III. Baux dans lesquels existe la garantie des vices

450 bis. il va sans dire que la garantie des vices existe dans tous les baux, notamment dans les baux des meubles (^).

§ V. Garantie des troubles.

451. L'obligation imposée au bailleur de faire jouir paisiblement le preneur, le contraint de réparer les consé([uences des troubles apportés à la jouissance personnelle de ce dernier par tout acte émanant d'une personne quelconque. Toutefois cette solution n'est pas e^çacte d'une manière absolue ; il y a lieu, pour l'étudier, de passer en revue les troubles provenant du bailleur, d'un tiers étranger à Timmeuble, de l'administration ou du prince, d'une autre personne ayant des droits sur un immeuble voisin.

22 janv. 1901, Loiy 4 fév. 1901. — Trib. civ. Bordeaux, 28 dcc. 1894, Loiy 25 mars 1895 il est vrai qu*il s'agissait d'un vice existant avant l'entrée en jouissance .

S Trib. civ. Seine, 1«' février 1889, Dro/7, 8 mars 1889 (chute d*un plancher).

("; Bruxelles, 7 nov. 1893, Pasicr., 94. 2. 386. — Trib. civ. Tunis, 2 déc. 1903, Joiirn. trib. tunis,, 1904. 46 (existence de punaises et cafards . — Wahl, .Vo/e, S., 1904. 4. 25 'vice résultant de maladies contagieuses). — V. cep. Trib. civ. Bruxelles, 20 fév. 1995, Pasicr.y 95. 3. 147 pour les mauvaises odeurs, par la raison qu'elles persisteront pendant les travaux).

• Bruxelles, 7 nov. 1893, précité. — Bruxelles, 1" mai 1894, Pasicv., 94. 2.

f\ Bruxelles, 7 nov. 1893, précité.

*, Trib. ciy. Seine, 11 mai 1904, Droit, 23 sept. 1W4 calorifère dégageant trop de chaleur).

•;. V. suprn, n. 4.38.

1. Troubles provenant du bailleur, A . Trouble relatif à la portion de V immeuble occupée par le preneur,

452. Le bailleur, étant obligé de faire jouir le preneur, ne peut le troubler (*» ; car, loin de veillera ce que la jouissance soit complète, il entraverait cette jouissance.

453. Mais le bailleur ne peut être tenu de modifier Tétat de Timmeuble tel qu'il existait au moment du bail et qu'il a été accepté par le prrneur (^); il en est ainsi même si ce changement est indispensable pour que Timmeuble puisse remplir sa destination ('j..

454. Le bailleur est garant aussi bien des troubles de fait que des troubles de droit, car, étant tenu de jirocurer au preneur une jouissance paisible, il commet nécessairement un trouble de droit lorsqu'il porle par un acte personnel atteinte à cette jouissance (*).

455. Une condition essentielle pour que le bailleur soit garant de ses faits personnels, c'est qu'une stipulation contraire n'ait pas été conclue.

Ainsi on peut convenir, comme nous le verrons à propos de la condition résolutoire, que le bailleur pourra reprendre la chose louée si tel événement se produit (»).

On peut également convenir que le bailleur pourra faire dans l'immeuble loué les réparations, excédassent-elles quarante jours, qu'il conservera le droit d'user en commun avec le locataire de cerlaines parties de l'immeuble, de modifier los lieux loués (''), d'y construire ou d'y planter ('), de démolir c(»rlaines parlies de l'innueuble [^),

Le bailleur peut même stipuler qu'il ne sera garant d'aucun

l'i V. 1rs iiiiloiilf'H i'il(^eA aux noies qui sui\enl. — Trib. civ. Bruxelles, 11 jan^- \H\\), lUisivr . ?.). W. '217. — Trib. civ. Oanii, 16 mai 1894, Fond. pér. belg., W,n. l:^;^^ (Juillouanl, I, n. 11*7: Arnlz, IV, n. 1138.

i" J,)(»n,:U iliM'. ISÎO, /h-o»7. 2i juin 1891 grillages aux vilros d'une cour).

"i Conlru hum. :U (hV. 181 (K prôcilô ^moliro.

i' Wahl. Sole, S., l^. i. 17.

"V. i/i/*/v/, n. iJn;i s.

[' (iuillounnl, I, II. lU.

.' (iMllltuiHiil, 1, n. iU.

\^) nulllouani, I, n. lU.

GÀBÀNTIE DES TROUBLES DU BAILLEUR 2il

de SCS faits personnels. On admet cependant que cette clauseest nulle (') : cette clause, dit-on, permet au bailleur d'expul-ser le locataire tout en continuant à toucher les loyers; or il est de l'essence du bail qu'au paiement des loyers corresponde la jouissance du locataire; Tobligation du preneur n'aurait doDc pas de cause.

Plusieurs raisons nous décident à adopter la solution con-. Iraire.

D'abord il ne nous semble pas que Tinterprétation proposée soit, en principe, exacte. On ne doit pas facilement admettre que le bailleur ait entendu se permettre d'expulser le locataire tout en continuant h toucher les loyers; il est plus naturel de penser qu'il a entendu seulement se réserver le droit d'entraver la jouissance du preneur sans la supprimer, c'est-à-dire de passer sur Timmcuble, de modifier la forme, d'exercer ou faire exercer dans la partie non louée une industrie incommode ou dangereuse, etc.

Dans le cas môme où la clause doit ôtre interprétée comme comportant le droit d'expulsion, nous montrerons, à propos de la résolution, qu'elle est valable (').

466. 11 y a trouble si le bailleur consent sur la chose un droit dont l'exercice entrave celui du preneur.

Le bailleur trouble donc la jouissance s'il avait déjù loué à un tiers tout ou partie de l'immeuble déjà loué au preneur {').

Il en est de même si la locution du tiers est postérieure [*).

Quoique cette location soit nulle, elle n'en porte pas moins atteinte à la jouissance du preneur, qui est obligé de faire déclarer cette nullité.

Ainsi la garantie est due si, après un bail conférant au preneur la jouissance exclusive d'un corridor, un second preneur «cquiert le droit d'y passer (').

De même le bailleur est tenu à garantie s'il consent une

('; Guillouard, I, n. 144.

(V V. infra, n. 1377.

;';V. «upm, n. 137.

(*; Guttlouard, I, n. 127.

. l»; Grenoble, 8 mai 1882, S., 84. 2. 123, D.^ a3. 2. 95. — GuiUouard, I, n. 127.

COSTR. DE LOUAGE. — I. 16

servitude sur Timmeuble, ou se refuse à Texécution d^une servitude grevant Tua de ses immeubles au profit de rimmeuble loué {*).

Le bailleur cause au preneur un trouble de fait s'il pénètre dans rinimeuble pour y accomplir un acte qui lui est interdit, par exemple s'il y perçoit des fruits ou y envoiedes troupeaux (*), ou simplement y passe ou s'y promène (').

457. L'administration qui a loué la pêche dans un fleuve dépendant du domaine public doit garantie au preneur, si elle consent dans ce fleuve des travaux de draguage qui lui portent préjudice (*).

L'administration qui a loué la chasse dans une forêt est également responsable des troubles provenant de manœu* vres militaires exécutées dans cette forêt (•).

L'Etat, ainsi soumis h la garantie, ne peut objecter que le trouble est le fait d'une administration publique autre que celle qui a consenti le bail (•).

458. L'art. 1723 porte que « le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée », ce qui s'entend à la fois de la chose même et de ses accessoires Ç},

Par exemple le bailleur ne peut :

Modifier le mode de culture (•) ; Elever des constructions sur le terrain loué; Exhausser d'un étage la maison louée (');

(*) Trib. civ. Anvers, 27 juin 1891, Pand. pér. belg.y 92, n. 282, — Guillouard, I, n. 127.

(•) Troplong, I, n. 187; Colmet de Sanlerre, VII, n. 169 bis, I; Fuzier-Herman, art. 1719, n. 83.

(»; V. in/ra, n. 830.

(«} Nancy, 7 mai 1892, D., 94. 2. 300. — Nancy, 31 déc. 1892, D., 94. 2. 300.

(") Gass. req., 23 juin 1887, S., 88. 1. 358, D., 89. 1. 72. — Dijon, 12 nov. 1886, S., 87. 2. 20, D. (sous Gass., 23 juin 1887), 87. 1. 72. — Féraud-Giraud, Rapport sous Gass., 23 juin 1887, précité, S., 88. 1. 358; Guillouard, 1, n. 128: Fuzier-Herman, art. 1719, n. 39.

(•) Gass. req., 23 juin 1887, précilé. — Siville, VI, n. 494.

Cj Nancy, 10 mars 1894, Gaz. Trib., 18 juill. 1894. — V. îh/Vyi, n. 507 s.

(") (iuillouard, I, n. 128. — Par exemple, si le fermier reçoit le droit de pacage sur une terre, le bailleur ne peut cultiver sur cette terre de manière à empêcher tout pacage. Trib. paix Argent sur Sauldre, 27 mars 1902, Reo, jusl. paix, 1903. 306.

(») Bordeaux, 26 juill. 1831, S., 44. 2. 79 (note), D. Rép., y Louage, n. 228. --

Changer la distribution de Tappartemeni ;

Faire des réparations ('), sauf la distinction que nous ferons pltis loin (*; ;

Abattre un bâtiment, môme pour le reconstruire (*); • Diminuer d*une manière quelconque l'air, la lumière ou la vue (^), par exemple en établissant, sauf usage contraire, une marquise h Tétage supérieur (') ;

Supprimer ou restreindre le cbaulfage de Tappartement quand il s'en est chargé (•) ;

Pénétrer dans Timmeuble pour y abattre les arbres de baute futaie (\1, quoique ces arbres lui appartiennent;

Réduire l'espace (*).

Elever sur l'immeuble des bornes d une hauteur exagérée cl qui entravent la jouissance (^).

Il importe peu que ces changements de forme aient été nécessités par une force majeure (*°).

Trib. dv. Seine, 30 nov. 1886, Mon.jnd. Lyon, 31 mars 1887. —Trib. paix Paris, H mai 1899, loi, 6 juin 1899. — Troplong, I, n. 243; Guillouard, I, n. 128 et 145; ^^ii:er-Herman, arl. 1719, n. 73. — Décidé que suivant l'usage l'indemnité due aux iocaUires est d'un terme de loyer. — Trib. paix Paris, 24 mai 1899, précité.

(') Cass. req., 16 nov. 1886, S., 87. 1. 56.

(») V. infra, n. 464 s.

P) Guillouard. I, n. 128.

(«) Paris, 26 mars 1857, S., 57. 2. 500. — Aix, 21 janv. 1864, S., 64. 2. 157. — Toulouse, 20 avril 1893, Loi, 10 mai 1893. — Paris, 11 avril 1894, Mon.jud. Lyon, \k noT. 1894 (même par des travaux faits sur la demande du preneur). — Agnel, n.ma. — Paris, H juil. 1889 (motifs;, S., 91. 2. 131. — Paris, 19 juil. 1895, S., 57. 2, 27, D., 96. 2. 36i (surtout si l'étage supérieur a été loué à destination d'hôtel H si les appartements en sont dépréciés). — Paris, 17 nov. 1891, Gaz. Pal., 92. 1. ^i (du moins si la marquise cache une enseigne que le preneur était autorisé & meUre). ~ Trib. corn. Seine, 11 août 1891, Gaz. Pal., 92. 1. 20. — Trib. civ. Seine, 30 déc. 1891, Gaz. Pal., 92. 1. 187. — Trib. civ. Seine, 29 nov. 1887, Gaz. ^aL, 87. 2. 588. — Conha Trib. civ. Grenoble, 12 mars et 2 mai 1894, Rec. GrtHoble, 95. 17. -r- lien est autrement si la marquise, par sa petite dimension, ne peul nuire au preneur. — Trib. civ. Seine, 29 nov. 1887, précité. — - Trib. civ. S«ine, 4 mars 18î>3, Gaz. T» ib., 11 avril 1893. — V. aussi infra, n. 579. — V. pour les constructions élevées sur une autre partie du bâtiment sur la cour, ou sur un Immeuble voisin, infra, n. 480, 588 et 50:).

{•) V. la note précédente.

(*) V. infra, n. 508.

0 V. infra, n. 827 y.

(*) Bordeaux, 1*» déc. 1893, Rec. Uonleaux, 94. 119 (cave). — Ihic, X, n. 297.

(*) Cais, req., 3 déc. 1901, D., IDOÎ. 1. .3.30.

("j Contra Trib. civ. Blois, 3 fév. 1887, Loi, 13 avril 1887 (surélévation d'un

211 DtJ LOUAGE DES CU0SK8

459. La circonstance que le changement n'est pas de nature à faire subir le moindre préjudice au preneur, et même doit lui profiter, ne modifie pas davantage les principes (^). En vain dit-on (') que, sans intérêt, il n y a pas d'action ; cette règle n'a jamais été considérée comme applicable à une par<^ tiequi demande l'exécution d*une convention, mais seulement à celle qui réclame la réparation d'un délit; aussi le code dît-il en termes généraux que celui qui n'exécute pas soa obligation peut y être contraint.

La forme ne peut même être changée malgré le grand intérêt que le bailleur peut y avoir et le peu d'incommodité que le preneur doit en souffrir (^J, quoique Pothier décid&t que le bailleur avait le droit de modifier la chose louée, à la triple condition que la modification fût peu importante, que le bailleur y eût un intérêt sérieux, et que la gêne causée au preneur fût insignifiante (*) ; il ne le peut mémo pas eu indemnisant, comme le voulait Pothier, le preneur du préjudice causé.

Non seulement, en effet, l'art. 1723 s'exprime en termes généraux, mais la solution de Pothier contrarie le principe I de la responsabilité du bailleur; l'obligation de faire jouir I ne comporte pas de tempérament et le preneur peut, saoa aucune restriction, exiger une jouissance complète et conforme à la convention. Enfin la solution de Pothier donne lieu à des difficultés de fait très considérables. |

11 faut donc décider, contrairement à Pothier, que le bailleur no peut ni agrandir son parc au détriment d'une faible partie des terrains loués, ni faire, un peu avant la fin du bail, des planlations sur le terrain qui va lui revenir.

mur nécessitée par des travaux de nivellement autorisés par radmioislraUoii» Ce jugement oublie que le bailleur est responsable des faits de radmtoistra^ lion).

(') Paris, 9 janv. 1894, précité. — Hue, X, n. 295. — V. cep. Alger, 29ocl,1886| Jurispr. algér., 86. 497. — Trib. civ. Nivelles, 7 juin 1883, Jurispr, trib. Mg>% XXXII. 447.

(«) Guillouard,!, n. i:30. — Gpr. Bourges, 10 nov. 1891, précité (motifs),

(») Troplong, II, n. 244 ; Duvergier, I, n. 307 ; Laurent, XXV, n. 144 ; Guillouard» I, n. 130.

Toutefois la jurisprudence et la plupart des auteure ne suivent pas ce principe jusqu'au bout : ils admettent que la chose peut être modifiée si la modification ne cause aucun préjudice au preneur, si en outre elle ne contrevient pas 6 une clause formelle du bail et si enfin elle est minime (»).

Toutes ces conditions réunies ne nous paraissent . pas de nature à modifier le principe : il importe peu que le preneur ne souffre aucun préjudice, puisqu'il a le droit de réclamer lexécution de l'obligation du bailleur et que cette obligation empêche toute modification à la chose louée; il importo peu qae la modification soit insignifiante, pour la même raison; il importe peu enfin qu'une clause formelle dû bail n'interdise pas la modification, car une clause formelle en ce sens serait Texpression du droit commun et constituerait une superféfation. Nous trouvons, en outre, singulier que ces trois circonstances qui, isolées, n'ont aucune influence sur le droit du bailleur, acquièrent par leur réunion une valeur particulière.

En vain rappclle-t-on l'adage sans intérêt pas d'action. Si cet adage était applicable, le bailleur pourrait faire les plus grandes modifications, à la condition que le preneur ne subit aucun préjudice.

Ainsi nous déciderons, contrairement à l'opinion générale (*), que le bailleur, devenu propriétaire d'une maison voisine de l'immeuble loué, ne peut faire abattre le mur de séparation des deux cours et convertir les deux loges de concierge en une seule. Le preneur, du reste, peut souffrir un préjudice de cette situation, car il a le droit de craindre que le service, désormais plus important pour le concierge unique, ne soit plus mal fait.

460. Si le bailleur trouble le preneur par son fait, le preneur peut réclamer soit la résiliation du bail (^), soit une indemnité; cette indemnité peut être déclarée payable par

(•j Laurent, XXV, n. 144; Guillouard, I, n. 130; Hue, X, n. 297. P) Paris, 12 janv. 1856, S., 56. 2. 168, D., 56. 2. 83. — Laurent, XXV, n. 144; OojUouard, l, n. 130.

(») GuOlouard, I, n. 142 el 145.

â46 DU LOUAGE DES CHOSES

retenues périodiques sur le montant du loyer (^). Les tribu^ naux ne sont pas forcés de prononcer la résiliation (^).

En outre, Je preneur a droit à des dommages-intérêts (*)» et cela en toute hypothèse (*), car il y aura toujours faute du bailleur.

Les dommages-intérêts peuvent être alloués par les tribu^ iiaux au moyen de l'autorisation de retenir les loyers. Le preneur peut être également autorisé à retenir les loyer& provisoirement jusqu'au règlement de Tindemnité (*).

Le preneur ne peut pas retenir son loyer de lui-même et sans autorisation de justice (*j. Nous en avons indiqué les raisons à propos de Tobligation d'entretenir la chose (^.

Mais le bailleur ne peut exiger le prix du loyer s'il n*exé^ cute pas lui-même ses obligations et si cette inexécution est constatée par les tribunaux (^).

461. Le preneur peut renoncer à Faction en garantie. Mais le fait que le preneur a, sans protester, laissé opérer le changement qui le gène et même est resté un certain temps sans actionner le bailleur, ne démontre pas qu'il a renoncé à cette action (*).

462. Un changement peut porter, jusqu^à un certain point» sur des modifications que le bailleur a, au cours du bail| introduites sur Timmeuble avec le consentement du preneur^

(') Guiilouai'd, I, n. 142 et 145.

i«; Cass. req., 23 juin 1887, S., 88. 1. 358. — Dijon, 12 nov. 1886, S., 87. 2. ÎO.

— Trib. civ. Seine, 8 fév. 1890, Gaz. Pal.y 91. 1, Supplée.

^*; Bordeaux, 26 juill. 1831, D. Rép., \o Louage, n. 228. — Angers, 4 août 1847^ S., 48. 2. 378, D., 47. 2. 195. — Laurent, XXV, n. 127; Guillouard, I, n. 148 cl 145; Wahl, Noie, S., 95. 4. 17.

{♦) Trib. civ. Seine, 8 fév. 1890, précité. — Guillouard, /oc. ciL

(»; Cass., 29 nov. 181^2, S., 33. 1. 18. — Paris, 29 avril 1817, S. chr., D. Rép.^ vo Louaffe, n. 799.

(•) Paris, 6 décembre 1844, P., 45. 1. 111. — Douai, 9 juin 1841, S., 46. t. 342.

— Paris, 4 juill. 1868, S., 68. 2. 304, D., 68. 2. 247. — Trib. civ. Bordeaux, 17 fév. 181i(), Rec. Bordeaux, SO. 2. 49. — Contra Amiens, 23 juill. 1896, ft«r» Amiejis, %. 201. — Troplongr, I, n. 331 ; Duvergier, I, n. 480; Guillouard, I. d. 149 et 222.

(7) V. supra, n. 328.

(•; Orléans, 20 avril 1888, S., 90. 2. 85. — Trib. civ. Tarbes, 20 mars 189S» Gfl«. Pal., 95. 2. 116.

i») Grenoble, 8 mai 1882, S., 84. 2. 123, D., P3. 2. 194. — Paris, 7 fé\Ti«r 19^ Gaz, PaL, 96. 1. 621.

GARAMTrK DES TROUBLES DU ÈÂILLEUR 247

Le bailleur peut faire disparaître ceS modifications; le preneur ne peut objecter qu'une convention les a autorisées et que le bailleur a, en ce qui les concerne, contracté les mêmes obligations que pour l'état existant lors du bail; car l'autorisation du preneur ne peut lui donner de droits sur la modification opérée; le preneur s'est engagé à n'introduire aucune réclamation au sujet de la modification ; le bailleur, de son côté, n'a pris aucun engagement. Il en serait donc autrement si le bailleur s*était engagé à introduire ou à ne pas faire disparaître la modification.

Mais si le bailleur veut maintenir la modification introduite, il ne peut en changer Tétat contre le gré du preneur; car l'autorisation donnée par ce dernier ne peut être étendue à un changement nouveau.

463. D'outre part, quelque temps avant l'expiration du bail, le bailleur a le droit de faire entrer dans Timmeublc les personnes qui se présentent pour le visiter (^). Ce droit est reconnu en tout endroit par l'usage des lieux et, par conséquent, le preneur est censé l'avoir admis. Du reste, il est indispensable, pour que le bailleur soit en mesure de relouer son immeuble immédiatement après Texpiration du bail.

En cas de difficultés, les jours et heures de visite sont fixés par le tribunal, qui ol;serve l'usage des lieux (').

r: Caen, 5 janv. 1857, Rec. Caen, 57. 32. — Paris, 28 août 1873, S., 73. 2. 256, D., 74. 2. 160. — Caen, 5 sept. 1903, Rec. Caen, 1904. 216. — Trib. civ. Marseille, 23 mai 1888,. ilec. d'Aix, 88. 2. 323. — Trib. civ. Marseille, 27 mai 1891, Ree, d'Aix, 91. 2. 202. — Guillouard, 1, n. 143; Fuzier-Herman, art. 1719, n. 184 ; Hue, X, n. 301. — A Paris, en cas de bail à durée indéterminée, c'est à partir du congé que le preneur doit laisser visiter l'immeuble. — Trib. paix Paris, 14* arr., 19 mars 1903, S., 1903. 2. 182. — Agnel, n. 560. — Pour un bail k durée limitée, c'est à partir du jour où le bailleur devrait, si le bail était à durée illimitée, donner congé. — Agnel, /oc. cil. — Décidé que le preneur doit laisser visiter l'immeuble tous les jours, môme les fêles, de 10 heures & 4 heures. — Trib. paix Paris, 19 mars 1903, précité. — Agnel, loc. cil. — Décidé que le bailleur peut, au lieu d'accompagner lui-même les visiteurs, se faire remplacer par un tiers, mais non cependant par une personne qui a de mauvais rapports avec le preneur. Douai, 15 fév. 1896, D., 96. 2. 279. — Décidé que le bailleur ne peut accompagner les viâileors. Trib. civ. Gand, 22 mars 1878, Pasicr., 79. 3. 110. — Le bailleur a également le droit de faire visiter l'immeuble pour examiner s'il a besoin de réparations. — V. le n. suiv.

(*j Caen, 5 sept. 1903, précité. — Trib, civ. Marseille, 27 mai 1891, précité.

218 DU LOUAGE D£S CHOSKS

. Nous verrons que le bailleur peut également apposer sur limmeublc un écriteau portant que cet immeuble est à louer (^).

Il peut aussi faire visiter Timmeuble s*il désire le vendre (*). C'est encore Ih un droit reconnu par Tusage des lieux; les juges, en cas de contestations, le règlent de manière h ne pas gêner la jouissance du pi*eneur (').

Nous développerons plus loin les liy|)othèses où le bailleur a le droit de pénétrer dans Timmeuble (*).

464. Le principe que le bailleur n'a pas le droit de troubler la jouissance du preneur reçoit une autre limitation, qu'indique Fart. 1724 : « Si, durant le bail, la chose louée a » besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être diffé- » rées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque » incommodité qu elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, » pendant qu'elles se fonty d'une partie de la chose louée, — n Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le » prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la » partie de la chose louée dont il aura été privé, — Si les )i réparations bont de telle nature qu'elles rendent inhabitable » ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa » famille, celui-ci pourra faire résilier le bail ».

Cette solution, empruntée à Tancien droit (*), concilie, dans la mesure du possible, les intérêts rivaux qui se trouvent ici en présence. Sans doute le bailleur n'a pas le droit de troubler la jouissance du |)reneur ; aussi celui-ci peut-il s'opposer à ce que le bailleur exécute pendant la durée du bail une

(•) V. infra, n. 508.

(*) Trib. civ. Havre, 25 janv. 18S7, Rép. gén. du noL, 87. 1. 38. — Trib. ci%-. Fontainebleau, 17 ocl. 1901, Gaz. Pal., 1901. 2. 718.

\*) Ainsi ils peuvent limiter les visites h des jours et heures fixes, en fixer U durée, les subordonner h un permis délivré par le notaire du lieu, à la condition que les visiteurs soient accompagnés par un clerc de ce notaire. — Trib. civ. Fontainebleau, 17 oct. 1901, précité.

(♦) V. infva, n. 827 s.

{') Le propriétaire d'une maison qui menaçait ruine pouvait la rebâtir, sans avoir, en dehors de la remise des loyers pendant le temps que le preneur ne pouvait pas jouir, rien à payer à ce dernier. Il pouvait également rebâtir sa maison pour la rendre plus commode. Mais alors il devait des dommages-intérêts au preneur, Argou, II, liv. 111, ch. XXVII, p. 277.

réparation qui peut être ajournée sans danger et que le bailleur veut sans doute exécuter immédiatement pour pouvoir trouver à relouer sa maison aussitôt que le bail aura cessé. Hais il ne faut pas non plus exagérer le droit du preneur jusqu'à lui permettre de s'opposer à Texécution de réparalions urgentes, dont rajournement entraînerait peut-être la perte de la chose ou une détérioration considérable. Telle n'a pu être la commune intention des parties lorsqu'elles ont contracté. Le preneur devra donc souffrir ces réparations, quelque incommodité qu'elles lui causent. Du reste, comme le disait Pothier (*), « c'est une chose censée prévue lors du bail, qu'il pourra survenir des réparations à faire, et le locataire est censé s'être sounûs à en supporter l'incommodité ». Le tribun Mouricault dit également, dans son rapport au Trihunat (*) : <• Le locataire, en acceptant le bail, h dû prévoir (juil pourrait survenir des dégradations à la chose louée, qu'elles pourraient lui occasionner de l'embarras, que cependant il serait nécessaire d'y pourvoir, qu'il serait môme intéressant pour lui qu'on ne les négligeât pas; il a dû déterminer d'après ces considérations le prix qu'il lui convenait de donner ».

Comme conséquence, le bailleur peut exiger que le preneur le laisse de temps en temps pénétrer dans l'immeuble pour voir s'il y a des réparafions à faire (').

465. Il est indispensable, nous l'avons dit, que les travaux soient urgents; le bailleur doit donc faire constater l'urgence en cas de difficultés (^ ; il doit la prouver si, après les travaux, le preneur réclame une indemnité en alléguant qu'ils n'étaient pas urgents {^), D'autre part, il faut que ce soient des travaux de réparation; s'il s'agissait d'améliorations, le bailleur serait garant (•).

;') Fenel, XIV, p. 325 s.

('1 V/'fl, n. 827 s.

'♦;. Angers, 4 aoùl 1847, S., 48. 2. 378, D., 47. 2. 195. — Rennes, 9 déc. 18^, Oaz. Pal., %. 1. 627. — Trib. civ. LiUe, 20 nov. 1897, Nord Jud., 98. 126. — GuilloMrd,!, n. 128 et 145; Hue, X, n. 302.

f») Rennes, 9 déc. 1895, précité.

(•)Trib. civ. Lyon, 10 riov. 1887, Mon.jud. Lyon, 13 janv. 1888. — Trib. paix

Il est indispensable aussi que l'urgence soit nécessitée par l'état de la chose louée elle-même; si donc des modifications ont besoin d'être apportées à un appartement pour consolider une autre partie de Timmeuble, des dommages-intérêts sont dus par le bailleur (»).

Cette condition remplie, la loi s'applique aussi bien à la réparation et à la reconstruction d'un mur mitoyen effectué par le bailleur (-j qu'à des travaux faits dans l'appartement môme (»).

466. Le preneur n'aura droit à aucune indemnité, si les travaux durent moins de quarante jours : la fixation de l'indemnité eût été trop difficile pour une privation de jouissance aussi courte. Si les travaux durent plus de quarante jours, le preneur a droit à une diminution du prix du bail.

Deux hypothèses doivent donc être envisagées.

467. 1* Les travaux ne durent pas plus de quarante jours. — Dans ce cas, le preneur n'aura droit à aucune indemnité; et cela même s'il démontre qu'un dommage lui a été caasé par la privation de la chose (*). L'opinion contraire a le double tort d'être opposée au texte de l'art. 1724 et de conduire à la suppression absolue de la règle; car il n'est guère à supposer que les travaux puissent s'opérer sans préjudice pour le preneur. On dit en vain que l'art. 1724 a pour seul but de donner en toute hypothèse une indemnité au preneur, si les travaux durent plus de quarante jours; l'art. 1724, expressément, distingue les deux hypothèses.

Du reste, l'art. 1724 est emprunté à Pothier (*), dont le

Paris, 14c arr., 14 aoùl 19C2, S., 1903. 2. 20 (pour lamélioralion de T^clairage de l'escalier].

^'; Rennes, 9 déc. 18t^5, Gaz. Pal., 96. 1. 627. — De môme il a élé décidé avec raison que si un propriétaire vide aux deux liers son élang pour réparer son usinCt le preneur du droit de pèche a droit à une indemnité. — Angers, 2 juil. 18^, Rec. Angers, 95. 264.

;*! Décidé cependant qu'en ce cas il faut appliquer les règles sur le trouble, c'eslà-dire que le bailleur est obligé à garantie quelque faible que soit la durée des tiavaux. — Trib. civ. Bruxelles, 18 nov. 1902, Pasicr., 1903. 3. 235. — Pour la reconstruction effectuée par le propriétaire voisin, v. iw/V-a, n. 475.

>. Aix, 23 mai 1901, Jurispr. Marseille, 1902. 132.

(«) Guillouard, I, n. 111 ; Hue, X, n. 302. — Conha Paris, 24 nov. 1864, S., 65. 2.77.

passage relatif à notre cas est d'une signification très claire. « Si les réparations n'avaient duré que peu de jours à faire..., le locataire ne pourrait même pas en ce cas prétendre quelque remise du loyer ». Et il nous apprend que, selon Tusage du Chàtelet de Paris, la durée des travaux pouvait, sans iDdemnité pour le locataire, atteindre six semaines. Les mo^ tifs auxquels, comme nous l'avons vu, a obéi la loi, conduisent au même résultat.

Les dommages-intérêts ne sont pas dus davantage si les réparations sont nécessitées par le défaut d'entretien ou les vices de la chose (M-

Peu importe également que les réparations soient nécessitées par un fait que les parties n'ont pu prévoir (*j.