C'est par un corollaire de l'obligation de délivrance

(»}Cass. req., 9 fév. 1875, S., 75. 1- 158. — Casa, req., 26 avril 1895, S., 95, 1. 501, D., Ife. 1. 307. - Paris, G juil. 189 ^ S., 94. 2. 147. — Guillouard, I, n. 42(); Puziei^Herman, arl. 1719, n. 2 s. ; Hue, X, n. 273 et 290. — On a dit que, le preneur ne pouvant être que créancier du bailleur et n'ayant pas droit réel sur la chose, teUe clause n'est valable que parce que le preneur agira comme mandataire du bailleur. Hue, X, n. 273. — Mais, s'il en était ainsi, on ne comprendrait pas que le bailleur ne fut pas tenu d'indemniser son mandataire, le preneur, dans le cas où te dernier ne parviendrait pas îi expulser le tiers. La vérité est que la nature du ^roil du preneur n'a rien à faire ici; le preneur a acquis Vaction en expulsion du ^iHUur, c'est un cessionnaire.

(*) Pari», 6 juil. 1893, précité. — Fuzier-Herman, arl. 1719, n. 5; Hue, X, n. 290,

(») Cass. req., 9 fév. 1875, précité.

(*) Le contraire a cependant é'.é décidé. Trib. civ. Seine, 22 nov. 1894, Mon. jud. Lyon, 29 fév. 1895.

(») GuillouarJ, I, n. 163. . . . ,

que le bailleur est tenu de faire disparaître les vices qui, aa moment de la délivrance, entraveraient la jouissance du locataire : nous nous occuperons de ces vices à propos de la garantie (^).

278. De même Tobligation de délivrer oblige le bailleur à faire cesser le trouble, même le trouble de fait, à l'aide duquel un tiers entrave Tentréedu locataire en jouissance ('), car le preneur a le droit d'exiger lu disparition de tous les obstaclesi qui s'opposent à son entrée en jouissance ; on ne peut dono objecter que, dans le cours du bail, et en vertu de Tart. 1725^ le bailleur est seulement garant du trouble de droit.

Il y a cependant une différence entre le trouble de fait et le trouble de droit; le preneur peut réclamer à l'auteur du trouble de fait la réparation de ce trouble ; il ne peut pas la réclamer à l'auteur du trouble de droit (^).

279. Le bailleur doit faire désinfecter l'immeuble si un décès s'y est produit par l'effet d'une maladie contagieuse (♦).

280. Mais le bailleur n'est pas responsable des cas fortuits» qui détériorent matériellement Timmeuble ou qui s'opposent à l'entrée on jouissance dans l'intervalle qui s'écoule entre la conclusion du bail et la délivrance (') : la convention étant parfaite, le preneur se trouve obligé à exécuter le bail, à moins de faute du bailleur. Le bailleur, comme tout débiteur, ne répond pas du cas fortuit.

Le preneur n'a pas même le droit de demander la résilia*tion du bail en prouvant que si la détérioration avait été antérieure au bail, il n'eût pas contracté (*).

Mais c'est au bailleur qu'il appartient d'établir le cas fortuit.

(') V. tn/Va, n. 428 s.

(») Cass. req., 7 juin 1837, S., 37. i. 970, D. Rép., v© Louage, n. 240. — Duver* gîer, I, n. 277; Troplong, I, n. 262; Aubry et Rau, IV, p. 474, §366; Laurent» XXV, n. 105; GuilIouard.I, n. 89; Fuzier-Herman, art. 1719, n. 20 et 21; Thiry^ IV, n. 12; Hue, X, n. 2y0. — Conba Nîmes, 26 juin 1806, S. chr., D. A^..^ V» Louage, n. 238-10.

('j V. infra, n. 531 et 543.

(*) Trib. paix Oran, 4 fév. 1895, Loi, 18 fév. 1895.

(•) Cass. req., 12 mai 1885, S., 88. 1. 132.

{*) Conlra Alger, 24 janv. 1884, sous Cass., 12 mai 1885, précité (motifs)»

DiLIVRANCE — ÉTAT DE LA CHOSE H9

B81. La convention peut déroger à l'obligation du bailleur relative aux réparations (•).

La convention, dérogeant au droit commun, doit être interprétée restrictivomenti').

Il est bien entendu que la convention peut être tacite (').

Elle ne résulte pas de ce que Itî preneur connaît l*état des lieux (*), car le preneur a <lû penser que le bailleur accomplirait ses obligations légales.

Mais elle résulte de ce que le preneur déclare connaître l'état des lieux ou avoir visité les lieux ('), car cette déclaration ne peut être interprétée que comme une acceptation des lieux tels qu*ils se comportent. Il importe peu que le bail soit signé antérieurement h Tontrée en jouissance (').

La rédaction d'un état des lieux tient lieu de convention, car, en rédigeant un état des lieux, les parties conviennent que la restitution sera conforme à cet état et, par suite, que la jouissance aura lieu dans les mêmes conditions C) ; il en est ainsi à plus forte raison si Tétat des lieux est suivi ou précédé de l'entrée en possession (').

'j V. les aulorilé^ citées dans les notes suivantes.— Lyon, 4 janv. 181)4 (impl.), D., V5. 2. 183. — Bruxelles, 21 nov. IHÎK), l'and, péi\ belg.M. n. 130. — Ouillouard, 1, n.fi; Troplong, I, n. 165; Aubry et llau, IV, p. 474, § 366; Laurent, XXV, JJ. 108; Fuzier-Herman, art. 1709, n. 9; Hue, X, n. 21X). — V. cep. Al^çer, 20 juin 1899, Jow'H. irib. ulg., 28 août 1901.

i*i Lyon, 4 janv. 1894, précité. — Ouillouard, loc, cit. — Ainsi on a décidé que la clause d'aprt-s laquelle le preneur doit prendre les lieux loués dans Tétat où ils se trouvent lors de son entrée en jouissance, sans pouvoir exiger aucune réparation, peut être regardée comme ne statuant que pour l'avenir et ne s appliquant pas notamment aux réparations commencées avant l'entrée en jouissance. — Cass., »mai 1882, S., 8:1 1. 245, D., 82. 1. 320. — Jugé également que la clause qui dispense le bailleur des réparations d'entretien ne lui enlève pas Tobligation de livrer la chose en bon étal. — Caen, 19 juil. 1845, P., 45. 2. 361.

C/ V. cep. Guillouard, loc, cil. ; mais cet auteur se contente, comme nous allons le voir, d'une renonciation tacite du preneur.

(«) Cass. req., 4 déc. 1900 (impl.), S., 1902. 1. 37. — Liège, 29 mai 1812, S. chr.

— Duvergier, I, n. 278; Laurent, XXV, n. 108; Guillouard, loc. cil.

(•i Paris, 24 juin 1857, sous Cass., 27 janv. 1858, S., 58. 1. 728, D., 58. 1. 158.

— Trib. civ. Bruxelles, 25 fév. 1876, l'asicr., 76. 3. 165. — Conlra Liège, 29 mai 1812, précité. — Alger, 22 mars 1890, Rev. algir., 90. 369. — Fuzier-Herman, «rt. 1720, n. 2 et 3).

CjV.cep. IIuc, X. n.290.

Cj Rennes, 17 fév. 1893, D., 94. 2. 214. — Conlra Caen, 30 août 1862, D. Rép^ Stippl,, yo Louage, n. 84. — Guillouard, I, n. 94. (•; Contra Caen, 30 août 1862, précité. — Guillouard, loc. cil.

l&Ô * DU LOUAGE DES CHOSES

* Mais la prise de possession îi elle seule (*) ne peut être considérée, de la part du preneur, comme une renonciatioA au droit de demander des réparalions. C'est, en effet, seulement après être entré en jouissance que le preneur peut s'apercevoir de rutilité de certaines réparations et, du reste, on doit lui attribuer la pensée de n'avoir pns voulu reculer son entrée en jouissance pour attend :'e des réparalions qui pouvaient être faites ensuite.

Toutefois, la renonciation du preneur peut s'induire d*une possession suffisamment longue pour qu'il doive être consi* déré comme ayant consenti à jouir de la maison telle qu'elle se comportait (').

282. A la convention entre les parties, on ne peut assimiler évidemment celle qui aurait été passée entre le bailleur et les preneurs précédents et par suite de laquelle les dégradations de Timmeuble n'auraient jamais été réparées (').

283. En verlu de l'obligation de délivrance, le bailleur d'un fonds de terre doit délivrer la contenance indiquée au contrat, mais il n'est tenu de délivrer que cette contenance. Les conséquences de l'erreur, en plus ou en moins, qui aurait été commise par le bailleur dans l'indication de la contenance du fonds, sont réglées par l'art. 1765, ainsi conçu : « Si, » dans un bail à ferme, on donne aux fonds une contf*nancé n moindre ou plus grande que celle qnils ont réellement, il » n'y a lieu à augmentation ou diminution du prix pour le » fermier, que dans les cas et suivant les règles exprimées au

(') Hennés, 17 fév. 1893, précité (impl.). — Duvergier, I, n. 278; Laurent» XXV, n. 108; Guillouard, I, n. 94; Fuzier-Herman, art. 1720, n. 31. — Conira Troplong, I, n. 166. — A plus forte raison en est-il ainsi de la prise de possession accompagnée de circonstances qui rendent invraisemblable la renonciation du preneur. — Rennes, 17 fév. 1893, précité (le bailleur a continué à occuper la majeure partie des lieux loués et, deux mois après son entrée en jouissance, ie locataire a fait constater Tétai des lieux par huissier, après avoir, dans le premier mois, fait une réclamation amiable). — V. cep. Hue, X, n. 290.

[*) Caen, 30 août 1862, précité. — Rennes, 17 fév. 18^3, précité. — Guillouard» loc. cit. : Fuzier-Herman, art. 1720, n. 30.

(') Jugé en ce sens que si un moulin, construit pour marcher avec plusieurs piles, est loué, les réparations doivent être faites à toutes les piles, quoiqu'au roo« ment du bail le moulin fonctionnât avec une seule pile. Caen, 3 août 1848, P., 49« 1.394, D., 49. 2. 12.

DÉLIVRANCE — ÉTAT DE Lk CHOSE 151

» /t//'^ de la Vente •». Il faut donc appliquer les art. 1617 à 1623 (•).

Les solutions suivantes découlent de là :

V Si le bail est fait à tant la mesure et sans indication dé contenance, aucune erreur n'est possible et la contenance sert uniformément de base au prix du bail. Il y aura lieu d'observer pour le mesurage les règles que nous donnons h propos du prix (*).

2^ Si le bail est fait à tant la mesure, mais avec indication do contenance, c est encore le prix de la mesure qui sert de base au bail, mais on a égard à la contenance réelle, de sorte qu'il y a lieu à augmentation ou à diminution si la contenance indiquée dans le bail n'est pas exacte (*).

En outre, si la différence de contenance est supérieure à un vingtième au profit de la contenance réelle, le preneur peut à son cboix payer un excédent de prix ou faire résilier le bail (*). C'est ce que décide, en matière de vente, l'art. 1618 et le renvoi au titre de la vente est général ; du reste, il n'y a aucune raison pour décider le contraire en matière de louage.

Le mesurage comprend l'immeuble tout entier, même les parties improductives (').

11 comprend notamment les murs (•), les chemins d'exploitation (^, les talus et les fossés (').

3' Si le bail est fait moyennant un prix déterminé et avec indication de contenance, il n'y a lieu à augmentation ou à diminution du prix que si la différence avec la contenance réelle est d'au moins un vingtième (•).

(') Cass. req., 2 fév. 1891, S., 91. 1. 80, D., 91. 1. 267. — Gcorge-Lemaipe,*flappori sous Cass., 2 fév. 1891, D., 91. 1. 267 ; Planiol, II, n. 1677. — V. cep. Trib. civ. Lille, 31 janv. 1898, Nord jud., 98. 179.

•) GulUouard, II, n. 535. — V. infra,<i. 8.37.

,*) Rouen, 16 juin 1894, Rec. Rouen, 91. 1. 290. — Trib. civ. Nivelles, 7 août 1882, PuBicr., 8.3. 3. 145. — Guillouard, II, n. 535.

i*j Duvergier, TI, n. 134; Guillouard, II, n. 536.

'. Caen, 14 nov. 1842, S., 44. 2. 174. — Duvergier, II, n. 144; (luillouard. If, n.539.

'*) Caen, 14 nov. 1842, précité, — Duvergier, loc. cit.; Guillouard, loc. cit.

^! Caen, 14 nov. 1842, précité. — Duvergier, loc. cit.; Guillouard, /oc. cit,

;•) Caen, 14 nov. 1842, précité. — Duvergier, loc. cit.; Guillouard, loc. cit,

\*) Gnillouard, II, n. 535.

Ici encore, si la différence d*un vingtième est en plus, le preneur peut demander la résiliation (arl. 1620) (^).

4** Si le bail est fait moyennant un prix déterminé et sans indication de contenance, il n*y a jamais lieu à modification du prix.

284. La durée de la prescription de l'action en augmentation ou en diminution du prix pour erreur de contenance est fixée à un an par Tari. 1622 en matière de vente.

Ce texte est applicable au bail (*), car Tart. 1763 renvoie au titre de la vente pour toutes les règles de la matière. I^s raisons de décider hont également les mêmes. Il faut donc rejeter l'opinion contraire, d'après laquelle l'action du bailleur et celle du preneur sont, à défaut de limitation expresse, d'une durée de trente ans.

Ce délai court du jour du bail (*).

Néanmoins si la contenance est subordonnée à un arpentage, la prescription ne conmience à courir que du jour de cet arpentage, par application de Tart. 2257 (*).