Si le preneur est entré en jouissance, il n'a pas à

.',. Trîb. civ. Orléans, 31 déc. 1889, précité. « Douai, 24 ocl. 1887, Gaz. Pal., 87. 2. 527.

* WahK Note, S., 9*.). 4. 3, n. 3. — V. cep. Milan, 20 ocl, 1897, précité; larrôt admet la garantie, mais, comme nous Tavons dit supra y n. 157, note, la validité du bail n'a pas été agitée dans respèce.

• Conlra Pari», 30 nov. 1839, S., 40. 2. 121, D. Rép., vo Venle puhl. cVimm., n, 1526-2".

* Conlra Paris, 30 nov. 1839, précité.

• Caen, 29 juif. 1875, D., 75. 2. 127. — Rennes, 21 fév. 1890, Gaz. Pal., 90. 1. fi24. — Trib. civ. Nice, 20 mai 1889, Gaz. Trih., 6 juil. 1889. — Guillouard, I, n. 72.

payer ou peut répéter les loyers aiférents à sa jouissance. Mais comme sa jouissance a été effective, les tribunaux peuvent, si elle lui a été profitable, le condamner sur la demande du bailleur, agissant par l'action de in rem verso, k payer ou laisser au bailleur une somme représentant ce profit.

Si, par exemple, le bail d'une chose indivise fait par un seul des copropriétaires est annulé, le preneur peut éfre condamné à rendre les fruits perçus au propriétaire définitif (').

179. Cependant si le bail est annulé comme ayant été fait à un preneur incapable, on s'est demandé si ce dernier est dispensé de payer ou laisser aucune somme au bailleur pour le temps qu'il occupe Timmeuble, et on a imputé l'affirmative à un arrôt de la cour de cassation, qui, à propos d'un bail fait à un prodigue, aurait décidé que le prodigue n'avait mémepas à restituer les sommes représentant son profit (*). Cette solution ne nous paraît pas exacte : à la vérité, un acte nul ne peut produire aucun effet, mais il résulte de la nullité, comme nous l'avons dit, que le preneur a joui sans droit de l'immeuble; il est donc tenu envers le bailleur, en vertu d'un quasicontrat, pour le fait de l'occupation.

D'ailleurs, il est certain que la cour de cassation n*a pas voulu méconnaître ces principes, car elle décide que, dans le cas où un bail à ferme est annulé pour cause d'incapacité du preneur, ce dernier doit restituer les fruits qu'il a perçus (*) ; cela équivaut à reconnaître qu'il est débiteur du fermage dans la mesure où le bail lui a profité. L'arrêt auquel on a imputé Topinion contraire ne l'exprime pas en réalité (*).

Toutes ces solutions sont l'application du principe général»

('; Alger, 13 mai 1897, Journ. Mb. alg., 8 déc. 1897.

(«: Gass. civ., 2 déc. 1885, S., 8G. 1. 120, D., 86. 1. 128. — Fuzier-Hernian, art. 1709, n. 34. — V. sur Tarrôl précité la noie 4 qui suit.

(*j Gass. civ., 25 août 1841, S., 41. 1. 782, D., 41. 1. 354. — Gass. civ., 27 déc. 1843, S., 44. 1. 332, D., 44. 1. 80. — 11 s'agissait, dans ces deux espèces, d'un baU fait à une femme mariée non autorisée.

(*) L'arrêt précité du 2 déc. 1885 repousse .«implemenl Taction du bailleur en se fondant : i<* sur ce qu'en /ail le prodigue preneur n'a pas profité du bail; 2® sur ce qu'il est contradictoire de décider à la fois, comme l'avait fait Tarrét attaqué, que le prix du bail excède les ressources et les besoins du preneur et que cependant il doit acquitter le montant lolal des loyers échus. Celte contradiction est, en eCTel^ évidente.

dont l'art. 1310 C. civ. supposa rcxistcuce et formule une conséquence, et diaprés lequel les incapables restitués contre leurs engagements doivent rembourser le profit qu*ils ont retiré des actes annulés. '•• • •

En tout cas, c^est au bailleur tfù'it appartint de prouver le profit procuré au preneur par le bail, cac^b-ôSi Lui qui, est demandeur; au surplus, cette solution ressort de lart, jS-W-

180. En cas d'annulation fondée sur le caractère illicite de Tobjet, le bailleur ne peut réclamer le paiement des loyers échus, car la jouissance du preneur ne reposera, plus ici sur un quasi-contrat licite.

±S0 bis. Le bailleur ne peut, pour le recouvrement, exercer aucune des garanties accordées au bailleur (*).

181. Dans tous les cas, et alors môme que lobjet du bail était illicite, le bailleur peut exiger une indemnité à raison des dégradations du preneur («); il ne s'appuie pas sur le bail, mais sur son droit de propriété, qui interdit aux tiers de faire eux-mêmes acte de propriétaire.

Par exception, si la nullité du bail est fondée sur Tincapactté du preneur, ce dernier n'est pas tenu d'indemniser le bailleur pour les dégradations qu'il a commises; on sait, en effet, que l'incapable n'est tenu des conséquenses de ses conventions que dans la mesure où il en a profité (C. civ., art. 1312).

Toutefois, l'art. 1310 C. civ., que nous avons déjà cité, décide que les incapables sont tenus de leurs délits et quasidélits ; l'incapable sera donc tenu des dégradations provenant de sa faute; et, par application de l'art. 1384 C. civ., son père en sera tenu avec lui (').

182. Le bail une fois réduit, comme excédant la durée pendant laquelle l'administrateur pouvait consentir le bail, sur la demande du propriétaire entré en jouissance, le pre-

* Amiens, 20 mars 1902, Rev. Amiens, 1902. 67 .pour le bail d'une maison de tolérance).

•^ Angers, 3 janv. 189*.>, f^i, 11 janv. 1899. — Trib. civ. Lyon, 21 juin 1887, Mon.jud. Lyon, 12 oct. 1887.

• ') 11 a élé décidé, d'une manière trop absolue, que si un mineur a pris une bicyclette en localion, son père est tenu des dégradations qu'il fait subir à celte bicyclette. — Trib. paix Confolens, 16 août 1897, Mon. Jusl. paix, 98. 26.

neur lie p.eut exercer une action en garantie, à raison de cette résiliation, contre son bailleur, notamment contre Tusufruitier dont les pouvoirs sont expirés ('). D'une part, il n'y a pas faute de ce dernier; d'autrô'.part, le preneur a prévu ou dû prévoir la résolafcibn.*- : '• ; ' *- "*

JJ ya'.saiiV.^^^*cc|)endant que la convention peut mettre r.tjQe«abl%a'tibn de garantie à la charge du bailleur ('). ••* D'autre part, si le bailleur s'est donné comme propriétaire définitif, il est tenu à garantie, en raison de la fraude qu'il a commise (').

Nous avons examiné déjà si une exception de garantie peut être opposée au propriétaire, héritier de l'administrateur {*).

183. Lorsque l'administrateur qui a donné la chose à bail est copropriétaire de cette chose et a loué tant en son nom que comme administrateur, la réduction demandée par son copropriétaire s'applique-t-elle seulement àla portion indivise de ce dernier ou à l'immeuble entier? La première solution est la plus exacte; le preneur, ayant su ou dû savoir l'éventualité de la réduction, ne peut être réputé avoir entendu stipuler que le bail, en cas de réduction, tomberait en entier; du rei^te; le bail d'une portion indivise de propriété peut ma* tériellement s'exécuter (*).

Cependant le bail peut contenir la stipulation contraire.

D'autre part, si le bailleur s'est fait passer pour propriétaire unique, le bail doit être réduit en entier sur la demande du preneur, car ce dernier, ayant cru que l'immeuble lui avait été loué en entier sans éventualité de résolution, ne peut être tenu d'accepter la. location d'une portion indivise, laquelle peut avoir des inconvénients (•).

I ') Proudbon, Tv, de Vusuf., III, n. 1220; Demolombe, X, n. 357; Aubry el Raii, II, p. 694, § 230, note 50. —V. cep., pour le cas où Tusufruilier n'a pas dit sa qualilé, Baudry-Lacanlinerie et Chauveau, Tr. des biens^ n. 531.

;•; Rouen, 11 août 1825, S. chr. — Aubry et Hau, /oc. cit.; Baudry-Lacanlinerie el Chauveau, loc. cil.

(*) Paris, 7 mars 1844, D. Rép.t v» Louage, n. 661. — Baudry-Lacantincrie el Chauveau, loc, cit.

{*) V. supra, n. 171.

(») V. infra, n. 134.

{*) Baudry-Lacantinerie el Chauveau, op. cil., n. 532.

En tout cas le propriétaire qui a le droit de faire réduire ]e bail n*a ce droit que pour la portion indivise lui appartenant (*).

184. En cas de réduction, cVst seulement pour l'avenir que le bail est inefficace ; les obligations des parties doivent donc être exécutées en ce qui concerne le passé.