Le preneur autorisé ou obligé à faire des construc

; tioDS doit évidemment, vis-à-vis des voisins, au point de vue

des ouvertures, se conformer aux prescriptions du titre Des

semtudes; il n'a droit à aucune garantie pour la gène que

peut lui causer l'observation de ces prescriptions.

Toutefois, il n a pas à les observer vis-à-vis d'un terrain voisin appartenant au bailleur lui-môme (^).

646. La question de savoir à qui appartiennent les constructions élevées par le preneur avec l'autorisation ou sur l'opdpc du bailleur est importante au point de vue des droits respectifs des parties en cas de destruction de ces constructions.

Si .elles appartiennent au preneur, leur destruction ne peut donner lieu à aucun recours du bailleur contre le preneur (•) ; cela est évident. II n'est pas moins certain que, pour donner lieu à un recours du preneur contre le bailleur, la destruction doit être imputable à la faute de ce dernier; l'art. 1722 n'est donc pas applicable à la destruction fortuite.

Si, au contraire, les constructions appartiennent au bailleur, elles sont réputées avoir été comprises dans le bail et leur destruction équivaut à celle de la chose louée.

11. Constructions interdites ou passées sous silence par le bail.

646. Si le bail ne dit rien des constructions, elles sont interdites au preneur (*), car elles modifieraient la forme de la chose louée.

L'interdiction de faire les constructions est donc en principe une clause inutile ; elle ne produit pas de conséquences particulières.

{^] Paris, 9aoûl 1889, D., 90. 2. 119. — Donc le preneur peut hypothéquer les constructions et les créanciers peuvent les saisir immobilièrement. Paris, 9 août 1889, précité. — Ce droit ne disparaît pas même en cas de résiliation judiciaire du b*U. Même arrêt.

1»; Trib. civ. Gien, 22 nov. 1892, Gai. Pal., 93. 1. .358.

C) Toulouse, 23 mars 1876, sous Cass., 16 mai 1877, S., 79. 1. 353, D., 79. 1. 164.

(*) Planiol, Note, D., 92. 2. 409; Guillouard, I, n. 294; Hue, X, n. 308, — et les Autorités citées aux notes suivantes.

Il en est de même, comme nous Tavons montré, de la clause portant que le preneur fera les constructions qui lui paraîtront nécessaires à ses risques et périls.

Toutefois,, en l'absence de clause contraire, on peut, suivant les circonstances, admettre que le preneur est de plein droit autorisé à faire les consti^uctions nécessaires à l'exercice d'une profession connue du bailleur (*), et alors le droit du preneur sur ces constructions sera le même que s'il était formellement autorisé à les faire (*).

La clause par laquelle le bailleur pourra à son choix se rendre propriétaire moyennant indemnité des constructions qu'élèvera le preneur ou les faire démolir sans indemnité, équivaut à l'absence de conventions, puisque c*est là la situation des parties, d'après la jurisprudence, quand aucuoe convention n a été faite.

Par suite, jusqu'à la fin du bail et l'option du bailleur, le preneur est propriétaire; on ne peut dire que le bailleur soit propriétaire sous condition résolutoire (').

Les créanciers du preneur peuvent donc saisir immobilièrement les constructions (*).

647. Les relations entre le bailleur et le preneur qui fait des constructions ou plantations qu'il ne lui est pas permis de faire doivent être étudiées soit (Mandant le cours du baiK soit après la fin du bail.

Toutefois, une observation préalable est nécessaire : c'est qu'en toute hypothèse, les constructions sont des immeubles ('), car l'art. 519 les range parmi les immeubles par leur nature.

A. Situation des parties pendant le bail.

648. Il est tout d'abord certain que les constructions, quoique élevées sans autorisation du bailleur, sont immeubles ;

(') Ainsi on peut admellre que le locataire de bâlimenls industriels a le Jroit d'élever des bâtiments supplémentaires sur les parties vides. Planiol, toc, cit.

(*) Planiol, hc. cit.

(»i Contra Bordeaux, 22 fév. 1894, précité.

i*) Conira Bordeaux, 22 fév. 1894, précité.

[^) Paris, 1" mars 1890, D., 91. 2. 38. — Lyon, 4 nov. 1892, Loi, 15déc.l892.- Planiol, Xole, D., <.)2. 2. 409; Sérésia, Rép. périod. de Venreg., 1890, n.7391,pî6»-

les bàtînients sont en effet immeubles par leur nature (C. civ., art. 518) (').

649. Mais le preneur est-il ou non propriétaire des cons-* tructions qu'il élève? On a dit que sur cette question et sur ses applications la jurisprudence ne présente aucune harmo-* nie (*). Nous sommes d'avis contraire (•).

Nous adoptons laffirmative (*) ; par suite, il nous parait certain que le preneur peut enlever les constructions et plan* talions, car ce sont des modifications à la forme et le preneur peut, nous le montrerons, faire disparaître ces modifia cations ("). La jurisprudence est en ce sens (•).

Il serait fort singulier que le bailleur devînt immédiate* ment propriétaire des constructions et plantations : d'une part, il a pu ignorer leur existence ou ne pas vouloir devenir

'; V. Bandry- Lacan tinerie et Chauveau, Tr. des biens, 2« éd., n.27.— V. aussi le$ autorités citées dans les notes suivantes.

/) Laurent, XXV, n. 182 bis. — Cpr. sur le sens de la jurispnidence Larcher, Rev. cril.f 1900, p. 374 s., p. 400 s. — Il faut se déflerde Finlerprélation généralement inexacte et quelquefois singulière donnée par Ce dernier auteur, dans rarticle précité, aux arrêts. L'auleur de cet article confond en outre constamment dans la jurisprudence la question de la propriété des constructions avant et après la fin du bail.

(>) Wahl, Noies, S., 94. 1. 242, et S., 96. 2. 25.

{«; Trib. civ. Pont l'Évoque, 15 mai 1883, Rép. périod, de Venreg., n. 6276. ^ Wahl, Soles, S., 94. 1. 242, n. 5 s. et S., 96. 2. 25; Baudrj-Lacan tinerie et Chauveau, Tr.des biens, n. 31. — Sol. Régie belge, 13 fév. 1882, 1\ec. gin. des décis, admin., n. 9811. — Conlra Lyon, 14 janv. 1832, S., 33. 2. 190. — Rennes, 4 août

1890, sous Cass. civ., 19 juill. 1893, S., 94. 1. 241. — Trib. civ. Mauriac, 26 fév.

1891, sous Riom, 12 nov. 1892, D., 94. 2. 137. — Demolombe, IX, n. 172 et 172 6M;Guillouard, I, n. 297 s.; Planiol, Sole, D., 92. 2. 409; Baudrj'-Lacan tinerie cl de Loynes, Du nanliss, des priv. et hyp., II, n. 1298; Sérésia, op. cil., p. 270 ; Aubr^- et Rau, II, p. 628, § 223, note 18.

i») Duvergicr, I, 461; Uurenl, XXV, n. 177 et 179; Wahl, Note, S., 94. 1. 243, n. 8 d; Rev. dr. belge, I, p. 58 s. ; Hue, X, n. 307. — Conlra Aubry et Rau, II, p. 398, § 204, note 22 et IV, p. 490, § 367; Agnel, n. 904 ; Guillouard, I, n. 296, 297 el 299; Planiol, Note, D., 92. 2. 409.

•, Cass., 22 nov. 1864, S., 65. 1. 41, D., 65. 1. 14 (oji a voulu écarter, ce qui est peu intelligible, Tautorité de cet arrêt sous prétexte qu'il a trait non à des constructions, mais à des immeubles par destination; Larcher, loc. cit.). — Trib. paiii Litge, 20 avril 1897, Jurispr. trib. belg., XLV. 626. — Les arrêts qu'on a cités en sens contraire (Cass., 3 janv. 1849, S., 49. 1. 95. — Cass., 1" juill. 1851, S., 51. 1, 481, D., 51. 1. 249. —Cass., 8 mai 1877, S., 77. 1. 297, D., 77. 1. 308) règlent les relations des parties à la fin du bail et sont, par suite, étrangers à la question. «• Conlra Paris, 22 nov. 1886, S., 88. 2. 126.

propriétaire et on ne peut admettre qu'il soit devenu propriétaire sans le savoir; d*antre part, les constructions et plantations ayant été élevées par le preneur dans son intérêt, il ne peut en perdre immédiatement la propriété au profit du bailleur, bien qu'on ait affecté de trouver cet argument étrange et de considérer comme naturel que le bailleur soit de plein droit propriétaire de constructions qu'on veut à toute force regarder comme une transformation de sa propriété ('). Enfin on n'a jamais soutenu que le bailleur devint propriélaire contre sa propre volonté : c'est donc que )a propriété ne lui est pas acquise de plein droit. Cette solution est conforme au droit commun : la propriété d'une chose appartient évidemment à celui qui l'a créée. On objecte à cela que l'accession n'est pas un mode d'acquérir, mais la constatation du phénomène qui se produit lorsqu'une chose est accrue; c'est lro|) facilement se payer de mots. On dit aussi (*) que Je caractère de l'accession est précisément de conférer une propriété malgré la volonté du propriétaire; c'est là une hérésie juridique, et il est singulier qu'on invoque à son appui Tart. 555, oubliant que ce texte permet au propriétaire, vis-à-vis du possesseur de mauvaise foi, de faire détruire les constructions et ne lui interdit pas d'en laisser la propriété au possesseur.

Nous invoquons aussi l'art. 553, d'après lequel « toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans rintérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n'est prouvé ». Il résulte delà très clairement que, si des constructions et plantations sont faites par le preneur, elles n'appartiennent pas au bailleur. 11 est complèlenient absurde et antijuridique d'interpréter ce texte comme réservant la preuve du droit à une indemnité. C'est une singulière manière de lire les textes.

L'art. 555 vient à l'appui de la même solution: car, en cas de constructions, etc., faites par un tiers, il n'autorise le propriétaire qu'à les retenir ou à obliger le constructeur de les enlever. Or la rétention d'un ouvrage fait sur un imnieu-

(^) Larcher, loc. cil.

(') Larcher, loc. cit.

ble suppose la rentrée en possession de cet immeuble et, par conséquent, lexpiration du bail, et c'est jouer sur les mots que de soutenir qu'au contraire, le mot retenir signifie que le propriétaire du sol a toujours été propriélaire des constructions. Notre solution trouve encore sa justification dans la suite de Tart. 555, qui, pour calculer Tindemnité due par le propriétaire au constructeur, le met successivement en présence de constructeurs qui avaient, soit de bonne foi, soit de mauvaise foi, la possession de Timmeuble sur lequel étaient élevées les constructions; or il ne peut y avoir de rapports entre le possesseur et le propriétaire avant que ce dernier ne soit rentré en possession.

C'est donc bien à tort qu'on invoque le même art. 555 à lappui de l'opinion que nous combattons; c'est également à tort qu'on se prévaut de Fart. 551, d'après lequel « tout ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire ». Cet article n'est que le résumé des diverses dispositions qui le suivent ( « suivant les règles qui seront ci-après établies », dit-il} et parmi lesquelles figurent les art. 553 et 553, dont nous venons de donner l'explication ; l'art. 551 signifie donc, comme l'art. 555, que le bailleur devient propriétaire à l'expiration du bail. Du reste, personne n'admet l'application complète de l'art. 551, qui rendrait le bailleur propriétaire, même contre son gré, des constructions.

Nous ajoutons que l'opinion contraire exagère les obligations que le bail impose au preneur : le preneur est teiju de restituer la chose même qu'il a reçue et rien de plus; on le force à restituer les ouvrages qu'il a faits, c'est-à-dire des objets qu'il n'a pas reçus. C'est une puérilité que d'objecter, comme on l'a fait, que l'art. 1730, en posant ce principe, statue sur le cas le plus usuel et a négligé l'hypothèse de constructions et plantations (^).

La cour de cassation (*) a fait ressortir un autre inconvénient de la doctrine que nous combattons : elle oblige le preneur à « conserver un mécanisme établi par lui pour

(•) V. tn/Vû, n, 652.

(»; Caas., 22 nov. 1864, précité.

]*exercice de son industrie, quoique Texpérience lui en ait démontré le vice ou Tinsuffisance »w

Ou a cru ré[)ondre à cet argument en disant que le pre* neur, qui peut modifier l*immeuble pour l'exercice de son industrie, peut de même modifier les constructions qu'il y a faites; tout ce qu'il ne pourra pas faire, ce sera de supprimer ce qu'il aura construit pour ne rien mettre à la place. C'est une singulière distinction; car, si les constructions deviennent complètement inutiles au preneur, pourquoi aurait-il seulement le droit de les modifier sans les supprimer? Et jusqu'à quel point, d'ailleurs, le bailleur devra-t-il en admettre la modification? On voit immédiatement le nombre des difficultés pratiques auxquelles donnera naissance cette solution. Elle fait du reste appel à un principe qui n'existe pas, car le seul droit qu'ait le preneur est d'introduire des modifications insignifiantes à la chose louée ; ce droit ne pourra lui être d'une grande utilité ici. On nous dit, il est vrai, qu'il pourra l'exercer, pour les améliorations qu'il aura lui-même inti*o* duites, « dans une mesure plus large » ; c'est encore une restriction difficile à justifier : car si les améliorations du preneur deviennent la propriété du bailleur, comment le preneur aurait-il, en ce qui les concerne, un droit de modification plus grand qu'à l'égard de Timmeuble, qui est, au même degré, la propriété du bailleur ?

11 n'est pas admissible, dit-on encore (*), que le preneur, qui n'a qu'un droit personnel sur la chose louée, ait un droit réel immobilier sur les constructions et plantations qu'il y a élevées; on arrive à dire que les actions du preneur contre les tiers, personnelles en ce qui concerne la jouissance du sol, sont réelles en ce qui concerne la jouissance des constructions.

Nous ne voyons rien là d'étrange, ni de contradictoire. Pourquoi le preneur d'une chose ne serait-il pas propriétaire des constructions ? Cette propriété peut évidemment lui être conférée par le bailleur ('^) ; pourquoi ne lui appartiendrait-

(*; Guilloiiard, I, n. 299.

(*; V. svpra, n. 016 s.

elle pas en dehors d'une convention ? Au surplus, on voit, dans d autres situations juridiques, le sol et les constructions appartenir à deux personnes ditférentes. N'est-ce pas la situalion respective du propriétaire et du superficiaire ? Et, cela étant, qu'y a-tii d'étrange à ce que le preneur soit envisagé à deux points de vue différents suivant qu'il s'agit du sol ou des consti'uctions ?

C'est encore à tort qu'on veut assimiler la situation du preneur à celle de l'acheteur d'une maison pour être démolie ou d'un bois pour être abattu. Ces deux situations n'ont rien de comparable ; le preneur se comporte comme propriétaire de l'immeuble, il Texploitc, il l'habite, son droit de possession n'est pas subordonné à Tobligation de détruire l'immeuble. Au contraire, l'acheteur, dans les hypothèses auxquelles on fait allusion, achète non pas l'immeuble, mais les meubles qui le composent. Du reste, cette assimilation n'existe pas même dans l'opinion que nous combattons; car cette opinion attribue au preneur noa pas la propriété des matériaux qui composent les ouvrages, mais un droit de créance contre le bailleur.

Au point de vue de l'équité, on peut encore faire remarquer ceci : le preneur qui fait des constructions et plantations songe avant tout à son intérêt personnel; il veut augmenter les bénéfices de son industrie ou l'agrément de sa jouissance ; les moyens dont il use ne peuvent qu'être encouragés, puisqu'ils ne nuisent pas au bailleur, et on n'enrichit pas illicitement le preneur en lui permettant d'enlever ses travaux. Le système contraire détruit la balance, il fait des travaux du preneur un injustifiable moyen d'enrichissement pour le bailleur et lui permet de recueillir les fruits de l'habileté d'autrui.

Nous répétons enfin que si l'on se réfère aux principes du contrat de louage, on se trouve en présence de l'art. 1730, d'après lequel le preneur doit rendre la chose telle qu'ill'a reçue. L'opinion que nous combattons le force à rendre quelque chose de plus, puisqu'il est forcé de laisser subsister les constructions qu'il a élevées.

La jurisprudence est entièrement en notre sens, quoi qu'on

ait dit (^) ; ses décisions ne présentent aucune inconséqueDCc, la plupart d'entre elles se justifient entièrement.

650. La jurisprudence ne parait pas attribuer au droit de propriété du preneur le caractère conditionnel; il est, en eflfet, à certains égards, pur et simple (*) : le bailleur aura le droit, comme nous le montrerons, de se déclarer propriétaire des constructions après la fin du bail, et, en ce sens, la pro- Tpriélé du preneur est soumise à une condition résolutoire;

mais comme le preneur, de sou côté, a le droit de restituer Timmeuble dans Tétat où il la reçu, ce droit du bailleur ne peut s'exercer que si les constructions existent encore à la fin du bail. En un mot, dans tout le cours du bail, le preneor a les droits non pas d'un propriétaire conditionnel, mais d un propriétaire définitif.

651. De ce que nous venons de dire, il résulte que le bailleur ne peut opter pendant le bail pour le maintien ou la démolition des construclions ('). Il empêcherciit ainsi le preneur d'exercer ses droits de propriétaire. Loption, étant inopposable au preneur, n'engage pas davantage le bailleur, lequel a entendu, en l'exerçant, faire naître des obligations i la charge du preneur, et n'a voulu lui conférer des droits que comme conséquence de ces obligations.

Dans l'opinion d'après laquelle l'option peut être exercée dans le cours du bail, les créanciers du bailleur peuvent-ils l'exercer? La question est la même qu'après la fin du bail(*). Nous ne pensons donc pas que les créanciers puissent exercer cette option (^).

652. Nous avons dit que dans notre opinion le preneur peut détruire les constructions au cours du bail.

Certains des auteurs qui ne lui reconnaissent aucune propriété sur les constructions lui permettent cependant de les détruire au cours du bail (*), parce qu'il peut également dé-

(' (iuillouard, I, n. 2% cl *^98; Larcher, toc. cit.

(') V. cep. Baudry-Lacanlinerie et Chauveau, op. cil., n. 36.

\^) V. cep. Baudry-Lacanlinerie el Cliauveau, op. cil.t n. 36.

(*i V. infra, n. 670.

[*) V. cep. Baudn-Lacanlinerie et Chauveau, op. cit., ^. 87.

(• Nancy, 2 mars 1889, S., 90. 2. 127. — Sérésia, <^, di,, p. 270.

truire, même avant leur maturité, les récoltes qui ne lut appartiennent pas. C'est un singulierraj^prochemenl. D'autres se sont appuyés, pour donner la même solution, sur ce que le preneur peut modifier fimmeuble loué (*), ce qui est une erreur.

11 faut donc, dans lopinion qui reconnaît au bailleur la propriété des constructions, interdire au preneur de les détruire. Mais cela est contraire à Tart. 1730, qui Toblige seulement à « rendre la chose telle qu'il Ta reçue ». En vain diton que Fart. 1730 ne statue que sur le cas le plus usuel, celui où aucune construction n'a été faite; il n'en est pas moins vrai que le preneur n'a pas à rendre ce qu'il n'a pas reçu.

Le bailleur ne peut ainsi, en faisant son option pendant le bail, empêcher le preneur d'exercer sur l'immeuble ses droits de propriétaire (*).

653. Notons, d'ailleurs, que pour certains partisans de l'opinion d'après laquelle le bailleur devient propriétaire des travaux, ce droit de propriété ne lui appartient que s'il en fait l'option à la fin du bail. Le bailleur ne pourrait donc pas, au cours du bail, être mis en demeure de déclarer s'il entend faire détruire les ouvrages ou en devenir propriétaire.

Certains des <iuteurs d'après lesquels le bailleur est immédiatement propriétaire des constructions, lui interdisent cependant d'en exiger l'enlèvement dans le cours du bail, par la raison que les constructions sont assimilées à l'immeuble loué, dont le bailleur ne peut modifier la forme (^). Le rapprochement est inexact; le bailleur ne peut modifier la forme de l'immeuble loué, mais il n'a pas loué les constructions.

664. Jusqu'à l'option du bailleur, quelle est, dans l'opinion qui considère ce dernier comme ayant acquis de plein droit la propriété des constructions, la situation du preneur vis-àvis de ces constructions ? On dit qu'il en est le locataire (*), et cela est logique. Mais comment peut-il être locataire de cons-

l 'j V. tupra, n. 648 et hifra, n. 663.

(«) Trib. civ. Amiens, 22 juin 1889, Rec, d'Amiens, 91. 203.

;^; Sérésia, op, cit., p. 270.

(*) Planiol, Xole, D., 92. 2. 409.

0).\TR. DE LOUAGE. — l. 24

truclions sans payer pour la jouissance de ces construclioDS aucun loyer ?

655.D*autres intérêts sont encore engagés dans la question de savoir si le bailleur devient immédiatement propriétaire, quoiqu'on se soit considérablement exagéré ces intérêts.

Ainsi nous montrerons que la question de savoir si le bailleur est tenu de Timpôt foncier afiérent aux constructions se résout par des principes différents (').

Mais le preneur peut-il, durant le bail, hypothéquer les constructions qu*il a élevées ? Il faut, pour que la question se pose, que les constructions élevées parle preneur soient susceptibles d'hypolhèque, ce qui n est pas contestable, les constructions étant des immeubles par nature (*).

Dans Topinion que nous avons combattue, la négative n est pas douteuse (^). Le preneur n'est pas propriétaire des constructions, il ne peut donc pas les hypothéquer (arg. art. 2124).

H en va tout autrement dans notre opinion ; le preneur est propriétaire des constructions, il peut donc les hypothéquer (*).

De même, dans notre opinion, les hypothèques légales ou judiciaires qui grèvent la généralité des biens du preneur s'appliquent aux constructions élevées par luisur Timmeuble loué (*).

Les créanciers hypothécaires du preneur peuvent poursuivre rimmeuble entre les mains d'un tiers acquéreur (*).

;«. V. infray n. 887.

(*; Baudry-Laoanlineric el de Loynes, Du van lissent en t, des priv. et hyp.Ah n. 31K).

,3; Paris, 4 nov. 1886, S., 88. 2. 126.— Demolombe,lX, n.l68; Marlou, Tr.des priv. et hyp., n. 955; Guillouard, J, n. 2D7; Baudry-Lacanlinerie el de Loynes, II, n. 12U8; Sérézia, op. cil., p. 271.

(•; Cass., 13 fév. 1872, S., 72. 1. 104, D., 72. 1. 25C. — Lyon, ISfév. 1871, S.. 71. 2. 81, I)., 71. 2. 191. — Trib. riv. Seine, 12 déc. 1888, Gaz. Pal., 89. 1, Suppl.. 17. — Trib. civ. Seine, 5 avril 181)7, Aoi, 6mai 1897. — Ponl, Tr. desprit, et hyp., II, n. 634; Baudry-Lacanlinerie el de Loynes, op. cit., II, n. 1299;Baudry-Ltc*ntineric el Chauveau, Tr. des biens, n. 32 el 36. — On cite à lorl en sens conlraire Cass., 27 mai 1873, S., 73. 1. 254, qni a l rail à l'hypolhèse où le bailleur s'est réserva la propriélé des conslruclions.

{^} Wahl, loc. cil.

'*. Ponl, II, n. 63'*: Baudry-Lacanlinerie el de Loynes, op. cil., II, n. 13CM.

656. De son côté le bailleur peut hypothéquer les construc» tions. Il le peut même dans notre opinion, puisqu'il pourra devenir propriétaire des constructions après son option (').

Pour nos adversaires, les créanciers hypothécaires du bailleur sur Timmeuble peuvent, s'ils sont dans les conditions où, d après le droit commun, l'hypothèque s'étend aux constructions, inscrire leur hypothèque sur les constructions en même temps que sur Timmeuble (*).

De même le bailleur peut, dans ce système, vendre les constructions (').

Ces conventions ne sont pas définitives, elles dépendent de Toption que fera le bailleur à la fin du bail; elles ne sont définitives que dans Topinion d'après laquelle cette option peut s'exercer au cours du bail (*).

667. Comme propriétaire des constructions, le preneur peut les vendre (^). Il peut aussi céder la créance qui lui appartiendra sur le bailleur si ce dernier, à l'expiration du bail, opte pour la propriété des constructions.

La vente est soumise à la transcription {•).

Dans le système qui ne laisse au preneur aucun droit sur les constructions, il ne peut céder que la créance dont nous venons de parler (').

658. Si le preneur cède, soit seules, soit, ce qui est plus ordinaire, en même temps que son bail, les constructions élevées par lui, cette cession donne-t-elle lieu au droit de vente immobilière ou au droit de vente mobilière?

La jurisprudence est dans le premier sens (^) et cela ne fait

■'i Baudry-Lacanlinerie et Chauveau, op. cil.^ n. 37.

• Nancy, 2 mars 1889,.S., 90. 2. 127. — V. infra, n. 661.

'. BaudrN'-Lacantinerie et Chauveau, op. cil., n. 37,

*, Baudry-Lacantinerie et Chauveau, op. cit., n. 37.

î* \Vahl,*iVo/e, S., 94. 1. 243, n. 8 b.

1*1 Paris, l»' mars 1889, D., 91. 2. 38. — Baudry-Lacanlinerie et Chauveau, op. cit.. n. 32.

' Sérézia, op. cif., p. 271.

■;•; Cass., 2 fév. 1842, S., 42. 1. 172. — Cass., 26 juillet 1843, S., 43. 1. 805. — Cass.,3juUlet 1844, S., 44. 1. 682. — Cass., 26 août 1844, S., 44. 1. 708. — Cass., l" juillet 1845, S.. 45. 1. 491. — Cass., 15 avril 1846, S., 46. 1. 396. — Cass., 5 janv. 1848, S., 48. 1. 197. — Cass., 27 juill. 1868, S., 69. 1. 38. — Cass., 12 fév, 1872, S., 73. 1. 13. — Cass., 11 août 1884, S., 85. 1. 231. — Uouen, 20 août 1859,

pas de doute, car il s'agit, dans son opinion, d*un véritable immeuble dont le preneur aliène la propriété.

Les partisans du système d'après lequel le bailleur est devenu immédiatement propriétaire des constructions n'admettent au contraire que la perception du droit de venle mobilière parce que le preneur n'a qu'un droit mobilier sur les constructions (*).

Nous nous expliquons mal sur ce qu'on entend par uo droit mobilier sur un immeuble; ce qu'on veut dire, sans doute, c'est que le preneur a un droit de propriété sur les matériaux qui composent les construclions, c'est-à-dire sur des meubles. Mais ne serait-il pas mieux de dire que, le bailleur ayant acquis la propriété des constructions, le preneur n'a contre lui qu'une action en indemnité et que, dès lors, les constructions ne lui appartiennent ni comme immeubles, ni comme meubles?

Du reste, ce raisonnement, comme celui même de l'opinion que nous combattons, pèche par la base. Les constructions, qu'elles appartiennent au preneur ou au bailleur, sont des immeubles par nature (C. civ., art. 518). Si donc le preneur aliène des constructions appartenant au bailleur, il aliène l'immeuble d'autrui; et on sait que, d'après la jurisprudence fiscale, la vente de l'immeuble d'autrui est soumise au droit de mutation immobilière, la régie n'ayant pas h se préocuper du point de savoir si l'immeuble appartenait ou non au ven* deur.

En vain lirc-t-on argument (*) des droits dus sur la vente d'un immeuble destiné à être détruit; nous avons fait remarquer les différences qui séparent ce cas de celui qui nous occupe.