La loi du 29 octobre 1892, sur les dommages causés

s., 95. 1. 282. — Trib. civ. Seine, 15 décembre 1886, Pand. franc., 87. 2. 43 (travaux de canalisation d'eau dans un Ihéâlre pour le préserver contre Tincendie). — Trib. civ. Seine, 31 juiUet 1889, Droit, 29 août 1889 (travaux de préservation contre lUncendie).

(Vj Coiw. d'Etal, 17 janv. 1890, S., 92. 3. 47.

i»] V. supra, n. 543.

i') Caen, 14 déc. 1872, S., 72. 2. 235.

(•) Cens. d*Elal, 6 fèv. 1891, S., 93. 3. 21.

{•; Cons. d'Etal, 6 fév. 1891, précité.

à la propriété privée par l'exécution des travaux publics, règle la situation du preneur en cas d'occupation temporaire de terrain pour l'exécution des travaux publics.

L'art. 11 permet au propriétaire de se dégager de la garantie. « Avant qu'il soit procédé au règlement de l'iudemnité (*), le propriétaire figurant dans l'instance ou dûment appelé est tenu de mettre lui-même en cause ou de faire connaître à la partie adverse, soit par la demande introductive d'instance, soit dans un délai de quinzaine à compter de lassignalion qui lui est donnée, les fermiers, les locataires, les colons parliaires...; mais il reste seul chargé envers eux des indemnités que ces derniers pourront réclamer ».

Il résulle bien de là que le propriétaire, en faisant connaître le preneur, est dégagé; sinon on ne comprendrait pas que la loi, pour donner une sanction à cette obligation, Tait déclaré, pour le cas où il la méconnaîtrait, engagé envers le preneur.

Pour empêcher que les intéressés ne soient réduits à une action illusoire contre le propriétaire, alors qu'ils n ont eu aucun moyen de connaître l'occupation (*;, l'art. 12 ajoute:

« Néanmoins, en cas d'insolvabilité du propriétaire, les tiers dénommés à l'article précédent ont, pendant le délai déterminé par l'art. 17 de la présente loi, recours subsidiaire contre l'administration ou la personne à laquelle elle a délégué ses droits, à moins (|ue l'arrêté autorisant l'occupation n'ait été affiché dans la commune et inséré dans un journal de l'arrondissement ou, à défaut, dans un journal du département ».

D'après l'art. 18 : « Les propriétaires des terrains occupes ou fouillés et les autres ayanis droits ont, pour le recouvrement des indemnités qui leur sont dues, privilège et préférence à tous les créanciers sur les fonds déposés dans les caisses publiques pour être délivrés aux entrepreneurs ou

(') Le nglemenl peut t^lre demandé devant le conseil de préfecture par la partie la plus diligente, ou fixé entre les parties h Tamiable «< après la (in de roccupalioD temporaire des terrains, et h la fin de chaque campagne si les travaux doivent durer plusieurs années »> ;art. lOi.

(*. Rapport de M. Morel au Sénat, Journ. offic, oct. 1892, Sénat, Doc. parUm., p. 3i8.

autres personnes auxquelles Taclniinistration a délégué ses droits dans les conditions de la loi du 25 juillet 1891 .

» En cas d'insolvalMlité de ces personnes, ils ont un recours subsidiaire contre Tadministration, qui doit les indemniser intégralement ».

Le mode de fixation de l'indemnité est établi par lart. 13 : « Dans l'évaluation de l'indemnité, il doit être tenu compte tant du dommage fait à la surface que de la valeur des matériaux extraits. I.a valeur des matériaux sera estimée d'après les prix-courants sur place, abstraction faite de l'existence et des besoins de la route pour laquelle ils sont pris ou des constructions auxquelles on les destine, et en tenant compte des frais de découverte et d'exploitation. Les matériaux n'ayant d'autre valeur que celle cjui résulte du travail du ramassage ne donnent lieu à indenmilé que pour le dommage causé à la surface »>.

L'art. 14 ajoute : « Si l'exécution des travaux doit procurer une augmentation de valeur immédiate et spéciale à la propriété, cette augmentation sera prise en considération dans Tévaluation du montant de Tindeninité ».

Aux fermes de l'art. 16 : « Les matériaux dont l'extraction est autorisée ne peuvent, sans le consentement écrit du propriétaire, être employés soit <^ l'exécution d^s travaux privés, soit à l'exécution des travaux publics autres que ceux en vue desquels l'autorisation a été accordée ». La suite de ce texte fixe rinderanité à payer en cas de contravention.

Suivant l'art. 17 : o L'action en indemnité des propriétaires ou autres ayants droit, pour toute occupation temporaire de terrains autorisée dans les formes prévues par la présente loi, est prescrite par un délai de deux ans, à compter du moment où cesse l'occupation ».

564. 2* On admet que le preneur n'a pas droit à la garantie, si l'administration agit illégalement (*).

(') Cass., 10 mai 1866, S., 66. 1. 286, D., 66. 1. 376. — I^nris, !«' déc. 1864, S., 65. 2. 136. — Trib. civ. Marseille, 16 nov. 1886, Rec. d'Aix, 87. 183 Jrrêffularilés do service des eaux;. — Trib. civ. Amiens, 23 juin 1888, Bec. (V Amiens, 88. 139 iraplure d'une conduite d'eau mal entretenue par la ville). — Trib. civ. Seine, 27 mars 1903, Gaz, THb.,Zl août 1103 (canalisation installée par une ville sans les

Il en serait ainsi, par exemple, s'il s*agissait d'une occupation temporaire de terrains faite dans un cas où la ]oi ne la permet pas (*).

On cite encore Texpropriation pour cause d'utilité publique faite en dehors des formalités légales; nous nous occuperons de cette hypothèse en parlant de la cessation du bail (*).

Dans toutes ces hypothèses, dit-on, il y a simplement trouble de fait, puisque Fadministration agit sans droit; or le trouble de fait ne donne pas lieu à garantie (art. 1725).

Nous pensons que ce raisonnement est le résultat d'une méprise (^) ; même quand elle agit sans droit, Tadministration prétend avoir le droit d'agir; la situation du preneur est donc celle même où il se trouve quand un tiers prétend exercer sur Timmeuble un droit qui ne lui appartient pas : l'obligation de garantie prend naissance (*).

Le preneur, objecle-t-on, a une action en responsabilité contre l'agent qui a commis l'acte illégal. N'en est-il pas de même si un acte illégal est commis par un tiers?

En tout cas la solution contraire est insoutenable dans le système d'après lequel le fait du prince donne lieu à la garantie pour perte de la chose (»), car la perte, quelle qu'en soit la cause, donne lieu à la résiliation du bail (*).

565. Mais nous admettons qu'il y a simple trouble de fait et que le preneur n'a pas de recours contre le bailleur si l'acte de l'administration était légal et qu'il y eût faute personnelle d'un agent de l'administration, lequel aurait, par la manière dontil aurait ordonné les travaux, nui au preneur ('). Dans ce cas, en effet, le preneur ne se plaint pas de l'acte lui-môme, lequel ne lui cause aucun préjudice ; les griefs

précautions nécessaires). — Aubry el Rau, IV, p. 479, § 366, noie 22; Laurenl, XXV, n. 148; Guillouard, I, n. 147; Hue, X, n. 305; Agnel, n. 257.

(*) Guillouard, loc. cit.

(«j V. infra, n. 1365.

(») Wahl, Noie, S., 99. 4. 2, n. 2.

(») V. infra, n. 539.

(5) V, supra, n. 554.

(^) V. supra, n. 344 s.

(7; Guillouard, I, n. 147; Wahl, loc. cit. — V. cep. Trib. civ. Seine, 25 janv. 1905, Loi, aa fcv. 1905.

tiVzistent que contre un tiers qui, sans prétendre aucun droit suprimmeuble, nuit à la jouissance.

666. En tout cas, il est évident que le fait de l'Etat n'est pasexclusîf delà garantie lorsque le bail est consenti par JEtat lui-même (').

667. La garantie ne s'applique pas davantage au cas où les actes administratifs ne toucheraient pas à la chose, la oiaîntiond raient intacte dans son état matériel et dans les faits de jouissance matérielle qui la caractérisent, et diminueraient simplement les avantages, c'est-à-dire la valeur de profit de cette jouissance (*). Ce ne sont pas là des troubles, tîe sont des actes étrangers h la jouissance et qui ne produisent sur elle qu'un effet indirect; du reste, le preneur, qui profiterait des actes augmentant la valeur de la jouissance, doit, |>ar compensation, supporter les actes qui diminuent cette valeur.

Ainsi le percement d'une route nouvelle qui détourne les {Hissants de la route sur laquelle se trouve Tauberge louée ne donne pas lieu à garantie (').

De même l'établissement d'un fil télégraphique le long d'uDe maison oii se trouve exploité un hôtel ne donne pas iitu à garantie (*).

568* Toutefois le droit àla garantie renaît si,unimmeublc «yanlété loué pour l'exercice dun commerce ou d'uneindustric déterminés par lestermesde la convention, ou l'immeuble itanf, par sa forme ou son aménagement, destiné exclusive monta Texercice d'un commerce ou d'une industrie détermiliés, cet exercice devient impossible par le fait de l'adminis- Irûtîon. Dans ce cas, en eifet, les parties ont entendu que le

C; Caas, req., 23 juin 1887 (impl.i. S., 88. 1. 358. — Féraud-Giraud, Rapport «o«3 Cajjs., 23 juin iaS7, précilé, S., 88. 1. 358. — V. supra, n. 457.

n> C*»M 5 mars 1850, S., 50. 1. 269, D., 50. 1. 168 (élévation du prix des tabacs Vendus au débitant, sans élévation du prix de vente aux consommateurs). — Cass., 3juin. 1867, 1)., 67. 1. 277. — Douai, 8 janv. 1841), S.,- 49. 2. iOi, D. Rép., v» iMH^Ljfe^ n. 210-7'» (réduction dans la durée des heures de travaiP. — Guillouard, I, n« 390.

(•) Centra Bruxelles, 8 mars 1884, Pasicr., 84. 2. 268. — Hue, X, n. 294.

(*) Contra Angei-s, 17 juilJ. 1855, S., 56.2. 167, D. Rép.,\o Télégraphie, n.56-l«. — Ouiltouard, I, n. 149; FuzIer-IIerman, art. 1722, n. 50.

preneur jouirait de Tinimeuble d'une manière déterminée; il né peut en jouir autrement; de son c6tc le bailleur s'engage à lui procurer non pas seulement la jouissance, mais la jouissance dans des conditions déterminées (').

Si par exemple Timmeuble est loué pour y installer une usine, dont ladministralion ordonne le chômage, il y a lieu h garantie (2). On a cependant objeclé que le chômage, au moins temporaire, a dû être prévu par le preneur; il n'y a pas de raison pour que le preneur prévoie cet événement plutôt que tel autre ; du reste, il ne suffit pas qu'un dommage ait été prévu pour qu'il n'y ail pas lieu h garantie, il faut encore que le preneur ait entendu décharger le bailleur delà garantie; enfin l'opinion c(intraire fait une distinction inadmissible entre le chômage perpétuel et le chômage temporaire.

Pour les mômes raisons, la fermeture d'un théâtre, prescrite par l'administration, notamment dans le cours d'une guerre (^), ou la fermeture d'une usine (*) donne lieu à garantie.

Il en est autrement s'il s'agit d'une industrie ou d'un commerce créés postérieurement au bail (').

569. Le retrait d'une autorisation administrative donne lieu à des difficultés que nous étudierons à propos de la résolution du bail (®).

570. Le droit à la garantie cesse si l'acte de l'administration est causé par la faute et le fait du preneur C^), car il va

(«j Trib. féd. suisse. 11 ocl. 1895, Ann.dr. cowim., XI, 1897, p. 142. — Décidé ea ce sens que si, une cheminée nécessaire à l'exercice du commerce de la charcuterie auquel se livre le preneur ayant élé édifiée par le bailleur^ l'usage de celte cheminée esl interdit faute de satisfaire aux prescriptions d*un arrêté municipal, le bailleur est tenu d'en faire construire une au Ire. Gaen, 25 août 1875, S., 76. 2. 40.

(«; Nancy, 17 mai 1837, S., 39. 2. 164, D. liép., \o Louage, n. 210-2*». — Aubry et Rau, IV, p. 478, § 3GG; Laurent, XXV, n. 152; Guillouard, I, n. 150.

(>; Paris, 23 déc. 1871, S., 73. 2. 63, D., 71. 2. 225. — Fuzier-Herman, art. im, n. 56 cl 57. — Contra Ballot, E/fels de la guerre sur le louage^ p. 33 s.

(•;Cass. civ., 20 déc. 1898, S., 99. 1. 311, D., 99. 1. 318 (impl., fermeture comme établissement insalubre).

(») Trib. féd. Suisse, 11 ocl. 1895, précité.

(•) V. infra, n. 1375.

(T) Trib. civ. Seine, 1" juin 1802, Loi, 11 nov. 1892 (réparations). —Trib. féd. suisse, 11 oct. 181<5, précilé. — Guillouard, I, n. 151. — V. supra, n. 557.

sans dire que le bailleur ne peut être déclaré responsable envere le preneur des faits de ce dernier.

lieu est ainsi, par exemple, si une usine est fermée par suite d'abus du preneur dans le mode d'exploitation (*).

De même, si la Régie des contributions indirectes oblige le preneur d*un entrepôt h consigner toutes les marcbandises qui existent dans cet entrepôt et en saisit une partie pour le paiement des droits et des amendes dus par l'entre positaire, le bailleur de Timmeuble n*est tenu à aucune garantie (^).

lien est de même encore si Tudministration fait faire dans un hôtel meublé des travaux d'assainissement nécessités soit parles abus de jouissance du preneur ('), soit par une maladie contagieuse qui y a régne.

571. Les pénalités qui peuvent êircdues à raison de Touvcrlure d'un établissement incommode, dangereux ou insalubre ne peuvent être réclamées qu'au preneur, car seul il a commis une contravention (*).

Il ne peut en demander le remboursement au bailleur, toute pénalité ayant un caractère personnel.

572. Si l'acte de l'administration est fondé sur Timmoralilé de l'exploitation, la garantie n'est pas due ; il en est ainsi, par exemple, pour la fermeture d'une maison de tolérance ou di'jeu (•).

673. La convention expresse ou tacite peut écarter la garantie du bailleur pour le fait de l'administration (•). Le juge du fait décide souverainement si cette convention existe (^).

(', Nancy, 17 mai 1837, S., :î9. 2. 164, D. Rép., v» Louage, n. 210-2». — Aubry «l Rau, IV, p. 478, §356; Laurenl, XXV, n. 152; Guillouartl, I, n. 150; Fuzier- Herman, arl. 1722, n. 49.

('; Lyon, 12 mai 1871, S., 71. 2. 67. — Guillouard, I, n. 151.

Cj Paris, 5 nov. 1887, précilé (ordre de réduire le nombre des habitants d'un bôlel pirni).

(Vi Trih. simple pol. Rennes, 23 déc. 1896, ttev. jus', paix, 98. 105.

v*/ V. supra, n. 176.

(•j Cass. req., 14 janv. 1895, S., 95. 1. 282. — Cass. civ., 20 dcr. 1898, S., 99. 1. 311, D.. 91». 1. 318. — Paris, 5 nov. 1887, Gaz. Pal., 87. 2. 621 ,1a clause que le preneur supportera les innovations ou réparations ordonnées par radminislralion «^applique aux soupapes de sûreté exigées pour la salubrité des fo.sses d'ai:<ance, •Bais non aux constructions de fosses d'aisance}.

0) Cass. req., 14 janv. 1895, précilé. — Cass. civ., 20 déc. 1898, précilé.

574. Le fait de radininistralion^dans les cas où il eniraloo garantie, permet au preneur de doinaiider, conroruiénient au droit coniniun, la résiliation (*) ou une indemnité pécuniaire; il peut aussi demander la diminution du loyer (*;.

En principe, il n'a pas droit à desdonimages-intérèls('),Cttr l'acte de Tadministralion s'accomplit sans que le bailleur ait commis une faute.

Le bailleur doit seulement des dommages-intérôts si l'acte de Tadministration est causé par sa faute {*), par exemple si la destruction d'une maison ou si des travaux sont ordonnéa pour cause de vétusté {'), car c'est au bailleur qu'il appartient de faire les réparations nécessaires pour maintenir l'état de l'immeuble.

D'autre part si le bailleur a reçu une indemnité pour les travaux, on décide quelquefois qu'il doit en donner une partie au preneur (®). C'est, selon nous, une erreur; le bailleur n'a jamais droit à une indemnité que pour le dommage qu'il a personnellement subi; cette indemnité lui est donc acquise.

575. Les loyers, en principe, doivent subir une réduction correspondante, en ce qui concerne leur durée, au temps pendant lequel le preneur a été privé de sa jouissance et, en ce qui concerne leur montant, à la valeur locative des locaux dont la jouissance a été enlevée au preneur, ou, si le trouble n'a consisté que dans une gêne subie par la jouissance, à l'importance de cette gène.

Mais ces règles peuvent être modifiées suivant les circonstances [^),

(*) Guillouard, I, n. 149 et 154.

('; Paris, 11 janv. 1866, S., 66. 2. 150, D., 66. 2. 243. — Trib. civ. Seine» 20 juin. 1887, Mon.jud, Lyon, 16 nov. 1887. — Guillouard, I, n. 149 et 154.

(> Cass., 10 fév, 1864, S., 64. 1. 118. — Rennes, 12 août 1864, S., 66. 2. 15. — Paris, Il janv. 1866, S., 66. 2. 150, D., 66. 2. 243. — Dijon, 30 janv. 1867, S., 67, 2. 239, D., 67. 2. '^8. — Paris, 18 août 1870, S., 70. 2. 244, D., 70. 2. 231.— Paris» 23 juin 1885, S., 87. 2. 123. —Trib. civ. Seine, 20 juill. 1887, précité. — Trih. civ. Lyon, 28 fév. 1896, Gaz, Pal., 96. 2. 156 (démolition d'une maison meoaçanl ruinej. — GuiJlouard, I, n. 149, 154 et 389.

i*j Troplong, I, n. 216; Guillouard, I, n. 390: Fuzier-Herinan, art. 1722» n, 80.

(*) V. à propos de la destruction, supra, n. 344.

(*} Dijon, 12 déc. 1866, S., 67. 2. 183, D., 66. 2. 241. — Fuzier-Herman, arLlTtt» n. 79.

i^) Ainsi un entrepreneur de spectacles, privé pendant l'hiver de la jouisstiioa dft

IV. Troubles provenant d'une personne ayant acquis un droit dans l'immeuble,

676. Nous avons déjà traité du cas où le trouble est causé par un preneur prétendant avoir lui-même pris en location l'immeuble loué (').

Un trouble peutégaIementavoirlieu,du chef d'un locataire, au préjudice du locataire dune autre partie de riinineuble.

l*' Si l'auteur du troubleagitou prétend agir conformément à ses droits, il y a trouble de droit et par conséquent lieu au recours en garantie {*).

C'est ce qui arrivera, par exemple, si un locataire, ayant reçu la concession de la jouissance exclusive d un vestibule ou d'une autre partie commune, veut empêcher de jouir un locataire qui, h défaut d'indication dans son bail, croyait avoir droit à la jouissance indivise de toutes les parties communes; nous nous sommes occupés de ce cas à propos de lobligation de délivrance (').

11 en sera de même si un locataire fait un bruit exagéré ou exerce une industrie incommode, dangereuse ou insalubre (*) ; mais, dans cette hypothèse, la garantie dérive plutôt du fait du bailleur {*), à moins cependant que le locataire n'agisse contrairement à son bail.

^ salle, peut exiger une réduction de loyer supérieure au loyer afTérent au lemps pendant lequel il a été privé de sa jouissance, car les recettes sont plus fortes dans la saison d'hiver que dans la saison d'été. Le contraire a été décidé dans une hypo- Ihi'fse où le loyer était payable par semestre. — Trib. civ. Lyon, l*»" fév. 1871, D.,71. 3. 103. Mais cette circonstance, sur laquelle s'appuie le tribunal, est insignifinnle.

('j V. supra, n. 137 s.

(*) Cass., 16 nov. 1881, S., 82. 1. 225, D., 82. 1. 121. — Gass. req., 17 juin 1890, S., 90. 1. 321, D., 91. 1. 324. — Gaen, 1« mai 1868, S., 69. 2. 132. — Montpellier, 5 mars 1897, Mon.jud. Midi, 25 avril 1897. — Trib. civ Bordeaux, 18 janv. 1892, Rec. de Bordeaux, 92. 2.39 (locataires qui, en étendant du linge dans la cour commune, enlèvent l'air et la lumière). — Trib. civ. Seine, l»"* juil. 1898, Droit, 17 déc. 1898 (réparation). —Trib. civ. Limoges, 25 nov. 1901, Loi, 20 mars 1902 (prise d>au provenant d'un autre locataire et que ce dernier prétend avoir le droit de supprimer). — Guillouard, I, n. 165; Wahl, Sole, S., 95. 4. 17; Planiol, II, n. 1684. — V. supra, n. 460 s.

,»*j V. supra, n. 286.

(♦) Lyon, 15 juin 1888, Cmoz. l'ai., 88. 2. 398. — Trib. civ. Lyon, 11 déc. 1897, Mon.jud, Lyon, 28 mars 1898. — Planiol, loc. ciL

{*) V. supra, n. 480 s.

Le troulile existe encore si un locataire enlève par des construclions l'air et la lumière à un colocataire (^).

De même encore, si un locataire est actionné par un autre locataire à raison du bruit qu'il fait dans la partie de Timmeuble qu'il occupe, sans cependant outrepasser son droit (*). Cette action du locataire constitue un trouble de droit dont le bailleur doit garantie. Mais le bailleur ne doit pas garantie si le bruit est contraire à la destination de la chose louée (').

Mais il n*y a pas trouble si le colocataire met, dans le vestibule ou Toscalier, Aes plaques indiquant sa profession (*), ou fait passer ses garçons de receltes par le grand escalier {»).

577. Comme, en dehors d'une stipulation formelle, le bailleur a le droit de laisser introduire dans rimmèuble un commerce ou une industrie similaires de ceux qu'exerce un autre locataire (®), il n'est pas tenu à garantie alors môme que le locataire qui les introduit agit contrairement à son bail (') ; le locataire ne peut se plaindre de l'inexécution du bail d'un autre locataire, ce bail ne lui conférant aucun droit.

En tout cas une convention en ce sens est valable (*).

578. L'exercice de la prostitution par un locataire permet à un autre locataire de demander garantie (®).

Il y a encore trouble de droit si un locataire introduit dans l'immeuble dès modilications, d'ailleurs autorisées, qui nui-

;•) Douai, 10 août 1905, Droil, 31 août 11K)5. — Cet arrêt décide que si la gêne est assez faible, il y a lieu, non pas à démolition, mais à dommages-intérêts.

^«; Cass. req., 17 juiji ISW, S., 90. i. 3?1, 1)., 91. 1. 324. —Nîmes, 25 janv. 1895, Mon.jud. Lyon, 13 août 18U5 (bruit pendant la nuit). — Nîmes, 2 mars 1895, /^i, 27 juil. 1895. — Guillouard, I, n. 192; Planiol, loc. cil.

(', Cpr. Ca>s., 27 mars 1876, S., 76. 1. 271, D., 76. 1. 263 (pour le bruit fait par un marchand de fer. V. in/ra, n. 580 \ — Laurent, XXV, ji. 174; Guillouard, I,

i*) Trib. civ. Seine, 24 mars 11H)3, Gaz. Trib., 29 août 1903. — V. supra, n. 506.

^») Trib. civ. Seine, 24 mars 11X0, précité. — V. infra, n. 721.

(•'. V. supra, n. 484.

^'^ Lyon, 19 mai 1896, îiec. Lyon, %. 318. — V. cep. Trib. civ, Seine, 15 mars 1902, naz.Trib.. Z1 sept. nX)2, Droit, 4 ocl. 1902.

» Trib civ. Seine, 11 avril im\ Droil, 12 juin 1900.

'» Milan, 15 mai 1893, S., 95. 4. 17. - Trib. civ. Lyon, 8 mai 18M, Um.jud. Lyon, 25 mai 1891. — V. supra, n. 481.

sent aux autres locataires (*), ou s*il ferme une ouverture commune en croyant avoir le droit de le faire (*).

Il y a aussi trouble de droit si c'est à raison de la mauvaise disposition des lieux que la jouissance de Tun des locataires nuit à la jouissance de Tautre (').

Le preneur de la chasse peut considérer comme un trouble (le droit la pose de grillages faite par le feruïier de la terre et non interdite par son bail (*).

L'introduction d'un animai dans un appartement n est pas, en principe, un trouble ("'), à moins que des inconvénients matériels en rcsullent pour les autres locataires.

La suspension de linge aux fenêtres des appartements peut être un trouble (*).

579. Les circonstances peuvent conduire à décider que le trouble de droit n'entrainc pas garantie. Ainsi un preneur ne jieut se prévaloir de Texercice de la prostitution dans Timmeuble s'il donne cette destination à Tappartenient loué par

luiè).

D'autre part la convention peut écarter la garantie.

Le preneur n'a de même aucune action contre le bailleur à raison de faits qu'il connaissait au moment où il a con- Iraclé [^) ; on peut invoquer en ce sens les art. 16il et 1642 |>ar analogie.

De même encore le preneur n'a pas d'action si, en raison des usages, il pouvait s'attendre aux modiflcations faites. Ainsi, tandis qu'autrefois l'établissement d'une marquise devant une

' Trib. civ. Lyon, 4 aoùl 1898, Mon,jud, Lyoïiy 11 nov. 1898 (consiruclion, sur une terrasse, d'une lonnelle diminuant la lumière;-. — Trib. paix Toulouse, 21) avril 1893, Paivl. franc.. 94. 2. 5 (limonadier qui, par une galerie, limite l'accès de la porte d'entrée, obstrue celte porte par des tables et des chaises).

» Trib. civ. Seine, 22 janv. 1890, Gaz. Pal., 90. 1. 244.

\ Caen,l-r mai 18G8, S., 69. 2. 132.

[* Trib. civ. Melun, 5 mars 1886, S., 87. 2. 93.

,*)Trib. civ. Seine, 12 août 1901, D., 1901. 2. 465 (chien). — V. infm, n. 714 s.

(•) Même jugement (langes). — 11 écarte le trouble parce que le fait avait lieu rarement. — V. supra, p. 327, note 2.

', Milan. 15 mai 1893, précité. — Wahl, Sofe, S., 95. 4. 17. — Il ne peut pas davantage invoquer en pareil cas la théorie des industries similaires. — V. supra, T[, 484 s.

•i MUan, 15 mai 1893, précité. — Wahl, Note, S., 95. 4. 17. —V. supra, n. 487.

boutique à Paris ouvrait une action en cloniniages-intérêls au profit des locataires des étages supérieurs (*), Tusage des marquises est aujourd'hui assez répandu à Paris pour que cette action n'appartienne pas aux locataires (^), à moins qu'un préjudice sérieux ne leur soit causé {').

Mais, dans les villes où cet usage n'existe pas, le moindre préjudice autorise une action en garantie (*).

580. 2° Si le locataire qui empêche de jouir le locataire d'une autre portion de l'immeuble ne se largue pas d'un droit qu'il prétendrait lui appartenir, il y a, selon nous, un trouble de fait dont le bailleur n'est pas responsable (*); c'est la seule

(") Paris, 11 juill. 1889, S., 91. 2. 131. — V. supr.t, n. 458.

[») Trib. civ. Seine, lOjanv. 1896, Droii, 10 avril 1896, Loi, 14 avril 1896.- Contra Hue, X, n. 289; Planiol, II, n. 1684. — V. supra, u. 458 el in/'ra, noie 5.

(») Trib. civ. Seine, 10 janv. 1896, précité. — Trib. civ. Seine, 20 nov. 1897. Droit, 15 janv. 1898 (marquise établie tout le long de la chaussée de maolire à enlever Tair et la lumière). — V. supi'a, n. 458.

(*) Trib. civ. Lyon, 4 fév. 1898, Droit, 28 mai 1898. — V. supta, n. 458.

(«} Paris, 24 juin 1858, S., 59. 2. 146. — Caen, le»" mai 1868, S., 69. 2. 132 (molifs;. — Bordeaux, 25 nov. 1902, Rec. liordeaux, 1903. 13, Droit, 18 fév. 1903 i inondation en laissant ouvert un robinet). — Trib. civ. Marseille, 23 fév. 1888, Rec. d'Air, 88. 250 (introduction de femme de mauvaise vie. — Trib. civ. Toulouse, 21 janv. 1892, Gaz. Trib., 2 mars 1892 ^infiltration d'eau). — Trib. civ. Bordeaux, 5 juin 1894, Rec. Bordeaux, 94. 2. 138 (écoulement d'eau). — Bruxelles, 4 avril 1894, Pasicr., 94. 2. 301 (explosion d'une poudrière par suite d'infraclioD au règlement). — Demogue, Hev. Irim. dr. cio., 190iî, p. 171; Planiol, II, n. 168i.

— Conlra Cass., 16 nov. 1881, S., 82. 1. 225, D., 82. 1. 121. — Cass. req., 17 juin 1890, S., 90. 1. 321, D., 91. 1. 324 (bruit à dessein). — Paris, 13 août 1875, S.,76. 2. 140. — Lyon, 29 juill. 1887, Gaz. Pal., SI. 2, Suppl., 48 (introduction de fllles publiques;. — Paris, 12 déc. 1887, Droit, 27 janv. 1888 (établissement d'une marquise). — Paris, 11 juill. iaS9, S., 91. 2. 131 {id.). — Paris, 12 mars lSi«3, Gaz. Pal., 93. 2, 2» p., 73. — Paris, 14 mai 1903, Loi, 15 juill. 1903 (ctendage de linge sale et séchage de linge lavé). — Douai, 24 mars 1904, S., 1904. 2. 188 (Irouble causé par le preneur de la terre au locataire de la chasse en détruisant les animaux nuisibles). — Trib. civ. Seine, U janv. 1886, Loi, 13 janv. 1887. —Trib. civ. Melun, 5 mars 1886, S., 87. 2. 93 (motifs). — Trib. civ. Lyon, 12 fév. 1887, Mon, jud. Lyo/i, 4 juin 1887. — Trib. civ. Bordeaux, 11 déc. 1889, Rei.. Bordeaux, SO. 2/14. — Trib. civ. Seine, 26 janv. 1888, Droit, 9 fév. 1888. — Trib. civ. Seine, 22 janv. 1890, Gaz. Pal., 90. 1.244. — Trib. civ. Seine, 17 mai 1890, Droit, SjuiU. 1890 (commerce immoral). — Trib. civ. Seine, U janv. 1895, Pand. franc, pér., 95. 2. 285 (empêchement de laisser des voitures pénétrer dans la cour commune;.

— Trib. civ. Lyon, 10 fév. 1897, Mon, jud. Lyon, 23 avril 1897. — Trib. civ. Seine, 20 juin 1901, D., 1^02. 2. 379 (preneur formant un couloir par une porle». —Trib. civ. Seine, 2 nov. 1103, Gaz. Trib., 29 nov. 1^K)3, Droit, 22 déc. 1903 (soirées, avec danses et chants bruyants). — Trib. civ. Boulogne, 6 nov. 1903, Gaz. Trib., 17oov. 1903 (le bailleur n'est pas responsable envers le locataire de la chasse de la de»-

GARANTIE DES TROUBLES d'uN COLOCATAIRE 331

solution qui paraisse d'accord avec la définition que nous avons donnée des deux espèces de troubles.

On objecte cependant que le colocataire, ayant des droits dans la chose louée, ne peut être considéré comme un tiers, mais comme un locataire qui a outrepassé ses droits et a ainsi commis une faute contractuelle; or, dit-on, le bailleur a seul le droit d'intenfer Taction qui dérive de la violation du contrat qu'il a passé avec le locat<aire.

Ce raisonnement, très spécieux, peut être combattu : sans doute Tauteur du trouble a un droit dans la chose louée, mais, quand il n'ngit pas en vertu de ce droit, il n'est pas autre chose qu'un tiers qui vient troubler un locataire; il n'outrepasse pas ses droits, puisqu'il ne s'en prévaut pas. Il commet sans doute une faute contractuelle envers le bailleur s'il man^ que à ses engagements; mais le preneur lésé ne se prévaut pas de la violation du contrat, il se prévaut simplement du préjudice qui lui est causé sans prétention sur l'immeuble, et, à ce point de vue, peu importe quel est l'auteur du préjudice.

Si, objecle-t-on encore, l'auteur du trouble est insolvable, le bailleur sera bien tenu à garantie pour avoir introduit dans l'immeuble un locataire sans prendre des précautions suffisantes pour faire respecter les droits qu'il a consentis à d'autres.

Nous ne croyons pas à l'exactitude de ce raisonnement : le bailleur n'a pas commis de faute en introduisant dans l'immeuble des locataires qui accomplissent consciencieusement leurs obligations de locataires et se contentent de commettre des délits personnels vis à-vis d'autres locataires.

Ainsi le preneur qui exerce une industrie ou un commerce autre que ceux qu'il s'est engagé h exercer et en même temps similaires de ceux exercés par un autre preneur n'engage pas vis-à-vis de ce dernier la responsabilité du bailleur (*).

tractioQ de gibier faite par le localaire de rimmeuble). — Trib. sup. Cologne, l9ocl. 1894, S., 96. 4. 11 (salle d'asile). — Bruxelles, 8 janv. 1902, Pusicr., 1902. 2. 142. — Pascaud, Rev. cnL, XII, 1883, p. 181; Massé et Vergé, IV, p. 366; Agnel, n. 507; Guillouard, I, n. 105; Puzier-Herman, art. 1719, n. 80 et 82 s. ; Hue, X, n. 304.

(') Paris, 27 janv. 1864, S., 64. 2. 257. — Conira Paris, 22 avril 1864, S., 64. 2. 257, D., 65. 2. 59. — Paris, 26 juil. 1879, S., 81. 2. 229. — Paris, 29 janv. 1892,

Il en csl de même du preneur qui fait un bruit excessif (*].

581. Dans tous les cas, il parait certain que, même dans le système de la jurisprudence, le bailleur n'est pas responsable envei-s un preneur d*un acte commis par un autre preneur en dehors de sa jouissance ('), par exemple des injures adressées par ce dernier au premier.

Il n'est pas responsable non plus des actes du colocataire provoqués par les actes du locataire môme qui exerce la garantie (^).

582. Nous n'admettons la garantie à raison du trouble de fait causé par un colocataire que pour le cas où le fait d*un preneur crée un vice de la chose louée à un autre preneur, c'est-à-dire entrave directement la jouissance de cette chose, en lui enlevant une partie de ses avantages matériels (*), car alors le preneur invoque la garantie des vices de la chose.

683. A supposer que le trouble de fait causé par un colocataire donne, h la différence de celui qui prônent d'un tiers, lieu à un recours contre le bailleur, il faut considérer comme colocataire, non seulement la personne qui habile un appartement de la maison louée, mais encore celle qui a obtenu sur rimmeuble Joué un droit quelconque de locataire (uti droit de chasse par exemple) (^).

Il faut également considérer comme colocataire le locataire d'une maison voisine appartenant au bailleur (*).

Gaz. Irib., 10 juin 1892. — Amiens, 19 juin 1894, Rec, Amietts, 95. 119. — Trib. civ. Lyon, 2 d(>c. 1887, Caz. Pal., 88. 2. 32. — Trib. civ. Seine, 12 fév. 188», Droit, 26 juin 18S9. — Trib. civ. Dreux, 3 janv. 1893, Gaz. Pal., 91^. 2. Suppl.. 7. — Trib. civ. Seine, 16 mars 1894, Pand. franc., 95. 2. 135. — Fuzier-HerroiD, arl. 1719, n. 126 el 127.

v' Conlra Trib. civ. Lyon, 21 juil. 1899, Mon.jud. I.yoi^, 10 nov. 1899.— Trih. paix Paris, 'SO ocl. IIO), Droi/, 14 nov. 19<)0 le bailleur est responsable des aboicmenls du chien d'un colocataire s'ils sont excessifs . — V. supra, n. 576 el578.

{*) Paris, 11 juill. 1889 niolifs , S., 91. 2. 131.

[*'> Trib. paix Paris, 30 ocl. IIKX), Loi, 14 nov. lîKX) (aboiement d'un cbien).

(*) Tel est le cas où des infillralions d*eau se produisent dans un appartement k raison d'un robinet laissé ouvert h l'étage supérieur. Paris, 13 août 1875, précité. — Paris, 12 mars 1893, précité. — V. cep. Trib. civ. Toulouse, 21 janv. 18if2et Trib. civ. Bordeaux, 5 juin 1894, précités.

V*; V. supnt, n. 578.

/) Trib. civ. Bruxelles, 10 juill. Ib52, Belg. jud., 53. 1175. — Hue, n. 301- V, infra, n. 584.

GARANTIE DES TROUBIES d'uN COLOCATAIRE 333^

Maisdeux locataires habitant des appartemcntsd'unemème maison ne sont pas des colocataires, si les appartements sont la propriété de deux personnes différentes (*).

684. Le trouble de droit causé par le locataire d'un iinmeu*» l>le voisin appartenant au même bailleur donne lieu à indem* nité dans les mêmes conditions que le trouble causé par un locataire de Timmeuble loué lui-môme (*).

11 en est de même du trouble de droit causé par un tiers ayant la jouissance, commune avec les locataires, d'une partie derimmeuble (').

585. Mais il va sans dire que le bailleur n'est pas respon-> sable du fait d'un sous-locataire du preneur troublé (*); au contraire il est responsable du sous-preneur choisi par un autre preneur.

586. Le bailleur n'est pas tenu, selon nous, du trouble de fait causé par une personne à laquelle il a conféré sur l'im^ meuble un droit autre qu'un droit de jouissance locative {^). Toutefois nous pensons qu'il en est autrement dans l'opinion qui rend le bailleur responsable du trouble de fait provenant d'un locataire, car les motifs invoqués s'appliquent ici.

En tout cas le bailleur peut stipuler que le prévenu pourra agir exclusivement contre le colocataire auteur du trouble (•).

586 bis. Le bailleur n'est, en aucune hypothèse, tenu du trouble causé par une personne chargée par lui ou en son nom de faire des réparations sur l'immeuble ('). Cette personne n'est pas son préposé.

(•) V. infra, n. 603.

(«) Gass. req., 18 mai 1892, S., 92. 1. 440, D., 92. 1. 349 (location de chasses par l'Elal; auloriaalion donnée au preneur de l'un des lois, d'établir des grillages, lesquels empêchent le retour du gibier dans le lot voisin). — Trib. civ. Limoges, 25 nov. 1901, Aoi, 20 mars 1902 (prise d'eau provenant de l'immeuble voisin).

(') Par exemple d'une avenue, dans laquelle il interdit certains actes au preneur, Trih. civ. Seine, 6 mai 1899, hroU, 19 déc. 1899.

1«) V. infra, n. 1135.

(*) Lyon, 17 fév. 1892, Mon. jud. Lyon, IG juill. 1892 (le bailleur n'est pas responsable de ce que l'acheteur d'une coupe a laissé le bois abattu sur le terrain plus que le temps normal).

(•] Paris, 10 juill. 1903, S., 1904. 2. 191.

(') V. supra, n. 530. — Cependant il a été décidé que l'explosion par la faute d*un entrepreneur de vidanges entraine la responsabilité du bailleur, et cela même si l'entrepreneur a été appelé par le preneur, ce dernier ayant agi comme gérant

587, Le preneur troublé par un autre locataire peut-îl agir conlre ce dernier?

Il ne le peut pas si le trouble est un trouble de droit : le preneur ne peut donc recourir contre un autre preneur pour les actes (jue ce dernier a le droit de faire d'après son bail (').

Il le peut, au contraire, si le trouble est un trouble de fait (*j, dans l'opinion d'après laquelle le bailleur n'est pas responsable du trouble de fait causé entre preneurs. Mais dans Topinion contraire ce recours n'existe pas [^),