II. Troubles provenant d'un tiers étranger à t'imtneuhle

519. En ce qui concerne les troubles provenant du fait d'un tiers, c'est-à-dire de toute personne autre que le bailleur ou ses ayant cause universels, ta loi distingue les troubles d^ fait et les troubles de droit.

Le trouble défait est celui qui résulte de simples voies de fait, c est-à-dire d'un délit ou d'un quasi-délit (*) ; le trouble de droit est celui qui est occasionné au moyen d'une voie de droit, c'est- à-dire par une personne qui prétend avoir un droit sur la chose (*).

A. Trouble de fait.

520. Le trouble de fait que subit le preneur ne donne paa lieu à la garantie. La loi n'a pas voulu rendre le bailleur responsable de semblables troubles, parce que le plus souvent ils sont le résultat de la négligence du preneur, qui aurait pu les éviter avec une surveillance plus active ('). ou constituent un acte de vengeance dirigé contre sa personne (*). Dans tous les cas, comme le disait Mouricault (*) : « C'est le preneur seul que les tiers attaquent, c'est à sa jouissance personnelle qu'ils attentent; c'est à lui seul à les faire réprimer ». L'art. 1725 est ainsi conçu : « Le bailleur n'est pas » tenu de gai^antir le preneur du trouble que des tiers appor* » tent par voie de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs » aucun droit sur la chose louée; sauf au preneur à les pont^ » suivre en son nom personnel ».

521. Le bailleur doit intervenir dès que l'auteur du trouble prétend avoir quelque droit sur la chose louée, soit qu'il manifeste cette prétention au moment même où il accomplit la voie de fait (art. 1725), soit qu'il ne l'élève que plus tard, sur l'action en dommages et intérêts intentée contre lui par

(«) Guillouard, I, n. 156 et 157.

(*,) (luillouard, I, n. 156 et 160.

(») Colmel de Sanlerre, VII, n. 174 bis, I; Guillouard, I, n.l58;Huc, X, n.304; Planiol, II, n. 1682; Walil, Noie, S., 1905. 2. 60.

(*) Colmel de Sanlerre, loc, ril.; Guillouard, loc. C!7.;Huc, loc. cil.; Wahl, loc^

<*] Fenet, XIV, p. 327, — V. aussi Guillouard, I, n. 158.

Garantie du trouble causé par un tiers ^93

le preneur (art. 1727); car c'est alors le droit du bailleur qui tsten cause, qui est contesté, et le preneur na pas qualité pour le représenter dans le débat qui s'élève sur ce point. Le trouble de fait dégénère ici en trouble de droit dont le bailleur est responsable (art. t727).

622. D'autre part, le trouble de fait doit être réprimé par le bailleur, s'il est antérieur à l'entrée, en jouissance du preneur (*); car alors la délivrance n'est pas complète.

Le bailleur est également responsable du trouble de fait tonimis par un tiers s'il a participé indivisiblement à ce trouble (').

623. La jurisprudence, au surplus, a enlevé à Tart. 1725 une grande partie de sa portée en décidant que le bailleur est garant du trouble de fait lorsque ce trouble consiste dans une diminution de jouissance (') ; elle prétend qu'il y a alors destruction ou perte.

Celte opinion est inexacte : la perte de la chose consiste dans sa disparition (*).

Il n'y pas lieu non plus à garantie, bien que le trouble se traduise par une dégradation matérielle (^). On ne saurait objecter que le preneur est dispensé de faire les réparations provenant d'une force majeure. Les deux questions n'ont ûucuu rapport entre elles; le preneur, en vertu de l'art. 1725, n'a pas droit de ce chef, pendant sa jouissance , à la garantie ; mais le bailleur, ne pouvant imputer un cas de force majeure au preneur, ne peut obliger ce dernier après la fin de sa jouissance à réparer le dégât.

624. Dans le cas même où l'auteur du trouble est inconnu ou insolvable, le preneur ne peut recourir contre le bailleur (•) ; cela résulte des termes généraux de l'art. 1723; du

i\ Lespinasse, Rev. crit., V, 1876, p. 300.

f*i Trib. civ. Lyon, 15 juin 1887, Gaz, Trib., 31 aoùl 1887.

(*/ Trib. Alger* 4 mars 1896, Journ. Irib. tilgér.,b ûèc. 1897 et les aulorilés citées aux nole^ suivantes.

i^f V. supra, n. 336.

ifi Contra Trib. civ. Lilîe, 13 janv. 1903, D., 1903. 2. 120 (vitre brisée par un Ivrogne .

(•) Duvergier, I, n. 315; Laurent, XXV, n. 161; Guillouarci, ï, n. 159; Hue, X,

&.ao&.

reste, les motifs qui justifient celle disposition ne perdeol rien de leur valeur dans Tliypollièse que nous venons d'in* diquer.

Pothier, il est vrai, décidait le conh*àii*e et, en celte hypo-> thèse, accordait au preneur la remise totale ou partielle dea loyers (') ; et dans le projet du code, Tart. 32 du titre du louage contenait une disposition en ce dernier sens; cette disposition disparut sur l'observation qu'elle contredisait le principe.

624 bis. Mais la convention peut rendre le bailleur rèspoQ< sable du trouble de fait ('), car les raisons pour lesquelles il n'en est pas tenu ne touchent pas à Tordre public. La preuve en est que, dans certaines hypothèses, c'est de plein droit que le bailleur est responsable du trouble de fait (').

626. Comme exemples de troubles de fait, Pothier (*) cite les cas suivants, reproduits par les auteurs modernes (*) : (( Si des laboureurs voisins font paître leurs troupeaux dans les prés d'une métairie que je tiens à ferme, et ce par voie do fait, sans prétendre en avoir le droit; si des voleurs, au clair de lune, vendangent mes vignes ; si des gens jettent du code* vaut dans les étangs et en font mourir les poissons ».

626. La guerre, lorsqu'elle force le preneur à abandoDoer rimmeuble loué, n'est qu'un trouble de fait et ne donne, par conséquent, pas lieu à la garantie. En effet, le trouble pro* vient des ennemis, c'est-à-dire de tiers, et ces tiers ne prétendent aucun droit sur la chose louée (*).

L'opinion contraire est pourtant généralement admise (^]« On l'appuie sur l'art. 1722 et on donne droit au preneur, suî-

C) Wahl, Sole, S., 1905. 2. 60.

(') V. infra, n. 530.

(*) Guillouard, I, n. 157.

(•) Ballot, Des eff. de la guerre sur le louage et la propriiti, p. 38.

('} Angers, 12 janv. 1872, S., 73. 2. 22, D., 72. 2. 38. — Paris, 23 août 1872, D., 73. 2. 235. — Paris, 5 avril 1873, D., 74. 5. 314. -^ Nancy, 7 juin 1873, D,, 74. 2. 159. — Trib. civ. Lyon, 25 mars 1871, D., 71. 5. 245. — Trib. civ. Lyon, SjtBv. 1872, D., 72. 3. 6. — Trib. civ. Remiremonl, 19 déc. 1872, D., 73. 3. M. — Trih. paix Paris (7« arrond.), 27 janv. 1871, S., 71. 2. 102. — Guillouard, I, n. 391 el II» n. 574; Hue, X, n. 304.

vaut les circonstances, à une réduction du prix du loyer ou à la résiliation.

Celle considération n*est certainement pas exacte, car Timmeuble, malgré les événements qui forcent le locataire à déguerpir, demeure intact; d'un autre côté, Fopinion que Dous constatons assimile à la perte partielle, événement définitif et qui produit des effets définitifs, un événement temporaire auquel elle fait très illogiquement produire des efletè définitifs ; il est singulier de voir le preneur déchargé définitivement en tout ou en partie pour un fait qui nécessairement n'a duré qu'un certain temps.

On voit aussi exprimer l'idée ('), appuyée sur l'autorité de Tronchet (*), que la guerre est un cas de force majeure qui donne lieu à garantie parce qu'elle « n'a rien de personnel au preneur et que celui ci ne pouvait l'empêcher ». Cette observation est exacte ; mais il n'en résulte pas que la guerre ne soit pas un trouble de fait. Ne peut-on pas dire de la plupart des troubles de fait qu'ils n'ont rien de personnel au preneur et ne pouvaient être empêchés par lui?

Ajoutons que notre solution était reçue dans Tancicn droit (»).

La guerre peut seulement donner lieu h l'application des art. 1769 et s., comme nous l'avons montré (^).

En tout cas, le bailleur n'est soumis h aucune action si le preneur, loin d'être obligé de quitter l'immeuble, a obéi à une crainte exagérée et a fui sans qu'aucun danger te menaçât (•); dans cette hypothèse le preneur n'a de reproches k faire qu'à lui-même; nous verrons même qu'il peut être responsable des dégâts envers le bailleur (*).

(,') Goillouard, I, n. 160 (cet auteur contredit ainsi l'assimilation qu'il établit luimême entre l'abandon à la suite de la guerre et la perte par cas forluil); Hue, X, n. 304.

.«; Fenet, XIV, p. 245.

(*y Arrêt de Grenoble, 19 janv. 1650, cité par Ghorier, L'i jurisprudence de Guy-Pape, 2« éd., 1779, liv. IV, sect. 6, art. 3, p. 243. — Ghorier, loc, cil,

(♦; V. supra, n. 376.

■*) Orléans, 14 juill, 1871, S., 72. 2. 237. — Paris, 28 août 1873, S., 73. 2, 25G, D.. 74. 2. 160. — Guillouard, I, n. .391 ; Fuzier-Herman, art. 1722, n. 2 s.

(•) V. infra, n. 756.

De même la guerre ou le siège d'une ville où se tpouvenl le preneur et Thabilation louée, ne fournissent au preneur aucune acliou en garantie, quoiqu'ils puissent diminuer sa sécurité [*) ou lui enlever en tout ou en partie les avantages de la jouissance (*).

De même encore, nous avons montré, à propos de la perte de récoltes, que la guerre ne peut donner lieu à aucune indemnité si elle était commencée au moment du bail (').

On admet aussi que la guerre ne produit aucun effet sur le bail si le départ du preneur est dû non pas aux dangers de rinvasion, mais à l'obligation où il se trouve, comme citoyen du pays ennemi, de servir sa patrie ou au moins de quitter le pays contre lequel le sien porte les armes (^). Dans ce cas, dit-on, la jouissance de rimmeublc loué est entière, et le bailleur ne peut être responsable des obligations (qu'impose au preneur sa nationalité.

On appliquerait sans doute la même théorie au cas où le preneur serait forcé de quilter Timmeuble pour servir le pays même où est situé cet immeuble.

Ces solutions sont, bien entendu, exactes dans notre théorie; nous les croyons difficiles à justifier dans le système de la jurisprudence; en voyant dans l'abandon, par suite de la guerre, une dcstruclion fortuite de rimmeublc, on est, ce semble, dans Timpossibilité de distinguer suivant les raisons (jui entraînent l'abandon, |)ourvu que ces raisons soient indépendantes de la volonlé du preneur.

Nous nous occuperons encore de la guerre à propos du fait du prince (^).

Aux faits de guerre, on doit assimiler les insurrections, guerres civiles, soulèvements populaires ou tous autres événe-

(«) Paris, 26 mars 1872, S., 72. 2. 237, D., 72. 2. 118. — Fuzier-Herman, arl. 1722, n. 1.

(*) Gass., 21 janv. 1874, S., 7i. 1. 125, D., 74. 1. 170 (fermier de droits de place donl les recelles baissent par suite de la guerre). — Trib. civ. Lyon, l»' fév. 1874, I)., 71. 3. 103 interruption momentanée des représentations d'un théâtre).

[^1 V. supra, n. 376.

(^ Paris, 30 déc. 1873, S., 74. 2. 67, D., 75. 5. 276. — Trib. civ. Seine, 20ocL 1871, D., 72. 3. 56. — Guillouard, I, n. 391.

(»] V. infra, n. 568.

ments politiques qui produisent le même résultat. Donc, dans Topinion qui considère le fait de guerre comme donnant lieu à garantie, il en sera de même de la cessation de jouissance par suite de Tinsurrection (*).

527. Tout autre mode de cessation de jouissance que la guerre doit être également (lorsqu'il ne résulte pas d un droit) considéré comme un trouble de fait qui n a rien de commun avec la destruction et ne peut entraîner ni les conséquencesi (le la destruction, ni Tobligation de garantie {*).

Certains auteurs émettent cependant comme un principe l'idée qu'il y a là une destruction de la chose C*), parce que le preneur est dans la môme impossibililé de jouir que s'il y avait destruction. Le rapprochement n'est pas heureux : en cas de destruction, les règles applicables sont celles des risques et les solutions de la loi sont entièrcnjent conformes à cetïc Ihéorie des risques; lorsque le preneur est, par un cas fortuit, dans Timpossibilité de jouir, il y a simple trouble de fait. Les décisions qu'on a citées en sens contraire n'ont aucun rapport avec la question; elles concernent la cessation lie jouissance causée par un acte de l'autorité administrative et nous verrons que, dans ce cas, il y a trouble de droit.

A plus forte raison, n admettrons-nous pas, avec certains auteurs (*), que la simple obligation où se trouve le preneur

;'i Paris, 11 mars 1834, D. Bëp., vo Loîiage, n. 240. — Laurent, XXV, n. 163; <Juillouard, I, n. 160. — Décidé avec raison que le pillage d'une boutique pendant un soulèvement ne donne pas lieu à garantie. — Lyon, 8 fév. 1896, D., 97. 2. 473. -Trib. civ. Lyon, 28 nov. 1894, Loi, 17 janv. 1895. — Boistel, Note, D., 97. 2. •ST.3. — Mais le contraire a été également décidé par la raison fausse qu'il y a destruction de Timmeuble loué. — Trib. civ. Lyon, 14 mars 1895, Loi, 20 janv. 1896. — Trib. civ. Lyon, 27 janv. 1896, Loi, 4 avril 1896. — Il n'y a pas lieu davantage à garantie pour le chômage résultant des événements politiques. — Douai, 8 janv. 1849, S., 49. 2. 401, D. Rép., v^ Louage, n. 2i0-7o.

(«; Cpr. Grenoble, 6 juin 1807, S. chr. — Paris, 13 mars 1832, S., 32. 2. 230. — Duvergier, I, 525; Aubry et Rau, IV, p. 501, § 369, note 29. — On a ouvert une action en indemnité au preneur au cas où l'usage de la chose est dangereux, mais en se fondant sur l'idée fausse qu'il y a perte partielle. — Trib. civ. Lyon, l'ï'déc. im, Mon.jud. Lyon, 2 fév. 1894.

t')Troplong, I, n. 234; Duvergier, I, n. 524; Laurent, XXV, n. 410. v. cep. n. 413.: Guillouard, I, n. 392 (ce dernier auteur se contredit aux n. 352 et 396 en disant que le preneur n'a droit à aucune indemnité).

(*y Troplong, loc. cit.: Duvergier, loc. cil.; Laurent, loc. cit.; Aubry et Hau, toc. cit.; Guillouard, loc. cit.

de changer la destinatiom de la chose esl assimilée à la destruction partielle. Dira-t-on que les réformes douanières, qui rendent ruineux Texercice d'une industrie, seront regardées comme la destruction de Timmeuble où s'exerce celte industrie; que le changement de goût du public qui fera péricliter tel commerce permettra au commerçant de faire résilier le bail de sa boutique? On ne peut avoir de pareilles prétentions (^). Ici encore les décisions qu'on cite concernent le trouble de droit causé par l'administra tion.

628, Une épidémie qui interrompt la jouissance ne permet donc pas au preneur de demander la résiliation. C'était la solution de l'ancien droit (*).

Ainsi l'obligation où se trouve le preneur de quitter, par suite d'une épidémie, un immeuble qu'il a loué pour un temps limité (par exemple un chalet dans une station balnéaire), n'est pas un trouble permettant au preneur de ne pas payer le loyer stipulé (*).

Il en est ainsi à plus forte raison si, au moment où il a pris l'immeuble en location, le preneur coimaissait l'existence de l'épidémie (*).

629. L'abaissement des eaux qui diminue la force motrice d'une usine ne donne pas lieu à garantie (') ; il en est de même d'une inondation qui entraîne le chômage de l'usine^*), à moins qu'elle ne détruise la chose elle-même (^) ou, par son caractère de périodicité, ne puisse être considérée comme un vice (*).

530. D'une manière générale le vol est une voie de fait, dont le bailleur n'est pas responsable ^•j.

(♦) V. supra, n. 427.

(*) Arrêt de Grenoble, 19 janv. 1650, précité. — Chorier, ioc. cil.

(»j V. cep. Trib. civ. Mais, 9 nov. 1893, Gaz. Pal., 94. 1, Suj»pL, 16 motifs.

(*j Trib. civ. Alais, 9 nov. 1893, précité.

(») Rouen, 21 juil. 1^38, S., 39. 2. 94, D. Rép., v» Louage, n. 217-3».

[^) Cass., 16 mai 1877, S., 79. 1. a53, D., 79. 1. 164.

(') V. Bupra, n. a36.

(") V. supra, n.431.

(») Trib. civ. Seine, 28 fév. 1899, Gaz. Trib., 26 mai 1899 (vol dans un séchoir, dont le locataire à la cler). — 11 n'est pas responsable de la destruction de la porte de rapparlemenl par les cambrioleurs. — Trib. paix Paris, 5 déc. 1902, Ga:. Trih», 11 janv. 1903.

Toulefois, dans certaines hypothèses, le bailleur est responsable du vol des objets appartenant au preneur; c'est le cas du dépôt d'hôtellerie, dont il ne saurait être question ici (*).

D'autre part, le locataire d'uiïe place dans une halle ou dans un marché, si le bail l'oblige à se retirer pendant la nuit; peut se faire indemniser par le bailleur du vol commis à son préjudice pendant la nuit (•).

Nous nous occuperons plus loin du vol commis dans une maison surveillée par un concierge (').

Le fait d'un tiers qui, par des travaux effectués ailleurs que dans l'immeuble loué, nuit à la jouissance du preneur, donne lieu h garantie, mais seulement si le tiers n'agit pas dans les limites de son droit (*).

Le fait d'un architecte ou d'un entrepreneur, chargé de travaux par le bailleur, n'engage pas la responsabilité de ce dernier ("); l'architecte et l'entrepreneur ne sont pas, au sens juridique du mot, les préposés du bailleur.

531. Il résulte de l'art. 1725 que le preneur peut poursuis vre directement l'auteur du trouble de fait.

Le preneur peut donc poursuivre le délit de chasse commis sur la propriété louée, en tant que sa possession en est troublée et cela même si le droit de chasse ne lui a pas été accordé (•).

(': V. notre Tr. de la soc, du prël, du dépôt, 2« éd., n. 1187 s.

:'; Trlb. civ. Toulouse, 15 mars 1894, loiy 12 avril 1894, Mon. jud. Lyon, 18 mal 1894 (Ce jugement décide cependant que si le bail a été consenti par le fermier concessionnaire des droits de place, el que ce dernier lui-même n'ait pas accès au marché pendant la vente, le vol ne met à sa charge aucune responsabilité). — Wahl..Vo/e, S., 1905.2.60.

;•) V. ifi/V-a, n. 589 et 590.

;*) V. pour la jusliflcation de cette idée, ce que nous disons du fait du voisin, înfra, n. 594 s. — On a jugé à tort que si une ville, par le « tout à Tégout », nuit à la jouissance de la pèche louée par TEtat, le preneur de la pèche a un recours contre TElal. Paris, 29 nov. 1895, D., 96. 2. 8.

*) Cass. civ.. 16 juin. 1903, D., 1904. 1. 83. — Nancy, 10 nov. 1900, D., 1901. 2*. 417. — Trib. civ. Seine, 14 nov. 1902, Gaz. Trib., 10 déc. 1902, Droit, 19 déc. 1902 (chute d'une tuile pendant les travaux). — V. infra, n. 586 bis.

\«) Rouen, 22 fév. 1878, S., 79. 2. 260. — Rennes, 1" mai 1878, S., 79. 2. 197. -Rennes, 13juill. 1887, S., 90. 2. 3, D., 88. 2^,229. — Trib. corr. les Andelys, 24 décembre 1896r Droit, 15 janvier 1897. — Giraudeau, Lelièvre et Soudée, La chaste, 2« édit., n. 1077 et 1078; Menche de Loisne, Essai sur le dr. de chasse, n.265.

Il peut également actionner le voisin qui, en s abstenant de curer un cours d'eau, empêche Texploitation de Tusine louée par le preneur, et alimentée par ce cours d'eau (*).

Le preneur peut poursuivre les troubles de fait, alors même que son bail n'a pas date certaine (*).

Mais il est indispensable, pour que le trouble de fait puisse donner lieu à une action du preneur, qu'il ait été commis pendant la jouissance de ce dernier; en effet, Tart. 1723 ne parle que des atteintes portées <« à sa jouissance ».

Cependant un arrêt ('), approuvé par certains auteurs (*), décide qu'un fermier peut actionner en dommag-es-intéréts le précédent fermier dont les abus de jouissance ont nui à sa propre jouissance. Cette opinion est d'autant plus discutable que — nous Favons montré et personne ne le conteste — le preneur a également en pareil cas une action contre le bailleur, qui ne lui a pas livré la chose en bon état; or lart. 1725 dit explicitement que les troubles de fait ne donnent pas lieu à une action contre le bailleur.

Toutefois, il nous paraît certain que si le (rouble s'est continué pendant la jouissance, le preneur a une action contre l'auleur de ce trouble en tant que la jouissance est entravée (•).

632. L'action pour trouble de fait ne peut être intentée que par le preneur seul et non pas le bailleur ^•). Ce dernier, en effet, ne souffre aucun préjudice par suite du trouble qui n'atteint que la jouissance.

Mais il va sans dire que si le dommage atteint la propriété elle-même, le bailleur a, de son côté, contre l'auteur dudonimage, une action qui ne se confond pas avec celledu preneur^'].

i') Amiens, 1er aéc, 1898, Rec. Amiens, 98. 124.

^'i V. en ce sens pour les délits de chasse, Rouen, 22 fév. 1878, S., 79. 2. 260,

— Rennes, 1<" mai 1878, S., 79. 2. 197.

>») Grenol)Ie, 26 mai 1849, S., bO. 2. 375. ['} Guillouard, ï, n. 1^3.

«^ Cass. req., 12 juill. 18Î.2, S., 96. 1. 510 félablissement d'un barrage). /: Cons. d'Ktal, 28 fév. 1845, S., 45. 2. 381, D., 46. 3. 125. — Guillouard, I, n. 164.

r, Cons. d'Elal, 28 fév. 1845, précité. — Chambéns 14 mai 1870, S., 70. 2. 24"î.

— Guillouard, I, n. 164; Hue, X, n. 30i.

C'est ce qui arriverait par exemple en cas d'endommagement d'un mup.

Dans cette hypothèse, Fauteur du trouble, actionné par le bailleur, peut-il exiger la mise en cause du preneur, afin d'éviter une seconde action de la part de ce dernier? On Ta soutenu (*), mais nous ne le pensons pas : les doux actions sont diflerentes, on ne peut exiger qu'elles fassent l'objet d'une même instance.

533. L'action du preneur conire l'auteur du trouble est une action en dommages-intérêts; la compétence en cette matière sera étudiée ultérieurement.

Il n a pas le droit d'intenter une complainte contre l'auteur du trouble ('), car cette action n'appartient qu'aux titulaires de droits réels, et, comme nous le montrerons, le preneur n'a qu'un droit personnel ; le preneur ne peut pas davantage, à la différence peut-être du cas où ilsubitun trouble de droit (*), intenter la complainte du chef du bailleur, car le bailleur n'a pas d'action en cas de trouble de fait (*).

Mais si le preneur est dépossédé, il peut user de la réinté^ grande, c'est-à-dire de l'action possessoire accordée à ceux qui veulent reprendre une possession perdue (*); le preneur n'a pas, il est vrai, une possession véritable et il n'a pas droit par conséquent, en principe, aux actions possessoires, mais la réinlégrade, d'après l'opinion générale, exige simplement que le demandeur ait eu la détention, c'est-à-dire la jouissance matérielle de la chose.

B. Trouble de droit,