CHAPITRE VII

185. Le louage est, comme nous Tavons dit (*), un contrat consensuel. L*écrilure n*est donc pas nécessaire pour sa perfection. • On peut louer ou par écrit ou verbalement », dit Tart. 1714. Cependant la clause qui exige un écrit est évidemment valable (') ; cette clause contraire peut être établie par les modes de preuve ordinaire, notamment par la correspondance des parties (^).

186. Le bail écrit peut être authentique ou sous seing privé ; s'il est sous seing privé, il doit être fait double, étant synallagmatique (•).

L'acte sous seing privé doit aussi être signé des deux parties (•). Mais il suffit que chacun des doubles soit signé par la partie autre que celle entre les mains de laquelle il se trouve.

D'autre part, si le double détenu par Tune des parties n'est pas revêtu de la signature de l'autre partie, l'exécution du bail par celte dernière la rend non recevable, ainsi que sa caution (^), à invoquer la nullité.

(•; Melz, 29juil. 1818, S. chr. — Laureni, VI, n. 46G ; Baudry-Lacanlinerie el Chauveaa, op. cil., n. 5%. -* Contra Paris, 7 mars 1844, D. Hip.t v» Louage, n. Gl.

;"} V. supra i n. 41.

(\ Rouen, 20 nov. 1895, Rec. Rouen, 96. 1. 220. — Trib. civ, Verviers (Belgique , 18 fév. 1880. Pasicr., 81. 3. 226. — Hue, X, n. 118.

î*. Trib. civ. Verviers, 18 fév. 1880, précité. — Hue, loc. cU.

(»; Rouen, 17 déc. 1889, Rec. Rouen, 89. 1. 270. — Décidé de même pour la sousiocalion. Paris, 3 déc. 1892, S., 93. 2. 71, D., 93- 2. 71. — Pour la preuve testimoniale, V. f'n/iYi, n. 191.

f) Ainsi décidé pour It sous-location. Paris, 3 déc. 1892, S., 93. 2. 71, D., 93. 2.71.

(f, Cas»., 22 nov. 1825, S. chr., D., 26. 1. 9. — Fuzier-Herman, art. 1714, n. 4. — V. supra, n. 197.

104 DU LOUAGE D£S CHOSKS

187. Coninie toutautrc acte, le bail sousseiag privé déposé, moitié en dehors de la présence du bailleur, chez un notaire, devient authentique (').

188. Le bail peut aussi être fait par lettres missives (*). Enfin Tart. 1714 dit qu'il peut être verbal.

L'art. 1714 autorisant en termes absolus le bail verbal, ce bail, conformément d'ailleurs aux principes, est valable dès que son existence est démontrée, même vis-à-vis des tiers.

Ainsi, sauf le cas de fraude ('), il est opposable aux créanciers des parties; il Test notamment aux créanciers du preneur en faillite (*).

De même le preneur de la chasse peut mettre Taclion publique en mouvement, alors même que son bail est verbal {•).

189. Il n'est pas nécessaire que l'écrit ou l'accord verbal porte sur autre chose que sur la volonté même de louer un objet commun entre les parties (®); la durée du bail n'a pas à être indiquée, puisque la loi Ta fixée à défaut de convention (^) ; quant au prix, nous en parlons plus loin (*).

190. Le bail peut même être tacite, quand un objet mis par une personne qui a Thabitudc de le louer k la disposition d*un tiers est utilisé par ce dernier. La loi autorise le renouvellement tacite du bail, et il n'y a aucune raison de défendre sa conclusion tacite; d'ailleurs un contrat conclu tacitement repose tout autant sur la volonté des parties qu*un contrat exprès. On ne saurait objecter que l'art. 1715 C. civ. exige un

<; Bordeaux, 18 nov. 1831), S., 46. 2. 201 (en nole> — Fuzier-Herman, arl. 1714, II. 6.

i*j Cass., 2 juil. 1849, P., 60. 1. 65, D. Rép., v» Louage, n. 116-2«. — Cass. req., 27 mars 190(», S., 1902. 1. 121. — Cass. req., 26 juin 1901, S., 1904. 1. 281, D., 1901. 1. 501. — Bourges, 25 nov. 1900, S., 1902. 2. 179. — Trib. civ. Bordeaux, 9f6v. 1891, Rec. Bordeaux, 91. 2. 65, Gaz. Trib., l^^ sept. 1891. — Trib. civ. Seine, 15 juil. 1895, Gaz, Pal., 95. 2. 682. — Laurent, XXV, n. 66.

\»-*i V. infra, n. 221.

(•; Trib. civ. Pont-Audemer, 9 nov. 1899, D., 1900. 2. 151. — Contra Amiens, 2 mai 1863, S., 63. 2. 133, D., 63. 2. 196. — Cet arrêt, confondant le droit du preneur avec la preuve de ce droit, se fonde sur ce que le preneur verbal ne saurait justifier suffisamment que le bailleur lui a transmis ses droits.

i«,; Cass., 2 juil.. 1849, P., 50. 1. 65, D. Rép., vo Louage, n, 116-2o. — V. supra, 'n. 163.

.7 V. infra.n. 1223 s.

i«j V. tri/'/a, n. 832 s.

écrit, car il ne s'occupe que de la preuve : aussi Tapi. 1714 permet-il le bail verbal (*).

Il n'y a pas bail tacite lorsqu'une personne jouit sans droit de la chose d'autrui. Néanmoins une indemnité est due, non pour loyer, mais pour le préjudice causé (*).

191. Le bail, s'il est sous seing privé, devant être fait double, la lettre missive du bailleur, suivie de la prise de possession du preneur, ne prouverait pas le bail (').

La question de savoir si le bail non fait double peut servir <le commencement de preuve par écrit dépend du droit commun, si Ton admet que la preuve par témoin d'un bail verbal doit être reçue au cas où il existerait un commencement de preuve par écrit (*), Si, avec la jurisprudence, on adopte sur ce dernier point Topinion contraire, il faudra décider que le bail non fait double ne peut servir de commencement de preuve par écrit (•^), alors même qu'on se rangerait, sur la question de savoir si un acte synallagmatique non fait double sert de commencement de preuve, à raffirmative.

192. La remise d'un pot-de-vin ou d'épingles, d'un denier à Dieu, ou enfin d'arrhes ne modifle pas les principes.

IjC denier à Dieu est une somme minime qu'au moment de la conclusion verbale du contrat le preneur remet, selon Tusage, soit au propriétaire, soit beaucoup plus fréquemment au concierge.

Miette définition même indique que le denier à Dieu ne permet pas aux parties de se dégager, mais constate au contraire

» Uurent, XV, n. 482 et XXV, n. 334, Noie, S., 87. 1. 57.

^^ Trib. paix Betz, 30 juin 1903, Mon. jusl. paix, 19(X3. 477. — V. infra, n. 1398.

;>, Contra Trib. civ. Bordeau.^, 9 fév. 1891, Gaz, Trib., l^r sept. 1891, Rec, Bordeaux, 91. 2. 65 (ce jugement va jusqu'à décider qu'il y a bail écrit). — V. aussi Amiens, 2 avril 1898, Rec. Amiens, 98. 141.

(•. V. infra,ï\. 211.

(»; V. en ce sens, Paris, 3 déc. 1892, S., 93. 2. 71, D., 93. 2. 71. — Trib. civ. Seine, 30 juin 1892, Gaz. Trib., 27 sept. 1892. — Bruxelles, 20 fév. 1888, Pand. pér. belg., 88, n; 621. — Trib. civ. Nivelles, 18 janv. 1886, Journ. trib. belg., 86. 153. — Contra Trib. civ. Louvain, 25 mai 1878, Belg. jud., 78. 879. — Trib. civ. Anvers, 5 déc. 1879, Belg. Jud., 80. 493. — Colmet de Santerre, VH, n. 162 bis.

le caractère définitif de la convention dont elle est l'exécution {').

Cependant Tusage a dérogé sur ce point à la loi : il est admis, du moins à Paris, que, avant la fin de la journée da lendemain, les parties peuvent abandonner le contrat, le bailleur en rendant le denier à Dieu, le preneur en le retirant (2).

Mais il nous parait incontestable qu'une fois que les parties ont signé un bail, elles se sont engagées d'une manière absolument ferme et ne peuvent plus se dégager. La pratique est, croyons-nous, en ce sens. Elle assimile même au bail rédigé selon les formes légales le simple engagement de location.

En tous cas si la promesse est résiliée, même après vingtquatre heures, le denier à Dieu doit être restitué (^).

193. Quoi qu'il en soit, en principe, la personne qui a donné un denier à Dieu peut être forcée à rexéculion du bail (*). Dans les localités où le preneur a le droit de reprendre le denier à Dieu dans un délai déterminé, il peut être contraint à Texécution du bail s*il ne le reprend pas dans ce délai (•).

(*) Paris, 2 fév. 1850, P., 5(). 1. 198. — Trib. paix Paris (?« arrondissement}, Uoct. 1891, S.,91. 2. 253. — Duvergier, I, n. 51. — Conlra Trib. civ. Seine, 10 déc. 1881, S., 91. 2. 253 (sous-nole), D., 83. 3. 15. — Trib. paix Paris (11^ arrondissement), 13 mai 1891, S., 91. 2. 253. — Trib. paix Paris {15« arrondissement), 7 fév. 1902, S., 1904. 2. 180, D., 1903. 2. 499. — Agnel, n. 128; Taillard, v» Denier à Dieu, n, 2 ; Fuzier-Herman, art. 1709, n. 82. — Guillouard, I, n. 42.

'*) Trib. civ. Seine, 25 juin 1875, S., 78. 1. 317. —Trib. civ. Seine, 10 déc. 1881, S., 91. 2. 253 (en note). — Trib. paix Paris (1« arrondissement), 22 déc, 1871, S., 71. 2. 281, D., 71. 3. 91 (24 heures, et même davantage en certaines circonstances, notamment lorsque c'est un fait postérieur, imputable au propriétaire, qui rompt rengagement). — Trib. paix Paris (7« arrondissement), 9 oct. 1891, S., 91, 2. 253 (fin de la journée du lendemain). — Duvergier, I, n. 49; Guillouard, I, n. 42 (cet auteur parle de 24 heures); Agnel, n. 128 (môme observation); Hue, X, n. 277.

(») Trib. paix Paris, 1" juil. 1904, Lot, 2 juil. 1904.

(*) Certaines des autorités qui font, avec nous, dériver du denier à Dieu la preuve de la conclusion du contrat, décident que le preneur qui a donné le denier à Dieu ne peut être condamné qu'à des dommages-intérêts. Paris, 2 fév. 1850, précité. Cela est tout à fait inconséquent. V. la note qui suit.

(') Décidé qu'il ne peut être condamné qu'à des dommages-intérêts. Trib. paix Paris (7« arrondissement), 9 oct. 1891, précité. Cela n*est pas exact. V. la note qui précède.

FORMES DU BÀll 107

Ces solutions ne s'appliquent que si la remise du denier à Dieu est reconnue; si elle est déniée, on tombe sous Tapplication de Tart. t7l5 C. civ. (*) : bail nié, exécution également niée.

Quant au poi-de-vin el aux épingles, ils ont également pour but de constater la conclusion du contrat ; leur usage est, du reste, peu répandu. On doit y voir (*) un commencement d'exécution, puisque le pot-de-vin constitue, en réalité, un supplément de prix, remis au bailleur; mais, de quelque manière qu'on le considère, le pot-de-vin interdit aux parties de se dégager {'), même dans les conditions que nous avons indiquées à propos du denier à Dieu; les principes, en effet, conduisent à cette solution, et il n'existe pas d'usage contraire.

194. Enfin les arrhes (qu'il est souvent difficile de distinguer des deux prestations précédentes) sont, comme/on le sait, les sommes remises par l'une ou l'autre des parties, soit par le preneur comme à-compte sur le loyer, soit (très rarement) par le bailleur comme preuve de la convention. En matière de vente, l'art. 1590 porte que a si la promesse de vente a été faite avec des arrhes, chacun des contractants est maître de s'en départir, celui qui les a données en les perdant, et celui qui les a reçues en restituant le double ». La loi considère donc les arrhes comme un témoignage du droit de se dédire, que se sont réservé les parties ; en partant de celte idée, on applique la même solution aux ventes.

Faot-il également l'appliquer aux baux et aux promesses de baux? Nous le croyons (^). Il n'est pas admissible que les arrhes aient dans le bail une autre signification que dans la vente. En vain dit-on que l'art. 1590 dénature le caractère des arrhes, qui, en réalité, constituent un à-compte. Ce dernier mode d'interprétation n'est pas, a priori, plus raison-

(»; Duvergier, loc, cil.

[') Guillouard, I, n. 42.

('; Guillouard, loc, cit.

(•; Paris, 13 mars 1820, S. chr. (molifs). — Trib. civ. Béziers, 12 nov. 1903, Èton. fud. Midi, 20 déc. 1903. — Duvergier, I, n. 49; Troplong, I, n. 124. — Contra Marcadé, art. 1714, d. 4; Laurent, XXV, n. 41 ; Guillouard, I, n. 42; Hue, X, n- 277.

nable que le premier et il est, en tout cas, inexact pour le cas où les arrhes sont données par le bailleur. Au reste, il importe peu que Tart. 1590 soit ou non conforme à la réalité; ce qui est certain, c*est que, quel que soit le caractère des arrhes, il est le même dans la vente et dans le bail; Tesprit de la loi commande donc d'appliquer au bail ce que le texte dit de la vente.

195. Mais il n'y a là aucune règle d'ordre public; aussi les juges peuvent-ils, quelle que soit la solution de cette question, en se basant soit sur Tusage des lieux, soit sur les circonstances, donner aux arrhes les effets qui leur paraissent convenables (*), décider ou que les arrhes permettent aux parties de se dégager dans les conditions de Tart. 1590 (-), ou qu'elles le leur permettent dans d'autres conditions, ou qu'elles ne le leur permettent pas et constituent Texécution du contrat (').

Ainsi, on peut, pour conclure que les arrhes ne font qu'assurer l'exécution ou établir l'existence du contrat et ne permettent pas aux parties de se dégager, se prévaloir de leur faible importance, comparée au prix du bail (car il u*est pas admissible que les parties aient entendu se réserver le droit de se dégager moyennant un sacrifice insignifiant) (^), ou de l'aveu des parties (^)y ou de ce que le bail est la continuation d'un autre bail entre les mêmes parties (car on peut supposer qu'elles ont alors entendu prolonger d'une manière irrévocable leur situation respective et non pas seulement se procurer un droit que les règles de la tacite reconduction leur assuraient suffisamment) (^).