Le vol commis dans un immeuble n'engage pas, eu

(concierge accueillant mal les fournisseurs, refusant de se charger de caries de visite pour le localaire, de lui monter la correspondance, etc.). — Trib. paix Paris, 25 mars 1904, Loi, 28 mars 1904 (concierge enfermant le locataire pour avoir tenté de déménager furtivement). — Trib. paix Paris, 15 avril 1^04, Lvi, 16 avril 1904 (concierge injuriant ou maltraitant un localaire). — Agnel, n. 933; Taillar, v<» Concierge, n. 10; Fuzier-Herman, art. 1719, n. 46 s.

(') A Paris, le concierge doit ouvrir la porle aux locataires à loule heure du jour ou de la nuit. Paris, 6 mai 1885, S., 85. 2. 176. — Trib. civ.Seine,2fév. 1889, S., 89. 2. 71. — Ord. réiéré Trib. civ. Seine, 3 ocl. 1855, Oaz. des Trib., 15ocl. 1855. — Fuzier-Herman, arl. 1719, n. 46 s.; Hue, X, n. 288. — Il doit recevoir les lettres adressées au locataire. Trib. civ. Seine, 4 déc. 1891, Gaz. Pal., 92. 1.34.— 11 doit remettre les letlres dès quelles arrivent. Trib. civ. Seine, 2 fév. 1889 et 5 mars 1889, précités.— Trib. civ. Seine, 21 déc. 1891, précité. — Trib. civ. Seine, 1«' mai 1897, précité. — Rousseau, Tr. de la covresp.par lettres missives, n.21l; Hue, toc. cit. — Jugé qu'il doit au moins remettre celles de la première distribulion du matin et de la dernière du soir. Trib. paix Paris, 8« arrondissement, 27 Janv. 1888, S., 88. 2. 70. — Agnel, n. 933; — qu'il doit les remettre trois fois par jour. Trib. paix Paris, 14» arr., 7 juin 1901, S., 1^02. 2. 116: Trib. paix Paris, 4 juin. 1901, précité. — Trib. paix Paris, 15 avril 1904, I^i, 16 avril 1904: — que cela s'applique même aux catalogues et prospectus. Mêmes jugements : — qu'il doit monter les paquets trois fois par jour. Mômes jugements et Trib. paix Paris, 14* arr., 9 janv. 1902, S., 1102. 2. 16; Trib. paix Paris, 15 août UH)4, précité; - et si les paquets sont trop volumineux pour les porter, informer le locataire. Trib. paix Paris, 9 janv. 1902, précité. — Décidé également qu'à Lyon le concierge doit remettre régulièrement les correspondances et les objets adressés au localaire. Tiib. civ. Lyon, 10 déc. 1886, Mon. Jud, Lyon, 10 fév, 1887. — L'usage de la maison, qui obligerait les locataires à faire prendre le courrier chez le concierge, n'est pas opposable au localaire auquel il n'en a pas été donné connaissance. Trib. paix Paris, 27 janv. 1888, précité. — Fuzier-Herman, arl. 1719, n. 51. — I^ concierge doit également remettre les lettres adressées à une personne habitant chez le localaire. Trib. paix Paris, 14« arr., 28 juill. 1904, S., 1904. 2. 283, D., 11)05. 2. 203. — Mais ce jugement dit à tort que sur ce dernier point le bailleur n'a pas de responsabilité parce que le concierge n'est pas son préposé vis-à-vis des tiers : le concierge est préposé du bailleur toutes les fois qu'il agit dans l'exercice de ses fondions. — Le concierge doit garder les objets déposés dans sa loge par un localaire. Trib. paix Paris, 12 sept. 1888, Gaz. 'irib., 3 ocl. 1888. — Le concierge ne doit pas s'absenter. Lyon, 21 janv. 1887, S., 87. 2. 104, D., 87. 2. 87. — 11 est donc responsable pour avoir, par suile de son absence, remis une lettre d'affaires quatre jours en retard. Trib. paix Paris, 27 fév. 1903, Gaz, /'a/., 1903. 1. 591. — 11 doit fournir au locataire, sur sa demande, l'adresse du propriélaire. Trib. paix Paris, 1891, Gaz. Trib., 28 avril 1891. — 11 doit, en cas de déménagement du locataire qui laisse son adresse, faire suivre les lettres. Trib. paix Paris, 4 nov. 1892, Loi, 22 nov. 1892. — Trib. civ. Seine, 21 déc. 1891, précité. - Trib. civ. Seine, 21 mars 1896, précité. — Trib. Seine, 3 nov. 1903, précité. — El donner son adresse (pendant un an à Paris, d'après l'art. 72 des usages locaux). Trib.

GARANTI e DES TROUBLES DU CONCIERGE 337

principe, la responsabilité du concierge et, par suite, celle du propriétaire (*). . '

590. Par application de l'arL 1384, le propriétaire n'est pas responsable du fait du concierge qui agit en dehors de ses fonctions (*).

paix Paris, 18 mars 190i, S., 1904. 2. 159. — IJ doit également donner l'adresse (lu locataire momenlanémenl absent, si ce dernier Ten a chargé. Trib. civ. Seine, 23 mars 1897, précité.

('; Lyon, 21 janv. 1887, S., 87. 2. 104, D., 87. 2. 87. — Trib. civ. Seine, 14 fév. 1894, Gaz. Pal., 94. 1. 666 (dans le cas au moins où la profession des locataires altirail beaucoup de monde).— Trib. civ. Seine, 18 mars 1896, Gaz. Pal., 96. 2. 685, Droit, 8 sept. 1896. —Trib. civ. Seine, Il juin 1902, Droit, 30 juill. 1902 (lorsque le concierge est installé au premier étage et ne peut surveiller'. — Contra Trib. paix Pari?, 13« arrondissement, Gaz. Pal., 91. 1. 112, — Et cela même si le concierge a été chargé des clefs de l'appartement. Trib. civ. Seine, 7 juill. 1893, Loi, 23déc. 1893. — Il en est de môme du vol commis dans une maison faisant partie d'un passage ou d'une villa dont les portes sont fermées tous les soirs et qui est surveillé par un gardien, préposé du propriétaire. Trib. civ. Seine, 8 janv. 18î^, Gaz. Trib., 19 janv. 181^5, — ou du vol commis dans un magasin situé dans un parc fermé par une grille. Trib. civ. Seine, 8 janv. 1895, précité. — Et cela môme m1 est stipulé que le preneur devra se conformer aux heures d'ouverture et de fermeture des portes. Môme jugement. — Surtout si le preneur avait accès à toute, heure et pouvait faire coucher un gardien. Trib. civ. Seine, 22 nov. 1904, Gaz. Pal., 1904. 2. 610, — ou du vol d'une bicyclette dans un garage s'il y avait une serrure de sûreté. Trib. paix Paris, 29 août 1901, Gaz. Trib . 31 août 1901 — ou si la concierge n'a pu entendre le voleur. Trib. civ. Seine, 17 mai liiOl, Droit, H juin 1901.— 11 en est autrement s'il est démontré qu'il y a eu imprudence du concierge et que le vol provient de celle imprudence, i^aris, 30 juin 1883, D., 87. 2. 87 (en note;. — . Lyon, 21 janv. 1887, précité (par e.\emple le vol a été commis pendant labsence du concierge et sa présence l'aurait empoché;. Trib. civ. Seine, 25 mars im. Droit, 2 oct. 19U3 (id.}. — Paris, 20 juill. 1905, Droit, iO sept. 1905 ^concierge prévenu que des paquets se trouvent dans l'escalier de service, et ne se dérangeant pas\ — Trib. civ. Seine, 4 mai 1899, Loi, 5 juin 1899 (vol par une personne visitant l'appartement, et mal surveillée par le concierge). — Wahl, Sole, S., 1905. 1. 60, — ou si l'immeuble était placé sous la surveillance du bailleur et que le preneur n'ait pu y pénétrer à tout moment. Trib. civ. Seine,

18 mai 1897, Droit, 4 août 1897 (vol dans les vitrines louées h des commerçants). -Trib. civ. Seine, 27 déc. 1898, Droit, 18 déc. 1898 (vol d'une bicyclette entreposée par un locataire dans un local qu'il n'occupe pas). — Trib. paix Paris, 28 avril 1905, D., 19(X>. 2. 191 (ce jugement dit avec raison qu'il en est autrement si. outre le concierge, chaque locataire avait une clef du garage). — Wahl, loc, cil. — Le bailleur d'un compartiment de coffre-fort est responsable du vol qui y est commis, sauf si ce vol provient de la faute du locataire. — Wahl, loc.

*. Muleau, op. cit., p. 2(fe. — Par exemple si le concierge, à l'aide des clefs que lui a laissées le preneur, s'introduit dans son appartement pour le voler. — Muleau, op. cit., p. 206, qui cite Trib. civ. Seine, 24 nov. 1893 et Trib. civ. Sidi-bel- Abbés,

19 juin 1894. — Il en est autrement si c'est pour louer les fenêtres du preneur à

COXTR. DE LOUAGE. — I. 22

Par suite, le bailleur n'est pas responsable du vol commis dans un lieu où Tobjet vole n'était entreposé qu'avec 1 assentiment du concierge et non celui du bailleur (*); car alors le concierge n'a pas agi comme préposé du bailleur.

Il en est de môme du vol commis dans Timmeuble^ mais en dehors de lappartement loué (*).

Le concierge auquel le locataire en s*absentant remet les clefs de Timnieuble en le chargeant de Tentretenir, n'est pas préposé du propriétaire; par suite le vol commis par le concierge en celte qualité n'engage pas la responsabilité du propriétaire (').

Il en est de même du concierge chargé par un locataire de faire suivre ses lettres (*).

691, Le fait du concierge peut, dans les cas où il entraîne garantie, comme le fait du propriétaire lui-môme, donner lieu soit à la résiliation du bail ('), soit à une indemnité (*), soit ù une diminution de loyer.

En outre, le bailleur est tenu solidairement avec le concierge des dommages-intérêts prononcés contre ce dernier ('), en vertu de Tart. 1384, ou peut-être condamné à des dommages-intérêts sj)éciaux (*).

Toccasion du passage d'un corlî-ge. — Mnlcau, loc. cr7.;mais v. Trib. paix, Paris, 7 nov. 1895, précilé.

(') Trib. civ. Seine, 27 déc. 1898, précilé (vol de bicycIeUes).

('; Décidé cependant que le bailleur est responsable du vol d'une bicyclelle entreposée dans un lieu désigné par le bail. — Trib. civ, Seine, 27 déc. 1898, Ihoity 28 déc. 1898, Loi, 13 janv. 1899.

i» Conlra Paris, 10 avril 1902, Droi7, 6 juin 1902.

(*; Cela a été décidé, mais seulement pour les plis non aCTranchis. Triv. civ. Seine, l«^r juijl. 1904, Gaz. Trib., 5 oct. 1904.

(») Paris, 25 fév. 1902, Gaz. Trib., 18 avril 1902. — Trib. civ. Alger, l»' juin 1896, Journ. trib. alg., 18 fév. 1897.

;•) Bordeaux, 7 fév. 1871, 13., 71. 2. 124. — Paris, 20 juill. 1889, précilé. - Agnel, n. 934 s. ; Talliar, v^ Concierge^ n. 12 : Fuzier-Hennan, arl. 1719, n. 60. — A moins que le bailleur n'offre de congédier le concierge. — Trib. civ. Seine, ■ 27juil. 1857, cité par Agnel, n, 934.— Trib. civ. Seine, 27 janv. 1886, S., 86. 2.71 [molifs). — Trib. civ. Seine, 2 fév. 1889, précilé. — Contra sur ce dernier poinl, Trib. civ. Seine, 5 mars 1889, Gaz. Pal., 89. 1. 614.

-i Paris, :iO avril 1878, S., 78. 2, 130. — Paris, 29 juil. 1881, S.. 81. 2. 188. - Trib. civ. Seine, 9 mai 1882, S., a3. 2. 21. — Trib. civ. Seine, 27 janv. 1886, S.. 80, 2. 71. — Trib. civ. Seine, 21 mars 1895, S., %. 2. 255. — Guillouard, 1, n. 165; Tailliar, loc. cit., n. 10.

■ (•: Lyon, 21 déc. 1887, précilé.

Quant au concierge, il est tenu des dommages-intérêts dont il vient d'être parlé (^).

Enfin le preneur peut exiger le renvoi du concierge et son reraplacement (*).

593, Toutes ce^ sanctions disparaissent dans le cas exceptionnel où le concierge est choisi par le locataire unique de lïmmeuble et payé par lui. Le concierge est alors le préposé du locataire, qui peut le renvoyer librement.

Si le concierge choisi est payé par le propriélaire, le locataire, même unique, n'a pas le droit de le renvoyer.

II en est de même si le concierge est payé par le locataire, mais choisi par le propriétaire.

Toutefois la convention peut sur tous ces points décider le contraire (').

VI. Trouble provenant dtt propriétaire ou des personnes aj/ant la jouissance d'un immeuble voisin.

593. Le trouble causé par les propriétaires d'un immeuble voisin ou les personnes ayant la jouissance de cet immeuble peut faire naître deux sortes d'actions du preneur troublé : contre celui qui le trouble et contre son bailleur.

A. Action contre le bailleur, 694. En principe, et sauf le cas de simples voies de fait (*),

•*) V. les aulorilés cMées^ supra, p. .338, noie 7. — Agnel, n. 934; Fuzier-Herraan» art. 1719, n. 56.

;*) Paris, 30 avril 1878, précilé. — Paris, 29 juil. 1881, précité. — Paris, 20 juil. 1889, précilé. — Paris, le»" roars 1899, Droit, 13 avril 1899 (qui en conclut avec raison que si le bailleur traîne les choses en longueur afin d'alleindre le moment de la fin du bail et de dire ensuite que le preneur n'a plus inlérêt au renvoi du concierge, des dommages-intérêts spéciaux sont dus de ce chef). — Trib. civ. Seine, 27 janv. 1886, précilé. — Guillouard, I, n. 165; Aghel, n. 936; TàiUiar, v» Concierge^ n. 10; Fuzier-Herman, art. 1719, n. 63.

1*) Décidé que s'il esl convenu que le locataire principal d'une partie de la mai- .9on paiera les gages du concierge de la maison entière, sauf une contribution du propriétaire et qu'au cas où le concierge ne ferait pas convenablement son travail^ le propriélaire et le locataire principal auront respectivement le droit de le congédier, le locataire principal a ce droit sans le consentement du propriétaire. Trib. civ. Lyon, 19 juil. 1893, Loi, 18 déc. 1893.

(*' Ainsi, décidé qu'il n'est pas dû de garantie pour la chute du mur mitoyen par

le bailleur est responsable de ces troubles ('), Il s'agit, ea effet, de troubles de droit, puisque Fauteur du trouble prétend exercer son droit, et qu'il ne se produit pas par des voies de fait dirigées contre le preneur. Il est vrai que, d'après Tart. 1725, le trouble de droit ne peut consister que dans des actes accomplis sur Timmeuble, mais aussi le bailleur n'estil responsable des actes de jouissance faits sur rimmeuble voisin que si ces actes ont leur contre-coup sur rimmeuble loué et entravent la jouissance du preneur. Au surplus, la responsabilité du bailleur peut encore s'expliquer autrement, si on veut la rattacher à son obligation de faire jouir le preneur. Enfin, quelques-uns des exemples cités par Pothier, à qui est emprunté l'art. 1725, montrent que le trouble de droit peut exister indépendamment de toulc prétention à la chose louée.

Le bailleur n'est pas tenu cependant à garantie si le voisin a agi dans la limite de ses droits; en principe, ces droits sont absolus, la propriété d'une chose permet au propriétaire d'user ou d'abuser de la chose (art. 544) (*). 11 y a bien alors un trouble causé au preneur, mais, outre que ce dernier devait s'y attendre, le trouble n'est pas opéré sur la chose louée.

On en a conclu, mais à tort, que si des constructions élevée» sur l'immeuble voisin enlèvent au locataire de l'air ou de la lumière, il n'a pas droit à garantie (*).

Toutefois, la jurisprudence admet que le droit absolu de propriété est limité par les obligations du bon voisinage, qui interdisent au propriétaire de causer un préjudice sérieux à l'immeuble voisin (*). Dans ce cas il y aura trouble de droit, et le preneur pourra agir en garantie contre le bailleur; du

défaut d'entretien, si l'enlretien de ce mur n'incombait pas au bailleur. Nancy, 10 nov. 1900, Rec, Nancy, 1900. 324.

(*) Guillouard, I, n. 176; Wahl, Noie, S., 95. 4. 17.

(») Trib. civ. Amiens, 23 juin 1888, Rec. d'Amiens, 88. 139. — Trib. cîv. Lyon» 5 déc. 1890, Mo7i. jud. Lyon, 29 déc. 1890 (travaux publics voisins). — Trib, civ. Seine, 4 janv. 1896, Droit, 9 avril 1896. — Planiol, H, n, 16fô.

(«) Hue, X, n. 294. — V. supra, n. 434 et infva, n. 597.

(♦) V. Gass., 17 avril 1872, S., 72. 1. 76 (bal public). — Paris, 19 avril 1833, ^^•. U3. 2. 124 .'établissement incommode ou insalubre). — Contra Planiol, II, n. 1685-

reste, daos toutes ces hypothèses, la jouissance est incomplète.

595. Ainsi le fermier peut obliger le bâilleur à faire éla* ^aer par le voisin les branches des arbres de ce dernier avançant sur rimmeuble; c'est en effet un trouble de droit, parce que les arbres sont la propriété du voisin et que ce dernier en jouit à raison de ce droit de propriété ('). Telle est d'ailleurs la solution qui a été admise dans les travaux préparatoires de la loi du 20 août 1881, modifîcative de Tart. 673 C: civ. ('). Enfin, le preneur n'ayant pas d action contre le voisin (^) et le voisin agissant cependant contrairement à son droit (C. civ., art. 673), il faut bien que le preneur ait un moyen de faire observer la loi à son profit.

De même il y a trouble de droit si le droit du preneur à la jouissance d'un droit de passage est contesté (*).

De même encore le trouble donne lieu à garantie dans les tiypothèses où Je voisin installe une industrie qui augmente les chances d^incendie de Timmeuble loué, ou s'il y installe une industrie immorale comme une maison de tolérance (^), ou loue son immeuble à des prostituées (*), ou exerce une ^ndus* trie insalubre C^), ou une industrie bruyante ('), à moins que le bruit ne soit normal (®).

•\ Trib. paix Livaroï, 24 nov. 1898, S., 99. 2. 83. — V, Baudry-Lacantinerie et Chauveau, Tr. des biens, n. 1018.

;*;! Discours IJsroy à la Chambre, S., ÏAiia annotées, 1882, p. 278, col. i, noie 2. .'•) V. f n/>cr, n. 605.

(*• Trib. paix Paris, 28 fév. 1901, Gaz. TiHb,, 18 avril 1901.

•; Wahl, Sole, S., 1904. 4. 25. - Conlva Lyon, 18 avril 1894, S., 96. 2. 78, D., %. 2. 377 (arrél manifeslement errené; il se fonde sur ce que le fait du voisin n'est jamais une cause de responsabilité pour le bailleur).

(•) Milan, 15 mai 1893, S., 95. 4. 17. — Cass. Turin, 28 juin 1867, La Legge, 67. 1. 1112.

(i Trib. civ. Seine, 30 mai 1894, Mon. jud. Lyon, 19 nov. 1894 (écuries). — ^Vahl, Violes, S., î^. 4. 17 et 1904. 4. 25.

C) Paris, 28 juill. 1888, Gaz, Pal., 89. 1, Suppl , 4 (écurie). — Lyon, 27 nov. 1896, DfoH, 9 fév. 1897. — Trib. civ. Seine, 12 janv. 1887, Mon. jud. Lyon, 17 mai 1887 (machines). — Trib. civ. Marseille, 28 janv. 1887, Rec. d'Axx, 87. 231.

(*) Décidé que le bruit c'atlsé par Tinstallation et le fonctionnement de réleclricité est normal. Trib. civ. Seine, 16 avril 1894, Gaz. Pal., 94. 2, Supp/., 19.— Mais il en est autrement du bruit des machines à vapeur d'une usine destinée à la production de la lumière électrique. Paris, 17 avril 189'i, Gaz. Trib., 24 juin 1894. — Contra Trib. civ. Lyon, 3 avril 1895, Mon, jud. Lyon, 11 juill. 1895 (ce jugement s'appuie sur ce qu'il y a trouble de fait).

le bailleur est responsable de ces troubles ('). Il s'agit, ea effet, de troubles de droit, puisque Tauteùr du trouble prétend exercer son droit, et qu'il iie se produit pas par des voies de fait dirigées contre le preneur. Il est vrai que^ d*après l'art. 1725, le trouble de droit ne peut consister que dans des actes accomplis sur l'immeuble, mais aussi le bailleur nest-il responsable des actes de jouissance faits sur Timmeuble voisin quç si ces actes ont leur contre-coup sur rimmeuble loué et entravent la jouissance du preneur. Au surplus, la responsabilité du bailleur peut encore s'expliquer autrement, si on veut la rattacher à son obligation de faire jouir le preneur. EnGn, quelques-uns des exemples cités par Pothier, à qui est emprunté Tart. 1725, montrent que le trouble de droit peut exister indépendamment de toute prétention à la chose louée.

On en a conclu, mais à tort, que si des constructions élevées sur l'immeuble voisin enlèvent au locataire de l'air ou de la lumière, il n'a pas droit à garantie (').

Toutefois, la jurisprudence admet que le droit absolu de propriété est limité par les obligations du bon voisinage, qui interdisent au propriétaire de causer un préjudice sérieux à l'immeuble voisin (*). Dans ce cas il y aura trouble de droite et le preneur pourra agir en garantie contre le bailleur; (lu

défaut dVnlretien, si Tenlrelien de ce mur n'incombait pas au bailleur. Nancy» 10 nov. 1900, Rec. Sancy, 1900, 324.

i«) Guillouard, I, n. 176; Wahl, Note, S., 95. 4. 17,

(«) Trib. civ. Amiens, 23 juin 1888, /?«c. d'Amiens, 88. 139. — Trib. civ. Lyon» 5 déc. 1890, Mon. jud. Lyon, 29 déc. 1890 (travaux publics voisins). — Trib. ci». Seine, 4 janv. 1896, DvoUy 9 avril 1896. — Planiol, II, n. 1685.

(*) Hue, X, n. 294. — V. supra, n. 434 et infi^, n. 597.

(♦) V. Gass., 17 avril 1872, S., 72. 1. 76 ^bal public). — Paris, 19 avril 18U3, ï^., 1^3. 2. 124 (élablissemenl incommode ou insalubre). — Contra PlanioK II, n. 168i>.

reste, daas toutes ces hypothèses, la jouissance est incomplète.

595. Ainsi le fermier peut obliger le bâilleur à faire éla* guer par le voisin les branches des arbres de ce dernier avançant sur rimineuble; c'est en effet un trouble de droit, parce cjoe les arbres sont la propriété du voisin et que ce dernier en jouit à raison de ce droit de propriété {*). Telle est d'ailleurs la solution qui a été admise dans les travaux préparatoires de la loi du 20 août 1881, modificative de l'art. 673 C: civ. ('). Enfin, le preneur n*ayant pas d action contre le voisin (') et le voisin agissant cependant contrairement à son droit (C. civ., art. 673), il faut bien que le preneur ait un moyen de faire observer la loi à son profit.

De même il y a trouble de droit si le droit du preneur à la jouissance d'un droit de passage est contesté (*).

De même encore le trouble donne lieu à garantie dans les tîypolhèses où. le voisin installe une industrie qui augmente les chances d'incendie de Timmeuble loué, ou s'il y installe une industrie immorale comme une maison de tolérance (*), ou loue son immeuble à des prostituées (•), ou exerce une jindustric insalubre {"^), ou une industrie bruyante (*), à moins que ie bruit ne soit normal (').

;*, Trib. paix Livarot, 24 nov. 1898, S., 99. 2. &3. — V, Baudry-Lacantinerie ei Obauveau, Tr. des biens, n. 1018.

,'; Discours Leroy h la Chambre, S., Lois annotées, 1882, p. 278, col. i, note 2. .(•IV. m/w, n. 6(».

(*; Trib. paix Paris, 28 fév. 1901, Gaz, Tnb„ 18 avril IWl.

i»: Wahl, ÎHole, S., 1904. 4. 25. — Conba Lyon, 18 avril 1894, S., 96. 2. 78, D., %. 2. 377 (arrêt manifestement erroné ; il se fçnde sur ce que le fait du voisin n'est jamais une cause de responsabilité pour le bailleur).

',•; Milan, 15 mai 1893, S., ^. 4. 17. — Cass. Turin, 28 juin 1867, La Legge, 67. 1. 1112.

(^THb. civ. Seine, 30 mai 1894, Mon, jud, Lyon, 19 nov. 1894 (écuries). — Wahl, .Vo/w, S., 95. 4. 17 et 1904. 4. 25.

C) Paris, 28 juin. 1888, Gaz, Pal., 89. 1, Suppl , 4 (écurie). — Lyon, 27 nov. 1896, Droit, 9 fév. 1897. — Trib. civ. Seine, 12 janv. 1887, Mon. jud, Lyon, 17 mai 1887 (machines). — Trib. civ. Marseille, 28 janv. 1887, Rec. d'Aix, 87. 231.

(•;• Décidé que le bruit c'attsé par l'installation et le fonctionnement de l'électricité est normal. Trib. civ. Seine, 16 avril 1894, Gaz. Pal., 94. 2, Suppl., 19. — Mais il eo est autrement du bruit des machines à vapeur d'une usine destinée à la prodiicUon de la lumière électrique. Paris, 17 avril 1894, Gaz. Trib,, 24 juin 1894. — Contra Trib. civ. Lyon, 3 avril 1895, Mon. jud, Lyon, U juill. 1895 (ce jugement s appuie sur ce qu*il y a trouble de fait).

596h En admettant que Tintroduction par le bailleur, dans un immeuble voisin de Timmeubie loué, d'une industrie ou d'un commerce similaire à ceux qui sont exercés dans ce dernier par un preneur donne lieu à garantie, il en est autre* ment si la même introduction est faite par un tiers dans un immeuble voisin qui lui appartient (*), car le voisin ne peut être considéré comme ayant fait un usage abusif de son droite

C'est ainsi qu*il a été jugé que l'établissement d*un nouveau bureau de tabac dans une localité n^ouvre pas une action en garantie au profit du locataire d'un bureau de tabac déjà existant (*)*

Mais le locataire subit un trouble de la part des voisinSt lorsqu'il est actionné par eux en indemnité, à raison du bruit fait dans l'immeuble loué ; si ce bruit est autorisé par le bailleur ou conforme à la nature ou aux besoins de l'industrie légalement exercée par le preneur, celui-ci est empêché, par une voie de droit, de jouir paisiblement, et il peut recourir en garantie contre le bailleur {')* Ainsi décidé pour une fabrique de colle exploitée normalement, mais qui laissait échapper sur les terres voisines des liquides nauséabonds et nuisibles aux récoltes (*).

Il en est autrement, toutefois, et le bailleur ne doit pas la garantie, si le fait du preneur qui provoque le recours du voisin consiste dans un usage anormal de la chose (•).

597« Le bailleur doit également garantie au preneur si, en usant de son droit strict, le voisin porte une atteinte matérielle à la chose louée; dans ce cas, la jouissance est totalement ou partiellement impossible. La garantie est donc due alors même que le voisin agit dans la limite de ses droits (*)«

Ainsi le bailleur doit la garantie si, une chambi*e étant éclairée par un jour de tolérance, le propriétaire voisin

(') Guillouard, ï, n. 139.

(«) Pau, 8 nov. 1898, S., 99. 2. 144.

i>) Cass., 3 déc. 1872, S., 72. 1. 403, D., 73. 1. 274. — Guillouard, ï, n. 193 et 287 ; Hue, X, n. 310.

* ;•) Casrs., 3 déc. 1872, précité. — Guillouard, I, n. 287.

(»} Cass., 27 mars 1876, S., 76. 1. 271, D., 76. 1. 263. — Guillouafd, I, n. 277; Fuzier-Herman, art. 1719, n. 32.

(•) V. les autorités citées aux notes qui suivent. — Planiol, II, n. 1685.

garâxNtie: des troubles du voisin 343

boacbe ce jour en élevant une construction contiguë; si la reconstruction cVun mur ou la construction d'un édifice prive le locataire de sa jouissance pendant la durée des travaux (*) ; si la hauteur plus grande donnée à ce mur (*) ou des constructions voisines (') lui enlèvent en partie la lumière; si les affiches apposées sur le mur loué pour cette apposition sont masquées par des constructions élevées sur Timmeuble voisin (*); si la fumée qui s'échappe des cheminées voisines empêche la jouissance (^); si la chute d'un mur contigu cause des donmiages à la propriété (*); si les infiltrations de Timmeuble voisin produisent de Thumidilé ('); si de mauvaises odeurs proviennent des fosses d aisances de Timméuble voisin (*); si les lapins ou le gibier des propriétés voisines détruisent les récolles (') ; si l'encombrement de matériaux entrave l'accès de Timmeuble loué (^^); si un affaissement se produit par suit^ de travaux souterrains fails par une société minière ("). 598. Les dégâts causés aux meubles du locataire par Tincendie d'un immeuble voisin ne permettent aucun recours

('; Orléans, 20 avril 1888, S., 90. 2. 85. — Trib. civ. Seine, 21 dcc. 1887, Loi, 9 mars 1888. — Trib. civ. Seine, 28 fév. 1890, Droit, 29 mars 1890. — Trib. civ. Lyon, 27 juin 1895, Gaz. Pal., 95. 2. 286. — Trib. civ. Lyon, 28 mai 1895, Gcz. Pal., 95. 2. 563. — Trib. civ. Lyon, 3 juil. 1897, Mon. jud. Lyon, 20 iuW. 1897. — Contra Trib. civ. Seine, 5 mai 1899, Droit, 11 août 1899. — V. supra, n. 476.

(*) Trib. civ. Seine, 25 juil. 1892, Droit, 11 nov. 1892. — Trib. civ. Béziers, 23 avril 1902. Mon. jud. Midi, 1" juin 1902.

;*) Trib. civ. Perpignan, 30ocl. 1895, Mon. jud. Midi, 10 nov. 1895 (qui s*appuie à lort sur Pari. 1722). — Trib. civ. Seine, 5 mai 1899, Droit, 11 août 1899 (môme observation). — Trib. civ. Seine, 5 janv. 1900, Droit, 9 mai 1900 (mais le preneur n'a pas droit à garantie s'tt a pu prévoir les constructions et si, d'ailleurs, à raison de retendue de son jardin, elles n'entravent pas sérieusement sa jouissance;. — Contra Hue, X, n. 294.

(*< Trib. civ. Seine, 17 déc. 1894, Droit, 29 déc. 1894.

'»: Amiens, 1»^ août 1888, S., 89. 2. 39.

(• Trib. civ. le Mans, 8 mai 1888, Mon. jud. Lyon, 17 août 1888.

D Trib. civ. Seine, 6 juin 1888, Gaz, Pal., 88. 1. 402.

(* Trib. civ. Seine, 7 juin 1901, Droit, 12 déc. 1901.

;':)Trib. civ. Nivelles (Belgique), 19 avril 1887, Gaz. Pal., 87. 2, Suppl., 27 (molifsi. — Cpr. Cass. req., 12 mai 1886, D., 87. 1. 323.

('•) Trib. civ. Marseille, 17 mars 1887, Rec. d*Aix, 87. 248. — Trib. civ. Seine, 25 juil. 1892, Droit, 11 nov. 1892. — Trib. civ. Lyon, 28 juin 1895, précité. — Trib. civ, Seine, 19 juil. 1901, Droit, 31 déc. 1901. — Guillouard, I, n. 177 et

{"; Douai, 8 août et 16 nov. 1899, D., 1900. 2. 391.

34i DC LOCALE DIS CHOSES

contre le propriétaire .[' ; ce a*est qu*aa trouble de fait, et, d'ailleurs, il n entrave pas la jouissance de rimnieuble loué.

599. Comme tout trouble de droit, celui qui est causé par le voisin ne peut donner lieu à indemnité que s*il est dénoncé au bailleur dans le plus bref délai possible ou si le preneur démonire que le défaut de dénonciation n*a pas nui aux intérêts du bailleur.

S*il s*agit des travaux bits sur Fimmeuble voisin et dont lexécution a causé un préjudice au preneur, on soutient que le preneur qui ne s*adresse au bailleur qu*après la fin des travaux est déchu de tout droit à une indemnité (^). Le bailleur, dit-on, peut soutenir que s'ilavait été prévenu à temps, il aurait empêché le préjudice de naître.

Les principes que nous avons développés ('}, et qui sont universellement admis, ne permettent pas d'accepter cette solution dans toute sa généralité; pour nous, le preneur sera admis à prouver, soit que le bailleur connaissait d'autre part les travaux, soit qu'il n'aurait pas pu les empêcher.

600. La garantie du bailleur pour les troubles causés par l'industrie ou le commerce du voisin se traduit par l'obligation imposée au bailleur de réparer le dommage causé.

Le preneur peut demander la résiliation du bail, conformément à l'art. 1184 (^).

Il peut également demander une indemnité représentant la privation ou les difficultés de la jouissance (') ; cette indemnité peut être remplacée par la diminution des loyers (*j.

Mais on décide souvent que le preneur n'a droit à aucuns dommages-intérêts ("^j, car le bailleur n'a commis aucune faute

'\ Tril). civ. Seine, 26 fév. 1891, Mon. jud, Lyon, 22 avril 1891 (explosion de gaz). — Trib. civ. Toulouse, l"»" juil. 1893, Bec. des assur,, 1894, p. 13 (chute d'un mur de Timineuble voisin provoquée par Tincendie . [*i Guillouard, I, n. 179.

•, V. supra, n. 544 el s.

\ ;♦ Lyon, 27 nov. 1896, Droil, 9 fév. 1897. — Guillouard, I, n. 176.

'. (») Orléans, 29 avril 1888, précité.

i (•) Trib. civ. Marseille, 17 mars 1887, Rec, d'Aix, 87.248. — Trib. civ, Lvon,

I 28 juin 1895, précité. — Guillouard, 1, n. 176.

[ ('j Trib. civ. Seine, 25 juil. 1892, Droit, U nov. 1892. — TrR). civ. Lyon,

28 juin 1895, précité. — Guillouard, I, n. 176. — V. cep. Lyon, 27 nov. 1896, précité.

et le préjudice causé au preneur dérive d'un pur cas fortuit. Cette solution nous paraît exacte, maïs à la condition que le bailleur ait fait son possible pour mettre fin au trouble ('). Elle est exacte en tout cas si la garantie est due à raison d'un fait que le voisin a accompli dans les limites de son droit (-]. Cela donne intérêt à la question de savoir si le preneur jouit également d'un recours contre l'auteur du dommage (^).

601. Le preneur n'a droit à aucune indemnité s'il connaissait au moment du bail l'existence du vice de l'immeuble voisin (*) ou s'il a renoncé à s'en prévaloir (*).

602. L'immeuble voisin n'est pas seulement celui qui touche l'immeuble loué, c^est tout immeuble où il se produit un fait de nature à causer un préjudice au preneur. Ainsi donne lieu à garantie l'exercice de la prostitution dans une maison sur laquelle a vue la maison louée (*).

608. On doit considérer comme un immeuble voisin non pas seulement un immeuble distinct de l'immeuble loué, mais eacore la partie de ce dernier immeuble qui n'appartient pas au bailleur. Ainsi, lorsqu'une maison est divisée en étages appartenant à des propriétaires distincts, le locataire de chaque étage est considéré vis-à-vis du locataire d'un autre étage comme un voisin et les rapports entre les intéressés doivent éfre réglés sur cette base (").

B. Action contre le voisin.

604. On admet que le locataire a le droit d'agir contre le propriétaire, possesseur ou détenteur d'un immeuble voisin, qui dirige une industrie bruyante, comme une forge ou certaines fabriques, dans cet immeuble (^), par la raison que

:') Wahl, Noie, S., 95. 4. 17.

'.«jTrib. civ. Lyon, 27 juin 1895, Gaz. Pal., 95. 2. 386. — Trib. civ. Lyon, 28 juin 18», précité.

(») V. in/-ra. n. 604 s.

:*) Milan, 15 mai 1893, précité. — Wabl, Note, S., 95. 4. 17.

'*) Trib. civ. Nivelles (Belgi<ïue), 19 arril 1887, Gaz. Pal., 87. 2. Suppl., 27.

•i Milan, 15 mai 1893, précité. — Wabl, Note, S., 95. 4. 17.

.'; Lyon, 18 avril 1894,S., 96. 2. 78,D.,95. 2. 377.— Huc,X,n. 304.— V. supra, n. 583.

:■) Trib. civ. Seine, 28 fév. 1890, Droit, 29 mars 1890. -^ Guillouard, I, n. 173 et 174.

l'usage du droit de propriété ne peut avoir lieu quand il entrave la jouissance d*un immeuble voisio. En effet, dit od, si le propriétaire peut user et abuser de sa chose aux termes de lart. 644, il ne peut nuire aux droits d autrui par application de Tart. 1382.

Ce raisonnement peut être exact en lui-même, mais tout ce qui en résulte, c est que le propriétaire de Timmeuble loué a un droit d'action contre le propriétaire de Timmeuble voisin; le preneur n'a pas ce même droit, car il s'agit d*un trouble de droit et le trouble de droit ne permet au preneur un recours que contre le bailleur. On ne peut objecter que toute personne à laquelle un dommage a été causé peut en demander la réparation; la théorie du trouble du droit est une exception à cette solution.

Nous déciderons de même pour une industrie insalubre, comnie celle qui enverrait dans les locaux loués des émanations malsaines (*).

De même aussi pour une industrie dangereuse, comnie celle qui enverrait dans les sécheries d'un blanchisseur de la fumée et des parcelles de charbon (*).

Dé même encore pour une industrie immorale, comme une maison de tolérance {^), ou pour les dégâts résultant du gibier (*).

605. Le preneur n'a pas d'action contre le voisin pour le forcer à observer l'art. 673 C. cîv., d'après lequel « celui sor la propriété duquel avancent les branches des arbres du voisin peut contraindre celui-ci à les couper » ('). Les termes mêmes du texte indiquent que ce droit appartient au propriétaire seul ; telle est d'ailleurs la solution donnée dans les travaux préparatoires delà loi du 20 août 1881 , qui a modifié l'art. 673. Le preneur n'a donc d'action que contre le bailleur (•).

,'1 C'oH/ra Trib. civ. Marseille, 23 fév. 1892, Rec. d*Aije, 92. 2. 130.

(»; Conba Guillouard, 1, n. 173 et 174.

;') ConOxi Trib. civ. Lyon, 8 mai 1891, Mon. jud. L^/on, 25 mai 1891 acUoD contre les locataires et propriétaires). — Guillouard, I, n. 173 et 174.

{♦) Conlra Cass. req., 12 mai 1886, D., 87. 1. 323.

(•) Trib. paix Livarot, 24 nov. 1898, S., 99. 2. 83. — V. Baudry-Lacanlinerie el Cbauveau, Tr. des bien», n. 1018.

(•) V. suprUf n. 595.

GÂRAiNtlE DES TROUBLES DO VOISIN 34?

606. Le preneur n*a pas davantage, selon nous, une action contre le voisin qui, par des travaux faits à son propre im* meuble^ntiità la Jouissance de Timmeuble voisin, par exemple en entravant son accès, en encombrant les appartements de poussière, en détériorant les marchandises (*), etc.

On convient qu*il en est ainsi quand la durée des travaux n'excède pas le temps normalement nécessaire pour les mener à bout et quand, en outre, le voisin s'est conformé, dans le mode d'exécution, à l'usage des lieux et aux règlements (*). Mais on prétend qu'il en est autrement si toutes ces conditions ne se trouvaient pas réunies ('). La raison en serait toujours tirée de l'art, 1382, et nous l'avons réfutée.

607. IKva sans dire que si l'opinion que nous combattons est exacte, elle reste fondée quoique le voisin ait obtenu pour le mode d'exécution de ses travaux l'autorisation administrative (^); cette autorisation n'est jamais donnée que sous réserve des droits des tiers, et, du reste, les intérêts des tiers ne sont {)as à la discrétion de l'autorité administrative.

Le preneur a intérêt à réclamer le plus tôt possiWe afin que le voisin ne puisse pas lui répondre qu'il aurait consenti à modifier l'exécution des travaux (^).

608. Parmi les travaux figure la reconstitution d'un mur mitoyen ; nous nous en sommes occupés à propos des réparations (•).

Le preneur ne peut forcer le propriétaire voisin à lui céder la mitoyenneté d'un mur (^).

609. En admettant que le preneur ait une action contre le voisin, cette action doit avoir un double résultat.

D'une part la cessation du trouble pour l'avenir; on obtien-

^*) Trib. civ. Lyon, 27 juin 1S95, Gaz. Pal,, 95. 2. 386 (reconstruction d'un mur mitoyen).

(*} Guniouani, I, n. 177.

{•) Caas., 12 juin. 1892, S., 96. 1. 510 (barrage établi contrairement aux règlemeDts). — lYib. civ. Lyon, 27 juin 1895, précité (motifs). — Guillouard, I, n. 178.

(*) Guinouard, I, n. 178.

(») GuiUouard, I, n. 178.

(•) V. supra, n. 476. — V. aussi Trib. civ. Seine, 17 juiU. 1900, Droit, 10 août

C) Trib. civ. Lyon, 30 nov. 1892, Gai. Pal., 93. 197.

dra celte cessation soit pat* la fermeture de Tcntreprise, soit par une modification dans son installation, soit par une indemnité calculée comme celle qui s'applique au passé.

D*autre part la réparation du préjudice causé.

Cette réparation doit être intégrale (*). Elle comprendra :

une somme représentant la moins-value du loyer (*);

au besoin une somme représentant les pertes subies par le preneur dans son commerce ou dans son industrie (').

610. Le bailleur a dans tous les cas un recours contre le voisin si ce dernier est en faute (*).

VIL Des baux auxquels s'applique la garantie des troubles.

611. L'obligation de garantie est la conséquence de l'obligation de délivrance et existe dans tout contrat à titre onéreux.

On doit donc l'admettre dans toutes espèces de baux.

Notamment le bailleur de meubles est tenu à garantie ('). Il faut admettre cette solution même si on soutient que les règles*du louage de choses ne sont pas applicables aux baux de meubles.

Les mêmes règles s'appliquent aux baux de biens domaniaux ou de l'Etat (•).

612. La qualité des personnes n'est d'aucune importance, Ainsi il a été décidé qu'une compagnie de chemins de fer doit la garantie des troubles à ses locataires C'), notamment au locataire du droit d'exploiter un buffet dans une gare (*).

(') Guillouard, I, n. 175.

(«) Guillouard, I, n. 175.

(>) Guillouard, I, n. 175.

(•) Lyon, 27 nov. 1896, Droit, 9 fév. 1897 (usine). — Trib. civ. Marseille, 17 mars 1887, Rec. d'Aix, 87. 248. — Trib. civ. Marseille, 23 juin 1887, Rec. d*Aix, 88. 97 Jaule dans la reconslruciion d'un mur mitoyen). — Trib. civ. Seine. 28 fév. 1890, Droit, 29 mars 1890 (chule d'un mur miloyen par la Taule da voisin;.

(•) Troplong, I, n. 196; Duvergier, II, n. 242; Guillouard, II, n. 678.

[*) Dec. min. On., 20 nov. 1884, cilée Rev. de Venreg,, o. 63, p. 217. — Fuxier- Herman, arl. 1719, n. 37. — V. supra, n. 457, 566.

(') Cass. req., 28 oct. 1895, S., 96. 1. 293, D., 96. 1. 500. — Fuzier-Herman, arl. 1719, n. 34.

(») V. supra, p. 289, note 4.

REXBOURSEMENt DES DÉPENSES DU PRENEUR 349

SECTION IV

OBUGATION DE REMBOURSER LES DÉPENSES FAITES PAR LE PRENEUR SUR LA CHOSE

. g I. Dépenses autres que celles de constructions et plantations.

613. Le bailleur n'a pas à rembourser les dépenses d'en- Irelien faites par le preneur, car le preneur est forcé d'entretenir la chose louée dans l'intérêt de sa jouissance; la loi lui impose ces dépenses sous le nom de réparations Içcatives.

Comme le bailleur est forcé de faire les réparations non localives, c'est à-dire les dépenses nécessaires autres que les menues dépenses d'entretien, le preneur qui fait ces dépenses adroit à leur remboursement intégral; c'est ce que nous avons déjà montré (*). 11 importe peu que le bailleur n'ait pas été prévenu de l'urgence des dépenses (*).

Quant aux dépenses d'améliorations ou dépenses utiles, autres que les constructions et plantations, le bailleur doit les rembourser (*); c'était déjà la solution de l'ancien droit (*). Conformément au droit commun, il doit à son choix payer au preneur soit leur montant, soit la valeur de la plus-value qu'elles ont procurée à l'immeuble.

Les dépenses voluptuaires, toujours par application du droit commun, ne donnent lieu à aucun remboursement; le preneur a seulement le droit de les enlever, à condition de ne pas endommager l'immeuble. Nous nous occuperons de ces dépenses à propos des changements de forme.

/; Trêves, 7 juin. 1811, S. chr. — Douai, 23 mars 1842, S., 42. 2. 482.-- Duraii- Ion, XVn, n. 215; Troplong, I, n. 352; Agnel, n. 910: GuilJouard, I, n. 296. —V. tupra, n. 321 s.

(«; Guiiïouard, I, n. 296.

(»; V. cep. Trib. civ. Seine, 20 nov. 1893, Loi, 23 déc. 1893. — Trib. paix Gour- Irti, 24 avril 1900, Mon. jusl. paix, 1900. 434. (Ce jugement, loul en décidant qu'il ny a pas lieu à remboursement, admet que les dépenses du preneur entrent en compensation de ce quMl doit au bailleur pour malversations ou abus de jouissance ; cela est contradictoire).

(*; Grenoble, 18 nov. 1639, cité par l'annotateur de Chorier^ Jurispr.de Guy Pape, 2«édit., 1769, p. 243.

Enfin la plus-value de Timnieuble ou du matériel ne donne lieu à aucune indemnité (').

Les dépenses d'entretien doivent être elles-mêmes remboursées si elles sont faites pour le compte du bailleur. On peut supposer que le bail à ferme se termine dans le cours d'une année et que le preneur ait fait les labours et les ensemencements pour la récolte suivante; si même le bail se termine par une résiliation provoquée par la faute du fermier, ce dernier a droit à une indemnité (*). Cela résulte de Tart. 555 (') et non pas, comme on Ta dit (*), aussi de Tart. 1375 (*) : le fermier n'a pas voulu faire Taffaire du bailleur.

Mais le fermier ne peut prétendre bénéficier de la récolte, car la récolte appartient à celui qui est en possession de la chose. On objecte donc à tort que le bailleur réalise un bénéfice injuste aux dépens du preneur.

Seulement le juge a le droit de ne prononcer la résiliation qu*à dater de Tépoque qui suit la perception des récoltes (•).

614. Si le fermier a déposé des engrais pour les récoltes suivantes et que son bail se termine après une récolte, il n'a droit à aucune indemnité ('), car le fermier n'a fait qu'exécuter ses obligations.

De même pour le marnage des terres (*).

Il importe peu que le bail finisse avant le terme fixé (').

En tout cas la clause contraire est permise (**).

[') Cass., 1" août 1859, S., GO. 1. 67. — GuiUouard, I, n. 301.

(«) Caen, 19 mars 1862, Rev. Caen, 1862, p. 197. — Caen, 14 aoûl 1877, Bec, Caen, 1877, p. 247. — Ouillouard, II, n. 606.

(') GuiUouard^ loc. cil.

(*) GuiUouard, loc. cit.

\^) GuiUouard, II, n. 606. — Contra Caen,3 juill. 1862, Rec. Caen, 1862, p. 202.

*) GuiUouard, II, n. 666.

['' Caen, 6 août 1904, Rec. Caen, 1904. 143. — Laurent, XXV, n. 453: Guillouard, II, n. 555 et 6()5.

,•; Douai, 31 aoûl 1877, S., 81. 2. 150. — GuiUouard, II, n, 650.

t* Laurent, loc. cit.; GuiUouard, II, n. 555.

[^^) Kn face d'une clause, à la fin du bail, le preneur a droit aux fumiers pi engrais qui se trouvent sur les biens loués et le fermier ne peut que reprendre It valeur des engrais non utUisés à la fin du baU; il ne peut exiger une indemoilé .pour la plus-value donnée à la terre par les engrais. Douai, lOdéc. 1902, S., 1^^- 2. 69. — Douai, ;iO mai lUW, S., 1904. 2. 69.

De ce que le preneur n'a pas d'indemnité pour les plusvalues, on doit conclure qu'il ne peut prétendre que les dettes quil peut avoir lui-même vis-à-vis du bailleur, par exemple pour dégradations, sont compensées par l'indemnité de plusyalue (*).

Des propositions ont été faites à plusieurs reprises pour ! permettre, par une disposition additionnelle & l'art. 1766, au fermier sortant d'obtenir une partie de la plus-value qu'il aurait procurée au fonds loué (^).

§ II. Constructions et plantations .

616. Pour les constructions et plantations, une distinction doit être faite suivant qu'elles sont ordonnées, ou autorisées, ou passées sous silence, ou interdites par le bail.