I. Constructions autorisées ou ordonnées par le bail

616. Si le preneur est simplement autorisé à faire des constructions ou plantations, la question de savoir à qui elles appartiendront sera réglée par la convention [^),

Si la convention porte que le preneur restera propriétaire

{<;, Caen, 6 août 1904, precilé.

»; U déc. 1893, Proposition Emile Dubois, Doc. pari., Chambre, n. 164, /. 0/f., p. 189 [deox tiers de la plus-value procurée par les travaux de culture avec maxi-> muni égal à trois années de fermage]. — 15 janv. 1894, Rapport sommaire Montant, Déb. pari., Chambre, n. 225, J. Off., p. 2. — 20 janv. 1894, Proposition Lechevallier, Doc. pari.. Chambre, n. 287, 3, O/f., p. 81 (ne fixe pas le montant de l'indemnité;. — 12 mars 1894, Rapport sommaire Orsat, Doc. pari., Chambre, n. 509, J. 0/f., p. 419. — 21 nov. 1894, Rapport Dubois. — 25 oct. 1898, Proposition Lechevallier donnant au fermier la moitié de la plus-value résultant de ses imeodemenls et fumiers, fixant à deux ans de fermage le maximum de l'indemnité et permettant de remplacer l'indemnité par une prolongation de jouissance de trois à six ans. — 16 janv. 1903, Proposition du même (/. Oy^*.» Doc. pari., Chambre, session ord., 1903, n. 658, p. 52), reproduisant la précédente. — V. Lerebours-Pigeonnière, Bev, Irimeslr. dr, civ , 1903, p. 725 et s.

,', Cass. req., 16 juill. 1890, S., 94. 1. 19. — Paris, 8 fév. 1892, D., 92. 2. 309 (le preneur est propriétaire des constructions si, en l'autorisant à les faire, le bailleur Jaî en reconnaît la propriété;. — Trib. civ, Seine, 13 nov. 1891, Reo. de Venreg.y 1891-92, n. 5 (si le bail dit que le bailleur ne pourra reprendre les constructions qui pourront exister, le preneur en est propriétaire]. — Gand,27 mai 1895, /*a*ic/'., 95. 2. 414 (même solution que Tarrét de Paris 1892; même si le propriétaire se réserve de reprendre les constructions à la fin du bail, le preneur peut les hypo- Ihcquer .

des coDstruclions dans le cas où il acquerrait le terrain pour un prix déterminé, dans un délai déterminé, faute de quoi les constructions seront la propriété du bailleur sans indemnité, et que, par sa faute, le bailleur mette le preneur dans rimpossibilité de déclarer son option dans ce délai, le preneur peut encore faire son option après ce délai. Il peut aussi se comporter comme ayant construit sans droit et demander au propriétaire une indemnité {*) ; l'action qu'il intentera à cet effet est laction de in rem verso. Il a même été décidé qu'il exercera Faction de gestion d'affaires (*). Cela est douteux, car celte action n'est pas donnée à celui qui a fait l'affaire d'un tiei*s, croyant faire son affaire personnelle.

617. On ne saurait considérer comme une autorisation de construire la clause que le preneur, à ses risques et périls^ édifiera les ouvrages ou apportera les matériaux dont il aura besoin ('*). Le droit commun, en effet, comme nous le montrerons, permet au preneur, quoique les constructions lui soient interdites, de se procurer tout ce qui est nécessaire à l'exploitation de l'immeuble et d'élever, en fait, sauf Téventualilé d'une destruction requise par le bailleur (c'est-à-dire précisément à ses risques et périls), les ouvrages qui lui conviennent; le droit commun lui interdit également de demander au bailleur une contribution aux frais de l'exploitation. Une clause de ce genre est donc inutile; le bailleur veut simplement se mettre à l'abri de réclamations hypothétiques par lesquelles le preneur lui demanderait une contribution. La situation est la même que si le preneur élevait des constructions dont il n'aurait pas été question dans le bail (*).

A plus forte raison celte clause n'oblige- t-elle pas le preneur h faire les constructions (^).

;') Gass. req., IG juill. 1800, S., 94. 1. 19 (le bailleur oblienl pour le preneur une ouverlure de crédit deslinée à lui procurer les fonds nécessaires; le crédilesl ensuite suspendu k cause d'une fraude du baiUeur et cette suspension, enlraintni la faillite du preneur, lui rend la continuation des travaux impossible^

(«) Cass. req., 16 juill. 1890, précité.

(») C'est l'espèce de Gass. ciN\, 19 juill. 1893, S., 94. 1. 241, qui ne se prononce pas sur le sens de la clau.se.

(*) Wahl, Note, S., 94. 1. 241, n. 1.

[^] V. cep. Rennes, 4 août 1890, sous Gass. civ., 19 juil. 1893, S., 94. 1. 241.

618. Si le preneur est simplement autorisé à faire les constructions et que le sort n*en soit réglé ni explicitement ni implicitement, on doit supposer que le bailleur a renoncé à son droit d'accession et que, par suite, les constructions appartiennent au preneur, qui peut les aliéner ou les hypothéquer ('). En effet, on ne peut admettre que le bailleur ait entendu devenir propriétaire des constructions, car il l'aurait dit. D'autre part, si le preneur ne devenait pas propriétaire des constructions, le bailleur aurait le droit de les faire enlever, peut-être dans le cours même du bail, et cela est inadmissible en présence de la clause qui autorise les constructions et, par suite, en consacre le caractère définitif.

Cependant le bailleur peut, en autorisant les constructions, se réserver le droit de les détruire ou de les garder (*). Dans ce cas, on ne peut admettre qu'il ait, même temporairement, renoncé à son droit d'accession ('); la situation est semblable à celle du preneur faisant construire sans autorisation (*).

Toutefois, à supposer que dans ce dernier cas le preneur soit assimilé au possesseur de mauvaise foi, il doit l'être ici au possesseur de bonne foi et le bailleur doit rembourser au preneur la plus-value (•).

.') Trib. civ. Saint-Nazaire, 4 juU. 1891, Droit, 30 sept. 1891. — Trib. civ. Seine, 8 juin 1894, Droit, 8 juil. 1894 (spécialemenl au cas où le bail est fait avec promesse de vente et stipulation qu'à défaut de réalisation de cette promesse, les constructions seront démolie»). — Baudry-Lacantinerie et de Loynes, Tr. des priv. et *VP., 2« éd., II, n. 1299 : Planiol, Sole, D., 92. 2. 409; Wahl, Note, S., 94. 1. 241, n. 1. — Cpr. Paris, 9 août 1889, D., 90. 2. 119 (si le propriétaire s'engage à louer son terrain à une personne qui y fera des constructions pour le tout, et à vendre à profil commun, le preneur est propriétaire des constructions qu'il élève). — V. cep. Trib. civ. Marseille, 7 fév. 1890, Rec. d'Aix, 90. 2. 206. — Pont, Priv, et hyp., U, n. 634; Sérésia, Rép. pér. de Vettreg,, 1890, p. 271; Baudry-Lacantinerie et Cbauveau, Tr, des biens, n. 38. — Contra Cass. req., 1« août 1899, D., 1900. 1. 350, d'après lequel le bailleur peut exiger la destruction à la fin du bail.

'«; Trib. civ. Bourges, 12 juin 1891, Rép, pér. de l'enreg., n. 7694. — Cpr. Bordeaux, 22 fév. 1894, Rec, de Bordeaux, 94. 1. 98. — Trib. civ. Seine, 9 juin 1890, Loi, 26 mars 1897.

('] Contra Baudry-Lacantinerie et de Loynes, op. cit., II, n. 1298.

(*^ Jugé que le droit de vente immobilière est dû sur la vente des constructions faites par le locataire. — Trib. civ. Bourges, 12 juin 1892, précité, — que le preoear peut hypothéquer les constructions. — Paris, 8 fév. 1892, Gaz, trib., 25 fév.

(•) Trib. civ. Marseille, 7 fév. 1890, précité.

COXTR. DE LOUAGE. — I. . 23

619.* S*il est simplement dit que le preneur devra démolir les constructions qu*il aura faites dans le cours du bail, on soutient que le preneur obtient ainsi la reconnaissance de sa propriété temporaire et peut vendre ou hypothéquer les constructions dans le cours du bail (').

Il le peut, sans contestation, si, tout en Tobligeant à enlever les constructions à la fin du bail, le contrat l'autorise expressément à les élever (*).

620. Il nous parait dans tous les cas certain que si le bailleur renonce à son drpit d'accession, soit dans le bail, soit postérieurement, le preneur a un droit de propriété immobilière sur les constructions ('j : les constructions sont nécessairement à quelqu'un, car un immeuble ne peut être vacant et sans maître; comme elles n'appartiennent pas au bailleur, elles appartiennent au preneur.

Cela a été cependant contesté (*) : le preneur, dit-on, n'a que le droit de jouir des matériaux, et tout ce que lui permet la renonciation du bailleur, c'est d'enlever les matériaux sans avoir à craindre qu'ils no soient retenus. Ce n'est pas ainsi, selon nous, que doirêtre interprétée la convention; si le bailleur renonce à son droit d'accession, c'est-à-dire au droit de réclamer la propriété de Timmeuble, c'est qu'il reconnaît la propriété du preneur sur les constructions elles-mêmes.

Il résulte de là qu'à la fin du bail le preneur ne peut être forcé d'enlever ses constructions (•), qu'il a le droit de les

(*) Baudry- Lacan linerie el de Loynes, op. cit., II, n. 1298.

(») Trib. civ. Seine, 3 août 1878, Journ. de Venreg., n. 21765.

(') Gass. req., 27 juin 1893, S., 94. 1. 43, D., 94. 1. 38. — Paris, 3 nov. 1886, S., 88. 2. 126. — Paris, 9 août 1889, D., 90. 2. 119. - Paris, 8 fév. 1892, D., 92. 1 409. — Grenoble, 23 juin 1892, D., 92. 2. 309. — Trib. civ. Seine, 2 fév. 1894, Journ. de l'enreg., n. 24213. — Gand, 29 mai 1895, D., 97. 2. 218. — Pont, TV. des priv. el hyp., II, n. 634; Mourlon, Tt\ de la transcr., I, n. 13; Garsonnet I, p. 598, § 355, note 1 ; Aubry et Rau, il, p. 622, § 223, note 2 bis; Laurent, W n. 416; Baudr\'-Lacanlinerie el de Loynes, op. cit., II, n. 1298; Baudry-Lacanlin^rie et Gbauveau, Tr. des biens, n. 31.

(*) Dubois, Bev. prat., XIV, 1862, p. 185, n. 8; Guillouard, ï, n. 299.

(») Contra Planiol, }sole, D., 92. 2. 409. — V. aussi Paris, 9 août 1889, pr^ilè (même si, à la suite de l'expulsion du locataire, les constructions sur lesquelles le bailleur a renoncé h. son droit d'accession reviennent à ce dernier, les droits réels consentis par le preneur subsistent, la résolution n'ayant pas ici d'effet rétroactif;.

CONSTRUCTIONS ÉLEVÉES PAR L£ PRENEUR ^iU^

hypothéquer (*), qu'il peut exercer les actions possessoires relativement aux coiistructions (*).

De même, si le preneur renonce à son droit au profit du .kailleur, il se produit une vente immobilière (*).

Enfin, le droit du preneur sur les constructions étant immofhilier, il ne peut donner ce droit en gage (*).

621. Nous examinerons si la renonciation du bailleur est opposable à Tacquéreur de Timmeuble loué (*).

622. Ce droit de propriété immobilière, à moins de clause «onlraire, est définitif et non pas seulement limité à la durée dabail (•); renoncer au bénéfice de Taccession, c'est renoncera la faculté d'acquérir la propriété des constructions, et par conséquent laisser cette propriété au preneur. Il y a d'autant moins de raison d'adopter l'opinion contraire quei, en dehors de toute fonvention, le droit d'accession ne peut èlpc exerce par le bailleur qu'après la fin du bail C). Donc, en limitant les effets de la renonciation à la durée du bail, et en permettant au bailleur d^cxercer le droit d'accession «près la fin du bail, on ne laisse à la renonciation aucun effet.

623. La renonciation peut être tacite; elle résulte de ce que les constructions sont hypothéquées au bailleur pour le paiement des loyers (*).

Mais elle ne résulte pas de ce que le preneur reçoit le droit d^eolever les constructions à la fin du bail (^). Cette clause implique bien que le preneur, peut empêcher le bailleur d'exiger, comme le lui permettrait le droit commun (*®), le

Q) Paris, 4 nov. 188C, ppécilé.

C) Garsonnet, loc. cil.

C) Cass., 15 nov. 1875, S., 76. 1. 80 (cxijfibililé du droit de vente immobilière). *— Baudry-Lacanlinerie et Chauveau. <//>. HL^ n. 33.

(•) Trib. civ. Seine, 12 mai 18%, Droit, 13 juin 1896. — Sur la mise en gage du lirotl «a bail, v. infra, n. 6ll0. .

(•) V. infni, n. 13()8.

(•) \. cep. Auhry et Uau, II, p. C27, § 227, noie 16 ices auteurs paraissent adopter Doire opinion en noie et l'opinion conlraire dans le texte;.

(') V. infra, n. 664 s.

(•) Aubry et Hau, II, p. 627, § 223, note 17.

C) C<mlra Aubry et Hau, loc. ciL

maintien des constructions. Mais elle ne montre pas que si les constructions sont maintenues, elles appartiendront au preneur.

624. Si le bailleur se réserve le droit de reprendre les constructions à la fin du bail, la situation est la même que si rien n'était convenu au sujet des constructions, car nou& montrerons que précisément, dans celte dernière hypothèse, le bailleur a le droit de reprendre les constructions (*).

Le preneur est donc propriétaire des constructions pendant le bail(*),il peut les hypothéquer (^j, et le bailleur ne le peut pas (*) ; elles peuvent être saisies immobilièrement par les créanciers au preneur et par eux seuls (*).

De même, c'est le preneur et non le bailleur qui est tenu de satisfaire, le cas échéant, à la loi du 13 août 1850 sur les logements insalubres (•). ^

625. Le droit d'accession du bailleur peut s'exercer au préjudice des créanciers hypothécaires du preneur (^), mais il ne peut s'exercer à leur préjudice qu'à l'époque de l'expiration normale du bail, même en cas de résiliation anticipée (»).

626. Si le bailleur, à la fin du bail, devient régulièrement propriétaire, par suite de son option, des constructions, l'hypothèque des créanciers du preneur ne s'étend pas à rindcmnité due par le bailleur au preneur ('). Cette indemnité n*est pas, en effet, le prix du transfert de propriété, car le bailleur a entendu devenir propriétaire des constructions dans les mêmes conditions que si elles avaient été faites pour son

(') V. infra, n. 665.

(«) Gand, 29 mai 1895, D., 97. 2. 218. — Trib. civ. Seine, 25 janv. 1901, C«x. Tn6., 11 mai 1901.

(^) Gand, 29 mai 1895, précité.

(*) Trib. civ. Seine, 25 janv. 1901, précité. •

(»j Gand, 29 mai 1895, précité. — Trib. civ. Seine, 25 janv. 1901, précité.

(•) Contra Cons. d'Etat, 17 mai 1895, S., 97. 3. 94.

('j Gas3. req., 31 déc. 1894, D., 95. 1. 16. — Trib. civ. Seine, 9 juin 1896, Ui> 26 mars 1897. |

(•) Paris, 8 fév. 1892, précité. j

(») Contra Paris, 3 fév. 1892, précité (cet arrêt conclut logiquement que le biBleur ne peut opposer aux créanciers hypothécaires en compensation sa créance des loyers).

compte, c'est-à-dire par voie daccession et rétroactivement.

Le droit des créanciers ne s'étendrait pas davantage à Fintlemnité que payerait le bailleur pour« la démolition des constructions (').

Lopinion contraire est condamnée à décider que les créanciers hypothécaires du preneur peuvent surenchérir sur le montant de l'indemnité et obliger le bailleur à purger, ce qui est contraire aux intérêts des parties. On a cependant voulu écarter cette solution, en se fondant sur ce que le droit du preneur est temporaire (*). Cette considération nous semble étrangère à la question.

627- En tout cas, si le preneur cède ses constructions dans le cours du bail, ses créanciers hypothécaires peuvent surenchérir sur le prix de la vente (').

688. Le juge du fait décide souverainement si le bailleur a voulu conserver les constructions (*) et s'il a entendu, ou non, le faire sans indemnité (^).

629. Si le preneur est obligé de faire les constructions ou plantations, le bailleur peut le contraindre, même dans le cours du bail, à les faire; on verra, en effet, que, d'une manière générale, le bailleur n'est pas obligé d'attendre l'expiration du bail pour exiger l'exécution des obligations du preneur.

680. Le juge du fait ne peut dispenser le preneur de faire les travaux promis, sous prétexte qu'ils ne sont pas indispensables (•).

681. Mais les constructions que le preneur est obligé de faire lui appartiendront-elles ou appartiendront-elles au bailleur?

La convention est évidemment libre sur ce point ("). Si elle est muette, la solution dépendra des circonstances. On pourrait être tenté de dire que le bailleur, ayant nécessairement

(') Conlra Planiol, Noie, D., 92. 2. 409.

{*, Planiol, loc. cit.

(*] Paris, 8 fév. i892, précité.

(*j Cass. req., 31 déc. 1894, D., 95. 1. 16.

(•) Cass. req., 31 déc. 1894, précité.

^'•) V. cep. Cass. civ., 24 avril 1893, S., 94. 1. 4:^.

^) Bordeaux, 22 fév. 1894, S., 95. 2. 52, D., 94. 2. 584.

imposé dans son intérêt personnel les constructions au pre^ neur, a voalu devenir propriétaire. La valeur de ce raisonnement serait contestable : les constructions élevées sur Tordre du bailleur peuvent, sans devenir sa propriété, avoir pour lot une grande utilité en augmentant la valeur du terrain. On doit, au contraire, supposer, à défaut de convention, que le bailleur n*a pas entendu acquérir les constructions élevées des deniers du preneur {*).

En tout cas, les clauses accessoires de la convention qui oblige le preneur à faire édifier des constructions peuvent être considérées comme rendant le preneur propriétaire des constructions qu'il élèvera (*).

682. Dans le cas où les constructions que le preneur a été obligé d'élever n'appartiennent pas au bailleur, le preneur ne peut être tenu de les détruire; on doit admettre que le bailleur a, en ce qui les concerne, renoncé au droit d'accession ('). On ne peut donner au preneur une situation inférieure à celle qu'il aurait s'il était simplement autorisé à faire les constructions.

633« Si les constructions que le preneur a été obligé d'élever appartiennent au bailleur, lui appartiennent-elles sans indemnité ou moyennant une indemnité? Il est évident que la convention est maîtresse de régler ce point.

Si elle est muette, tout dépend des circonstances. Il est possible que le bailleur ait entendu devenir propriétaire des constructions sans indemnité, et en ait indirectement acquitté la valeur par une atténuation du prix du bail. La comparaison de ce prix avec la valeur localive de l'immeuble fournira donc le principal élément de solution.

(') Rennes, 4 août 1890, sous Cass. civ., 19 juill. 1893, S., 94. 1. 241. — Wihl» Note, S., 94. 1.241, n. 1.

(•; Cass. req., 27 juin 1893, S., 94. 1. 43, D., 94. 1. 38 (crédit ouvert par le btflleur au preneur pour faciliter l'exécution des travaux, hypothèque des conslnictioos comme garantie de remboursement, droit réservé au preneur d'acquérir le temhi, stipulation que dans des éventualités déterminées les constructions appartiendront au bailleur sans indemnité). — Trib. civ. Seine, 3 fév. 1894, sous Cass., 19 juin 1895, S., 9G. 1. 295 iclause que si le preneur n'acquiert pas le terrain, le terrain el les con:$truclions seront mis en adjudication et la partie du prix afférente tux constructions sera versée au preneur).

(») Wahl, Sole, S., 94. 1. 241, n. 1.

684. Au cas OÙ le bailleur doit une indemnité au preneur obligé de faire les constructions, nous pensons que cette indemnité se calcule sur les dépenses faites et non sur la Taleur des constructions.

636. Si, aux termes du bail, les constructions appartiennent an bailleur, même avec indemnité, le preneur n a, en ce qui lesconcerne, dès le début que sa qualité de preneur. 11 ne peut donc les vendre ni les hypothéquer (*) ; ses créanciers ne peuvent les saisir (').

S'il cède avec son bail son droit aux constructions, ou s'il cède isolément son droit aux constructions, soit au bailleur, soit à un tiers, il ne cédera que son droit au bail des eonstraclions : c'est donc le droit de cession de bail (20 cent. 0/0) qui sera exigible (').

636. Lorsque le preneur est obligé de construire, il se peut, on Ta vu, que le bailleur se soit réservé le droit de faire disparaître les constructions sans indemnité (^), aussi bien que dans le cas où le preneur aura construit' sans droit.

Dans ce cas, le preneur n'a qu'un droit personnel de jouissance sur les constructions (*) : il a donc été décidé avec raison que, pendant le bail, une saisie immobilière ne peut être faite sur le preneur parce que jusqu'à l'option du bailleur il n est pas propriétaire des constructions (•).

De même le preneur ne peut hypothéquer les constructions (').

687. S'il est stipulé que, dans le cas de cessation du bail pour une certaine cause, le preneur pourra être obligé d'enlever sans indemnité les constructions que le bail lui a imposées, il en résulte que, dans le cas de cessation de bail pour

(M Cass., 27 mai 1873, S., 73. i. 254, D., 73. 1. 420. - Aubry et Rau, II, p. 628, §223, note 19; Baudry-Lacanlinerie et Chauveau, '/'/•. des biens, n. 30.

(*) Baudry-Lacanlinerie et Chauveau, loc. cil.

(') Cass., 2 juiU. 1851, S., 51. 1. 535. — Baudry-Lacanlinerie et Chauveau, Tr. des biens, n. 30.

k*; Cass. req., 22 janvier 1894, S., 94. 1. 264 (impl.). — Bordeaux, 22 fév. 1894, S., 96. 2. 52, D., 94. 2. 584.

;■) Aubry et Rau, loc. cil.

{•) Bordeaux, 22 fév. 1894, S.. 95. 2. 52, D., 94. 2. 584.

(^1 Pont, Tr. des priv. el hyp.^ II, n. 634; Baudry-Lacanlinerie et de Loynes, op. eil.. Il n. 1299.

toute autre cause, reiilèvcment ne peut être exigé sans indemnité (').

638. 11 peut arriver que le bailleur se réserve les constructions sans indemnité pour le cas où le preneur n'acquerrait pas rimmeuble loué dans un délai déterminé; si en ce cas le bailleur a mis le preneur dans l'impossibilité de faire Tacquisition dans le délai fixé, la condition est, par application de Tart. 1178C. civ., réputée accomplie et le preneur devient propriétaire des constructions (*).

639. S'il est convenu que les améliorations appartiendront ail bailleur à la fin du bail, le juge du fait déterminera si les parties ont entendu viser l'expiration de la durée fixée ou une fin quelconque (').

640. En principe, on doit considérer que les stipulations attribuant au bailleur la propriété des constructions ou un droit d'option sur ces constructions après la lin du bail sont applicables à Tliypothèse où le bail est résilié avant Texpiration de sa durée' normale (*).

Cependant si la résiliation est causée par la faute du bailleur, il y a lieu de comprendre dans le calcul de l'indemnité dont il est redevable envers le preneur la valeur de la jouissance dont le preneur est privé.

641. Si le bail réserve au bailleur le droit d'acquérir les constructions à lafin du bail, le preneur ne peut lesdétruire(*).

642. Si le bailleur doit, aux termes du bail, indemniser le preneur des constructions élevées, ce dernier peut retenir rimmeuble loué jusqu'au paiement de Tindemnilé (•).

643. Si le preneur est obligé de construire avec la clause que les constructions seront vendues à profit commun avec

: V; Cass. req., 22 janv. 1894, S., 94. 1. 234 (bail par radminislralion de la guerre avec clause qu'il n'y aura lieu à aucune indemnité si les besoins du service militaire exigeaient la reprise des terrains ; expiration du bail par l'arrivée du terme'.

{•) Cass. req., i6 juil. 18^M), D., 91. 1. 49. — Planiol, Noie, D., 91. i. 49.

(« Cass. req., 5 juill. 1880, S., 87. 1. 159 (il peut donner la première solution, et alors, en cas d'incendie, le bailleur n'aura aucune indemnité à prétendre pour les améliorations).

;*) Bordeaux, 22 fév. 1894, S., 95. 2. 52, D., 94. 2. 584 (motifs).

t»; Douai, 12 mars 1892, Gaz. Pal., 92. 2, SuppL, 34.

«) Guillouard, Tv. du dr. de relent , n. 83.

le bailleur, le bailleur doit être réputé avoir renoncé à son droit d'accession (*).