II. Z>w bail verbal dont l'exécution est commencée

225. Ici, il faut distinguer suivant que le commencement d'exécution est contesté ou non. Dans le second cas, la preuve ne peut porter que sur les conditions du bail, puisque le bail est nécessairement reconnu; nous nous occuperons plusloiii de cette hypothèse.

Quant au premier cas, celui où Texécution est contestée, la loi ne s'en occupe pas. Aussi certains arrêts, prétendant appliquer le droit commun, veulent que Texéculion puisse être prouvée selon les modes ordinaires de preuve (*).

Nous proférons appliquer Fart. 1715 et interdire en principe la preuve par témoins (*). Prouver, en effet, Texécutioii

{'; Proposilion Talou et autres, 10 juin 1895, n. 1370.

(•) Rapport Eslanyer, 12 juil. 1895, n. 1517.

C: Rapport Sauzet, 21 janv. 1896, Rev. cril., XXV, 1896, p. 112.

(*] Bruxelles, 20 nov. 1810, S. chr., D, flép., v^ Louage, n. 129-2». — Paris, 6 avril 1825, S. chr., D. Rép., v«» Louage, n. 133 (impl.).— Bordeaux, 29 nov. 1826', S. chr., D. Rép„ v« Louage, n. 129-lo. — Bordeaux, 19 janv. 1827, S. chr., D.,29. 2. 133. — Limoges, 30 juill. 1836, S., 36. 2. 427, D. Rép., v» Louage, n. 129-lo.— Nîmes, 1« août 1836, S., 38. 2. 125, D. Rép.y v© Louage, n. 129-3» (impl.).— Lyoi>, t2nov. 1854, S., 55. 2. 44. — Paris, 19 fév. 1891, Droit, 12 mars 1891. — Agen, 7 juin 1893, S., 94. 2. 92, D., 94. 2. 114. — Bordeaux, 10 fév. 1898, Droit, 17 août 1898, Loi, 23 août 1898. - Trib. civ. Marseille, 10 janv. 1889, Rec. cCAix, 90. 2 82. — Valéry, op. cit„ p. 36, n. 13.

(•i Cass., 14 janv. 1840, S., 40. 1. 5, D. Rép., v» Louage, n. 131. — Gass.,3janv. 1848, P., 48. 1. 286, D. Rép., vo Louage, n. 130. — Cass., 12 janv. 1864, S., 64. 1. 88, D., 64. 1. 142. — Cass., 25 août 1884, S., 84. 1.424, D., 85. 1. 172.— Cass. civ., n janv. 1894, S., 94. 1. 136, D., 94. 1. 127. — Rouen, le' mai 1811, S. chr., D. Rép., \^ Louage, n. 132. — Bourges, 14 mai 1842, S., 43. 2. 30, D.Rép., v« Louage, n. 130-20. - Aix, 4 mai 1892, S., 93. 2. 70, D., 92. 2. 378. — Alger, 17 oct. 1892, D., 93. 2. 314. — Nancy, 4 mars 1»93, S., 93. 2. 173, D.,9:i. 2. 288 (qui en conclut, suivant la jurisprudence qui s'est formée sur Tart. 1715, qu'il en est ainsi môme s'il y a commencement de preuve par écrit). — Agen, 7 juin 1893 (motifs), S., 94. 2. «, D., 94. 2. 114. — Bordeaux, 10 mars 1898, Droit, 17 août 1898. - Caen, 19 fév. 1901, Mon^ huitsiers, 1901. 2. 65. — Alger, 12 nov. 1903, Jouni. trib. alg., 9 nov. 1904.- Trib. civ. Avallon, 6 déc. 1894, Gaz. Pal., 95. 1. 141. — Trib. civ. Lyon, 6 nov. 1895, Mon. jud. Lyon, 16 déc. 1895. — Trib. civ. Cambrai, 21 nov. 1901,

du bail, c'est prouver implicitement Texistcnce même de ce bail ; or on ne peut indirectement éluder la disposition de 1 art. 1715.

Toutefois, rien n'empêche que le bailleur, sans s'appuyer sur le bail, prouve que sa chose est entre les mains du preneur, s'il veut se contenter d'exercer Faction en revendication, sans demander Texécutiou des obligations résultant du bail (').

Ce qui est certain, en tout cas, c'est que la preuve de l'exéculion ne peut, en principe, être faite par témoins audessus de 150 fr. (*). Il n'y a place qu'entre deux opinions : celle qui applique le droit commun de l'art. 1341 et celle qui se réfère à l'art. 1715.

226. Dans l'opinion que nous ayons combattue, ceux des faits d'exécution qui consistent clans la jouissance matérielle de la chose louée (culture, habitation) pourraient être prouvés par témoins, même au dessus de 150 fr. (') : il s'agit, en effet, de faits matériels et non de faits juridiques. On objecle qu'ils ont des cffels juridicjues (*). Cela importe peu et s'il fallait tenir compte d'une considération de cette nature, il n'y aurait plus de faits matériels susceptibles, quel que fût le chiffre de la demande, d'être prouvés par témoins; car on ne demande jamais à prouver un fait qu'à cause des conséquences juridiques qu'il entraîne.

Droilf 4 mars 1902. — Trib. paix Doniarl en Ponlhieux, 20 ocl. 18%, Mon. just, paix, 97. 70. — Trib. paix Tours, 27 iiov. 1U03, liev. jusi, paix, 1905. 139. — Bruxelles, 27 janv. 19U2, rasicr., 1902.2. 217.— Trib.civ.Termonde,22 fév.1890, Paêicr., 90. 3. 208. — trib. civ. Bruxelles, 17 fév. 1897, Pasicr., 97. 3. 123. - Trib. civ. Bruxelles, 11 janv. 1898, l'asicv., 98. 3. 95. — Trib. Luxembourg, 8 fév. 1893, D., 94. 2. 84. — Rolland de Villargues, \'o HcM, n. 195; Boileux, VI, arl. 1715, p. 25; Marcadé, VI, art. 1715, n. 3; Massé et Vergé, IV, p. 357, § 699, noie 6; Aubry et Hau, IV, p. 468, § 364 ; Agnel, n. 125; Arnlz, IV, n. 1131 ; Colmet de Sanlerre, Vil, p. 162 bis, IV et VI; Laurent, XXV, n. 71 et 86; Fuzier- Herman, arl. 1715, n. 15 s. ; (îuillouard, I, n. 84; Hue, X, n. 279; Thiry, IV, n. 10; Planiol, II, n. 1673.

(•) V. supra, n. 223.

[*) Lyon, 22 nov. 1854, S., 55. 2. 44, D., 56. 2. 167. — Fuzier-Herman, art. 1715, n. 26,

\*) Bruxelles, 24 août 1807, S. chr., D. Rép„ v« Louage, n. 130-1<» (habilalion, apport des meubles, appropriation des biens). — Certains arrêts exigent un commencement de preuve par écril, mais sans en donner de motifs. — Agen, 7iuin 1893, précité. — V. aussi Valéry, loc cil.

^*) Guillouard, ioc, cil.

227. VexéciUion ne peut être qu*un fait constatant la volonté commune des deux parties à passer un bail. L'exécu* tioa ne résulte donc ni de ce que le prétendu preneur a été autorisé à se rendre dans Timmeuble en une autre qualité que celle du preneur ('), ni de ce qu'il a occupé Timnieuble sans Tautorisation du bailleur ('). Il résulte de là que la simple preuve de l'occupation ne prouve pas le bail (').

228. A supposer que, contrairement h notre avis, on puisse prouver par (émoins, dans les conditions du droit commun, l'exécution d'un bail contesté, cette preuve est admissible de la part du preneur même si le bailleur avait antérieure-^ ment loué le même objet à un tiers dont le bail n*est pas expiré (*). Ce n'est pas, comme on l'a soutenu, méconnaître l'art. 1341 C. civ., qui rejette la preuve par témoins outre et contre le contenu des actes, car ce texte ne s'entend que des actes passés entre les parties dont Tune entend user de la preuve testimoniale.

229. Dans Topinion que nous avons admise, d'après laquelle la preuve testimoniale n'est reçue que jusqu'à 130 fr., il reste à se demander quel est l'objet à considérer pour savoir si la demande excède 130 fr. On admet généralement qu'il s'agit non pas de la valeur des objets loués, mais de la créance résultant du bail au profit du demandeur ('), savoir des loyers si la demande est formée par le bailleur, « de la créance de jouissance » si elle est formée par le preneur ('). On conclut de là qu'il faut additionner le loyer payé ou dû pendant toute la durée du bail (').

;• Par exemple de la remise des clefs pour visiler Timmeulile. — Caen, 3 déc. 18U7, Rec. Caen, 98. 163.

;«: Caen, 3 déc. 1897, précilé.

». V. infra, n. 230.

(•; Contra Aix, h fév. 1808, S. cbr., f). Rép., vo Louage, n. 135. — Fuzier-Herman. art. 1715, n. 27.

-V Aubry el Rau, IV, § 364, noie 13; Laurenl, XXV, n. 90; Valéry, op. cit., p. 36, n. 13.

\*, Valén', loc. cit.

• ^; Paris, 6 avril 1825, S. chr., D. Rép., v© Louage, n. i:i3. — Gpr. Bordeaux, 30 juin 1896, S., 97. 2. 81, D., 97. 2. 200 (pour les baux de meubles.i. — V. dans le même sens, Boiceau, Ti-, de la preuve par témoins, ch. XIV, n. 53; Duvergier, I, n. 15; Troplong, I, n. 116; Agnel, n. 112 ; Fuzier-Hennan, art. 1715, n. 23; Valérj-,

; '280. L'aveu ou la preuve d>*uiie occupation ne suffit pas à prouver le hail, car cette occupation peut avoir lieu à tout autre titre (*).

Mais si Toccupant ne justifie pas de son. titre, elle est considérée conune ayant lieu sans droit, et le propriétaire peut réclamer une indemnité (*).

1 /occupation ainsi considérée peut être prouvée par tous moyens, même au-dessus de 150 fr. (^).

SECTION 111

PREUVE DE l'étendue DU BAIL ET DES OBJETS SUR LESQUELS IL PORTE

281. Les art. 1715 et 1716 ne s'appliquent pas à la preuve de retendue du bail; cette élendue dépend exclusivement de l'interprétation des expressions employées par le contrat, et le juge du fait interprète souverainement les actes d'après leurs termes et les circonstances extérieures (*).

Cette interprétation doit, pour des raisons indiquées plus haut (*), être faile, en cas de doute, conire le bailleur («).

loc. cil, — Si le bail est à durée indélerminée, ce dernier auteur admet qu'il faut compler les loyers seulement jusqu'au jour de Tinslance, parce que le congé esi censé donné à ce jour. — En tout cas, s'il y a un congé antérieur, on ne doit compter les loyers que jusqu'au jour du congé.

(*) Cass. civ., 17 janv. 1894, précité. — Trib. civ. Cambrai, 21 nov. 1901, Droit, 4 mars 1902. — Hue, X, n. 279.

(«) Trib. civ. Marseille, 10 janv. 1889, Rec. d\iix, 90. 2. 82.

(>) Trib. civ. Marseille, 10 janv. 1889, précité. —V. supra, n. 223.

(♦) Trib. civ. Lyon, 6 juin 1891, Mon. jud. Lyon, 1.3 juil. 1891. — Décidé cependant que le bail d'une maison, d'un jardin et de ses dépendances ne comprend pas une grange si la preuve contraire, conforme à l'art. 1715, n'est pas apportée. — Angers, 26 fév. 1895, Rec. d'Angers, 95. 127. — Décidé qu'un preneur a droit à la Jouissance d'un cellier et des cabinets d'aisance, à l'exclusion des preneurs d'une maison contiguë appartenant au même bailleur, si l'aspect des clôtures du jardin ne pouvait pas révéler l'existence d'une communauté avec la maison voisine. — Trib. civ. Seine, 29 juin 1895, (Uiz. Trib., 15 oct. 1895; — que le bail porte sur les immeubles indispensables à Texploilalion du moulin et de la ferme loués et qui dVilleurs avaient clé compris dans le bail du précédent locataire. — Amiens, 22 avril 1898, Rec. Amiens, 98. 200.

. (') V. svpra, n. 47.

(•) Paris, 10 nov. 1896, S., 98. 2. 249, D., 97. 2. 288. — Ainsi décidé que le bail d'une villa entourée d'un jardin comprend le jardin. — Trib. civ. Bayonne, 23 fév, 1904, Droit, 5 août 1904.

PBËUVE DE L*ÉTENDUE ET DE l' OBJET DU BAIL 127

Mais il n'y a pas doute lorsque tous les locaux sont indiqués en détail; le preneur ne peut alors prétendre que d'autres locaux sont compris dans le bail (*).

232. L'étendue du bail peut être également démontrée par la manière dont les parties l'ont interprétée jusqu'au moment où la contestation s*est élevée.

Mais si le contrat est clair, on ne peut donner au bail une étendue diilérente de celle qui y est indiquée sous prétexte que les parties ont ainsi interprété l'acte, car on s'exposerait ainsi à considérer une tolérance comme l'exécution du bail (*). . 233. La preuve du point de savoir quels sont les lieux loués peut être faite par témoins même au-dessus de 150 fr. s'ils ne sont pas indiqués dans le bail, car il s'agit là d'un simple fait; la même solution peut s'appuyer sur un autre motif: le fait à établir porte sur l'interprétation du bail, et cette interprétalioa peut être faite, comme celle de tous les contrats, librement par le juge, c'est-à-dire à l'aide de simples présomptions judiciaires (').

234. Si les lieux loués sont indiqués dans le bail, la preuve contraire peut évidemment être faite (*), mais la preuve testimoniale n'est pas admise, même au-dessous de 150 francs, cap l'art. 1341 défend de prouver outre et contre le contenu d'un acte (•) .

Mais ici encore toute preuve est admise pour interpréter une clause obscure de l'acte (•).

11 en est ainsi, par exemple, dans le cas fréquent où il est

'; Lyon, 1.3 mars 1902, Mon,jud. Lyon, 11 sept. 1902 (cour el waler-closel).

'. Ainsi la jouissance de caves supplémentaires non comprises dans le bail, qoelqoe temps qu'elle ait duré, ne donne pas au locataire le droit d'exiger la continuation de cette jouissance. — Trib. civ. Seine, 30 mai 1895, Loi, 15 novembre

('• Cependant on a quelquerots admis que Tari. 1715 doit être appliqué, p'est-àdire que l'étendue du bail ne peut être prouvée par témoins. On a décidé en même temps que, par analogie de la solution donnée par l'art. 1716 pour le prix, si l'élendue est fixée par les quittances, elle ne peut être déterminée par le serment. — Gayenne, 4 fév. 1901, Droit f 21 mai 1901. — Dans une autre opinion, la preuve par témoins n'est admise que si le loyer ne dépasse pas 150 francs. — Trib. civ. Le Puy, 30 jan>ier 1902, Gaz. Trib , 9 octobre 1902.

(*' Pari.s, 10 nov. 1806, préc.té.

;»; Paris, 10 Bov. 1896, précité.

•: Paris, 4 mars 1887, S., 90. 2. CO.

dit que les immeubles ne sont pas désignés en détail, le prencur en connaissant l'état (*).

SECTION IV

g I. Bail écrit.

235. Si le bail est écrit, la preuve de ses clauses et conditions se fera de la même manière que celle de son étendue et de son objet, c'est-à-dire conformément au droit commun, la loi ne contenant aucune disposition sur ce point.

Nous nous occupons plus loin de la preuve du prix, s'il y a commencement de preuve par écrit (').

§11. Bail non écrit.

236. Pour le bail non écrit, il faut étudier distinctement la preuve du prix, colle de la durée et celle des autres conditions.

237. En ce qui concerne le prix, l'art. 1716 dispose : « Lors- » qu'il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont » l'exécution a commencé, et qu'il n'existera point de quitw tance, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux » îi'aime le locataire demander l'estimation par experts ; » auquel cas les frais de l'expertise restent à sa charge, si » l'estimation excède le prix qu'il a déclaré »>.

Ainsi le prix du bail sera déterminé tout d'abord d'après les quittances des loyers ou ferniages payés par le preneur depuis son entrée en jouissance; car il est probable que le prix du bail a été fixé d'une manière uniforme pour toute sa durée (^). S'il n'existe pas de quittances, ou si elles ne sont pas produites, la loi, accordant dans tous les cas au bailleur une préférence qui n'est peut-être pas suffisamment justice Paris, 4 mars 1887, précité.

(«j V. infra, n. 241.

[*) Cpr. infra, n. 863 s.

fiée (\\ décide que le prix du bail sera fixe par sonaffirmalioii sous serinent.

Daus l'aucien droit, c'est au contraire le preneur qui était cru sur son affirmation (').

Si le preneur estime que le serment du bailleur ne lui offre

pas uue garantie suffisante, il peut, aux termes formels de la

•loi, lui ravir le bénéfice de la fixation du prix, en demandant

une estimation par experts ('), dont il supportera les frais si

restimaliou excède le prix qu'il a déclaré.

En somme lart. 1716 établit une double dérogation au droit commun; le mérite de Tune et de l'autre est d'ailleurs fort contestable : 1" la preuve de Timporlance du prix d'un bail, dont l'existence n'est pas contestée, ne peut en aucun cas être faite par témoins, quelque minime que soit l'intérêt en litige; 2** le juge ne peut pas déférer le serment au preneur pour la fixation du prix, alors même qu'il lui inspirerait plus de confiance que le bailleur.

238. Les frais de l'expertise sont à la charge du preneur, quelque minime que soit la difl'ércnce entre le prix réel et le prix prétendu par le preneur (*) ; Tart. 1716 est, en effet, absolu.

Mais ils sont à la charge du bailleur si le prix prétendu parle preneur est exact. Cela résulte du droit commun et, a contrario, de l'art. 1716 (').

Enfin, si l'expertise a conduit à la fixation d'un prix qui n'est conforme ni aux prétentions du bailleur ni à celles du preneur, le juge divisera comme il Tentendra les dépens entre les parties, conformément au droit commun (C. pr., art.

'*} On Ta allribuée assez bizarrement à Tidéc que généralement les déclaralions du bailleur sont plus exactes que celles du preneur ! Xaquet, Note, S., 1901. 1. 353.

(') Nîmes, 22 mai 1819, S. cbr., D. Rép., v» Louage, n. 137. — Paris, 13 déc. lyOO, D., 1901. 2. 402.

•j Duranlon, XVIÏ, n. 58; Duvergier, I, n. 262; Golmet de Sanlerre, VU, n. 162 bis, X; Laurent, XXV, n. 82; Puzier-Herman, art. 1716, n. 6.

' Naquet, loc. cil. — il va sans dire que, conformément au droit commua (G. pr., art. 131 ^ le tribunal peul, si le preneur a succombé sur d'autres chefs, comprendre ces frais dans la masse des dépens qa'il répartît entre les parties. — Gass. civ., 26 déc. 1899, S., 1901. 1. 333. — Naquet, loc. cil.

GONTR. DE LOUAGE. — I. 9

130 ou LOUAGE DES CHOSES

1 31 ) (*). On a soutenu que dans ce cas les frais sont à la charge du preneur, et cela même si le prix fixé par Texpertise est plus au-dessous de raffimiation du bailleur qu'il n'est au dessus de celle du preneur (*). Mais Tart. 1716, sur lequel on s'est fondé, n'a certainement pas voulu trancher la question.

289- L'art. 1716 ne donnant au preneur que le choix entre le serment du bailleur et Texperlise, le preneur ne peut évidemment plus réclamer Texpertise après que le bailleur a prêté serment (').

Il ne peut pas davantage, après le serment du bailleur ou l'expertise, offrir la preuve contraire.

Mais rien ne l'empêche de réclamer le serment ou l'expertise après qu'il aura offert de produire des quittances, et aura ensuite refusé de les produire; cette allégation et ce refus ne sont pas des causes de déchéance, en l'absence d'un texte. Cependant il a été décidé qu'en pareil cas, le* tribunal peut se fier à la simple affirmation du bailleur, sans permettre au preneur ni de déférer le serment nid'exiger une expertise (*).

240. A plus forte raison, en dehors de ce cas, la simple affirmation du bailleur ne peut être substituée au serment. Ainsi on ne doit pas tenir compte de l'allégation du bailleur dans l'exploit d'assignation, s'il n'offre pas de la corroborer par le serment (*).

241. Comme l'art. 1715, l'art. 1716 ne défend pas les preuves ordinaires [^) :

V La preuve par l'aveu (").

[\. Duranlon, loc. cit.; Colmet de Sanlerre, loc. cit.

(*) Duvergicr, loc, cit.; Laurent, hc. cit.; Fuzier-Herman, loc. cit.; Naquel, loc. cit.

('j Colmel de Santerre, VU, n. 1G2 bis, IX ; Fuzier-Herman, art. 1716, n. 5.

(*; Cass., 4 déc. 182:^, S. chr.

(») Rennes, 27 sept. 1817, P. chr., D. Rép., v» Louage, n. 136. — Le preneur peutinôinc former pour la promi»refois en appel sa demande en eslimalion. — Hennés, 27 sept. 1817, précité.

,«} (irenoble, 8 avril im), P. chr — Contra Trib. civ. Seine, 30 janv. 189«>, Gaz. rql'.ym. I.;i52.

{'' Ainsi il a pu être jugé <{iio le prix d'un bail verbal, allégué par le bailleur el non contesté par le preneur dans l'insUince ouverte sur l'action en exécution, peut être tenu pour constanl, bien que, dans la même instance, le preneurail niércxi:*-

2" La preuve par témoins, s'il existe un commencement de preuve par écrit (*) ou jusqu'à 150 fr. (*).

3* La preuve par témoins du prix d'un bail écrit dont le titre a été égaré par cas fortuit.

i"* La preuve par l'usage des lieux (*).

242. Malgré les termes de l'art. 1716, l'expertise peut être réclamée non seulement par le preneur, mais par le bailleur; on ne peut obliger ce dernier à prêter serment s'il ne se souvient pas des stipulations faites. Le preneur ne peut même exiger que le serment lui soit référé par application de l'art. 1361, qui oblige d'une manière générale celui qui ne veut pas prêter serment à référer le serment. 11 s'agit, en effet, dans cette disposition, du serment décisoire déféré par l'une des parties à l'autre et que cette dernière est obligée de prêter ou de référer, et le serment dont parle l'art. 1716 est un serment spécial déféré par le juge. .

Or, si le bailleur ne peut prêter le serment, l'expertise apparaît comme étant le mode normal de trancher la difficulté; le tribunal ne pourrait obliger le bailleur à faire la preuve de son droit (*), ce serait méconnaître l'esprit de la loi et encourager le bailleur à un serment frauduleux. Du reste, qu'arriverait-il dans l'opinion contraire? C'est que le bailleur devrait (nous allons voir la cour de cassation le décider pour ses héritiers) démontrer le montant du prix stipulé; s'il ne connaît pas ce prix, la démonstration sera impossible; on ne peut cependant pas débouter le bailleur par la seule raison que le montant du prix ne sera pas connu, alors que l'existence du bail et la stipulation d'un prix sont avérés. L'expertise est le moyen normal de fixer, en cas de contestation, le montant d'une dette qui n'est pas contestée.