DÉLIVRANCE LIEU

303. Le bailleur est responsable, même pour un retard résultant d'un cas fortuit ou du fait du prince (*), en ce sens qu'il n'est pas dû de loyer pour la durée du retard.

g 111. De l'endroit où se fait la délivrance.

304. D après Tart. 1247, que Tart. 1609 reproduit en matière de vente, « le paiement doit être exécuté dans le lieu désigné par la convention. Si le lieu n'y est pas désigné, le paiement, lorsqu'il s'agit d'un corps certain et délemiiné, doit être fait dans le lieu où était, au temps de l'obligation, la chose qui en fait l'objet »>.

Cette disposition est entièrement applicable à la délivrance de l'objet loué (*), notamment pour les meubles (').

11 faut ajouter que l'usage des lieux peut, comme la convention, fixer un endroit autre que celui de la situation (*).

Cet usage exisie dans un grand nombre de cas pour les meubles.

Ainsi, il est d'usage que le loueur de chevaux et voitures mène, comme le disait Pothier (*), les objets loués au domicile du preneur si ce dernier demeure dans la même localité (•).

premiers quinze jours de loyer. Le jugement précité du tribunal de paix dit que le preneur ne peut exiger la délivrance dès le 8 pour une location inférieure à 400 fr. même si, en outre, il a loué une boutique dont le loyer réuai k celui du logement dépasse 400 fr., di s lors que le bail de la boutique est délivré. — On doit, semble-liit ronclare de là aussi que si le bailleur s'est obligé à Taire certains travaux pour le premier jour du trimestre, il suffit que les travaux soient terminés le 15 du même mois, époque de l'entrée en jouissance. Cependant le contraire a été décidé. -Trib. civ. Seine, 28 mars 1898, Loi, 6 avril 1898.

.' Paris, G juili. i893, D., 94. 2. 53. — Haute Cour Angleterre, 2 juin 1876, Journ. dr. ini., III, 1876, p. 276 (location d'un navire, à partir du jour où il aura fini son voyage actuel; retenue du navire apr's ce voyage comme innavigable, par les agents du commerce, et nécessité de le réparer). — Haute-Cour Angleterre (banc de la reine), 22 janv. 1897, Journ. dr. int., IV, 1877, p. 49 (id.). — V. infra, n. 310.

* Pothier, n. 55; Troplong, I, n. 167; Duvergier, I, n. 245; Laurent, XXV, n. 103; Guillouard, I, n. 91; Fuzier-Herman, art. 1719, n. 24; Hue, X, n. 290.

•', Guillouard, loc. cit.; Valéry, n. 21; Hue, loc. cit.

(*. Guillouard, ly, cit.; Valéry, n. 21.

^•/ Guillouard, II, n. 678 ; Valén-, n. 21.

De même pour les meublesdonnés à bailparun tapissier (*), c'est encore ce que disait Pothier (').

805, Pour ceux qui admettraient qu'une chose peut être louée sans obligation de reslitulion en nature, il faudrait appliquer Tart. 1247 al. 2, suivant lequel, hors les deux cas cités, le paiement doit être fait au domicile du bailleur; c'est donc au domicile du bailleur que se ferait la délivrance.

Maisleschoses consomptibles louées commeaccessoiresd*uu établissement industriel ou commercial doivent être livrées au lieu même où est si(uc cet établissement; la jurisprudence en autorise la location parce qu'elles sont l'accessoire de l'établissement et participent en quelque sorte de sa nature; cette considération conduit à la solution qui précède.

306. 11 va sans dire que les choses consomptibles louées à la charge d'être restituées eu nature sont, au sens de Tart. 1247, des corps certains.

§ IV. Frais de la délivrance,

307. Les frais de la délivrance sont à la charge du bailleur (^), car, d'après Tart. 1248, « les frais de paiement sont à la charge du débiteur » et c'est par application de cette disposition que l'art. 1608 met k la charge du vendeur les frais de la délivrance de l'objet vendu. Telle est d'ailleure la solution donnée soit par Pothier (*), soit par Mouricault dans son rapport au Tribunat ('). La stipulation contraire est, du reste, permise, comme le dit l'art. 1 608 en matière de vente, et Tusage des lieux peut conduire à la même solution.

Nous citerons parmi les frais de délivrance : Les frais de transport si le meuble loué doit être déplacé (*), les frais d'arpentage s'il y a lieu (•).

\^) Guillouard, II, n. 678; Valéry, lac. cil.

(') Polhier, n. 55; Troplong, 1, n. 167; Duvergier, I, n. 245; Laurent, XXV, n. 103; fînillouard, I, n. 90; Fuziep-Herman, art. 1719, n. 24.

(*j N. 55 et 56.

(•) Fenet, XIV, p. 324.

(•) Guillouard, I, n. 90 et II, n. 678; Pothier, n. 57. — Conlm Fuzier-IIerraan, art. 1719, n. 24.

Ç') Guillouard, I, n. 90; Fuzier-Herman, art. 1719, n. 24.

DÉLIVRA.NCE — SANCTION 161

Au contraire, les frais d'enlèvement sont à la charge du preneur (*), car renlèvement ne rentre pas dans les obligations (lu bailleur; par exemple, comme le disait Pothier {*) : « Si j'ai loué à un marchand de bois des pièces de bois pour éta ver une maison, c'est à mes frais que je dois les enlever >>.

g V. Sanction de Vobligalion de délivrance,

308. Le défaut de délivrance ou le retard dans la délivrance ont la même sanction (*).

Dans Tune et l'autre hypothèse, le preneur a le choix entre deux part'S :

IMl peut exiger la délivrance mamt tnilitari, c'est-à-dire scfaire mettre, sanslaparticipationdubailleur, en possession. Ce droit lui appartient soit en cas de défaut de délivrance {*), — c'est ce que disait Mouricault ('), — soit en cas de retard dans la délivrance (*). Le bailleur a, en etfet, contracté une obligation de faire, et d'après Fart. 1144 « le créancier peut, en cas d'inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l'obligation aux dépens du débiteur ». L'art. 1184 al. 2 est dans le même sens.

La même solution doit être admise dans l'opinion qui accorde au preneur un droit réel ; car, le droit réel étant créé par le seul effet du consentement, le preneur a les mômes droits qu'un propriétaire et peut se faire mettre en possession.

Toutefois il va sans dire que le preneur ne peut se faire mettre en possession dans les cas où cette mise en possession heurterait les droits d'autrui : bail de la chose d'autruî, bail d'une chose déjà louée à un preneur préférable (").

'*; (iuiUouard, I, n. 91.

ir N. 56.

' V. cep. Ouillouard, I, n. 95 el 100.

:*. Trib. paix Saînl-EUenne de MonUuc, 5 juil. IIKX), nn\ jitsl. pab\, 1902. 6(). -Trib. civ. Verviers. 18 fév. 1880, Jurisp. trib. belg., XXIX, :^i3. — Polhiei', n,66; Duvergier, 1, n. 286; Troplong, I, n. 169; Agiiel, n. 158; Laiire.Ml, XXV, n. 106 ; GiiUlouard, I, n, 95 ; Fiizier-Herman, art. 1719, n. 25 el 27; Hue, X, n. 291 ; Thin-, IV, n. 12.

1», Fenel, XIV, p. 325.

:•; V. cep. Guillouard, I, n. KX).

\'^} V. supra, n. 125 el s.

OtXTR. DE LOUAGE. — 1. H

309. 2^ Le preneur peut demander la résiliation du bail. 11 le peut certainement si la délivrance n'a pas eu lieu et ne doit pas avoir lieu ['). 11 le peut aussi s'il y a un simple retard dans la délivrance (*), quoique certains auteurs {^) exigent que le retard soit volontaire et considérable ; la raison du retard n'influe que sur la question des dommages-intérêts et le montant du relard n'a aucune importance, car lart. 1184 dispose en termes aiisolus : « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats sjnallagmatiques, pour le cas où Tune des parties ne satisfera pas à son engagement ». Or le bailleur ne satisfait pas à son engagement s'il ne fait pas la délivrance dans le délai fixé.

Toutefois le tribunal, par application de l'art. 1244, qui l'autorise à accorder des délais modérés pour le paiement et de Tart. 1184 qui lui donne le même droit dans ractiou en résolution, peut décider que le bailleur jouira — par exemple à raison de la longueur des réparations — d'un certain délai pour la délivrance (^); il peut aussi, dans le cas où le di^faut de délivrance est partiel (') et dans celui où le retard n'a pas causé un grave préjudice au preneur (**), condamner simplement le bailleur h des dommages-intérêts.*

Mais les tribunaux ne sont pas forcés d'accorder ces délais; ils ne sont même pas forcés, une fois que l'action en résolution est intentée, d'accueillir l'ofire faite par le bailleur d'exécuter immédiatement son obligation (').

,') Aix, 2 mars; 1897, Loi, 26 mars 1897. — Trib. corn. Ostende, 26 juil. 18^4, I*a7id. pér, belg., 95, n. m). — Laurent, XXV, n. lOG; Guillouard, I, n. 16 ; Ftizier- Herman, art. 1719, n. 25; Hue, X, n. 291.

(=) Gass., 7 iiov. 1827, S. chr., D. Rép., v« Louage, u. 163. — Toulouse, 16 mai 190.-], Gaz. frib. Midi, 14 juin iim. — Trib. civ. Lyon, 20nov. 1899, Loi, 13 mars lîKX). — Haute-Cour Angleterre, 20 avril 1877 (Echiquier), Journ. dr. in/,, 18Ti, p. 442 (pour un appartement garni;. — Fuzier-Herman, art. 1719, n. 29. — V. aus:»i les décisions anglaises citées n.303, pour les réparations à faire à un navire frété.

,>] Guillouard, I, n. KK).

i\ Aix, 2 mars 1897, précité •.irnplic). — Trib. civ. Chambéry, 13 mai 1891, Hec, Chambéry,\n.'Si.

[^. Trib. civ. Chambéry, 13 mai 1S91, précité.

(«1 Toulouse, 16 mai IIKU, précité.

(' Cass., 7 nov. 1S27, S. chr., I). Hép., v© Louage^ n. 16:1 — Trib. civ. Lyon, 20 nov. 1899, précité si le défaut de livraison a rendu impossible l'exécution d€»s opérations en >uc desquelles le preneur avait loué. — Guillouard, I, n. IbO; Fuzier-Herman, art. 1719, n. '30.

La résiliation peut être demandée alors même que le défaut de délivrance provient d'un cas fortuit (*).

810. En outre, s'il y a retard, les loyers ne courent que du jour de l'entrée en possession effective (•). On à même décidé, comme nous lavons vu, qu'il en est ainsi quand le retard provient de Toccupation indue d'un tiers que le preneur s'est chargé d'expulser (*).

311. Non seulement la résolution prononcée avant l'entrée en jouissance permet au preneur de se soustraire à l'exécution du bail, mais il peut encore demander la restitution de ce qu'il a versé.

Ainsi il se fera restituer les loyers payés d'avance (*).

11 pourra même demander la restitution des arrhes et du denier à Dieu, car si le bailleur (à moins d'être dans le cas d'ëire condamné à des dommages-intérêts) ne doit éprouver aucune perte à raison de la résolution, le preneur, de son côté, doit être rendu indemne,

La question de savoir s'il peut refuser de payer les loyers tant que l'obligation du bailleur n'est pas accomplie sera traitée plus loin (•).

Le preneur a encore droit au remboursement des dépenses faites sur l'immeuble, comme nous le montrerons (•).

312. Dans l'une et l'autre des actions qu'il intente, le pre« neur peut avoir droit à des dommages-intérêts. L'art, 1147 autorise, au cas où l'exécution a lieu de force, la condamna* tion « s'il y a lieu, au payement de dommages intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution » et l'art. 1184 dit aussi que « la partie » envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté » peut on demander la résolution avec dommages-intérêts.

' Polhier, n, 1^; Guillouard, I, n. 96; Fuzier-Herman, arl. 1719, n. 26. — Gpr. *upra, n. 303.

« V. Bupra, 11. 3a3.

•'i V. suptxi. n. 274.

I*; Guniouard, L n. 96; Fuzier-Herman, arl. 1719, n. 25.

* V. pour raffinnalive, Cass. req., 3 fév. 1889, D., 90. 1. 21. — Trib. civ. Seine, 15 mars I90i, Droit, 22 juin 1904 (pour le cas de délivrance parlielle). — ^ V. infra, n. .^28.

• V. infra, loc. cif.

Les dommages-intérêts peuvent donc être prononcés soit en cas d'inexécution ('), soit en cas de retard ('), soit en cas d'exécution partielle ('). Dans tous ces cas, ils peuvent prendre la forme d'une diminution de loyer (*).

Toutefois, d'après l'art. 1146, « les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation v. Cette solution doit être appliquée au bail; cependant on a soutenu et décidé que le bailleur doit Ôlre réputé en faute et tenu des dommages-intérêts de plein droit (*). Il s'agît, a-t-on dit, d une chose que le débiteur ne pouvait faire que dans un certain temps et, par suite, l'expiration de ce temps rend de plein droit exigibles les dommages-intérêts (C. civ., art. 1146). C'est, croyons-nous, une erreur : quoique le bailleur soit obligé par la convention de faire la délivraace complète au jour de l'entrée en jouissance, on ne peut dire que la délivrance ne puisse malériellement être opérée encore ensuite; la chose n'est donc pas de celles qui ne peuvent se donner que dans un certain temps.

D'un autre côté, Tart. 1147 permet au débiteur d'échapper aux dommages-intérêts « soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution », s'il justifie « que l'inexécution provient d'une cause élrangère qui ne peut lui êlre imputée ».

Cette disposition s'appliquera en premier lieu au bailleur qui n'a pu exécuter son obligation (•); par exemple si une inondation a détruit l'immeuble loué, lequel ainsi ne peut être mis en état d'être loué C^).

(V) Guillouard, I, n. 96; Fuzier-Herman, art. 1719, n. 28; Hue, X, n. 291.

1«) Lyon, 9 janv. 1896, S., 97. 2. 135. — Polhier, n. 74; Duvergier, I, n. 291»; Laurent, XXV, n. 106: Agnel, n. 163; Guillouard, I, n. 100; Fuzier-Herman, arU 1719, n. 29; Hue, loc. cit.

{^) Cass. tîiv., 5 mars 1894, S., 97. 1. 74, D., 94. 1. 508. — V. infra, n. 316.

(*; Cass. civ., 5 mars 1894, préeilé.

(») Cass. civ., 15déc. 1880, S., 81. 1. 170, D., 81. 1. 37. — Amiens, 13 août 1893» Rec. Amiens, 95. 205. — Trib. civ. Gand, 17 juil. 18^, Pand. péi\ belg,, 96, n. 58».». — Polhier, n. 74; Duvergier, I, n. 21)0; Laurent, XXV, n. 106 ; Guillouard; f. n. 100 ; Baudry-Lacanlincric et Barde, Tr. des ohl.y I, n. 470.— La cour de cassation adopte aujourd'hui noire opinion, ainsi qu'on le verra, d'ailleui-s, infra, n. 332.

«, GuiUouard, I, n. 96.

('; Guillouard, I, n. 96,

31 3, De même les dommages-intérêts ne pourront i^as, en cas de force majeure, être prononcés contre le bailleur qui a mis du retard dans l'exécution (^) ; Tart. 1147 le décide expressément; lopinion contraire a été soutenue ('), elle est inadmissible. On i appuie sur Tidée que le bailleur est alors nécessairement en faute. Le bailleur est-il donc en faute si un incendie, provenant d'un cas fortuit ou de la malveillance, a détruit Timmcuble?

Mais, conformément à Tart. 1147, le cas fortuit doit être prouve par le bailleur (^).

On ne peut considérer comme un cas de force majeure la crainte de troubles politiques, et c est à tort qu'on a décidé que cette crainte dispense le bailleur de délivrer la salle louée pour une réunion publique (*). Une crainte de ce genre en effet n'apporte aucun obstacle au fait matériel de la délivrance.

314. A la faute du bailleur doit être assimilée (non pas, comme nous le verrons, pour le montant des dommages-intérêts, mais seulement pour le droit aux dommages-intérêts) le fait du bailleur, c est à-dirc la perte ou le retard causés par le bailleur, mais sans intention de se soustraire à ses engagements, et même sans sa faute (') ; Tart. 1147 n'excepte en effet que la force majeure. Il y a donc lieu à des dommages-intérêts si un incendie, provenant de l'imprudence du bailleur, a causé la perte de Timmeuble (•); ou si le retard dérive de la nécessité de faire de grosses réparations (^), car le bailleur devait savoir que ces réparations seraient nécessaires.

•, Lyon, 9 janv. 1896, S., 97. 2. 135 (motifs). — Trib. civ. Lyon, 28 juin 1895, Gaz. PaL, 95. 2. 563.

i« Polhier, n. 74; Duvergier, I, n. 290; Laurent, XXV, n. 108; GuiUouard, f, n. 100.

' ;». Lyon, 9 janv. 1896, précité.

î*; Trib. civ. Seine, 27 oct. 1899, Droit, 28 ocl. 1899, Gaz. Trib., 28 ocl. 1899.

(*) Polhier, loc. cit.; GuiUouard, I, n. 96.

(•) Cpr. Polhier, loc. cit. ; GuiUouard, loc. cit.

(" V. cep. Trib. civ. Lybri, 28 juin 1895, précité (le preneur n'aurait droit qu'à la dispense de payer le loyer pendant le temps des réparations). Ce jugement se fonde sur Tari. 1721 G. civ., lequel est entièrement étranger à la question. — La âolution donnée ci-dessus nous parait exacte même dans le cas où le preneur !»avail que des réparations seraient nécessaires, car il pouvait croire que le bailleur se hâterait pour les faire.

166 DU LOUAGE DES CflOSES

815. Le montant des dommages-intérêts est fixé suivantia distinction suivante» qui résulte des art. 1149 et s.

1* Si rinexécution ou le retard proviennent d'un dol, le bailleur est tenu des dommages-intérêts représentant la perte qu'a faite le preneur et le gain dont il a été privé, mais en les limitant à « ce qui est une suite immédiate et directe de rinexécution de la convention » (art. 1149 et 1151).

On peut indiquer comme cas de dol le refus ou le retard fait dans le seul but de nuire au preneur. Dans Topinion d'après laquelle Tacquéreur n'est pas obligé de respecter le bail non suivi d'entrée en jouissance, on peut également supposer que le bailleur retarde l'exécution pour vendre plu» facilement son immeuble.

Comme suite directe de l'inexécution, nous citerons la perte faite par le débiteur en revendant les meubles quïl avait achetés pour garnir Timmeuble loué (*), les profits qu'il pouvait légitimement espérer réaliser dans le cours de la convention (*).

Au contraire, si l'inexécution a empêché le preneur de cou* tinuer ses affaires et a, eonsommé sa ruine, le créancier ne feera pas tenu des conséquences de cette ruine ('). Il ne sera pas tenu non plus des profits qu'aurait procurés au preneur l'ouverture postérieure d'une route près de l'immeuble loué.

2* Si l'inexécution ou le retard proviennent de la faute ou du fait du bailleur, on applique l'art. 1150 (^), suivant lequel « le débiteur n'est tenu que des dommages-intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir lors du contrat »>.

Ainsi non seulement le bailleur ne sera pas tenu de rembourser les profits que le preneur aurait tirés de travaux posté rieurs faits par l'administration dans un cours d'eau et qui ont augmenté la force motrice de Tusine louée ('), ou des profits que le preneur aurait pu retirer dans son commerce de l'ouverture d'une route (•), mais il ne sera pas tenu de rem-

{•) Guillouard, I, n. 97.

(«) Amiens, 11 mars 1837; S., 38. 2. 120. — GuiUouard, I, n, 97 el 11, n. 604.

(*/ Polhier, n. 70; Guillouard, loc. cit.

(■) Polhier, loc. cit.; Guillouard, loc. cit.

(•} Polhier, loc. cit.; Guillouard, loc, cit.

bourser au preneur la perte résultant de la vente des meubles qu il a achetés pour garnir Fimmeuble loué. Il lui rembour-* sera seulement les profits que le preneur aurait tirés delà location.

316. Le cas où le bailleur n'offre qu'une délivrance partielle ou «ajourne la délivrance d'une portion de la chose louée, doit être assimilé au cas où la délivrance totale est ajournée ou refusée (*). En effet, un débiteur ne peut offrir un paiement partiel (art. 1244); le preneur est donc dans la même situation que si aucune délivrance ne lui était faite; il demandera à son choix la résiliation (•) ou (si elle est possible) Texécution totale ("*), et en outre des dommages-intérêts, s'il y a faute ou fait du bailleur (*); il peut aussi demander la réduction du prix du bail (*).

On pourrait être tenté, toutefois, d'appliquer l'art. 1722, qui, en cas de perte partielle intervenue par cas fortuit au cours du bail, permet seulement au preneur de demander, suivanl les circonstances, ou une réduction de prix, ou la résiliation. Mais les deux hypothèses ne doivent pas être assimilées. On comprend que la loi tienne au maintien du bail, si ce maintien ne nuit pas au preneur; mais il est naturel aussi que le preneur ne soit pas forcé d'entrer en jouissance d'une chose qui ne s'offre pas h lui dans l'état où elle a été promise. Certains auteurs assimilent, sans aucune raison, le cas d'une perte partielle au cas d'un défaut de réparations, et autorisent, comme ils le font è propos de cette dernière circonstance, le preneur à opter entre la résiliation et une f/iminutiondu prix (•). Ce dernier terme de l'option ne nous paratt pas acceptable ; si l'exécution forcée n'est pas possible, le bailleur ne peut être tenu, alors qu'il a stipulé un prix

iV M. («uiUouard ,1, n. 101) assimile ce cas à celui du défaut de réparations; au^si adopte-t-il en partie des solutions différentes.

;*; (îuillouard, I, n. 101. — V. supra, n. 309.

t*) V. cep. GuiI]ouard, loc, cil,

;*; OuUIouard, loc. cit. — V. sttpra, n. 312.

\*j Cass. civ., 5 mars 1894, S., 97. 1. 74, D., 94. 1. 538 (cas où le bailleur ne fait pas les constraclions promises). — Trib. civ. Seine, 15 mars 1904, Droif, 22 juin 1904 [U:..

;'i Polhicr, n. 61 ; Guiliouard, Igc cit.; Duvergier, I, n. 291.

déterminé, de se contenter d'un prix moindre, [-a solution contraire est, nous venons de le montrer, exceptionnelle.

317. [/obligation de livrer la chose en bon état de réparations est une des fractions de l'obligation de délivrer; elle est donc sanctionnée comme cette dernière elle-même.

Ainsi le preneur a le choix entre l'exécution forcée (*) et la résiliation ; certains auteurs (') ne paraissent admettre que l'exécution forcée; il est cependant vrai que l'art. tl84 est applicable par son texte. Ces mêmes auteurs ajoutent que le preneur pourra réduire, en tous cas, le prix du bail ('). Cela est inadmissible. A plus forte raison, comme nous le montrerons, ne pourra-t-il faire lui-même cette réduction (*).

En outre, le preneur aura droit h des dommages-intérêts, comme nous l'avons montré, s'il y a faute ou fait du bailleur (•'•), et k condition d'avoir mis le bailleur en demeure. Cette dernière condition est, comme en matière de livraison tardive, niée par certaines autorités (•), qui, sans motif, considèrent le bailleur comme étant nécessairement en faute.

On a encore décidé qu'il peut se réfuser à payer les loyers, tant que l'obligation n'est pas accomplie (^).

318. Nous nous référons, pour le montant des dommagesintérêts, aux développements que nous avons déjà donnés (•).