IV. Perte partielle

A. Effets de la perte partielle par le fait du preneur,

356. La per(e partielle par le fait du preneur entralnc-t* elle nécessairement la résiliation? On Ta pensé (*), et ou a invoqué en ce sens Fart. 1760.

La solution contraire est plus soutenable : Fart. 1760 indi* que les effets de la résiliation, sans dire dans quels cas il y a résiliation; c^est donc une pétition de principe que de l'invo* quer. D'nutre part, l'art. 1741 dispose que le bail se résout par la perte de la chose louée, ce qui s'entend évidemment d'une disparition totale. Enfin et surtout Fart. 1722, au cas où la perte partielle est fortuite, n'admet la résiliation que suivant les circonstances; il serait singulier que le preneur puisât dans sa faute un droit qu'il n'a pas quand il n'y a aucune faute de sa part; on comprend, au contraire, fort bien que la perte partielle provenant de la faute du preneur laisse le bail intact.

Le preneur continuera donc de payer son loyer jusqu'à la fia du bail, sans même pouvoir demander une réduction de loyer{*), car cette réduction équivaudrait pour lui à obtenir une indemnité en raison de sa propre faute. En outre, il doit indemniser le bailleur en payant les frais de reconstruction de la chose louée et les autres frais (^). Cette reconstruction peut être faite dans le cours du bail, ce qui permettra au preneur de reprendre une jouissance complète; le bailleur peut, sans y être forcé, également l'imposer dans le cours du bail si la reconstruction est urgente ; nous invoqupns soit directement, soit par analogie, suivant que la destruction partielle est ou non une dégradation, Fart. 1724. — Le bailleur est, par cette reconstruction, suffisamment indemnisé, même s'il y a dol du preneur, car il n'a subi d'autre perte que celle de la valeur de la portion détruite.

V GuUlouard, I, n. 385.

(«; Caen, 28 oct. 190i, Rec. Caen, 1904. 222.

I,'; Ainsi le preneur doit payer les frais de réparations à Timmeuble détruit par incendie et aux immeubles par destination loués en même temps. Trib. civ. Lille, 18 avrU 1887, Rec. des assur,, 87. 418.

Si la reconstruction n*est pas faite au cours du hail, la perte empêchera le bailleur de louer Timmeuble tant que la reconstruction ne sera pas opérée; nous appliquons alors, au point de vue des doniniages-inlérôts, ce que nous avons dit à propos do la perte tola!e, parce que les solutions données, et en J)artie empruntées h l'art. 1760, sont, comme nous l'avons montré, Tapplication du droit commun.

357. Dans le cas où la jouissance est devenue impossible, lions admettons que le preneur peut demander la résiliation du bail l^).

Il doit alors une indemnité calculée de la môme manière qu'en cas de perte totale (').

B. Effets de la perte partielle par cas fortuit.

858. Nous avons rappelé, à propos de la perte totale, le principe qui met le cas fortuit à la charge de toutes les parties contractantes.

Ce principe n'est pas plus délicat à appliquer dans Thypothèse d'une perte partielle que dans celle d'une perle totale.

De deux choses Tune : ou la perte n'empêche pas le preneur de jouir delà chosesuivantsadestination,ouellerenempêche.

Dans le premier cas, le bail est maintenu; mais, reffet de la perte se produisant à Tégard de tous les intéressés, le preneur sera dispensé de payer une portion de ses loyers proportionnelle h la partie de l'immeuble qui est détruite (^).

Dans le second cas, la perte partielle doit être assimilée à la perte totale et, le preneur étant hors d'état de jouir de la chose, le bail sera résilié.

C'est'évidemment celte distinction qu'a voulu établir l'art.

- \^) Lyon, 21 janv. i885, Gaz. Pat., 85. 2. 22. — Paris, 11 mai 18fô, DroU, 18 juil. 1885. — Trib. civ. Seine, l-' fèv. 1883, Gaz. Pal., 83. 1. 371. — Trib. civ. Seine, 10 déc. 1885, Droit, 1" mai 1886. — Trib. civ. Lyon, 14 mars 1894, Mon, Jud. Lyon, 16 mai 1894 ;impl.; (incendie). — Bruxelles, 25 juin 1887, l*a»d.pér. belg., 88, n. 37. — Arnlz, IV, n. 1156; Laurent, XXV, n. 409; Thirj-, IV, n. 47.

(*) Trib. civ. Lyon, 14 mars 1894, précilé.

('} Ceci suppose, bien entendu, la perle de la partie de l'immeuble occupée par le preneur; la perte d'une autre partie de Timmeuble ne constitue pas pour lui aine perle, même partielle. Ainsi décidé pour un arrêté de péril pris par Tadministration et qui laisse intact le logement du preneur. Trib. civ. Seine, 28 fcv. 1900, i)roi7, 23 mars 19C0.

1722 en disant : « Si elle (la chose) n'est détruite (par cas fortuit) qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix ou la résiliation même du bail; il n'y a lieu à aucun dédommagement ». On peut du reste se baser par analogie sur la solution donnée par Tart. 1636 en matière de vente (').

359. Il résulte de nos observations que le preneur peut opter pour la résiliation malgré le refus du bailleur ('), et que le bailleur ne peut den'iander la résiliation ou la diminution; le preneur seul a le droit d'indiquer sa volonté ('*). Par exception, le bailleur peut exiger la résiliation s'il y a danger à conserver lesurplus de Timmeuble ('), à lacondition, bien entendu, de payer des dommages-intérêts au preneur^»). Il le peut également lorsque Timmeuble ne remplit plus son but, car nous verrons qu'il ne peut être forcé à faLre les recoustruclions.

Il résulte aussi de ce que nous avons dit que le tribunal n'est pas obligé d'accéder au désir du preneur; il prononcera en toute liberté la réduction ou la résiliation (•), en se basant sur la distinction que nous avons faite. Quelques auteurs C^) conseillent aux juges de se guider sur les termes du projet de Cambacérès (tit. IV, art. 18), d'après lequel il y avait lieu d'opter entre une indemnité ou la résiliation si l'éviction dépassait le quart de l'objet loué, suivant le gré du preneur, et de prononcer une réduction du loyer dans le cas contraire ('j.