Sïl y a lieu à réduction du loyer, cette diminution

;', Gand, 12 fév. 1887, Pasicr., 87. 2. 283. — Trib. civ. Bruxelles, 15 juil. 1896, Pand.pér. belg,, 97, n. 464. — Agnel, n. 802; Thiry, IV, n. 47.

i») Trib. civ. Seine, 25 nov. 1887, i*and, franc., 88. 2. 83.

;») Gass., 23 juil. 1827, S. chr. — Caas. req., 7 juil. 1847, S., 47. 1. 835, D., 47. 1. ^ là propos de l'expropriation partielle). — Conseil d'Etat, 4 mai 1826, S. chr. — Trib. civ. Verviers, 20 mai 1894, Pand. pér. befg., 95, n. 1671. — Duvergier, I, n. 522; Troplong, I, n. 213; Aubry et Hau, IV, p. 495, § 369, note 2; Laurent, XXV, n. 404; Guillouard, I, n. 397; Agnel, n. 802 et 1106; Hue, X, n. 294.

•} Cass. req., 3 août 1847, S., 47. 1. 838, D., 47. 1. 251.

•») Cass. req.. 3 août 1847, précité.

(•.. Caen, 14 déc. 1871, S., 72. 2. 235. - Paris, 9 juin 1874, I)., 77. 2. 52. — GuiUooard, I, n. 397 ; Hue, X, n. 294.

1^1 Guillouard, I, n. 397.

(•■ Fenel, I, p. 79,

courra dès le jour de la dimlnulioii de la jouissance et non pas seulement à partir du jour où le preneur aura formé sa demande (*). La réduction du loyer, dans ropinion contraire, ne remplirait pas son but, lequel est de compenser entièrement la privation de jouissance.

361. L'option entre la réduction du loyer et la résiliation du bail ne peut être faite par les créanciers du preneur (*). Ils n'y ont pas d'intérêt, puisque, quel que soit le parti pris, le patrimoine du preneur ne se trouve pas directement augmenté. D'autre part, l'option aélé accordée au preneur parce qu'il lui appartient de décider si la jouissance de Timmeuble reste ou non possible; or c'est lui seul qui a cette jouissance et qui est, par conséquent, en état de prendre parti sur ce point.

Ces motifs gardent toute leur valeur pour le cas où le pi'eneur est déclaré en faillite. Nous ne ferons donc aucune exception pour cette hypothèse ('). L'art. 2102, n. 1, qu*on a invoqué en sons contraire, est étranger h la question.

362. L'option du |)reneur, une fois faite, ne peut plus être rétractée après qu'elle a été acceptée par le bailleur, explicitement ou implicitement (*). Avant ce moment, elle peut encore être rétractée (*). On objecte à tort que Toption du preneur est valable sans l'assentiment du bailleur; cela est vrai, mais toul ce qui en résulte, c^est que le bailleur ne peut s'opposer à l'option.

363. En cas de perte partielle par cas fortuit, le preneur peut-il forcer le bailleur à refaire la portion détruite?

[/affirmative, quelquefois admise (*), est plus généralement rejetée [\. On peut l'appuyer sur les raisons suivantes :

,'; (iuillouard, I, ii. 398.

{*; Hue, T?\ de la cession el de la Iransm. d^s créances, I, n. 94.

l'j Contra IIuc, loc. cit.

(•) Cass. req., 9 janv. 1889, S., 89. 1. 105, D., 89. 1. 9 (pour l'exproprialion partielle pour cause d'ulililé publique; acceplalion lacile de la résiliation résultant de ce que le propriétaire a imputé sur les loyers échus une sofnine versée d'avance pour les derniers termes). — Hue, X, n. 294.

(*; Conlra Paris, 6 juin 1888, sous Cass., 9 janv. 1889, précité. — Hue, loc, cil.

(•) Troplong, ï, n. 220.

[-'} Cass. req., 10 fév. 18C4, S., 64. 1. 118, D., 64. 1. 234. — Paris, 27 juil. 1850, S., 52. 2. 404, D., 51. 2. 141. — Douai, 30 mai 1852, S., 513. 2. 57, D., 53. 2. 226.—

D'une part, le droit commun conduit à cette solution, car toutes les obligations de faire, nous Tavons déjà rappelé, peuvent être exécutées contre le gré du débiteur. Or, le bailleur s'est engagé à faire jouir le preneur pendant tout le cours du bail.

Ce droit comnrun n'a pas, comme on le prétend, été modifié par Fart. 1722; ce texte dispose bien que le preneur peut demander une réduction du prix ou la résiliation du bail, mais il n'ajoute pas que le preneur n'aura pas les autres ressources que lui fournit le droit commun; la disposition spéciale de l'art. 1722 s'explique, soit par l'idée qu'on a dérogé au droit commun en n'autorisant pas dans toutes les hypothèses la résiliation, soit par l'idée qu'on a ajouté au droit commun en permettant la réduction.

Au surplus, la réfection de la partie détruite n'est pas autre chose qu'une réparation et toutes les réparations peuvent être exécutées par la force (*j. En vain dit on qu'un droit perpétuel ne peut être sacrifié à un droit temporaire; la loi exige hien ce sacrifice en matière de réparations.

On nie cette assimilation et, en effet, la loi parait bien distinguer; mais comment discerner la réparation — qui consiste nécessairement h remplacer une portion détruite — de la réfection d'une perte partielle, qui a exactement le mômn but? On dit que les dégftts causés à un toit ne sont pas une perte partielle. Que dira-t-on d'un mur tombé ? d'un toit abattu? etc. Ce sont d'inextricables difficultés \^). On est bien obligé d'admettre que le bailleur est forcé de faire les réparations nécessaires pour que le bail de la chose détruite partiellement puisse être utilement continué (^). Nous pensons

Alger, 10 juil. 1868, S., 68. 2. 243, D., 09. 2. 29. — Lyon, 11 fév. 18%, Mon.jud. Lyon, 9 juil. 18î)€. — Bordeaux, 7 mars 1899, Gaz. Pal.y 99. 1. 502. — Caen, 3déc. 1902, Droit, llfév. 1903. — Marcadé, VI, arl. 1722, n. 1; Pont, Hev, cril., 111, 1853, p. 276 s.; Massé et Vergé, IV, p. 381, § 704, note 4: Duverpier, I, n. 522: Aubry et Rau, IV, p. 474, § 366, note 5; Laurent, XXV, n. 111 et 404; Ouillouard, I, n. 107 et 394; George- Le m aire, Rapport sous Cass. req., 18 nov. 1891, S., 91. 1. 265, D., 92. 1. 81; Poncet, Ao/e, D., 92. 1. 81; Hue, X, n. 294 cl 296.

(•) V. tit/Vfl, n. 366.

{*) V. in//a. n. 366.

(•) Hue, loc. cil.

qu'il y a les mêmes raisons pour Tobliger de reconstruire la partie détruite.

364, Si l'on admet que le l)ailleur n'est pas tenu à reconstruction, y sera-t-il tenu dans le cas où la perte résultant de la destruction partielle était compensée dans son patrimoine par une indemnité ?

La question s'est élevée surtout au cas d'une indemnité payée à raison de l'incendie par une compagnie d'assurances; on pourrait également la poser à propos de la perte causée par un tiers qui a payé des dommages-intérêts; enfin, nous la retrouverons à propos de 1/expropriation pour cause d'utilité publique (*).

Nous n'hésitons pas h la trancher par la négative (*) ; le preneur est étranger aux relations qui s'établissent entre la compagnie d'assurances et le bailleur et c'est sa propre indemnisation que recherche ce dernier par le contrat d'assurance; du reste, si on interprète la loi comme le fait l'opinion dans laquelle cette question se pose, il faut repousser, comme le fait le texte ainsi interprété, en toute hypothèse l'obligation de reconstruction imposée au bailleur.

Quelques auteurs (') pensent que dans le cas où le preneur est chargé de payer les primes, cette clause peut être interprétée comme destinant éventuellement l'indemnité d'assurance à la reconstruction. Nous n'acceptons pas cette interprétation (*) ; il n'y a là qu'une délégation pour le paiement des primes.

11 va sans dire qu'en toute hypothèse le bailleur peut s'engager à la reconstruction (').

365. Le preneur lui-même ne pourrait, en cas de perte partielle, faire les reconstructions et obliger ainsi le bailleur à lui continuer le bail.

(') V. infra, n. 1363.

{«) Paris, 5 mai 1826, S. chr., D. Rép.j vo Louage, n. 204. — Paris, 27 juil. 1850, précité. — Douai, 21 mai 1852, précilé. — Bordeaux, 7 mars 1899, précité. — Aubry et Rau, IV, p. 475, § 366, note 5; Laurent, XXV, n. 404; Guillouard, I, n. 394.— Conlra Troplong, I, n. 219 et 220; Duvergier, I, n.523.

(') GuiUouard, I, n. 394.

(«) Caen, 3 déc. 1902, précilé.

(*) Guillouard, toc. cil.

GARAI«iTIt: DE LA PERTE DE LA CHOSE 195

Mb bis. En tout cas, s'il y a reconstruction ou si, d'une manière quelconque, la perte est réparée, la réduction de loyor cesse {*).

866. Des reconstructions, il faut, si Ton admet que le bailleur n'est pas lenu de reconstruire, distinguer les réparations déclinées à mettre en état 1 1 partie restante de l'immeuble, <Ic manière qu'elle puisse servir h son but primitif. Si les réparations peuvent produire ce résultat, le preneur a le droit de les exiger, car les art. 1719 et 1720 obligent le bailleur, en termes absolus, à faire les réparations (-).

La distinction entre les réparations et les reconstructions est délicate; elle est du domaine du juge de fait (*). A notre avis, il y aura réparation dans les modifications destinées à compléter la partie restante; il y aurait reconstruction toutes les fuis que cette partie devrait être gravement modifiée et tontes les fois qu'il s'agirait de refaire une fraction de la partie détruite.

L'addition d'un escalier dans la partie restante pour remplacer un escalier détruit est une réparation (*).

On considère comme des dégâts donnant lieu à réparation :

L'endommagement d'un toit par un incendie (*);

L'enlèvement d'une cheminée par le vent (•). . Au contraire, on regarde comme des destructions partielles :

La chute d'une partie des bâtiments par un tremblement de terre (') ;

La destruction, par ordonnance de police, d'une façade ébranlée par les travaux d'un immeuble voisin ^').

(•)Cass. req., i3 fév. 1901, S., 190:3. 1. 124.

f*} Cass. req., 18 nov. 1890, S., 91. 1. 265, D., 92. 1. 81. Cel arrcl esl relatif h Texproprialion pour ulililc publique (V. infi'a, n. i:36:)), mais doit 6lre étendu à lliypoUièse par a /oWioW. — Troplong, I, n. 220; Marcadé, VI, arl. 722, n. 1; Massé el Vergé, IV, p. .S81, § 704, note 4; George-Lemaire, Bapporl sous Gass. req., 18 nov. 1890, précité; Poncet, So/e, D., 92. 1. 81. — V. cep. Duvergier, T, n. 522; Laurent, XXV, n. 111.

,•; Marcadé, loc.cil.; Laurent, loc. cit.

(*) Limoges, 9 juil. 1889, sous Gass. req., 18 nov. 1890, précité.

(*j Ponce l, loc, cil,

{*) Poncet, lue. cil.

i^) Alger, 10 juiU. 1868, précité. — Poncet, loc, cif.

t.'; Paris, 27 juill. 1850, précité. — Ponce t, loc. cil.

367. Nous aurons à examiner plus tard si la destruction des bâtiments élevés par le preneur tombe sous rapplication de l'art. 1722 {').

368. Le preneur peut d'avance renoncer à toute indemnité en cas de perte fortuite (V