OBLIGATION DE FAIRE JOUIR PAISIBLEMENT LE PRENEUR

334. Le bailleur n^est pas seulement tenu de procurer au preneur la jouissance de la chose louée, il doit lui procurer une jouissance paisible pendant toute la durée du bail (ai't.

L'obligation de faire jouir ne porte pas seulement sur l'immeuble loué lui-môme; elle porte sur toutes les parties de l'immeuble nécessaires à la jouissance de cet immeuble ; nous nous occupons de ces accessoires à propos de l'obligation de délivrer et à propos de l'obligation de garantie.

L'obligation de faire jouir se décompose de la manière suivante :

Garantie de la perte ou de la détérioration de la chose, ou de la perte des récoltes.

' Dt^cidé que si, par suite du mauvais étal des clôtures d'un herbage, les bestiaux du preneur ont franchi ces clôtures et ont été écrasés par un train, le bailleur doit payer la valeur des bestiaux tués. — Paris, 29 nov. 1892, D., 93. 2. 473 qui décide avec raison que la responsabilité du bailleur n'est pas atténuée par le défaut de surveillance du preneur, les herbages étant destinés à contenir des bestiaux non surveillés). — Décidé également que si, par suite du défaut de réparatîoa du toit d'une ferme, les fourrages du preneur sont avariés, le bailleur en est responsable. — Gass. civ., il janv. i8ir2. S., 92. 1. 117, D., 92. 1. 257.

Garantie des modifications dans la valeur des produits ou la facilité de jouissance.

Garantie des vices.

Garantie des troubles.

^ I. Garantie de la perle de la chose.

335. Le bailleur est garant de la perte totale ou partielle de la chose, survenue pendant la durée du bail, en ce sens qu'il est tenu, suivant les circonstances, de subir ou la résiliation du bail ou une diminution du prix ; Fart. 1722 porte à ce sujet : « Si pendant la durée du bail, la chose louée est » détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein » droit; si elle nest détruite qu'en partie, le preneur peut, » suivant les circonstances, demander ou une diminution du nprix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre » cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement ».

L'art. 1741 dispose également : « Le contrat de louage se » résout par la perte de la chose louée ».

Lart. 8 de la loi du 10 juillet 1889 sur le bail à colonat parliaire porte : « Si pendant la durée du bail, les objets qui » y sont compris sont détruits en totalité par cas fortuit, le » bail est résilié de plein droit. S'ils ne sont détruits qu'en » partie, le bailleur ne peut se rp fuser à faire les réparations » et les dépenses nécessaires pour les remplacer ou les rétablir. » Le preneur et le bailleur peuvent, dans ce cas, suivant les » circonstances, demander la résiliât ioîi. — Si la résiliation » est proîioncée à la requête du bailleur, le juge appréciera » l'indemnité qui pourrait être due ou preneur, conformé- » ment au dettxième paragraphe de rarticle 7 de la présente » loi ».

L art. 13 ajoute que Tart. 1741 C. civ. est applicable au bail à colonat partiaire.

On voit que Teffet de la perte est différent suivant qu'elle est totale ou partielle. Avant d'étudier les effets de Tune et de Tautre, nous devrons donner la définition de ce qu'est la perte.

COXTR. DE LOUAGE. — I. 12

I. Définition de la perte. — De la perte totale et de la perte

partielle.

336. Le code ne définit pas la perte; mais il n*était pas besoin de définition. Lsl perte totale est la disparition entière de l'objet loué, la perte partielle est la disparition d'une partie de cet objet.

Les exemples les plus sûrs sont les suivants : Un terrain loué est submergé en tout ou en partie par une inondation (nous verrons toutefois que Tinondation peut être un simple vice) (*), enlevé en tout ou en partie par un éboulement (•); un meuble loué est incendié.

Il y a également perte totale si une maison est détruite en entier par un ouragan ou un incendie ('), quoiqu'on puisse dire théoriquement que la perte est partielle, le sol loué restant debout : car les parties n'ont songé à faire une convention qu^au sujet de la maison seule; la maison constitue l'immeuble loué et le sol n'est destiné qu'à supporter cet immeuble. L'art. 1734 montre que Vimmeuble consiste uniquement dans la maison louée.

La destruction de l'immeuble par l'administration, pour cause d'insalubrité ou de vétusté par exemple, est également une perte totale (*). Nous examinons plus loin si c'est une perte fortuite (').

337. La jurisprudence va plus loin : elle admet qu'il y a perte totale ou partielle soit si la jouissance de l'immeuble est enlevée en tout ou partie au locataire par un lait de l'administration, soit si la culture du sol devient impossible par la destruction des racines; nous examinerons, comme cas divers de garantie, ces hypothèses (•).

(*) V. in/V'O, n. 431. — Ce n*esl pas en tout cas une perte si Tinondation ne fail que causer le chômage temporaire du moulin loué. — Alger, 21 déc. 1889, Gaz, Trib., 19 fév. 1890.

(') Trib. civ. Gex, 9 juin 1898, Loi, 4 août 1898 (carrière détruite par Téboulement d'une montagne).

(') Trib. civ. Tours, 7 mars 1905, Loi, 3 mai 1906. — V. infra, n. 340.

(♦) Paris, 8 juil. 1852, P., 52. 2. 6G3, D., 55. 2. 60. — Aix, 8 nov. 1888. Rec. d'Aix, 89. 1. 81. — Trib. civ, Béziers, 10 avril 1902, Monjud, Affdi, 8 juin 1902, — Wahl, Soie, S., 99. 4. 1.

(») V. infra, n. 344.

(•) V. infra, n. 554 s., 377.

Elle admet également que Timpossibilité de jouissance Goti^tttue une perte; nous nous occuperons de ce cas dans les mômes passages (*).

Elle va jusqu'à admettre que le danger de la jouissance est une perte (*).

Dans tous les cas les événements qui diminuent les agréments ou Tutilité de la jouissance sans entraver la jouissance «lalériellement ne constituent pas une perte (*). Il en est ainsi par exemple de la guerre ou du siège d'une ville ^*). A plus Torte raison, un simple changement dans la forme de la chose n'est pas une perle {"*).

Cetle extension faite par la jurisprudence est fâcheuse en pratique à cause des différences nombreuses qui, au point de vue des obligations des parties, séparent le trouble de la perle (") :

t* Le trouble doit être dénoncé au bailleur; il en est autrement de la perle;

2* I-a perle ihet ou peut uiettre fin au bail ; il en est autre* ment, en général, du trouble;

3* Le bailleur n'est pas tenu de reconstruire l'objet «iétruit; il doil, au contraire, réparer les conséquences du trouble;

4* Le bailleor peut invoquer lui-même la cessation du bail en cas de perte; il ne le peut pas en cas de trouble;

5* La perte termine le bail quelle qu'en soit la cause; le trouble ne donne lieu à l'action du preneur que s'il est un trouble de droit; .

6' Dans bien des hypothèses où il y a trouble, la chose reste iut<icte matériellement, dans toutes ses parties, et, par suite, on ne peut accorder de garantie que sur le fondement du trouble, et non si l'on rattache la garantie à la perte.

(') V. iafrot n. 451 s.

(") V. infra, loc. cil.

{*, V. inn-a. n. 427.

V) V. tii/Va. n. 525.

(*) Par exemple le reculement d'une maison pour cause d ali^ncmcnl si la maison reste appropriée à Tusage pour lequel elle a été louée. — Rouen, Il fév. 1842, K, 42, 2. 8, D. nép., vo iottage, n. 2J2-3o,

P) Wahl, Sole, S., 99. 4. 1, n. 2.

338. L'expropriation pour cause d utilité publique, dont nous parlerons plus tard, peut être considérée comme une perte, totale ou partielle suivant les cas; mais elle est régie par des dispositions spéciales (*).

339. La perte sera partielle si la portion de Timmeuble restée debout ne suffit pas à permettre au bail de remplir son but H.

340. Pour examiner si la perte est totale ou partielle, il n'y a pas à tenir compte des constructions élevées par le preneur sur le terrain (•), à moins que ces constructions ne soient, pa^ la volonté des parties, comprises dans le bail.

La destination de la chose convenue entre les parties peut au contraire servira déterminer si la perte est totale ou par* «elle (*).

Ainsi nous avons dit que la disparition entière des cons« trucfions louées est une perte totale, quoique le sol reste; car le sol, comme tel, n'a pas fait Tobjet du bail (*). La perte sera même totale bien que des pans de murs subsistent (*).

341. La disparition des arbres qui se trouvaient plantés sur un immeuble n'est pas une perte partielle de Timnieuble; le locataire doit remplacer ces arbres en vertu de TobligatioA de restitution, comme nous le montrerons (^).

342. Si Ton admet que les dégradations et la perte partielle sont soumises par la loi à un traitement différent (*), il serA important, mais aussi très délicat, de les distinguer, car en réalité, comme nous le dirons, un immeuble dont une partie a péri est dégradé et une dégradation ne va pas sans une perte partielle.

Le seul point certain c'est que la perte partielle consistera dans des faits plus graves que la dégradation; le sens naturel

(') V. infra, n. 1348 et s.

(«) Conlra Limoges, 5 janv. 1887, D., 88. 2. 167. — Celte solution n'est adoptée par l'arrêt que pour lui permettre de déclarer l'art. 1722 inapplicable. (*) Trib. civ. Seine, 3 juillet 1888, Joutm. des assurances, 88. 494. (*) Trib. civ. Seine, 3 juillet 1888, précité. (*) V. supra, n. 336.

{•) Trib. civ. Lyon, 8 juillet 1903, Mon. jud, Lyon, 12 sept. 1903. (') V. infra, n. 920.

(•) V. infra, n. 797 s.

GARANTIE DK LA PERTE DE LA CHOSE 18t

des termes Tlndique et, en rapprochant la perte partielle de la perte totale, la loi a montré qu'elle la considère comme plus grave que la dégradation.

Il y aura perte partielle, par exemple, en cas de destruction des bâtiments faisant partie d'une exploitation rurale, d'un pavillon constituant l'annexe de la maison louée.

842 bis, La question de savoir s'il y a perle, c'est-à-xlire si, tn fait, une chose est détruite, est, d'ailleurs, une question do fait, qui rentre dans les pouvoirs de juges du fond (*).

Au contraire la question de savoir quels caractères un événement doit présenter pour constituer une perte (par exemple si la perle suppose la destruction matérielle de la chose) est une question de droit.

II. Epoque où doit s'être produite la perte pour donner lieu à la garantie.

343. La perte, pour donner lieu à la garantie, doit être produite dans Tintervalle qui s'écoule entre le commencement et la fin du bail.

Le bail n'est réputé commencé que du jour de l'entrée en jouissance ('); mais comme le bailleur doit livrer la chose même qu'il a promise, la perte totale ou partielle, si elle se produit entre la signature du bail et l'entrée eu jouissance, donne lieu aux mêmes solutions que dans le cas de bail portant sur une chose qui n'existe pas ou n'existe qu'en partie.