Mais une difficulté a été soulevée pour les meubles
Il est. certain que les meubles qui ne se détériorent pas par Tusage peuvent être donnés à bail par l'usufruitier (';.
Mais beaucoup d'auteurs prétendent qu'il en est autrement des meubles qui se détériorent par l'usage (*). L'usufruitier, «lit-on, ne peut s'en servir, suivant l'art. 589, que pour l'usage auquel ils sont destinés. — Ce texte nous parait être sans importance pour la solution de la question : tout ce que veut l'art. 389, c'est que les meubles sujets à détérioration soient employés suivant leur destination; ce but est suffisamment rempli si le locataire est tenu de fournir cette destination aux meubles; or, de plein droit, comme nous le montrerons, tout locataire
• Y. pour l'ancien droit Argou, II, p. 271, liv. III, ch. XXVII. — L'usufruitier peut même autoriser le preneur à faire des coupes de bois si elles n'ont rien d'exagéré. — Cass. req., 28 nov. 189G, D., 97. 1. 45. — Il a été également décidé avec raison que le bail est valable quoiqu'il soit fait peu de temps avant la mort de Tusufruitier. — Caen, 26 janv. 1895, sous Cass., 28 nov. 1896, préci té.— V. aussi infra, n.89.
• I^emolombe, X, n. 347; Aubry et Hau, II, p. 693, § 230, note 45; Baudry- I^cuntinerie et Cbauveau, Tt\ des bienSf n. 536.
» Dcmolombe, X, n. 298et299; Aubry etUau, II, p. 694, § 230; Guillouard, n, n. 675 ; Valéry, loc. ciL
• Proudbon, Tr, de Vusuf., III, n. 1061 s.; Marcadé. art. 589, n. 6 et art. 595, n. 3 ; Tmcaurroy, Bonnier et Roustain, II, n. 182; Demante, II, n. 428 bis, I; Aubry et Hau, H, p. 694, § 230, note 51; Demolombe,X,n. 298 et 299; Guillouard, loc. cit.; Valéry, loc. cit.; Polacco, Riv. ital. per le scienze giurid , IV, 1887, p. 420, cité par Valéry, loc. cit.
contracte cette obligation ; Tart. 595 est, du reste, formel. En vain dit-on que ce texte s*occupe exclusivement, comme le montrerait le mot fenne^ des immeubles ruraux; s'il en était ainsi, il faudrait interdire à l'usufruitier le bail des immeubles urbains et de tous les meubles, et c'est ce que personne n'ose soutenir (*).
Au surplus, les auteurs que nous signalons permettent le louage des meubles sujets à détérioration, quand leur nature ou leur usage les destine à être loués (*); ils citent les navires marchands, les voitures servant au transport de personnes ou de marchandises, les livres d'un cabinet de lecture, le mobilier et le linge d'un hôtel, le matériel d*un théâtre ('). Cette distinction n'a aucune base.
Certains auteurs ne donnent à l'usufruitier que le droit de louer les meubles qui ne sont pas destinés à son usage personnel (*).
On affirme aussi que l'usufruitier ne peut louer les animaux qui font partie d'une exploitation rurale C^), leur location étant contraire à une jouissance normale. Cette opinion nous parait erronée : non seulement l'art. 595 impose la solution contraire, mais, l'usufruitier ayant le droit d'exploiter comme il l'entend, pourvu que sa jouissance soit celle d'un bon père de famille, rien ne lui interdit de louer les animaux qui lui paraissent inutiles à l'exploitation.
76. La jurisprudence admet que le curé ou desservant a sur le presbytère un droit de jouissance sui generis ne se confondant pas avec rusufnuit et se rapprochant de l'habitation («).
On conclut de là que le desservant ne peut donner le presbytère à bail (arg. art. 634 C. civ.) {'^).
(*) En ce sens Laurent, VI, n. 470 s.
(*) Aubr)' et Rau, loc. cit.; Guillouard, H, n.675; Valéry, loc. cil,; Baudry- Lacanlinerie el Cbauveau, Tr. des biens, n. 537, et les auteurs précités,
(») Guillouard, II, n. 675; Valéry, loc. cil.
(«) Laurent, VI, n. 470 s.
(») Proudhon, Tr. de Vusufr , 11, n. 1086 et 1087 ; Guillouard, II, n. 922,
(•) V. notamment Trib. confl., 15 déc. 1883, S., 85. 3. 66. — Cass., 7 déc. 1883, S., 85, 1. 510. — Paris, 2 avril 1896, S., 97. 2. 129.
n Paris, 2 avril 1896, précité. — Trib. civ. Toulouse, 12 janv. 1899, lot, 16fév.
Cependant les desservants autorisés par Tévèque à biner dans les succursales vacantes, et ayant par suite la jouissance de ces succursales, peuvent les donner à bail, en tout ou en partie, avec Tautorisation de Tévêque (Ord., 3 mars 1825, art. 2).
77. A la dîfiérence de Tusufruitier, l'usager et le titulaire d'un droit d'habitation ne peuvent donner leur droit à bail (C. civ., art. 631 et 634).
78. L'antich résiste peut louer les biens soumis à son nantissement (').
Il en est de même de Temphytéote (*).
79. Le bail consenti par une personne qui est plus tard déclarée en faillite est nul, à la condition qu*il soit passé dans la période suspecte et que le preneur soit de mauvaise foi ('); c'est la condition exigée par Fart. 447 C. corn, pour ia nullité de tous les actes à titre onéreux consentis par le failli.
80. On considère quelquefois le saisi comme incapable de donner Timmeuble saisi à bail ; nous verrons qu'il ne s^agit pas là d'une véritable incapacité (^).
Nous nous occupons un peu plus loin du bail consenti par la personne expropriée pour cause d^utilité publique [^).
81. Les règles de capacité que nous avons développées et celles qui vont suivre sont applicables au colonage partiaire, car, d'après l'art. 13 de la loi du 10 juillet 1889 : « Les dispositions de la section /'• du titre du louage contenues dans l'art. ni8,,, sont applicables aux baux à colonat partiaire ».
81 bis. Les incapacités relatives de vendre et d'acheter édictées par l'art. 1596 C. civ., ne peuvent être étendues au
1890. •— Jeanvrol, Manuel de la police dz cultes, n. 189. ^ Conlra Gaudry, Tr. de la lég. des cultes, II, n. 742 ; de Champeaux, Le dr, civ. ecclés., II, p. 50 (qui cite dans le môme sens une consullalion de Berryer, Hennequin et autres). — Mais jugé que si le desservant a touché les loyers, ils ne peuvent être réclamés par la commune, laquelle n'a pas droit aux fruits du presbytère et d'ailleurs n'a pas subi de préjudice. Trîb. civ. Toulouse, 12 janv. 1899, précité.
(*) Laurent, XXVIII, n. 545; Guillouard, Tr. du nantiss., n. 246.
i«; V. tn/Vû, n. 1457.
(»; Cass. req., 27 nov. 1893, S., 94. 1. 328.
(•) V. in/>Yi, n. 1334 s.
. (»> V. inft'û, n. 85.
bail (*). Ainsi un maire peut se pendre adjudicataire du bail des biens de la commune (*).
11. Effets, après la fin de V administration , du bail consenti par un administrateur.
A. Opposabililé au propriétaire,
82. Par cela même que la loi permet, aux administrateurs de faire des baux, et quelle limite la durée pendant laquelle ces baux, après la fin de l'administration, sont opposables au propriétaire ('), elle montre qu'ils lui sont opposables en principe. Cette solution, qui déroge aux règles admises par une partie de Tancienne jurisprudence (^), résulte au surplus, comme on va le voir, de textes formels. II va sans dire cependant qu'elle n'est pas applicable au bail fictif (^).
83. D*abord, quel est le sort du bail consenti par le pro* priétaire sous condition résolutoire, si son droit de propriété est résolu?
La question est, pour l'acquéreur avec pacte de rachat, tranchée par l'art. 1673, suivant lequel « lorsque le vendeur vend son héritage par l'effet du paete de rachat..., il est tenu d'exécuter les baux faits sans fraude par l'acquéreur ». On peut rapprocher l'art. 595, qui rend les baux faits par l'usufruitier opposables au nu propriétaire.
Ces textes ne peuvent s'expliquer que par la volonté d'em* pêcher l'incertitude du droit du preneur, et c'est également l'explication qui convient à l'art. 1743, lequel rend les baux opposables à l'acquéreur d'un immeuble. Aussi faut-il appliquer la solution de lart. 1673 h tout propriétaire sous condition résolutoire (®). En présence des considérations que
(». Trib. civ. Ghalillon-sur-Seine,21 mars iH99,Gaz. /'a/., 99. 2. 18. —V. infra, n. 116.
[*) Trib. civ. Chalillon, 21 mars 1899, précité chasse;.
(». V. infra, n. 91 s.
(*i Annotateur de Chorier, La Jurisprudence de Guy-Pape, 2« éd., 1769, p. 243, qui cite un arrOl de Grenoble du 18 nov. 1639. — Mais V. iw/V'a, n. 92 s., notes.
(«, Trib. civ. Provins, 13 juin 1900, Droit, 28 oct. 1900.
(•; Duranlon, XVII, n. 134 ; Toullier, VI, n. 576; Troplong, I, n. 100, 545 et 546 et Tr. de la vente, II, n. 776 et 777; Duvergier, I, n. 83 s.; Aubry et Rau, !V, p. 497, g 369; .Ouillouard, I, n. 50; Fuzier-IIerman, art. 1709, n. 52; Sîville, V,
nous avons invoquées, on ne peut attacher aucune importance à l'objection tirée de Tart. 1183, qui donne à la résolution un effet rétroactif; l'art. 1673 lui attribue bien le même effet et cependant il maintient le bail. Il est surtout singulier que le bail fait par un propriétaire soit opposable à Tacquéreur, alors que le bail fait par le propriétaire sous condition résolutoire n'est pas, pour nos adversaires, opposable au propriétaire définitif; ces deux personnes succèdent Tune et l'autre aux droits du bailleur, les baux passés par le bailleur doivent donc avoir vis-à-vis d'elles le même effet.
84. Sont donc définitifs les baux consentis par les personnes suivantes :
L^adjudicataire dont le droit est résolu par suite d une folle enchère [^) ou d'une surenchère (^j;
L'acquéreur dont le titre est résolu pour défaut de paiement du prix ou d'exécution des charges (');
Le grevé de substitution après que le droit des appelés s'est ouvert (*);
n. 10 et VI, n. 552. — Conlra Paris, 9 déc. 1864, S., 65. 2. 42. — Laurenl, XXIV, n. ^8, XXV, n. 46 et 383; Hue, X, n. 172 et 286.
(«) Cass., il avril 1821, S. chr., D. Rép., v» Vente publ. d'imtn,, n. 1915-lo. — Cass., 16 janvier 1827, S. chr., D. Rép., v» Venle publ. (Vimm., n. 1915-2o. — Paris, 25 janvier 1835, S., 35. 2. 102, D. Rép„ vo Venle publ. d'imm., n. 1915-3o.
— Paris, 19 mai 1835, S., îfô. 2. 256, D. Rép., v«> Louage, n. 67. — Paris, 11 mai 1839, S., 39. 2. :«7, D. Rép., v- Louage, n. 67. — Paris, 22 mai 1847, P., 47. 1. C59, D. Rép., V Venle publ. d'imm., n. 1915-4o. — Paris, 28 ocl. 1893, D.,94. 2. 104.
— Bioche, Uict. proc, v» Vente sur folle enchère, n. 104; Gliauveau sur Carré, Lois de laproc, quest. 2'4^-7» ; Persil, Commentaire de la loi du 2 juin iSAI, n. 382 s.; Rolland de Villargues, v» Folle enchère, n. 40; Lachaize, De Vexpropr. forcée, II, n. 471; Huel, 7V. de la saisie immobilière, p. 309, n. 3; Duvergier, I, n. 84; Aubry et Rau, IV, p. 498, § 369, noie 14; Fuzier-IIerman, art. 1709, n. 55 s. ; Guillouard, î, n. 50 et 149. — Contra Paris, 25 juin 1814, D. Rép„ v» Vente publ, d'imm., n. li^lO. — Laurent, XXV, n. 384; Paignon, Comment, des ventes jud.^ n. 185.
{*] Orléans, 10 janvier 1860, P., 60. 135, D., 60. 5. 374 (impl.). — Guillouard, loc. cil,
;>) Trib. civ. Provins, 13 juin 19C0, Droit, 28 ocl. 1900 (impl.). — Bruxelles, 25 février 1843, Pasicr., 45. 2. 198. ^ Trib. Luxembourg, 19 juin 1896, Pasicr., 96. 4. 151. — Toullier, VI, n. 576; Duvergier, 1, n. 83 et 539; Aubry et Rau, loc, cit.; Guillouard, I, n. 50 et 449; Fuzier-Herman, art. 1709, n. 54.
(*) Duranlon, XVII, n. 134; Duvergier, I, n. 84 et 530; Aubry et Rau, IV, p. 497, 1369, note 14; Guillouard, 1, n. 50 et 449; Fuzier-Herman, art. 1709, n. 53. — Conlra Laurenl, XXV, n. 45.
Le donataire dont le titre est révoqué (') ;
Le donataire dont le titre est résolu par suite du retour conventionnel (-).
Quant au preneur dont le droit est résolu, la question de savoir si la cession de bail ou le sous*bail consentis par lui reste valable sera étudiée plus tard (*).
85. L*art. 595 G. civ. dit aussi que le bail fait par Tusufruitier est maintenu après Textinction de l'usufruit.
Toutefois on a décidé que le bail d'une part de marais (^) consenti par Tapportionné prend fin au décès de ce dernier, la jouissance des parts de marais ayant un caractère personnel qui empêche que lun des apportionnés ne soit dépouillé de cette jouissance par un bail émané de l'un de ses prédécesseurs {^).
Mais en principe la solution donnée par la loi pour Tusufruit doit être appliquée aux baux consentis par une personne quelconque dont les pouvoirs d'administration prennent fin^.
Ainsi le bail fait par les copropriétaires indivis ne cesse pas par le partage (^] ; il en est ainsi même si le bail a été fait à l'un des copropriélaires (*).
Toutefois, il va sans dire que le bail fait au profit du copro* priétaire cesse par la consolidation si Tinmieuble loué est attribué au copropriétaire preneur {*).
Par application des mêmes principes, le bail consenti ou renouvelé par un propriétaire menacé d'expropriation pour cause d utilité publique est valable et opposable à l'expro* priant.
II en est de même du bail postérieur à la déclaration d'uti-
') Duranlon, loc. ci7.;Duvergier, loc. cil.; Aubry et Rau, loc. cil ; Guillouard, I, n. 449; Fuzier-Herman, loc. cil. — Conlra Laurent, loc. cit.
(«) Guillouard, I, n. 50.
('; V. tw/*/a, n. 1392 et 1393.
(*) V. sur les paris de marais notre 7**'. des successions.
(*j Trib. paix Sens, 31 juil. 1900, Loi, 28 août 1901.
I*) L'opinion contraire est soutenue par Laurent, à propos de l'anlichrésisle, XXVUl, n. 545.
C) Rennes, 9 janvier 1856, S., 58. 2. 548, D., 58. 2. 203.
(«i Paris, 5 janvier 1831, S., 31. 2. 281, D. Rép., v«> Louagey n. 541.
^^| V. infva, n. 1345.
lité publique, car cette déclaration n'enlève au propriétaire ni la propriété ni Tadministration de ses biens (»).
Toutefois, il va sans dire qu'en cas de fraude, c'est-à-dire si le bail, postérieur à la déclaration d'utilité publique, n'a été fait ou renouvelé que dans le but de fournir une indem* nité d'expropriation au preneur, le bail n'est pas opposable à lexpropriant (*).
86. Les textes que nous avons cités, comme le montrent les termes de l'art. 1430 et la place de l'art. 1718, sont spéciaux aux immeubles; de là on conclut généralement que les baux de meubles consentis par un administrateur cessent de plein droit quand l'administrateur lui-même quitte ses fonctions (•*), On ajoute dans le même sens que l'intérêt du preneur et l'intérêt social ne commandent pas le maintien du bail de meubles comme ils commandent le maintien du bail d'immeubles. On dit enfin que cette solution est seule conforme au principe resohUo jvre dantis resolvitur jus accipientis.
Toutes ces considérations ne nous touchent pas (*). Sans doute les dispositions qui précèdent visent exclusivement les immeubles, et nous devrons, en partant de cette idée, refuser de les appliquer aux meubles en ce qui concerne la durée du bail (*). Mais, pour ce qui regarde la survie du bail à Textinction des droits de Tadministrateur, ces mêmes textes ne se donnent pas la peine de la proclamer, ils se contentent de la supposer; c'est donc qu'elle est Tapplication du droit commun. Et, en effet, si l'administrateur peut consentir un bail, il peut le consentir sans aucune autre condition de durée que celle qui est compatible avec l'étroitesse de ses pouvoirs; si le bail est valable, il est par là même définitif.
La maxime resoluto yi/r^, etc., n'a rien à voir dans la question; elle signifie que la résolution d'un droit entraine, â
;') r;ass., 15 février 1860, S., 60. 1. 817, D., 60. 1. 117. — Gass., 14 mars 1860, S., m. 1. 817, D., 60. 1. 279. — Fuzier-Herman, art. 171.3, n. 23.
'j Caas., 15 fév. 1860, précilé. — Fuzier-Herman, arl. 1713, n. 25.
(* Proudhon, Tr, de Vusufr., III, n. 1217; Duvergier, II, n. 241; Marcadé, art. 5ife, n. 3; Aubry et Rau, II, p. 694, § 230, noie 52; Demolombe, X, n. 30t>; GuîHotiftixI, II, n. 670; Baudry-Lacanlinerie et Chauveau, Tv. des biens, n. 537.
' Valéry, op. cit., p. 40, n. 20.
» V. iM//û,n. 103.
liaison de sa rélroactivilé , la résolution de tous les droits cousentis par la personne dont le titre est résolu. Or, les droits de l'administrateur ne sont pas résolus; en droit comme en fait) ils ont duré un certain temps, et, par là même, les pouvoirs de Fadministrateur ne sont pas effacés rétroactivement.
Quant à savoir si l'intérêt social peut être mêlé à la question, cela est fort douteux, tout aussi bien pour les immeubles que pour les meubles;et l'intérêt du preneur, quoiqu'on en dise, exige, au même degré, le maintien des baux do meubles que celui des baux d'immeubles : qu'on suppse des bœufs loués pour les travaux des champs, un navire pour le transport des marchandises dans un pays éloigné, des meubles pour garnir une maison louée, etc. N'cst-il pas très préjudiciable aux intérêts du preneur que la cessation des pouvoirs du bailleur fasse cesser subitement le bail?N'est-ce pas également préjudiciable aux intérétsdu propriétaire, qui trouvera plus difficilement un locataire disposée accepter de pareilles éventualités ?
Signalons enfin une triple bizarrerie de la doctrine que nous combattons.
D'une part, si une maison meublée est donnée à bail ou si une terre est louée avec les bestiaux qui s'y trouvent, la cessation des pouvoirs mettra fin au bail des meubles et laissera intact le bail des immeubles (*).
D'autre part, le bail des meubles risque de durer moins longtemps que le bail des immeubles, et cela est contraire, comme nous l'avons montré, à l'esprit de la loi.
Enfin, tandis que le bail de meubles consenti par un mineur émancipé ou une femme séparée de biens atteindra fatalement sa durée normale, le bail de meubles consenti par un tuteur ou par un mari commun risquera de se terminer bien avant Texpiration de cette durée; et cependant le tuteur a les mêmes pouvoirs que le mineur émancipé, et le mari commun que la femme séparée.
(*) On admel il est vrai, mais peu loglquemenl, que le bail d'une terre et de l)estiaux esl soumis tout entier à la durée des baux d'immeubles. — Proudlion, Tr. de Vusuf., 111, n. 1086; Laurent, VI, n. 473; 13 au dry-Lacan tinerie et Chauveau, Tv. des biens y n. 537.
CAPACttÉ DU BAILLEUR 49
Ces trois observations coD^tueot la meilleure réfutation qu'on puisse f|dre de la doctrine qoe nous repoussons.
Ainsi les b»ux de meubles conseotts par Tusufruitier sont opposables au propriétaire (^).
87. Les iiuteurs dont nous venons de réfuter l'opinion en corrigent les inconvénients en décidant qu'un certain délai pourra être accordé au preneur pour faire la remise des meubles loués {'}. Cela est peu logique; car, à partir du moment où le bail est expiré, le localaire doit, en principe, quitter l'immeuble.
Dans tous les cas on ne peut permettre au preneur de rester en possession jusqu'à ce que ses dépenses lui aient été remboursées (').
B. Conditions et durée du maintien du bail. a^ Date certaine.
88. Dans toutes les hypothèses où le bail fait par une personne dont les droits sont anéantis est opposable à la personne qui se substitue h cette dernière, il doit, pour pouvoir lui être opposé, avoir date certaine avant la naissance du droit du nouveau propriétaire (arg. art. 1328) (^).
b) Absence de fraude.
89. Pour que le bail fait par Tacquéreur /i réméré soit, après le rachat, opposable au vendeur, l'art. 1673 exige que le bail soit fait sans fraude, et cotte solution doit être appliquée au bail consenti par tout propriétaire sous condition résolutoire {^).
Si donc le bail est fait dans le but de nuire au propriétaire définitif, ce bail est nul vis-à-vis de lui (®).
Nous en dirons autant du bail consenti par une personne
(*; Cpr. les arréU cités à propos du cas où le bail est frauduleux, t/i/V*a, n. 89. — Contra Hue, X, n. 287.
(») Demolombe; X, n. 300; Guillouard, II, n. 670. i {*i Contm Grenoble, 18 nov. 1839, précité.
j i«; Hue, X, n. 330.
i'; Guillouard, 1, n. 50.
(*} Paris, 28 oct. 1893, D., 94. 2. lO't (bail pour un an, puis trois, six ou neuf ans aa choix du locataire avec promesse de vente). — Guillouard, J, n. 50.
ayant des droits sur rimnieuble d autrui, par exemple un usufruitier (*) ou un mari commun (*). Le bail que ferait ce dernier pour nuire à la femme et dans l'éventualité d'un divorce ou d'une séparation de corps ou de biens serait nui (').
Le bail que ferait l'usufruitier pour déprécier la valeur des biens dans le but d'en faciliter Tacquisition par une personne coUudanl avec lui serait également frauduleux (^).
Mais il ne suffirait pas qu'un bail fût fait par un usufruitier avancé en âge pour qu'il fût nul (').
Uu bail ne serait pas davantage frauduleux parce que le prix ne représenterait pas le revenu de la chose; pourvu que le prix soit sérieux, peu importe qu'il soit vil. Cela a été décidé pour le bail fait par l'usufruitier (•). Toutefois la faiblesse du prix peut être un indice de la fraude.
Cj Absence d* indivisibilité avec une autre convention.
90. Une autre dérogalion doit être apportée au maintien du bail : si le bail contient une promesse de vente ou toute autre convention qui tombe avec la cessation des fonctions de l'administrateur et qu'en fait les deux conventions soient indivisibles, le bail ne peut être maintenu (^).
d) Durée pendant laquelle le bail est opposable au propriétaire.
91. La question la plus délicate que soulève cette matière est de savoir si les baux constituent des actes d'administration quelle que soit leur durée, et cette durée fût-elle de quatre-vingt-dix-neuf ans (*).
(Vi Douai, G juin 1854, S., 55. 2. 74, D., 55. 2. 253. — Lyon, 24 juin 1854, S., 55. 2. 74. — Orléans, 31 déc. 1868, S., 69. 2. 51. — Caen, 23 juin 1874, D., 75. 2. 212. — Poitiers, 22 mars 1881, S., 82. 2. 105, D., 82. 2. 150. — Toullier, XII, n. 408; Proudhon, op. cit.i III, n. 1219; Troplong, I, n. 155; Taulier, II, p. 313; Demolombe, X, n. 350 s. ; Aubr>' et Rau, III, p. 693, § 230, note 47; Laurent, VI, n. 460; GuiUouard, I, n. 57; Baudry-Lacanlinerie et Chauveau, Tr. des biens^ n. 528.
(«; GuiUouard, I, n. 57.
(•) GuiUouard, loc. cit.
(*) Orléans, 31 déc. 1868, précité. — Baudry-Lacanlinerie et CRauveau, loc. cil.
(») Contra Douai, 6 juin 1854, S., 55. 2. 74, D., 55. 2. 253. — Caen, 23 juin 1874, D., 75. 2. 212. — GuiUouard, I, n. 57. — V. aussi supra, n. 74.
(•) Cass. req., 11 mars 1824, S. chr. — GuiUouard, I, n. 64.
(') Paris, 28 ocl. 1893, D., 94. 2. 104.
(') Un bail n'est jamais valable pour plus de 99 ans. — V. infra, n. 1202.
CiPAClTÉ DU BAILLEUR SI
S^il n*existait pas de textes sur ce point, ou devrait sans difficulté admettre l'affirmative, car la valeur des raisons que nous avons indiquées est indépendante de la durée du bail; t!Oinme, en outre, il est souvent possible de trouver, en consentant un bail de longue durée, un locataire ou fermier disposé à faire des concessions particulières, comme, enfin, la longue durée du bail est une garantie de la bonne gestion, un long bail serait encore plus sûrement un acte d'administration qu*un bail de courte durée.
92. Mais les textes réduisent les pouvoirs de certains administrateurs au droit de faire des baux de neuf ans au plus, et même, pour Tadministrateur provisoire des biens d'un individu placé dans un établissement d'aliénés, de trois ans au |ilus (L. 30 juin 1838, art. 31 al. 1). Us obéissent sans doute à ridée que, les propriétaires tenant souvent à habiter ou à cultiver eux-mêmes les immeubles acquis, l'immeuble loué à longterme trouverait difficilement un acquéreur (*). Cette idée est, du reste, peu défendable : l'acquéreur d'un immeuble cherche avant tout à obtenir le profit de ses capitaux et rien ne saurait lui assurer davantage ce profit qu'une location de longue durée.
Les textes s'expliquent beaucoup mieux par une raison liistorique. On admettait généralement dans l'ancien droit que les baux, quelle que fût leur durée, devaient continuera être entretenus après la cessation des fonctions de celui qui les avait consentis; mais comme, au-dessus de neuf ans, le bail perdaitson caractère et devenait une vente (*), celle règle se réduisait à rendre définitifs les seuls baux qui n'excédaient pas neuf ans (^).
L'art. 1429 dispose: « Les baux que le mari seul a faits des biens de sa fenmie pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de dissolution de la communauté, obligatoires vis -à-vis de la femme ou de ses héritiers (|ue pour le temps <]ui reste à courir soit de la première période de neuf ans, si
(') Guilloaard, ï, n. 47.
O V. Vente, De la nature du bail d'immeubles, Rev. hisl, du dr., IX, 1863,
(») V. itt/'ra, n. t»5.
les parties s*y trouvent encore, soit de la seconde et ainsi de suite, de manière que le fermier n'ait que le droit d'achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve » (')»
93. Aux termes de Fart. 1718 : « Les articles du titre Du contrat de mariage et des droits respectifs des époux, reiaiîfa aux baux des biens des femmes mariées^sont applicables aux baux des biens des mineurs », et, d après l'art. 481 : a Le mineur émancipé passera les baux dont la durée n'excédera point neuf ans » (*).
L'art. 1718 partant d'une assimilation entre le bail de plus de neuf ans et l'aliénation, on décide que le bail de plus de neuf ans fait par le tuteur n'est définitif qu'avec l'autorisation du conseil de famille et l'homologation du tribunal (').
94. Enfin, pour l'usufruitier, 1 art. 595 dispose que : « S*il donne à ferme, il doit se conformer, pour les époques où les baux doivent être renouvelés et pour leur durée, aux règles établies pour le mari à Tégard des biens de la femme au titre Du contrat de mariage et des droits respeclifs des époux » (*).
95. Mais la même restriction s'applique- t-elle aux autres personnes ayant le droit d'administrer? Nous ne le pensons
(*) Dans la Coul. de Paris, art. 217, le mari pouvait faire des baux urbains pour dix ans et des baux ruraux pour neuf ans. Dans la Coût, de Blois^ art. 179, pas de limitation. Dans les coutumes muettes, on admettait que les baux du mari étaient opposables à la femme s'ils étaient faits pour une durée modique et que, s'ils étaient de cinq ans au moins, la femme était dispensée de les entretenir, mais à la charge d'indemniser le mari ou ses héritiers des dommages-intérêts auxquels le fermier pouvait prétendre. Dumoulin, Cons. Par., § 30, n. 106; Pontanus, Cons^ Blés., art. 179; Argou, II, p. 273.
(*; Dans Tancien droit, les baux du tuteur étaient, quelle que fiM leur durée (c'est-à-dire jusqu'à neuf ans), opposables au mineur. Argou, 11, liv. 111, ch. XXVU* p. 272.
(») V. infra, n. 104.
(♦) Dans l'ancien droit, le bail fait par l'usufruitier avec l'indication de sa qualité cessait lors de la cessation de ses fonctions, en vertu d'une interprétation de la volonté présumée des parties et, par conséquent, sans que Je preneur eût une action en indemnité contre l'ancien usufruitier ou ses héritiers; il avait une action en indemnité si la qualité de l'usufruitier ne lui était pas connue. Argou, II, p. 274» — D'après l'ord. du 7 sept. 1468, le bénéficier n'était pas tenu d'observer le bail fait par son prédécesseur. Cependant, on n'observait pas cette disposition dans le cas ot le bénéficier était pourvu par résignation ou permutation. Henrys, I^ liv. XLIX, n. 4; Argou, II, p. 273.
pas (•). D'une part, le principe est que le bail constitue un acte d'administration ; les restrictions que la loi a mises à ce principe ne peuvent, par conséquent, s'étendre; d'autre part, ces restrictions se justifient mal et, pour ce motif encore, elles ne sont pas susceptibles d'extension. Enfin, par cela même que le code a pris la peine d'appliquer textuellement fart. 1429 à certaines personnes ayant capacité ou pouvoir d'administrer, celte disposition ne . peut s'appliquer aux autres personnes qui se trouvent dans la même situation ; bien mieux, l'art. 1673 nous paraît donner évidemment notre solution pour le bail consenti par le vendeur à réméré («).
On ne peut objecter que la solution contraire était admise dans l'ancien droit, car elle se justifiait, comme le dit Fer^ rière ('), par l'idée que le bail fait pour plus de neuf années emportait aliénation ou, comme le dit Pothier, par l'idée que ce bail était un bail h renie (*), d'où on concluait aussi que les baux de plus de neuf ans donnaient naissance au droit de vente ("). Or il est certain aujourd'hui que le bail, quelle que soit sa durée, ne confère au preneur qu'un droit personnel. Du reste, Tancien droit annulait logiquement le bail fait pour plus de neuf ans par un administrateur ("j, et le code civil se contente de le réduire.
96. Nous reconnaîtrons donc le droit de faire des baux définitifs de plus de neuf ans aux personnes suivantes :
Le père administrateur légal des biens de son enfant. Toutefois, il en est autrement dans l'opinion qui, d'une manière absolue, limite les pouvoirs du père administrateur à ceux du tuteur (").
L'individu pourvu d'un conseil judiciaire. Du reste, cette
(') Planiol, II, n. 1670. — V. cep. Giiillouard, 1, n. 47; Hue, V, n. 286; Baudry- Lacanlinerie et Houques-Fourcade, Tr. des personnes^ I, n. 1126. — V. aassi les «alorités citées aux notes suivantes.
(») V. infra, n. 97.
(*) Perrière, Uicl., v«> Bail fait pour plus de neuf années.
(•) Polhier, n. 4 et 5.
(•) Ferrière, loc. cit.
{*) Polhier, loc. cil.
n Demolombe, VI, n. 439; Aubry et Hau, I, p. 783, § 1^3, noie 32.
.solution s'impose en présence des ai-t. 499 et 513, qui ne lui interdisient qiie les actes de disposition (*).
Le mari pour les biens doianx de la femme (*). Nous ajoutons à l'appui de cette solution qnc le mari a sur les biens dotaux de la femme les pouvoirs les plus larges d'adniiqistration; il peut mêine aliéner le mobilier, ce qui lui permet de disposer pour une longue durée des récoltes à faire sur les immeubles de la femme; comment ne pourrait il pas faire un bail de plus de neuf ans, qui aboutit souvent au même résultat?
Mais il en serait autrement du mari administrateur des biens de la femme sous le régime sans communauté, car on admet généralement que les règles de l'administration sont^ sous ce régime, empruntées au régime de communauté.
Peut-être ne doit-on pas davantage autoriser de la part de la femme séparée de biens — ou de la femme dotale pour ses biens paraphernaux — les baux de plus de neuf ans; on argu* menterait en ce sens de Taualogie entre la situation de la femme séparée de biens et celle du mineur émancipé; on ajouterait que la femme séparée de biens est réduite aux droits qui appartiennent, sur les .biens de la femme, au mari sous le régime de la communauté. Mais cette dernière idée n'est pas complètement exacte et, quant à la première, elle est fausse ; les textes montrent que la femme séparée de biens a un pouvoir d'administration plus large que le mineur énian<cipé; ce dernier ne peut faire que les actes de « pure administration » (art. 481), la seconde a la « libre administration » de son patrimoine (art. 1449). On doit donc reconnaître que le bail de plus de neuf ans, fait par la fenune séparée de biens» est opposable, pour toute sa durée, à ses héritiers (').
Ce qui est certain, c'est que la femme séparée de corps peut faire les baux de la plus longue durée, puisque la loi du
(') Planiol, loc. cil, — Contra Toulouse, 23 août 1855, S., 55. 2. 748, D., 55. 2. 328. — Guillouard, U, n. 58; Berlin, Chambre du conseil, I, 797.
(*; On décide souvent le contraire. Caen, 22 janv. 1886, D. Rép.^ Suppl., v» Contr, lie mar.j p. 203, note i. — Amiens, 19 janv. ll;0'i, D., 1905. 2. 35, — et mèm» avec le consentement de la femme, les biens dotaux étant inaliénables. Gten» 22 janv. 1886, précité. — V. infra, n. 124.
(>) Planiol, loc, cU.
6 février 1893 lui permet craliéner ses biens sans autorisation.
\J héritier bénéficiaire peut, en principe, faire sans autorisation du tribunal des baux de plus de neuf ans. La loi ne lui interdit que certains actes, parmi lesquels ne figurent pas les baux, et qui sont des actes d'aliénation. On ne pourrait, du reste, décider le contraire qu'en empêchant entièrement l'héritier bénéficiaire de faire des baux de plus de neuf ans, car il est admis par la doctrine et par la jurisprudence que les tribunaux ne peuvent concéder à l'héritier bénéficiaire les droits que la loi lui refuse ; or, les baux de fermes importantes sont, dans la plupart des contrées, faits pour une durée supérieure à neuf ans; on voit à quelle conséquence désastreuse conduit la solution que nous combattons (*).
Il en est de même de Théritier apparent.
97. Nous pensons que le bail de plus de neuf ans, fait par le propriétaire sons condition résolutoire^ est opposable, en cas de résolution, au propriétaire définitif (*). L'art. 1673, qui valide les baux faits par l'acquéreur à pacte de rachat, exige, comme seule condition, que le bail soit fait « sans fraude » ; c'est tout à fait arbitrairement qu'on considère comme frauduleux les baux de plus de neuf ans; pour qu'ils fussent frauduleux, il faudrait qu'ils fussent interdits et c'est précisément ce qui est à démontrer.
Ainsi le bail fait par un adjudicataire folenchéri est opposable, quoiqu'il excède neuf ans, à l'adjudicataire définitif (').
98. Le créancier antichrésiste peut aussi faire des baux de plus de neuf ans (^).
i») V. infra, n. 100.
(*) Duvergier, I, n. 86 ; Troplong, I, n. 100. — Conlra Guillouard, I, n. 47 et les autorilés citées pour le cas de folle enchère à la note qui suit.
(»; Paris, 19 mai 183â, S.,^. 2. 256, D. Rép., v Louage, n. 67. — Paris, 11 mai 1839. S., 39. 2. .337, D. Rép., v» Louage, n. 67. — Duvergier, loc. cit. ; Troplong, loc.cil. — On cite (Fuzier-Herman, art. 1709, n. 65;, en sens contraire, Cass., 11 a\Til 182I,S. chr.,D./îëp.,v« Vente pub'. d*hnm.,n. 1915-1«. — Paris, 25 janv. 1835, S., 35. 2. 102, D. R^p., \o Vente pxibl, <Vmm., n. 1915-3o; mais ces arrôls font simplement remarquer qu>n fait le bail ne dépassait pas neuf ans ou la durée ordinaire des baux, et s'ils voient là un argument de plus en faveur de la validité, rien ne prouve qu'ils eussent, si le bail avait dépassé neuf ans, prononcé son annulation.
0 Cow /rcr Troplong, Tr. du nantiss., n. 527 et 531; Pont, Tr. des petits con-
L'administrateur ou le gérant de la société peut de même faire des baux de plus de neuf ans (^).
99. Le bail fait par Tenvoyé en possession provisoire dw biens d'un absent peut également dépasser neuf ans (^J. .
99 bis. Quant à 1 enipbytéote, il en sera question p|u8 loin (»).
100. Il ne résulte pas de ces développements que les h%W de plus de neuf ans ou même ceux de moins de neuf ans faite par les diverses personnes dont nous venons de parler soient toujours valables. Il se peut qu'en fait, soit par leur durée, soit par leuru clauses accessoires, soit par Tatteinte qu'iU portent h la propriété, ces baux ne constituent pas des actes de bonne administration ; ils seront alors entièrement inopposables, même pour neuf ans, au propriétaire. Cela a été décidé pour les baux de plus de neuf ans consentis par un adjudicataire folenchéri (*) ou dépossédé par une surenchère {^).
De même les juges peuvent décider que les baux de plus de neuf ans, et même les baux de moins de neuf ans, ne sont pas des actes d'administration de la part de l'héritier bénéficiaire. En un mot, les art. 1429 et 1718 ne sont pas applicables à rhéritier bénéficiaire (^).
Il en est de même pour le curateur à la succession vacante f).
Même solution pour l'héritier apparent.
101. Quant aux administrateurs provisoires, comme ils ne peuvent faire que les actes urgents, on ne saurait les autoriser, d'une manière absolue, à faire des baux supérieurs à
Irais, II, n. 12:î5; Aubry et Hau, IV, p. 717, § 438; Guillouard, Tr. du nanL, n. 246.
(') V. notre Tr, de la soc, du prêt, du dépôt, 2« éd., n. 302.
,*; Proudljon, Tr. de l'usufr., 1, n. 54: Demolombe, II, n. 106; Aubry el Rau, I, § 153, note 10. — Conlra Duranlon, I, n. 490; Demante, I, n. 158 bis, V; Laurent, II, n. 176; Hue, I, n. 434; Baudry-Lacanlinerie el Houqucs-Fourcade, Tr. des personnes, I, n. 1120.
;») V. infra, n. 1457.
/) Paris, 22 mai 1847, P., 47. 1. 659, D. Rép., v» Vente pubL iVimm., n. 1915-4«. — Puzier-Herman, arl. 1709, n. 58.
t») Orléans, 10 janv. 1860, P., 60. 135, D., GO. 5. 374. — Fuzier-Herman, ari. 1709, n. 61.
[•] V. noire Tr. des suce, 3« éd., II, n. 1337.
C) V. notre Tr. des suce, 3« éd., II, n. 1964.
CAFAGlTi DU BAILLEUR 57
neuf ans, ni même aUtigaant cette durée; tout dépend des circonstances : en priocipe, et à moins qu'il ne leur ait été impossible de trouver un preneur consentant à louer pour un court terme, les baux consentis par eux ne sont valables que s'ils sont faits pour un temps très bref; car le rôle des admilùstrateurs provisoires se restreint à la gestion temporaire et intérimaire des biens : c'est ce que nous déciderons pour Tadmiaistrateur provisoire nommé pendant une instance en interdiction (*), ou pour Tadministrateur provisoire d'une succession (-), ou pour le séquestre C^). ou pour l'héritier administrant la succession avant de prendre parti (^j. La jurisprudence cependant autorise ces administrcateurs à faire des baux de neuf ans (*) ; elle n'a pas eu l'occasion d'examiner s*ils font valablement des baux supérieurs h cette durée.
102. Nous verrons plus loin que les baux d'une durée exagérée, faits parles administrateurs auxquels la loi défend expressément de faire des baux excédant une certaine durée, ne sont pas nuls, mais simplement réductibles (*).
103. Les développements que nous venons de donnera propos de la durée des baux consentis par les administrateurs (les biens d'autrui ne s'appliquent qu'aux immeubles.
Les meubles peuvent-ils être loués par une personne ayant pouvoir d'administration, pour plus de neuf ans ? Nous ne croyons pas que cette question puisse être tranchée par une formule absolue. Il est certain que les textes relatés s'occupent exclusivement des baux d'immeubles; ils s'inspirent, au surplus, de la solution, spéciale aux immeubles, qui, dans l'ancien droit, assimilait aux aliénations les baux de plus de neuf ans. On ne peut donc appliquer cette règle aux meubles ('}, Mais, d'un autre côté, un bail d'une durée indéfinie ne peut constituer toujours un acte d'administration.
0 \. supra, n. 68.
;*) V. notre Tr. des suce, 3* éd., II, n. 2099. '1 V. notre Tr. dé la soc , du prêt, du dép., 2« éd., n. 1298. (•) V. notre Tr, des suce, 3» éd., II, n. 1148.
* V.Iespââsages cités aux deux noies qui précèdent. — Fuzier-Herman, art. 1703,, . o.48;GuiUouard, I, n. 44.
(') V. infra, n. 165 et 165 bU.
f^! Contra Valéry, op, cit., p. 40, n. 20.
Aussi pensons nous que le juge devra décider en fait si la durée du bail est exagérée. 11 pourra partir de Tidée qu*ua bail qui n'excède pas neuf ans n'est jamais exagéré, et cela pour deux raisons : la première est celle que nous venons d'indiquer; la seconde est que, la vente des meubles étant plus facilement permise que la vente des immeubles, le bail des meubles doit être pennis au moins aussi facilement que le bail des immeubles. Mais si le juge méconnaît ces raisons et annule un bail de meubles inférieur h neuf ans, sa décision ne tombera pas sous la censure de la cour de cassation ; car aucun texte ne limite l'arbitraire des tribunaux.
103 bis. Nous avons vu que les règles qui précèdent concernent les baux à colonage parliaire aussi bien que les autres baux (*).
104. Il reste à savoir quelles sont les conditions nécessaires pour que l'administrateur des biens d'autrui puisse faire des baux de plus de neuf ans qu'il n'a pas le droit de faire seul.
Certains auteurs partent de l'idée que la loi considère les baux ne dépassant pas neuf ans comme étant seuls des actes d'administration ; que, par suite, les baux d'une durée supérieure doivent être regardés comme des actes d'aliénation à titre onéreux (*).
De là on conclut que le tuteur ne peut faire les baux supérieurs à cette durée sans l'autorisation du conseil de famille et riiomologation du tribunal ^^).
Nous pensons au contraire, — et de cette idée nous avons tiré quelques conséquences en examinant les administrateurs auxquels est applicable la restriction, — que la loi n'a pas entendu refuser aux baux, quelle qu'en soit la durée, le caractère d'actes d*administ.ration ; ce caractère leur appartenant par leur essence même, une fiction légale qui le leur refuserait ne pourrait résulter que des termes formels d'un texte. Si la loi maintient l'interdiction, adressée dans l'ancien droit h certains administrateurs, de faire des baux trop longs, c'est à cau.se de leurs dangers.
(') X.supiaf n. 81.
('; Beudant, Cours de dr. civ. franc, ^ L'étal el la cap. despers,, II, n. 878.
{«) Trib. civ. Meaux, 14 janv. 1898, Gaz. Trib., 22 avril 1808. — Beudanl, loc.ciL
On doit clone décider que les baux de plus de neuf ans soiit des actes d'administration que certains administrateurs peu* vent faire.
U résultera de là que le tuteur pourra f^iire avec la seule autorisation du conseil de famille les baux de toute durée; en effet, quoique la loi énumère limitativement les actes pour lesquels le tutrur a besoin de la seule autorisation du conseil de famille, il est à remarquer que cette autorisation est encore exigée pour d*autres actes qui sont d'administration, tels que certaines actions en justice, tandis que tous les actes exigeant Thomologalion du tribunal sont des actes de disposition. Du reste, h supposer même que le bail de plus de neuf ans fût un acte de disposition, nous ne comprendrions pas pourquoi le tuteur serait obligé, pour le consentir, de se munir de riiomologation du tribunal, car ce ne sont pas les actes de disposition, mais seulement les actes ^'aliénation propre^ ment dite (C. civ., art. 457), de vente (art. 459), qui exigent l'homologation ; il n'y a donc, en tous cas, pas plus de raison pour exiger l'homologation du tribunal que pour se contenter de l'autorisation du conseil de famille; et, cela étant, cette autorisation doit suffire, car toute question de capacité doit se résoudre, dans le cas de doute, en faveur de la solution la plus favorable à la capacité, l'incapacité étant Texception.
Ajoutons que, dans le système contraire, il faut se résoudre à considérer également le bail de neuf ans comme un acte de disposition au point de vue des formes de l'acte, c'est-àdire à exiger qu'il soit fait en justice. Cela serait, surtout pour les baux de peu d'importance, inutilement coûteux.
ë) Des baux renouvelés par Vadminislraleur.
105. Dans l'ancien droit, le nouveau bail ne pouvait être fait par un usufruitier ou administrateur que six mois avant l'expiration du précédent s'il s'agissait d'un bail urbain, et on an ou dix-huit mois s'il s'agissait d'un bail à ferme (i).
Le code civil adopte des règles analogues.
L'art. 1430 dit, en ce qui concerne le mari administrateur
iV Loaet et Brodeau, lel. E, n. 5; Argou, II, p. 274.
60 DU LOUilGE DES CHOSES
des biens de sa femme : « Les baux de neuf ans et au-dessous que le mari a passés ou renouvelés des biens de sa femme, plus de trois ans avant l'expiration du bail courant s'il s'agit des biens ruraux et plus de deux ans avant la même époque s il s'agit de maisons, sont sans effet, à moins que leur exécution n'ait commencé avant la dissolution de la communauté ».
Les dispositions que nous avons citées {art. 595 et 1718) étendent ce texte aux baux consenlis par l'usufruitier et aux baux des biens de mineurs, et cette extension doit être appliquée même aux baux consentis par les mineurs émancipés {*).
Mais nous tenons que les autres personnes ayant capacité ou pouvoir d'administrer peuvent, à une époque quelconque, renouveler librement soit les baux n'excédant pas neuf ans, soit même ceux de plus de neuf ans; du moment que l'art. 1429 n'est pas applicable à ces administrateurs (*), l'art. 1430 ne saurait leur être appliqué davantage ; du reste, l'art. 1430 n'est que le corollaire de l'art. 1429, il veut éviter que la prohibition faite par ce dernier article ne soit tournée au moyen de renouvellements anticipés.
Ainsi rhériticr bénéficiaire peut renouveler les baux des biens héréditaires avant l'époque fixée par les art. l429 et 1430, sans encourir la déchéance du bénéfice d'inventaire (')•
Le curateur d'une succession vacante a le même droit (*).
106. Comme les administrateurs provisoires ne peuvent faire que les baux urgents, ils n'ont le droit de renouveler des baux également qu'en cas d'urgence, c'est-à-dire après que l'époque est arrivée où ils risqueraient, s'ils attendaient davantage, de ne plus trouver de locataires, et de même ils ne doivent donner au bail que la durée indispensable pour trouver un locataire.
Telle est la règle pour le successible administrant la succession avant d'avoir pris parti (').
(•) Nîmes, 12 juin 1821, S. chr. — Chardon, Tt\ de la pw'ss. tuléldire, n. 566; Troplong, I, n. 146; Demolombe, VIII, n. 272; Aubry et Rau, 1, p. 841, § 132, noie 2; Laurent, V, n. 215.
[*) V. 8upra, n. 95 s.
^») V. notre Tr, des suce, 3« édit., fl, n. 1^37.
(♦) V. notre Tr. des suce, 3« édit., II, n. 1964.
[*) V. notre Tr. dessttcc, 3» édit., H, n. 1148.
107. Nous avons examiné à quelles conditions un bail renouvelé par la personne expropriée pour cause d^uUlité publique est opposable à l'expropriant (^).
lOS. D'après la loi des 28 oct.-o nov. 1790 (lit. 11, art. H), les baux de biens domaniaux doivent ôtre renouvelés un aii avant leur expiration dans les campagnes et six mois dans leg villes. Mais ce n*est là qu'une disposition régiemenlaire, dont i^inobservation engage seulement la responsabilité des fonctionnaires vis-à-vis de TEtat (*).
109. Le renouvellement, dans les cas oùlaloi le subordonne à la condition de ne pas être intervenu trop longtemps avant la fin du bail, n'étant pas soumis à d'autres conditions, le renouvellement qui obéit à cette condition s'impose, après la lia des pouvoirs de l'administrateur, à la personne dont les biens étaient administrés par celui-ci, alors même qu'au moment où cette personne reprend Tadministration de ses biens, l'ancien bail n'est pas encore terminé.
Le mineur notamment doit respecter, en pareil cas, le renouvellement consenti par le tuteur (').
110. Il ne faut pas confondre avec le renouvellement un nouveau bail consenti, fût-ce au même preneur, après la résiliation amiable ou judiciaire du premier. Ce nouveau bail, étant indépendant du précédent, est valable pour la période de neuf ans en cours lors de la cessation des pouvoirs de celui qui l'a consenti (*).
