Conditions de la garantie

A. Du cas fortuit.

376. I.a première condition de Tapplication des art. 1769 et s. est que les récolles soient détruites par un cas fortuit; c'est ce que Tancien droit appelait un vimaire {vis major) (*).

Le cas fortuit s'entend dnns le même sens ici qu'à propos de la libération des obligations du preneur. C'est Tévéuement que le preneur ne pouvait éviter (*).

i») Argou, liv. III, chap. XXVII, p. 281.

(*) L. 15, g 2, L. 25, § 6, D.. Loc. cond., 19. 2.

Sont donc des cas fortuits :

L'incendie, à moins qu*il ne soit causé par la faute du preneur;

L*inondation ('), sauf peut-être dans le cas où elle détruit rherbe (»} ;

Les gelées (**) ;

La sécheresse l*).

Constituent encore des cas fortuits, les ravages causés par les animaux, tels que les oiseaux, les rats, les sauterelles, les vers blancs (^) ;

L orage ;

Li grêle (*) ;

Le maraudage.

La guerre est également un cas fortuit (^), ainsi que le disait ripien (*). Cependant un certain nombre d*autcurs (*) admettent que la guerre produit la perte non pas seulement des récoltes mais de la jouissance elle-même et, par conséquent, (]u*il faut appliquer ici les règles de la perte de la chose. Nous reconnaissons qu'en effet, dans les cas cités par ces auteurs comme exemples et où le fermier est mis dans Tinipossibilité «l'aborder sa ferme, il est privé de la jouissance, et nous examinerons à propos de la garantie des troubles le point de savoir si cette privation peut être assimilée à la perte de la chose (*•). Dans l'opinion négative, le preneur ne peut se plain-

'; L. 15, § 2/D., Loc. cond., 19. 2. — Argou, II, liv. III, chap. XXVIl, p. 281 ; Ouillouard, II, n. 562: Hue, X, n. 366; Glueck, op. cit., p. 355.

* V. infra, n. 378.

'i Guillouard, II, n. 562; Hue, loc. cit.

' Paris, 22 juin 1872, S., 73. 2. 99, D., 72. 2. 233. — Nîmes, 26 fév. 1883, S., 83. 2. 225, D., 83. 2. 215. — Besançon, 3 janv. 1894, S., 94. 2. 15, D., 94. 2. 151. — Umogcs, 28 nov. 1894, S., 96, 2. 269, D., 96. 2. 1 47. — Trib. civ. Cou lances, 25 ocl. i^lGaz. Pal., 94. 2, SuppL, 31 (impl.^. — Guillouard, II, n. 562; Hue, loc. cil. - Canlta Trib. civ. Morlain, 28 janv. 1889, Gaz. Pal., 89. 1. 383.

.' Trib. civ. Coulances, 25 cet. 1894, Gaz. Pal., 94. 2. Suppl., 31 impl., vers blancs . — Guillouard, II, n. 562; Hue, loc. cil, — ConUa, pour les vers blancs, Trib. civ. Morlain, 28 janv. 1889, Gaz. Pal., 89. 1. 383.

• Argou, loc. cil.

' Argou, liv. m, ch. XXVII, p. 281; Ballot, Des e/fela de la guerre sur le louage el la propriété, p. 40 s.

(• L. 15, § 2, D., Loc. cond.y 19. 2. ,• TroploDg, H, n. 752; Duvergier, II, n. 187; Guillouard, II, n. 554.

*• V. infra, n. 526.

202 DU LOUAGE DES CHOStS

dre que de la privation de ses récoltes dans les termes des art. 1769 et s.

Dans tous les cas, il est incontestable que le preneur subit simplement une perle des récoUes et que les art. 1769 et s. doivent être observés, si la récolte est endommagée sans que le preneur soit privé de la jouissance (';, par exemple si Tennemi réquisitionne la récolte avant son enlèvement.

La guerre n'est même pas un cas forluit donnant lieu à l'application des art. 1769 et s. si la guerre était commencée lors du bail et connue du fermier (^). L'art. 1771 nous en indique les raisons (').

377. Les art. 1769 et s. règlent la perte de la récolte, même si les racines elles-mêmes disparaissent à raison d'un événement fortuit. Par exemple, le phylloxéra détruit tout ou partie des vignes. Cependant l'opinion générale voit là une destruction partielle ou totale de la chose (*), soumise aux règles générales de la destruction, et permettant, selon les circonstances, la résiliation du bail ou la réduction du prix ; la substance delà chose est, dit-on, détruite. C'est une erreur: la substance de la chose est Timmeuble, et rien n'est détruit puisqu'on peut replanter; du reste, l'art. 1769 s^applique ici par son texte même étonne peutaccorderaupreneurdes droits supérieurs à ceux que lui donne celle disposition. Enfin, c'est par un abus de mots qu'on qualifie de destruction un fait qui laisse l'immeuble intact, alors que la destruction, nous l'avons montré, fait disparaître tout ou partie de l'immeuble.

/ (iuillouard, II, n. 586; Hue, X, n. 370.

^' Tropiong, loc. cil.; Duvergier, loc. cit.; (Juillouard, II, n. 564.

i' V. sttpnif n. 375.

('; Cass. req., 11 février 1896, S., 97. 1. 10, D., 96. 1. 239. — Gass. req., 14 nos. 190C), 8., 1901. 1. 16. — Aix, 27 mai 1875, S., 75. 2. 147. — Poitiers, 19 fév. 1894, S., 94, 2. 201. — Trib. civ. Marseille, 29 aoûl 1873, S., 74. 2. 154, D., 74. 3. 320. — Trib. civ. Langres, 24 nov. 1887, Loi, 17 nov. 1888. — Trib. civ. Périgueux, 18 nov. 1886, Loi, 5 nov. 1887. — Trib. civ. Toulouse, 19 mai 1888, Gaz. Mb. Midi, 3 juin 1888. — Trib. civ. Dijon, 6 août 1888, Droit, 29 sept. 1888. — Trib. riv. Nantes, 4 déc. 1893, S., 94. 2. 315. — Gass. Palerme, 21 fév. 1901, S., 19CÔ. 4. 20. — Gass. Rome, 20 mars 1902, Ciurispr. ilal.y 1902. 1. 1. 517. — Guillouard, 1, n. 396ot II, n. 562; Surville, ^o/e, S., 94. 2. 202; Fuzler-Herman, art. 1722, n. 32 s. ; Hue, X, n. 294; Planiol, II, n. 1735. — V. cep. en sens contraire. Cas?. Home, 28 nov. 1903, S., 1905. 4. 22, el, pour le mildew, Trib. civ. Narbonne, /.O mars 1897, D., 97. 2. 422 :molifs).

L'opinion contraire va jusqu'à appliquer les règles de la destruction dans le cas même où le preneur a pris à sa chargé lofis les cas forlttits, prévus ou imprévus : cette clause,. dit-on, ne concerne que la perte des récoltes {*). Une pareille inter* prélalion modifie le sens naturel des termes, car des exprès» siens aussi larges concernent tous les cas fortuits; et, en admettant que In perte des vignes par le phylloxéra ne soit pas une porte do récolte, on doit néanmoins observer les règles normales d'interprétation; si les art. 1772 et 1773 règlent le sens de la clause dont nous venons de parler en ce qui concerne les récoltes, ils ne disent pas, et ne peuvent pas raisonnablement dire, qu elle n'ait aucune signification en dehors des récoltes (').

Si Ion admet, contrairement à notre opinion, que la des-* traction des vignes par le phylloxéra entraîne la résiliation du bail, cette solution doit être donnée même pour le cas où le terrain a été loué nu, pourvu toutefois que le preneur con^» IractAt l'engagement de le planter en vignes; ces vignes ont été plantées pour le compte du bailleur et ainsi la situation est la même que si le terrain avait été loué planté de vignes. Le bailleur peut donc demander la résiliation môme si lèpre* neur offre de replanter le terrain (*).

Dans tous les cas il n'y a pas lieu à indemnité si la maladiô qui détruit les racines est de celles que Tétat de la science permet au preneur de conjurer (•), à moins que les circonstances ne l'aient empêché de s'en préserver {^).

378. De même on a prétendu que l'inondation prolongée d'herbages par Teau de mer, si elle détruit l'herbe et cor* rompt l'eau des abreuvoirs, constitue une perte partielle de

(') Aix,27 mai 1875, précilc. — Trib. civ. Marseille, 23 août 1873, précilé. — Trib. civ. Toulouse, 19 mai 1888, précité. — Gass. Palerme, 21 fév. 1901, S.", 1903. 4. 20. — Guillouard, I, n. 3J6. — V. infra, n. 408, noie.

.*; V. infra, n. 801 s.

('; Bordeaux, 16 avril 1886, S., 87. 2. 38. — Poitiers, 19 fév. 1894, S., 94. 2, 201'impl.;. — Cass. Rome, 28 nov. 1905, S., 1905. 4. 22. — Conlra Surville, Sotff S., 94. 2. 202 (on ne voit pas si cet auteur veut donner une solution générale ou une solution spéciale au bail à comptant;.

;*,: Trib. civ. Narbonne, 30 mars 1897, D., 97. 2. 422 (mildew).

.*; Trib. civ. Narbonne, 30 mars 1897, précité (pluie continuelle empêchant d*employer les moyens préventifs contre le mildew).

la chose ('). Cette solution se réfute par les mêmes raisons que la précédente.

379. Polhier (') n*a(lmet pas que le fermier puisse demander une réduction de loyer si le cas fortuit est ordinaire et non extraordinaire, c*est-à-dire si le cas fortuit est de ceux qui peuvent et doivent être prévus, comme la grêle, ou la coulure, ou la gelée, « A moins que ce ne fût une gelée ou une grêle extraordinaire ».

Cette distinction n*est pas admissible (') en présence soit des termes généraux de Tart. 1769, soit surtout de Tart. 1773: Tart. 1769, suivant les opinions, a obéi, soit à des raisons d'humanité, soit à l'idée que, sans jouissance utile, il n'y a pas de fermages exigibles. Or, cette dernière idée a la même valeur que le cas fortuit soit ordinaire soit extraordinaire; et d'un autre côté, Thumanité veut que le fermier soit déchargé des loyers toutes les fois qu'il ne récolte pas assez de fruits pour en payer le montant. Enfin l'art. 1773 indique d'une manière formelle qu'une clause expresse est nécessaire pour décharger le fermier, même des cas fortuits ordinaires.

380. Certains auteurs modernes (*) ont proposé une distinction qui se rapproche de celle de Pothier. Le cas fortuit ne leur parait pas devoir donner facilement lieu î^ une indemnité, s'il est causé par la situation particulière de rimnieuble : contrée exposée à la sécheresse ou aux gelées, voisinage d'un Heuve exposé aux inondations, etc. On dit, à l'appui de celte opinion, qu'à raison même de la fréquence des accidents fortuits, le fermier ne devait pas s'attendre à avoir une récolle complète; il n'y aura donc lieu à indemnité que si le fermier se voit enlever la moitié de la récolte moyenne, c'est-à-dire de celle qu'il pouvait espérer recueillir en tenant compte de la fréquence des accidents.

Cette opinion est à peu près celle de Polhier, mais elle est

(') r:nen. 18 juil. 1871, S., 72. 2. 234. — (îuillouard, H, n. 562.

(^; hiiraiilon, XVII, n. ll'3; Duvorgier, II, n. 187; Bugnet sur Pothier, n. 163, naL€ J; Lniurenl, XXV, n. 458; Guillouard, II, n. 563. — Aussi Argou(n, p. 281) cile la grf^le comme un cas fortuit.

^*J GiiiHouard, II, n. 5(-3.

beaucoup plus difficile à défendre : nous verrons, en effet, que la récolte dont Tenlèvement partiel donne lieu à indem* nité est la récolte complète.

381. Il n*y a pas cas fortuit, mais vices de la chose louée, ne donnant lieu à aucune indemnité parce que le preneur a dd les prévoir, — car le vice de la chose n'a d'effet que s'il atteiot la chose louée elle-même, — dans les cas suivants :

Mauvaise qualité du sol, laquelle empêche le grain de pousser (*) ou favorise le développement des mauvaises herbes (*); Stérilité des vignes par suite de leur vieillesse (').

382. Conformément au droit commun, le cas fortuit no libère plus le preneur quand il est causé par sa faute (*).

11 en est ainsi si la destruction des récoltes par Tinnondation provenait du mauvais état des ouvrages dont Tenlretien incombait au preneur (').

En pareil cas, le fermier est même tenu à des dommages intérêts.

Aucune remise n'est due, d'autre part, au fermier si la cause du dommage était prévue ou existante au moment du bail (art. 1771).

Nous avons indiqué une application de cette idée à propos de la guerre (®).

Des termes de la loi il résulte que la connaissance du cas fortuit par le preneur est nécessaire, il ne suffit pas qu'il ait pu le connaître (").

383. C'est au preneur qu'il appartient de prouver le cas fortuit.

Il peut recourir à tous les modes de prouve, puisqu'il n'a pu se procurer une preuve par écriL 11 peut, par exemple, user de la preuve testimoniale ou de l'expertise (^).

V Troplong, IL n. 713; Duvergier, II, n. 187; Guillouard, II, n. 565.

» Troplong, II, n. 713; Duvergier, II, n. 187; Guillouard, II, n. 565. ;* Troplong, II, n. 713; Duvergier, II, n. 187; Guillouard, II, n. 565. <*J Duvergier, II, n. 191; Guillouard, II, n. 5a3. {\ Guillouard, II, n. 583.

t* V. »vpra, n. 376.

(•/Laurent, XXV, n. 190. — Contra Duvergier, II, n. 190; Guillouard, II, n. 582.

«,'; Trib. civ. Charolles, 23 mars 1894, Loi, 27 avril 1894. — V. in//a, n. 417 els.

B. De Vépocjue de la perte des récolles,

384. La perte doit être survenue avant que les fruits fussent séparés de la terre. Une fois récoltes, les fruits sont deveiins la propriété du f«»riiiier, et s'ils périssent, ils périront p(»nr son compte, d'après la règle lies périt domino ('). C'est ce que dit Tart. 1771. Il en est autrement, aux termes du même article, dans le colonage partiaire : les fruits recueillis appartenant par indivis au propriétaire et au colon, leur perte fortuite serait naturellement supportée par Tun et par Taulre, chacun dans la mesure de son droit (*). — A ce motif on a voulu substituer le suivant: si le fermier a récolté les fruits, il est difficile de savoir si la perle ne provient pas de son peu d'activité à faire et ramasser la récolte ("*). Cela n'est guère satisfaisant; nous préférons la première ccmsidération, qui est du reste invo(piée dans le rapport du tribun Mouricault (*).

385. L'indemnité est due, quoique la récolte ne soit pas arrivée à maturité et que la destruction porte sur les grains (^).

Mais elle n'est pas due si, les fruits étant arrivés à maturité, le fermier a commis une imprudence en ne faisant pas In récolte à temps.

G. De l*extinclion de radian en indemnilé,

386. L'action en indemnilé du preneur peut s'éteindre de plusieurs manières.

D'abord elle s'éteint par la prescription.

La prescription est de 30 ans, conformément au droit commun (art. 2262).

Elle necourt que du jour de l'expiration du bail : jusque-là. en effet, le preneur n'a droit <^ aucune indemnité. Celle que la loi lui accorde provisoirement n'existe que si un jugement

(«) Art'ou, II, p. 282; Troplong, II, n. 742; Golmet de Sanlerre, VII, n. 220: Hue, X, n. 36() el 368; Vaiigerow, PanUkl., § 641, noie 1. («) V. infra, n. 420.

(») Guillouard, II, n. 559 el 566.

(*) Fenel, XIV, p. 336.

(») Duvergicr, II, n. 183; Guillouard, II, n. 516.

la rend exigible; donc, à défaut de ce jugement, le preneur n'y a pas droit, et il y a lieu d'appliquer Tart. 2237, d'après lequel les droits soumis à une condition suspensive se prescrivent seulenieutâ partir de Farrivée de la condition.

Mais il va sans dire que si le preneur a obtenu un jugement, raclton en payement de Tindemnité se prescrit par 30 ans à partir du jour où le jugement est passé en force de chose jugée.

387. 1/action en indemnité s'éteint également parla renonciation du preneur.

La question de savoir si la renonciation résulte de ce que le preneur a payé un terme de loyer est discutée; certains admettent l'affirmative parce que ce payement ne peut s'expliquer autrement (*), et d'autres pensent, au contraire, que le paiement doit être répété à plusieurs reprises et être accompagné d'autres circonstances sur lesquelles ils ne s'expliquent pas ('), parce que la renonciation ne se présume pas et que d'ailleurs le débiteur est forcé de payer les fermages malgré son action en indemnité.

En maintenant la question sur ce terrain, la première solution nous paraîtrait exacte; car si le preneur a une action contre le bailleur en réduction du loyer, le paiement intégral du loyer ne peut s'expliquer que par une renonciatioii à son action; il est d'ailleurs inexact que le preneur soit obligé à ce payement.

Mais une autre considération nous décide à adopter la seconde solution : l'action en indemnité n'est que provisoire, et le preneur qui l'intente s'expose soit à ne pas la voir aboutir, soit, si elle aboutit, c^ être contraint à une restitution éventuelle des sommes dont le bail a été réduit. Cela étant, il est naturel de supposer que le preneur, en payant les loyers, n'a pas renoncé à son action (•).

Mais le paiement de plusieurs ternies peut, selon les circonstances, être regardé comme une renonciation (*).

V Trib. civ. Morlagne, 30 avril 1880, Recueil de Caen, 1881, p. 9.

^ Guillouard, II, n. 588.

(') Trib. civ. Tulle, 11 janv. 1899, Gaz. Trib., 8 avril 1899.

(*; Trib. civ. Coulances, 25 oct. 1893, Gaz, Pal., 94. 2. SuppL, 3.

L'action s'éteint encore, d'après certains auteurs, lorsque le bail est r&jiljéi par la faute du preneur (*).

Dans toiis les cas, la renonciation du preneur ne résulte pas de ce qu'il a enlevé les récoltes sans prévenir le baillcup de la perte (*).

D. Elendve que doit avoir la perie.

388. .11 faut, pour que le preneur ait droit à une indemnité, que, dans une niènie année, la moitié au moins de la récolle que le fonds devait normalement produire ait été enlevée (art. 1769 et 1770). Ainsi le fermier qui, pendant toute la durée d'un bail de neuf ans, n'aurait recueilli cbaque année, par suite de cas fortuits, que deux tiers de récolte, n'aurait droit à aucune indemnité.

En droit romain, on exigeait une perte considérable sans en fixer le montant (*).

Nous avons déjà examiné, à propos du cas fortuit, le point de savoir si la récolte dont renlèvement partiel donne lieu à l'indemnité est la récolte totale ou la récolte moyenne, en tenant compte des accidents ordinaires qui la diminuent; la première solution nous a paru la meilleure (*).

389. De même, nous pensons que si la récolte de l'année s'annonçait comme étant supérieure à la moyenne, la perle de la moitié de la récolte donne lieu à indemnité ; le texte est forniel et les raisons sur lesquelles il repose n'autorisent pas une autre solution.

Cependant, d'après l'opinion générale, le fermier, quoique privé de ()lus de la moitié de la récolle, ne peut réclamer aucune indemnité si le surplus représente plus de la moitié d'une récolle ordinaire (^), Le fermier, dit-on, ne peut se plaindre, puisqu'il recueille tout ce qu'il pouvait espérer. Cette raison est évidemment insuffisante, car elle ne répond pas à l'argument que nous avons tiré du texte et de l'esprit

('i V. infra, n. 401.

(* V. infra, n. 417.

1» h. 25, § 6, I)., Loc.cond.y 19. 2, — V. supra, n. 374.

(*) V. supra, n. 379.

(») Duvcrgier, II, n. 154 et 184; Laurent, XXV, n. 450; GuUlouard, II, n. 567.

de la loi; au surplus, le fermier pouvait s'attendre à recueillir autre chose que là moitié d'une récolte ordinaire.

390. L absence de quantité donne seule lieu à la réduction (lu loyer; la mauvaise qualité des produits est sans influence sur le montant du loyer (') et cela même si cette mauvaise qualité tient à la nature du sol (*).

Ainsi le fermier ne peut demander aucune indemnité à raison de ce que le vin récollé devient aigre (^j.

391. Toujours pour la même raison nous admettons le droit à Tindemnité en cas de privation de la moitié de la récolte, quoique le prix du surplus soit supérieur au prix ordinaire de la moitié de la récolte (*).

D'une part le texte est formel.

D'autre part, s'il est vrai que le fermier peut ainsi avoir droit à une indemnité sans môme éprouver aucun préjudice, il n'en éprouve pas moins une lésion ; le prix qu'il pourra obtenir des récoltes était sans doute élevé; mais c'est là une circonstance qui n'intéresse aucunement le bailleur, puisque ce dernier touche un loyer uniforme et dans le calcul duquel il a fait entrer en ligne de compte toutes les éventualités d'augmentation ou de diminution de la valeur des récoltes. 11 n'y a, du reste, aucune injustice à décider en ce sens, car, réciproquement, le fermier peut êlre sérieusement lésé sans éprouver aucune perte de récolte, ainsi que nous allons le montrer.

Nous ajoutons que le système contraire peut donner lieu à des difficultés d'appréciation très délicates.

En vain objecte-ton que la loi a obéi au désir d'indemniser le fermier qui est privé de la jouissance; c'est là précisément ce qui doit conduire à faire admettre notre solution, car le fermier est privé de la jouissance de la moitié de sa récolte.

\\ Guillouard, H, n. 565.

:>j Guilloaard, II, n. 565.

;': GuilJouard, II, n. 565.

♦. Duranlon, XVII, n. 192; Duvergier, II, n. 155; Marcadé, art. 1770, n. 2; Thiry, Heo. pral., XIV, 1862, p. 206; Aubry et Rau, IV, p. 502, g 371, noie 8 : Amlz, IV, n. 1188; Laurent, XXV, n. 457; Guillouard, II, n. 569; Hue, X,n.36S. — Contra Troplong, I, n. 717; Colmet de Sanlerre, VII, n. 219 6w-III, IV et V.

CoNTR. DE LOUAGE. — I. 14

Réciproquement le fermier n'a droit à aucune indemnité s'il n est pas privé de la moitié de la récolle, quoique le prix des fruits soit inférieur de plus de moitié au prix moyen. Cela n'est, croyons-nous, contesté par personne.

392. Notre solution entraine une conséquence importante pour le cas où le bail porte sur des immeubles de différentes natures et de différents revenus, loués pour un prix unique. Supposons, par exemple, un champ loué avec des vignes pour un prix unique; le revenu normal des vignes est beaucoup plus considérable que celui des champs; il est donc possible que, privé de plus de la moitié de ses récoltes en étendue, le fermier ne soit pas privé de cette moilié en valeur, et que même l'excédant du revenu des vignes Tindemnise, et au-delà, de la perte faite sur le champ.

Comme la loi s'est exclusivement préoccupée de l'étendue des récoltes perdues, nous admettons ici encore qu'il y a lieu à indemnité (*). Du reste, nous répétons qu'il y a privation de jouissance, au sens où l'entendaient les rédacteurs du code, de plus de moitié, et que l'injustice de cette solution est compensée par la solution inverse que nous allons donner.

Il y aura donc siniplement lieu de voir si, en tenant compte de la perte e?i çuaniilé faite dans certains des biens loués, et du gain en quantité fait dans certains autres, le preneur est privé de plus de la moitié des récoltes.

Réciproquement le fermier, quoique privé par les pertes éprouvées sur les vignes de plus de la moitié de ses revenus, n'a pas droit à une indemnité s'il n'est pas privé de la moitié des récoltes en quantité.

393. Mais que décider si un prix diil<êrent est fixé pour chaque nature d'immeubles? Nous admettons encore les mêmes solutions; malgré ce modede fixation du prix, un bail unique a été consenti et il est certain que, dans la pensée des parties, toutes les clauses en sont indivisibles. Aiqsi personne ne soutiendra que si le fermier paie le prix des herbages et non pas celui des vignes, la résiliation du bail ne puisse

;* Alger, 13 dôc. 1893, I)., 94. 2. 407. — Trib. civ. Limoges, 7 juin 1894, sous Limoges, 'iS nov. 1S94, S., %. 2. 2G9. — OuiHouard, H, n. 570; Hue, V, n. 368.

avoir lieu en totalité. Du reste, la fixation de plusieurs prix peut avoir lieu pour des raisons toutes spéciales; ainsi, si le bail est fait à tant la mesure, il est très rareque le prix de la mesure puisse être fixé d'une manière uniforme pour les immeubles de toute nature ; dira-ton qu'il y a alors autant de baux qu'il y a de sortes d'immeubles ? Enfin, ce que la loi a voulu, c'est que le fermier n'éprouvât pas une perte de plus de moitié; or, il n'éprouve pas une perte de plus de moitié, s'il gagne d'un côté ce qu'il perd de l'autre. Il serait inadmissible que la loi, ayant admis une compensation entre les différentes périodes du bail, ne l'admît pas entre les différentes espèces de biens loués.

894. En tout casi pour apprécier la perte en quantité, il ne faudra pas seulement tenir compte de la récolte dont une partie est perdue, mais de la récolte de tous les immeubles loués pour un prix unique, quelque différentes que soient les cultures (*).

895, Nous admettons la même solution si un prix distinct a été fixé pour chaque nature de récolte.

896. De même, pour établir la quotité de la perte, il faut tenir compte des recettes en argent faites par le fermier en sa qualité, notamment du prix du fermage d'un autre fermier occupant une partie des biens compris au bail (').

On a même décidé qu'il faut tenir compte de l'indemnité payée au fermier par Tadminist ration pour occupation temporaire d'une partie des biens (*).

E. De la compensation entre les diverses récoltes.

897, La perte, quelque considérable qu'elle soit, ne donne jamais iieu à une remise du prix au profit du fermier, si elle se trouve compensée par l'excédent des récoltes précédentes appréciées dans leur ensemble et en prenant pour terme de comparaison le produit moyen du fonds.

D'autre part, en supposant que la perte de plus de moitié, subie par le fermier sur la récolte d'une année, ne soit pas

V Alger, 1.3 (léc. 1893, D., 94. 2. 407, (»; Limoges, 28 nov. 1894, S., 96. 2. 269, D., 96. 2. 147. ;•) Limoges, 28 nov. 1894, précité.

couverte par Texoédent des récoltes précédenlcs, le droit à une réduction du fermage n est pas encore irrévocablement acquis au fermier, qui peut seulement obtenir provisoirement du juge la dispense de payer une partie de fermage proportionnelle à la perte subie. Pour le règlement définitif des droits des parties, il faut attendre la fin du bail. Alors on fera la somme des produits de toutes les récoltes perçues par le fermier pendant la durée de sa jouissance. Si celte somme est égale ou supérieure au produit moyen du fonds pendant toute la durée du bail, la perte subie par le fermier est coni* pensée, et il doit payer intégralement ses fermages. Dans le cas contraire, il a droit à une diminution proportionnelle à rimportance du déficit : c'est ce que la loi appelle faire la compensation de toutes les années de jouissance,

398. Le droit' romain admettait déjà qu*Une componsatioa devait s'établir entre les différentes années du bail (').

Elle se justifie par l'idée que, le droit a une indemnité étant fondé sur 1 équité, le fermier ne mérite pas la faveur du législateur si ses gains compensent en grande partie ses pertes {'). La seule solution illogique de la loi est celle qui compense la perte d'une année avec les gains des années antérieures, sans permettre de tenir compte des pertes faites dans les années postérieures, et inférieures à la moitié {').

399. La compensalion d'une année de perte soit avec les années antérieures, soit avec les années postérieures s'établilelle en tenant compte seulement de la quantité des récoltes ou aussi du prix qu'elles atteignent? Le texte de l'art. 1769 est favorable à la première solution, et nous nous référons pour sa juslification au raisonnement que nous avons produit à propos de la compensation entre les récoltes des divers immeubles loués; il faut donc admettre que la quantité des récoltes faites dans les diverses années doit seule servir de base à l'établissement de la compensation (*).

(*) L. 8, C, Loc. cond., 4. 65. — V. aussi pourTancicn droit, Argou, II, p. ÎSJ. i*) Guillouard, II, n, 573. — V. cep. Laurent, XXV, n. 460. ,>) Laurent, XXV, n. 459; Guillouard, II, n. 573.

(*) Duranlon, XVII, n. 192; Laurent, XXV, n. 461 ; Guillouard, II, n. 574; Hue, X, n. 368. — Conlva Colmet de Santerre, VII, n. 219 6m, VI.

GARANTIS DE LA PERTE DES RÉCOLTES 3tS

400. Les années qui restent k courir, et pendant lesquelles la compensation peut s opérer, sont celles qui séparent de la fin du bail Tannée de la perte, quelle que soit la cause de eette fin.

il importe donc peu que le bail se termine avant Texpiration du temps fixé (*).

401. Toutefois on a prétendu que si la résiliation est causée par la faute du preneur, le droit à l'indemnité disparait (^). Dans ce cas, dit-on, le bailleur a le droit de soutenir que le fermier s'est mis peut-être par sa propre faute dans Timpossibilité de compenser la perte.

Cette solution nous parait contraire au texte et à Tesprit de la loi.

Le texte dit forniellenieut que la compensation se fait à « la fin du bail », sans distinguer suivant les manières dont le bail se termine. En vain dit on que ces mots font allusion à lexpiralion normale du bail. S'il en était ainsi, il faudrait dire que la résiliation du bail par le consentement des parties et même par la faute du bailleur fait disparaître le droit àlmdemnité.

Quant à l'esprit de la loi, il est d'indemniser le fermier toutes les fois que la compensation est impossible. Or ici elle est impossible, et il importe peu que ce soit par la faute du fermier; du reste, cette dernière objection est elle-même inexacte. Sans doute, le juge peut décider en fait qu'à cause <le la longue durée qui restait à courir, et de la probabilité de lionnes récoltes, le fermier aurait pu être indemnisé en tout ou en partie, et, partant de là,- on peut, à titre de dommages-intérêts compensatoires de la faute commise, lui enlever tout ou partie .de l'indemnité. Mais il est inexact d'ériger en principe que la résilia lion par la faute du fermier lui enjève tout droit à l'indemnité.

402. La compensation doit être établie entre l'année où la perte est de plus de moitié, d'un côté et, d'un autre côté, non seulement les années où un gain a été réalisé, mais encore

\'] GuUlouard, II, n. 579; Hue, X, n. 36S.

'■\ Trib. civ. CharoUes, 12 janv. 1893, Qaz, Pal., 93. 1. SuppL, 26. — GuUlouard, II, D.579;Huc, X, n. 368.

il4 DU L0UAG8 DES CHOSES

celles qui oDt fait apparaître une perte de moins de moitié (>). En d'autres termes, si les années dé g^in viennent en déduction de la perte de moitié subie, les années de perte viennent en augmentation de cette même perte et peuvent servir à rétablir la perte à la moitié, aIoi*s que les années de gain l'ont réduite à moins de moitié. Nous exceptons, bien entendu, le cas, réglé différemment par la loi, où la perle est compensée par le gain des années antérieures; en ce cas, la compensation est définitive, comme nous l'avons dit (*).

40d. La question se restreint donc à Thypothèse où le fermier n'est pas indemnisé dans les années antérieures.

La raison décisive d'adopter l'opinion que nous avons proposée est que Tai^t. 1769 exige que la compensation soit faite de a tontes les années de jouissance ». 11 faut ajouter que ce système est plus conforme à l'équité, car il est juste, en par-* tant du principe posé par la loi, que le fermier soit indemnisé pour chaque récolte inférieure de moitié à la récolte normale, alors que, malgré d'autres récoltes meilleures, la perte subsiste.

C'est donc d'une manière très arbitraire qu'on fait dire à l'art. 1769 que la compensation s'établit avec les années de jouissance où il y a un excédent de récoltes,

404. Pour que la compensation fasse disparaître le droit à rindemnité, il ne suffit pas qu'elle ait pour effet de réduire à moins de moitié la perte subie dans une récolte, il faut que cette perte disparaisse entièrement; si elle est simplement réduite à moins de moitié, le fermier pourra se faire indemniser de la perte définitivement subie (').

En effet, l'art. 1769 exige, pour que le droit à l'indemnité disparaisse, que le fermier soit indemnisé par les récoltes^ postérieures ; cette disposition est très claire et c'est tout à fait arbitrairement que les partisans de l'opinion contraire

(•) Duranlon, XVII, n. 201; Troplong, II, n. 732; Aubry et Rau, IV, p. 50I. § 371, note 6; Arnlz, IV, n. 1190; Laurent, XXV, n. 461; Guillouard, II. n. 576r Hue, X, n. 368. — Contra Duvergler, II, n. 175; Marcadé, art. 1770, n. 4.

;«) GuiUouard, II, n. 573 et 576.

(») Duranton, XVII, n. 281 ; Aubry et Rau, IV, p. 507, § 371, note 7; Laurent, XXV, n.462; Guillouard, II, n. 577; Hue, X, n. 368. — Contra Troplong, II, n. 731 ; Duvergier, II, n. 174.

la complètent par celle qui indique à quelles conditions naii le droit à Tindemnité.

405. Si le bail est à périodes, et que le fermier use de son droit de résiliation à la fin de Tune des périodes, la compensation doit être faite à ce moment, et le fermier n'est pas déchu de son droit à l'indemnité ('}.

F. De la clause meltanl les cas fortuits à la charye du preneur.

406. Il faut encore, pour que le droit à Tindemnité prenne naissance, que le fermier n'ait pas pris à sa charge les cas fortuits. Il peut d'ailleurs les prendre à sa charge pour uno partie seulement, pour moitié par exemple (*).

La loi explique suffisamment que cette stipulation doit être interprétée restrictivement ('), puisqu'elle l'interprète ellemême comme ne comprenant que les cas fortuits ordinaires, à moins que la convention ne porte que le fermier se charge des cas fortuits prévus et imprévus (art. 1772 et 1773). Telle était la solution de l'ancien droit (^).

Nos articles adoptent donc, mais cependant en la modifiant, la solution admise dans l'ancien droit. On distinguait trois sortes de cas fortuits: ordinaires f'^o/ï/ij, extraordinaires f m5o- /i/i7, et trèsexlraordinaipes ffWcWi/ï55iw«7- Comme aujourd'hui, la renonciation aux cas fortuits ne s'entendait que des cas fortuits ordinaires, mais la renonciation aux cas fortuits prévus et imprévus ne s'entendait pas des cas fortuits très extraordinaires. Le code a fait rentrer cette dernière classe dans celle des cas fortuits extraordinaires, dont elle aurait été difficile à distinguer.