GARANTIE DES MODIFICATIONS
pareille clause reste pour le tout un bail à colonat partiaire.
423. L'indemnité pour perte de récoltes est-elle applicable à Teniphytéose? Nous reviendrons sur ce point (*).
424. Pour les baux de biens domaniaux, lart. 19 de la loi des 23 28 ocl.-5 nov. 1790 porte : « L'adjudicataire ne pourra prétendre aucune indemnité ou diminution du prix de son bail, en aucuns cas, même pour stérilité, inondation^ grêle, gelée ou tous autres cas fortuits »>. Cette disposition est encore en vigueur {*); elle doit être observée même quand le cahier des charges ne la rappelle pas ('); si Fart. 17 de la loi porte que les prescriptions de cette loi « seront toujours expressément rappelées », c'est là simplement un ordre donné aux rédacteurs de ce cahier et dont l'inobservation entraîne la responsabilité de ces derniers.
426. Nous nous occuperons plus loin de Tindemnité pour perte de récoltes dans les sous-baux et cessions de baux (*).
§ 111. Garantie des modifications dans la valeur des produits^ ou la facilité de jouissance,
426. 11 peut y avoir une diminution, pour le preneur, et même une disparition complète des avantages du bail sans la participation ni du bailleur ni des tiers.
Nous ne parlons pas seulement de la perle ou de la détérioration fortuites, qui sont réglées par des dispositions spéciales.
427. Mais en dehors de ces hypothèses, le dommage du preneur peut consister en trois catégories de faits :
V Les produits diminuent de valeur ; par exemple une découverte quelconque permet de fabriquer certains produits
('; V. infra, n. 1451. — V. pour l'affirmaUve L. 15, §4, D., Loc. cond., 19. 2. — On admet le contraire en droit allemand parce que le prix n'est pas considéré comme un loyer, mais comme un moyen de reconnaître la propriété éminente du propriétaire. — Beseler, DeuUches i'nvatrechl, p. 762, noie 20,
(»; Bev. de Venreg,, n. 63, p. 216.
'') Contra Rev. de Venreg.j loc. cit. (qui cite dtns le môme sens une déc. min. fin. du 20 nov. 1884).
f,y. infra, n. 1121 s.
à meilleur compte que ne peut le faire le preneur dans rimmeuble loué.
Dans ce cas, le bailleur n'est pas tenu à garantie (^), et le montant entier du loyer continue à être dû par le preneur, sans indemnité ; il n'y a pas de doute sur ce point : le bailleur doit faire jouir le preneur de Tirameuble et n'a pas à s'inquiéter du point de savoir si l'exploitation est, pour le preneur, plus ou moins ruineuse.
2^ Il n'est pas dû davantage de garantie si les produits diminuent en qiianlUé ou disparaissent entièrement (^) ; la chose, alors, n'est pas perdue; par exemple, les récoltes donnent un faible rendement à cause des intempéries, ou une épidémie entraine la désertion de Thôtel ou du casino loués (^), ou encore des bruits répandus sur les dangers d'incendie dans un théâtre en diminuent les recettes (^). La guerre nous offrira un autre exemple de la même hypothèse (^). On a rangé dans le même cas un acte de l'administration faisant inonder un herbage ; il est à peine besoin de dire que ce cas est étranger à la question.
La loi s'occupe de la perte des récoltes; cette perte ne donne lieu, comme nous l'avons dit, à indemnité, que dans des conditions déterminées (•).
(*) Cass., 5 mars 1850, S., 50, 1. 269, D., 50. 1. 168 (réducUoQ des profils du débil de labacs loué, par une décision de l'administration). — Caen, 19 m» iS38, S,, 38. 2. 386, D. Rép., v» Louage, n. 217-lo (découverte permettant de fabriquera meilleur compte). — Duvergier, I, n. 529; Fuzier-Herman, art. 1722, n. 10. — On cite également un changement de route, diminuant les produits de Tauberge louée; Troplong, I, n. 232; Fuziei^Herman, art. 1722, n. 17. — Cependant il a été décidé que la garantie pour perte de la chose est due si rétablisssement d'un barrage formant gué rend inutile Tusage du pont à péage loué et par conséquent en supprime les revenus. — Cass., i3 nov. 1871, S., 71. 1. 233, D,, 72. 1. 175. — V. infra, n. 558,
,«) Nîmes, l*"- juin 1839, S., 41. 2. 132, U.Rép., v^ Louage, n.217-5o (diminution des receltes d'un pont à péage).— Hue, X, n. Îi66.
{>) Contra Toulouse, 20 fév. 1888, Gaz. Trib. Midi, 25 mars 1888. — On peut également critiquer un arrôt d après lequel il y a perte partielle de la chose quand une ville est obligée de supprimer, sur l'ordre de Taulorité supérieure, comme illégale une taxe d'abattoir que le concessionnaire de l'abattoir avait, d'aprt'S son contrat, le droit de percevoir. Cass. req., 13 février 1901, S., 1903. 1. 124,
{') Liège, 10 fév. 188:i, Pasicr., 83. 2. 144.
{^) V. i7îfra, n. 526.
v*i V. supra, n. 373 s.
Nous y avons assimilé, comme on Ta vu, la perle des vignes par le phylloxéra ou par tous autres événements qui les détruisent (^).
3* Mémo solution si les débouchés se réduisent par exem* pie à raison de Tinstallation dans le même lieu d'une industrie similaire (*).
4"^ Des événements naturels rendent la jouissance difficile : éboolement, inondation, guerre, etc., qui empêchent Texploitalion régulière sans nuire à Timmeuble. Nous verrons qu*il y a là tantôt un trouble de fait ('), tantôt un vice de la chose (^).
§ IV. Garantie des vices de la chose.
428. L'obligation de livrer et de faire jouir est imparfaitement remplie si la chose se trouve atteinte de vices qui ne permettent pas de l'employer à l'usage auquel elle est destinée dans la commune intention des parties. Aussi l'art. 1721 al. 1 dispose-t-il : « // est dû garantie au preneur pour tous » les vices ou défauts de la chose louée qui empêchent l'usage, » quandmémele bailleurne les aurait pas connus lors du bail ».
1. Conditions de la garantie. — Vices dont le bailleur est garant.
429. La garantie porte, suivant les termes généraux de l'art. 1721, non seulement sur les vices existant au moment du bail, mais encore sur les vices postérieurs (^) ; les motifs que nous avons donnés (•) conduisent également à cette solution :
{*; V. «tipm, n. 377.
[^ Cela a été décidé pour les bureaux de tabac. — Pau, 8 nov. 1898, D., 99. 2. 437.
1*. V. in/Va, n. 520 s.
(* v. infra, n. 429 s.
■») Bordeaux, 26 janv. 1886, Rec. Bordeaux, 86. 1. 154. — Paris,4 juil. 1895, I)., *J6. 2. 171 (explosion de gaz par suite de l'absence des organes essentiels}. —Trib. civ. Bruxelles, 5 el 6 mars 1895, Pnnd. pér. belg.y 95, n. 1859 et 710. — Polhier, n. 112; Duvergier, I, n. 343; Aubry et Rau, IV, p. 477, § 366: Laurent, XXV, n. 119: Guillouard, I, n. 120; Valéry, n. 22; Fuzier-Herman, art. 1721, n. 1 ; Planiol, II, n. 1687. — Contra Trib. civ. Anvers, 12 déc. 1888, Pand. fr. pér., 89, n. Mo. — Trib. civ. Bruxelles, 18 nov. 18ÎM3, Pand, pér. belg., 91, n. 1195. — Par exemple encore, le cheval loué tombe malade. Pothier, n. 112 ot 114; Valéry, loc. cil.
*, V. êupra, n. 428.
obligé de faire jouir, le bailleur doit faii*e disparaître tout ce qui est obstacle à la jouissance ; on ne peut objecter que la solution contraire est admise en matière de vente, car, dans la vente, le vendeur est tenu seulement de délivrer et non pas de faire jouir.
Quant aux premiers, il importe peu que le bailleur ne les ait pas connus lors du bail (*); la loi le dit expressément, et cela est logique; car la garantie n est pas fondée sur la faute du bailleur, mais bien sur l'inexécution de son obligation. La seule question délicate est de savoir si le bailleur doit indemniser le preneur des pertes qui lui ont été causées personnellement par des vices inconnus du bailleur (*).
Il importe peu également que les vices ne proviennent pas du bailleur (^).
430. D'après Fart. 1721, la garantie est due uniquement pour les vices qui empêchent l*iisage de la chose. Dans le passage auquel a été emprunté l'art. 1721, Pothier disait (^) : « Les vices de la chose louée que le locateur est obligé de garantir sont ceux qui en empêchent entièrement l'usage; il n'est pas obligé de garantir ceux qui en rendent seulement l'usage moins commode ».
La question de savoir si le code a voulu modifier la doctrine de Pothier ou dans quel sens il a voulu la modifier est assez délicate.
Certaines autorités (^) pensent que le code a, au fond, voulu reproduire la solution de Pothier et que la suppression du moi entièrement signifie simplcmentque le bailleur est garant même des vices qui ampèchoni partielle772ent l'usage. — Au
(') Paris, 4 jiiill. 1895, précilé. — Trib. civ. Vervins, 6 déc. 1900, iiar. Tnb . G fév. 1901. — Trib. civ. Sôiisse, 14 fév. 1901, Journ. Irib, tunis,, 1902. 74. -Trib. civ. Seine, 9 mars 1901, Droit, 14 juin 1901.
(') V. infvayï\. 445 s.
i») Lyon, 27 mai 1892, Gaz. Pal., 92. 2. Suppl., 41 (humidilé). — Lyon, 5 février 1897, Mon. jud. Lyon, 4 mai 1897 {humidilé provenant de lexhaussemeiil d'une rue voisine).
^*) N. 110. 11 considérait comme rendant seulement l'usage moins commode le caractère peureux ou rétif du cheval loué.
(») Grenoble, 17 juill. 189C, Rec. Grenoble, 97. 43. — Troplong, I, n. 196; Marcadé, art. 1721, n. 1 ; Aubry et Rau, IV, p. 478, § 366 ; Guillouard, I, n. 117: Valéry, n. 22; Fuzier-Herman, art. 1721, n. 2.
fond, le code ne contiendrait aloi^s aucune innovation, car il est i)ien certain que Pothier n^enlendait pas méconnaître l'obligation de garantie pour un vice qui aurait empêché l'usage d'une partie de l'objet loué ; il y aurait bien eu alors empêchement complet, quoique cet empêchement ne s*appliqiiAt pas à Tobjet loué tout onlier. Du reste, les auteurs que nous signalons admettent en fait la garantie dans des espèces où, comme nous le verrons, Tusage est simplement rendu plus difficile.
Dans une autre opinion, radicale eu sens inverse (*), le code a complètement renversé la théorie de Pothier et introduit*la garantie pour tous les vices dont le preneur souffre la moindre incommodité. Cette opinion est, dit-on, conforme à la logique, car les motifs auxquels est due Tobligation de garantir les vices conduiraient à rejeter toule distinction entre les difiérents vices. On invoque, en outre, la théorie du code relative aux réparations, où aucune distinction n'est faite.
Ce système a un double tort : il aboutit h des chicaner sans nombre et rend la situation du bailleur intolérable, car il n'est pas difficile à un preneur processif de trouver des vices dans la chose louée ; en outre, on met de côté le texte du code, lequel vise exclusivement les vices qui empêchent C usage.
Une opinion inlermédiaiie doit cire admise; elle est suivie par la jurisprudence. En supprimant le mot complvlemont, les rédacteurs du code ont voulu étendre la garantie aux vices qui rendent l'usage très incommode, c'est-à-dire qui empêchent l'usage normal^ l'usage paisible de la chose; telle est, d'ailleurs, la conséquence du principe qui oblige le bailleur à faire jouir le preneur de la chose; enfin, on ne concevrait pas que le bailleur, tenu du trouble causé par le propriétaire ou le locataire d'un immeuble voisin» ne fiU pas tenu des vices qui causent également un véritable trouble. Quant aux vices qui ne font pas supporter une grave incommodité, le code décide, comme Pothier, qu'ils ne donnent pas lieu à garantie (^).
.'«; Laurent, XXV, n. 115; Duvergier, I, n. .-«D; Tliiry, IV, n. 21.
i«: nuc,\, n. 293; PIaniol,n,n. 1686; Wahl,iVo/e, S., 190i. 4. 25. — Kn ce sens,
CONTR. DE IjOUAGE. — I. 15
Il est donc très important de distinguer les vices des dégradations donnant lieu à réparation : ces dernières doivent être réparées, quelque faible qu en soit Tiniportance. La chose est dégradée, quand une portion de la chose est détériorée; la chose est vicieuse quand l*état de la chose en elle-même n'est pas critiquable, mais qu'elle est, soit à raison d'éléments étrangers qui s'y sont introduits, soit à raison de défectuosités qui ne touchent pas à son état extérieur, impropre à réaliser complètement l'usage qu'en voulait faire le preneur.
En tout cas, il n'y a aucune distinction entre les vices qui proviennent et ceux qui ne proviennent pas de 1 état mafëriel de l'immeuble : les seconds comme les premiers donnent lieu à garantie, la loi ne distinguant pas (^).
431 . L'existence de punaises (*), de souris (') ou de cafards(*) dans l'immeuble loué rentre dans les vices donnant lieu à garantie, car elle rend l'usage de Timmeuble très incommodo, sans empêcher cepeadant cet usage. Toutefois, c'est là une question de mesure; comme l'incommodité doit être
sur ce dernier point, Gass. req., 4 déc. 1900, S., 1902. 1. 37 (impl. ; pour Todeur des plantes aromatiques vendues par un herboriste dans la maison, les émanations d'un restaurant, le "bruit venant d'une école). — Colmar, 14 nov. 1825, S. chr., D. Réf., v« Louage, n. 187, — et les décisions citées dans les notes suivantes. — Gpr. Gass. Naples, 4 mai 1902, S., 1904. 4. 25.
(*) Wahl, loc. cil. — Contra Gass. Naples, 4 mai 1902, précité.
(•) Bordeaux, 25 août 1870, S., 89. 2, 30 (en note), D., 73. 2. 157. — Caen, 25 fév. 1871, S., 72. 2. 206, D., 72. 2. 150. — Gaen, 21 juill. 1873, Rec, de Caen, 74. 29. — Bordeaux, 29 mai 1879, S., 80. 2. 4. — Gaen, 17 juill. 1882, Rec. Caen, 85. 176. — Gaen, 13 juill. 1885, S., 80. 2. 31. — Lyon, 11 avril 1892, Gaz. Pal., 92. 2. 437. — Pau, 26 fév. 1894, S., 94. 2. 59, D., 95. 2. 23 (surtout pour un hôtel meublé). — Grenoble, 17 juill. 1896, Rec. Grenoble, 97. 43. — Nancy, 15 janv. 1898, S., 98. 2. 80 (notamment pour un hôtel meublé). — Angers, 28 juin 1898, Rec. Angers, 98. 169. — Amiens, 5 mai 1900, Rec. Amiens, 1900. 96. — Trib. civ. Seine, 16 juin 1897, Loi, 22 juill. 1897. — Trib. civ. Seine, 30 avril 1903, Loi, 12 mai 1903. — Trib. paix Paris, 2 mars 1906, Droit, 6 avril 1906. — C. jusl. Genève, 26 mai 1894, S., 94. 4. 32, Vand. franc., 95. 5. 7. — Guillouard, I, n. 118: Laurent, XXV, n. 118 ; Fuzier-Herman, art. 1721, n. 13; Hue, X, n. 293: PlanioK II, n. 1686.
(') Orléans, 5 juill. 1895, Loi, 17 août 1895 (cependant cet arrêt exige que le preneur prenne toutes les mesures pour détruire les souris avant d'actionner le bailleur).
(*) Nancy, 15 janv. 1898, précité. — Trib. civ. Tunis, 20 janv, 1904, Loi, 17 nov.
considérable, il faut que le séjour de Timmeuble devienne réellement difficile.
- Les défauts de la consiruction ('), le mauvais état des cheminées qui en ompêcheut Tusage (*), l'excès de chaleur dégagé parle calorifère {^) sont encore des vices. De même pour les mauvaises odeurs (*), le manque d'eau
:'j Ciss., 3dcc. 1872,S., 72. 1. 403, D., '7.3. 1. 294 (le preneur, condamné k réparer Vis-t-vis des voisins les conséquences de Texploilalion d'une industrie dangereuse, ïun recours contre le bailleur si ces dommages proviennent du mauvais agencement de fusine louée^. — Gass., 2:3 juin 1874, S., 75. 1. 120 (incendie provenant d'un vice de construction). — Gass. req., 14 fév. 1893 (motifs), S., 96. 1. 510, D., 37. 1. 314. — Caen, l»' mai 1868, S. ,G9. 2. 132 (maison construite de telle manière qae tout ce qui se dit et se fait dans un logement s'entend dans le logement voisin). — Bordeaux, 12janv. 1892, liée, de Bordeaux, 92. 1. 111. — Lyon, 3 mai 1ÎX)1, M^n. jud. Lyoriy l*»" aoiU 1901 (épaisseur insuffisante des cheminées, par suite de laquelle la construction d'une gaine de clieminée dans un appartement voisin dégage un excf's de calorique). — Bordeaux, 25 nov. 1902, Hec. Bordeaux, 1903. I. 6, Di'oil, 18 fév. 1903 (diamètre insuffisant du tuyau d'écoulement d'eau). — Tr'.b. c:v. Seine, l»»- fév. 1889, Droit, 8 mars 1889 (mauvais état du plancher). — TVib. civ. Lyon, 2 juin 1897, Mon. jud. L;jon, 7 oct. 1897 (inondation des eaux provenant d'un appartement voisin par suite du mauvais état de l'appareil servant i l'écoulement des eaux ménagères;. — Bruxelles, 7 nov. 1893, Pasicr., 94. 2. 386 (impï).
(*) Bordeaux, 25 août 1870, S., 89. 2. .30 (nole\ D., 73. 2. 157. — Amiens, l^ioûl 1889, S., 89. 2. 39. — Riom, 4 décembre 1202, Hec. Rhin, 1902. 495. — Trib. civ. Seine, 17 avril 1893, Loi, 15 mai 1893. — Trib. civ. Seine, 12 janvier l'JOl, tjii, 4 février 1901 fie bailleur est responsable des cheminées qui fument même si le locataire a posé des lapis sur le parquet et des bourrelets aux portes el fenêtres). — - Trib. civ. Seine, 9 mars 1901, Droit, 14 juin 1901. — Trib. civ. Béliers, 6 novembre 1901, Mon. Jud. Midi, 6 avril 1902.— Trib. civ. Seine, «6 juillet 1903, Droit, 17 novembre 190:i. — Troplong, I, n. 196; Agnel, n. 130; Uoreol, XXV, n. 118: Tailliar, v» Cheminées, n. 9 s.; Guillouard, I, n. 118; Kuiier-Herman, art. 1719, n. 14 s.; Planiol, II, n. 1686. — Le bailleur n'est pas KVinl d'une fissure dans la cheminée, si elle n'a été dangereuse qu'à raison d'un poêle mobile employé par le preneur et qui a obligé ce dernier à des dommagesintérêts envers le voisin. — Paris, 7 décembre 1893, T)., 95. 2. 276.
(*;Trlb. civ. Seine, 11 mai 190'i, Droit, 23 sept. 1904.
'*) Amiens, l^' aoûl 1888, S., 89. 2. 39 (fumée des cheminées voisines. — Sic Huc,X,n. 293;. — Bordeaux,!" déc. 1893, Wec. de Bordeauj','^^. 119 (émanations ilunc fosse d'aisances) . — Biom, 10 fév. 1896, Loi. 20 avril 1896 (fosse d'aisantes», — Trib. civ. Beauvais, 15 fév. 1894, Mon. jud. Lyon, 14 avril 1894, Droit, 4 avril 1894 codeurs provenant de la combustion de tourbes avant l'entrée en jouis- 8ance\ — Trib. civ, Seine, 7 juin 11>()1, Droit, 12 déc. 1901 (cabinet d'aisances de U maison voisine'. — Trib. civ. Bruxelles, 20 fév. 1895, l*aiicr., 95. 3. 147 (émanations putrides et gaz méphitiques viciant l'état atmosphérique, alors môme ^uane viciation complète n'est pas à craindre).
potable pour les hommes (*) ou les bestiaux (-),rhumidité (')» riniîltralion des eaux (*), leur contamination (*), rinsalù* brité (*), les maladies contagieuses ayant contaminé rimmeu*ble (•), les concessions antérieures de droits qui nuisent au preneur (*).
L'inondation nous parait être aussi un vice de la chose (®).
432. En principe, les dégâts causés par le gibier qui se trouve dans les lieux loués ne donnent pas lieu à garantie (^®); car Texistence du gibier pouvait ctre prévue par le preneur, qui a dû faire entrer en ligne de compte l'éventualité des dégâts qu'il pouvait commettre.
Toutefois, il en est autrement si le bailleur a employé des procédés destinés à favoriser la multiplication du gibier ("); il s'agit ici d'un fait que le fermier n'a pu prévoir.
Encore la garantie disparaît- elle si le fermier a reçu le
;«) I3ruxclles, l«r mai 1894, Pasicr., 94. 2. 387 (impl.). — Trib. civ. Bruxelles» 20 mai 18^6, Pnsicr., î 0. 2. 228. — Décidé cependant que si l'eau de puils diminue par suite de rabaissement général de la nappe d'eau dans la région, le bailleur n'est pas tenu à garantie. — Trib. civ. Seine, 24 juin i90î, Droit, 4 janvier
(«) Bruxelles, 26 juin 1895, Vnsicr.. 95. 2. 402. — Lyon, 27 mai 1892, Gaz. Pal., 92.2. SappL, 41.
(*) Nancy, 26juin 1895, S., 97.2.66,1)., 96. 2. 367. — Lyon, 5 fév. ISÎH, Mon. Jud. Lyon, 4 mai 1897. — Hennés, l*»" mars 1897, Rec. Angers, 97. 225. — Lyon» 2 nov. 1898, Loi, 1«'' avril 1899 ibumidité provenant d'un puils cacbé sous un plan» cher . — Trib. civ. Bordeaux, 28 (\àc. 1894, Loi, 26 mars 1895. — Trib. civ. Lyon, 9 juin 1887, Mon. jud. Lt/ov, 19 sept. 1887. — Trib. civ. Toulouse, 5 juil. 1900, Loi, 14 août lîKX). — Tril). paix Lagny, 23 mars 1900, Rev.jusf. paix, 1900. 310. — Cass. Naples, 4 mars 1Î02 'motifs , S., lî^O'i. 4. 25. — Wahl, Sole, S., 1C04. 4.
{*) Paris, 6 mai 1891, (iaz. Trib., 24 juil. 1891. — Rouen, 5 janv. 1895, Rec, Caen, 95. 2. 27. — Riom, 10 fév. 1896, Loi, 20 avril 1896 (fosse d'aisances. — V. cep. Trib. civ. Bordeaux, 9 juin 1904, Rec. Bordeaux, 1904. 2. 52 (innilration pro« venant de l'engorgement des tuyaux de l'étage supérieur;.
[*: Trib. civ. Cbàteau-Gontier, 12 janv. 1904, Gaz. PaL, 190i. 2. 60.
t"; Bruxelles, 26 juin 1S95, précité (écuries).
(1) Trib. paix Oran, 4 fév. 1895, Pand. franc., 96. 2. 103. — Wahl, Note, S.. 1904. 4. 25. — Confra Cass. Naples, 4 mars liK32, S., 1904. 4. 25.
1») Trib. civ. Ypres, 12 mars 1896, Pasicr., 97. 3. 15.
(») Cass. req., 14 fév. 1893, S., 96. 1. 510, D., 97. 1. 314. — Wahl, Sote, S., 1<K)4. 4. 25. -^ Cpr. in/ra, n. 440.
(•0) Ouillouard, II, n. 541 : Sorel, Dommages aux champs causés par le gibie*\ 11. 42 s.
;*'; Guillouard, II, n. 541. — Contra Sorel, toc. cil.
droit de chasser ('), car alors il a la faculté de détruire le gibier et, d'un autre côté, la concession du droit de chasse au fermier suppose que ce dernier a loué en considération du gibier. C'est donc à tort qu'on objecte que le fermier est simplement obligé de cultiver la terre et ne peut être forcé de détruire le gibier.
483. Nous montrerons que Texercice du droit de chasse par le bailleur ne donne pas lieu à garantie (*).
lien est de même de l'exercice du droit-de chasse par un cessionnaire do ce droit (^).
434. La garantie est due alors même que les vices ne proviennent pas du bailleur; ainsi Tédification, par un voisin, de constructions qui enlèvent au preneur Fair ou la lumière donne lieu à garantie (*).
435. Les vices de la chose donnent lieu à garantie aussi bien s'ils sont temporaires que s'ils sont permanents.
Ainsi la privation de jouissance résultant de travaux donne lieu à indemnité (').
436. D'autre part, il y a lieu à indemnité aussi bien pour les dommages aux personnes que pour la difficulté de jouissance (•).
437. La jouissance doit être assurée au preneur, non seulement pour son appartement lui-même, mais pour les acces-
"/ V. cep. Ouillouard, II, n. 541.
•j Planiol, II, n. 1687. — V. infra, n. 785 s.
!') Guillouard, II, n. 542.
C: Paru, 13 juin 1849, S., 49. 2. 471, D. Rép., v© Louage, n. 188. — Troplong, I, n. 199; Duvergier, I, n. 309; Laurent, XXV, n. 156; Fuzier-IIerman, ail. 1721, n. 82; IManioI, II, n. 1687. — V. infra, n. 594 s. —V. aussi Trib. civ. Seine, 7 juin 1901, précité.
'•; Paris, 12 juin 1893, Gaz. Pal., 93. 2. 2« p., 12 (impossibilité dans laquelle le locataire se trouve de se servir de quelques-unes de ses presses d'imprimerie, au cours de la reconstruction du mur mitoyen). — Planiol, II, n. 1687. — V. aussi les décbions citées h, propos de l'humidité.
f*; Aix, 21 janv. 1888, Gaz. Pal., 88. 2. 75 (accident par suite de Tinsuffisance d'un escalier provisoire). — Paris, 3 mai 1889, Gaz. Trib., 7 sept. 1889. — Paris, 5déc. 1891, Gaz. Pttl., 92. 1. 146 (entrée des caves ouverte et non éclairée, mais Il responsabilité peut être diminuée par l'imprudence). — Trib. civ. Seine, l^"" fév. 1889, Dror7, 8 mars 1889 (chute d'un plancher . — Trib. civ. Seine, 29 juill. 1892, Gaz, Pal., 92. 2. 397 ^ce jugement invoque à tort l'art. 1386 C. civ. ; il s'agissait de la chule du vantail d'une fenMrc . — V. infra, n. 518.
soires (') comme Tentrée (^), la loge du concierge ('j, la cour» les escaliers (*), les caves ('), le puits (*).
438. Le bailleur de meubles est également tenu des vices de la chose (^). Ainsi le bailleur de tonneaux est responsable de ce quW raison du mauvais état des tonneaux les liqueurs qui y sont mises se perdent (*).
A plus forte raison le bailleur d'un immeuble et du matériel qui s'y trouve est-il garant des vices de l'un comme de Fautre ('). '
439. L'entrave à la jouissance donue lieu à garantie alors même qu'en fait le preneur n'occupe pas les lieux loués? ('•)»
440. Mais le bailleur peut, par une clause du bail, écarter ou restreindre sa garantie (**), de même que le preneur peut> explicitement ou implicitement, renoncer à la garantie ("): l'ordre public n'est pas intéressé dans la question. La clause que le preneur a visité les locaux en connaissance de cause el les prend tels qu'ils sont ne constitue pas une renonciation à son action contre le bailleur, même pour les vices existant au moment du bail (*').
(*-») Trib. civ. Seine, 18 janv. 1889, (i iz. Trib., 22 fév. 1889. — V. à propos des actes du bailleur modifiant la jouissance de ces accessoires, infra, n. 5()7 s,
(*) Nancy, 26 juin 1895, S., 97. 2. 66, D., %. 2. 367 (inondation périodique d'une cave). — Mais le bailleur n'est pas tenu de laisser le preneur en jouissance d'une partie de l'immeuble (une cave) non comprise dans le bail, alors même que par tolérance il l'aurait laissé en possession pendant longtemps. Trib. civ. Seine» 30 mai 1895, Gaz. Pal., 95. 2. Suppl., 17.
^•) Trib. civ. Seine, 5 déc. 1902, Gaz. Trib., 3 fév. 1903 {germe de la fièvre typhoïde dans l'eau des puits; la garantie est due môme si la contamination provient de l'épandage des eaux d'égoût de la ville).
(') L. 19, D., Loc. cond. — Argou, liv. III, chap. XXVU, II, p. 297; Valéry, n. 22.
