Perte totale

844. L'effet le plus inmiédiat de la perte totale est de résilier le bail; l'art. 1722 le dit pour la perte par cas fortuit et l'art. 1741 le répète en termes très généraux. Cela se produit môme si la perte est causée par la faute du locataire, et ce dernier peut lui-même, malgré sa faute, invoquer la résiliation (').

(') Cass. req., 16 nov. 1898, S., 190(). 1. 21, D., 99. 1. 117.

''j V. à propos de robligalion de délivrance, supra, n. 310. — V. cep. Cass., lîroars 1885, S., 88. 1. 132. — Hue, X, n. 294.

'*) PoiUers, 19 fév. 1894, S., 94. 2. 201. — Trib. civ. Lyon, 28 mai 1887, Mon. jud. Lyon, 21 ocl. 1887 (incendie . - Trib. civ. Seine, 17 juin 1893, Gaz. Trib.,

Mais, en ce qui concerne les obligations cfue la perte fait nattre entre les parties, on doit distinguer suivant que la perte est arrivée par cas fortuit ou force majeure, par le fait du preneur, par le fait du bailleur. Il importera donc avant tout d'examiner dans quels cas il y a cas fortuit ou force majeure et dans quels cas il y a fait des parties.

Sur ce point, le droit commun s applique; du reste, à propos des réparations locatives et de Tinceudie, nous donnerons des exemples de cas fortuit et de force majeure ^*); ces exemples sontentièrement applicables au cas de perte totale ou partielle.

Disons simplement que la destruction ordonnée par Taduiinistration est une perte fortuite (^), à moins que la cause de la destruction ne soit imputable au bailleur (') ou au preneur; que l'expropriation pour cause d'utilité publique est également une perte fortuite (*); qu'il en est ainsi encore de ia perte provenant de la faute d'un entrepreneur, même choisi par le bailleur (^], ou de ses ouvriers (•).

24 sept. 1893 (incendie). — Trib. civ. Verviers, 11 déc. 1885, Pasicr., 86. 3.210. -« Arnlz, IV, n. 1156; Laurent, XXV, n. 401; (iuillouard, I, n. 393; Thiry, IV, ji. 47 ; Planiol, II, n. 1734.

(•) V. iiifra, n. 797 s. ; 977 s. — Sur la preuve, v. infra, n. 823.

{*) Trib. civ. Carpentras, 20 déc. 1892, Gaz, Trib., 3 janv. 1893. — Trib. civ. Lyon, 11 janv. 1895, Mon. jud. Lyon, 8 avril 1895. — Trib. civ. Lyon, 28 fév, 1896» Gaz, Pal., £6. 2. 156. — Trib. civ. Angers, 10 avril 1902. Mon. jud. Midi, 8 juin 1902 (destruction par suite de vétusté, si l'état de vétusté résultait d'une servitude d'alignement qui rendait les travaux confortatifs impossibles; cela est douteux; v» la note suivante).

^') Cass., 12 mars 1851, D., 54. 5. 474 (vétusté). — Bordeaux, 4 oct. 1831, P. chr., D. Rép., v» Louage^ n. 207 (reconstruction d'un mur interdite parce que des cens* tructions faites par le bailleur en compromettent la solidité). — Bordeaux, 24 déc. 18a3, P. chr., D. Rép., vo Louage, n. 205-4o (défaut de solidité:. — Paris, 8 juU. 1852, P., 52. 2. 663, D., 55. 2. 00 ^insalubrité). — Aix, 7 mars 1870 (motifs), D., 71. 2. 253 (vétusté). — Aix, 8 nov. 1888, Rec. d'Aix, 89. 1. 81 ^vétusté). — Trib. civ, Seine, 7 mars 1896, Gaz. Pal., 96. 2. 176 (constructions indûment élevées sur U voie publique;. — Troplong, I, n. 216; Guillouard, I, n. 290; Fuzier-Herman, arU 1722, n. 80. — Cpr. Cass., 8 août 1855, S., 56. 1. 422, D., 55. 1. 336 (vétustéj. — Si Timmeuble était soupiis à des servitudes de voirie qui empêchaient la réparation^ la destruction par Tadministralion pour défaut de solidité est une perte fortuite. — Cass., 31 déc. 1878, S., 79. 1. 398, D., 79. 1. 300.

(*) Trib. civ. Seine, 19 janv. 1889, Gaz, Trib., 14 fév. 1889. — V. sur l'expropriation, infra, n. 1348 s.

C) Trib. civ. Seine, 12 nov. 1902, D., 1902. 2. 480. — L'entrepreneur n'est pas» en effet, le préposé du bailleur.

(•) Trib. civ. Seine, 12 nov. 1902, précité.

Toutefois il existe des effets inhérents à la perte elle-même sans qu'on ait h s*inquiéter de sa cause.

Ainsi, quelle que soit la cause de la perte, le preneur n'rt pas, si rimmeuble a péri en entier, à payer les réparations auxquelles il était obligé ('); car ce paiement, au lieu d'indemniser le bailleur, Tenrichirait.

De même, lorsque le bail a pris fin par la perte de la chose, le preneur doit immédiatement enlever les débris de ce qui lui appartient sous peine d'être obligé de payer une indemnité au bailleur (•).

A. Efifeis de la perle totale par le fait du preneur.

345. L'art. 1760 porte : « En cas de résiliation par la faute » du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bailpen- » dant le temps ne'cessaire à la relocation, sans préjudice des » dommages-intérêts qui ont pu résulter de l'abus ».

Cette disposition est placée parmi lés réglés particulières aux baux à loyer; néanmoins on doit l'étendre aux baux à ferme (^), car elle est l'application du droit commun, d'après lequel l'inexécution d'une obligation oblige le débiteur à payer les dommages-intérêts qui ont pu être prévus lors du contrat. A plus forte raison, l'art. 1760 s'applique à la perte d'une usine (*).

L'abus auquel fait allusion Tart. 1760 concerne le cas où la résiliation provient du dol du preneur; en ce cas, il sera condamné à tous les dommages-intérêts qui seront une suite directe de l'inexécution (C. civ., 1151).

Au contraire, s'il y a simplement faute du preneur, il n'est tenu que des dommages-intérêts qui ont pu être prévus lors du contrat, et on ne voit pas que des dommages-intérêts puissent être dus en dehors des indemnités de reconstruction et

') Décidé cependant que le locataire n*est pas dispensé de faire les réparations locatives parce que l'indemnité d'assurance aurait, h la suite d'un incendie, complètement indemnisé le bailleur. — Trib. civ. Seine, 17 nov. 1886, Mon.jud. Lyon, 10 mars 1887.

;*; V. cep. Trib. civ. Lyon, 14 déc. 18^, Loi, 20 mars 1893.

}] Guillouard, I, n. 497.

(*; Cass. civ., 24 nov. 1879, S., 81. 1. 319, D., 80. 1. 3S5 (incendie d'une usine . - Guillouard, II, n. 507 (W.).

de relocalion; c'est bien ce qui parait résulter de Fart. 1760. lequel prévoit des dommages-intérêts dans le cas seulement d'abus, c'est-à dire de dol (').

346. 11 est incontestable que Tart. 1760 s'applique à la résiliation produite par la perle totale comme à toute résiliation (').

Mais Tart. 1760 ne parle que des dommages-intércls; comme le preneur doit en outre et principalement réparer la faute qu'il a commise, il paiera, non pas, comme on le prétend, la valeur de l'immeuble détruit ('), mais le montant des réparations (*).

En outre, les dommages-intérêts comprendront le prix du bail pendant le lenips nécessaire à la reconstruction et à la relocation ("*); au besoin on peut invoquer en ce sens le texte même de Tart. 1760, car ce temps est nécessairement compris dans celui qui s'écoule avant la relocalion.

347. Le temps nécessaire h la relocalion est calculé par les juges en tenant compte des probabilités (*). Les termes de la loifonten effet supposer que la condamnation aux dommagesintérêts doit être immédiate; le juge ne peut donc prononcer une condamnation dont le montant sera subordonné à la durée nécessaire pour relouer Timmeuble. Du reste, le tribun

(*j C'est donc à lorl qu'il a élé décide que le preneur est tenu de rembourser au bailleur les frais de l'expertise que ce dernier a dû faire conlradictoirement avec son assurenr, du moins si le bail mentionnait Tassurance. Aix, 22 mai 1895, Rec, des asssur.f 96. 150.

(*j Rouen, 10 janv. 1845, S., 45. 2. 473, D., 45. 2. 172. — Guillouard, I, n. 3©.

(') Trib. civ. Lyon, 17 nov. 1893, Mon.jud. Lyon, 5 janv. 1894. — Guillouard, 1, n. 385; Hue, X, n. 322.

(*) Lyon, 25 fév. 1892, D., 92. 2. 393 (pour l'incendie). — On en déduit la valeur du vieux au neuf. — Trib. civ. Lyon, 28 mai 1887, Mon. jud. Lyon^ 21 oct. 1887.

— Trib. civ. Seine, 17 juil. 1889, Loi, 25 fév. 1890.

(») Cass. req., 9 nov. 1869, S., 70. 1. 60, D., 70. 1. 213. — Aix, 12 juin 1890, «ec. d'Aia\ 91. 1. 52 incendie;. — Lyon, 25 fév. 1892, D., 92. 2. 293 (pour l'incendie;.

— Lyon, 4 juil. 1894, Mon.jud, Lyon^ 27 nov. 1894 (incendie). — Trib. civ. Lyon, 28 mai 1887, précité. — Trib. civ. Marseille, 17 janv. 1890, Rec. d*Aix, 90. 2. 94.

— Trib. civ. Lyon, 27 mars 1900, Mon. jud. Lyon, 20 oct. 1900. — Trib. civ. Bruxelles, 20 juil. 1879, Jurispr. trib. belg., XXVIH. 601. — Trib. civ. Charleroi. 27 nov. 1880, Jurispr. trib. belg., XXX. 39. —Guillouard,!, n.385;Huc, X, n. 322: Planiol, II, n. 1715.

;*iTrib. civ. Lyon, 27 mars 19(X), précité. — Guillouard, II, n. 508; Planiol, H, n. 1739.

Mouricault dit, dans son rapport au Tribunat : « Le locataire sera tenu du loyer pendant le temps ordinairement laissé au propriétaire pour s'assurer d'un nouveau locataire » (*).

Généralement, les tribunaux considèrent, comme temps nécessaire à la relocalion, le terme courant et le terme suivant («).

348. De ce qui précède, on doit conclure que l'indemnité de relocation est due même si, en fait, le bailleur a, avant le jugement rendu contre le preneur, reloué son immeuble ('), oaenareprispersonnellementlajouissance(*). En vain objec- Ic-t on que l'art. 1760 suppose un préjudice causé; cela est vrai, mais l'art. 1760 fixe à forfait le moulant du préjudice; ce forfait pourrait nuire au bailleur, il |>eul également lui profiter.

A plus forte raison le preneur ne peut, une fois la condamnation prononcée, se baser, pour refuser le paiement de Imdemuité de relocation, sur ce que le bailleur a trouvé un nouveau locataire (*).

Peu importe égaleukent que le bailleur ait aliéné Timmeubic («).

349. Si le bailleur tient à trouver un locataire immédiatement, il peut, en renonçant à l'indemnité de relocation, demander que le bail soit mis en adjudication publique et que le preneur soit tenu de la différence entre le prix de son bail et le prix du nouveau bail pendant le temps restant à courir jusqu'à la fin de l'ancien bail (').•

Mais le tribunal n'est pas forcé d'accéder, sur ce point, à la volonté du bailleur; car le tribunal donne à l'indemnité la

î' Fenet, XI\\ p. 333.

,»: Cass. req., ^^ juill. 1851, S., 51. 1. 481. — Bordeaux, 19 mai 1849, S., 49. 2. 561). — Duranlon, XVII, n. 172; Duvergier, II, n. 79; Ti'oplong, II, n. 621; Aubry elRau, IV, p. 50^1, § 370, noie 5; Guillouard, II, n. 5^)8. — Décidé que, suivant « an usage conslanl «, le pi-éjudlce doil être fixé à quatre mois de loyer. — Trib. civ, Lyon, 17 nov. 1893, précité.

,»; Conlra Besançon, 18 mars 1903, S., 1^05. 2. 100. — Duvergier, II, n, 80; TropJong, U, n. 622; Guillouard, II, n. 509.

(•; Conlf-a Besançon, 18 mars 1903, précité.

;») Ouillouard, II, n. 509.

^ Contra Nancy, 27 fév. 1904, liée. Nancy, 1C04. 70,

forme qui lui convîcnl, en Tabsence d'un texte qui Toblige à lui donner une forme déterminée.

350. Le preneur est tenu de rembourser au bailleur les loyers dont il a été privé depuis la perte jusqu'à la reconstruclion, en ce qui concerne même la portion d'immeuble louée à des tiers (*).

11 doitégaleuient luirembourser Tindemnité qu'ila pu avoir à payer h d'autres locataires pour privation de jouissance (*).

351. Le bail étant résilié de plein droit, le preneur ne peut être tenu de continuer le bail et de faire reconstruire l'immeuble; le bailleur ne peut exiger la continuation du bail après reconstruction aux frais du preneur; le preneur ne peut exiger la continuation du bail après reconstruction.

On ne peut pas davantage forcer le preneur à reconstruire sans lui imposer la continuation du bail ('); c'est une somme d'argent qu'il doit, aux termes formels de l'art. 1760, et non pas un faire.

Enfin on ne peut forcer le preneur à continuer jusqu'à l'expiration du bail le paiement des loyers (*).

On ne voit pas cependant ce qui empêcherait les parties de convenir que, même en cas de perte, le preneur devra continuer à payer les loyers jusqu'à la fin du bail ^'). C'est un forfait que la loi ne défend pas En vain objecte-t-on que l'une des parties ne peut s'affranchir de ses obligations lorsque Taulrc reste soumise aux siennes. Le contraire est certain et la jurisprudence a souvent admis la validité des clauses tendant à ce résultat, notamment dans le contrat de transport (*).

B. Effets de la perte totale par cas fortuit.

352. C'est un principe de droit commun que le cas fortuit produit ses effets, dans un contrat synallagmatique, à Tégard

(') Alger, 27 mars 1886, Rec. des assur.y 8G. 401.

(«1 Trlb. paix Paris (11^ arrond.), 26 mars 1886, Hec, des assur., 86. 210.

(») Rouen, 6 aoûl 18i6, S., 48. 2. 140, 1)., 47. 4. 323. — Nancy, 9 aoûl 1849, S.» 51. 2. 121), ])., 50. 2. 92. — Paris, 3 janv. 1850, S., 51. 2. 129, D., 50. 2. 190. — Melz, 25 juillet 1855, D., 56. 2. 212. — GuiUouard, I, n. 393; Planiol, H, n. 1716.

(*j Gass., 26 mai 1868, D., 68. 1. 471. — Trlb. civ. Lyon, 14 mars 1894, Mon. jud. Lyon, 16 mai 1894. — Laurent, XXV, n. 241 : Guilloimrd, I, n. 222.

l») Conha Paris, 29 juin 1898, Droit, 1" ocl. 1898.

(*; V. infra, litre II, ch. III, secl. VIII, § I".

de toutes les parties contractantes; c'est dire que chacune des parties est désormais dégagée de ses engagements (art. 1302), et que le bail est résilié sans indemnité. C est ce que dit Tart. 1722 : ce Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; il n'y a lieu à aucun dédommagement »> (').

Il est donc certain que le preneur ne peut forcer le bailleur h reconstruire ou remplacer Tobjet péri (*). Le bailleur no peut pas davantage, en offrant la reconstruction, obliger le preneur à continuer le bail (^).

Le bailleur peut-il au moins être forcé à reconstruire si rimmeuble est remplacé dans son patrimoine par une indemnité? Pas davantage. La question ne fait difficulté que pour la perte partielle (^).

Le preneur ne peut pas davantage rester en possession; il n'y a pas intérêt en général; cependant il y a intérêt dans lo cas où la perte consiste dans la destruction des racines; dans ce cas même il ne peut exiger qu'on le laisse en possession (*),

(*": L'explication que nous donnons est très rationnelle; elle rallache l'art. 1722 ■u droit commun et fait comprendre pourquoi, à ce point de vue, le hall difTère de la vente, où le vendeur, ayant déflnitivement accompli son obligation par la déll* France et n'ayant plus aucun droit sur la chose, n'est pas tenu du cas fortuit, V. en ce sens Windscheid, Lehrb, der Pandeklen, II, §§ 299 s. Cependant on a voulu voir l'origine de la garantie due par le bailleur, en cas de perle fortaitei dans ce fait qu'avant que le bail ne fût reconnu comme contrat consensuel par le droit romain, le preneur était un précariste, tenu seulement tant qu'il était en état de jouir. Degenkolb, PUiLzr^chl uiid Mielhe, p. 192 s.; Eck, Holzendorff"8 Ency-* klopœdie, vo Mieihe.

{*: Conseil d'Etat, 13 mars 1891, S., 93. 3. 34, D.,92. 3. 101. — Cass., 31 déc. 1878, S., 79. 1.398, D., 79. 1. 300. — Guillouard, I, n. 393 et 394; Hue, X, n. 294; Wabl, Sole, S., 99. 4. 2. n. 2. — C'est donc par erreur qu'on décide quelquefois que le cheval loué et qui meurt dans le cours de la location doit ôlre remplacé ; Pothier, n. 112 et 114; Valéry, n. 22. Il ne s'agit pas ici, comme en cas de maladie, d'un vice de la chose.

(» Trib. civ. Carpenlras, 20 déc. 1892, Gaz. rW^„ 3 janv. 1893. - fluc, hc. cil. — Si les parties conviennent de la reconstruction, le preneur n'a droit à aucune indemnité pour privation de jouissance pendant la reconstruction. Cons. d'Etat, 13 mars 1891, précité.

(.*) V. infra, n. 364.

:• Poitiers, 19 fév. 1894, S., 94. 2. 201, D., 94. 2. 383 (phylloxéra^ ~ Wahl, Soie, S., 99. 4. 2, n. 2. — Il y aurait intérêt surtout dans le cas où le prix du bail consisterait dans une portion de fruits, car alors il pourrait rester en possession sans payer de fermages. — Pour le bail à comptant, v. infrn, n. 1517.

353. Le preneur peut prendre à sa charge les cas fortuits; on appliquera ici J'art. 1773, qui, en matière de récoltes, et en Tabsence d*une clause formelle, n'entend par là que les cas fortuits ordinaires.

Mais cette clause formelle est possible; il n'est pas contraire h Tordre public que le preneur reste tenu des loyers après la perte de la chose ('); il y a là un simple forfait.