VI. Clauses écartant la garantie

37i. La garantie du bailleur en cas de perte soit par cas fortuit, soit par sa faute, pourra être écartée par la convention (*).

Une clause qui écarterait la garantie pour les cas fortuits prévus ou imprévus s'appliquerait à la perte soit partielle, soit totale (').

Vil. Baux auxquels s'appliquent les solutions de la loi relatives à la perte.

872, Les règles de la perle s'appliquent à tous les baux d'immeubles. Ainsi les baux d'immeubles domaniaux y sont soumis (•). La loi du 10 juillet 1889 les a également appliquées aux baux à colonage (').

Comme les solutions que nous avons données reposent sur les principes du droit commun, elles doivent être encore appliquées aux baux de meubles.

g II. Garantie de la perle des récoltes. I. Justification de la garantie.

873. Le bailleur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix du bail, lorsque, par suite d'un cas forçai Algrer, 31 dcc. 1887, Hev. algér., 88. 175. — Trib. corn.* Marseille, 10 avril

1899, Rec. Marseille, 99. 1. 260.

Ci V. infra, n. 972 s.

(»)V. Mi/ro, n. 926 s.

(*) V. supra, n. 3')8.

(*; Décidé cependant qu'elle s'applique seulement à la perle des recolles. Gaen, 14 déc. 1871, S., 72.2. 235. — Giss., Palerme, 21 fcv. 1901, S., 1903. 4. 20. — V. *uasi pour les vignes phylloxérées, infra, n. 377 el 408, noie.

(•) Déc. min. fin., 20 nov. 1884, citée Rev. de Venreg., n. 63, p. 217. — Sol. Régie, 28 fév. i872 el 27 avril 1873, cilécs ihid , p. 218.

Tj V. supra, n. a*».

luit qu'il n'a pas pris à sa charge et f(ni se produit avant que les fruits soient séparés rie la terre, lo fermier est privé de la moitié au moins d'une récolte; h moins cependant qu'il ne soit indemnisé par les récoltes antérieures ou qu'il ne sô trouve Tétre à la fin du bail, en appréciant toutes les récoltes dans leur ensemble.

Il y a Ih, on le voit, une assimilalioii partielle de la porte des récoltes à la perte de la cliose.

En équité, cette assimilation se justifie évidemment, et son seul tort est de n'avoir pas été également faite pour toutes les hypothèses où un cas fortuit empêche le preneur d avoir la jouissance complète.

En droit, Pothier (*) prétendait également justifier cette assimilation, et son idée était reproduite par Jaubert, d'après lequel, comme « le bail à ferme est un contrat commuta tif..., les fruits doivent être l'équivalent du prix de terme » (*j; cela •revient à dire que le preneur privé des récoltes n'a pas la jouissance de la chose. Plusieurs auteurs sont encore de cet avis (').

Ils ont tort, à notre sens (^) : le preneur a la jouissance complète de la chose, du moment qu'il peut librement en percevoir les fruits, et, si ces fruits en fait n'existent pas, la jouissance du fermier n'en restera pas moins complète. C'est ce qui explique que la loi ait subordonné la créance en indemnité du fermier à une perte de moitié de la récolte.

Des auteurs allemands ont tenté une autre justification ; ils ont dit que les fruits, avant leur séparation, appartenant, en vertu des principes de l'accession, au bailleur, ce dernier doit en garantir la libre jouissance au preneur comme il doit garantir la libre jouissance de l'immeuble lui-môme (•). Ce raisonnement repose sur Tidée inadmissible que le bailleur

0)X. 144 el 145.

-.«) Fenel, XIV, p. 354.

[*) Trib. civ. Charolles, 23 mars 1894, Loi, 27 avril 1894. — Duranlon, XVll, n. 190; Troplong, II, n. G95 el 096; Marcadé, art. 1769, n. 1 ; Aubry et Rau, IV, p. 506, §371, note 4.

;*) Duvergier, II, n. 149 s.; Laurent, XXV, n. 455; Guillouard, I, n. 559.

V») Glueck, Erlauientngen, XVII, p. 447; Sell, Atxh. /*. civUisL Praxia, XX, p. 201 s.

a loué les fruits comme il a loué Timmeuble ; or il est certain que le bailleur n*a pas promis la jouissance des fruits, que leur propriété seule est promise au preneur, et qu'elle ne lui est promise que comme accessoire de la jouissance de rinimeuble.

Les restrictions qu'a mises le code à l'application de Findemnité et la fixation de cette indemnité démontrent d'ailleurs que ce point de vue n'est pas celui du législateur.

On a dit enfin que la loi s'est basée sur la volonté présumée des parties, et a pensé que le fermier n'aurait pas contracté s'il avait prévu la perte des récoltes i'); il est, au contraire, certain que le fermier connaissait les éventualités auxquelles il s'exposait; ce n'est donc pas Tintention des parties qu'on peut donner comme justification de l'obligation de garantie imposée au bailleur.

374. La solution du code était déjà donnée on droit romain (^) ; le droit à l'indemnité s'ouvrait seulement si le préjudice était très considérable {plus qnam tolerabile) (^), sans d'ailleurs qu'une limite fût fixée.

La même solution était admise dans Tancien droit (^). Pothier (^) rapporte l'opinion de Bruneman, d'après lequel il fallait à la fois que la récolte fût en quantité au dessous de la moitié d'une récolte ordinaire et que la valeur du surplus fût inférieure à la moitié du prix du bail; au contraire, selon Pothier, la question dépendait de l'arbitraire du juge (•).

375. Les textes du code relatifs h cetle obligation du bailleur s'expriment dans les termes suivants :

Art. 1769. Si le bail est fait pour plusieurs années, et çue, pendant la durée du bail, la totalité ou la moitié d'une récolte an moins soit enlevée par des cas fortuits, le fermier peut demander une remise du prix de sa location, à moins qu'il ne soit indemnisé par les récoltes précédentes. — S*il n'est pas

' Hue, X, n. 356.

• L. 15, § 2. L. 25, § 6, D., Loc. con.L, 19. 2. — V. Olueck, loc. cU.; Jacobi, Veb. Recht des Pachis, 1856, p. 16 s. » L. 25, § 6, D., Loc, cond., 19. 2. (V Argou, II, Uv. m, ch. XXVII, p. 291. (»; N. 156.

:•) Sic Argou, II, p. 283.

indemnisé, l'estimation de la remise ne peut avoir lieu qu'à la fin du bail, auquel temps il se fait une compensation de toutes les années de jouissance ; — Et cependant le juge peut provisoirement dispenser le preneur de payer une partie du prix en raison de la perte souder te.

Art. 1770. Si le bail n'est que d'une année, et que la perte soit de la totalité des fruits, ou au moins de la moitié, lèpreneur sera déchargé d'une partie proportionnelle du prix de la location. — // ne pourra prétendre aucune remise, si la perte est moindre de moitié. .

Art. 1771. Le fermier ne peut obtenir de remise, lorsque la perte des fruits arrive après qu'ils sont séparés de la terre, à moins que le bail ne donne au propriétaire une quotité de la récolte en nature; auquel cas le proprif'*taire doit supporter sa part de la jierte, pourvu que le preneur ne fût pas en demeure de lui délivrer sa portion de récolte, — Le fermier ne peut également demander une remise, lorsque la cause du dommage était existante et connue à l'époque où le bail a été passé.

Art. 1772. Le preneur peut être chargé des cas fortuits par une stipulation expresse.

Art. 1773. Cette stipulation ne s entend que des cas fortuits ordinaires, tels que grêle^ feu du ciel, gelée ou coulure. — Elle ne s'entend pas des cas fortuits extraordinaires, tels que les ravages de la guerre, ou une inondation, auxquels le pays n'est pas ordinairement sujet, à moins que le preneur n'ait été chargé de tous les cas fortuits prévus ou imprévus.