PREUVE DE LA PROMESSE DE BAIL

203. On a émis Tidce que la promesse de bail est souniise aux mêmes règles de preuve que le bail lui-même (*). Cette opinion ne peut être acceptée que sous le bénéfice d*une distinction.

Une fois la promesse exécutée, elle se convertit, même si elle est unilatérale, en bail, puisque désormais les consentements sont réunis; les règles sur la preuve du bail lui sont donc applicables.

Même non exécutée, la promesse synallagmatique de bail est soumise aux mêmes règles que le bail, puisqu'elle constitue un bail véritable; elle ne peut donc être prouvée par témoins (*).

Mais nous déciderons le contraire pour la promesse unilatérale, qui n'a rien de commun avec le bail, et à laquelle on ne peut, dès lors, appliquer les modes de preuve exceptionnels réservés au bail.

204. Quant à la preuve de la remise des arrhes, du denier i\ Dieu ou du pot-de-vin, nous en parlons plus loin (').

SECTION II

§ I. Cas OÙ le bail est fait par écrit.

205. La preuve du contrat do louage n'offre rien de particulier, s'il a été dressé un acte soit authentique, soit sous

(>) Guillouard, I, n. 43; Hue, X, n. 277.

(») Trib. civ. Seine, 25 juin 1875, sous Cass., 17 avril 1877, S., 78. 1. 317. — (juillouard, loc. cil, :») V. infra, n. 209.

seing privé (*) pour le constater; le droit romain s'applique alors de tous points.

Si donc récrit qui constatait le bail a été perdu sans la faute de la partie qui demande à prouver la convention, le bail peut être prouvé par témoins, et cela quelle que soit Timporlance du loyer (^). L'art. 1348 dispose, en effet, que les témoins sont reçus si ia parlie qui veut les produire « a perdu le lilre qui lui servait de preuve littérale, par suite d'un cas fortuit imprévu et résultant d'une force majeure ».

Où pourrait songer à objecter que la preuve par témoins est, sans restriction, interdite en matière de bail par Tart. 1715. Mais d'une part, d'après l'opinion qui nous parait la meilleure, cette interdiction n'existe que pour le cas de l'art. 1341, c'est à-dire si l'on veut prouver par témoins une convention dont le prix n'excède pas 150 fr. sans justifier ni de la perte de l'écrit ni d'un commencement de preuve par écrit ('). D'autre part, et quelles que soient les opinions sur ce dernier point, l'art. 1715 s'occupe exclusivement du bail fait sans écrit; or ici, par hypothèse, le bail est écrit.

206. Mais le bail ou ses conditions ne peuvent, en cas de perle de l'écrit, être prouvés par l'enregistrement (*).

§ 11. Cas où le bail est verbal,

207. Pour les baux fait verbalement, la preuve en est soumise h des règles particulières qui sont établies par les art. 1715 et 1716. La loi distingue si Texéculion du bail a ou non commencé.

\. Du bail verbal dont Inexécution nest pas cominencce.

208. L'art. 1715 dit à ce sujet : « Si le bail fuit sans écrit » n*a encore reçu aucune exécution, et que l'une des jmrties

{*; Sur le poinl de savoir si cet acte doit être rédigé en double, v. supra, n. 186 et 191.

(•) Besançon, 3 juil. 1901, Gaz. Pal., 1901. 2. 223 (relatif à la preuve du congé;. — Colmel de San terre, VII, n. 162 bis, HI ; Hue, X, n. 279; Planiol, iï, n. 1672.

(>; V. infra, n. 211.

(*; Trib. civ. Seine, 23 déc. 1896, Droit, 19 mars 1897.

COXTR. DE LOUAGE. -— I. 8

» le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque » modique qu'en soit le prix, et quoiqu^on allègue qu'il y a » eu des arrhes données. — Le serment peut seulement être )> déféré à celui qui nie le bail ».

II y a donc ici une dérogation ou droit commun (*), {>uisque les conventions dont le montant n'excède pas 150 fp. peuvent, d'après le droit commun, être prouvées par témoins (art 1341). La justification de cette solution particulière importe peu : « En cette matière, disait le tribun Mouricault('), tout est urgent ». Cette considération, reproduite par certains auteurs ('), n'est pas décisive; car il existe une procédure particulière, Tenquête sommaire, pour recueillir la preuve par témoins dans les cas urgents. Le tribun Jaubert proposait devant le corps législatif un autre motif (^) : « On a voulu, disait-il, tarir la source de procès qui entraînent la ruine des plaideurs, surtout pour celte classe nombreuse qui ne peut louer que des objets d'une valeur modique ». Cette considération est aussi discutable que la précédente : car on n'empêche pas les procès, on a simplement la chance d'en fausser la solution, en interdisant aux parties de recourir au mode de preuve le plus décisif. Il eût donc été meilleur de conserver, en cette matière, le droit commun (*).

La nature de l'écrit importe peu. Ainsi des lettres missives peuvent prouver le bail (•).

209. Il est incontestable que les parties peuvent prouver par témoins, conformément au principe général de l'art. 1341 , la remise d'arrhes ou d'un denier à Dieu n'excédant pas 150 francs.

Mais elles ne peuvent, h Taide de cette preuve, établir indirectement par témoins lexistence du bail ; en d'autres termes, elles ne peuvent user de la preuve testimoniale pour prouver que ces remises ont eu lieu dans le but de constater le bailC),

(') V. cep. Cass., 11 juin iaS4, P. chr.

(«) Locré, XIV, p. 423.

(') Guillouard, I, n. 71.

(») Locré, XIV, p. 456.

f») Laurent, XXV, n. 691 ; Hue, X, n. 279.

(«i V. supra, n. 188.

(; \ancy, 4 mars 1893, D., 93. 2. 288. — Trib.paix Paris, 10 octobre 1901, Gaz.

Ce h'esl pas à dire que le bail ne puisse être prouvé par la preuve de cette remise, si cette preuve n est pas faite par témoins (').

210. Par cela même qu'il déroge au droit commun, Tari. 1715 doit être restreint dans les limites les plus étroites; et^ partant de celte idée, on doit reconnaître Tadmissibilité de lotis les modes de preuve qui ne sont pas visés par Fart. 1715.

La seule preuve qui soit interdite, outre celle par témoins, ^st la preuve que les juges peuvent, en vertu de Tart. 1353, tirer des présomptions de fait [^), Car, d'après lart. 1353 luimèmé, les présomptions ne sont admises que dans les cas où la preuve par témoins est elle-même admise.

211. Mais la preuve par témoins (et il faut, en raison de l'observation qui précède, en dire autant des présomptions judiciaires) doit être admise, s'il existe du bail un commencement de preuve par écrit, et quelle que soit d'ailleurs l'importance du bail ('). Cette solution est très contestée; elle nous parait justifiée par les raisons suivantes.

TW6.. 22 ocl. 1901. — Trib. paix Paris, 7 fév. 1902, Gaz. Pal., 1'j02. 1. 480. — Agne], n. 128; Tailliar, v*» Déniera Dieu, n. 2; Fuzier-Herman, art. 1715, n. 2; H«c X, n. 279. — Cpr. infrOy note 3.

(«) V. supra, n. 192 et 193.

(«) Gass. civ., 17 janv. 1894, S., 94. 1. 136, D.. 94. 1. 127. — Cass. civ., 25 janv. J«5,S., 1905. 1. 236, D., 1905. 1. 135 (la preuve ne peut être faite par le bailleur aa moyen de sa déclaration à Tenre^islrement, de la païen le du preneur, etc.). — Hue, X, n. 279; Planiol, II, n. 1672.

(») Casâ. civ., 1«' août 1867, S., 67. 1. 373, D., 73. 5. 301. — Rouen, 20 mars 1873, Bec. de Rouen, 1873, p. 232. — Agen, 7 juin 1893 (molifs). S., 94. 2. 92, D-, 94. 2. 114. — Alger, 18 fév. 1895, Rev. afffér., 95. 306. — Alger, 21 fév. 1895, J9um. Irib. alg.. 8 janv. 1896. — Trib. civ. Seine, 18 déc. 1897, Gaz. Pal., 98. 1. G8. — Trib. civ. Tongres, Pand. pér. belff., 90. 437. — Trib. civ. Bruxelles, 4 juin 1890, Pand. pér. helg., 91. 467. — Delvincourt, lll, p. 187; Rolland de Villargues, X* Bail, n. 190; Duvergier, I, n. 267; Aubry et Rau, IV, p. 468 el 469, §464, noie 18 el VIII, p. 328, § 763 ler, noie 5: Laurent, XXV, n. 75 el 88; Colmet de Santerre, VIL n. 162 bis, IV el VI; Arnlz, IV, n. 1129; Garsonnel, III, p. 13, j SU; Thir\-, IV, n. 10; Thoumsin. Reo. dr. belff, l, p. 703 s. — Conlra Càss. civ., 19 fév. 1873, S., 73. 1. 99, D., 73. 5. .302. — Cass. civ., 26 nov. 1873, S., 74. 1. 430L — Cass. req., 28 juin 1892, S., 92. 1. 417, D., 92. 1. 407. — Rennes, 19 juin 1810, S. chr., D. Rép., vo Louage, n. 126. — Caen, 23 mars 1840, S., 40. 2. 263, D. nép., V» Louage, n. 126. — Rouen, 18 fév. et 19 nrjars 1841, S., 41. 2. 468, D. Bép, y Louage, n. 126. — Bordeaux, 8 avril 1842, S., 42. 2. 402, D. Rép.^ ^ Uwige, n. li2-3o. — Caen, 31 janv. 1843 (sol. impl.), S., 43. 2. 151, D. Rép., V* ijouage, n. 14i. — Paris, 6 mal 1862, S., 62. 2. 273, D., 02. 2. 113. - Nancy,.

L'art. 1715 interdit là preuve par témoins, quelque modique que soit le prix du bail. Le sens de cette formule est très clair; on a voulu déroger à la règle qui admet la preuve des con^ ventions par témoins en raison de la modicilé du prix; or^ Fart. 1347 ne tient aucun compte des valeurs qui font Tobjet de la convention, quand il dispose : « Les règles ci-dessus reçoivent exception lorsqu'il existe un commencement de preuve par écrit ». 11 faut rappeler en outre qu'un texte qui» comme I art. 1715, déroge au droit commun, doit être inter* prêté rcstrictivement.

En vain objecte- 1 on que lart. 1347 est une exception an principe de Tart. 1341, qui rejetle la preuve par témoins audessus de 150 fr. ; cette observation nous parait étrangère & la question ; car Tart. 1715 a pu étendre la règle sans songer à abroger l'exception; du reste, Tart. 1348 se présente lui aussi comme une exception à Tart. 1341, et cependant il est

3 août i871, S., 7i. 2. 245, D., 72. 2. 150. — Pau, 5 août 1873, S., 74. ^. 120. — Caen, 12 nov. 18^3, S., 84. 2. 15, D. sous Cass., 26 janv. 1885, 85. 1. ^34. — Lyon, 28 nov. 1889 (motifs). Mon, jud. Lyon, 24 avril 1890. — Rouen, 17 déc. 1889, Rec. de Rouen, 89. 1. 270. - Paris, 3 déc. 1892, S., 93. 2. 71, D., 93. 2. 71.

— Nancy, 4 mars 1893, S., 93. 2. 173, D., 93. 2. 288. — Pau, 21 mars 1893, S-, 93. 2. 368, D., 93. 2. 304 (motifs). - Alger, 7 fév. 1896, S., 96. 2. 45, D., 95. 2. 488.— Alger, 7 juin 1899, D., 1901. 2. 45. — Besançon, 3 juil. 1901, Gaz. Pal., 1901. %. 223. — Trib. civ, Seine, 25 juin 1815, sous Cass., 17 avril 1877, S., 78. 1. 317. -* Trib. civ. Louviers, 25 juin 1886, Gaz. Pal., 87. 1. Suppl., 65. — Trib. civ. Bélhune, 27 juin 1889, Loi, 19 déc. 1889. — Trib. civ. Sidi-BeJ-Abès, 20 déc. 1892» Loi, 7 fév. 1893. — Trib. civ! Montpellier, 10 mars 1898, Mon. jud. Midi, 15 mai 1898. — Trib. civ. Bézicrs, 12 nov. 1903, Mon. Jud. Midi, 20 déc. 1903. — Trib. civ. Marseille, 27 juil. 1î:04, Jurispr. Marseille, 1905. 120. — Bruxelles, 28 nov^. 18ÎK), Pand. për. belg., 91, n. 113. — Trib. civ. Lou vain, 24 mai iSlS,Belg,jud , 78. 879. — Trib. civ. Anvers, 5 déc. 1879, Belg. jud., 80. 493. — Trib. civ. Verviers, 3 fév. 1886, Belg. jud., 86. 358. — Trib. civ. Louvain, 18 juin 1886, Joum, Mb. belge, 86. 1467. — Trib. civ. Bruxelles, 13 août 1889, Pasicr., 89. 3. 256.

— Trib. civ. Tennonde, 22 fév. 1890, Pand. pér. belg., 90. 897. — Trib. paix Lokeren,!! mai iH89.Pand. pér. belg., 89, n. 1189. — Troplong,!, n. 112; Duran-- Ion, XVII, n. 54; Taulier, VI, p. 221; Boileux, VI, p. 25; Marcadé, art. 1715, n. 2; Larombiêre,.r/i. el prai. des oblig., art. 1347, n. 38; Massé et Vergé, IV, p. 357, § 699, note 6; Gurasson, Comp. des juges de paix, 1, n. 267; Demolombe, XHl, n. 168; Guillouard, I, n. 78, et De la preuve en mai. de louage, Rev. criL, UI, 1873-74, p. 563; Valéry, op. cit., p. 36, n. 12; Agnel, n. 125; Hue, X, n. 279.— H va sans dire que si celte dernière solution est exacte, elle lest alors même que des arrhes ont été données, à supposer d'ailleurs que les arrhes ne prouvent pas ]& le bail (V. supra, n. 194). — Trib. civ. Béziers, 12 nov. 1903, précité. — V. svpra^ il. 209. -

incontestable, comme nous Tavons montré, que l'art. 1348 6*applique en matière de bail.

En vain encore invoque-t-on les motifs donnés à Tappui de Tart. 1715. Ces motifs, dont la \Tileur est, d'ailleurs, douteuse, perdent cette valeur quand il existe un commencement de preuve par écrit; car il est concevable que, malgré Tur^ g-ence, le législateur considère la vraisemblance des prétentions d'une partie assez forte eu présence d'un commencement de preuve pour autoriser la preuve testimoniale ; et quant au motif tiré du désir d'empêcher les petits procès, il cède peut-être devant la même considération; dans tous les cas, Topinion contraire, pour empêcher les petits procès en présence d*un commencement de preuve par écrit, arrive à empêcher dans le même cas les procès les plus importants, puisqu'elle rejette, quelle que soit Timportance du prix du bail, un mode de preuve admis par le droit commun.

Ou pourrait dire encore qu'aux termes formels de Tart. 1715, un seul mode de preuve est admis, le serment; mais uous ferons à cette objection, à propos de Taveu, une réponse qui est considérée comme exacte par la cour de cassation et par la plupart des partisans du système que nous combattons.

La jurisprudence est très divisée; la cour de cassation a (iiiL par décider dans le sens contraire à celui que nous proposons; mais celte jurisprudence ne nous parait pas définitive, car en matière de transaction, où la mênie question s'élève, la cour de cassation adopte notre solution, qui cependant se soutient en celte dernière matière par des arguments moins sérieux qu'en matière de louage.

212. Quoi qu'il en soit, il faut conclure de la jurisprudence c[u'un engagement de location non fait double, et qui constitue un commencement de preuve [)ar écrit, n'autorise pas la preuve testimoniale (*).

Au contraire une quittance du bailleur avec la mention que les sommes payées sont vt»rsées à titre de loyers, est une preuve par écrit du bail (').

(«; \,supm, n. 191.

(*) Décidé qu'elle est seulement un commencement de preuve par écrit. Tiib. civ. S€ine, 18 déc. 1897, Gaz. l'ai., 98. 1. 68.

.213. A supposer qu'un couimencftineiit de preuve par ccril reude possible la preuve Icstimouiale, ce coTiiinencenient de preuve doit, conformément au droit commun, émaner de la partie même k laquelle on oppose le bail, ou de soi» représentant, ou de la personne dont elle est Tayant* cause (*).

214. L'aveu de la partie qui refuse d'exécuter le bail, peu! également servir à prouver le bail (*), car Taveu est un des modes de preuve admis par le droit commun, et Tinlerrogatoire sur faits et articles, qui est le moyen de procédure à l'aide duquel une partie peut provoquer Taveu de son adversaire, est reçu, suivant l'art. 324 C. pr. civ., en toute matière.

La question s'est surtout élevée à propos de l'interrogatoire sur faits et articles, où elle a reçu la solution que nous pro^ posons (*); cependant il y a de graves dissidences.

La généralité de l'art. 321 C. pr. et de l'art. 1356 C. civ. nous parait décisive et nous ajoutons que Tart. 1715, comme nous l'avons montré, ne déroge au droit commun qu'en ce qui concerne la preuve par témoins et ne peut être étendu.

Les motifs auxquels les travaux préparatoires rattachent l'art. 1715 conduisent, si Ton attache k ces motifs quelque importance, à la même solution. Car, s'il s*agit d*un aveu

(*) Ainsi les billels souscrits par un sous-preneur au profil du prétendu preneur ne prouvent pas, en faveur du bailleur, le bail contre le preneur. Alger, 21 fév. 1895, Jouin. Irib. alg., 8 janv. 1896.

fl Cass., 5 mars 1856, S., 58. 1. 389, D., 56. 1. 146. — Cass., 12 janv. 1864, S.» 64. 1. 88, D., 64. 1. 142. — Cass. req., 26 janv. 1885, S., 85. 1. 109, D., 85. 1. 234.

— Gaen, 12 nov. 1883, S., 84. 2. 15, D. (sous Cass., 26 janv. 1885), 85. 1. 234. — Rouen, 17 déc. 1889, Rec. floMC/i, 89. 270. — Caen, 19 fév. 1901, Jllon. kuis9., 1901. 2. 65. — Trib. civ. Verviers, 3 fév. 1886, Belg.jud., 86. 358. ^ Duranton, XVIII, n. 53; Duvergier, I, n. 257; Marcadé, art. 1715, n. 2; Carré et Chauveaa> Lois de la proc, III, quesl. 1226; Boileux, VI, p. 24; Massé et Vergé, IV, p. 358, § 699, note 7; Berriat Saint-Prix, Cours de proc, p. 322; Colmet de Santerre, VO» n. 162 bis, VII; Aubry et Rau, IV, p. 467, § 364, note 12; Laurent, XXV, n. 75; Guillouard, I, n. 77 et Rev. cril., 1873-1874, p. 561 s. ; Valéry, op, cit., p. 36, n, 12» note 2; Fuzier-Herman, art. 1715, n. 52 s.; Hue, X, n. 279; Planiol, II, n. 1672.

— Cojilra Rennes, 6 août 1813, S. chr. — Caen, 21 mai 1875, Rec. de Caen, 1875» p. 127. — Troplong, I, n. 111 ; Taulier, VI, p. 221 ; Agnel, n. 125.

[^) Cass., 12 janv. 1864, précité. — Cass., 26 janv. 1885, précité. — Paris, 8 mai 1862, précité. — Caen, 12 nov. 1883, précité. — Rouen, 17 déc. 1889, précité, —cl ies auteurs précités. — Contra Rennes, 6 août 1813 et Caen, 21 mai 1875, précités.

— Troplong, loc. cit.; Taulier, loc. cit.; Agnel, loc. cit.; Hue, loc. cil.

PRKUVË DU BAIL 119

extra-judîciaîre, ou ne peut objecter à sa recevabilité ni Furgcnce, ni les frais, et s'il s'agit d'un interrogatoire sur faits et articles, il n'est jamais provoqué quau cours d'une instance déjà engagée et n'en retarde guère la solution; on ne peut donc lui opposer davantage l'urgence de l'affaire ou le coût de la procédure.

Ajoutons qu'il serait peu moral de ne pas tenir compte d'un aveu qui est, comme on l'a souvent dit, la meilleure de toutes les preuves.

L'argument principal de la doctrine contraire esl tiré de ces mots de Tart. 1715 : « Le serment peut seulement être

déféré »; on en conclut qu'en dehors du serment aucun

mode de preuve n'est admis.

Si la loi avait véritablement ce sens, il serait surprenant qu'elle eût, dans le t'''al. de l'art. 1715, écarté la seule preuve testimoniale ; on ne peut admettre que cette disposition ait été immédiatement, dans le 2® al., remplacée par une disposition nouvelle interdisant les preuves de toute autre nature. D'un autre côté, le serment n'est qu'un moyen de provoquer l'aveu, et cela est à un tel point que la partie qui refuse de prêter serment est censée avoir avoué la fausseté de ses prétentions; on ne peut donc pas ne pas reconnaître une pleine efficacité à l'aveu intervenu dans une pareille circonstance, et il n'existe aucune raison de décider le contraire pour les aveux intervenus en dehors de cette même circonstance. L'aveu une fois admis, on doit également admettre Tinterrogatoire, qui est la procédure normale pour provoquer l'aveu.

Il faut en somme déciderque le mot seulement de lart. 1715 a simplement pour but d'indiquer le mode de preuve le plus usuel qui, en dehors de la preuve par témoins, puisse être employé.

Les travaux préparatoires de l'art. 1715 conduisent à la même solution; car, d'après le tribun iMouricault (^), « la disposition de l'art. 1715 est fondée sur les inconvénients particuliers de la preuve testimoniale en cette manière ».

En ce qui concerne l'interrogatoire des faits et articles, on

(') Lac, cil.

objecte encore qu'au lieu de mettre fin aux procès il servira souvent à les alimenter; ce n*est là qu'une considération de sentiment, d'ailleurs inexacte généralement entait. Du reste, en présence de l'art. 324 G. pr., qui, comme nous l'avons vu, admet l'interrogatoire dans toutes les conteslations, il faudrait un texte non moins formel pour empêcher cette procédure en malière de bail.

215. Notamment le bail peut être prouvé contre le bailleur par un acte dans lequel le bailleur impose à un liers Tontretien du bail (*).

L'aveu résulte également d'une lettre missive par laquelle le preneur annonce au bailleur qu'il a cédé son bail (^J, ou lui réclame des réparations, ou Tinforme de l'envoi du prix du bail, ou lui réclame un délai pour le paiement, etc.

La question de savoir si un fait déterminé est un aveu constitue, d'ailleurs, une question d'appréciation et rentre dansles pouvoirs souverains des juges du fait (').

L'aveu verbal lui-même peut être prouvé (*), pourvu qu'il ne le soit pas par témoins ou présomptions.

Il va sans dire enfin que, conformément au droit commun, l'aveu est indivisible {*^).

216. De ce que l'interrogatoire sur faits et articles peut être employé pour prouver le bail non écrit, nous concluons que toutes les dispositions du code de procédure relatives à l'interrogatoire sont applicables en cette matière.

11 y a donc lie^u d'appliquer l'art. 330 G. pr., d'après lequel « si l'assigné ne comparaît pas ou refuse de répondre après avoir comparu..., les faits pourront être tenus pour avérés ». 11 a été décidé en ce sens que la partie qui refuse de se prêter à l'interrogatoire peut être considérée comme ayant avoué l'existence du bail (®J.