Troubles provenant de radminislralion ou du prince

554. Le fait duprince, ce qui s'entend des actes du pouvoir administratif, donne t-il, s'il entrave la jouissance du preneur (nous nous sommes déjà occupés des cas soit où il nécessite des réparations, soit où il entraîne la destruction de rimmeuble) lieu à la garantie ?

1° Silesactesde Tadministrationsont régulièrement accomplis, la situation est très simple.

L'administration usant, dans le trouble qu'elle cause, du droit qui lui appartient d'entraver la jouissance du preneur,

(«1 Guillouard, I, n. 20.

(»j Guillouard, I, n. 20 et 29; IIuc, X, n. 343.

il y a trouble de droit; la garaatie est donc duc (*). On objecterait en valu que Fadministration ne prétend aucun droit sur la chose; elle n'y prétend aucun droit de propriété ni de servitude, mais elle exerce sur la chose un droit qui lui appartient, et cela suffît pour que la letlre de Tart. 1725 soit observée; son esprit conduit à la même solution : la loi ne peut mettre à la charge du preneur que les suites des faits accomplis par une personne qui ne prétendait pas à un droit sur la chose; du reste, cette disposition est une exception au droit commun, qui oblige le bailleur h assurer la libre jouissance de la chose au preneur; elle ne peut donc pas s'étendre.

C'est donc sur la théorie du trouble du droit qu'est, en pareil cas, fondée la garantie (*). Cependant quelques décisions (') se basent sur Tart. 1722, relatif à la perte de la chose due (*), mais c'est à tort. Dans diverses hypothèses où, nous le montrerons, la chose ne disparait pas, tout le monde admet la garantie ; c'est seulement dans des cas exceptionnels que l'administration ordonne la destruction de la chose. La distinction a une très grande importance, comme nous l'avons montré h propos de la perte (*).

655. Nous laissons à l'écart l'expropriation pour cause (l'utilité publique, dont il sera question plus tard, et qui ne constitue pas un véritable trouble (*).

556. 11 y a trouble de l'administration, donnant lieu à garantie, si des travaux de défense nationale inondent pendant plusieurs mois un herbage, de manière que les produits

('; Paris, 23 juin 1885, S., 87. 2. 123. — Trib. civ. Seine, 1« août 1885, Loi, a aoûl 1885. — Trib. civ. Amiens, 23 juin 1888, Rec. d'AmienSySS. 139. —Trib. civ. Seine, 13 déc. 1893, Gaz. Trib., 9 janv. 1894. —Trib. civ. Seine, 27 mai 1895, Droit, 3() mai 1895, Loi^ 1^ juin 1895. — Trib. civ. Seine, 27 mars 1903, Gaz, Trib., 21 août 19a3. — Bruxelles, 4 mars 1886, /'««icr, 86. 2. 224.— Garni, 23 déc. 1900, l'asicr., 1901. 2. 351, et les décisions cilées dans les noies suivantes. — Anbr\- et Rau, IV, p. 478, § :366; Laurent, XXV, n. 149 s. ; Guillouard, I, n. 149; Hue, X, n. 305; Wahl, Note, S., 99. 4. 1, n. 1.

(*; V. les auteurs précités et les arrêts des notes suivantes.

i.V Caen, 13 juU. 1871, S., 72. 2. 235. — Gaen, 14 déc. 1871, S., 72. 2. ^35. — Paris, 23 juin 1885, précité. — Milan, 20 oct. 1897, S., 99. 4. 1.

(*;. V. supra, n. 335.

1») V, iupra, n. 337.

:*. V. infra, n. 1.348 s.

seront notablement diminués en valeur et en qualité pendant un certain temps. On prétend que, dans celte hypothèse, il y a altération de la substance et par suite destruction par^ tielle ('); on applique en conséquence les règles de la destruction partielle. Nous avons montré, à propos des récoltes, que Taltération de la substance, môme d'une manière permanente, n'est pas une destruction (*) ; à plus forte raison ne considérons-nous pas comme telle une détérioration se limitant à quelques années.

Il y a lieu à garantie également :

Si l'administration, par des travaux de voirie (^) ou des règlements de voirie (^), cause un préjudice h la jouissance;

Si, par les travaux, elle enlève à Tusine une partie de sa force motrice ;

Si elle enlève une partie de l'eau qui fait mouvoir un moulinC);

Si elle supprime l'accès des biens loués;

Si, en faisant exhausser un chemin, elle expose rinnneuble à une inondation; ou si, par Texhaussement ou rabaissement du chemin, elle rend Taccès des lieux loués difficile (');

Si, le percement d'une rue ayant entraîné la démolition d'immeubles voisins, Fimmeuble, par son défaut de solidité, devient inhabitable (^).

Si elle ordonne le chômage de l'usine ou d'une partie de l'usine pendant une certaine époque de l'année, ou la fermeture définitive de l'usine (*) ;

{') Caen, 13 juill. 1871, S., 72. 2. 23Sf. - Caen, 17 déc. 1871, S., 72. 2. 235. - Guillouard, I, n. 3%, et H, n. 587; Fuzier-llerman, art. 1722, n. 42.

(«) V. supra, n. 377.

[*) Paris, 19 fév. 1844, P., 44. 1. 575, D. Rép„ vo Louage, n. 210-0)". — Fuàer- Herman, art. 1722, n. 40.

(*) Par exemple si ces règlements empochent les travaux de réparation qui sont indispensables. — Lyon, 13 mai 1904, Mon. jud, Lyony 20 juin lyOi. — Cet arrêt dit à tort qu'il y a alors perle.

(») Dijon, 12 déc. 1866, S., 67. 2. 183, D., 66. 2. 241. — Guillouard, I, n. U9; Fuzier-Herman, art. 1722, n. 58.

^•) Cons. d'Etat, 8 déc. 1876, D., 77. 3. 10. — fluc, X, n. 305.

;') Cependant la cour de cassation, estimant qu'il y a perle fortuite de la chose, déride que la garantie n'est pas due. Cass. civ., 29 déc. 1902, D., 1904. 1. 451.

(•j V. infra, n. 568.

Garantie des troubles provenant du prince 316

Si une loi supprime la profession exercée par le preneur (^) ;

Si une salle de danse est fermée par I*autorité municipale;

Si un immeuble est réquisitionné par l'administration en temps de guerre pour y établir une ambulance ou un dépôt d*approvisionnemcnt (^).

Nous ne voyons pas pourquoi certains auteurs (^) considè' reut ces cas comme des hypothèses de perte partielle ou totale; la chose reste entière et, du reste, ces auteurs euxmêmes voient un trouble donnant lieu à garantie dans des hypothèses très voisines de celles qui viennent d'ôtre indiquées.

11 y a encore lieu à garantie :

Sides travaux exécutés sur la voie publique, notamment des travaux de nivellement, causent un dommage h Timmeuble (*), par exemple en introduisant des eaux pluviales dans les lieux loués (^) ;

Sides remblais construits par Tadministration empêchent Técoulement des eaux pluviales sur le terrain loué (•) ;

Si des travaux, en abaissant le niveau de la voie publique, abaissent en même temps le sol de Timmeuble loué (^) ;

Si Tadministration supprime pendant une durée déterminée (connme l'avait fait pour un an le décret du 10 sept. 1870) le droit de chas.se (*) ; *

(*) Trib. civ. Seine, 24 mars 1905, Droit, 9 sept. 1905 (loi supprimanl les bureaux de placement).

0 Trib. civ. Lyon, 25 mars 1871, D., 71. 5. 245. — Fuzier-Herman, arl. 1722, n. 58: Boislel, Noie, D., 97. 2. 473.

(f> Guillouard, I, n. 389 et 392 (sauf pour les travaux enlevant leau d*un moulin; cet auteur les considère comme un trouble, ainsi que nous Tavons vu;iln*y9 cependant aucune raison de distinguer entre le moulin etTusine) ; Hue, X, n. 294, — V. aussi Trib. civ. Seine, 24 mars 1906, précité.

(•) Paris, 11 janv. 1866, S., 66. 2. 150, D., 66. 2. 243. —Dijon, 30 janv. 1867, S., 67. 2. 239, D., 67. 2. 68. — Paris, 18 août 1870, S., 70. 2. 244, D., 70. 2. 232.

V») Cass., 17 août 1859, S., 60. 1. 453, D., 59. 1. 457. — Paris, 24 nov. 1858, S., 59.2, 349. — Paris, 7 fév. 1868, S., 69. 2. 227, D., 68. 2. 88. — Guillouard, I, n. 149; Fuzier-Herman, art. 1722, n. 46.

(•) Aix, 24 mars 1865, S., 65. 2. 230. — Lyon, 19 nov. 18G5, S., 66. 2. 280. — Guillonard, I, 149; Fuzier-Herman, art. 1722, n. 45 et 51.

(') Paris, 7 juin 1856, P., 57. 444. — Paris, 18 fév. 1860, P., 60. 661 (ces arrôls voient là une destruction partielle). — Boislel, Sole, D., 97. 2. 473.

(•} Trib. civ. Douai, 20 déc. 1871, S., 71. 2.280,D., 71. 3. 111.— Trib. civ.RemU remout, 19 déc. 1872, S., 73. 2. 23, D., 73. 3. 64. — Fuzier-Herman, art. 1722, n. 528.

Si, par des travaux d assaiuissoment, de salubrité ou de consolidation, l'administration empêche temporairement ou définitivement la jouissance de Tinimeuble ou d'une portion de ['immeuble (*), ou si elle ordonne au preneur, pour cause d'insalubrité ou à raison d'une démolition imminente, de déguerjnr (') (à moins, comme nous le verrons, que cela ne provienne du mode de jouissance du preneur) ('). Mais le preneur n'a aucune action directe contre le bailleur pour le forcer à faire les travaux d'assainissement prescrits (*) ; ce n'est pas, en effet, dans son intérêt particulier qu'ils sont exigés. Ajoutons*que si l'immeuble est détruit pour cause d'insalubrité, il y a lieu à la garantie pour perte de la chose louée (*).

557, Tout acte législatif ou administratif qui augmente un impôt ou la part de l'Etat dans le prix- d'un bail, produit ses effets contre le bailleur seul, qui est tenu de faire jouir le preneur dans les mêmes conditions qu'avant cet acte (*).

L'expulsion du preneur par un acte de l'autorité du lieu où se trouve l'immeuble loué et habité par lui est un cas de force majeure qui entraine la résiliation du bail de plein droit (^), à moins que cette expulsion ne soit causée par un fait qui lui soit imputable {^); car, en dehors de cette dernière

(•) Paris, 8 mars 1841, D., 41. 2. 459 (démolilion d'un mur el reculemeni d'une maison pour cause de véluslé;. — Paris, "23 juin 1885, S., 87. 2. 128 Jogemenls insalubres). — Trib. civ. îSeine, 5 fév. 1892, Droii, 27 fév. 1892 (fermeture de certaines chambres d'un hôlel meublé loué). — Trib. civ. Seine, 20 juil. 1887, .Von. jud. Lyoïif 16 nov. 1887 (fermeture d'une partie de l'appartement pour cause d'insalubrité). — Trib. civ. Seine, 3 fév. 1897, Droit, 15 avril 1897 (fermeture pour défaut de solidité). — Trib. civ. Lille, 28 mars 1898, Loi, 27 avril 1898 ^fermeture d'un théâtre pour travaux de sécurité). — Milan, 20 oct. 1897, S., 99. 4. 1. — W'ahl, Note, S., 99. 4. 2, n. 2 et 3; Hue, X, n. 295. — Plusieurs de ces autorités voient là à tort une destruction.

[*) Contra Paris, 18 mars 1864, S., 64. 2. 200, D., G4. 2. 105 (cet arrél voit là à lort un trouble de fait).

\*) V. infra, n. 570.

(♦) Paris, 24 août 1854, S., 55. 2. 529, D., 56. 2. 166.

^) V. supra, n. 3:i6.

(•) Cpr. Paris, 21 avril 1887, D., 88. 2. 217 (traité entre une Compagnie de téléphones el un abonné).

C) Trib. civ. Anvers, 18 juin 1890, Journ. dr. int., 1891, p. 592. — Cependant il a été décidé qu'un bail consenti à un roi n'est pas résilié par une révolution qui contraint ce roi à quitter le pays. Paris, 13 mars 1832, S., 32. 2. 330, D. R^p-- V» Louage, n. 212. — Cpr. infra, n. 1374.

^•; Trib. civ. Anvers, 18 juin 1890, précité.

GÂRANTIB DES TROUBLES PROVENANT DU PRINCE âl7

hypothèse, radministration a agi suivant sou droit et il y a, par conséqueut, trouble de droit.

Nous déciderons donc que la fermeture d'ua établisséiïi^nt religieux locataire d'un immeuble, en vertu des lois des f'juil. 1901 et 4 déc. 1902, entraîne la résiliation (*), à moins que rétablissement n'ait pas même requis Tautorisatiou, c est-' à-dire que la fermeture ne provienne du fait de l'établisse* ment (').

Mais la cession à une puissance étrangère du territoire sur lequel était situé l'immeuble loué n'est pas une cause de résiliation du bail, alors même que le locataire appartient h la nation primitivement souveraine de ce territoire ('); en effet, la cession de territoire ne modifie que les rapports des par* ticuliers avec l'Etat et non pas ceux des particuliers entre eux.

Il en est de même si le preneur est forcé de quitter le territoire cédé en raison de son option pour le maintien de son ancienne nationalité; car c'est là un fait volontaire de sa part {'].

Un acte de l'administration qui prive le preneur de ses biens ou de leur jouissance et, par conséquent, de la possibilité matérielle de payer le loyer n'entraîne pas la résilia^ tion du bail : ce n'est pas un trouble, ni de droit, ni de fait, puisque la jouissance du preneur n'est pas entravée. Ainsi un étranger ne peut demander la résiliation du bail parce que son pays, où se trouve sa fortune, est en état de blocus ('),

On peut en dire autant de l'acte administratif qui, appelant, sans l'expulser, le preneur hors du lieu où se trouve la chose louée, rempôchc d'en jouir; il en est ainsi, par exemple, si un fonctionnaire est appelé à changer de résidence (•),

i'i Confra Trib. civ. Valence, 15 fév. 1904, Loi, 23 fév. 1904.

i'; Trib. civ. Valence, 15 fév. 1904, précilé. — V. tufra, n. 570.

1') Cela a élé décidé pour la cession de PAlsace-Lorraine à l'Allemagne par le traité de Francfort du 10 mai 1871. — Trib. civ. Seine, 17 juin 1873, Journ, dt\ inlei-n., 1875, p. 19.

(*) Paris, 30 déc. 1873, S., 74. 2. 67, D., 75. 5. 276. — Fuzier-Herman, art. 1722, n.30.

(») Grenoble, 6 juin 1807, S. chr., D. Rép., v° Louage, n. 213.

(') Fuzier-Herman, art. 1722, n. 31. — La clause contraire est évidemment per» mise; elle produit son effet notamment si le fonctionnaire, autorisé à habiter pro-» visoirement hors le lieu de ses fonctions, est forcé ensuite d'habiter ce dernier

si un étranger est appelé dans son pays par ie service militaire ou par une mobilisation (^).

668. Si l'acte administratif, au lieu d^empècher la jouissance du preneur, la rend seulement plus dirficile, la garantie est due néanmoins ^'; ; nous ne voyons pas pourquoi Tacle de Tadministration ne produirait pas les mêmes e£Pets que le fait d'un tiers; d'un autre côté, le bailleur a promis, non pas seulement que le preneur jouirail, mais que sa jouissance serait complète. On objecte que le preneur a dû compter sur ces sortes d'inconvénients. Mais n'a-t-il pas aussi bien dû penser que la jouissance pourrait lui être complètement enlevée?

Ainsi la garantie est due, dans le cas où un acte de l'administration interdit une culture déterminée, par exemple, en vertu de Tart. 26 de la loi du 21 juin 1898, une culture nuisible à l'hygiène ou à la salubrité publique, et cela soit que le bail ait été fait spécialement en vue de la culture ('), soit simplement que le preneur ait eu le droit de la pratiquer et l'ait pratiquée en réalité (*). Il y a encore garantie si, par application du texte précité, une culture n'est permise que sous des conditions préjudiciables.

De même la garantie est due pour un fait de Tadminislration qui fait naître des vices dans la chose louée (^),

La garantie est également due si la jouissance est rendue moins agréable (*).

Les travaux ordonnés sur un immeuble et ayant provoqué des dépenses donnent encore lieu à garantie (').

endroit. — Douai, 1" mars 1879, S., 80. 2. 21), D., 80. 2. 20. — Mais elle ne peul être invoquée par un fonctionnaire mis à la retraite. — Lyon, 11 déc. J8y5, S., 96. 2. 279. — V. du reste infra, n. 1374 et 1377.

(') Trib. civ. Seine, 29 sept. 1871, S., 71. 2. 183. — Fuzier-Herman, art. 1722, n. 28.

{*) Contra Caen, 20 janv. 1880, /?ec. de Caen, 81, p. 79, cité par Guillouard. - Guillouard, I, n. 153. Cet auteur admet cependant la garantie dans plusieurs cas que nous avons cités et où la jouissance est seulement rendue plus diffîcile.

(•;, Cass., Turin, 28 juin 1882, Joitm. dr. inlern., X, 1883, p. 422.

(*) CoMlra Cass. Turin, 28 juin 1882, précité.

(*) V. supra, n. 429 s.

(«) Trib. civ. Marseille, 3 août 1888, /îec. d'Aix, 89. 2. 1C3 diminution de la m de la mer).

(') Paris, 5 novembre 1887, D., 88. 2. 219 (obligation de construire des lieux d'aisance). — Paris, 30 novembre 181)2, sous Cass. req., 14 janvier iS% (molifs)i

569. La loi du 21 juin 1898, qui fait partie du code rural, permet au maire de forcer les <■ propriétaires, usufruitiers, usagers, fermiers et tous autres possesseurs ou exploitants » à entourer dune clôture suffisante les puits et les excavations présentant un danger pour la sécurité publique (art. 13). Il est certain que le preneur obligé de faire cette clôture a un recours contre le bailleur.

660. L art. 77 de la loi du 21 juin 1898 dispose que les arrêtés préfectoraux ([ui prescriront les mesures nécessaires pour arrêter ou prévenir les dommages causés à Tagriculture par les insectes et les végétaux nuisibles, doivent être exécutés par les « propriétaires, les fermiers, les colons ou métayers », et que ces diverses personnes doivent également ouvrir leurs terrains aux agents pour permettre la vérification ou la destruction. 11 y a encore là un chef de garantie.

561. La jurisprudence accorde une action directe au locataire contre Tadininistration qui le trouble par Texécution d'un travail public (*). La question dépend de celle de savoir ri un trouble de droit provenant d'un tiers donne au preneur une action contre ce tiers (*).

Dans tous les cas le preneur, alors même qu'il jouit de cette action, peut, s'il le préfère, se faire indemniser par le bailleur {*).

562. Le propriétaire ne peut agir contre Tadministration à raison du trouble que des travaux publics ont causé au locataire avant d*avoir été condamné à payer une indemnité à ce dernier (*). Il ne peut recourir simplement à raison des condamnations qui pourront* être prononcées ultérieurement contre lui (^).