S'il y a plusieurs bailleurs, ou plusieurs héritiers du

» Cass., 20 mai 1873, S., 73. 1. 453. - Rennes, 17 fév. 1893, D., 94. 2. 214, qui paraît donner le choix au tribunal et ne prononce la résiliation qu*en se basant sur rénormilé de la valeur des réparations :six fois le prix du bail).

l Guillouard, I, n, lOi.

»; Douai, 24 mars 1847, S., 48. 2. 190. — Pau, 17 mai 1805, S., fô. 2. 1^9. — Cass., 15 déc. 1880, S., 81. 1. 170, D., 81. 1. 37. — Aubry et Hau, IV, p. 474; ( juillouard, loc. cit. — Conira Douai, 7 mai 1856, S., 57. 2. 209. — Laurent, XV, n. 109.

;V V. in/ra, n. 328.

*, Lyon, 7 janv, 1898, Mofi. jud. Lyon, 22 mars 1898. — Par exemple, si, faute de désinfection, une maladie contagieuse a été communiquée à un membre de la famille du locataire, le bailleur est tenu dédommages-intérêts. — Trtb. paixOran, 4 fév. 18l>5, Loi, 18 fév. 181>5.

(*; Gass., 1(> mars 18515, S., 53. 1. 3Gi. — Cass. civ., 15 déc. 1880, S., 81. 1. 170, D., 81. 1. 37. — Aubry et Hau, IV, p. 474, §366; Laurent, XVI, n. 251 ; Guillouard, I, n. 101. — Les arrêts précités de la cour de cassation ne peu%'ent faire autorité, car ils sont contredits par un arrêt plus récent relatif aux réparations des dégradations postérieures à l'entrée en jouissance. — V. infra, n. 332.

,'; Alger, 22 mars 18lK), Rec. Alger, 90. 309. — V. infra, n. 328.

i*. V. supra, n. 315.

bailleur, laction en délivrance peut être intentée pour le toat contre chacun d'eux (*). En cfiet, lobligation de délivrer est indivisible, non pas sans doute natura ou ohligalione, nms solulione (C. civ., 1221-5*), c'est-à-dire qu'il a été tacitement entendu entre les parties que le preneur aurait la jouissance totale de l'objet loué ; bien que théoriquement une jouissance de partie de la chose n'ait rien d'impossible, on ne peut admettre que le preneur ait entendu se contenter d'une jouissance partielle.

Par suite, le preneur peut demander, si tous les bailleurs ne lui procurent pas la jouissance de la chose, la résiliation du bail (^).

Il pourra réclamer des dommages-intérêts, en cas de faute d'un seul d'entre eux ('), et ces dommages intérêts seront dus même par ceux qui auront offert la délivrance de leur part (*).

S VI. Des baux auxquels s'applique lobligation de délivrance.

820. L'obligation de délivrance et toutes ses conséquences dérivent du droit commun.

Aussi doivent-elles être appliquées à toutes espèces de baux.

Notamment, elles existent dans les baux de meubles ('), et cela même si on soustrait ces baux aux règles édictées par le code civil. Nous avons appliqué cette solution au lieu de la délivrance (•).

L'obligation de délivrance et ses conséquences existent également en matière de bail k colonage (^).

V Cass., 15 décembre 1880, S., 81. 1. 170, D., 81. 1. 37. — Rouen, 15 avril 1897, S., 98. 2. 241 ampl.). — Polhiep, n. 61, et Tr. des oblig., n. 315; Duvergier, I, n. 293; (iuillouard, I, n. 102; Dalmberl, J^ole, S., 98. 2. 241.

* Mêmes autorités.

t'. Mêmes autorités.

V Mêmes autorités. — Mais divisémenl, Cass., 15 déc. 1880, précité.

;• Troplon^, I, n. 175; Duvergier, II, n. 242; Guillouard, II, n. 678. — Ainsi jupe contre le loueur de voilures qui n'envoie pas pour une noce le nombre de Itmlaus promis. — Trib. corn. Seine, 29 mars 1898, Jouim, Inb. corn., 19(X). 105.

;•) V: supra, n. 304.

;') V. ntpm, n. 190.

SECTION II

OBLIGATION d'eNTRETENIR LA CHOSE. — RÉPARATIONS

321, L'obligation dont est tenu le bailleur de faire jouir le preneur est une obligation successive, qui se répèle chaque jour jusqu^à la fin du bail. II ne suffit donc pas que le bailleur fasse le nécessaire pour que la jouissance du preneur puisse s'exercer au moment de la délivrance ; il est obligé de lui procurer la continuation de cette jouissance sans interruption jusqu'à la fin du bail. De là l'obligation, que Fart. 1719-2"* impose au bailleur, d'entretenir la chose « en état de servir à l'usQge pour lequel elle a été louée ».

321 bis. L'obligation de réparer n'incombe qu'au bailleur; donc, si ce bailleur est l'usufruitier de l'immeuble, les réparations ne peuvent être demandées au nu propriétaire, même s'il s'agit de grosses réparations, lesquelles, dans les rapports entre l'usufruitier et le nu propriétaire, sont à la charge de ce dernier (*).

321 ter. Cette obligation se décompose ; le bailleur e^t obligé :

1"* De « faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives » (art. 1720-2°).

L'art. 3 de la loi du 18 juillet 1880 dit : « // (le bailleur à colonage) doit faire -aux bâtiments toutes les réparations gui peuvent devenir nécessaires. Toutefois les réparations locali-* ves ou de tnenu entretien qui ne sont occasionnées ni par la vétusté ni par la force majeure demeurent, à moins de stipula* tions ou d'usage contraire, à la charge du cçlon ».

Il était déjà admis par tous les auteurs, avant la loi de 1889, que l'obligation d'entretenir la chose était h la charge du bailleur à colonage (*). Cela était peu logiquedans l'opimon qui voyait dans le bail à colonage une société : car l'associé n'est pas tenu d'entretenir l'objet apporté ;

(*) Décidé cependant qu'elles peuvent être réclamées solidairenienl au nu propriétaire et à l'usufruitier parce que Tobligation de réparer est indivisible. — Trib. civ. Laval, l«r juin 1900, Gaz. Trib., 31 juil. 1900.

{*) Méplain, BaU à colonage, n. 94 s. ; Guillouard, II, n. 617.

2" De ne causer au prenènr aucun trouble ;

3' De faire disparaître les vices ;

4* De garantir de Téviction ou trouble et de la perte.

Les trois dernières obligations rentrent dans l'obligation de garantie et seront traitées à part. La première seule sera étudiée ici.

822. Les réparafions de toute espèce incombent au bailleur; il n y a lieu d'excepter que les réparations locatives ; nous verrons ce qu'il faut entendre par là (*). Nous examinerons également plus loin les clauses dérogeant au droit commun (•).

En revanche, et sauf les restrictions que nous étudierons en nous occupant du trouble ('), le bailleur a le droit de faire les réparations sans la volonté du preneur.

Le bailleur n'est pas tenu de faire les reconstructions (*).

323. Ljobligation de réparer est, nous l'avons montré, une application de l'obligation de faire jouir. Elle existe donc dans les baux de toute espèce.

Ainsi cette obligation existe dans les baux de meubles aussi bien que dans ceux d'immeubles (*). Pothier le disait déjà (•).

324. Le bailleur peut être contraint de faire les réparations qui lui incombent dès le moment où elles sont nécessaires c).

Le preneur peut également demander la résiliation du bail, toujours par application du droit commun (art. 1184) ; nous étudierons bientôt les dispositions spéciales de la loi sur ce point à propos de la destruction partielle, à laquelle les dégradations doivent, comme nous le montrerons, être assimilées (*). Même en dehors de cette assimilation, la résolution est possible, parce qu'elle est l'application du droit com-

l») V. I/I//YI, n. 803 s.

'^} V. infra, n. 801 el 802.

(>: V. infia, n. 464 s. (•) N. 106.

(1) Paris, 29 nov. 1892, D., 93. 2. 473. — Trib. paix Saintes, 16 déc. 1899, Loi 2 mars 1900, Rev, just. paix, 1900. 370. 1\ V. infra, n. 356 s.

inun ('). Le tribuDal, d'ailleurs, n*est pas tenu de la prononcer; il peut s'en dispenser si les réparations sont de courte durée (*).

Ënfîn, le preneur peut demander la réduction de son loyer, car nous verrons que la loi autorise celte demande en cas de perte partielle et que la réfection de la perte partielle est une des réparations qui incombent au bailleur. Les auteurs qui rejettent cette assimilation n'admettent pas que le défaut de réparations puisse donner lieu à une réduction du loyer(').

325. I^e procédé le plus sûr que puisse employer le preneur qui veut faire faire les réparations refusées par le bailleur est de s'adresser au tribunal (*), qui fixera le montant des réparations et la manière dont elles seront faites. C'est ce qui résulte de fart. 1144, d'après lequel « le créancier peut, en cas d'inexécution d'une obligation de faire, être autorisé à faille exécuter lui-mime l'obligation aux dépens du débiteur ». II pourra user à cet effet, comme nous le verrons, de la procédure en référé s'il y a urgence (').

On a conclu de ces observations que le preneur qui fait faire, sans recourir à la justice, les réparations nécessaires n'aura droit à aucune indemnité (•). Ce serait une illégalité et une injustice (^). Le preneur qui fait une dépense incom* bant au bailleur doit, en équité, être indemnisé; du reste, il n'est pas juridiquement dans une situation autre qu'un tiers qui ferait les mêmes réparations pour le compte du bailleur; sans doute, et quoiqu'on ait dit le contraire ^*), il n'est pas

rjThiry, IV, n. 15. — Con/ra Gass., 16 mai 1877, S., 79.1. 363, D., 79. 1.164.— Alger, lOjuil. 1868, S., 68. 2. 243, D., 69. 2. 29. — Laurent, XXV, n. 408; Guillouard, I, n. 394.

(«) Trib. civ. Lyon, 28 juin 1895, Mon. jud, Lyon, 23 ocl. 1895.

(') Guillouard, I, n. 394.

(•) Laurent, XXV, n. 112; Guillouard, I, n. 106 et 108; Hue, X, n. 292; Thir}*, IV, n. 15.

(») V. infra, n. 1591.

(•) Besançon, 8 juil. 1898, sous Cass., 11 juil. 1900, S., 1900. 1. 500. — Laurent, loc. cil,

(7)Gas3.,7nov. 1826, S. chr. (sol. impl.). — Douai, 23 mars 1842, S., 42. 2. 482, — Troplong, I, n. 351; Marcadé, art. 1730, n. 1; Aubry et Rau, II, p. 398, § 204, noie 22 et IV, p. 475, § 366; Guillouard, I, n. 108; Siville, VI, n. 492.

(•) Guillouard, loc. cil. — Cpr. aussi Cass., 7 nov. 1826, précité.

gérant d'affaires (puisqu'il a agi dans son intérêt et non dans celui du bailleur), mais il a une action de in rem verso contre le bailleur qui! a ainsi enrichi. Pothier, du reste (*}, lui accordait déjà une indemnité.

L'action n'aboutira que si le preneur justifie que les réparations étaient nécessaires (•); encore n'aura-til le droit de réclamer que les frais qu'il aurait faits en faisant cette dépense de la manière la plus économique (^).

326. Quant aux intérêts de ces avances du preneur, ils no seraient dus, d'après le droit commun, que du jour de la mise en demeure (C. civ., It53). Cependant, si Ton décide que le preneur est gérant d'affaires du bailleur, il y aura lieu, pour les autorités qui appliquent l'art. 1996 au gérant d'affaires, de faire partir les intérêts du jour des avances. La cour de cassation, tout en regardant le preneur comme un gérant d'affaires, ne lui applique pas l'art. 1996 (*).

327. Le remboursement pourra se faire par voie de retenu«î sur le prix du bail, si le tribunal autorise ce mode de remboursement {").

328. Le preneur peut il de lui même retenir une fraction correspondante à la valeur des réparations? La question ne se pose pas seulement pour les réparations nécessaires au cours du bail, elle peut se poser également pour les réparations qui doivent être faites lors de l'entrée eh jouissance ; elle se pose encore, comme nous le verrons, pour les constructions élevées parle preneur.

La négative nous parait devoir être admise (•). Il n'appar-

,')N. 129etl31.

(*) Guillouard, loc. cit.

(') Gaillouard, loc, cil,

i*j Ca*s., 7 nov. 1826, précité.

{*} Guillouard, loc, cil.

i«)Cass., 5 janv. 1876, S., 76. i. 104. - Paris, 6 déc. 1844, P., 45. 1. 111. - Douai, 9 juin 1846, P., 46. 2. 342. — Douai, 7 mai 1856, S., 57. 2. 209. — Paris, 4 juill. 1868, S., 68. 2. 304, D., 68. 2. 247. — Alger, 7 nov. 1892, D., 93. 2. 286. — Trib. civ. Seine, 7 nov. 1904, Droit, 29 déc. 1904. — Trib. civ. Gand, 19 fé v. mo, Pand. pér, belg., 90. n. 2027. — Laurent, XXV, n. 109. — Conlra Douai, 24 mars 1847, S., 48. 2. 189. — Dijon, 28 déc. 1857, S., 58. 2. 411. — Caen, 17 mai 1882, sous Cass., 3 janv. 1883, S., 84. 1. 432, D., 83. 1. 416. — Amiens, 22 déc. 1887, sous Casa., 4 fév. 1889, D., 90. 1, 121. — Orléans, 20 avril 1888, S., 90. 2. 85. -

tient pas au preneur de fixer lui-même soit la valeur des réparations dont le bailleur est redevable, soit la manière dont lobligation du bailleur doit être sanctionnée ; ceci est du ressort des tribunaux comme toutes lès contestations. Du reste, le bailleur, comme tout débiteur, ne peut être tenu à des dommages-intérêts pour inexécution de ses obligations qu'après mise en demeure. En vain dit-on que le preneur n'est pas tenu d'exécuter son obligation si le bailleur n'accomplit pas la sienne : c'est précisément en raison de celle idée que la loi autorise le preneur à faire réduire ou résilier le bail. En vain dit-on encore que ce moyen est très pratique en raison de lacontrainteindireclequ'ilexerce sur le bailleur: le moyen est loin d'être pratique, car il rend définitif un dissentiment qui aurait peut-être facilement disparu et, en outre, donne lieu à des procès inévitables sur le point de savoir si la retenue faite par le preneur n'est pas exagérée.

L'opinion contraire nous parait, surtout inadmissible en présence de l'art. 1720, qui permet seulement au preneur de « demander une diminution du prix ».

On a encore invoqué avec raison en notre sens l'idée que la compensation ne peut être admise entre la créance du bail* leur et celle du preneur, laquelle n'est pas liquide (art. 1291), Certains auteurs (*) ont objecté qu'il ne s'agit pas ici de compensation, mais de déduction. L'argument nous parait inexact.

329. Toutefois il se peut que la créance du preneur soit liquide et exigible; c'est ce qui arrivera si le chiffre des réparations a été arrêté contradictoirement avec les parties et que le bailleur se soit engagé à les faire; dans ce cas la compensation est évidemment possible (•).

330. En tout cas, si la créance du preneur dépasse celle du bailleur, le bailleur ne peut êlre tenu de l'excédent qu'après une mise en demeure (').

Duvergier, I, n. 480; Troplong, I, n. aSl ; Agnel, p. 308; Aubry el Hau, IV, p. •474, § ;JG6; (iuillouard, I, n. 101 (plus loin, n. 108, cel auteur parait exiger l'aulorisation de justice: el 222; Cuénol, Soie, Pand. /*/., 95. i. H7; Hue, X,n.292.

(V Guillouard, I, n. 146.

* Alger, 7 nov. 1892, D., 03. 2. 286.

(\ Douai, 24 mars 1847, S., 48. 2. 100. — Lyon, 21 aoiîl 1873, Mon. jud. Lyon, 20 janv. 1874. ~ Cuénol, loc, cil.

Le preneur ne peut pas davantage refuser le paiement du loyer jusqu'à ce que les réparations soient faites (*).

331. De quelque action qu'il use à raison des réparations non faites, le preneur peut avoir droit à des dommages-intérêts. Certains auteurs les lui accordent d'une manière absolue (*); leur solution est contraire au droit commun, et, par suite, inexacte : le créancier n'a droit à des dommages-intérêts que si le défaut d'exécution est imputable à la faute ou au fait du débiteur; du reste, Fart. 1722 dit que si la perte partielle (et c^est là un fait donnant lieu à réparation) provient d un cas fortuit, il n'y a lieu à « aucun dédommagement » (').

332. Toujours par application du droit commun, les dommages-intérêts ne sont pas dus de plein droit; la mise en demeure du bailleur est nécessaire (^).

On décide souvent le contraire (*), mais nous avons réfuté une opinion semblable qui s'est produite au sujet de la délivrance et des réparations à faire lors de lentréc en jouissance (•); elle prête ici, selon nous, davantage encore aux objections : l'obligation du bailleur n'est pas, quoi qu'on ait dit, de celles qui ne peuvent être exécutées que jusqu'à un certain moment, moment que le bailleur a laissé passer; des réparations peuvent être faites matériellement dans tout le cours du bail. On objecte à tort que l'obligation du bailleur est (le procurer au preneur une jouissance continue : il ne résulte

^v Trib. civ. Evreux, 2 août 1898, Gaz. Trib., 29 déc. 1898. — Jugé de même que les loyers stipulés payables d'avance peuvent èlre retenus par le bailleur, sans que le premier soit admis à opposer la compensation avec sa créance incertaine résultanl de réparations dues. Paris, 23 juil. 1902, ^fon, des huissiers, 1904. 25.

,' (iuillouard, I, n. 108.

'; Ainsi jugé pour la réfection d'un mur mitoyen. — Trib. civ. Lyon, 28 juin 1«95. Mon. jud. Lyon, 23 oct. 1895.

(•; Cass. civ., 11 janv. 1892, S., 92. 1. 117, D., 92. 1. 257 (qui conclut avec raison que les dommages postérieurs à la mise en demeur^doivent seuls être réparés). — Douai, 9 juin 1846, P., 46. 2. 342. — Trib. civ. Nancy, 3 mars 1902, Rec. Nancy, 1W«. 203. — Trib. civ. Jonzac, 12 nov. 1902, Reu. just. pair, 1903. 205. — Trib. paixMuralo (Corse., 26 fév. i^^^Jiev.just. paix, 1901. 181. — Hue, X, n. 2Î'2. — Cpr. Douai, 24 mars 1847, S., 48. 2. 18î>.

» Pau, t? mai 1865, S., 65. 2. 199. — Trib. paix Saintes, 10 déc. 1899, loi, 2 mars 1900, Reo. Just. paix, 1900.370. — Guillouard, I, n. 108: Baudry-Lacan- Unerie et Barde. T»: des oblig., I, n. 470; Planiol, Sole, D., 92.1. 257.

* V. svpra, n. 312 et 317,

176 Di: LOUAGE DES CHOSES

pas de là que les réparations doivent être faites obligatoirement dès le jour où elles sont devenues nécessaires. Du reste, pourquoi la loi exige-t-elle, en principe, la mise en demeure pour faire courir les dommages-intérêts? C'est parce que, sans mise en demeure, le débiteur peut ignorer son obligation. Or il est certain que le bailleur peut légitimement ne pas connaître la nécessité des réparations ; aussi reconnait-on quelquefois que le preneur doit faire au bailleur un avertissement pour que les dommages-intérêts soient dus et dès lors l'opinion de nos adversaires ne se distingue de la nôtre qu'en ce qu elle soustrait le preneur aux formes ordinaires de la mise en demeure; cela ne nous parait pas très logique.

333. Quant à l'étendue des donnnages-intérêls, il faut se référer au droit commun (*).

SECTION m