ÉTAT DES LIEUX

256. Si le bail est verbal, les mêmes solutions doivent être appliquées; car lart. 1715 doit être restreint à Thypothèse quïl prévoit, celle d'une convention de bail.

257. Par exception, Fart. 1716 (*), en raison de ses termes généraux, est applicable, non seulement si le prix réclartfié par le bailleur est le prix originaire, mais encore si, par suite de conventions modificatives, le prix primitivement stipulé n>st plus le prix actuel. Il en est ainsi certainement si le prix primitif ne figure pas dans un écrit.

Mais si même le prix primitif figure dans un acte écrit, nous pensons que Tart. 1716 est applicable; on ne saurait objecter l'art. 1341 C. civ., d'après lequel la preuve par témoins n*est pas admise outre ou contre le contenu d*uu acte; car il ne s*agit pas ici de preuve par témoins.

En tous cas, la preuve d'une modification au prix primitif, même si le prix a été stipulé par écrit, peut résulter soit de ce que les payements opérés par le preneur ne sont pas conformes à la stipulation originaire (*), soit de la correspondance des parties (^).

SECTION VII

niEUVE EN MATIÈRE DE PAIEMENT DE LOYERS, DE DÉGRADATIONS, DÉ PERTE, DE CONGÉ OU DE RÉSILIATION

tM. La preuve en ces diverses matières sera étudiée avec ces matières elles-mêmes (*).

SECTION VIII

DE l'état des lieux

259. L'état des lieux, c'est-à-dire l'acte indiquant dans quel état se trouve la chose louée, a pour but de fixer l'état dans lequel la chose doit être restituée.

;'; V. supra, n. 237.

(•) Cass. rcq., 20 août 1877, S., 79. 1. 10, D., 79. 1. 299. — Fuzier-Herman, •rt. 1714, n. 7.

(**! Cas», req., 20 août 1877, précité. — Fuzier-Herman, loc. cU. /; V. infra, n. 823, 863 s., 916 s., 972 s., 1254, 1369 s.

Il présente une grande utilité, soit pour le bailleur, soit pour le preneur.

Le bailleur y trouve Tavantage de faire indiquer les objets annexes ou accessoires que le preneur doit restituer en dehors de la chose louée; sans état de lieux, le preneur pourra soutenir qu'il a reçu la chose seule.

Quant au preneur, 1 état des lieux lui permet d'échapper & Tart. 1731, qui lui ordonne de restituer la chose en bon état de réparations.

Or, toute partie a le droit de forcer son cocontractant à fixer les limites soit de ses obligations, soit de celles de ce dernier ; c'est un droit qui est le corollaire de l'obligation principale.

L'état des lieux peut donc être exigé soit par le bailleur ('), soit par le preneur (*). Ce droit est, du reste, partout consacré par l'usage des lieux.

260. Pour les baux des biens domaniaux, la loi des 23- 28 oct.-5 nov. 1790 exige formellement 1 état des lieux (*).

261. Aucun texte ne fixant le délai dans lequel Tétat des lieux doit être fait, le tribunal détermine souverainement ce délai (^), à moins qu'il ne soit indiqué dans le bail ('); dans ce dernier cas, chacune des parties peut contraindre l'autre partie à concourir dans le délai fixé à la confection de l'état des lieux, mais ce n'est pas à dire que son action soit mal fondée après le délai (•) ; l'indication d'un délai n'a pour but que d'empêcher l'mie des parties de retarder, sous un prétexte quelconque, la confection de l'état des lieux.

(»; Guillouard, I, n. 239; Hue, X, n. 312.

(*j Guillouard, loc, cil,; Hue, loc, cit.

{*} « A rentrée de la jouissance, il sera procédé par experts à la visite des objets affermés, ensemble à Testimation du bétail et à l'inventaire du mobilier. Le tout sera fait conlradictoirement avec le nouveau fermier et Tancien, ou, s'il n'y en avait pas un d'ancien, avec un commissaire pris dans le directoire du district ou par lui délégué (délégué par le sous-préfet). Les frais de ces opérations seront à la charge du nouveau fermier, sauf son recours contre l'ancien, si celui-ci y éUût assujetti ».

(*) Paris, 18 mars 1895, D., 95. 2. 240. — Trib. paix Magny en Vexin, 3 nov. 1900, Loi, 9janv. 1901.

(») Paris, 18 mars 1895, précité,

^«j Hue, X, n. 312.

ÉTAT DES LIEUI 141

Il n'est pas indispensable que l'état des lieux précède l'entrée en jouissance du preneur, mais il ne peut lui être sensiblement postérieur sans que les deux parties y consentent.

D'ailleurs chacune d'elles a le droit d'exiger l'état des lieux à toute époque de la jouissance : si Futilité de l'état des lieux s'atténue de plus en plus à mesure que la jouissance se prolonge, elle ne disparait jamais entièrement (*).

262. Si l'état des lieux est dressé à l'amiable, les frais incombent non pas aux deux parties par moitié (*), ni au preneur seul, mais à la personne qui réclame cet état ; Tétat des lieux est, sans doute, un annexe du bail, et on pourrait s appuyer là-dessus pour en imposer les frais au preneur. Mais le preneur n'est tenu que des frais nécessaires (') ; or l'état des lieux n'est pas nécessaire, chaque partie étant libre de le réclamer ou de s'en passer. Il n'est pas plus exact de soutenir, pour partager les frais entre les parties, que l'état des lieux leur est également utile à toutes deux ; il appartient à chacun de consulter ses intérêts et de rechercher ce qui peut lui être utile. En outre, l'état des lieux est inutile au preneur si la chose est eu excellent état, car alors le défaut d'état des lieux n'aggrave pas l'obligation du preneur; d'un autre côté, l'état des lieux est inutile au bailleur, si la chose est louée sans aucun accessoire, car alors la restitution devra porter sur la chose en excellent état. On objecle à tort que l'état des lieux empêchera le preneur de dissimuler les traces des dégradations dont il sera l'auteur ; en admettant que ces traces puissent être dissimulées, l'état des lieux n'empêchera pas cetle dissimulation.

U va sans dire que la convention peut modifier ces prin • cipes. Généralement, quand elle règle la question, elle met les frais à la charge du preneur (*).

V Hue, X, n. 312. — Contra Trib. civ. Marseille, 6 février 1884, rapporté dans Ca*s., 28 juin 1892, S., 93. 1. 415.

i"; V. cep. Trib. paix Magny en Vexin, 3 nov. l'.K)0, précilé. — Ouillouard, I, n. 241.

i* V. inft-a, n. 692.

(*) 11 a élé décidé que ces frais comprennent les honoraires de rarchitecle du propriétaire, mais que ces honoraires peuvent être réduits par le tribunal s'ils sont eiigérés. Trib. civ. Seine, 31 juil. 1903, Droit, 5 nov. 1903.

Si un procès est nécessaire pour amener Tune des parties k concourir à Tétat des lieux, cette partie, comme toute personne qui perd un procès, payera les frais de Tinstancc (C. pr., art. 130) {*). Mais les frais de Tétat des lieux sont toujours supportés (*), comme nous venons de le montrer, par le demandeur, sauf en ce qui concerne les frais nécessités par la résistance de cette même partie (par exemple la nomina* tion d experts dans un cas où les parties auraient pu facilement elles-mêmes constater Télat de la chose louée).

SECTION IX

DES BAUX AUXQUELS s'aPPLIQUENT LES TEXTES RELATIFS A LA PREUVE DU BAIL

263. Toutes les règles qui précèdent sont applicables au bail tacite : il repose sur la convention des parties, et la preuve des conventions obéit à des règles indépendantes de la forme même des conventions; d ailleurs les textes sont généraux (').

On a soutenu cependant que le bail tacite peut être prouvé par témoins (^). On a dit que la preuve porte sur des faits purs et simples (C. civ. 1348); c'est, selon nous, une erreur: la preuve ne porte pas seulement sur le fait même de la possession, mais sur le caractère de cette possession; il faut établir que cotte possession est à titre de bail, c est-à-dire qu'un contrat de bail a été passé.

On a reproché à notre opinion d arriver au même résultat que si elle méconnaissait le bail tacite et d'en interdire la preuve. Non, il reste l'aveu et le serment.

On a enfin tiré un argument d'analogie de ce que la tacite reconduction peut être prouvée par témoins; c'est que^la tacite reconduction est une prolongation du bail et non pas une convention spéciale et qu'elle suppose, non pas le con-

('/ Guillouard, I, n. 241.

C; Ici encore il a élé décidé que les frais sont supportés par moilic. Trib. paix Magny, 3nov. 11)00, précilc.

(') V. à propos de la résiliation, ïw/'/û, n. 130i> s. \\ Note, S., 87. 1. 57.