Trois exceptions doivent être apportées à ce principe

V Si un dommage, autre que la privation de la chose, a été causé au preneur, par exemple si son enseigne a été couverte et si sa clientèle a ainsi diminué (^), ou si les papiers de Tappartement ont été endommagés (^), il a droit à une indemnité.

2** Le preneur a droit à une indemnité, malgré Turgenco des réparations, si elles ont été entreprises de manière à lui causer un préjudice imprévu, par exemple si elles ont duré plus longtemps qu'il ne convenait ('), ou si elles avaient pu être faites d'une manière moins incommode (®). Dans ce cas, en effet, le preneur fait abstraction de l'art. 1724 et demande compte au bailleur du préjudice causé par une faute personnelle de ce dernier.

3^ Le preneur peut demander la résiliation du bail si les réparations ont rendu inhabitable ce qui est nécessaire à son logement et à celui de sa famille C'). L*art. 1724 le dit exprès-

(») Conlra Trib. civ. Marseille, 5 juill. 1887, Rec. d'Àix, 88. 107.

(*) V. cep. Douai, 8 août et 16 nov. 1899, D., 1900. 2. 391 (réparations nécessitées par un afTaissement résultant des travaux faits par une compagnie minière).

{^} Trib. civ. Seine, 20 janv. 1891, Droii, 20 fév. 1891.

{*) Trib. civ. Seine, 16 janv. 1897, Droil^ 12 mai 1897.

(») Angers, 4 août 1847, S., 48. 2. 378, D., 47. 2. 195. — Laurent, XXV, n. 140; Guillouard, I, n. 111.

(*] Laurent, loc. cit. ; Guillouard, loc. cit.; Hue, loc. cU.

n Duvergier, I, n. 300; Uurent, XXV, n. 142; Golmet de Sanlerre, I, p. 251; GuiUouard, I, n. 113.

sèment et c'est à tort qu'on voudrait restreindre sa disposi- | tion au cas où les réparations durent plus de quarante jours ; il est vrai qu'elle vient immédiatement après celle qui règle j Teffet des réparations durant plus de quarante jours, mais ^lle s'exprime dans les termes les plus généraux. Un passage i contraire du rapport de Mouricault (*) ne peut avoir d'importance en présence de ce texte.

469. Au lieu de demander la résiliation, le preneur dont le logement a été inhabitable peut-il demander une diminution du prix du bail? Cela nous parait incontestable. Le mot M pourra » qu'emploie Tart. 1724, enparlantdc la résiliation, rapproché de l'alinéa précédent où la loi décide que, si les réparationsexcèdentquarantejours, « leprixdubaiUerrt diminué », prouve que le preneur a le droit de se contenter d'une diminution même si son logement a été rendu inhabitable |>çndant plus de quarante jours; la loi a voulu seulement, dans ce cas, ajouter au droit qu'elle lui accordait une faveur plus grande; or, le texte, s^appliquaiitqueile que soit la durée des travaux, doit, quelle que soit cette durée, recevoir la même interprétation.

; Mais le preneur ne peut demander une indemnité pour Impossibilité d'habitation; la loi s'exprime en termes trop Impératifs pour que la solution contraire soit admissible; l'art. 1724, interprété comme nous le faisons, s'explique : il a voulu concilier les intérêts du bailleur et du preneur, et a pensé que, pour le premier, il serait moins onéreux de toucher un loyer inférieur que de payer immédiatement une indemnité importante.

: 470. L'art. 1724 n'exige pas d'ailleurs que les réparations rendent inhabitable le logement tout entier, mais « ce qui est nécessaire au logement », c'est à-dire une simple portion du logement, pourvu que le surplus ne suffise pas à l'habitation (2).

471. Si l'immeuble loué n'est pas un appartement ou une maison d'habitation, on décide souvent que l'art. 1724 ne s'en

[') Fenet, XIV, p. 326.

: {^) Paris, 14 avril 1802, S., f>2. 2. 177. — Guillouard, I, n. 115.

applique pas moins (*); il a prévu évidemment, dit-on, Thy* potbèse la plus usuelle, et doit ôtrc interprété par son esprit; il s'appliquera donc à la location d'une boutique dévenue inexploitable par suite de réparalions. — Nous ne croyons pas que cette interprétation puisse être acceptée; Thypothèse de la location d*un appartement n*est pas plus usuelle que toute autre et, comme Tart. 1724 n'est pas placé dans la sec* tion spéciale aux baux à loyer, mais dans celle qui concerne les baux en général, il n'est pas possible de croire que les termes de la loi ne soient employés intentionnellement. Du peste, dans Thypothèse dont ejle s'occupe, le préjudice causé peut paraître plus grave que dans tous les autres, et les mois mêmes qu'elle emploie (ce qui est tiécessaire au loge'ment) prouvent qu'elle suppose elle-même que le bail peut comporter autre chose qu'un logement. Un boutiquier, objecte-t-on encore, ne peut se passer du produit de sa venle(*); mais aussi a-t-il droit, si les travaux sont Irop longs, à une indemnité.

472. Les travaux durent plus de quarante jours. — Ici Pothier disait encore (') : « Si les réparations..... ayant duré longtemps n'eussent causé au locataire qu'une incommodité médiocre, et ne l'eussent privé que de quelque partie mèdio^ cre de la maison, le locataire ne pourrait même pas, en ce cas, prétendre quelque remise du loyer ». Mais la jurisprudence du Châtelet, qu'il cite également, autorisait une dimi* aution du loyer si les travaux excédaient six semaines et lo coJe s'est approprié cette jurisprudence.

Ainsi, si les travaux durent plus de quarante jours, le preneur peut de plein droit demander une diminution du prit du bail et cela même si aucun préjudice ne lui a été causé (*),

La diminution doit être, d'après la loi, proportionnelle à la partie de la chose louée dont le preneur a élé privé. Il ne s'agit pas de la superficie de cette partie comparée à la supeiv

(') Angers, 2 juil. 1895, Rec, Angers, 95. 264 (élang). — Golmet de Sanlerre, VII, p. 151; Guillouard, I, n. 144.

l'j Mêmes auteurs.

(•] V, cep. Trib. paix Lagny, 17 déc. 1898, fier. juit. pair, 99. 265.

ficie totale de IHmineuble loué, mais de la valeur locative dont le preneur est prive (*).

Elle est également, d'après la loi, proportionnelle an temps; le preneur peut donc se faire indemniser même de la privation do jouissance qu'il a subie pendant les quarante premiers jours (-). On a prétendu le contraire, par le motif qu'en ce qui concerne les quarante jours une diflférence serait inexplicable entre le cas où ces quarante jours n'ont pas été dépassés et le cas où ils l'ont été; cela est parfaitement explicable au contraire : la loi est partie sans doute de l'idée que le preneur a dû prévoir les réparations de peu de durée, et qu'il ne s'est aucunement attendu à des dégâts importants dont la réparation serait longue. Au reste, tout raisonnement est inutile devant les termes formels de l'art. 1724.

Comme dans d'autres hypothèses, le preneur ne pourra retenir de lui-même, et sans autorisation de justice, une parlie du loyer (').

En outre le preneur a droit à des dommages-intérêts, conformément au droit commun, s'il a souffert un préjudice autre que celui qui résulte de sa privation de jouissance i*).

473. 11 n'est pas nécessaire, pour que l'art. 1724 trouve son application, que les réparations soient faites sur l'ordre du bailleur lui-même; l'art. 1724 n'exige pas expressément cette condition et il n'y a aucune raison de la suppléer.

474. L'hypothèse de réparations faites par des tiers est exceptionnelle. On peut citer :

Les réparations exigées par le nu-propriétaire dans le ciis où le bail est consenti par l'usufruitier;

(') Aix,23 mai ICOl, Jurispr. Marseille, 1902. 132.

(«) Trib. civ. Bordeaux, 5 nov. 1888, Gaz. Pal., 88. 2. 495. — Trib. civ. Arlon, 30 mars 1895, Jurispr. trib. belg., 95. 770. — Trib. paix Verviers, 2 déc. 1887, ■Pasicr,, 89.3. 13. — Duvergicr, I, n. 303; Marcadé, art. 1724, n, 1: Laurent, XXV, n. 140; Arnlz, IV, n. 1138; Colmet de Santerre, VII, n. 170 6i«, 111; Guillouard, I, n. 112; Hue, X, n. 302. — Contra Troplong, I, n. 25:3; Agnel, n. liO.

\f) Contra GuîUouard, I, n. 222.

(*) Grenoble, 5 mai 1899, Rec. Grenoble, 99. 185 (impossibililé de fonclionnemenl d'un commerce). — V. cep. Aix, 23 mai 1901, Jurispr. Marseille^ 1902. 132. — Trib. paix Lagny, 17 déc. 1898, précité.

GARANTIE DfcS TROUBLES DU BAILLEUR 255

Les réparations faites par l^administration et incombant au bailleur (^);

La reconstruction d'un mur mitoyen par le propriétaire de rimmeuble voisin.

475. Ce dernier cas donne lieu à quelques difficultés qui peuvent être résolues par la distinction suivante :

Si l'a reconstruction était urgente, c'est-à-dire si elle était nécessitée par Tétat de délabrement du mur mitoyen, la reconstruction constitue une réparation dans le sens où l'entend Part. 1724 (*j; cet article s'applique par son texte et non pas, comme on le pense ('), par analogie.

Par suite, si la réparation dure plus de quarante jours, le preneur aura droit aux prestations auxquelles lui donne droit l'art. 1724 (*). On ne peut objecter qu'il y a (rouble de fait (») ; Je voisin, au contraire, use de son droit.

Si elle ne dure pas plus de quarante jours, le bailleur ne devra rien au preneur ^•).

Toutefois, si la reconstruction a excédé le temps qui était nécessaire, sans dépasser quarante jours, il s'est produit une gène que le preneur n'est pas obligé de supporter et qui lui donne droit à une indemnité. Il a droit à la résiliation du bail, si la partie de l'appartement nécessaire au logement est devenue inhabitable.

Quant à l'auteur de la reconstruction, il a usé de son droit, et, suivant le principe que nous développerons à propos de

(•) Cpr. Rouen, 11 fév. 1842, P., 42. 2. 8, D. Kép.y v* Louage, n. 202-3' (reculemenl cooforme à un arrèlé d'alignemenl).

,":, Guillouard, I, n. 180, 182 et laS; Hue, X, n. 303 el 3(M. — Conlra Trib. civ. Marseille, 11 nov. 1903, Jurispr. Marseille, 1904. 215.

(") Guillouard, I, n. 182.

(«) Trib. civ. Seine, 16 janv. 1897, Droit, 12 mai 1897. — Trib. civ. Lyon, 30 mars 1898, Mon, jiid. Lyon, 27 juin 1898. — Guillouard, I, n. 182. — Conlra Trib. civ. Lyon, 18 nov. 1897, Mon. jud. Lyon, 12 janv. 1898. — Décidé qu'il y aura lieu à diminution de loyers, mais ntn à des dommages-intérêts. — Trib. civ. Marseille, 14 janv. 1887, nec. d'Aix, 87. 206. — Trib. civ. Marseille, 23 juin 1887, Bec, d'Aix, 88. 93. — Trib. civ. Seine, 8 mars 1889, Ciaz. Trib., 2 avril 1889. — Trib. civ. Marseille, 11 nov. 19a3, précité.

(») V. infra, n. 594 s.

(•) V. cep. Trib. civ. Lyon, 23 juin 1897, Mon. jud. Lyon, 19 aoiU 1897. — Trib, civ. Lille, 21 fév. 1898, Droit, 18 mars 1898.

la responsabilité du voisin ('), ncst tenu à aucune indemnité envers le preneur (*). Cependant, dans Topinion qui lui interdit d'exercer ses droits de manière à nuire au preneur, il sera tenu de payer une indemnité à ce dernier si la reconstruction (qu'elle excède ou non quarante jours) dure plus que le temps normal.

476. 11 peut arriver, en sens inverse, que la reconstruction du mur mitoyen ne soit pas nécessitée par Turgence, mais par Tutilité qu'elle offre au propriétaire voisin, par exemple pour y nppuyer des constructions.

Le propriétaire voisin peut user incontestablement alors du droit que lui confèrent les art. 658 et 659 C. civ.

Dans Topinion d'après laquelle le propriétaire voisin est tenu à garantie envers le preneur, même s'il use de son droit et à condition qu'il lui porte un préju/lice sensible ('), on pourrait soutenir que le droit à la garantie existe (^). C'était dans l'ancien droit l'opinion de Goupy, l'annotatenr de Desgodets (*). Le voisin serait, par exemple, tenu d'indemniser le preneur, à raison de la poussière ou de l'humidité causée par les travaux, à raison aussi de ce qu'une profession qui nécessitait le voisinage du mur mitoyen n'a pu s'exercer pendant la durée des travaux (Pothier donnait pour exemple le cas d'un jeu de paumeorganisé par un maître paumiercontre le mur mitoyen). Au contraire il va sans dire que, dans Topinion qui ne donne janmis au preneur d'indemnilé contre le propriétaire voisin, le droit à Tindcmnifé n exisle pas davantage dans cette hyj)othèse.

Du reste Desgodets (®) et Polhier (^) étaient en ce sens; les partisans de Topinion à laquelle nous venons de faire allusion

« Trib. civ. Lyon, 23 juin 181)7, Mon.jtul. Lyon, 19 aoiH 1897. — V. cep. Trib. civ. Lyon, 18 nov. 1897, Mon. jud. Lyon^ 12 janv. 1898.

l'y V. in//Y/, n. 004 s.

(*; Trib. civ. Lyon, 3 juil. 1897, Mon, jud. Lyon, 30 juiL 1897. — Trib. civ. Seine, 17 juil. ItUO, Droit, 10 août IIHX). — Duranlon, V, n. 331 ; Duvergrier, II, n. 21 ; Demolombe, XI, n. 406. — V. infra, n. 606.

-•) Sur l'art. 1.36 de la Coul. de Paris.

(•; Sur l'art. i;% de la Coût, de Paris.

[') Du quasi-contrat de communauté, art. 5, § 2, n. 215.

sont ici cl accord avec nous (*) et la jurisprudence n'hésite pas davantage à nier le droit à Tindemnité (^).

On appuie surtout cette solution sur Tart. 659 C. civ. ; cette disposition, comme l'art. 136 de la coût, de Paris qu'invoquait Polhier, autorise le copropriétaire d'un mur mitoyen à démolir ce mur pour le reconstruire sans avoir autre chose à payer que les frais de reconstruction ; donc, dit-on, il ne peut être obligé à payer une indemnité au preneur. Pothier ajoutait (et cela surtout est décisif h notre sens) qu'on ne cause pas de dommage sujet h réparation quand on use de. son droit.

Si pourtant le voisin a commis une faute en prolongeant outre mesure la durée des travaux ouens'abstenantde prendre les précautions nécessaires, on accorde au preneur une indemnité (^),par application de la théorie d'après laquelle le propriétaire voisin ne peut faire un usage abusif de son droit; nous renvoyons h l'appréciation que nous forons plus loin de cette théorie (*).

Quant au bailleur, il est évidemment responsable suivant les termes de l'art. 1724, la réparation n'étant pas urgente (■*). El il n'a pas de recours contre le voisin (*).

477. Au point de vue de la sanction, nous appliquons encore l'art. 1724.

Donc, si le logement nécessaire au preneur et à sa famille est inhabitable, le preneur a droit à la résiliation ("). Dans le cas contraire, il obtiendra une diminution du loyer {*) ou une indemnité, en raison de la perte de jouissance.

En aucun cas il n'a droit à des dommages-intérêts, c'est-à-

(»} Paris, 4 mai 1813, S. chr. — Paris, 19 juillel 18iS, S., 48. 2. 463, D., 48. 2. 168. - Paris, 30 cléc. 1854, S., 65. ^. 133. — Paris, 5 fév. 1868, S., 68. 2. 337. — Paris, 8 mai 1868, S., 68. Ô. 338. — Paris, 15 déc. 1875, S., 76. 2. UYX — Paris, 24 mars 1879, S., 79. 2. 137, D.,80. 2. 17. — DuverKier, II, n. 211; Hue, X, n. :\0l

■'' Cass., 28 août 1877, S., 78. 1. 344. — Trib. civ. Lyon, 23 juin 1898, précité. -Guillouard, I, n. 181.

(*) V. infra, n. 604 s.

(*) V. inff'a, n. 596 bis,

•i V. infra, n. 610.

(',. Trib. civ. Bruxenes, 28 fév. 1886, Pasicr., 86. 3. 146. — Ouillouard, I, n. 183; Hue, X, n. 303.

(•) Guillouard, I, n. 183; Hue, loc. cil,

dire à la réparation de la perte qu'il subil, car Tart. 1724 ne lui en accorde pas (*). Du reste, nous montrerons que, d'une manière générale, le fait du voisin n autorise pas le preneur à réclamer dos dommages- intérêts au bailleur, ce dernier n'ayant commis aucune faute et l'obligation de payer des dommages-intérêts supposant essentiellement une faute {*).

Ainsi le preneur ne pourra se faire indemniser par le bailleur pour les objets suivants :

Pertes matérielles, comme les dégâts causés au mobilier(');

Perte de clientèle (*) ;

Frais de transport du mobilier dans un aulre local (');

Perte des bénéfices que le preneur aurait pu réaliser dans son industrie (*).

478. La clause obligeant le preneur à souffrir sans indemnité toutes les réparations est valable (').

Toutefois, même en ce cas, le bailleur est tenu de terminer les réparations dans le plus bref délai possible (^).

(«) Paris, 15 déc. 1875, S., 76. 2. 109, D.,76. 2. 1. — Amiens, 14 déc. 1882, France jud., 82-83. 631. — Trib. civ. Marseille, 10 fév. 1863, S., 64. 2. 73 (noie..

— Guillouard, I, n. 183.

(«) V. infra, n. 594 s.

(>) Guillouard, I, n. 183; Hue, /oc. ciL — Contm Aix, 4 mai 1863, S., 64. 2.73.

— Paris, lOjuiU. 1848, S., 48. 2. 463. — Paris, 30 déc. 1864, S., 65. 2. 133.- Trib. civ. Seine, 19 juin 1863, Droity l»' juill. 1863.

{♦) Aix, 4 mai 1863, précité. — GuiUouard, I, n. 183; Hue, loc, cit. — Contm Paris, 10 juill. 1848 et 30 déc. 1864, précités. — Trib. civ. Seine, 19 juin 1863, précité.

(») Guillouard, I, n. 183. — Conlra Aix, 4 mai 1863, précité.

(«) Aix, 4 mai 1863, précité. — GuiUouard, 1, n. 183; Hue, loc. cit, — Contra Paris, 10 juill. 1848 et 20 déc. 1864, précités. — Trib. civ. Seine, 19 juin 1863, précité.

C) Bordeaux, 15 juill. 1890, Rec. de Bordeaux, 90. 1. 530 (elle s'applique à U réfection d'une partie de la façade). — Décidé que cette clause ne s'applique pas aux réparations imposées au bailleur par un tiers, âpécialement à la démolition et à la reconstruction du mur mitoyen, par suite d'une servitude de voisinage. —Trib. paix Paris, 17 nov. 1886, Mon. jud. Lyon, 9 mars 1887, — ni aux modifications apportées à Télat des lieux, notamment par l'établissement d'une marquise à l'étage inférieur, les clauses de ce genre ne visant que la privation de jouissance temporaire résultant de travaux à effectuer. — Paris, 19 juill. 1895, S., 97. 2. 27, D., 96. 2. 364. — Mais elle .s'applique à la reconstruction d'un mur mitoyen, nécessitée par l'urgence, et cela môme si celle reconstruction est rendue indispensable par la véluslé du mur ou la démolition de l'immeuble voisin. Aix, 25 mal 1901, Jurispr. Marseille, 1902. 132.

(»; Trib. civ. Seine, 16 nov. 1888, Gaz. Pal., 89. 1. 14.

^ Si;le preneur laisse faire des travaux qui troublent sa, jouissance sans élever aucune protestation, il peut être contiidéré. comme ayant renoncé à son action. . Mais son silence peut aussi, suivant les circonstances, être iqtcrprété autrement. Ainsi on a pu décider que si un locataire « laissé s'élever dans In cour dos constructions qui troublent sa jouissance, il ne peut plus en demander la démolition, mais peut encore demander la résiliation du bail ou des dommages-intérêts [^).

Le preneur qui demande lui-même les réparations n'est jMis réputé non plus avoir renoncé à demander une indemnité («).

479. Les clauses doivent d'ailleurs être interprétées dans un sens favorable au preneur ('). Si par exemple il est dit simplement que le preneur devra supporter « les grosses réparations sans indemnité »>, les juges peuvent décider que tela ne s'entend pas des réparations durant plus de quarante jours (*). D'autre part, les tribunaux peuvent décider que les clauses ne s'appliquent qu'aux réparations normales (^). Mais ces clauses interdisent au preneur, dans les cas qu'elles visent, de demander toute espèce d'indemnité (*).

B, Trouble relatif aux portions de rimmeuble occupées par le bailleur ou par des tiers.

' 480. Non seulement le bailleur ne peut modifier la partie de rimmeuble louée au preneur, mais il ne peut pas davantage modifier les autres portions, si le preneur di^it soufl^rir

(*) P«ris, 19 janvier 1857, S., 57. 2. 500. — Puzier-IIerman, art. 1719, n.78. - (»|Trib. civ. Bruxelles, 6 mai 1891, l*as>cr., 91. 3. 214. ' if) V. tupra, n. 47.

(*)Trib. civ. Seine, IG janv. 1897, DroU, i2 mai 1897. — Jujçé que la clause que Repreneur devra supporter la reconstruction de l'immeuble sans indemnité, ne lui ioiftrdtt pas de demander une réduction de loyer si celle reconstruction le prive inomenlanément d une parlie de l'immeuble. — (irenoble, 5 mai i899, Rec. Gre- •wMg. 99. 285, — Trib. civ. Seine, 5 nov. lyOO, DroH, 4 janv. 1901.

(») Douai, 8 août et 16 nov. 1899, T)., lîKX). 1. .S91, qui refuse d'appliquer, en ^Dséqaence, la clause aux réparations nécessitées p.ir un affaissement résultant 4t Utvanx souterrains faits par une compagnie mi-ni'TC.

(•) Par exemple pour perte de clientî le. — Trib. civ. Seine, 8 août 1905, Droit, ÎOdéc. 1904. — V. cep. la note 4, supra.

de cette modification et s'il a pu compter qu'elle n'aurait pas lieu (•).

Par application de ce principe, le bailleur ne peut ni éla* blir dans Tinimeuble une industrie ou un commerce qui en* traveraicnt la jouissance du preneur, ni louer une portion de l'immeuble à des tiers qui < xerceraient une industrie ou un commerce entravant cette jouissance ('). Celte solution est universellement admise, et nous en indiquerons des applications nombreuses. Mais on la jiislific mal en disant (') que le baiU leur, par des faits de ce genre, change la forme de la chose ! louée; si la chose louée reste matériellement intacte, il n'est \ pas possible de dire que la forme en soit changée (*) ; c'est 1 évidemment par un abus de mois qu*on considère que toute j entrave à la jouissance est un changement dans la substance ' de la chose, et, par suite, un changement de forme. La raison ; de décider, beaucoup plus simple, est que le bailleur, obligé î de faire Jouir le preneur, ne peut faire aucun acte qui entrave | cette jouissance, soit au point de vue matériel, soit au point î de vue moral. î

La jouissance est entravée au point de vue matériel lorsque le bailleur exhausse une portion de l'immeuble, et enlève ainsi le jour ou Tair aux locataires occupant la portion qui fait face ù cette dernière ou permet de plonger le regard dans leur appartement C^). Nous avons examiné le droit du bailleur relativement h Texhaussement de la partie même de l'immeuble occupée par ses locataires (®). Nous parlerons plus loin

('; Troplong, I, n. 243; Laurent, XXV,n.li6; Massé el Vergé, IV,p.363,§701» noie 9; Guillouard, 1, n. i32 s. ; Fuzier-Herman, art. 1719, n. 68. — V. pour les marquises établies aux étages inférieurs, supra, n. 458, note. — De niéme le bailleur ne peut faire des travaux de démolition h une autre partie de Timmeuble. — Lyon, 29 déc. 1894, Mon.jud. Lyon, 22 fév. 1895.— Une écurie ne peut être cou* vertie en porcherie, si ce changement aggrave les inconvénients de rhabitation des appartements voisins. — Aix, 21 janv. 1864, S., 64. 2. 157.— Rouen, 23 juin 1878, S., 79. 2. 116. — Guillouard, I, n. 135.

i«) Guillouard, I, n. 134; Planiol, I, n. 1680. — V. infra, n. 482 s.

(') Guillouard, loc. cit.

(♦) Hue, X, n. 297.

(*) Lyon, 10 août 1855, S., 55. 2. 620, D., 55. 2. 359. — Aix, 21 janv. 1864, S.^ 64. 2. 157.

(•) V. supra, n. 458.

GARANTIE DES TROUBLES DU BAILLEUR 1i6t

des constructions élevées par le bailleur dans la cour de rimmeuMe (') ou sur un terrain voisin (*).

La jouissance d'un locataire de la chasse dans une forêt de TEtat a été justement considérée comme entravée au point de vue matériel lorsque le locataire d'un autre lot de chasse dans la môme forêt recevait de l'Etat lautorisation d'établir des grillages qui empêchaient l'accès du gibier dans le premier (»).

Mais la jouissance d'un locataire de la chasse n'est pas entravée par le fait qu'un autre locataire détruit les animaux malfaisants, ce dernier en ayant le droit suivant l'art. 9 de la loi du 3 mai 1844 (*).

Le bailleur ne peut pas davantage procéder à des démolitions, des réparations ou des reconstructions qui, pendant les travaux, entraveraient la jouissance du preneur C'). Toutefois, sites réparations sont urgentes, elles nous paraissent ne devoir donner lieu à aucune indemnité dans les hypothèses où les réparations urgenles faites k l'appartement du preneur doivent être supportées sans indemnité par ce dernier (*); on peut, ce semble, tirer des solutions adoptées par la loi sur ce dernier point un argument a fortiori,

481, La jouissance est altérée au point de vue moral lorsqu'une partie de l'immeuble est louée à une maison de tolérance (^), ou à une maison de jeu (^), ou à une femme exerçant

('} V. tn/'i'O, n. 508.

(«i V. infroy n. 509. (», Cass., 18 mai 1892, S., 92. 1. 440. ^ Trib. civ. Milan, 6 mars 1886, S., 87.

(*) Douai, 24 mars 1904, S., 1901. 2. 189.

(») Cass. req., 31 mars 1897, S., 1901. 1. 458, D., 97. 1. 214 (démolition et reconsiraction d'étages supérieurs qui, par la chute de matériaux, empêchent la jouissance du locataire inférieur et éloignent sa clientèle). — Trib. civ. Bayonne, »mai 1904, Droit, 29 nov. 1904.

(•) Cependant l'arrôl du 31 mars 1897, précité, ne formule pas celle reslriclion: mais la question ne se posait pas.

Ci Lyon, 6 fév. 18.33, S., 33. 2. 392. — Trib. civ. Lyon, 8 mai 1891, Mon.jud, Ljfon, 25 mai 1891. — Milan, 15 mai 189.1 ;implic.\ S., 95. 4, 17. — Gulllouard, I. n. 135: Wahl, Soie, S., 95. 5. 17.

(•) Paris, 11 mars 1826, S. chr., D. Rép., v<» Louage, n. 224. — Troplong, 1, D. 185; Duvergier, I, n. 310, note 2: Laurent, XXV, n. 130; Guillouard, 1, n. 135 (e*esl sans doute par inadvertance que cet auteur ajoute « à Tépoque où elles étaient

?fô ^ ' 'm LOUAGE DES CHOSES

la profession de femme galante (*;/ftu lorsque le bailleût y exerce ou y fait exercer des entreprises de celte nature (*).

Dans toutes ces hypothèses, le preneur n'est pas empêché de jouir; mais la maison acquiert un mauvais renom, dé sôrlo que la jouissance est moralement entravée.

Quant au cas où un preneur exerce des industries de cette ■nature, sans y être autorisé par son bail, nous le (raiterons plus loin (^).

482. Le bailleur doit également garantie aux locataires dont la jouissance est entravée par la location d'une partie de Timmeuble à une industrie ou à un commerce bruyants {*).

On doit considérer comme industries ou commercer bruyants :

Une école (•);

Un bureau de bienfaisance (') ;

Un hôtel meublé (') ;

Un café (*), un café-concert (•) ;

Un restaurant {^^) ;

permises ». II va sans dire que la maison de jeu, quand elle est prohibée, a un caractère plus immoral encore que quand elle est permise); Wahl, loc, ci7.;Pu« zier-Herman, art. 1719, n. 134.

(') Lyon, 6 fév. 1833, précilé. — Lyon, 15 mars 1895, S., 96. 2. 31 (au moins si cela est notoire). — Trib. civ. Lyon, 4 juilt. 1894, Gaz. PaL, 94. 2, SupjA.,^, — Fuzier-Herman, art. 1719, n. 132.

[*) Wahl, loc. cil.

(') V. infra, n. 763.

{*; Lyon, 11 a.ril 1900, Mon.jud. Lyon, 15 ocl. 1900. — Trib. civ. Lyon, 8 juilK 1897, Mon. jud. Lyon, 12 nov. 1897. — Guillouard, I, n. 135; Wahl, ATote, S., 95. 4. 17. — V. cependant Hue, X, n. 298.

{*) Trib. civ. Lyon, 25 janv. 1881, S., 81. 2. 219. — Trib. sup. Ck)logne, 19 OCl, 1894, S., 96. 4. 11 (salle d'asile). — Guillouard, I, n. 135; Fuzier-Hermin, irt. 1719, n. 80 et 81. — Contra Hue, X, n. 298.

(«) Paris, 15 mars 1894, D., 94. 2. 288. — Paris, 15 mars 1895, Pand. franc., 95. 2.306.

(') Paris, 26 fév. 1869, S., 69. 2. 177, D., 74. 5. 316. — Nancy, 17 juill. 1902, «w. Nancy, 1902. 207. — Mais la transformation de petits logements ouvriers en ua hôtel meublé n'entraîne pas garantie vis-à-vis d'un commerçant habitant rimmea* ble. Paris, 10 fév. 19a3, Loi, 7 mai 1903.

(•} Gaen, 10 juin 1862, Rec. Caen, 1862, p. 283. — Bordeaux, 29 mai 1879. S.» 80. 2. 4. — Trib. civ. Seine, 8 fév. 1890, Gaz. Pal., 91. 1, Suppl., 6 (brasserie de femmes). — Guillouard, I, n. 135. — Contra Hue, loc. cil.

(») Trib. civ. Seine, 28 déc. 1897, Droit, 19 avril 1898.

(*«) Paris, 19 juill. 1856, S., 56. 2. 436, D., 56. 2. 229. — Paris, 24 janv. i»?, S.»

Un cercle {*) ;

Une filature («);

Une maison d'accouchement (');

Une maison de vente de phonographes, où se font des représentations et des auditions (^);

Tout atelier comportant Tinstallation de machines bruyan- -tes (').

483. Une industrie ou un commerce dangereux ou insalubre, ou un bail à des personnes ayant une profession dangereuse, entraîneraient également la garantie (^), car ils troubleraient la jouissance.

Nous citerons les locations suivantes :

Fabrique de poudre ;

Location h des anarchistes ;

Dépôt de pétrole ("):

On considère quelquefois comme une industrie dangereuse celle de loueur en garni et on en conclut que la location d'un appartement au profit d'une personne qui est autorisée à sous louer en garni entraîne garantie au profit des autres localaires (®) : ce genre de sous-location, dit on, permet à

57. 2. 5a>. — Trib. civ. Seine, 19 mai 1892, Gaz. Pal., 92. 2, SuppL, 42. — Guillooard, I, n. 135; Fuzier-Herman, art. 1719, n. 138 et 142. — Contra Hue, loc. cit.

I*) Riom, 12 avril 1869, S., 69. 2. 176, D., 74. 5. 316, D. Rép., Suppl., v» Louage, n. 128. — Trib. civ. Versailles, 31 mars 1898, Droi7, 19 avril 1898, Loi, 12 avril 1898. — V. cep. Trib. civ. Boulogne, 7 juill. 1905, Droit, 26 août 1905 (surtout si l'entrée est distincte).

(*) Douai, 11 juin 1844, P., 44. 2. 327, D. Rép., v© Louage, n. 449 (au-dessus d'une école). — Laurent, XXV, n. 130; Guillouard, I, n. 135; Fuzier-Herman, art. 1719, n. 143. — Contra Hue, loc. cit.

(»; Paris, 11 août 1843, P., 43. 2. 822, D. Rép., v» Louage, n. 225-2». — Laurent, XXV, n. 130; Guillouard, n. 135; Fuzier-Herman, art. 1719, n. 135. — Contra Hue, loc. cit.

(V Trib. civ. Seine, 14 mars 1899, Gaz. Trib., 22 juin 1899.

V*) Lyon, 9 fév. 1886, Mon. Jud. Lyon, 10 mai 1886 (presses d'imprimerie). — Trib. civ. Lyon, 25 mars 1887, Gaz. Pal., 2, Suppl., 86 (moteur à gaz). — Trib. civ. Lyon, 9 nov. 1886, Mon. jud. Lyon, 20 déc. 1886 (métier à la barre). — Trib. civ. Seine, 30 janv. 1897, Droit, 3 avril 1897 (machine à vapeur pour la production de la lumière électrique).

(«) Guillouard, I, n. 135; Hue, X, n. 297.

(•iTrib. civ. Lyon, 15 déc. 1892, Loi, 23 mars 1893. Ce jugement dit à tort qu'il y a là un vice de la chose.

(•; Paris, 6 déc. 1839, P., 39. 2. 667, D. Rép., v» Louage, n. 225-lo. — Paris,

'264 DU LOUAGE Di:8 CHOSES

tout le monde de se présenter constamment dans la maison sous prétexte de visiter les chambres garnies et, en outre, facilite les locations de courte durée au profit des personnes dont la moralité est douteuse.

Ces considérations nous poraissent insuffisautes; d'une part, un locataire ayant, à moins de convention contraire, le droit de sousjouer en garni, nous ne voyons pas quel danger particulier oflre Tautorisation formelle de le faire; d'un autre côte, il n est pas besoin qu'un appartement soit garni pour que les malfaiteurs puissent, au moment où il va être vacant, s'y introduire sous le prétexte de le visiter; enliu les personnes dont la moralité est suspecte peuvent aussi bien louer un appartement non garni qu'un appartement garni (').

La location d*une partie de rimmcuble dans des conditions qui amènent dans Timmeuble une grande afflueuce de personnes est un trouble à la jouissance des autres locataires (*).

Il en est de même de la location du pas de la porte cocbère ou de la cour dans des conditions qui entraveraient l'accès des lieux loués (').

Une industrie qui provoque de mauvaises odeurs donne également lieu h garantie (*).

De môme encore si, par suite de l'introduction d'une industrie nouvelle dans l'immeuble, la prime d'assurances contre

25 juin 1857, S., 57. 2. 500. — Paris, lOfév. 1869, D., 71. 2. 194. — Ouillouard, I, n. 135; Puzier-Ffennan, arl. 1719, n. 13. — Contra Paris, 11 aoûl 1854, S., 55.2. 531, î)., 56. 2. 68. — Décidé en loul cas qu'il en est ainsi si le bail impose au preneur d'habiUT Lourgeoisemenl. — Trib. civ. Seine, 5 mars 1889, Gaz. Pa/., 89. 1. 014. j

(') En ce sens Hue, X, n. 298. ^ '

[*i Paris, 19 juil. 1856, S., 56. 2. 436, D., 56. 2. 229 (café resUuranl remplaçant un cercU* . — Caen, 10 juin 1862, 1). Hép., Suppl.^ v« louage, n. 128 (café remplaçant un magasin de tabac;. — Riom, 12 avril 1869, S., 69. 2. 176, D., 74. 5. 316, D. , Rép., Stippl., vo Louage, n. 128 (cercle remplaçant un locataire habitant bourgeoisemenli. — Paris, 15 mars 1894, 1)., 94. 2. 288 fia location à un bureau de bienfai- ^ sance trouble les autres locataires, môme ceux qui exercent une industrie de gros . Bordeaux, 29 mars 1879, D. Rép., SitppL, v© Louage^ n. 128 (café remplaçant un magasin de chaussures . — Trib. civ. Lyon, 25 janv. 1884, D. Rép., Suppi, ^"^ Louage, n. 128 (école remplaçant un locataire habitant bourgeoisement). — Voir aussi les notes qui précèdent.

»'; V. infra^ n. 5^18.

(♦j Trib. civ. Seine, :^ janv. 1897, UroU, 2 avril 1897 (fromagerie). I

rincendie payée par le preneur est augmentée, le bailleur est tenu à garantie ; il est donc obligé de rembourser au preneur le supplément de primes (').

484. Le bailleur trouble-t-il la jouissance du preneur s'il loue une autre portion de Timmeuble à un second preneur exerçant le même commerce ou la même industrie que le premier? La question est très discutée; cependant Topinion qui remporte aujourd'hui en jurisprudence est la négative (^), et nous nous y rangeons sans hésitation.

', Paris, 18 janv. 1898, Rec. des assur., 08. 214.

- Cass. civ., 6 nov. 1867, S., 67. 1. 421, D., 68. 1. 120. — Gass., 29 janv. 1868, :rmpl.\ S., 68. 1. 116. — Lyon, 19 mars 1857, S., 58. 2. 322, D., 60. 2. 189. — Paris, 8 mai 1862, S., 62. 2. 276, D., 62. 2. 109. — Bordeaux, 17 avril 1863, S., 63. 2. 222, D., GS. 2. 191. — Rennes, 8 mai 1863, S., 64. 2. 257, D., 64. 2. 156. — Paris, 12 mars el 15 juin 1864, S., 64. 2. 257, D., 64, 2. 203. — Paris, 5 juil. 1864, S., 6i. 2. 257, D., 65. 2. 256. — Paris, 19 janv. 1865, D., 65. 2. 172. — Paris, 29 aoûl 1867, S., 67. 1. 421 (en note), D., 68. 2. 37. — Melz, 26 nov. 1868, S., 69. 2. 175, D., 69. 2. 44. — Paris, 16 janv. 1874, D., 77. 2. 229. — Paris, 13 fév. 1884, Loi, 4 oct. 1884. — Aix, 19 déc. 1885, Hec. d'Aix, 86. 114. — Lyon, 19 mai 1896, ï^.. 97. 2. 209. — Nancy, 6 fév. 1900, Rec. Resançov, 1900. 43. — Trib. civ. Seine, 9avrill859,D.,61. 2.32. —Trib. civ. Lyon, 25 nov. 1881, Cas. Pa/.,82. 1. 319.— Trib. civ. Seine, 14 fév. 1882, Gaz. Pal., 82. 1. 374. — Trib. civ. Seine, 20 déc. 1883, Gaz. Pal., 84. 1. 115. — Trib. civ. Marseille, 19 fév. 1886, Rec. d'Aijr, 86. 110. — Trib. civ. Tours, 19 mars 1886, Loi, 5 mai 1886. — Trib. civ. Marseille, 14 janv. 1887, Rec, d*Aix, 87. 229. — Trib. civ. Havre, 30 janv. 1887, Rec. du Uacre, 87. 71. — Trib. civ. Marseille, 23 fév. 1888, Rec. d'Aix, 88. 25. — Trib. civ. Marseille, 12 avril 1888, Rec d*Aix, 88. 288. — Trib. civ. Carcassonne, 10 nov. 1890, f>/'oi7, l«Tocl. 1891. —Trib. civ. Dreux, 3 janv. 1893, Gaz. Pal., 93. 1, Suppl., 37. — Trib. civ. Rennes, 10 nov. 1893, D., 95. 2. 378. — Trib. civ. Seine, 13 déc. 1893, Droil, 10 mai 1894. — Trib. civ. Lyon, 19 mai 1896, Rec. Lyon, 96. 318. — Trib. civ. Evreux, 28 juil. 1896, Gaz. Pal., 96. 2. 634. — Trib. civ. Lyon, 10 fév. 1898, Mon.jud. Lyon, 20 mai 1898. — Trib. civ. Beauvais, 11 nov. 1898, VroU, 31 déc. 1898. — Trib. civ. Seine, 11 août 1899, Gaz. Trib., 20 déc. 1899.— Trib. civ. Seine, 3 juil. 1902, Gaz. Trib., 28 nov. 1902, Droil, 5 déc. 1902. — Trib. civ. Seine, 9 juin 1904, Uroif, 23 ocl. 1904. — Trib. paix Toulouse, 21 sept. 1887, Gaz. Trib. Midi, 13 nov. 1887. — Trib. paix Paris, 10 mars 1900, Loi, 12 avril 1900. — Trib. paix Borgerhoui (Belgique), 4 avril 1898, Journ. trib. belg., XLVI. 1302. — Cass. Roumanie, 9 nov. 1899, S., 1901. 4. 3. — Palaille, Ann. de la propr. induslr., 1860, p. 186; Rendu, Tr. des marq. de fabr. el de la concurr. d-loy., n. 516 ; Colmel de Sanlerre, Vil, n. 169 bis, II ; Uurent, XXV, n. 132 s. ; Hue, X, n. 299; Pouillel, Tr. des marques de fabr., n. 755. — Contra Cass., 8 juil. 1850, S., 51. 1. 111, D., 50. 1. 307. — Nîmes, 31 déc. 1855, S., 57. 2. 164, D., 57. 2. 125. — Lyon, 19 mars 1857, S., 58. 2. 322, D., 60. 2. 189. — Paris, 4 mars 1858, S., 58. 2. 322, D., 60. 2. 185. — Paris, 5 nov. 1859, S., 59. 2. 649. — Paris, 29 mars 1860, S., 61. 2. 125, D., 60. 2. 189. — Bordeaux, 2 août 18G0, S., 61. 2 124, D., 61. 5. 294. — Paris, 8 juil. 1861, S., 62. 2. 74, D., 61. 2. 198. —

L obligation de faire jouir, imposée au bailleur par Tari. 1719, ne peut s'entendre, suivant le sens littéral des termes, que d*une jouissance complète au point de vue matériel et au point de vue moral; il faut, en d*autres termes, que- le preneur ait la jouissance entière de la chose louée et que cettic jouissance soit, en quelque sorte, de bonne qualité; mais le bailleur n*a eu aucune manière gnrcinti les profits que le preneur pourrait retirer de la chose louée.

Cette solution est, en outre, conforme au principe que tout ce qui n'est pas défendu est permis; on ne peut supposer qu'en Tabsence de toute clause le bailleur ait admis des restrictions, autres que celles que lui impose son obligation de faire jouir, à son droit de libre disposition.

Le preneur, objecte-t-on, n'aurait pas loué s'il avait su que le b«aillcur lui susciterait un concurrent dans le même immeuble. Nous répondrons qu'il avait à prendre lui-même ses précautions on faisant insérer une clause d'interdiction dans le bail. Du reste, on peut faire le même raisonnement pour le cas où une industrie similaire est installée dans un immeuble voisin appartenant à un tiers et cependant il est certain que le preneur n'a, en ce cas, aucun recours contre le bailleur.

On objecte encore que la location h une industrie similaire constitue un changement à la forme de la chose louée, interdit par Tart. 1723. Nous avons déjà rencontré cet argumenta propos de la location à une industrie insalubre ou incommode, et nous l'avons réfuté.

La garantie n'existe même pas vis-à-vis du preneur auquel

Paris, 12 mars 1863, S., 63. 2. 221. — Paris, 27 janv. 1864, S., 64. 2. 257. — Toulouse, 14 mars 1864, S., 64. 2. 28. — Grenoble, 26 juin 1866, S., 67. 2. ^. — Bordeaux, 7 nov. 1873, D., 74. 2. 136. — Caen, 29 avril 1874, Rec. de Caen, 1875, p. 224. — Dijon, 5 mai 1875, S., 75. 2. 142. — Lyon, 13 juin el 4 aoùl 18W, Mon. jud. Lyon, 5 aoùl 1895 (sauf dans le cas où les locaux ne sont pas conligus, noUmment sont séparés par deux magasins et une allée). — Lyon, 13 mars 1902, Mon. jud. Lyon, 11 sept. 1902. — Trib. corn. Gournay, 7 mars 1892, Gaz. PaL, 92. 1. :j8. — Trib. civ. Seine, 22 nov. 1894, Pand. franc., 95. 2. a34. — Trib. paix Pantin, 10 juin 1887, Gaz. Pal., 87. 2. 138. — Rezoul, Des itidusfnes sûnifaires, n. 17 el 18; de Villepin, Ann. de la propr. indusl., 1860, p. 177; Agnel, n. 203; Tailliar, v© Industrie similaire, n. 21; Guillouard, I, n, 138 el 139; Fuzier-Hernian, art. 1719, n. 87 et 94 s.

Garantie des troubles ou Bailleur '267

le bailleup impose l'exercice d'une profession déterminée (*)F, ticUe clause impose une obligation au preneur et ne lui donné aucun droit. . »

Lobligatioii de la garantie ne nait pas davantage de c« que le bailleur a connu la profession du preneur et même dp ce que cette profession a été indiquée dans le bail (*)..

485. Certains auteurs font uue distinction (')! Ils veulent qu'une partie de l'immeuble ne puisse pas être louée pour Te^xercice d'un commerce ûu d*une industrie similaire à celui qui est déjà exercé par un locataire, si la partie de rimuieu*ble louée à ce dernier était disposée pour le commerce ou l'industrie qu'il y exerçait; mais ils décident le contraire dans l'hypothèse où, sans qu'il y ait une disposition antérieure; le bail énonce que le preneur se propose d'y exercer tel comimercc ou telle industrie. Certains arrêts ont adopté soit la première (*), soit la seconde solution {^),

Cette distinction repose' sans doute sur l'idée que dans le premier cas rengagement tacite du bailleur se manifeste plus énergiquement que dans le second. Toutefois, nous croyons^ devoir la rejeter; car il est certain que si cet engagement tacite existe, il doit être suppléé dans le premier cas aussi bien que dans le second ; l'intention du preneur est en effet également connue du bailleur dans les deux cas. On ne peut donc pas admettre l'exactitude de cette distinction (•).

486. Si, comme nous l'avons soutenu, le bailleur peut introduire dans l'immeuble un tiers exerçant un commerce similaire, il n'est pas tenu davantage à garantie lorsqu'un

:';i Lyon, i9 mai 1896, S., 97. 2. 209. — Trib. civ. Seine, 29 mars 1893, Gaz. PaL, 93. 1. 483. — Trib. civ. Lyon, 10 fév. 1898, Moji. jud. Lyon, 20 mai 1898. ^ Trib. civ. Seine, 17 juil. 1900, Droit, 30 oct. 1900. — Contra Paris, 17 déc. 1891, hroit, 10 janv. 1892 (en fait). — V. infra, n. 501 s.

,*,. Arrêts précités.

{», Aubry et Rau, IV, p. 475, § 366, notes 8 et 9.

*; MontpeUier, 26 juin 1844, S., 44. 2. 477. — Aix, 6 août 1862, S., 63. 2. 223. - Lyon, 3 déc. 1864, S., 65. 2. 131.

.»: Cass. civ., 6 nov. 1867, S., 67. l. 421, D., 68. 1. 129. — Cass. req., 29 janv, 1868, S., 68. 1. 116, D., 68. 1. 213. — Paris, 8 mai 1862, S., 62. 2. 276, D., 62. 2. 109. — Bordeaux, 17 avril 1863, S., 63. 2. 222, D., 63. 2.191. — Paris, 12 mars 1864, S., W. 2, 257. — Paris, 15 juin 1864, S., 64. 2. 257, D., 64. 2. 203. — Metz, 26 nov. 1868, S., 69. 2. 175, D., 69. 2. 44.

,«: GuiUouard, I, n. 138.

S68 DU LOUAGE DES CflOSES

locataire, entre dans i'immeublo antérieurement à un autre locataire, vient, postérieurement à l'entrée de ce dernier, exercer un commerce similaire. Au contraire, le bailleur est en pareil cas tenu à garantie si Ton admet que le bailleur ne peut louer pour lexercice d'un commerce similaire (').

487. En tous cas, le bailleur est tenu de garantir le preneur au sujet de Tintroduction d'un commerce ou d'une industrie similaires dans les cas suivants :

S'il s'y est engagé formellement {*), Mais cet engagement doit être interprété réslriclivement (') ; toutefois il est applicable aux commerces similaires déjà exercés dans l'immeuble au moment où le preneur contracte, en raison de ses termes généraux {*). Du reste le juge du fond est souverain sur l'interprétation des clauses de cette nature (*);

(') Paris, 5 nov. 1859, S., 59. 2. G49, D., 59. 2. 140.

(«)Cass., Sjuill. 1850, S., 51.1. 111, D., 50. 1. 307.— Cass.,6 nov.l867,précilé.

— Cass. req., 29 janv. 1868, précité. — Cass., 18 mai 1868, S., GS. 1. 303, D., 69. 1. 374. — Melz, 26 nov. 1868, précité. — Paris, 20 fév. 1872, D., 74. 2. 22. - Paris, 15 juill. 1872, D., 77. 5. 282. - Paris, 8 juill. 1873, D., 77. 5. 282. — Paris, 13 déc. 1892, Ann. de comm., VII, 1SV3, p. 28. — Rennes, 29 ocl. 1893 ou 1894, D., 95. 2. 117, Gaz. Val,, 94. 2. 560. — Paris, 23 janv. 1895, Droit, 19 fév. 18S5.

— Nancy, 6 fév. 19C0, précité. — Trib. civ. Rennes, 10 nov. 1893, D., 95. 2. 378.

— Trib. civ. Seine, 16 déc. 1893, Droily 10 mai 1894. — Trib. civ. Lyon, 19 mai 1896, précité. — Trib. civ. Seine, 14 nov. 1898, Gaz. irib., 7 janv. 1899, Droil. 6 janv. 1899. — Trib. civ. Beauvais, 11 nov. 1Ô98, Droit, 31 déc. 1898. — Trib. civ. Seine, 11 août 1899, Droit, 20 déc. 1899. — Pouillet, Des marq. de fabriq. pt de la concurr. déloyale, n. 758; Aubry et Rali, loc. cit.; Laurent, loc. dl.; Guillouard, I, n. 140; Hue, X, n. 300. — Décidé même que l'interdiction d'établir bn commerce similaire dans un rayon déterminé emporte interdiction de donner dans ce rayon à bail un immeuble pour l'exercice de ce commerce. — Toulouse, 16 janv. 1895, Gaz. des Irib. Midi, 3 fév. 1895. — L'engagement du bailleur ne s'applique pas aux baux antérieurement consentis. Trib. civ. Seine, 17 fév. 18^, Droit, 9 avril 1894.

\*) On u décidé, à tort selon nous, que le bailleur ne peut, s'il s'est engagé à ne pas exercer une industrie similaire, louer à une personne qui exerce l'industrie similaire. — Alger, 15 janv. 1891, Hev. alge'r., 91. 168. — Toulouse, 16 janv. 1816, S., 97. 2. 210. — 11 a été également décidé, mais avec plus de raison, que l'engagement pris pour les boutiques de tous les immeubles composant mie propriété s^applique aux immeubles qui, lors du bail contenant cet engagement, n'étaient encore qu'en cours de conslruclion. — Paris, 24 avril 1879, S., 79. 2. 178. — Fuzier-flerman, art. 1719, n. 111. — 11 s'appliquerait même aux immeubles dont la conslruclion n'auiait commencé qu'ultérieurement.

i*) Trib. civ. Seine, 14 nov. 1898 précité. — Contra Lyon, 26 déc. 1902, S., 1905. 2. 303, D., 1W4. 2. 128.

\*] Cass., 29 janv. et 18 mai 1868, pr(?cilés.

S'il résulte des circonstances que les parties ont tacitement entendu ne créer aucune coneurK^nee au preneur ^');

Si l'introduction a eu lieu dans le seul but de causer un préjudice au preneur.

En revanche, il est certain que le bailleur n'est pas tenu h garantie :

Si rintroduction du commerce ou de Tindustrie similaires ost rormellement prévue dans le bail (');

Si le bailleur ignore la profession du preneur ou si cette profession ne lui est pas indiquée par le bail {^).

La garantie n'existe pas, en tout cas, si le commercé on Tindubtrie qui portent atteinte h la jouissance ont été installés dans rimmeublo antérieurement k la signature du bail (*); car le preneur a dû les connaître; il est de la prudence la plus élémentaire de s'assurer de tous les éléments de succès ou d'insuccès que présente Tinslallation d'un commerce ou (l'une industrie, et parmi ces éléments, figure Texamen des conmierces et industriestexercés dans le voisinage.

Cela n'est inexact que si le bailleur a promis la garan» tie e).

;• Cass., 6 nov. 1868, précité. — Cass., 18 mai 1868, précité. — Melz, 26 nov, 1868,précilé.— Trib. civ. Seine, 3 juill. 1902, précité. — Trib. paix Paris, lOmars ISO), précité. — Pouillet, op. cit., n. 758. — Décidé que celle intention peut résulter de ce que te surplus de l'immeuble comprend un magasin où n'a jamais été exercé un commerce similaire et de ce que le bail n'a pas été passé par le proprié-» taire, ou bien de ce que le bailleur connaissait la profession du preneur et que les locaux étaient disposés pour le commerce ou 1 induslrie exercés par ce dernier et avaient toujours été loués en vue de ce commerce ou de celle industrie. — Trib, civ. Hennés, 10 nov. 1893, précité.— V. aussi Lyon, 3 déc. 1864, S., 65. 2. 131 et supra, n. 486. — 11 paraît cependant exorbitant de décider que l'inlenlion des parties résulte de ce seul fait que dans ce local était exploité, avant le bail, un commerce identique à celui du preneur; Hue, X, n. 300. — Elle résulte bien moins encore de ce que le preneur prend l'engagement d'exercer une profession déterminée. — • V. tuprn, n. 484.

('Paris, 10 juil. 1903, S., 1904. 2. 191. — Guillouard, I, n. 140; Demogue, Rev, Mm. dr. cio., 1904, p. 882.

i') Guillouard, I, n. 139.

iVi Cass., l'' déc. 1863, S., 64. 1. 25. — Lyon, 26 déc. 1902, S., 19a3. 2. 303, D., 1904. 2. 128. — Trib. civ. Seine, 17 fév. 1894, Rev. dr. convn., 94. 2. 141 et 164, - Trib. corr. Nantes, 27 fév. 1897, Rec. Nantes, 97. 1. 293. — Trib. civ. Seine, 12 nov. 1901, Droit, 4 avril 1902. — Guillouard, I, n. 41 ; Pouillet, op. cit., n. 760,

(•; V. svpra, même n».

S7ft DU LOUAGE DES GB08ES

; Le bailleur peut même renouveler le bail fait au commerçant qui exerçait le commerce similaire (*). : On prélend môme (^), mais certainement par inadvertance, (jue le bailleur, alors même qu'on adniettrait sa garantie en principe, ne doit pas garantie pour les installations faites (kï\iMe\xv(tmQX\i k Ventrée €71 jouissance du preneur qui prétend avoir droit h la garantie. L'obligation de faire jouir qui incombe au bailleur court dès le jour du bail; le bailleur est donc immédiatement obligé de veiller à ce que les événements qui entraveraient la jouissance ne puissent pas se produire (').

. 488. Le bailleur, qui a promis sa garantie, n'est pas davantage engagé à éviter l'introduclion d'un commerce ou d'une industrie semblables à ceux qu'a ensuite exercés le preneur dans rimmeuble loué (*). Car toute clause restrictive du droit commun doit s'entendre d'une manière étroite; et, d'ailleui^s il n'est pas à supposer que le bailleur ait entendu faire dépendre indirectement de l'arbitraire du» preneur le choix de ses autres locataires.

Le contraire doit cependant être admis, soit en cas de clause îpjmQWe^ soit même si, postérieurement au bail où il garantissait le preneur contre Texercice d'une profession similaire, le bailleur autorise le preneur à modifier son commerce ou son industrie; il faut alors penser, si les circonstances n'indiquent pas l'intention contraire, que le bailleur a voulu donner à la nouvelle profession du preneur les avantages qu'il avait attachés à l'ancienne.

La solution contraire doit être également admise, en Tabsence même de toute clause, dans le système d'après lequel le bailleur doit, dans ce même cas d'absence de toute clause, garantir le preneur contre l'exercice d'un commerce similaire dans l'immeuble. Ce système, reposant sur l'idée que lajouis-

(») Lyon, 26 dcc. 1902, précité.

(») GÛillouarcl, I, n. 141.

• (») Paris, 30 avril 1889, Droit, 28 sept. 1889. — Wahl, .Vo/c, S., 95. 4. 17.

• (*) Rennes, 29 octobre 1894, précité. — Hue, X, n. 300. — V. cep. Paris, 4 mars 1858, D., 58. 2. 322, D., 60. 2. 189 (le preneur avait installé un coinmercc dans l'immeuble peu de temps après être entré en jouissance; l'arrêt interdit te commerce similaire).

sance li'est pas, dans la doctrine contraire, complète, défend logiquement au bailleur, après que le preneur a changé de commerce, de louer à un tiers une porlion de l'immeuble pour le même commerce (*).

489. Le preneur qui, changeant de profession, ne peut s'opposer à Texercice d'une profession semblable à sa profession nouvelle, peut il du moins, si le bailleur a promis sa garantie, empêcher Texercice d*unc profession semblable à celle qu'il exerçait antérieurement?C'est une question de fait ; en principe elle doit être, d'après Tintenlion présumée des parties, tranchée par la négative : la stipulation du bail avait pour but exclusif de mettre le preneur à labri du préjudice résultant de l'exercice d'une profession similaire ; ce préjudice disparait si le preneur a changé de profession.

La question doit être également tranchée en fait pour le cas où le preneur auquel la garantie a été promise revient à sa profession primilive. En principe, ici encore, il n'a pas droit à la garantie ; car il y a renoncé en changeant de commerce (-).

490. 11 n'y a pas non plus lieu à garantie si les commerces au sujet desquels le débat s'élève sont immoraux, notamment s'il s'agit d'une maison de prostitution; car, un bail de ce genre étant nul, le preneur ne peut faire exécuter les obligations du bailleur (•).

491. Mais le bailleur obligé à garantir le preneur contre un commerce similaire est responsable même du commerce similaire exercé par un preneur qui avait loué avec l'intention exprimée de l'exercer, et cela que ce dernier ne contrevienne pas à son bail (*) ou y contrevienne.

492. Il faut décider d'ailleurs, d'une manière absolue, que la responsabilité du bailleur, lorsque la garantie existe, s'applique même au cas où le preneur qui exerce le commerce similaire contrevient à son bail C^).

>*> V. à propos du commerce similaire dans une maison voisine, tn/'m, n. 512 s.

i*;Trib. civ. Seine, 12 nov. 1901, Droit, 4 avril 1902.

*;, Wahl, Sole, S., 95. 4. 18.

.♦: Paris, 23 janv. 1895, Droit, 19 fév. 1895. — V. supra, n. 176 s.

», V. infra, n. 580 s.

493. La garantie promise s'élend même à riiypothèse où, postérieurement au bail, Tun des locataires antérieurs ou postérieurs de la maison modifie ou étend son commerce de manière à nuire au preneur vis-à-vis duquel Tobligation de garantie a été prise. Il en est ainsi soit que le locataire qui étend son conmierce agisse conformément à son droit (V\ soit qu'il agisse contrairement à son droit ('); ces deux hypothèses ne diffèrent l'une de Taulre qu'en ce qui concerne le recours du bailleur contre ce locataire ^'j.

494. Le bailleur dans les mêmes conditions est responsable de la sous-location consentie par Tun de ses preneurs à un tiers exerçant un commerce similaire de celui d'un autre preneur (*).

Il en est responsable môme si le preneur, en faisant cette sous-location, méconnaît les clauses de son bail ('•).

495. Il est souvent délicat d'apprécier si les commerces ou les industries exercés par deux locataires sont similaires (*).

(') Paris, 8 nov. 1856, S., 58. 2. 322, I)., GO. 2. i88. — Paris, 14 mai 1851>, S., 59. 2. 48(>, n., 59. 2. 1 iO. — Kuzicr-Herman, art. 1719, n. 112 el 114.

,*; Paris, 14 mai 1859, précité. — V. infra, n. 580 s.

3; V. infia. n. 580 s.

(♦; Paris, 13 mars 1864, sous Cass. req., 18 juil. 1865, S., 65. 1. 4j5, D., 66. 1. :î2. — Amiens, 25 avril 1902, Rec. Amiens, 1902. 13;^.

■' Paris, 13 mars 1864, précité.

(• Voici quelques exemples empruntés à la jurisprudence : Un café-concert e:»l similaire d'un café si des spectacles gratuits y sont donnés à ceu.v qui y achètent des consommations el même bien qu'on e.vige une redevance tr.' s modique. Cela du moins si le prix de consommation est le même que dans les autres cafés. —Toulouse, 16 janv. 1895, S., 97. 2. 210. — A Paris, un locataire qui exerce un commerce de vins, liqueurs et café ou d'épicerie et un crémier qui, en même temps, vend du café noir à 10 centimes la tasse, n'exercent pas un commerce similaire.— Paris, 4 mai 1897, S., 97. 2. 2IÎ5 ^mais le crémier ne peut vendre des boîtes de sardines, conserves, etc.). — Trib. civ. Seine, 13 déc. 1893, Uroif, 10 mai 1894.— De même un épicier et un crémier qui, suivant les usages de Paris, vend du beurre» dos œufs, des légumes, du cbarbon, etc. — Trib. civ. Seine, 7 nov. 1892. Loi, 22 mars 18^3. — Trib. civ. Seine, 12 nov. 1901, Ifroil, 4 avril 1C02. —Contra Paris, 19 fév. 1858, P., 5S. 251. — De même un boulanger-pâtissier el un épicierfruitier qui vend accessoirement du chocolat, des biscuiLs, etc. — Trib. civ, Seine, 7 mai 1901, Droit., 4 sept. 1901. — Un débit de vins el un bar sont similiires. — Trib. civ. Seine, 24 déc. 1894, Droit, 6 mars 1895. — Il en est de même d'un commerce de vins en détail et de la vente de vins à emporter. — Trib. civ. Seine, 15 mai 1%2, Gaz. Trib., 13 nov. 1902, Droit, 19 nov. 1î:02. — De même il y a commerce similaire d'un cafetier lorsqu'un boulanger ajoute à son industrie U vente de consommations avec une terrasse pour les consommateurs. — Trib. civ.

Garantie des troibles du bâilleur 273-

496. Mais les tribunaux entendent très largenient les droifs du bailleur; et cela se comprend, puisque la défense imposée' par la convenlion au bailleur de louer pour un commerce similaire est contraire au droit comnmn. Ainsi, malgré cette défense, le bailleur peut louer à une personne vendant accessoirement des objets que le preneur envers lequel rengagement

Seine, i5 déc. 1901 sous Paris, 10 juill. 1903, S., 1904. 2. 191. — Ou enire le commerce de fruilerie el volailles et le commerce d'œufs, beurre, légumes et épicerie. — Trib. civ. Seine, 24 janv. 1905, Gaz, Trib., 11 mai 1905. — Un café ou un cercle el un restauranl peuvent èlre considérés comme similaires. — Cass., 1 nov. 1853, S., 55. 1. 812, D., 54. 1. 396. — Il n'y a pas commerce similaire enlre un carelier et un épicier tenant accessoirement dans le local de son épicerie un pelil comptoir pour les consommateurs. — Lyon, 26 déc. 1902, S., 1903. 2. 303, D., 1904. 2. 128. — La fabrication de fournitures d.'horlogerie et bijouterie est dislincle de la profession de bijoulier-chaînislc joaillier. — Paris, 23 janv. 1895, Dnit, 19 fév. 18^. — Les commerces de chapelier et de modiste ne sont pas Mmilaires, alors même que la modiste, second locataire, vend des chapeaux d'enfanis. — Trib. civ. Seine, 23noy. 1894, Loi, 18 déc. 1894. — Trib. civ. Seine, 14 août 1902, Gaz. Trib., 13 janv. 1903, DroUy 16 janv. 1903. — Un fourreur na pas une industrie similaire à une couturière, s'il ne fait que des manteaux tout en fourrure, à Tintérieur el à l'extérieur. Mais il en est tout autrement pour les manteaux dans lesquels la fourrure n'entre que comme accessoire. — Paris, 13 déc. 1>!92, précité. — Un commerce de modes de Paris, coiffures, plumes, rubans, chapeaux de paille est similaire d'un commerce de modes. — Lyon, 19 mars 1857, précité. — L'interdiction de louer à un marchand vendant de la chemiserie pour hommes, ne défeud pas de louer à un marchand vendant tous les objels de toilette pour hommes et femmes. — Paris, 22 déc. 1859, P., 60. 192. — Le bailleur qui s'est engagé envers un mercier, son locataire, à ne pas louer à un marchand d'articles d'optique, d'orthopédie, de photographie elde sellerie, peut louer à un quincailler et ce dernier peut vendre des couronnes mortuaires, qui ne sont pas la spécialilé des merciers. —Alger, 19 mars 1895, Jouni. Irib. alg., 30 juin 1895.— Il n'y a pas commerce similaire enlre un mercier et un marchand de confeclions, quoiqu'ils vendent quelques arlicles communs. — Lyon, 19 mai 1896, S., 97. 2. 209. — Ni entre un brocanteur el un marchand d'habils, bien qu'ils vendent également certains objets semblables. — Trib. civ. Seine, 17 juill. lîKX), Droit, 30 oct. 1900. — Le bailleur qui s'est engagé à ne pas louer à un marchand de plumes et fleurs peut louer à un marchand de chapeaux de paille vendant accidentellement des plumes séparément. — Paris, 20 juin 1885, Ann. propr, induslr., 91.. 351. — Un commerce portant sur toutes les branches de la toilelle n'es l pas "similaire d'un commerce de chemiserie el cols-cravales. — Paris, 22 déc. 1859. P., 60. 192, D., 60. 2. 189. — Si le bail est consenti à un marchand de chapeaux pour dames et enfants el que le bailleur s'est engage à ne pas louer une autre parité de Timmeuble à une profession similaire, on peut admettre que l'exclusion porte uniquement sur la vente des chapeaux de paille, alors qu'à l'époque du bail le preneur ne vendait pas autre chose. — Paris, 20 juin 1885, précité. — Le commerce d'épicerie avec débit de boissons à consommer sur place est similaire d'un débit de vins. — Trib.com. Gournay, 7 mars 1892, Gaz. Pal. y 92. 1. Suppl.,

a été pris vend égalenient (*), pourvu que cette vente accessoire rentre, suivant les usages, dans le commerce du second preneur.

Touterois si, en fait, les tribunaux jugent que cetti^ vente accessoire est contraire à la promesse du bailleur, il va sans dire que ce dernier est tenu à la garantie (*).

Ainsi on peut admettre que si Tindustrie du second locatiiire porte accessoirement sur un objet qui est la branche principale on exclusive de Tindustrie du premier, celui-ci peut exercer Faction en garantie (').

38, — mais non d'un dépôt de bière et cuisine bourgeoise. — Trib. civ. Seine, 23 fév. 1898, Loi, 3 mars 1898. — Ce môme commerce n'est pas similaire d'un débit de vins si l'épicier ne vend que du vin à emporter. — Trib. civ. Seine,

3 juin. 1ÎK>2, Gaz. Trib., 28 nov. 1902, Droit, 5 déc. 1902. — Le commerce de café est similaire du commerce d'épicerie. — Paris, 13 mars 1864, sous Cass. req., 18 juin. 1865, S., 65. 1. 455, D., 66. 1. 32. — Mais le commerce de produits chimiques n'est pas similaire de celui d'épicerie. — Paris, 23 mars 1848, P., 48. 1. 551. — Le commerce de lait et de beurre, où Ton débite des boissons telles que thé, lait et chocolat, n'est pas similaire d'un commerce d'huîtres auquel est annexé un bar. — Trib. civ. Seine, 22 janv. 1898, DroiV, 11 mai 1898. — Le bailleur qui s'est engagé envers une couturière à ne pas louer à une personne exerçant le commerce de robes el manteaux ne peut louer à un tailleur fabriquant des vêtements pour dames. — Paris, 30 avril 1889, Droit, 28 sept. 1889. — Le bailleur qui s'est engagé à ne pas louer à un marchand de brosses ne peut louer à un épicier vendant de la brosserie. — Trib. civ. Seine, 13 mai 1890, Gaz. Trib., 6 juin 1890.

— Le bailleur qui s'est engagé à ne pas louer à un épicier ne peut louer à une société coopérative de consommation vendant de l'épicerie. —Trib. civ. Seine, 12 nov. 1889, Droit, 19 nov. 1889. — Le bailleur, après avoir loué à un boulangerpâtissier, ne peut louer à un crémier vendant des biscuits destinés à sa clientèle.

— Trib. civ. Seine, 2 nov. 1886, Gaz. Trib., 18 nov. 1886. — Mais les commerces du boulanger et du pâtissier ne sont pas similaires. — Lyon, 13 mars 1902, Mon. jiid. Lyon, 11 sept. 1*.02. — Le commerce de flanelles et tissus hygiéniques est similaire du commerce de bonneterie et confections. — Lyon, 16 janv. 1895, sous Cass., 15 juin. 18i6, D., 97. 1. Ii9. — Décidé qu'un marchand de vins auquel a été faite la promesse qu'aucun commerçant du môme genre ne vendra ou ne s'installera dans la maison, peut se plaindre qu'un autre marchand de vins vient vendre des vins aux clients d'un autre locataire. — Trib. civ. Seine, 11 nov. 1897, Droit,

4 fév. 1898. — Kt qu'un bailleur qui s'est engagé à ne pas louer à une couturière ne peut louer pour les ateliers d'une couturière installée dans un immeuble voisin,

— Trib. civ. Seine, 1<^' juin 19( 0, Droit, 6 oct. 1900. — - L'industrie de professeur de dicton et de littérature n'est pas similaire de celle de professeur de langues.

— Trib. civ. Seine, 15 mars 11H)2. Gaz, Ttib., 27 sept. 1902, Droit, 4 oct. 1908.

(•; Paris, 17 nov. 1860, P., 62. 805, 1)., 61. 2. 32. — V. aussi les décisions citées dans la noie précédente.

(' Paris, 4 mai 1897, précité. — V. aiis.si la noie 6, p. 272, supra. (' Ainsi jugé au profil d'un agent de vente de fonds de commerce, dont le bail-

497. De même les clauses interdisant la location pour ui^ commerce identique ne défendent pas, d'après la jurispru^ dence, la location pour un commerce analogue (^).

498. Il ne semble pas qu'en aucune hypothèse, le cornmepcc doive être stipulé similaire, alors même que sa dénomination englobe ou parait englober le commerce exercé par le preneur qui réclame la garantie, si le commerce prétendu similaire ne comprend pas, en fait, les objets que le preneur met en vente (*). En effet, on ne voit pas en ce cas quel préjudice subit ce dernier.

499. Le juge du fait est d ailleurs souverain sur tous ces points (').

500. La question de savoir si le bailleur peut lui-même exercer dans rimmcuble loué les industries similaires dont Dous avons parlé se résout exactement de la même manière que celle de savoir s*il peut louer uner partie de l'immeuble à un tiers exerçant ces mêmes industries (*). En effet, le bailleur empêche le preneur de jouir ou entrave cette jouissance, ou la laisse intacte, dans un cas comme dans l'autre ; l'exercice du commerce ou de l'industrie similaires est son fait dans les deux cas. Il peut donc, dans notre opinion, exercer le commerce ou l'industrie similaires (*), à moins de clause contraire.

501» En dehors des limitations qui précèdent, le bailleur

leur a loué mie autre partie de son immeuble à un agent d'alTaires négociant accessoirement les ventes de fonds de commerce. Trib. Seine, 17 déc. 1897, Droit, 11 mars 1898. — V. aussi la noie précitée.

{') Alger, 23 janv. 1901, Journ. Mb. alg., 26 mai 1901, et les exemples cités supra, p. 6, note 272.

(«} Conlra Lyon, .19 mars 1857, S., 58. 2. 322, D., 60. 2. 189.

iV Cass., 7 nov. 1853, S., 55. 1. 112, D., 54. 1. 396. — Cass. civ., 15 jiiiliell896, D..97, 1. 149.

(*; Cpr. Guillouard, I, n. 134 et 136.

(»; Montpellier, 5 mars 1891, Pand. franç.y92. 2. 167. —Conlra Paris, 10 janv. 1841, S., 51. 1. 111 :en note), D., 42. 2:>73. — Montpellier, 26 juill. 1844, S., 44. 2. 477. — Aix, 6 août 1862, S., 63. 2. 223. — Trib. com. Gouniay, 7 mars 1892, précité. — Fuzier-Herman, art. 1719, n. 87 et 88; Guillouard, I, n. 139. — Le bailleur peut s engager évidemment à ne pas exercer un commerce ou une industrie similaires soit dans Timmeuble, soit au dehors, pourvu que cet engagement ne soit pas illimité à la fois dans le temps et dans l'espace, c'est-à-dire contraire à la liberté du commerce. Décidé qu'un engagement de ce genre, s'il est muet sur sa durée, doit être considéré comme pris seulement pour la durée du bail. -^ Limoges, 30 janv. 1893, Ann, de dr. com,, 95. 40.

peut louer le sui*plus de sa maison à qui il Teatend. L'obligation imposée par le bail au preneur de ne pas exercer tel commerce dans Timmeuble ou d'habiter bourgeoisement ne permet pas à ce dernier d'exiger que les mêmes conditions soient imposées aux autres locataires (*). Il en est de même de l'obligation imposée au preneur de ne sous-louer que bourgeoisement ou pour un commerce analogue au sien (^).

Dans Topinion contraire, cette clause oblige le bailleur à louer bourgeoisement le surplus de Timmeuble, si même, au moment du bail, certaines parties de Timmeuble étaient déjà louées autrement (')*

Dans tous les cas, si, en vertu d'une nouvelle convention, le preneur obtient la suppression de ces clauses, le bailleur, de son côté, redevient libre de louer à qui il lentend (*).

501 bis. De tout cela il résulte que le bailleur d'une maison occupée bourgeoisement peut, en principe, louer une partie de cette maison pour un commerce (').

(') Trib. civ. Seine, 31 déc. 1881, Gaz. Pal., 82. 1. 229. — Trib. civ. Seine, 18 déc. 1889, Loi, 3 janv. 1890. — Trib. civ. Seine, 18 déc. 1896, sous Paris, 21 janv. 1899, D., 1901. 2. 185. — Trib. civ. Seine, 9 juin 1904, Droi', 23 ocl. 1904. — Conira Trib. civ. Lyon, 25 mars 1887, Mon,jud. Lyon, 14 sept. 1887. — Trib. civ. Seine, 19 mai 1892, Gaz. Val., 92. 2, Suppl., 42. (Le preneur obligé à jouir bourgeoisement peut demander la fermeture d'un restaurant que le propriétaire a laissé s'installer dans un autre appartement, et cela même si le bailleur s>st réservé formellement le droit de louer les autres appartements à qui bon lui semblera). — Trib. civ. Seine, l*"' juill. 1898, Droit, 17 déc. 1898. — Trib. civ. Seine, 13 mai 1899, Gaz. Trib., 19 oct. 18ÎKJ (on ne peut louer à un hôtel meublé}. — Trib. civ. Seine, 4 mai 1901, Gaz. Trib., 31 juil. 1901. — Trib. civ. Seine, 30 avril 1902, Droit, 4 juill. 1902. — Trib. civ. Seine, 1« juin 1904, Droit, 9 sept. 1904. — Trib. civ. Bruxelles, 15 juil. 1891, Pand. pér. belg., 91, n. 1808. — Cfr. Robert, Note, D., 99. 1. 185. — En tout cas il en est ainsi si les deu.v corps de bâtiments sont nellemenl séparés l'un de l'autre. — Trib. civ. Seine, 4 mai 1901, précité. — En tout cas aussi notre solution est vraie pour les boutiques ou pour un immeuble voisin. — Trib. civ. Seine, 30 avril 1ÎH)2, précité. — V. supra, n. 484.

{*) Trib. civ. Boulogne, 7 juil. 1905, Droit, 26 août 1906. — Contra Trib. civ. Seine, 14 mars 18l>9, Gaz. Trib., 22 juin 1899.

{^) ContixL Trib. civ. Seine, l^r juin 1904, précité. — Cpr. supra, n. 487.

(*) Trib. civ. Seine, l*»" juill. 1898, Droit, 17 déc. 1898 (si le preneur, obligé d'habiter l'appartement bourgeoisement, obtient l'autorisation de le louer en rpeublé, le bailleur peut louer le surplus de l'immeuble pour un bôlel meublé;.

(■; V. toutes les décisions précitées. — V. cep. Trib. civ. Seine, 24 mars 1903, Gaz. Trib., 29 août 1903, d'après lequel le bailleur peut louer à une société pour ses bureaux, mais ne peut employer les locaux vacants à y entreposer des mar-* chandises et du matériel, à cause du va-et-vient qui en résulte.

502. Il ne suffit même pas que le bailleur, eu imposant au preneur la condition de vivre bourg'eoisement, donne comme motif que la maison est louée bourgeoisement pour qu'il soit réputé avoir voulu contracter une obligation quel* conque envers le preneur (').

A plus forte raison, le preneur n*a-t-il pas droit à garantie, s il savait, en louant, qu'une partie de Timmeuble était occu^ pée par des commerçants (*).

Mais le bailleur peut prendre rengagement dé ne louer le surplus de son immeuble qu*à des .personnes réunisssant des conditions déterminées ou loccupant bourgeoisement (').

L'aménagement des lieux au moment du bail peut être un indice de la volonté commune des parties sur ce point (*).

508. Il va sans dire que le bailleur est tenu envers le pre« neur pour le fait d*un autre preneur alors même que ce der« nier, dans son bail, a promis de garantir le bailleur (').

504. La sanction de l'obligation de garantie en ce qui concerne les commerces et les industries dont l'installation est interdite au bailleur doit être étudiée aux points de vue suivants :

r Dans les relations entre le premier preneur et le bailleur;

2*" Dans les relations entre le bailleur et le second preneur ;

3* Dans les relations entre le premier et le second preneur.

l"* Le preneur a, vis-à-vis de son bailleur, droit aux actions qui sont la conséquence ordinaire de l'obligation de garantie ; cela ne fait pas de doute (*). Il peut réclamer une diminution

(•) Contra Trib. civ. Seine, 28 mara 1898, Droil, 19 avril 1898.

!»; Trib. civ. Seine, 18 déc. 1898, précité.

i>; Paris, 18 janv. 1901, S., 1903. 2. 78. — Décidé qu'un propriétaire qui s'est obligé envers son locataire à louer le surplus de son immeuble bourgeoisement peut louer à un -marchand de diamants, exerçant son commerce sans allées et venues, mais non à un dentiste. — Trib. civ. Seine, 28 mars 1898, précité; — qnll ne peut louer pour un cercle. — Paris, 18 janv. 1901, précité.

(•} Paris, 6 déc. 1839, D. fl-'p., v*> Louage, n. 22^1°. — Rouen, 12 avril 1869, D. Rép., SuppL, yo Louage, n. 128-2«. — Trib. civ. Lyon, 25 janv. 1881, D., Rép., v« SuppL, eod. »«, n. 128-6».

(*; Cass., 18 mai 1892, S., 92. 1. 449 (il s'agissait d'un bail de chasse consenti par TElat).

(*; Guillouard, I, n. 142; Hue, X, n. 300 et lès arrêts cités dans les notes précédantes.

du loyer pendant la durée de la jouissance du locataire qui le gène (*),ou des dommages-intérêts (*). Il peut aussi deman^ der la résiliation de son bail (') avec dommages-intérêts (^). - Il peut même exiger que le bailleur demande la résiliation du bail de son concurrent et fasse expulser ce dernier dans les cas où cette résiliation est susceptible d'être prononcée, c'est-à-dire où le concurrent a agi contrairement aux termes de son bail (^). Cependant, si le preneur concurrent cesse le commerce ou l'industrie similaires, le premier preneur ne peut exiger son expulsion, qui est pour lui saus intérêt (^).

Son action en résiliation de son propre bail n'est pas admise si, sur ses premières réclamations, le bailleur a fait cesser le trouble. Mais il continue à avoir droit au une indemnité si le bailleur fait cesser le trouble sur une assignation en justice postérieurement à ces réclamations (").

D'ailleurs le tribunal n'est pas forcé de prononcer la rési^ liation qui lui est demandée; il peut, si le préjudice ne lui parait pas suffisant pour justifier la résiliation, réduire le» loyers ou condamner le bailleur à des dommages-intérêts (^).

505. 2"" Le bailleur n'a ni le droit d'expulser le second preneur, ni le droit de lui réclamer une indemnité, ni le droit de recourir contre lui en garantie (•), si le preneur a été dans son droit en exerçant le commerce qui lui convenait. Ce dernier a, à la vérité, su ou dû savoir que le commerce entravait la jouissance d'autres locataires, mais il n'avait pas à s'en préoccuper, attendu que le bailleur seul est obligé à la garantie.

Il en est, bien entendu, diiTéremment si le second preneur

(V: Paris, 15 mars 1894, Gaz. Pal., 94. 1. 741. — Hue, loc. cit, — Par conséquent, même si, sur la réclamation du preneur, le trouble cesse. Trib. civ. Seine, 30 janv. 1900, Loi, 17 fév. 1900.

(«,. Trib. civ. Rennes, 10 nov. 1893, iîec. d'Angers, 94, 189. — Hue, loc, cit.

') Hue, loc. cil. — V. cep. Paris, 15 mars 1894, précité.

[*) Hue, loc, cit.

[*] Nîmes, 31 déc. 1855, S., 57. 2. 164, D., 57. 2. 125. — Toulouse, 14 mars 1864, S., 64. 2. 28, D., 65. 2. 56.

(•) Paris, 12 mars 1863, S., 63. 2. 22Ï.

(') Trib. civ. Lyon, 4 juiU. 1894, Gaz. Pal,, 94. 2, Supp., 32.

(•) Trib. civ. Versailles, 31 mars 1898, Droit, 19 avril 1898, Loi, 12 avril 1898.

(•] Paris, 7 mars 1859 (Meyer e. Rousselet), cité par Guillouard, 1, n. 142. — iluc, X,n. 300.

GARÂiNTlE DES TROUBLES DU BAILLEUR 279

s'est engagé, aux termes du bail, à ne pas exercer le commerce ou rindustrie qui donnent lieu à garantie (*].

606. 3** Le premier preneur n a aucune action contre le second preneur ('), puisque ce dernier a agi conformément à ses droits.

Il en serait autrement toutefois dans la théorie qui confère an preneur un droit réel (') (que ce droit d'ailleurs se cumule ou non avec un droit personnel); le propre du droit réel est de pouvoir être opposé à toutes les personnes qui en entravent Texcrcice. Le premier preneur pourrait donc obliger le second preneur à cesser son commerce ou son industrie, et, à défaut, lui réclamer des dommages-intérêts (*). Il ne pourrait cependant obtenir Texpulsion du second preneur, puisqu'il n a aucun droit sur la portion de rimmeuble occupée par ce dernier.