
(«^ Trib. civ. Nantes, 4 déc. 1893, précité (motifs).
J^ Poitiers, 19 fév. 1894, précité (impl.). -- Contra Surville, loc. cit.
(^«) V.iupra, n.3T7.
BAIL A COMPLANT
Le délai et le mode de reconstitution sont indiqués par l'art. 2 de la loi : « f/n délni de quatre ans est accordé pour » la reconstitution de la vigne à partir du l"^"" avril de Vannée » où la vigne a été détruite par le phylloxéra (al. 1). Est con- » sidérée comme reconstituée la vigne dans laquelle la replan- » tation et le greffage des plants sont exécutés (al. 2). La » reconstitution sera faite en plants américains greffés avec » les cépages choisis d'un commun accord par le propriétaire « et le complanteur (al. 3). En cas de désaccord le greffage » axira lieu avec le cépage de V ancien vignoble (al. 4) ».
D'après Tart. 2, al. 3 : « Dans le cas où, au cours de la » période de reconstitution, le colon ferait des cultures desti- » nées à amender le sol, il devra donner au propriétaire une » redevance annuelle calculée- à raison de 35 fr, par hec- » tare ».
Cette disposition vise l'hypothèse où, au lieu de défoncer le sol dès que la vigne est arrachée, et de fumer ensuite la terre, le complanteur amende le sol en faisant d autres cultures et replante ensuite. Le premier moyen, qui est le plus coûteux, en ce qu'il ne permet pas les cultures intermédiaires productives, est aussi le plus rapide ; le second moyen, qui est le plus ancien, recule (de deux ans en pratique) le moment où les vignes replantées redeviendront productives ; c'est pour cette raison qu'on oblige le complanteur qui l'emploie à payer un loyer au propriétaire.
Rien n'oblige, on le voit, le complanteur à reconstituer; mais s'il ne reconstitue pas, l'ancienne jurisprudence reprend son empire et la résiliation du bail peut être demandée par le bailleur (*).
1618. D'après l'art. 3 de la loi de 1898 : ce Toutes les fois » que le colon d'une vigne à comptant qui se' trouve dans les » conditions prévues à fart. /" ne pourra ou ne voudra la » reconstituer, il aura la faculté de céder son droit à un tiers, » Si ce tiers n'est ni l'ascendant ni le descendant du complan- » teur, le propriétaire du sol peut, à prix égal, user du droit
(') Exposé des moliTs, précité. Rapport au Sénat, précité.
;) de préemption. Le colon qui veut céder son droit à un tiers )) doit notifier au propriétaire du sol le nom de ce tiers et le p prix de la cession. Le propriétaire a vingt jours pour noti- » fier sa réponse. Passé ce délai, il sera considéré comme i) ayant renoncé à son droit de préemption. Après la reconsti- » tution du vignoble, le complanteur qui voudra céder son )) droit à un tiers sera tenu aux mêmes obligations prévues aux )) ^2 et 3 du présent article »,
. Le droit de préemption n'existe que vis-à-vis de la cession du bail lui-même et non \is-à-vis de la cession de certains inmieubles compris dans le bail (').
La notification de la cession peut avoir lieu dans une forme quelconque, la loi n'en ayant pas fixé (*). C'est, d ailleurs, ce qui a été reconnu dans le rapport fait à la Chambre.
On décide même qu'il suffit que le propriétaire ait eu connaissance de la cession (^)»
L'acceptation de la cession par le propriétaire est un acte d'administration (*) comme l'acceptation de la cession d'un bail : le propriétaire, en effet, n'y perd rien.
1519. La loi nouvelle, à défaut d'une disposition formelle, n'a pas d'effet rétroactif. Il a été reconnu, en conséquence, qu'elle n'annule pas les conventions déjà passées entre propriétaires et complanteurs (*).
Elle ne s'applique pas davantage aux instances commencées avant la promulgation de la loi. Cette opinion a été exprimée à la Chambre des députés (•).
1520. Le complantaire peut délaisser la chose quand cela lui convient (^). C'est déjà ce que lui permettait l'art. 59 de la Coutume du Poitou, « en laissant les choses en valeur et en état suffisant ».
1521. Le preneur peut racheter le bail à complant, de
(») Trib. civ. Nantes, 21) déc. 1904, Gaz. Pal., 19C5. 1. 214. (*) Poitiers, 5 mai 1903, sous Cass., 30 nov. 1903, D., 1904. 1. 354. (3; Cass. req., :iO nov. 1903, D., 1904, 1. 364.
(') Cass. req., 1>0 nov. li>03, précité (qui en conclut que racceplation prulêlro faite par un tiers, jçdranl d'afTaires du propriétaire aliéné). (*i Rapport au Sénat, précité.
[^') Rapport à la Chambre, précité.
C) Trib. civ. La Roche-sur- Yon, 27 juil. 1893, précité. — Surville, loc. cil.
CH.VMPABT 883
même que tout débiteur de rentes foncières peut en opérer le rachat (\).
Dans Tancien comte nantais, le complantaire ne peut forcer le bailleur au rachat; cela résulte expressément de Favis interprétatif, ayant force de loi, rendu par le conseil d'Etat, le 4 thermidor an VIII.
1522. A supposer que le complantaire ait un droit personîiel, il peut agir en garantie contre le bailleur dans les mêmes cas que tout autre preneur (*).
SECTION V
