C. Trouble relatif à une partie accessoire de la chose

507. Les changements sont prohibés non seulement s*ils portent sur la chose principale, mais encore s'ils portent sur les accessoires de cette chose.

Cela n*est pas contesté en principe (^); mais certains auteurs (*), partant de Tidée que la jouissance des accessoires a une importance moindre que la jouissance de la chose prin*

(Vi Guillouard, loc. cit,

;«• Cass., 16 nov. 1881, S., 82.. 1.225. — Paris, 22 avril 1864, S., 64.2. 259. — Paris, 26 juil. 1879, S., 81. 2. 229. — Paris, 18 janv. 1901, S., 1903. 2. 78. — Lyon

26 déc. 1902, S., 1903. 2. 303, D., 1904. 2. 128. — Trib. corn. Seine, 10 juin 1887, Jovrn. trib. àomm., 89. 1. 14 (industrie similaire). — Trib. civ. Seine, 13 mai 1890, Gaz. Trib., 6 juin 1890 (commerce similaire régulitrement exercé parle preneur}

— Trib. civ. Seine, 10 nov. 1891, Gax. PaU, 92. 1. 20. — Trib. com. Nanle*j,

27 fév. 1897, Rec. Nantes, 97. 1. 293 (commerce similaire;. — Trib. comm. Nan les, 7 avril 1897, Uec. Nantes, 98. 1. 80 (ibid.). — Ouillouard, I, n. 142; ïïuc, X n. 300. — V. cep. Trib. civ. Lyon, 8 mai 1891, Mon. jud. Lyon, 25 mai 1891 l'pros titutiOD). — V. infra, n. 587.

(») Guillouard, I, n. 142. — V. iii/ra, n. 684 s.

(♦) Paris, 24 juin 1858, S., 59. 2. 146, D., 59. 2. 217. — Paris, 29 mars 1860, S., 60. 2. 122, D., 60. 2. 187.

(»} Troplonp, I, n. 243; Massé et Vergé, IV, p. 363, § 701, note 9; Laurent, X.XV, n. 146; Guillouard, I, n. 132 s.: Puzier-Herman, art. 1719, n. 68; Hue, X, n. 297.

— V. supra, n. 45S et 483.

(•j Aubry et Rau, IV, p. 477.

cipale, permettent au bailleur des modiflcations dans ces accessoires, pourvu qu'elles ne causent pas au preneur un dommage sensible.

Cette opinion ne peut être admise (*) : le preneur ayant le droit de jotiir non seulement de la chose principale, mais .aussi des accessoires, sa jouissance doit être garantie sur ces derniers aussi bien que sur la chose principale.

508. Parmi les accessoires doivent être rangées des parties communes de Timmeuble, celles dont le locataire a la jouissance avec d'autres locataires. On peut citer :

V La cou?* [^). Le bailleur ne peut empêcher le locataire d'un appartement de faire passer par la cour des gens de sa maison, à une heure quelconque. Il ne peut pas davantage empêcher le locataire d'introduire dans la cour, même commune, les voitures de ses invités et les siennes, à une heure quelconque ('). M ne peut pas non plus diviser la cour commune par une clôture (*). 11 doit entretenir la cour commune (*). Il ne peut y élever des constructions (*). Il ne peut

(«j Paris, 12 janv. 1856, S., 50. 2. 168, D., 56. 2. 83. — Laurenl, XXV, n. 145; Guillouard, I, n. 131.

(«) Hue, X, n. 207.

(*; Paris, 4 mars 1828, S. chr., D.,56. 2.75 (noie), — et cela même si rapparlement du locataire est placé sur le passage même de la porte cochère. — Paris, 8 janv. 1856, S., 57. 2. 222, I)., 56. 2. 76 (même après minuit). — Laurent, XXV, n. 104: Guillouard, I, n. 88; Fuzier-Herman, art. 1719, n. 57 s.; Hue, X, n. 288. — S'il existe une allée pavée ou dallée sous la voûte donnant accès à la maison par la 4)orle cochère, les locataires peuvent en réclamer Tusage pour leurs voitures el celles de leurs invités à toute heure de jour et de nuit. Trib. civ. Seine, lijaav. 1895, rcnid. fr., 95. 2. 285. — Trib. civ. Seine, 4 nov. 1896, DroiV, 25 nov. 1896.

— Jugé que si le bail permet au preneur de faire circuler sa voiture dans la cour, cela s'applique même à une automobile. Paris, 23 avril 1902, Droit, 3 juin 1902.

— Trib. civ. Seine, 5 mars 1901, Gaz. Trib., 4 avril 1901.

(*) Cass. req,, 25 avril 189.3, S., 93. 1. 4ii4, D., 93. 1. 287. — Jugé de même que TEtal qui a loué la chasse d'une forêt en plusieurs lots, ne peut autoriser Tun des adjudicataires à clôturer son lot par des grillages. Bourges, 16 nov. 1891, Loif rjOdéc. 1891. — Mais le bailleur peut entourer d'une clôture la cour commune. Trib. paix Arras, 5 fév. 1898, Rev. just. de paix, 98. 183 (même si le preneur a la jouissance d'un cabinet d'aisances dans cette cour).

l'j Bordeaux, 2 déc. 1893, Rec, Bordeaux, 94. 119. — Décidé que le locaUirene peut exiger qu'une propreté moins rigoureuse si l'immeuble n'est pas habité bourgeoisement, Trib. civ. Seine, 12 août 1901, D., 1901, 2. 465.

(«} Paris, 26 mars 1857, S.. 57. 2. 500. — Paris, 22 nov. 1893, Gaz. Pal., 94. l»"" sem., Table, v» Bail, n. 5 ^et cela même si le locataire connaissait le projet de

empêcher le locataire d'y décharger des marchandises si la cour a cette destination (*).

Les encombrements temporaires, de matériaux par exemple, sur les parties communes ou accessoires de Timmeuble entraînent la responsabilité du bailleur vis-à-vis des preneurs qui en souffrent un préjudice (').

2" Les murs extérieurs. Ainsi c'est au preneur et non pas au bailleur qu*appartient le droit de concéder raffichage sur les murs extérieurs ('). Le preneur a également le droit de couvrir

conslrnction, alors qu*il ne connaissait pas les condilions de son exécution). — U ne le |)eut notamment si les constructions permettent de voir ce qui se passe dans l'app&rtement loué et privent le locataire de la vue de jardins voisins. — Aix,21 janv. \Wk, S., 64. 2. 57. — 11 ne peut, par une palissade, enlever la vue sur un jardin. Nancy, 10 mars 1894, Pand, ft\^ 95. 2. 138 ; — ni établir un vitrage sur la cour par Jiquclleun atelier recevait jour. Paris, 7 fév. 1896, Gaz. Pal., %. 1. 621. — Il ne peut élever dans la cour un hall qui en enlève presque toute la surface, surtout s'il a été stipulé qu'un preneur aurait le droit d'introduire dans la cour des voilures: toutefois, si le preneur continue à pouvoir faire entrer sa voiture, il ne peut réclamer U destruction du hall, mais seulement des dommages-intérêts. Trib. civ. Seiûe, 6 déc. 1898, Droit, 23 avril 1899.

i') V, infra, même numéro et n. 509.

» Paris, 15 déc. 1825, S. chr.

1') Dans le cas où Timmeuble entier est loué à un seul preneur, c'est au preneur et non pas au bailleur qu'appartient le droit de concéder l'affichage. — Barbier, Code de la presse, I, n. ^04; Le Poitlévin, Tr. de la presse, I, n. 319; Boistel, yoles, D., 1902. 2. a37 et D., 1903. 2. 257. — Con/ra Trib. paix Angers, 31 déc. 1891, Bic. d'Angers, 92. 93 (bail d'un théâtre). — Trib. com. Saint-Etienne, 8 fév. 1899, S.. 1903. 2. 315, D., 1902. 2. 337. — Trib. civ. Périgueux, 31 mai 1900, S., 1903. 2. 317, D., 1902. 2. 337. — Demogue, Rev/ Irim. dr. civ., 1902, p. 902. — On objecte que l'aspect de l'immeuble peut être gâté; mais le preneur a le droit de modifier Taspecl de l'immeuble, pourvu qu'il restitue, à la fin du bail, la chose intacte. — Tel est le cas pour des affiches électorales. — Cass., 15 nov. 1884, S., 85. 1. 286. — Dans le cas où l'immeuble est divisé en appartements, le preneur peut concéder le droit d'affichage sur les murs extérieurs de son appartement. Trib. civ. Seine, 22 juil. 1896, Droit, 5 août 1896. — Trib. civ. Seine, 12 mars 1901, S., 1904. 2. 115, D., 1903. 2. 257. — Barbier, loc. cit.; Le Poittevin, loc, cit. — Contra Cass., 20 janv, 1883, S., 83. 1. 488 (affiches électorales). — Cass., 20 janv. 1883 (autre arrêt). S., 85. 1. a33 (id.). — Cass., 15 nov. 1884, S., 85. 1. 286 (irf.).— Cass. crim., 18 janv. 1890, S., 90. 1. ^37 (id.). — Cass. crim., 7 aoûtl890, S., 91. 1. 91. — Trib. civ. Bordeaux, 11 fév. 1891, Gaz. Pal., 92. 1. Suppl., 9. —Trib. civ. Périgueux, 31 mai 1900, précité. — Boistel, Note, D., i90Z. 2. 337. — On a invoqué en ce dernier sens l'art. G64 C. civ., entièrement étranger à la question. On a ajouté que, dans notre opinion, si un locataire fait un usage abusif ou choquant de son droit, les autres locataires n'ont de recours contre personne ; c'est une erreur : ils ont tm recours contre le locataire qui fait l'usage abusif, ce locataire élaot leou de son fait (V. infra, n. 587). — Le bailleur n'a pas le même

le mur extérieur de ses enseignes (*), ou dVapposerun écrileau offrant de sous-louer l'immeuble ('); et le bailleur n'a pas le même droit ('), sauf exception pour Técriteau indiquant la prochaine mise en location de Timmeublc (^).

droil d affichage. — Trib. civ. Seine, 12 mars 1901, précilé. — Trib. paix Toulouse, 29 avril 1891, Gaz. Trib. Midi, 28 juin 1891. — Barbier, loc, cit.; Le Poillevin, loc. cit. — Contra Trib. civ. Bordeaux, 11 fév. 1891, précité; Trib. corn. Sainl-Elienne, 8 fév. 1899, précité. — Trib. civ. Périgueux, 31 mai 1900, précilé.

— Mais le bailleur d'un immeuble di\isé en appaHemenls, a seul le droit d'apposer des affiches sur les parties de murs derrière lesquelles ne se trouve pas an appartement. — Trib. civ. Seine, 12 mars 1901, précité (partie correspondante à un escalier.

(*) Trib. civ. Seine, 3 juil. 1900, Gaz. Trib., 27 déc. 1900. — Trib. civ. Seioe, 14 janv. 1902, Droit, 7 mai 1902. — Il peut le faire depuis le niveau du plancher jusqu'à celui du plafond. — Paris, 5 fév. 1858, S., 59. 2. 348, D., 58. 2. 135. - Trib. civ. Lyon, 29 octobre 1886, Loi, 29 déc. 1886. — Trib. civ. Seine, 29 janv. 1891, Droi7,"20 fév, 1891. — Trib. civ. Bordeaux, 11 fév. 1891, précité. — Trib. civ. Seine, 3 août 1897, Droit, 15 janv. 1898. — Trib. paix Montpellier, l'^août 181Ô, Mon. jud. Midi, 3 nov. 1895. — Trib. civ. Bruxelles, 3 fév. 1897, Pasicr., 97. 3. 122. — Agnel, n. 156; Iluc, X, n. 289, — ou devant la marquise qull a élé autorisé à mettre. — Trib. civ. Seine, 28 juil. 1896, Droit, 13 oct. 1896. — Il peut aussi en mettre sur la façade extérieure de l'immeuble s'il demeure dans un bâtiment de derrière. — Hue, X, n. 289. — Cette enseigne peut être éclairée intérieurement le soir. — Trib. civ. Seine, 28 juil. 1896, précilé. — Elle ne doit pas dépasser la partie du mur correspondant à l'appartement du preneur. — Décisions précitées, — et sans que le preneur puisse se plaindre qu'elle soit interceptée par les volets des autres locataires. Trib. civ. Seine, l«f mars 1902, i)i*oi/, 2 juil. 1902.

— Le propriétaire peut badigeonner les murs extérieurs comme il l'entend. —Trib. civ. Lyon, 29 oct. 1886, précité, — mais à la condition que ces enseigrnes puissent Hre apposées. — Même jugement, — et que si elles dûsparaissent par l'effet de ces travaux, le bailleur les rétablisse. — Trib. paix Montpellier, !•' août 1895. précilé.

(V Trib. civ. Seine, 24 oct, 1901, Droit, 29 déc. 1901. — Comme le droit du preneur à cet égard provient de son droit de jouissance, un écrileau de celle nature peut être apposé même si le preneur n'a pas la faculté de sous-louer. Toutefois un tribunal, pour décider qu'il peut mettre un écrileau de celte nature quand la sous-location est subordonnée à l'agrément du bailleur, se base sur lldée, d'ailleurs inexacte [infra, n. 1104), que cette dernière clause n'équivaut pas aune interdiction absojue faite d'avance. — Trib. civ. Lille, 27 fév. 1899, Sotxljud.,^>

;',) 11 a été jugé en ce sens que le locataire peut faire enlever l'enseigne d'un autre locataire de l'immeuble couvrant le mur extérieur qui correspond à l'appar temenl du premier locataire. — Alger, 18 déc. 1899, D., 1901. 2. 8. —Trib. civ Lyon, 6 mai 1886, Mon. jud. Lyon, 5 juil. 1886. — Trib. civ. Seine, 29 janv. 1891 Droil, 20 fév. 1891.

(♦) Pendant la période où, soit l'usage des lieux, soit la convention admelteo que l'immeuble loué peut être visité par des tiers désireux de le prendre à bail, k bailleur peut faire mettre sur le mur de l'immeuble donnant sur la rue un écrileac

Vers la fin de son bail ou même dans le cours de son bail, le preneur peut indiquer par une affiche^ sur la portion des murs exiérieurs dont la jouissance lui appartient, son changement futur de domicile (']. D'une part, il ne modifie pas ainsi la forme de la chose ; d'autre part il ne fait qu exercer un acte de jouissance sur une chose comprise dans son bail.

Il semble même que Tusage autorise cette inscription après la fin du bail, pendant un temps suffisant pour faire connais tre le changement à ceux à qui le preneur a intérêt à rapprendre (*).

C'est également à cause de son droit de jouissance sur les murs extérieurs que le preneur a le droit de donner, par une inscription sur le mur ou la porte de l'immeuble, un nom à la maison louée, notamment à une villa, si elle n'a pas encore? de nom (*).

Il peut aussi mettre sur la porte de son appartement une plaque indicatrice de son nom et de sa profession ; ici encore

iadiquanl la mise en location de rimmeuble. — Trib. civ. Marseille, 27 mai 1891, Rec. Marseille, 91. 2. 202. — Trib. paix Reims, 7 fév. 1901, Rev.jusL paix, 1901. 367. - Hue, X, n. 301. — Contra Paria, 11 août 1854, S., 55. 2. 531. — Paris, 25 juin 1857, S„ 57. 2, 500. - Paris, 4 juil. 1857, S., 57. 2. 500. — Guillouard, I, n. 14^ — D*une pari, sans cette apposition, le droit que tout le monde reconnaît to bailleor de faire visiter Timmeuble serait illusoire, puisque personne ne connaîtrait la mise en location. D*autre part, ce droit est généralement consacré par Tusage des lieux. Enfln il n*entrave en aucune manière la jouissance du preneur. Od a contesté ce dernier point; la jouissance du preneur est entravée, dit-on, puisque Tapposilion de Tècriteau doit amener chez lui une multitude de personnes. L'objection nous paraît singulière, puisque, de Tavis général, le bailleur a le droit de faire visiter par des tiers l'immeuble à louer. — Mais le bailleur ne peut faire placer un écnteau de ce genre avant la dernière époque du bail; la durée de cette époque est une question de fait. — Paris, 4 juil. 1857, S., 57. 2. 500 (l'écriteau ne peut être placé deux ans avant la fln du bail). — De môme il ne peut donner à Técriteau des dimensions exagérées, notamment en recouvrant l'enseigne du locataire. — Trib. paix Reims, 7 fév. 1901, précité.

»»; Paris, 21 août 1882, S., 83. 2. 107. — Trib. civ. Seine, l»»^ juin 1870, Droit, 9 juil. 1870. — Trib. civ. Seine, 24 oct. 1901, Droit, 29 déc. 1901. — Fuzier-Herman, art. 1719, n. 151.

{^, Conlra Trib. civ. Seine, 5 juin 1902, Gaz, Trib., 11 nov. 1902, Droit, 7 nov. 1908. — Trib. paix Marseille, 10 fév. 1905, Jurispr. Marseille, 1905. 156.

»i Trib. civ. FonUinebleau, 5 janv. 1899, Gaz. Pal., 99. 1. 272. — Ce jugement dénote que le nom de « la bicoque » ne peut être critiqué par le bailleur, comme ayant un sens injurieux, si le preneur n*a pas agi par taquinerie et si cette dénominatioii ne peut causer de préjudice à Timmeuble.

il exerce un acte de jouissance sur une chose comprise dans son bail.

Il peut même apposer cette plaque indicatrice sur le mur attenant à la porte cochère de la maison, puisque cette porte cochère fait partie des accessoires de Timmeuble dont la jouissance est commune à tous les locataires; du reste Tusage est en ce sens. Toutefois, par cela même que cette partie de Timmeuble est commune à tous les locataires, aucun d*entre eux ne peut en jouir d*une manière préjudiciable aux autres locataires (*) ; la plaque indicatrice ne doit donc pas être d*UQe dimension telle quelle empêche les autres locataires d apposer également des plaques de ce genre.

Ce que nous venons de dire de la porte cochère est également vrai du palier sur lequel s'ouvre l'appartement du locataire (*).

La convention peut évidemment supprimer ou restreindre le droit du preneur relalivement à lapposition d'enseignes ou d ecriteaux (').

Le bailleur ne peut pas non plus, par des travaux inutiles aux murs extérieurs, causer une gêne au preneur (*).

3** L'eau de Cimmeiible, Le bailleur doit entretenir la conduite d'eau. Il ne peut donc la supprimer (''^). Mais le prix de leau consommée par le preneur doit être dans beaucoup de cas payé par ce dernier (^). La question de savoir si le bailleur est responsable de la qualité de leau a déjà été étudiée (^).

4° L'escalie?* (*). Le bailleur ne peut modifier cet escalier (•).

(') Gass. req., 23 juin 1868, S., 09. 1. 21.

(«i Gass, req., 23 juin 1868, précité.

(•) Paris, 23 janv. 1869, S., 69. 2.34, D., 69. 2. 193. — Trib.civ. Seine, 24 jan?, 1862, S., 69, 2. 34 (en note). — Ruben de Couder, v« Enseigne, n. 26; Fuxier- Ilerman, art. 1719, n. 6.

(♦; Gass., 16 nov. 1886, S., 87. 1. 56. — Pour les réparations nécessaires, v.m/VYi, n. 464 s.

(») Alger, 8 juin 1892, Gaz, Pal., 93. 1. 2» p., 26. — Trib. civ. Bordeaux, 31 juil. 1895, Loi, 12 déc. 1895. — Trib. civ. Lyon, 12 mai 1898, Droit, 6 ocl. 1898. — Trib. civ. Seine, 9 avril 1902, Droit, 29 juin 1902.

^•) V. t/i//Yz, n. 911.

C) V. supra, n. 431.

(») Hue, X, n. 288 et 297.

(»; Bordeaux, 26 juil. 1831, S., 44. 2. 79 (en noie). ^ Paris, 9 janv. 1844, S., 44.

Il doit leclaîrer pendant les heures fixées par l'usage (*), le chauffer si les conventions ou l'usage Ty obligent (*), y entretenir un tapis dans les mêmes cas ('), le maintenir en état de

2. 79. — Guillouard, I, n. 128. — Ainsi il ne peut être établi un garage pour bicyclellc dans Tescalier. — Trib. civ. Seine, 10 mars 1898, S., 98. 2. 222.

(') La question de savoir jusqu'à quelle heure les escaliers d'une maison doivent être éclairés dépend des usages locaux. 11 a été décidé qu'à Paris les escaliers devaient être éclairés jusqu'à minuit. — Trib. civ. Seine, 19 avril 1862, S., 99. 2. K en note). — Trib. civ. Seine, 30 janv. 1869, Gaz. Trib., 20 fév. 1869. — Trib. civ. Seine, 30 janv. 1891, S., 99. 2. 52 (en note). — Trib. civ. Seine, 23 nov. 1904, S.» 1906, 2. 149, D., 1905. 2. 8. — Agnel, n. 168. — Quelques décisions admettent que le gaz peut être éteint à 11 heures quand les locataires sont rentrés ou leurs visiteurs sortis. Trib. civ. Seine, 19 août 1862, 30 janv. 1891 et 23 nov. 1904, précités. — D'après d'autres décisions il surflrait au propriétaire d'éclairer jusqu'à onze heures. Trib. civ. Seine, 29 avril 1895, S., 99. 2. 52 (en note), D., 95. 2. 216. — Trib. civ. Seine, 8 fév. 1899, S., 99. 2. 52, D., 99. 2. 176. — En tout cas, le propriétaire doit, si le locataire a besoin d^un éclairage plus prolongé, le fournir. Trib. civ. Seine, 30 janv. 1869, 30 janv. 1891 et 29 avril 1895, précités, — sauf au locataire à payer le supplément. Trib. civ. Seine, 30 janv. 1869 et 30 janv. 1891, précités. — Ces solutions peuvent être modifiées par les clauses du bail. Trib. civ. Seine, 29 avril 1895, précité. — Pour l'escalier de service, tantôt on Ta assimilé au grand escalier ou à l'escalier unique (Trib. civ. Seine, 30 janv. 1891, précité), tantôt on a décidé qu'il suffit de le laisser éclairé jusqu'à dix heures. Trib. civ. Seine, 23 nov. 1904, précité. — Sur le mode d'usage des escaliers, v. infra, n. 721.

C; En principe, le baiUeur n'est pas obligé de faire chauffer les appartement» loués. Mais il en est autrement s'il existe dans ces appartements des bouches de chaleur témoignant de l'existence d'un calorifère destiné à chauffer la maison tout colîère. Trib. civ. Seine, 30 janv. 1891, Gaz. Pal., 91. 1. 218. — Trib. civ. Seine, 28 juin 1893, Loi, 19 janv. 1894 (et si le baiil interdit au locataire toute réclamation au sujet du chauffage, ce n'est là qu'une précaution contre des exigences exagérées, et celle clause n'empêche pas le locataire de réclamer le chauffage de son appartement, et, dans le cas où il est obligé de dépenser du combustible, une îDdemnité. — Trib. civ. Seine, 9 déc. 1901, Droit, 16 fév. 1902. — Décidé que les calorifères doivent fonctionner du 15 octobre au 15 avril, de six heures du malin à minuit. Trib. civ. Seine, 21 mai 1895, (^cts. Fal.y 19 juin 1895. —Certaines décisions n 'ad mette nf pas cette .solution en dehors d'une stipulation du bail. Paris, n nov. 1888, Gaz. l'ai., 89. 1, Suppl., 26. — Décidé même qu'en dehors de toute stipulation le calorifère doit fonctionner dès qu'il fait froid. Trib. civ. Seine, y déc. 1901, précité. — En tout cas, si le calorifère n'a commencé à fonctionner qu'après l'entrée en jouissance, il y a là une simple tolérance du bailleur, et celui-ci peut y mettre fin. Paris, 17 nov. 1888, précité. — Lorsque l'escalier doit être chauffé, d'après les stipulations du bail ou conformément à la situation existante lors de sa conclusion, il doit l'être de la même manière que les appartements. Trib. civ. Seine, 21 mai 1895, Gaz. Trib., 19 juin 1895.

{*) Dans les maisons où existait un tapis lors de la signature du bail, le bailleur doit conserver ce tapis. Jugé que, dans le cas au moins où une redevance est imposée au preneur pour le tapis, le lapis doit rester dans Tescalier pendant toul^^^ Tannée. Trib. paix Paris (3« arrçnd.), 7 oct. 1886, S., 87. 2. 23. — Jugé que le

286 DU LOUAGE DiS9 CHOSES

propreté (*), laisser monter dans Tescalier les visitears des locataires (*), laisser Tascenseur à la disposition des locataires (•).

S'il y a deux escaliers, il doit laisser monter par le grand escalier les personnes auxquelles il est dans Tusage de laisser prendre cet escalier (*).

S"" La porte d'entrée {^), Ainsi la location du pas de la porte ou de la cour dans les conditions qui entravent Taccès des lieux loués entraine la garantie (^). De même la porte doit rester fermée aux heures fixées par Tusagc (■^). Nous avons montré que le preneur peut, dans certains cas, apposer des enseignes sur la porte coctière (■).

lapis peut être eiUevé en été, mais seulement pendant le temps nécessaire à sa conservation et à son entretien, et au plus tard du l'^* juillet au 15 octobre. Trib. civ. Seine, 29 déc. 1894, S., 95. 2. 284, D., 96. 2. 154. — Trib. paix Paris {14' arrond.). 14 août 1902, S., 1903. 2. 20, — ou pendant trois mois. Trib. civ. Seine, 23 mai 1901, Gaz. Trib., 25 août 1901. — Lorsqu'il est enlevé, le bailleur n a pas à le remplacer par un tapis de toile, sauf dans les maisons luxueusement meublées. Trib. civ. Seine, 29 déc. 1894, précité, — ou si Fescalier, en bois et bien entretenu de cire, jie peut se passer d'un tapis. — Paris, 7 nov. 1901, S., 1901. 2. 280.

(*) Ce qui s'entend d*une manière relative si Timmeuble n*est pas tout entier occupé bourgeoisement. Trib. civ. Seine, 12 août 1901, Gaz. Trib., 15 sept. 1901.

(*) Jugé cependant que le bailleur peut fixer les heures après lesquelles les fournisseurs ne pourront plus monter. Trib. civ. Seine, 12 août 1901, précité.

(') Il est certain, par exemple, que s'il existait dans Timmeuble un ascenseur au moment du bail, le bailleur ne peut ni le supprimer ni en interdire Tusage; il ne peut pas davantage en restreindre Tusage, par exemple ne permettre de luliliser que pour la montée. Trib. dv. Seine, 4 nov. 1896, Droit, 25 nov. 1896. — Trib. civ. Seine, 30 janv. 1897, S., 97. 2. 181, D., 97. 2. 471, — ou qu'avec TintervenUon du concierge. Trib. civ. Seine, 12 mai 1902, Droii, 8 juin 1902. — D'autre pari l'ascenseur doit être à la disposition des locataires tant que l'escalier doit rester éclairé. Trib. civ. Seine, 25 juill. 1891, Loi, 13 août 1891. — Mais, en principe, le bailleur peut, dans un but de sécurité, réglementer l'usage de l'ascenseur. Trib. civ. Seine, 12 mai 19(>2, précité.

(«) Hue, X, n. 288.

(•} Trib. civ. Seine, 31 déc. 188C, Gaz. Val., 87, 1. 243 (location du pas de la porte à une laitière).

'/) Le preneur ne peut exiger qu'elle soit fermée dans la journée. Trib. civ. Marseille, 19 fév. 1880, liée. d'Aix, 80. 110. —Trib. civ. Lyon, 9 août 1901, Mon. jud. Lyon, 19 août 1901 ;invoquanl les usages de Lyon). — Jugé que si la maison osl en partie occupée par des commerçants, les aulres locataires ne peuvent exiger que la maison soit fermée à buit heures du soir. Trib. civ. Seine, 29 nov. lUOO, Mon. jud. Lyon, 20 janv. VJOi. — V, aussi supra, n. 483.

i** V. supra, même numéro.

6' Le vestibule (*).

7"" La loge du concierge, que le bailleur ne peut ni supprimer (*), ni changer de place (»), sauf, dans ce dernier cas, si les locataires n'en souffrent pas (^).

8* Le jardin. Le propriétaire ne peut y construire C^), et cela même si les constructions ne doivent enlever aux locataires ni jour, ni lumière (•),

D. Trouble relatif à un immeuble voisin appartenant au bailleur ou occupé par lui.

509. Si le bailleur est propriétaire d*un immeuble voisin, il ne peut se comporter, dans Texercice de son droit de propriété, de manière à porter préjudice aux preneurs de l'autre immeuble ('); il n'a pas plus le droit, par cet exercice que par des acles faits sur Fimnieuble loué, de manquer à l'obligation défaire jouir qu'il a contractée. On ne peut donc objecter ({a'il a agi comme propriétaire et non comme bailleur; si sa qualité de propriétaire lui permet d'user de la chose comme le ferait un tiers, sa qualité de bailleur lui confère Tobligation personnelle de ne pas entraver la jouissance du preneur.

Ainsi le bailleur ne peut élever sur Timmeuble voisin des constructions qui enlèveraient Tair ou la lumière aux immeubles loués (*), ni exhausser des constructions avec le même

v'} Il a élé jugé que le locataire d'une boutique ne peut user du vestibule pour son personnel et les besoins de son commerce. Trib. civ. Seine, 5 nov. 1900, Lot, 28jinv. 1901.

l«}Trib. civ. Lyon, 2 fév. 1892, Gaz. Pal., 92. 2. 130.

i*y II ne peut transporter la loge du rez-de-chaussée au cinquième. — Trib. civ. LyoD, 2 fév. 1892, précité.

(♦, Trib. civ. Seine, 29 nov. 1900, Mon.jud. Lyon, 26 janv. 1900.

,») Paris. 15 déc. 1825, S. chr. — Paris, 20 fév. 1843, S., 43. 2. 125, D. Rép., I* Louoge, n. 228-4o. — Trib. civ. Seine, 2 juill. 1898, Cmqz. Trib., 11 nov. 1898.

(«; Paris. 20 fév. 1843, précité.

'J] Uurenl, XXV, n. 146; Guillouard, ï, n. 1.32.

(•; Paris, 15 déc. 1825, S. chr. — Paris, 20 fév. 1843, S., 43. 2. 125, D. Rép., \-o Louaffc, n. 228-4o. Lyon, 10 août 1855, S., 55. 2. 620, D., 55. 2. 359. — Alx, 21 janv. 18G4, S., 64. 2. 157.— Paris, 7 mai 1869, i?u//. cUla cour de Paris, 1869, p. 258. — Alger, 21 oct. 1886, Journ. de lajurispr. d* Alger, 86, p. 497. — Trib. civ. Seine, 9 déc. 1836, D. Rép., v^ Louage, n. 228-2o. — Trib. civ. Seine, 6 août 1885, Ui, 13 nov. 1885.— Trib. civ. Blois, 3 fév. 1887, Loi, 13 avril 1887. — Trib.

résultat('), ni cacher par des constructions Tenseignc du locataire (*).

Il ne peut pas davantage pratiquer dans le mur de Tiiiimeuble voisin des ouvertures donnant vue sur Timmeublc loué ('), ou faire conduire par unégout les eaux ménagères de l'immeuble voisin dans la cour de Timmeuble loué (^), ou procéder à des opérations nuisant par le bruit ou les odeui*s à la jouissance du locataire (*).

A plus forte raison le bailleur ne peut-il faire des travaux dans une partie, par exemple une cour, commune aux deux immeubles (*).

510. Mais il va sans dire que le bailleur peut faire subir h l'immeuble voisin, dont il est propriétaire, toutes les modifications qui lui conviennent, à condition que ces modifications ne nuisent pas à la jouissance de Timmeuble loué (') ; les droils du bailleur sont donc plus considérables sur le premier que sur le second de ces immeubles. En effet, tout ce que peut demander le preneur, c'est d'avoir la jouissance complète de la chose louée; si toutes les modifications apportées à la chose louée entravent cette jouissance, les modifications apportées à un immeuble voisin ne Tentravent qu'exceptionnellement.

Le bailleur peut donc détruire la maison voisine, changer le genre de culture de la terre voisine; il peut aussi exhausser la maison voisine ou construire une maison, si cet exhaussement ou construction ne font subir aucun préjudice aux preneurs de rimmeuble loué, par exemple si ce dernier immeuble est une terre labourable.

civ. Perpignan, 30 ocl. 1895, Gaz. Pal.y 96.1.266 (ce jugement applique Pari. 1722 . — Trib. civ. Seine, l^r fév. 1898, Loi, 1« mars 1898. — Trib. civ. Seine, 2 juill. 1898, Gaz. Trib., 11 nov. 1898. —Trib. civ. Seine, 18 mars 1904, Droit, 9 aoùl 1904. — Contra Paris, 2 août 1892, Gaz. Trib., 22 sept. 1892.

(') Lyon, 10 août 18ô5, précité. — Trib. civ. Bordeaux, 7 fév. 1890, Rec, Bordeaux, 90. 2. 55.

\*) Cette solution a été donnée pour le cas où le droit d'installer une enseigne avait été stipulé dans le bail. — Trib. civ. Seine, 23 janv. 1891, Loi, 14 mars 1891.

i»j Guillouard, I, n. 132.

(«1 Guillouard, I, n. 132.

(*; Trib. civ. Marseille, 31 mai 1887, Rec. d'ALz, 88. 27.

(•) Cass., 19 juin 1882, S., 8i. 1. 238, 1)., 83. 1. 336. — Guillouard, I, n. 132.

('; Guillouard, I, n. 133.

A plus forte raison le bailleur n'a-t-il pas, comme nous l'avons vu, à faire des réparations sur Timmeuble voisin.

511. Le bailleur n'est pas obligé de faire des réparations ou des travaux à Timmouble voisin dont il est propriétaire, même si ces Iravaux doivent assurer la jouissance de Timineuble loué (•). Il est bien tenu de ne pas faire subir à Tinimcuble voisin des modifications empêchant la jouissance de l'immeuble loué, mais on ne peut le forcer, sur unimmeuble autre que Timmeublc loué, à un fait actif ou à des dépenses. Ce serait étendre lobligation de réparation au delà de ses termes.

Ainsi le bailleur d'une terre n'est pas responsable des dégâts qui y sont faits par les lapins d'un bois voisin dont il est propriétaire {'^), sauf dans les cas où un propriétaire étranger en serait également responsable (''j.

512* Le bailleur pout-i], dans un immeuble dont il est propriétaire, exercer ou laisser exercer par un preneur une industrie ou un commerce simibiires h celui qui est exercé par un autre de ses preneurs dans un immeuble voisin? La question doit être résolue comme celle de savoir si le bailleur a les mêmes droits en ce qui concerne Timmeuble même dont une partie est louée.

Nous admettons donc que le bailleur a, à cet égard, la plus grande liberté (*).

(V Trib. civ. Elanipes, 30 janv. 1883, France jud., 82-«3, p. Cy3. — (iuillouard, I, n. 1.33.

(«Ji Cass., 19 juil. 1859, S., 61. 1. 2.^, D., 60. 1. 425. — Trib. civ. Rambouillet, 15fév. 18ti5, Gaz. Trib., 25 avril 1895 (surtout si le fermier fait des cultures spéciales et des travaux pour attirer des lapins). — Trib. civ. Chartres, 15 mai 1902, Gaz. Trib., 4 oct. 1902. — Fuzicr-Herman, art. 1719, n. 87.

(•) Metz, 26 nov. 1868, S., 69. 2. 175, D., 69. 2. 44. — Trib. civ. Evreux, 28 juil. 18U6, Gaz. Pal., 96. 2. 634. — Conlra Cass. req., 1«' déc. 1863, S., 64. 1. 25, D., 64. 1. 160 (motifs^. — Bordeaux, 2 août 1860, S., 61. 2. 124, D., 61. 2. 9i. — Paris, 8 juill. 1861, S., 62. 2. 274, D., 61. 2. 198. —Trib. corn. Gournay, 7 mars 1892, Gaz. Pal., 92. 1. Suppl., 38. — Décidé en ce dernier sens, que la compagnie de chemins de fer qui a donné à bail le buffet d'une gare ne peut, au préjudice du preneur, installer un wagon-restaurant dans un train qui s'annote à cette gare. — Cass. req., 28 ocl. 1895, S., 96. 1. 293, D., 96. 1. 500. — Mais cet arrêt ne résout pas la question posée au texte, et les objections faites par les parties à la théorie qu'il consacre étaient étrangères à celle question. — Décidé encore en sens contraire que le baiUeur ayant un matériel de navigation pour le transport ne peut faire concurrence au preneur dans le même trajet. — Lyon, 3 déc. 1864, S., 65. 2. 131.

290 DU LOl'AGE DES CHOSES

513. Il va sans dire que cette liberté peut lui être enlevée par une clause du bail.

On a même jugé que la défense faite par le bail au bailleur dé louer pour l'exercice d'un commerce similaire les autres immeubles de la propriété, s'applique non seulement à Fimmeuble même, dont une partie est louée, mais encore aux immeubles contigus dont le bailleur est également propriétaire (').

D'autre part, le droit commun interdit dans certaines circonstances au bailleur d'exercer un commerce similaire. 11 ne peut, par exemple, Icxercer si, en même temps qu*il a donné une boutique à bail, il a cédé au preneur le fonds de commerce exploité dans cette boutique, et qui lui appartenait (*) ; car sa qualité de vendeur et l'obligation de garantie qui en découle lui défendent cet exercice.

Il en est de même si le bailleur donne à bail le fonds de commerce ou la clientèle (').

514. En tout cas, si le bailleur exerçait avant le bail le commerce ou l'industrie similaire, et si le preneur connaissait ou était en mesure de connaître cette situation, le bailleur n'est pas tenu à garantie (*).

515. Le preneur ne peut évidemment exiger qu'un passage lui soit laissé sur l'immeuble voisin du bailleur. Toutefois, et surtout s'il s'agit d'exploitations rurales, le contraire peut résulter de l'intention des parties; or cette intention peut se manifester par l'état préexistant des lieux ; c'est une question d'étendue du bail (^).

516. Rien n'empêche le bailleur d'aliéner l'immeuble voisin (®). 11 peut même l'aliéner dans des conditions qui rendent probable ou certaine de la part du futur acquéreur une

(») Paris, 24 avril 1879, S., 79. 2. 178. — Cpr. Guillouard, ï, n. 440. — Eo Umt cas elle ne s'applique pas à un immeuble séparé de la propriété louée par plusieurs autres immeubles. — Trib. civ. Beauvais, 11 nov. 1898, Droit, 31 déc. 189S. — Trib. civ. Seine, 1" mai 1903, Droit, 30 oct. 1903.

(«) Dijon, 5 mai 1875, S., 75. 2. 142.

(») Montpellier, 26 juil. 1844, S., 44. 2. 477, D. Rép., vo Jndusltie, n. 217-5».

(*) Cass. req., 1« déc. 1863, S., 64. 1. 25, D., 64. 1. 160. .

(») V. supra, n. 288.

(•) Guillouard, I, n. 133.

atteinte à la jouissance du preneur ('); par exemple la vente tl'ûn terrain peut être faite conune vente de terrain à bâtir, quoique des constructions élevées sur le terrain doivent avoir pour objet d'enlever la lumière à l'immeuble loué ; le bailleur, en effet, n'a contracté que Tobligalion personnelle de faire jouir le preneur, il ne s'cîst pas obligé h affecter les biens ijoat il est propriétaire à la jouissance de Timineuble loué; il n'a pas grevé ses immeubles (J'une servitude réelle au j»i*ofil des locataires de rimmcuble loué.

La question de savoir quels droits peut avoir alors le preneur vis-à-vis du bailleur dépend de Tétenduc de la garantie tiuc doit ce dernier |)our les faits des tiers.

517, Ce que nous avons dit de Tinimeuble voisin appartenant au bailleur s'applique aussi h Fiinmeuble voisin que le l)&ilicur occupe h un titre quelconque, au titre de locataire par exenqile; obligé de faire jouir le preneur, il ne peut lui

517 his. Le bailleur peut évidemment écarter sa garantie J)ar une clause du bail (').

E. Trouble relatif à la personne du preneur.

518. Toute injure à la personne du preneur constitue de U part du bailleur un trouble (^).

Le bailleur est également responsable de Taccident causé •au preneur par une mauvaise disposition des lieux ('), mais non pas, évidemment, d'un.accident di\ à l'imprudence du preneur (•).

(')Gui«ouard,I, n. i33.

n Cpr. Monlpcllier, 26 juil. 18H, S., U. 2. 477, D. Uép., v-o ïmlu^frie, n. 217-5o.

l'/Tril). civ. Charires, 15 mai 1902, Gaz. Trib., 4 ocl. 11K>2 (si le fermier est ^tilorUé à Tureter dans le bois voisin apparlenanl au bailleur, ce dernier'esl réputé -«voir stipulé qu^il ne serait pas responsable des dégâts causés par les lapins de ce

(*) Besançon, 5 juin 1891, C,nz. P.il., 91. 2, SuppL, 17 (affichage d'un placard <iUurî«ux). — V. i/i/Vfl, n. 588 s.

(•) Paris, 8 fcv. 18% [motifs;, S., 99. 2. 215. — Trib. civ. Béziers, 23 juin 1818, <î*J» PaL, 98, 2. 363, Droit, 15 ocl. 18.»8. — V. supra, n. 436 et 440. * Ci Trib. civ. Réz'.ers, 23 juin 18Î8, précité.