DES CHOSES QUI PEUVE?(T ÊTRE LOUÉES
122. L'art. 1713 porte : '< On peut louer toutes sortes de n biens metibles et immeubles ». On exprime souvent cette idée en disant que le louage peut porter sur tous les objets qui
V V. «ii/V-fl, II, lil. II, ch. V, secl. II.
*, Besançon, 22 mai 1829, sous Gass. req., 28 déc. 182V», S. chr., D. Rép., v» Minisl. public f n. 9G (motifs).
('; Besançon, 22 mai 1829, précilc.
(•; Cass. req., 28 déc. 1829, précilé. — Gel arrôt en conclut que le ministère pu- Ulic, à supposer même qu*il ait un droit d'action dans les matières intéressant Tordre public, ne peut forcer un particulier à loger re.\écuteur des hautes-œuvres.
sont dans le commerce (^) ; elle a cependant besoin d'être corrigée par Taddition des mots au point de vue du louage, et elle n'est alors qu^une nouvelle forme de lart. 1713.
En principe, toutefois, les seuls objets qui puissent être loués sont ceux qui peuvent être vendus : car les raison» d'ordre public qui interdisent la vente interdisent également le louage. Ainsi les droits d'usage et d'habitation ne peuvent pas plus être loués que vendus, parce qu'ils ont un caractère strictement personnel (art. 631 et 634) (*j. De même on ne peut ni louer ni vendre une servitude prédiale, séparément du fonds auquel elle est inhérente : les servitudes sont des qualités des fonds qui ne peuvent en être détachées {^).
123. On peut se demander si les choses consomptibles [quarum usas in abusu consistit), lesquelles peuvent être vendues, peuvent être également louées. Parmi ces choses figurent les denrées, les mopnaies, etc.
11 ne s'agit pas de savoir si ces choses peuvent être louée» à charge d'une restitution en nature ; de même qu'elles peuvent faire l'objet d'un prêt à usage, elles peuvent faire lobjet d'une location (*); aucun principe d'ordre public n interdit aux parties d'envisager les choses consomptibles en ellesmêmes et d'en stipuler la restitution en nature.
Le cas n'est pas très fréquent, mais cependant la pratique en offre des exemples : un négociant loue des denrées à un autre négociant qui essaiera à leur aide de composer son étalage et les restituera ; un particulier ou un banquier loue des pièces de monnaie à un changeur qui les mettra dans sou étalage et les restituera avec un intérêt (ce qui distinguera le contrat du prêt à usage) et en nature (ce qui le distinguera du prêt à intérêt).
Mais la difficulté est de savoir s'il y a bail dans le contrat par lequel il est stipulé que ces objets seront restitués en
(*; Guillouard, I, n. 67.
rt Pothier, n. 18; Duranlon, XVII, n. 23; Uolland de Villargues, v<» Bail, n.72; Laurent, XXY, n. 62; Agnel, n. 41; Guillouard, I, n. 68; Fuzier-Herman, art. 1713, n. 18.
(«) Guillouard, I, n. 69 et II, n. 672; Planiol, II, n. 1666 bis. — V. Fuzier-Herman, art. l'713, n. 74.
équivalent cl même si cette convention est valable; nous étudierons plus tard cette question; la négative l'emporte (^).
124. En sens inverse, certains biens qui ne peuvent être vendus peuvent être loués.
Les biens dotaux, qui ne peuvent être vendus, peuvent être loués, car ils sont simplement indisponibles (*).
De même, le domaine public, qui ne peut être aliéné, peut être loué, les raisons qui empêchent laliénalion ne s'étendant pas au bail (').
De même encore, le droit de pêche appartenant à un riverain peut être donné h bail {*), tandis que, d'après la jurisprudence, il ne peut êlre vendu, h. raison de ce qu'il constitue une dépendance indivisible de la propriété du fonds (*). Il est probable que la jurisprudence, pour le môme motif, annulerait la venfc du droit de chasse; or le droit de chasse peut être loue (•).
125. Enfin, tandis que la vente de la chose d'autrui est nulle, le bail de la chose d autrui est valable (^).
La vente peut être considérée dans notre droit comme un contrat translatif de propriété par sa nature, la loi réputant immédiatement exécutée l'obligation de donnerque contracte le vendeur, au moins lorsque la vente a pour objet un corps certain. De là celte conséquence formulée par Tart. 1599 que la vente de la chose d autrui est nulle relies est nulle, d'après Topinion qui ])aralt la plus rationnelle, parce qu'elle récèle une impossibilité juridique, le vendeur ne pouvant pas trans* férer un droit de propriété qui ne lui appartient pas. Quant
('] V. infi-a, n. 960 el s.
(•) Duranlon, XVII, n. 25; Troplong, I, n. 86; Laurent, XXV, n. 64; Guilleuard, I, n. 67: Fazier-Herman, arl. 1713, n. .3. — Conlra Caen, 22 janv. 1886, D. Rép., SuppL, v« Conlr, de mai\, p. 203, note i. — V. supra^ n. 96.
(*;. Durantoo, XVlï, n. 21;Troplong. I, n. 83; Colmel de Sanlerre, VII, n. 159 bU, ni; PUniol, II, n. 1666 bia. — V. infra, n. 154.
(•) V. tn/io, n. 150.
•; Casâ., 30 mara 1885, S., 85. 1. 223.
;•; V. infra, n. 149.
('. Trib. civ. Bruges, 17 fév. 1903, S., 1903. 4. 15. — Troplong, I, n. 98; Duranton, XVn, n. 34; Colmel de Sanlerre, VIT, n. 159 6ia-II; Guillouard, I, n. 51 et 52; . Puzier-Herman, arl. 1709, n. 35. — Contra Duvergier, I,n. 82; Championnière et Rigaud, IV, n. 3097 ; Laurent, XXV, n. 56.
70 t^tJ LOUAGE DES CHOSES
au louage, il n'est pas un contrai translatif de propriété, mais simplement un contrat productif d*obligalions ; or, aucune (•èglc de droit ni de raison ne s*opposeàce que Ton contracte une obligation relativement à la chose d'autrui,sauf les dommages et intérêts auxquels pourra donner lieu Tinexécution de cette obligation.
Nous arrivons à la même solution si, avec de nombreux auteurs, nous assignons comme fondement à Tari. 1599 le caractère illicite d'une vente portant sur la chose d'autrui. Les rédacteurs du code n'ont pu trouver illicite la vente de la chose d autrui qu en dénaturant les intentions des parties» et c'est encore une raison pour ne pas étendre Tart. 1599 aux baux.
On a objecté que le bailleur ne peut transmettre une jouissance qu*il n*a pas; mais le bailleur ne transmet pas ce qu'il n'a pas, à moins qu'on ne dise qu'un débiteur, au jour où sa dette prend naissance, transmet à son créancier ce qu'il n'a pas. Le bailleur prend un engagement personnel, celui d'em« pêcher que la jouissance du preneur ne soit entravée, et il importe peu, à ce point de vue, que le bâilleur soit ou non propriétaire de l'immeuble.
Certains partisans de notre opinion (*) ont fait une autre réponse à cette objection ; selon eux, le bailleur de la chose d'autrui promet que le propriétaire ratifiera le bail ; or, la promesse du fait d'aulrui est valable, suivant l'art. 1120« Cette réponse est dangereuse, car elle conduirait à dire que si le propriétaire ne ratifie pas le bail, le preneur peut en faire prononcer la nullité et c'est ce que ces auteurs euxmêmes ne soutiennent pas.
On a encore invoqué en notre sens Polhier; mais Pothier est sans autorité, car s'il valide le bail de la chose d'autrui (*), il valide aussi la vente de la chose d'autrui (').
126. Les effets du bail de la chose d'autrui doivent être étudiés dans quatre hypothèses :
V Si les parties ont su toutes deux que l'immeuble appar-
t'; Guîllouard, loc. cil.
[*} Tr. du louage, n. 20.
(*) Tr. de la tenle, n. 7.
tenait à autrui, chacune d'elles peut exiger rexécution du contrat ('), car elles ont, Tune et l'autre, contracté ;un engagement valable. — Le jour où le preneur sera forcé d'abandonner la chose au propriétaire, il réclamera la résiliation du bail, mais n'obtiendra pas de dommages-intérêts ('), puisqu'il aura dû s'attendre à l'éviction.
2^ Si le preneur seul a su que la chose appartenait h autrui, il devra encore exécuter le bail ; il pourra aussi demander l'exécution du bail ('), puisqu'il n'y aura aucune impossibilité matérielle à cette exécution ; le bailleur qui craint une action en dommages-intérêts du propriétaire peut, ou bien tenir compte à ce dernier des loyers perçus, ou l'inviter à reprendre possession de sa chose. Le preneur, une fois évincé. demandera la résilation du bail, mais, pour les mêmes raisons que plus haut, il n'obtiendra pas de dommages-intérêts (M.
3"* Si le bailleur seul a su que la chose était à autrui, chacune des parties pourra demander Texéculion du bail, toujours jusqu'au moment où le preneur sera forcé d'abandonner la possession ('). Mais alors ce dernier obtiendra des dommages-intérêts (•), parce que le bailleur est en faule de n'avoir pas signalé l'éventualité de la dépossession, ou, en d'autres termes, parce que l'éviction provient de sa faute.
A"" Si les deux parties ignoraient que la chose fût à autrui, ce bail doit encore être exécuté jusqu'à la dépossession du preneur ('). A ce moment, comme dans le cas précédent, le preneur pourra demander la résiliation du bail avec dommages-intérêts (^). Le bailleur n'a plus, il est vrai, commis de faute, mais il manque à son obligation, qui est d'exécuter le contrat.
127. Les auteurs qui annulent le bail de la chose d'autrui arrivent, sur beaucoup de points, à des solutions analo-
(V Ouillouard, I, n. 53.
«. V. cep. Guillouard, I, n. 53.
'• (luUlouard, loc. cit.
••; V. cep. Guillouard, loc. cil.
'») Guillouard, loc, cil,
•/ Guillouard, loc. cil.
1^ Guillouard, loc. cil.
t*, Guillouard, loc. cil.
gues ('); pour eux la question de, savoir dans quelles conditions les parties peuvent demander la nullité du bail dépend de la solution qu'on donne a cette même question au sujet do la vente, où elle est très controversée. Mais quant aux dommagos-intérôts, ils admettent comme nous que le preneur de bonne foi y a toujours droit, et cela par application de Tart. 1599, qui le décide en matière de vente.
Quant aux auteurs qui adoptent notre opinion, ils autorisent, par exception, le prdneur de bonne foi h demander la nullité du bail en deux cas, celui où il a l'intention de faire des travaux ou d'établir un commerce important sur Timmeuble loué (^) (cependant on permet quelquefois au bailleur de se soustraire h la nullité en donnant caution des conséquences dommageables que causera Téviclion) (^), et celui où le preneur sait que le bailleur s'est mis en possession de la fortune d'autrui et essaie de la dilapider (*).
La première de ces exceptions reposerait sur Tidée que le preneur qui craint l'éviction n'a pas une jouissance paiSiible et s'expose à perdre le résultat de ses démarches ou de ses travaux. Celte raison ne nous parait pas suffisante; d'une part, si elle était exacte, elle s'appliquerait, quoiqu'à des degrés divers, à tous les cas où le bail porte sur une chose d'autrui; d'autre part, rien n'autorise le preneur à penser que le bailleur ne le fera pas jouir jusqu'au bout de l'immeuble et se soustraira h ses obligations. Le code n'autorise pas le preneur ù demander une caution au bailleur s'il craint que les bâtiments loués ne s'écroulent; pourquoi la crainte, assez analogue, d'une éviction autoriserait-elle cette réclamation?
La seconde exception n'est pas plus fondée. On essaie de la justifier en disant que nul ne peut être tenu de s'associera une fraude. Cet argument conduirait à permettre au preneur de demander, en toute hypothèse, la résiliation du bail de la chose d'autrui. Car si le bailleur sait qu'il a loué la chose d'autrui, il commet une fraude ; s'il l'ignore, le preneur pourra
(«y Laurent, XXV, n. bO.
(') Guillouard, loc. cil.
(*) Guillouard, loc. cil, (') Guillouard, loc. cil.
l'en instruire et désormais le bailleur sera de mauvaise foi. Le preneur qui ne veut pas s'associer h celte spoliation a, nous le rappelons, une autre ressource, celle de prévenir le propriétaire.
128. Nous verrons plus tard que, si le véritable propriétaire se fait connaître, lé droit à la garantie prend naissance (*).
129. Dans les rapports du preneur avec le propriétaire véritable, le bail est-il valable? Lorsque le bailleur possède la chose qu'il donne à bail, la question revient à se demander si uu tiers, possesseur de bonne ou de mauvaise foi (ou, si l'on veut, propriétaire apparent), peut valablement donner h bail la chose possédée. Cette question a été examinée plus haut (*). Si le bailleur ne possède pas la chose, il est incontestable que le bail est nul ('), et cela même si le preneur est de bonne foi (*).
130. Vis-à-vis des tiers, nous ne pensons pas davantage (jue le preneur de la chose d'autrui puisse se comporter comme un preneur, puisque cette qualité ne lui appartient pas et que ses droits contre le bailleur dérivent exclusivement des engagements personnels pris par ce dernier. On ne saurait objecter que les tiers, en invoquant le défaut de qualité du preneur, excipent du droit du propriétaire, c'est-à-dire du droit d'autrui; c'est, au contraire, le preneur qui, en agissant contre les tiers, se prévaudrait d'un droit qui ne lui appartient pas; or toute action contre les tiers est subordonnée à la preuve du droit en vertu duquel l'action est intentée (C. civ., 1315).
Ainsi le preneur ne pourrait faire réprimer les voies de fait commises contre sa jouissance. Par exemple, comme on Ta juge, le preneur d'un droit de chasse ne peut, si le bailleur n*est pas le propriétaire du terrain, mettre en mouvement
:,\.infra,n. 534 s.
.' Wêupra, n. 06.
' Delvincourt. IH, p. 97, noie; Duranton, XVII, n. 134 el 135; Duvergier, I, n. «2 el 531 ; Troplong, I, n. 98: Demanle, I, n. 170 bis; Demolombe, II, n. 237 ; Uorenl, XXV, n. 57 el 381; Fuzier-Herman, arl. 1709, n. 38.
• Duranlon, loc. cil.; Duvergier, loc. cit.; Laurent, loc. cit., Fuzier-Herman, loc. cil. — Contra Troplong, loc. cit., el, pour le cas où le bail ne dépasse pas neuf ans, Dclvincourl, loc. lil.
l'action publique dans le cas visé par Tart. 26, § 2, de la loi du 3 mai 1844 (').
131. Le propriétaire peut-il, au cas où un tiers a donné son immeuble à bail, ratifier l'acte et s'approprier ainsi le bail? La question de savoir si le propriétaire peut ratifier la vente de sa chose est discutable ; celle de savoir s'il peut ratifier le bail doit être tranchée par la négative: ce n'est pas un droit réel sur son immeuble qui a été créé; il s'est formé entre les parties des engagements personnels, auxquels le propriétaire doit rester étranger.
Nous faisons, bien entendu, abstraction du cas où le bailleur a déclaré se porter fort pour le propriétaire.
132. Le bail d'une chose indivise doit être rapproché du bail de la chose d'autrui. Le propriétaire d'une chose indivise a-t-il le droit de louer cette chose?
La question doit être examinée à deux points de vue : les rapports du preneur avec son bailleur, ses rapports avec les autres copropriétaires.
Entre les parties contractantes, le bail doit être exécuté (*), car, à supposer même qu'il soit consenti à tort, la défectuosité provient de ce que le bail a porté partiellement sur la chose d autrui et nous avons vu qu'en pareil cas le bail est valable entre les parties; le droit à la résiliation et aux dommages-intérêts naîtra seulement au profit du preneur après que la nullité aura été prononcée et dans les conditions que nous avons déterminées.
Mais le bail est-il opposable aux copropriétaires du bailleur? On admet généralement la négative; les copropriétaires pourraient donc, sans attendre les résultats du partage, faire annuler le bail (^).
('• Amiens, 2 mai i863, S., 03. 2. 133, D., 63. 2. 196.
(*) Guillouard, I, n. 54; Fuzier-Herman, art. 1709, n. 44. — Contra Laurent, XXV, n. 44.
(«) Cass., civ., 4 janv. 1844, S., 44, 1, 723, D. Rép„ v« Mines, n. 77. — Grenoble, 25 mai 1878, S., 99. 4. 32 (en noie; bail de cbasse). — Alger, 13 mai 1897, Joum. Mb. alg., 8 déc. 1897, Rev. alg., 98. 2. 25 (molifs). — Trib. civ. Seine, 25 juin 1901, Gaz. Trib., 25 sept. 1901. — Liège, 6 août 1835, P. chr. —Bruxelles, 6 janv. 1893, Pand, pér. belges, 93, n, 545. — Trib. corr. Liège, 23 déc. 1885, Porter.. 86. 3. 214 (chasse). — Trib. civ. Bruxelles, 20 avril 1889, Pand. pér. belges, 89,
OBJETS POUVANT ÉTKiî tOtÉS 75
Cette opinion nous parait méconnaître le principe posé par Tart. 883; on sait qu'en règle la validité des actes consentis sur Tobjet indivis par Tun des communistes est subordonnée aux résultats du partage : si Tobjet tombe au lot de l'auteur de Tacle, lacté est valable pour le tout; dans le cas contraire, Tacte est'non pas nul, mais caduc; il était affecté d'une condition suspensive qui ne s'est pas réalisée. Telle est notamment la solution appliquée à la vente; nous ne voyons pas pourquoi elle serait exclue en matière de bail.
A la différence de la vente, dit-on, le bail produit des elf<;ts immédiats, et, par là même, cause un préjudice actuel aux copropriétaires. Cette objection est le résultat d'une confusion; sans doute, si le preneur entre en possession, les com-. munistes souffriront un préjudice; mais n'en sera-t-il pas de même si Tacquéreur entre en possession? Dire que la vente est subordonnée aux résultats du partage, cela revient à dire que tant quelepartagenes'est pas dénoué d'une manière favorable à ses intérêts, l'acquéreur ne pourra entrer en possession au préjudice des communistes, et c'est suffisamment sauvegarder lesdroits de ces derniers qued'appliquerlamême solution en matière de bail.
Si donc les communistes empêchent ou entravent la possession du preneur, ils en auront le droit, car aucun des copropriétaires ne représente les autres, et à ce point de vue notre solution est conforme à celle de nos adversaires; mais nous n'admettons pas que ce fait ait pourrésultat d'autoriser la résiliation du bail : le preneur a su que son bail était soumis h une condition suspensive; si cette condition se réalise, il pourra entrer en possession, et, à partir du jour de la réalisation de la condition, il acquittera les loyers promis; si la
!i. 180&-— Trib. cîv. Ypres, 14 mai 1890, Pand, pér. belges, 90, n. 1379. — Trib. civ. Vcrvicrs, .30 mai 1890, Pand. pét\ belges, 91, n. 461. — Trib. civ. Liège, 5 mars 1892, Pand, pér. belges, 93, n. 3S>8. — C. sup. Luxembourg, 30 juil. 1898, S., 99. 4. 38 (chasse). — Merlin, QttM/., yo Localion; Favard, Rép., s"* Louage, secl. 1, J L n. 2 6fi; Duranlon, XVII, n. 35; Duvergier, I, n. 87; Troplong, I, n. 100; Demolorobe, IX, n. 447; Aubry et Rau, IV, p. 466, §364; Laurent, XXV, n. 44 ; OuiQouard, 1, n. 54 et Tr. du €ontè\ de soc,, n. 391 ; Fuzier-Herman, arl. 1709, n. 42. — Décidé que les tribunaux peuvent autoriser un copropriétaire à consentir le bail. — Trib. civ. Gand, 7 déc. 1887, Pand. pér. belges, 89, n. 120.
condition ne se réalise pas, le bail est censé n*avoir pas existé. Tant que le preneur est empêché de jouir, il est évidemment entendu entre son bailleur et lui qu'il n'acquittera pas de loyers.
Il nous parait, du reste, incontestable (*) que les copro-^ priétaires du bailleur ne peuvent empêcher la jouissance du preneur de s'exercer sur la portion indivise de Timmeuble appartenant à son bailleur; le preneur persistera donc dans cette jouissance si, en fait, cela a été entendu entre son bailleur et lui. Fin vain dit-on qu'un seul des copropriétaires ne peut exercer les droits de tous ; il n'exerce que ses propres droits en louant sa propre portion. En vain dit-on encore que la location partielle peut nuire à la location du surplus et, par suite, diminuer les produits de la chose commune : tout copropriétaire peut exploiter l'immeuble indivis en concurrence avec ses copropriétaires ; il peut se faire représenter par un mandataire, ses créanciers peuvent exploiter pour sou compte ; en vertu de quel principe juridique ne pourrait-il pas confier l'exercice de ses droits à un preneur ?
Oans tous les cas le preneur ne peut, comme tous les créanciers de ce dernier, réclamer, en son nom, le partage de la chose louée ; il ne peut davantage réclamer le partage de la masse indivise dont cette chose fait partie (*).
133. Si Tun des copropriétaires indivis vend ses droits h un tiers, l'acquéreur a les droits de son vendeur. Donc l'acquéreur des droits d'un copropriétaire autre que le bailleur peut méconnaître le bail dans les mêmes conditions que son vendeur. Mais l'acquéreur des droits du bailleur ne peut méconnaître le bail que si le bail n'a pas date certaine antérieure à la vente (').
L'adjudicataire de l'immeuble entier a les droits de ceux à qui il succède ; il ne peut donc méconnaître le bail en son entier et expulser le preneur dont le bail a date cer-
(') Contra Guillouard, loc, cit.
{*) V. noire Tr. des suce, 3' éd., II, n. 2293. — V. aussi Nimes, 24 déc. 1827, S. chr., D. Rép., v<» Suce, n. 2011. — Fuzier-Herman, art. 1709, n. 45 et art. 1719, n. 23.
[\ V. infra, n. 1282 s.
taine (^). Sou seul droit est de méconnaître le bail jusqu*à concurrence de la portion indivise de Timmeuble appartenant aux copropriétaires autres que le bailleur.
134. La solution que nous avons donnée au sujet du maintien du bail entre les parties ne s'applique plus entièrement si le preneur a cru que la chose louée appartenait exclusivement à son bailleur; dans ce cas, il y aurait bail de la chose d*autpui et Texercice des droits des copropriétaires pourrait donner lieu à des dommages- intérêts et à la résiliation du bail, car le preneur avait imposé au bailleur une obligation qui n'a pas été exécutée ; on voit combien cette hypothèse diffère de la précédente, où le bail s exécute dans les limites où Font voulu les parties contractantes.
135. Les copropriétaires indivis peuvent-ils louer la chose à Tun d eux? C'est là une question de capacité qui a été traitée ailleurs (*).
136. Le bail, pour être opposable aux copropriétaires indivis, doit-il être fait par eux tous, ou au contraire la majorité lie-telle la minorité? Cette question, qui dépend d'une autre plus générale, sera étudiée à propos de la communaulé (').
137. Le preneur qui prend possession de Timmeuble déjà loué à un tiers est vis-à-vis de ce tiers coupable d'un trouble de droit ; il ne lui doit donc pas de réparation directe (^). Touterois, s'il s'agit d'un bail de chasse, il est coupable d'un délit de chasse et cela même, conformément au droit commun, s'il est de bonne foi i^).
En tout cas le bailleur n'a évidemment pas le droit de louer un objet qu'il a déjà loué ; il s'expose à des dommages-intérêts envers celui des preneurs dont le titre sera sans valeur; on doit considérer que ce dernier est victime d'un trouble
i.«; Alger, 22 fév. 1899, D., 1901. 2. 33. — Contra Alger, 13 mai 1897, Jouin. Irib. alg., 8 déc. 1897.
[*) V. supra, n. 117.
{^) V. noire Tr. de la soc, du prêt, du dépôt, 2« éd., n. 539. — V. en faveur de U première opinion Trib. civ. Liège, 23 déc. 1885, Pasicr., 86. 3. 214 (bail de chasse).
;•) V. infra, n. 587.
{*) Trib. conr. Lille, 6 nov. 1889, Cax, Pal., <JQ. 1. 19.
de droit ('). Toutefois là clause contraire est valable (*).
Mais quel est ce preneur? Comment, en d*autres termes, se règle le conflit entre deux preneurs du même objet? On fait généralement dépendre ce point de la solution d*une autre question, celle de savoir si le droit du preneur est réel ou personnel (').
Si le droit du preneur est réel, la solution est la suivante : Ou il s*agit de meubles et alors, conformément à Tart. 1141, Je preneur qui est entré le premier en possession l'emporte. Ou il s*agit d Immeubles et alors, conformément k Fart. 13^ C civ., celui dont le titre a le premier acquis date certaine est préféré à l'autre ; toutefois le bail de plus de dix-huit ans, pour être opposable aux tiers ayant acquis des droits sujets à publicité, et notamment à un autre preneur de plus de <lix-huit ans, doit avoir été transcrit (^). — Les auteurs qui ont proposé ces solutions n ont pas remarqué que les baux peuvent tous deux n'avoir ni été transcrits ni acquis date certaine ; la question deviendra alors très délicate; nous essaierons de la résoudre tout à Theure.
138. Dans Topiniou généralement admise, qui ne reconnaît au preneur qu'un droit personnel, la question nous parait devoir être scindée. Il faut supposer :
1*" Que, des deux baux en conflit, aucun u est fait pour plus de dix-huit ans;
2"* Que tous deux sont faits pour plus de dix-huit ans;
3° Que Tun est fait pour plus de dix-huit ans et l'autre pour dix-huit ans au plus;
4"* Que, quelle que soit leur durée, aucun des baux n'est transcrit et n'a date certaine.
/; Trib. civ. Seine, 4 mai 11K)4, Droil, G ocl. 1904. — Trib. paix Clires, 28 mars ISyy, liev. jusL paix, 119. 201. — Lespinasse, Rev. ail., V, 1876, p. 300; lïuc, X, n. 290. — 11 a cependant élé décidé qu'en prenant possession il peut poursuivre l'autre preneur, coupable d'un trouble de lait, si son droit est préférable à celui do ce dernier. Trib. civ. Amiens, 7 janv. 181»2, Hec. iV Amiens, 1892, IGCK
.^ Ainsi il peut être stipulé que le preneur prendra possession des lieux loués à SCS risques et périls, sans recours pour quelque cause que ce soit. Cass. req., 27 avril 1895, S., 95. 1. 5^>4, D., 95. 1. .%7. — Paris, 6 juil. 1893, Gaz. Pal., 93. 2. 2« p., p. 24.
,^) (iuillouard, I, n. 23.
.* Guillouard, loc. cil.; Yseux, SaL du dr, du preneur, Rev, cril., XXII, 1893,
104; Wabl, Sole, S., 1900. 2. 25.
t* Si aucun des deux baux n'est fait pour plus de dix-liuit ans, il nous semble (quoique des auteurs contestent cette solution) (*) que le preneur' dont le titre a le premier acquis date certaine remporte (*). En effet, Fart. 1328 dit en termes absolus que le titre ayant date certaine est opposable aux tiei-s.
En vain objecte-t-on qu entre créanciers chirographaires la priorité de date n*est pas une cause de préféreuce; cela est exact quand il s'agit de répartir entre les divers créaifciers d'une personne le patrimoine entier de cetle dernière, mais non pas quand il s'agit de créanciers réclamant un droit qui leur a été promis sur un objet déterminé ; ici Tart. 1328 s*applique par la généralité de son texte. Nous ne méconnaissons pas ainsi Tégalité des créanciers chirograpliaires vis-à-vis du patrimoine du débiteur; car le preneur évincé garde, paur les dommages-intérêts qui lui sont dus, ses droits sur tous les biens du bailleur. Si, d'ailleurs, on écarte Tart. 1328 visà-vis d'un preneur de l'immeuble, on Técartera aussi vis-àvis des autres créanciers cbirographaires du bailleur. Ceuxci pourront saisir Timmeuble sans se préoccuper du bail privé de date certaine, ce qui est contraire à l'art. 684 C. pr. Enfin l'art. 1743 C. civ. déclare que le bail ayant date certaine est opposable à Tacquéreur, c'est-à-dire au propriétaire; il doit Têtre bien plus encore à un second preneur, dont le droit est moins plein que celui du propriétaire.
• Duvergier, I, n. 46 et 243; Colmet de Sanlerre, VII, n. 198 bis, XIX; Laureni, XXV, n. 1*>8; Guillouard, I, n. 23 el 29. — Cpp. Yseux, loc, cil.
« Merlin, Rép., v* Bail, n. 9; Marcadé, art. 1743, n. 3; Massé et Vergé, IV, p. 360, § "ïOl, note 1 el p. 388, § 704, note 33; Hue, VllI, n. 219; Wahl, iVo/e. S., 1900- 2. 23; Demogue, Rev. trim. de dt\ civ., 1903, p. 902; Planiol, II, n. 1709. — On peut citer en notre sens, tout au moins à titre d'argument, les décisions d apri-r* lesqiielleïi un preneur peut ou non poursuivre pour délit de chasse un autre locataire ou la personne qui chasse sur la propriété louée avec l'autorisation du propriétaire, suivant que le bail a ou non date certaine avant Taulorisation de chaï^ser accordée au tiers ou le bail consenti à l'autre locataire. Cass., 21 juil. 18G5, S., 05. 1. i:ô. — Cass., 10 mai 1884, S., 86. 1. 185. — Rouen, 23 mars 1806, S., 07. 2. 150. — Dijon, 15 janv. 1873, S., 73. 2. 280. — Orléans, 19 déc. 1893, Loi, Zi déc. 1S93. —Douai, 1" fév. 1898, S., 99. 2. li, D., 99. 2. 191. — Douai, 15 juin 1898, S., î>8. 2. 228. — Douai, 25 janv. 1899, S., lî;00. 2. :î5, D., 19(J0. 2. 373. — Dijon, 14 mars 1900, D., U:02. 2. 50. — Trib. corr. Amiens, 21 mars 1898, Rec. Amiens, UH. 70. — V. aussi Douai, 10 fév. 1890, S., 92. 2. 113.
139. 2° Si les deux baux sont de plus de dix-huit ans, il y a lieu d'appliquer Tart. 2, n. 4 de la loi du 23 mars l8o5, d'après lequel les baux de plus de dix-huit an? sont soumis à la transcription, et Tart. 3 al. 1, de la même loi, aux termes duquel « jusqu'à la transcription, les droits résultant des actes et jugements énoncés aux articles précédents ne peuvent être opposés aux tiers qui ont des droits surTimmeubleet qui les ont conservés en se conformant aux lois » (^). Le preneur dont le bail a plus de dix huit ans est, comme nous le montrerons en étudiant les rapports du preneur avec Tacquéreur, un de ces tiers ('). Par suite, entre deux preneurs de plus de dixhuit ans, celui qui est préféré est celui qui a fait transcrire son titre le premier, alors même que son titre serait postérieur au titre de son concurrent, ou que ce dernier titre aurait seul date certaine, ou aurait date certaine antérieure au premier titre.
Toutefois cette solution n'est pas exacte pour loute la durée du bail ; le bail de plus de dix-huit ans non transcrit reste opposable aux tiers pour dix-huit ans, suivant l'art. 3 al. 2 de la loi du 23 mars 1855; il est, comme nous le montrerons plus amplement en étudiant les rapports du preneur avec l'acquéreur, assimilé, jusqu'à concurrence de dix-huit ans, au bail n'excédautpas dix-huit ans (^). Par suite, le bail non transcrit, ou transcrit postérieurement à l'autre bail, est préféré au premier, s'il a date certaine antérieure à celui-ci, pour dix-huit ans; c'est seulement après l'expiration de ce délai que le preneur, dont le bail aura élé transcritle premier mais n'aura oblenu date certaine que le second, pourra exiger sa mise en jouissance (*). Solution étrange, mais que la loi de 1855 rend certaine.
Quant au point de départ des dix-huit ans pendant lesquels celui des baux de plus de dix-huit ans qui a obtenu date cer-
l') Troplong, Tr. de la Iranscr., n. 207; Sellier, CommenLdela loi du iS mars 1855, n. 301 bis; FJandin, Tr. de la Iranscr,, II, n. 1273 et 1274; Aubry et Rau, II, p. 86, § 174, note 20; Guillouard, I, n. 29 (v. cep. n. 23); Wahl, toc, cit. — Contra Hue, VIII, n. 249.
{«) V. infra, n. 1285 s.
(») V. infra, n. 1288.
{'} Aubry et Rau, II, p. 86, § 174, note 20.
OBJETS POUVANT ÊTRE LOUÉS 8i
taine le premier, et n a été transcrit que le second, doit être exécuté, il sera examiné à propos du conflit entre le preneur el Tacquéreur (*).
140. S"* Si Tun des baux est fait pour plus de dix-huit ans et l'autre pour dix-huit ans au plus, il faut faire une combinaison des solutions qui précèdent : le bail de dix-huit ans au plus étant préféré aux autres baux à la condition d'avoir date certaine, le bail de plus de dix-huit ans leur étant préféré à la condition d'être transcrit, on admettra que le premier sera préféré au second s'il a date certaine avant que ce dernier soit transcrit, et que, dans le cas contraire, le second sera préféré au premier. Et si le bail de dix-huit ans au plus a date certaine avant que le bail de plus de dix-huit ans soit transcrit, il va sans dire que ce dernier sera complètement non avenu; pour que Tart. 3, al. 2 soit applicable, c'est à-dire que le bail de plus de dix-huit ans soit préféré à un autre bail pendant dix-huit ans, il faut, comme nous Tavons montre à propos de la question précédente, qu'il ait date certaine antérieurement au second (^).
Une autre opinion, dont nous ne nous expliquons pas la raison, veut qu'entre ces deux baux, celui qui est le premier en date (enlend-on par là celui qui le premier a date certaine?) soit préféré (').
141 . i"" Il reste à prévoir Thypothèse où aucun des deux baux n^a date certaine ou n'est transcrit (*); cette hypothèse est peu pratique pour le cas où soit les deux preneurs, soit Tun d'eux ont un titre écrit; car ils s'empresseront évidemment de faire enregistrer ou transcrire ce titre dès que le conflit s élèvera, et ainsi la priorité sera établie entre eux. 11 faut donc supposer, pour donner une réelle importance à la question, que, — cela est à la vérité assez fréquent, — les locations ont été faites verbalement.
Les auteurs, se plaçant uniquement en face de la théorie
« Y. infray n. 1289.
(». Wahl, loc. cil.
,», Aubry et Rau, II, p. 86, § 174, noie 21.
(•) Dans l'opinion réfutée supra, n. 1IÎ8, la question qui va ôlre Irailce se pose même si les baux ou l'un d'eux ont date certaine.
COXTR. DE LOUAGE. —• I. G
qui confère au preneur un droit exclusivement personnel, admettent que si l'un des deux preneurs est en possession, il sera préféré à l'autre (*). Les uns {*) ont invoqué lart. 1141 C. civ., d après lequel, de deux acquéreurs du même meuble, celui qui est entré en possession est préféré à Tautre; largument est sans valeur ('); outre que le caractère mobilier du preneur est très douteux, Tart. 1141 (cela est reconnu par tout le monde) est uniquement applicable aux meubles corporels, et le droit du preneur est incorporel.
D'autres {*) ont, à l'appui de la même opinion, invoqué l'idée que le preneur en possession est défendeur à l'action dirigée par l'autre preneur et que ce dernier, étant, comme le premier, créancier chirographaire, n'est pas en état de fournir la preuve d'un droit préférable. Cette considération repose sur une pétition de principe ; le preneur demandeur n'a pas à déaiontrer l'existence d'un droit préférable, mais simplement la convention passée entre le bailleur et lui; ceci prouvé, il se trouve égal en droits au défendeur, qui ne peut, de son côté, invoquer qu'une convention identique; sa possession ne le mettrait à l'abri que s'il était démontré qu'en cas d'égalité, le possesseur est préféré au non-possesseur, et c*est ce qu'on se contente de supposer établi.
Quoi qu'il en soit, si l'opinion que nous venons de réfuter était exacte, elle s'appliquerait tout aussi bien pour les auteurs qui reconnaissent au preneur un droit réel ; l'argument auquel nous avons répondu en dernier lieu ne met pas en jeu le caractère du droit du preneur; ici donc encore ce caractère n'est d'aucune importance.
Nous assimilons, on le voit, le cas où l'un des preneurs est entré en possession à celui où aucun d'eux n'est en possession.
142. 11 faut régler ce dernier cas, et ce n'est pas ce qu'il y a de moins délicat.
(') Douai, 3 août 1870, S., 70. 2. 273, D., 71. 2. 115. —Trib. civ. Anvers, 31 mai 1897, Jurispr. Ajivers, 97. 1. 341. — Duvergier, I, n. 46; Duranton, XVII, n. 143; Laurent, XXV, n. 128; Colmet de Santerre, VII, n. 198 bis, XIX; GuiUouard, I, n. 29. — Contra Rouen, 15 mars 1869, D., 71. 2. 78.
(*) Colmet de Santerre, loc. cit.
(*) GuiUouard, loc. cit,
(*) GuiUouard, loc. cit.
Il nous parait incontestable que les deux preneurs ont les mêmes droils sur la chose louée (*). Ce sont, en effet, deux créanciers du même bailleur, et aucun d'eux n'a obtenu par la date certaine un droit de préférence sur Tautre. On a soutenu, il est vrai, que la préférence appartient au preneur dont le bail est le plus ancien (^). Mais comment peut-on prétendre que la date, quoique non certaine, d'un bail peut être invoquée vis-à-vis des tiers ? L'art. 1328 s'y oppose.
Mais en quoi consistent ces droits égaux? A notre avis, ils se neutralisent ; chacun des preneurs se heurte, lorsqu'il demande la consécration de son droit, à la prétention inverse et également fondée de l'autre preneur; il subit donc un trouble de droit; et ce trouble entraîne ses conséquences ordinaires : la résiliation du bail avec indemnité. Donc celui des preneurs qui le premier voudra entrer en possession et en sera empêché par un droit rival, obtiendra la résiliation de son bail et Tantre preneur, désormais à Tabri de tout trouble, entrera paisiblement en jouissance. Si les deux preneurs agissent à la fuis contre le bailleur, la résiliation des deux baux sera prononcée avec indemnité, car chacun des preneurs aura subi le même trouble.
On a proposé un autre moyen de trancher la difficulté : <« Le doit au bail sera licite, et le prix à provenir de la licitation partagé également entre les deux preneurs » (').
Rien qui soit plus singulier et d'une application plus difficile que cette solution.
D'une part, la licitation n'est possible que pour des droils indivis; or le droit au bail n'est pas indivis entre les preneurs; chacun d'eux est créancier du bailleur pour la jouissance intégrale de l'objet loué ; on ne peut prétendre qu'il soit forcé de reconnaître le droit rival de l'autre preneur.
D'autre part, la licitation du droit au bail n'est pas une manière d'indemniser les preneurs victimes de la faute du bailleur. Car, de deux choses l'une : ou la licitation sera pro-
Ci GuiJlouard, I, n. 23 el 29. — Conlra Laurent, XXV, n. 129, qui donne la prélérence au plus ancien.
(») Aubry el Rau, II, p. 100, § 176, noie. (\ Colmct de Santerre, VII, n. 198 bis, XX; Guillouard, I, n. 23 et 29.
noncée pour un prix supérieur au prix primitif des baux, ou il en sera autrement. Dans ce dernier cas, le droit au bail n'aura, en réalité, rien produit; le loyer sera dû au bailleur. Dans le premier cas, — d'ailleurs peu vraisemblable, — les preneurs n'auront à se partager, à titre de droit au bail, qu» l'excédent du loyer provenant de Tadjudication sur les loyers primitifs, et cet excédent sera nécessairement insignifiant. . En troisième lieu, la solution que nous rejetons est d'un» iniquité trop évidente. Car, alors que le bailleur a commis une faute et souvent un dol en louant deux fois le même immeuble, on le laisse indemne, et on dépossède les preneurs victimes de cette faute ou de ce dol.
Enfin n est-il pas étrange qu'on tranche le conflit entre deux personnes prétendant au même droit, — et y préten^ dant justement Tune et Fautre, — en leur enlevant ce droite toutes deux pour le conférer à un tiers? Ce procédé rappelle trop la fable de l'Huître et des Plaideurs.
142 bis. Celui des preneurs qui, d'après les développements qui précèdent, est préféré, doit l'être même pour le renouvellement qui s'opère, après lafin du bail , soit en vertu de sa volonté et conformément aux stipulations du bail (*), soit en vertu de la tacite reconduction (*) ; car le second bail, nul à son origine, n'a pu acquérir de valeur ensuite.
Mais si le second bail n'est fait que pour commencer i partir de Texpiration du premier, ce dernier ne peut se renouveler par tacite reconduction, la tacite reconduction supposant que le bailleur n'a pas manifesté l'intention d'empêcher le renouvellement. Le premier bail ne peut pas davantage se renouveler par la volonté du premier preneur réservée par le contrat.
143. Le bail h colonage partiaire, par définition même, ne peut porter que sur un immeuble rural, le seul qui produise des fruits naturels ('), puisqu'il se distingutî par la division xles fruits entre le bailleur et le preneur.
Mais il n'est pas nécessaire que la perception des fruits
0) Dijon, 14 mars 1000, D., 1902. 2. 50. (') Dijon, 14 mars 1900, précité.
i») GuUlouard, II, n. 615,
f^iige un certain travail (^). Ainsi un étang peut être loué à moitié fruits (*). La loi, en effet, ne décide pas le contraire^ On ne peut objecter que le contrat n*impose qu'une obligation au preneur et n'est 'pas à titre onéreux. Les soins qu*il faut donner à Timmeuble, les difficultés de la pêche peuvent *lpc considérés comme des obligations sérieuses,
144« Les meubles peuvent être loués aussi bien que les immeubles ('). Ce n*est pas contestable. L'art. 1711 le décide. Mouricault, dans son rapport au Tribunat, le disait (^) ; il expliquait que si les meubles sont passés sous silence, c est qu' fi il est aisé d'appliquer dans l'usage celles des dispositions siJ>séquentes qui leur seront communes ». Gela lient peutêtre aussi à ce que, lors de la promulgation du code civil, le louage des meubles était rare et portait ordinairement suc une valeur pécuniaire peu considérable. A ce point de vue, le louage des meubles a pris une importance très grande : on rencontre fréquemment la location de pianos, de futailles et autres récipients pour contenir les vins ou les grains, de linge ou d'argenterie en vue d'un repas, etc. (°).
145. De là il suit que les règles du louage de meubles doivent être empruntées au titre du louage (^) ; il en est ainsi même des dispositions qui paraissent viser spécialement les immeubles (') ; car ces dispositions mêmes sont placées sous la rubrique générale du louage de choses. C'est ce que dit expressément Mouricault (^}. Les seules dispositions qui ne soient pas applicables aux meubles sont celles qui sont di2- Cées par la nature immobilière de la chose louée (^).
- (*) Goillouard, II, n. 615. — Cou ira Méplain, Tr. du bail à portion de fruil»^
n. sa
(*) Guillouard, II, n. 615.
(*} Guillouard, I, n. 275; Planiol, II, n. 1666 bis.
(•) P«nel, XIV, p. 322.
(•) V. sur ce point Valéry, Du louayt des meubles, Anjiales de dr, comm., IX, 189&, p. 27 s., n. 2 s.
(•) Casa, civ., 16 août 1882, S,, 84. 1. 33, D., 83. 1. 213. — Aubry et Hau, IV, p. 464, § 362, noie 2 ; Laurent, XXV, n. 65; Guillouard, I, n. 2*75 et II, n. 671 ; Valéry, op. cU., p. 31, n. 6. — V. cep. Planiol, II, n. 1666 bis.
O Mêmes auteurs.
C) V«Jéry, /oc. ci7.
Nous ferons de nombreuses applie^ilions de cette solution» notamment à l*incendie.
Sur les points où les règles du louage, en général, diffèrent des règles spéciales du bail à loyer, ce sont ces dernières qui doivent être appliquées aux meubles (*),car Fart. 1711 range le bail des meubles au nombre des baux à loyer ; c'est h tort qu'on a invoqué en sens contraire la passage précité de Mouricault.
146. Les choses incorporelles peuvent être données à bail aussi bien que les choses corporelles (•).
l/hypothèsc du bail d'une créance est juridiquement possible C^), car ni les textes ni les principes n'interdisent à un créancier de confier les recouvrements des intérêts d'une créance à un tiers, qui percevra les intérêts à son profit et à ses risques et versera périodiquement au créancier une somme fixée à forfait; mais un pareil contrat n*est pas usité.
L'usufruitier peut louer son droit {*). C'-est le langage de l'art. 595, qui lui permet de « donner h ferme à un autre », alors qu'il oppose cette faculté à celle, également autorisée» de « vendre ou céder son droit ».
Nous avons vu qu'au contraire les droits d'usage et d'habi^ tation ne peuvent être loués (^).
147. Le droit de superficie peut être loué. 11 en est de même de la possession (*).
On peut également louer une portion d'un objet : un étage» un puits, un cotfre-fort (').
148. Le nom patronymique lui-même peut faire l'objet d'un bail, c'est-à-dire d'une transmission de jouissance peudant un nombre d'années déterminé moyennant un prix (•);
(') Conlra Aubry et Hau, IV, p. 464, § 362; Laurent, XXV, n. 96; Guillouird» II, n. 671.
(*) Duvergier, I, n. 64; Troplong, I, n. 1>3; Rolland de Villargues, v» Baîl^ n. 70; Guillouard, I, n. 68; Fuzier-Herman, art. 1713, n. 1.
[*) Con/ra Troplong, I, n. 84; Agnel, n. 39; Puzier-Herman, art. 1713, n. 15,
(*) V. supra, n. 74 et 75.
(») V. supra, n. 77.
(•) L. 28, D., De acq. poss., 41. 2. — V. supra, n. 66.
C) Sur le bail de coffre-fort, supra, n. 40 bis,
(•) Paris, 27 déc. 1893, Gaz. pal., 94. 1. 166 (motifs). —Lyon, 21 mars 1894» Mon. jud. Lyon, 2 juin 1894. — \Vahl, Sole, S., 95. 1. 246.
OBJETS POUVANT ÊTRE LOUÉS 8t
car il est de principe que la propriété du nom entraîne le droit d'en disposer. Par exemple celui qui porte un nom célèbre peut autoriser un tiers à s'en servir dans Tintérêt d'un commerce.
Mais la location du nom est illicite et nulle si elle a pour but une fraude, par exemple si la location est faite à une personne qui se propose, à la faveur d'une similitude de nom, de faire une concurrence déloyale à une maison de commerce connue sous le même nom (*).
149. Parmi les droits incorporels doit être cilé le droit de chasse. Le droit de chasse ne pouvait être afiermé dans lancien droit parce que « les seigneurs et possesseurs de fiefs qui ont ce droit ne l'ont que ad oblectamentiim » {*); il était seulement permis de stipuler que le preneur d'un immeuble aurait le droit de chasse sur cet immeuble (').
Il en est certainement tout autrement aujourd'hui. Le droit de chasse est un droit incorporel qui peut se louer comme tout autre droit (*).
Le bail de la chasse peut être également cédé (^).
Mais c'est une question délicate que de savoir si dans le bail d'un immeuble est implicitement compris le bail du droit de chasse; nous étudierons cette question plus lard {•).
Nous avons dit plus haut que la réserve du droit de chasse sur un immeuble vendu n'est pas un bail (^).
150. On peut également louer les autres avantages ou agréments que confère la propriété :
•} Lyon, 22 nov. 1893, Mon, jud. Lyon, 5 mai 1894. — Paris, 27 déc. 1893, précité il n*y a pas, comme le dit cet arrêt, f)i*^^ du nom). — Lyon, 21 mars 1894, précité. — Trib. civ. Seine, 2 août 1890, Le dr. industriel, 90. 340.
;«) Polhier, n. 16.
(») Polhier, n. 17.
(•) Merlin, Bip., v» Bail, § 1, n. 4; Duranlon, XVllI, n. 24; Duvergier, I, n. 71 el82;Troplong, I, n. 94; Guillouard, I, n. 71 ; Planiol, Note, D., 93. 2. 161 ; Basliné, Tr. de dr. fiscal, I, n.286; Esmein, Noie, S., 93. 1. 185; CharmonU Ex. doctr. delajurispr. civ., Bev. crxL, XXIII, 1894, p. 81 s.; Fuzier-Herman, arl. 1713, n. 1 et 19. — Planiol, II, n. 1666 bis et 1822.
f'; V. 9upra, n. 16 et 39,
Droit de pêche (*).
Droit d'exercer sur l'immeuble telle industrie à certains jours.
Droit de passage (*).
Droit de pacage (').
Droit de se baigner dans une pièce d'eau.
151. Un brevet d'invention peut faire valablement l'objet d'un bail (^}; nous avons indiqué la véritable nature de ce contrat {'^).
152. Nous avons, à propos des actes qui constituent des baux, mentionné d'autres droits incorporels susceptibles d'être loués (*).
153. Gomme le bail de meubles corporels, le bail de biens incorporels obéit aux règles générales du contrat de louage ('). Ces règles sont, en eflet, posées en termes absolus; en outre, on serait, dans l'opinion contraire, très embarrassé pour trouver les principes applicables aux baux de biens incorporels.
154. Le domaine public peut être loué, quoiqu'il ne puisse pas être vendu (*).
Ainsi la loi du 20 déc. 1872 (art. 2) autorise la location des plages et autres dépendances du domaine maritime.
De même les fabriques d'une église peuvent louer des bancs ou des chaises dans cette église (*); les communes peuvent louer des terrains sur les places publiques pour les foires et
(') Bastiné, op. cit., I, n. 286.
(') Polhier, n. 18. — V. supvoy n. 15.
(») Polhier, n. 18.
(*) Orléans, 13 juillet 1892, S., 95. 2. 134, D., 93. 2. 329.- Planiol, \ote, D.,93. 2. 329.
(») V. svpra, n. 11 s.
(•j V. supra, n. 19 s.
Cj Orléans, 13juil]. 1892, S., 95. 2. 134, D., 93. 2. 329 (impl., pour les breveU d'invention). — Conlva Planiol, Notes, D., 93. 2. 161 et 329; cependant cet auteur admet que Tacquércur de l'immeuble est tenu de respecter le droit de chasse. — V. infra, n. 1273.
(•) Cons. d'El., 8 avril 1852, D., 53. 3. 3. — Cons. d'Et., 19 mai 1853, D., 53. 3, 51. — Cass. civ., 7 jnill. 1869, S., 69. 1. 419. — Cass. req., 21 juin 1880, S., 81. 1. 33. — Duvergier, I, n. 78; Troplong, I, n. 91; Aubry et Rau, IV, p. 467; Rip. périod. de Venreg , n, C067; Laurent, XXV, n. 64; Fuzier-Herman, art. 1713, n. 4. — V. supra, n. 124.
(•) Guillouard, I, n. 67. — V. supra, n. 30.
marchés (') ou pour Tcxercice de certains commerces ou de certaines industries (').
On peut encore donner à bail le droit de percevoir un impôt ou des droits de place ou de péage (').
Mais le domaine public ne peut être loué dans des conditions qui entraveraient sa destination (^].
155. Aux termes de Tart. 1712 C. civ., <( les baux des biens des communes et des établissements publics sont soumis à des règlements particuliers *>. Ces règlements ne concernent que la forme (^) et non pas les droits et obligations des parties, pour lesquels, à défaut de texte, on applique le droit commun.
156. Un office ne peut être loué (•), car l'officier public a été choisi à raison de ses qualités personnelles. D'ailleurs, l'art. 91 de la loi du 28 avril 1816 n'autorise au sujet d'un ofGce qu'un seul contrat, la présentation d'un successeur, et la loi du 25 juin 1841 ne prévoit également que la « transmissiou » d'un office. C'est pour la même raison que le contrai de gérance d'un office et la société relative à son exploitation sont nuls.
157. L'objet du bail doit être licite, c'est-à-dire que le preneur ne peut affermer un commerce ou une industrie illicite, par exemple une maison de jeu ou de tolérance.
Le bail qui aurait pour objet, d'après les clauses du bail, une maison de jeu ou de tolérance serait nul, car les conventions relatives aux faits de ce genre sont contraires aux art. ItSl et 1133, qui annulent les conventions faites sans cause licite ; or, l'objet de Tobligation du bailleur, c'est-àdire la cause de l'obligation du preneur, est illicite. C'est <lonc avec raison que les baux de ce genre ont été déclarés nuls [^. On a objecté que les maisons de tolérance sont auto-
;' GuUlouard, loc. cil. — V. «ujd;yi, n. 27 el 37.
(*; GuiUoaard, loc. cit.
;' Fuzicr-Herman, art. 171.3, n. 1. — V. supra, n. 37.
* Ca*s. civ., 7 juill. 1869, précité. — Rép. périod, de Venreg.^ loc. cit.
• V. infnt, n. 201.
5* Troplong, I, n. 8.5 et 92; Garsonnet, Tr. de procéd., I, p. 397, § 2.37 ; Agnel, n. »; Pnzler-Hcrman, art. 1713, n. 16; Wahl, Note, S., 94. 2. 290, § 2, n. 4.
7' Paris, 30 déc. 1839, S., 40. 2. 121, D. Rép., v» Vente publ.d'imm., n. 1526-2» - Lyon, 11 iuil. 1862, S.,.63. 2. 165. — Caen, 29 juiî. 1874, S., 75. 2. 298, D., 75.
risées par i'administpalion; mais 1 objection est mal fondée, car cette autorisation n'a qu'un caractère administratif (*).
Toutefois la jurisprudeuce a peut-être commis une confusion en annulant également, comme ayant un objet illicite, le bail non plus d'une maison de tolérance ou de jeu, louée comme telle avec son matériel, mais d'un immeuble loué pour servir à l'exploitation d'une maison de tolérance ou de jeu (*). Le bail porte alors sur l'immeuble et non pas sur lô fonds de commerce qui y est exploité; la destination seule de l'immeuble est illicite; or, cette destination rentre dans les motifs qui portent les parties à contracter et l'on sait que les motifs illicites ne sont pas une cause de nullité des conventions {^).
On admet également à tort la nullité du bail à une femme galante (*).
2. 127. "- Rouen, 31 juil. 1883, Recueil de Rouen, 1884, p. 47. — Bourges, 13 juin 1889, D., 89. 5. 329. — Rennes, 21 fév. 1890, Gaz. Pal., 90. 1. 624. — Lyon, 24 sepL
1892, Gaz. Pal., 93. 1. 7. —Alger, 15 nov. 1893, S., 94. 2. 211, D., 94. 2. 528. — Alger, 9 mail894, S., 94. 2. 302, D.,95. 2. 21. — Angers, 29 mars 1897, Loi, 12avrH 1897, Mon. jud. Lyon, 23 avril 1897. — Angers, 3 janv. 1899, Loi, 11 janv. 18î)9. — Paris, 26 déc. 1899, Gaz. Pal., 1900. 1. 132. — Amiens, 20 mars 1902, Rec, Amiens, lî)02. 67. — Trib. civ. Auxerre, 17 nov. 1886, France jud., 87, p. 4Ô, — Trib. civ. Lyon, 21 juin 1887, Mon. jud. Lyon, 12 oct. 1887. — Trib. civ. Dijon, 20 fév. 1888, Gaz. Pal., 88. 1. Supp., 83. — Trib. civ. Nice, '20 mai 1889, Gaz. Trib., 6 juil. 1889. — Trib. civ. Orléans, 31 déc. 1889, Gaz. Pal,, 90. 1. 270. — Trib. civ. Seine, 17 juil. 1891, Gaz. Pal., 91. 2. 53S. — Trib. civ. Tunis, 5 juin
1893, Rev. alg., 93. 2. 382 et S., 94. 2. 211 (sous Alger, 15 nov. 1893). — Trib. eîv. Angers, 15 déc. 1896, Rec. Angers, 97. 103. —Trib. civ. Rocbeforl, 29 nov. 1899, Loi, 12 fév. 1900. — Trib. paix Alger, 10 déc, 1902, Journ. Irib. alg., 18 fév. 1903. — Bruxelles, 17 janv. 1883, Pasicr., 83. 2. 116. — Trib. civ. Anvers, 2 nov. 1887, Pand. pér. belges, 88, n. 520. — Trib. civ. Gand, 27 juin 1888, Pand. pir. belges, 89, n. 220. — Trib. civ. Bruxelles^, 7 nov. 1896, Pand, pér. belges, 97, n. 518. — .Guillouard, I, n. 72; Wahl, Sole, S., 99. 4. 3, n. 3. — Conlra Trib. civ. Limoges, 6 juin 1888, Gaz. Pal., 88. 2. 268. — Agnel, n. 117. — Un arrêt de Milan, 20 ocl.
1897, S., 99. 4. 1, a été interprété en sens contraire. Ratio, La Legge, 98. 1. 225; Fubini, Appunti di giurispr. sulla deslinaz. immorale délie slabile localo, Turin,
1898. — Mais, quoiqu'il s'agît d'un bail de ce genre, la question n'a pas été agitée. (') V. infra, n. 158.
(*} Tous les arrêts précités (sauf Milan, 20 octobre 1897) sont relatifs à celle question. — V. dans le même sens, Duvergier, I, n. 402; Laurent, XXV, n. 65; Guillouard, loc. cit.; Fuzier-Herman, art. 1709, n. 66. — V. aussi Paris, 5 juin 1901, S., 1902. 2. 275, D., 1903. 2. 10, annulant la concession du droit d'exploiter un jeu de basard dans un cercle. — Conlra Beslay, Des commerçants, n, 119. . (>) Wahl, Sole, S., 99. 4. 3, n. 3; Fubini, op. cil,, p. 9.
(♦} Trib. paix Alger, 10 déc. 1902, précité. — V. supra, n. 55.
OEIETS POUVAxNT ÊTRE LOUÉS 9t
158. Le bail (run immeuble pour y exploiter une maison de tolérance est également nul d'après la jurisprudence, si d'autres faits que la lecture du bail démontrent que Timmeu^ ble a été loué pour cette exploitation (*).
Dans tous les cas, Tautorisation d'exploiter la maison de tolérance, accordée parradministralâon, n'évite pas Tannula* lion du bail (^). .
Nous indiquons plus loin les effets de la nullité (^). ;ri 158 bis, La loi du 1^' juillet 1901 déclarant illicites tous leé actes faits en vue de rétablissement non autorisé fondé pai? une congrég-alion, le bail fait en vue de cet établissement; est illicite. Il devient illicite s'il est antérieur à la loi {*). i ■ .
159. Le bail d'un immeuble doit être annulé {^) ou pJuti^t résolu s'il a été consenti comme accessoire d'une vente illicite de fonds de commerce ou d'office; le bail n'est paà illicite en lui-même (•), mais dans la pensée des parties il est inséparable de la vente.
160. L'objet loué doit exister ; s'il a péri, le bail est nul faute d'objet (').
Qu*arrivera-t-il si l'objet du bail a péri en partie? On applii que généralement avec raison Tart. 1722 ("*), qui, en cas de perte partielle survenue au cours du bail, admet, suivant les cas, soit la cessation (en l'espèce, il faut dire la nullité) du bail, soit la réduction du prix.
161. Nous examinerons plus loin si les mines, minières et carrières peuvent être données à bail (').
161 bis. En principe un bail peut porter sur une chose
(') Rennes, 21 fév. 1890, précité. — Alger, 15 novembre 1893, précité. — Alger, 9 mai 1894, précité.— Trib. civ. Dijon, 20 fév. 1888, précité. — Conlra Trib. civ, Limoges, 6 juin 1888, précité.
(«: Lyon, il juill. 1862. précité. — Fuzier-Herman, art. 1709, n. 67. —V. iiifra, n. 176.
(•} V. infra, n. 172 s.
{*) Casa, crim., 28janv. 1904, D., 1904. 1. 255.
(»} Trib. civ. Marseille, l«r juil. 1890, Rec, dAix, 90. 2. 260 (cession d'un fonds de pharmacie à une personne non diplômée, avec bail des lieux).
{*^i V. cep. Trib. civ. Marseille, 1" juil. 1890, précité.
C) Duvergier, I, n. 54; Guillouard, 1, n. 73.
('} Duvergier, I, n. 55; Guillouard, loc, ciL
(»; V. infra, n. 781.
future^ Cependant, par application de i'art. 1130 C. civ., il lie peut porter sur une chose qui fait partie du patrimoine d'une personne dont ie bailleur est héritier présomptif, si Tcxécution du bail est reportée à Tépoquc où la succession s'ouvrira (*).
162. Il va sans dire que Taccord doit exister sur Tobjet; dans le cas contraire, c'est-à-dire si Tune des parties croit donner à bail tel objet, et si Tautre partie croit prendre en location tel autre objet, le consentement ne se forme pas et le contrat est frappé de nullité absolue (*).
163. La nature des produits de Tobjet loué importe peu. Ainsi, on peut donner à bail un immeuble qui ne produit que des fruits naturels, comme un pacage dans une montagne ("), aussi bien qu'un immeuble productif de fruits industriels, comme un champ, ou de fruits civils, comme une maison.
Mais il faut que les parties soient dlaccord sur la nature de ces produits ; dans le cas contraire, il y aurait erreur gur des qualités substantielles de la chose, et la partie qui se serait trompée pourrait demander la nullité du contrat (*). Il en serait ainsi si Tune des parties croyait louer une vigne et l'autre un champ ensemencé.
. Au contraire. Terreur sur la valeur ou la quantité des produits n'entraînerait pas la nullité du contrat; ce ne serait qu'une erreur sur les qualités de l'objet loué (').
SECTION IV
g 1. Nullité ou réduclibilité du bail.
164. La sanction des conditions de validité est naturellement la nullité du bail qui ne réunit pas toutes ces conditions.
(«) V. Baudry-Lacanlinerie el Barde, Tr. des oblig.y I, n. 276. (*) Guillouapd, I, n. 34.
(») Nîmes, 20 février 1883, S., 83. 2. 225, D., 83. 2. 214 (molifs\ - Guillouard, I, n.8.
n Polhier, n. 48 : Guillouard, I, n. 3i. \*) Guillouard, loc. cit.
Il en est ainsi, par exemple, des baux faits par un iaca-» pable, notamment un interdit (^), une femme mariée et non séparée de Corps ou de biens ('), sauf si elle s'est réservé Tadministration de ses propres, un mineur (').
165. Toutefois les baux faits pour plus de neuf ans, sans les autorisations nécessaires, par un administrateur qui n'a le droit que de faire les baux de neuf ans au plus, ne sont pas, dans le cas où la loi les interdit, entièrement nuls comme ils relaient dans Tancien droit. Ils sont simplement réductîblcs (*). L'art. 1429, auquel renvoient toutes les autres dispo-^^ sitions, le dit expressément.
Ils sont réductibles même pour Tadministrateur lui-mème« s'il devient héritier du propriétaire, ou pour le propriétaire qui devient héritier de l'administrateur C^) ; car ce dernier n*a assumé aucune obligation de garantie, l'extinction devait entrer dans la prévision des parties.
165 his. Pour les baux consentis par des successibles, il ne peut être question de réduction: comme les actes excédant Tadministration ont pour seul effet de rendre héritiers pur» et simples ces successibles, cet effet appartiendra également aux baux excédant la durée fixée par la loi et, par suite, ces baux seront valables ; c'est ce qu'il faut décider soit pour le
« Caâs. civ., 5 avril 1882, S., 83. 1. 31 (bail par un interdit;. — Ouillouard, I, n. 48.
* Ouillouard, I, n. 59.
.' Ouillouard, loc. cit.
■'• (Jas-s. req., 7 fév. 1865, S., 65. 1. 57, D., 65. 1. 2i9 ;biens de mineurs). — Cas», req., 17 nov. 18^0, S., 94. 1. 445 ;biens ruraux). — Trib. civ. Seine, 6 janv. lïC>3, 28 mars 1856, U d6c. 1858 et 19déc. 1859 (biens de mineurs}, cités par Berlin. Ch. (ht cons., 3« édil., I, n. 476. — Trib. civ. Meaux, 14 janv. 1898, Gaz. Trib., 22 avril 18*.*H. — Ouillouard, I, n. 46 et 47 (ailleurs, n. 58, cet auteur dit que le bail fait par le pourvu de conseil est nuP, et T?'. du conlr. de mnr., II, n. 788; Troplongr, Tr. du louage^ 1, n. U ; Massé et Vergé, IV, p. 107, § 643, notes 8 et 9 ; Mar* cadé, art. 1429, n. 3: Aubry et Hau, I, p. 716, §113, note 62 : Rodi(Teet Pont, Tr, du contr. de mar., 11, n. 918 ; Laurent. V, n. 47 et XXII, n. 136; Vigie, III, n. 205; L. el A. Mérighnac, Tr. de la comm., I, n. 1409; Berlin, Ch. du conseil, loc. cil, ; Hue, m, n. 381 ; Baudry-Lacanlinerie et Ghauveau, Tr. des biens, n. 528. ^ Conlra Valette sur Proudhon, Tr. de l'étal des personnes, II, p. 371 ; de Frémln-' ville, Tr, de la minorité, I, n. 535; Demante, II, n. 221 bis, I.
f, La question a été agitée pour le nu propriétaire devenant héritier de l'usufrui* lier. V. en ce sens Cass. req., 13 avril 1897, S., 1900. 1. 173. — V. du reste surit question Baudry-Lacanlinerie el Ghauveau, op. cil,, n. 531.
succèssible administrant la succession avant d avoir pris parti (^), soit pour Théritier bénéficiaire (').
g II. Personr^es qui peuvent demander la nullité ou la rédifciion et époque à partir de laquelle elles peuvent ' le faire.
. 166. Si le consentement des parties n'est qu'apparent ou si lobjet loué ne peut faire Tobjet d'un bail, la nullité est absolue et peut être proposée par tout intéressé. Il eu est ainsi notamment pour le cas où l'objet du bail est illicile.
Au contraire, conformément au droit commun, la nullité pour cause d'incapacité ou pour vice du consentement ne peut êlre demandée que par l'incapable ou son représentant ('), ou par la personne dont le consentement a été vicié.
Toutes ces actions peuvent être formées dès le jour où le bail a été consenti.
167. La réduction des baux de plus de neuf ans consentis par une personne qui ne pouvait faire des baux dépassant cette durée n'est ordonnée que dans l'intérêt du propriétaire incapable ou du propriétaire mis à la tête de l'administration de son patrimoine après l'administration d'autrui; lui seul peut la demander. Le preneur ne peut donc la demander (*),
Le tuteur même du mineur ne peut demander la réduction (*), et cela même si ce tuteur n'est pas celui qui a consenti le bail (•) ; le bail est, en effet, valable pendant tout le
(•) V. noire Tr. des suce, 3« éd., II, n. 1111 s.
(») V. noire Tr. des suce, 3« éd., II, n. 1458.
(•) Gass. civ., 5 avril 1882, S., 83. 1. 31. — Guillouard, n. 48.
(*) Cas3. req., 7 fév. 1865, S., 65. 1. 57, D., 65. 1. 249. — Gass. req., 29 janv. 1883, S., 85. 1. 482, D., 83. 1. 314. — Duranlon, IV, n. 587 et 588; Troplong, I, il. 151 ; Duvergier, I, n. 41 ; de Fréminville, op, cit., I, n. 356; Taulier, II, p. .313; Bucaurroy, Bonnier et Rouslain, II, n. 180; Massé et Vergé, II, p. 137, § 308, note 19; Aubry et Rau, II, p. 693, § 230, noie 49; Deniolombe, X, n. 356; Guillouard, I, n. 44 s. ; Fuzier-Herman, art. 1718, n. 1 ; Baudry-Lacantinerie et Chaa- -veau, Ti\ des bienSj n.529 et 530. — Conlru Laurent, VI, n. 462 s.
(•)Cass. req., 7 fév. 1865, S., 65. 1. 57, D., 65. 1. 249. — Berlin, loc. cit.; Aubry et Rau, loc. cit.; Laurent, V, n. 47; Hue, III, n. 381.— Contra Valette -eur Proudhon, loc. cit.; de Fréminville, loc. cit.; Demolombe, VII, n. 640; Déniante, loc. cit.
(*) Gass. req., 7 fév. 1865, précité.
cours de la tutelle; le mineur seul pourra le faire réduire après avoir atteint sa majorité (').
Mais le mineur émancipé pourra, sans attendre sa majorité et dès que le hail aura été conclu, demander la réduction du bail de plus de neuf ans qu'il aura consenti; on ne voit pas pourquoi on retarderait son action jusqu'au moment de sa majorité.
La femme séparée de biens peut également, dans Topinion qui lui interdit les baux de plus de neuf ans, attaquer ces baux immédiatement.
Par application de Tart. 1429, Tusufruitier ne peut attaquer les baux de plus de neuf ans qu'il a consentis (*); le nu propriétaire seul a ce droit i').
De même, si les baux faits par l'acquéreur sous condition résolutoire sont réductibles, ils ne peuvent certainement être réduits que sur la demande du vendeur et après que la résolution est accomplie.
167 bis. Le droit de faire réduire la durée du bail appartient-il à lacquéreur de l'immeuble? Nous ne le pensons pas (*) : la réductibilité est autorisée dans un intérêt personnel au bailleur; ce n'est donc qu'un droit personnel, qui ne se transmet pas aux ayant-cause à titre particulier. La vente anéantit donc le droit de faire réduire la durée du bail : Tincapable n'a plus aucun intérêt à la réduction et ce n'est pas rintérét de l'acquéreur que le législateur a eu en vue. En vain dit-oQ que l'acquéreur a tous les droits de son auteur; c'est une erreur certaine : l'action en nullité pour cause d'incapacité du vendeur d'un immeuble se transmet-elle donc à l'acquéreur de cet immeuble ?
 supposer le contraire, une question subsidiaire se pose : l'acquéreur pourra-t-il immédiatement faire réduire la durée
,V Cass. req., 7 fév. 1865, précilé.
.•: Douai, 18 mars 1852, S., 52. 2. 337, D., 53. 2. 20. — Massé et Vergé, II, p. 137. § 308, noie 19; Taulier, II, p. 313; Aubry et Rau, II, p. 693, § 240, note 49; Laurent, M, n. 461; Deroolombe, X, n. 355; Baudry-Lacanlinerie et Chauveau, Tr. de» biens, n. 529.
,'.! Cass. req., 13 avril 1897, D., 98. 1. 76.
[*) Contra Laurent, VI, n. 466; Guillouard, I, n. 366; Baudry-Lacanlinerie el Chauveau, op. cil., n. 533.
du bail ou devra t-il attendre l'époque à laquelle Tincapable aurait pu demander cette réduction?
La seconde opinion nous parait la meilleure (') : un ayant cause ne saurait avoir plus de droits que son auleur ; en vain dît-on que l'acquéreur est un tiers; il n'est pas un tiers pour les droits qui sont nés en la personne du bailleur et qui se transmettent à Facquércur.
En tout cas, l'acquéreur ne peut faire réduire le bail, si dans son acte d'acquisition il s'est engagé à maintenir le bail quelle que soit sa durée [^].
En tout cas aussi, l'acquéreur d'un immeuble qui s'est engagé envers le preneur à respecter un bail de plus de neuf ans consenti illégalement jiar un administrateur, ne peut plus demander la nullité de ce bail (').
Enfin, il est certain que si le bail a été consenti par un usufruitier, la réduction ne peut être demandée par son acquéreur, Tayant-cause n'ayant pas plus de droits que son auteur (*).
168. Le nu propriétaire ne peut, pendant le cours de l'usufruit, demander la réduction de la durée du bail consenti par l'usufruitier, car il ne profiterait pas de cette réduction (').
§ III. Fins de non recevoir contre Vactioyi en nullité ou en réduction,
169. L'action en nullité fondée sur l'incapacité ou les vices du consentement est, par application du droit commun (C. civ. 1338), éteinte par la ratification expresse ou tacite de l'incapable ou de la personne dont le consentement a été vicié.
L'action en nullité pour défaut de consentement, étant absolue, n'est éteinte (pie par la renonciation des deux parties; la renonciation de Tune d'elles laisse intacte l'action de l'autre.
C) Paris, 50 avril 1838, S., 39. 2. 31)7, D. Rép., vo Louage, n. GS. ~ Conlra Guilloiiard, I, n. GO.
{«, Cass., 3 avril 1830, S., 30. 1. 307, I). Rép, vo Louage, n. G8. l*; Paris, IKW, précilé. — Ijcrlin, op, cit., I, n. 6G4. (*; Baiulry-Lacanlinerie el (^hauveau, 7'/'. des biens, n. 520, noie el n. 533. t'y Baudry-Lacanlinerie el Chauveau, Tr. des biens, n. 520.
L'action en nullité pour objet illicite est d'ordre public et peut être formée par chaque partie, malgré sa renonciation.
170. Les actions en nullité pour incapacité ou vices du consentement sont éteintes par la prescription décennale (C. civ., 1304). La prescription trentenaire seule éteint les autres actions en nullité (C. civ., 2262). L'action en nullité fondée sur un objet illicite ne s'éteint par aucune prescription à raison de son caractère d'ordre public.
171. Enfin, lorsque le bailleur est tenu à garantie, la per-* sonne à laquelle appartient l'action en nullité ne peut, si elle est héritière du bailleur, former l'action en nullité, en vertu du principe : Qui doit garantir ne peut évincer.
Mais le propriétaire auquel est accordé le droit de réduire le bail de plus de neuf ans a ce droit même s'il est l'héritier de celui qui a consenti le bail; il ne s'agit pas, en cifet, d'un bail nul, qui oblige le bailleur à garantie; le bail est valable, mais le preneur savait, en raison de la qualité du bailleur, que ce bail devrait se terminer lors de l'arrivée d'un événement déterminé; le bail ayant cessé par l'arrivée de cet événement, le bailleur n'est pas tenu à garantie et on ne peut, par suite, opposer à son héritier la règle qui doit garantir ne peut évincer.
Ainsi le nu propriétaire, héritier de Tusufruitier, n'a pas à respecter le bail fait par ce dernier (').
Il en serait tout autrement si le bailleur, l'usufruitier par exemple, s'était donné comme propriétaire; dans ce cas, en effet, il serait tenu à garantie (*).
§ IV. Effets de la nullité ou de la y^éduclion.
172. L'annulation du bail produit ses effets dès le jour, soit où elle est reconnue par les parties, soit où le jugement qui l'a prononcée a acquis force de chose jugée, sans que le bailleur soit obligé de faire précéder d'un congé l'expulsion du preneur (').
(*) Cau»s. req., 13 avril 1897, D., 1)8. 1. 76. — Baudry-Lacanlinerie el Chauveau, op. cit., n. 531.
\*^ Laurent, VI, n. 465 ; Eaudry-LaG»nUBeric et Chauveau, Ibc, cil. »y Paris, 8 février 1894, Gaz. Pal., Table, 1« sera., v© Bail, n. 3.
CuXTR. DE IXUAIE. — I. 7
173, Le premier effet de la nullité prononcée par les tribunaux, ou reconnue par les parties, est qu'aucune des deux parties ne sera tenue d exécuter son engagement. Il en est ainsi dans le cas d'un bail nul à raison du caractère illicite de son objet comme dans tous les autres cas de nullité (^).
174. De môme le bailleur peut exiger Texpulsion du preneur; notamment, comme la jurisprudence la plus récente, rejetant la maxime 171 pari turpitudine melior est causa possidenlis, permet aux parties de demander la nullité de Tacte illicite auquel elles ont participé, le bailleur d'une maison de tolérance peut exiger l'expulsion du locataire (').
Dans Topinion même d'après laquelle aucune des parties ne peut agir en se basant sur la convention illicite, le bailleur pourra cependant se prévaloir de son droit de propriété pour demander à revenir en possession de son immeuble ('). 11 ne se fonde pas, en effet, sur la convention, il se fonde uniquement sur le titre qui l'a rendu propriétaire ; et, au contraire, le preneur ne peut s'opposer à cette action en revendication qu'en se fondant sur le titre nul, ce qui lui est, par hypothèse, interdit.
L'opinion contraire parait aboutir à un singulier résultat, c'est qu'à aucune époque et même après l'expiration du bail le bailleur ne pourrait demander à revenir en possession.
Quant au preneur, si on admet qu'aucun des contractants ne peut réclamer la nullité d'un contrat dont l'objet est illicite, il n'a pas le droit do demander la résiliation du bail (*).
;\i ll(Mines, 21 fév. 181i(), cilé infra (maison de tolérance. — Lyon, 24 sept, 181^2, Gaz. Pal., 93. 1. 7 ^maison de tolérance;. — Trib. civ. Dijon, 20 fév. 1888, Gaz. Pal., 8S. 1. SuppL, as (id.). — Trib. civ. Nice, 20 mai 1889, Gaz. rW6., 6 juill. 1889 maison de jeu..— Trib. civ. Seine, 17 juil. 1891, Gaz. Pal., 91. 2. 258 (maison de tolérance;. — Trib. civ. Rocheforl, 29 nov. 1899, Loi, 12 fév. 1900 lid...
(« Algrcr, 15 nov. 1S93, S., 94. 2. 211, D., 94. 2. 528. — Conlra Alger, 9mai 1894, S., 94. 2. 302, 1).. 95. 2. 21. — Trib. civ. Orléans, 31 déc. 1889, Gaz. Pal.. 90. I. 270, Loi, 7 mars 1890. — Trib. civ. Tunis, 3 juin 1893, Hev. algér., 93. 2, 382.
.') Hennés, 21 fé\. 1890, Gaz. Pal., ÎM). 1. 02'i. — Lyon, 24 sept. 181^2, précité. — Amiens, 20 mars 11K)2, Pec. Amiens, 11K>2. G7. — Trib. civ. Chàlons-sur-Marne, 12 nov. 1889, Loi, 15 nov. 1SS9. — Trib. civ. Orléans, 31 déc. 1889, précité.— Confra Rouen, 31 juill. 188.5, Pec. Uouen, 84. 47. — Alger, 9 mai 1894, précité.
,* Bour^'cs, 13 juin 18S9, 1)., 89. 5. 32!>.
175.' On décide quelquefois que par exception le bailleur ne peut demander à rentrer eh possession s*il a acheté l'immeuble comme maison de tolérance, parce qu'alors il invoquera une propriété illicite et un acte qui n'est pas réellement translatif de propriété (*). C'est une erreur : les vices d'un titre ne peuvent être opposés par ceux qui y sont étrangers; d'ailleurs le bailleur est en tout cas possesseur dé Timmeuble animo domini, et cela suffit pour lui permettre de le réclamer contre le preneur qui n*a pas une possession de cette nature (').
176. Lorsque la maison de tolérance est fermée par lautorité administrative, le preneur n'a pas droit à garantie, car la garantie suppose la validité du bail (^).
177. Le preneur pourra, s'il n'est pas entré en jouissance, réclamer les pots de vin, arrhes, épingles qu'il aura payés; car toutes ces sommes constituent soit un acçmpte sur le prix du bail, soit une addition au prix du bail (♦).
11 pourra également répéter le terme payé d'avance (').
Toutes ces répétitions pourront-elles avoir lieu si l'objet du bail était illicite, par exemple si la location portait sur une maison de jeu ou de tolérance? La négative a été décidée, par application de l'adage nemo auditur sttam iiirpitudinem aliegans (*); la question se rattache à une question plus géné^* raie, celle de savoir si la personne qui a fourni une prestation en vertu d'une convention nulle comme étant illicite de sa part, peut répéter cette prestation. La tendance actuelle de la jurisprudence est sur ce dernier point en faveur de l'affirmative.
