De toule manière, comme les constructions sont des

S., 59. 2. 647. — Paris, 1" mars 1889, D., 91. 2. 38. — Trib. civ. Dijon, 18 juin 1888, Journ. de Venreg., art. 23084. — Trib. civ. Bourges, 12 juin 1891, Rép. périod. de Venveg., n. 7694. — Garsonnel, IV, p. 24, § 642, noie 7; Wthl, Sote^ S., 94. 1. :î43, n. 8 b; Baudry-Lacantinerie el Chauveau, n. 32 et 36.

(«) Trib. civ. Seine, 30 nov. 1893, Bép. périod. de Venreg., 1894, arL 8255. — Guillouard, I, n. 298; Larcher, n. 431 s. — Contra Sérésia, op. cit., p. 271.

(«) Demolombe, IV, n. 172; Guillouard, I, n. 299.

immeubles, Tacquéreur, pour être préféré aux autres ayants cause du preneur, doit faire transcrire son titre (*)•

660. A qui Tadministration peut-elle s'adresser pour faire opérer dans les constructions les travaux d'assainissement nécessaires? Elle peut s adresser au preneur, puisqu'il est considéré comme propriétaire. Peut-elle s'adresser au bailleur? Non, puisque, selon nous, le bailleur n'a aucune propriété sur la chose louée (*).

661. Les créanciers du preneur peuvent-ils, pendant la durée du bail, poursuivre l'expropriation des construclious par la voie de la saisie immobilière? La négative est certaine dans l'opinion que nous avons combattue (^); l'affirmative n'est pas moins certaine dans notre opinion (^) et elle a été adoptée par la jurisprudence : les constructions, sont, en effet, des immeubles et elles appartiennent au preneur (^).

Mais les créanciers du bailleur ont-ils le même droit ? Non certainement dans notre système, puisque le bailleur ne peut être propriétaire avant la fin du bail^'). II semble que l'opinion contraire doit être amenée à permettre cette saisie (').; elle aurait les plus graves inconvénients pour le preneur ; il serait en outre fort singulier qu'avant que le bailleur eût fait son option ses créanciers pussent s'approprier le prix des constructions.

.*) Paria, l"' mars 1889, D., 94, 2. 38. — Baudry-Lacanlinerie et Ghauveau, op, €il., n. 36.

',«) Contra Cons. préf. Seine, 28 fév. 1893, Gaz. des Trib., 23 août 1893 (ce jugement est relatif à Thypottièse où le bailleur s*est réservé la faculté d'acquérir les constructions à la fin du bail, il est injustiflable).

(*; Bordeaux, 22 fév. 1894, S., 95. 2. 52, D., 94. 2. 584. — Trib. civ. Mauriac, 26 fév. 1891, sous Riom, 12 nov. 1892, D., 94. 2. 137. — Demolombe, IX, n. 167; Guillouard, I. n. 297 et 298.

H Wahl, Noie, S., 94. 1 . 243, n. 8 a.

{*j Rouen, 20 août 1859, S., 59. 2. 647. — Angers, 6 juin 1894 (motifs), S., 96. 2. 25. — Trib. civ. Seine, 12 déc. 1888, Gaz, Pal., 89. 1, Suppl., 17. — Baudry- Lacantinerie et de Loynes, op. cit., II, n. 130O; Baudry-Lacanlinerie et Ghauveau, op. cit., n. 92. — On a cité en sens contraire des arrêts (Gass., 14 fév. 1849, S., 49. 1. 261. — Lyon, 14 janv. 1832, S., 33. 2. 190. — Besançon, 22 mai 1845, S., 45. 2- 273) qui concernent l'h)[piothèse où une convention règle la propriété des constructions et sont par suite étrangers à la question.

{•l Wahl, .Vo/«, S„ 94. 1 243, n. 8 a et S., 96. 2. 25.

i?) V. en ce sens Nancy, 2 mars 1889, précité. — Baudry-Lacantinerie et Ghauveau, op. cit., n. 37.

Un système particulier permet la saisie immobilière aux eréanciers.soit du bailleur, soit du preneur (*).

Les travaux élevés par le preneur peuvent-ils faire lobjel d'une saisie*exécution ou saisie mobilière à la requête de ses créanciers ? Ils ne le peuvent pas dans notre opinion et c est en ce sens qu a statué la cour de cassation [^). Ils ne le peuvent pas davantage dans Topinion contraire (^), quoiqu'on ait pu dire (*). La saisie exécution n'est possible que sur le propriétaire de meubles corporels ; or, dans Topinian à laquelle nous faisons allusion, le preneur n'a pas la propriété des meubles corporels qui constituent, par leur réunion, les ouvrages élevés par lui; il a simplement un droit personnel, un droit de créance contre le bailleur ; en autorisant la saisie-exécution sur le preneur, on confond donc le droit personnel avec le droit réel mobilier.

Les constructions ne pouvant être saisies quimmobilièrement par les créanciers du preneur, le prix de Padjudication sera distribué par voie d'ordre et non par voie de contribution (S).

662. Le droit du preneur peut-il faire l'objet d'une saisiearrêt? Par exemple, si le preneur cède sa créance en indemnité à un tiers, dans le cours du bail, le cessionnaire pourrat-il pratiquer une saisie-arrêt entre les mains du bailleur? Sans aucun doute, notre opinion, qui ne confère pas au bailleur un droit de propriété immédiate, est conduite à la négative, quoiqu'on ait dit le contraire (•). Quant au système qui reconnaît au bailleur un droit de propriété immédiate, il a cru pouvoir logiquement adopter la même solution ('). C'est une

(») Garsonnet, IV, p. 24, § 642.

(«) Cass. civ., 19 juill. 1893, S., 94. 1. 241. D., 93. 1. 603. — Lyon, 4 uov. 1892, Loi, 15 déc. 1892. — Wahl, Noie, S., 93. 1. 242, n. 3.

,>} Wahl, Nolfy S., 94. 1. 242, n. 3; Glasson, Note, D., 94. 2. 137.

^*) Rennes, 4 aoûti890, sous Cass. civ., i9juiU. 1893, précité. —Trib. ci v. Mauriac, 26 fév. 189i , précité.

(») Cass., 13 fév. 1872, S,, 72. 1. 104, D., 72. 1. 256. — Lyon, 18 fév. ou 18 mars 1871, S., 71. 2. 81, D., 71. 2. 191. — Rouen, 26 août 1871, S., 72. 2. 170.- P«ris, 22 fév. 1872, S., 72. 2. 170, D., 74. 2. 21. — Baudry-UcanUnerie cl de Loj-nes, 4fp, cit., II, n. 1300; Baudry-Lacantinerie et Chauveau, op. cit., n. 32.

{•) Wahl, Note, S., 94. 2. 243, n. 8 /V — Cpr. GuUiouard, I, n. 297.

C) Guillouard, I, n. 297.

erreur (*) ; rexigibilité de la créance est, il est vrai, subordonnée à Toption du bailleur, mais une créance conditionnelle peut faire l'objet d'une saisie-arrêt (').

En tout cas, la créance du preneur sera, le jour où elle existera, passible d'une saisie-arrêt (').

663. Le preneur peut, dans notre opinion, comme nous Tavons dit, détruire les constructions, puisqu'elles lui appartiennent ; si elles périssent par cas fortuit, il n'a droit évidemment à aucune indemnité ni à la résiliation du bail. L'opinion qui considère le bailleur comme devenu immédiatement propriétaire des constructions défend logiquement au preneur de les détruire (*). Il ne pourra même les modifier sans l'assentiment du bailleur. Etant regardé comme locataire des constructions, il sera tenu, en cas de dégradations, de la même manière que s'il s'agissait d'un immeuble loué; les art. 1733 et 1734 seront applicables à l'incendie des constructions ('). Mais ira-t-on jusqu'à dire qu'en cas de perle fortuite des constructions, le locataire peut exiger leur réédification ou demander la résiliation du bail?

664* Le preneur ne peut se dispenser de payer les loyers à raison de la créance qu'il a contre le bailleur pour les travaux faits sur la chose C^); car cette créance n'est pas liquide, et manque ainsi d'une des conditions nécessaires à la compensation (art. 1291).

B. Silualion des parties après Vexpiralion du bail. 665. En admettant, comme nous l'avons fait, que le bail-

( : Glasson, Noie, D., 94. 2. 137. — On cile Limoges, 17 mars 1877, S., 77. 2. 236, qui paraît étranger à la question.

0 Cass., 29 oct. 1890, S., 91. 1. 305 et nombreuses décisions antérieures.

;• Wahl, Note, S., 94. 2. 242, n. 3.

(•) V. mpra, n. 652.

(') Planiol, Note, D., 92. 2. 409.

(*} Lyon, 16 nov. 1889, Mon. jud. Lyorij 3 mars 1890. -— Trib. civ. Anvers, 10 janv. 1884, Paticr., 84. 3. 125. — Trib. civ. Liège, 12 janv. 188i, Pas'urr., 85. 3. 37. — Trib. civ. Bruxelles, 26 oct. 1887, Pand. pér. belg., 88, n. 741. — Trib. civ. Verviers, 14 déc. 1887, Jmi»pr. trib. belg., 87. 605. — Trib. civ. Bruxelles, 5 déc. 1890, Pand. pér. btlg., 91, n. 1730. — Trib. civ. Bruxelles, 15 avril 1891, Pand. pér. betg., 91, n. 1728. — Trib. civ. Verviers, 12 fév. 1888, Jurispr. trib. W^., XLVI, 57:». — Laurent, XXV, n. 2i2; Guillouard, I, n. 222.

leur ne soit pas devenu propriétaire des constructions dès le jour où elles ont été faites, en devient-il propriétaire à la fia du bail?

Sans aucun doute, le bailleur ne deviendra pas propriétaire malgré lui; nous ne croyons pas que Topinion contraire soit admise par personne.

Mais le bailleur peut-il au moins exiger que les constructions et plantations soient maintenues sur Timmeuble, de manière qu'il en deviendra propriétaire moyennant indemnité?

L'affirmative nous parait certaine (•*); on peut ici appliquer directement Tart. 555 (*) : cet article dispose d'une manière générale que « lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec ses matériaux, le propriétaire du fonds a droit ou de les retenir, ou d'obliger ce tiers à les enlever ». Ce texte est trop général pour que son application puisse être écartée. On objecte donc à tort que, le preneur pouvant enlever les constructions, le bailleur ne peut Vobliger à les laisser. Si le preneur peut enlever les constructions, c'est seulement dans le cours du bail. II est divinatoire d'objecter en outre que le bailleur ne saurait avoir, iiprès la fin du bail, plus de droits que pendant sa durée.

:'} Cass., .3 janv. 1849, S., 49. 1. 85, D.. 49. 1. 27.— Cass., 1" juil. 1851, S., 51. 1. 481, D., 51. 1. 249. — Cass., 23 mai 1860, S., 60. 1. 702, D., 60. 1. 384 ;sol. impl.j. - Cass. req., 27 juin 1893, S., 94. 1. 43, D., 94. 1. 38 (impl.). — Orléans, 20 avril 1849, S., 49. 2. 597, D., 50. 2. 1. — Nancy, 2 mars 1889, S., 90. 2. 127. - Bourges, 27 ocl. 1897, Droit, 30 nov. 1897 (haies et fossés). — Douai, 25 no?. 1899, Rec. Douai, i9C(). 58. — Bordeaux, 17 fév. 1903, ftec. Bordeaux, 1903. 1. 201.- Trib. civ. Seine, 3 mars 1893, Droit, 24 mai 1893, Loi, 14 juin 1893 (objeU mobi- .liers incorporés). — Trib. civ. Seine, 9 janv. 1895, Gaz. TtHb., 4 avril 1895. — Trib. civ. Baugé, 9 août 1904, Droit, 21 nov. 1904. —Cass. belge, 17 nov. 1883, Pasier., 83. 1. 367. — Bruxelles, 3 déc. 1901, Pasier,, 1902. 2. 188. — Trib. civ. Anvers, 11 août 1881, Pasier., 82. 3. 49. — Trib. paix Lipge, 20 avril 1897, Jurispr. trib. belg., XLV. 626. — Damante, II, n. 392 bis, II; Massé et Vergé, II, p. lll,§»7i note 10; Demolombe, IX, n. 693; Aubry et Rau, II, p. 398, § 204, note 22 et IV, p. 471, §:î65, note 6; Guiilouard, î, n. 296; Garsonnet, IV, p. 27, § 642; \V»hl, Noie, S., 94. 1. 241, n. 2: Hue, X, n. 307; Baudry-Lacanlinerie et Chauveau, •/>■ cit., n. 35 et 376 ; Planiol, 11, n. 1698. — Contra Trib. civ. Verviers, 29 janv, 18T9, Pasier., 79. 3. 259. — Laurent, XXV, n. 179 ; Agnel, n. 911 ; Sérésia, op. cit., p. 273; Thiry, IV, n. 35. — V. cep. irifra, n. 675.

(«} V. cep. Sérésia, op. cit., p. 272 les rapports des parties ne dériveraienl p» de la loi, mais. du contrat).

666. Le bailleur peut également, par application de l'art. 355 et des art. 1730 et 1731, contraindre le preneur d'enlever les ouvrages sans indemnité (*).

667. Dans ce cas, dès que loption du bailleur est faite, le droit du preneur se transforme, — rétroactivement comme nous le dirons ('), — en un droit sur les constructions, c'està-dire en un droit de propriété mobilière {').

668. Le bailleur ne peut exercer son option au détriment des droits qu'il a concédés lui-même à des tiers. Si, par exemple, il a loué rimmeuble avec les constructions élevées par un précédent locataire, il ne peut faire démolir ces constructions (^).

669. En reprenant la jouissance de Timmeuble, le bailleur devra déclarer s'il opte pour la conservation ou pour Teulèvement des matériaux; aucune mise en demeure n*est nécessaire de la part du preneur (•). Le preneur n'a même pas à s'informer du point de savoir si le bailleur connaît l'existence des constructions (*), car le devoir du bailleur est d'examiner I état de Timmeuble en possession duquel il rentre. L'option peut être tacite : si le bailleur prend possession des construclions elles-mêmes, il sera réputé avoir opté pour leur acquisition (^) ; s*il saisit les matériaux, il opte ainsi pour lenlèvement (*).

Qu'arrivera-t-il si le bailleur n'indique pas sa volonté? On admet quelquefois que le preneur aura le droit d'enlever les

OCass. req., i7 janv. 1871, S., 71. 1. 57, D., 70. 1. 293. — Cass. req., 22 janv. 1894, S., 94. 1. 264. — Chambéry, 17 mai 1898, Rec, Cfiambéry, 98. 70. — Bordeaux, 17 fév. 1903, précité. — Trib. civ. Seine, 9 janv. 18%, précité. — Trib. civ. Marseille, 4 fév. 1904, Jurispr. Marseille, 1904. 409. — Trib. civ. Tournai, 28 nov. 1900, Pasicr., 1901. 3. 160. — Aubry et Rau, II, p. 398, § 204, note 22; Planiol, Nole,D.y 92. 2. 409; Baudry-Lacanlinerie et Chauveau, op. ciL^ n. 35 et -376;Tbiry, IV, n. 35.

i*) V. infi^, n. 676,

1* Bordeaux, 22 déc. 1868, S., 69. 2. 268, D., 71. 2. 190. —Baudry-Lacanlinerie «t Chauveau, op. cU., n. 33.

i*, Trib. civ. Seine, 26 nov. 1891, Gaz. PaL, 91. 2. 703.

», Cass., 8 mai 1877, S., 77. 1. 297. — Guillouard, I, n. .300.

[*} Contra Guillouard, I, n. 300.

.; Bordeaux, 17 fév. 1903, précité. — Trib. civ. Chambéry, 28 juin 1888, Gaz, Pal., 89. 1, Stippl., 49.

;') Nancy, 4 juill. 1895, Gaz. Pal., 95. 2. 509, Aor, 22 nov. 1895.

matériaux (*). S'il fallait choisir entre cette solution et la solution contraire, nous adopterions cette dernière. En effet l'art. 551 nous apprend que le bailleur est de plein droit propriétaire des constructions. Toutefois, comme il a le choix entre deux partis, il semble que le preneur devra s'adresser au tribimal, qui imposera au bailleur un délai d'option et le déclarera, à défaut d'option dans ce délai, propriétaire, moyennant indemnité, des constructions et plantations.

670. L'option ne peut être exercée par les créanciers du bailleur (*). D'une part on p^ut soutenir qu'il s'agit d'un acte essentiellement personnel, puisqu'il consiste à choisir entre plusieurs partis dont le bailleur seul peut apercevoir les avantages respectifs. D'autre part il est certain que les créanciers ne peuvent opter pour le maintien des constructions, puisqu'ils grèveraient ainsi d'une indemnité le patrimoine du bailleur et qu'il n'appartient pas aux créanciers de faire naître des obligations à la charge de leur débiteur; comment, dès lors, pourraient-ils choisir entre les autres partis?

671. C'est encore l'art. 555 qu'on appliquera pour la fixation de rindemnité ('), c'est-à-dire que « si le propriétaire préfère conserver ces plantations et constructions, il doit le remboursement de la valeur des matériaux et du prix de la main-d'œuvre, sans égard à la plus ou moins grande augmentation de valeur que le fonds a pu recevoir >i (*).

Cependant certains auteurs n'obligent le bailleur à rendre que la plus-value (•). Cette solution est inacceptable, car Part. 555 ne la donne que pour le possesseur de bonne foi; s'il

(•) Douai, 27 nov. 1899, Rec. Douai, 1900. 58. — GaiUouard, I, n. 30O. — V. infra, n. 675.

(*] V. cep. Baudry-Lacanlinerie et Ghauveau, op. cit., n. 37.

(») Trib. civ. Chambéry, 28 juin 1888, Gaz. Pal., 89. 1, SuppL, 49. — Trib. civ. Marseille, 7 fév. 1890, Rec. d'Aix, 90. 2. 206. — Trib. civ. Baugé,9 août IftW, Droit, 27 nov. 1904. — Trib. civ. Bruges, 5 déc. 1882, Btlg, jud., 83. 744.- Trib. civ. Gand, 17 fév. 1883, Vasia\y 84. 3. 274. — Trib. civ. Yprcs, 6 août 1886, Pand. péi\ belg., 90, n. 102.

(•) Cass.,3 janv. 1849, précilé. — Cass., 1-^ juill. 1851, précilé. — Orléins, 20 avril 1849, précité. — Bordeaux, 17 fév. 1903, précilé. — Aubry el Riu J«f. cit.; Guillouard, I, n. 300; Demolombe, IX, n. 694 s. ; Laurent, VI, n. 275.

{») Duranton, IV, n. 581 ; Proudbon, Tr, de VusufruH, III, n. 1456; Tn)pl««» II, n. 354; Duvergier, I, n. 457 s.

CONSTRUCTIOiNS ÉLEVÉES PAR LE PRENEUR 379

traite mieux te possesseur de mauvaise foi, c'est parce qu'en revanche ce dernier, à la différence du possesseur de bonne foi, est exposé à se voir enlever les constructions par la volonté da propriétaire : le bailleur, ayant le droit d'enlever les constructions, est donc tenu par là même, s'il les conserve, de fournir au preneur une indemnité correspondante aux dépenses faites.

D'autre part il a été jugé que le propriétaire a le choix entre ces deux modes de calcul (^).

Dans une autre opinion on rejette Tapplication de l'art. 555 et on donne au juge la mission de fixer l'indemnité comme il l'entend, parle motif que l'indemnité est la conséquence du bail ('). Cela n'est pas exact suivant nous : l'indemnité n est pas une conséquence du bail, puisqu'elle est due à la suite de constructions élevées sans droit; le bail n'a été que loccasion des constructions, en ce qu'il a donné au preneur la possibilité matérielle d'élever les constructions.

672. Il s'agit là d'une action de in rem verso (^), et non pas^ comme on l'a dit (*), d'une action de gestion d'affaires.

Cette action peut-elle être intentée contre le bailleur par l'entrepreneur des travaux? Nous étudierons la question ailleurs (*),

Les intérêts de l'indemnité ne courent que de la demande en justice (•).

678. Le bailleur peut aussi exiger l'enlèvement des matériaux ('), en admettant même qu'il n'y soit pas forcé, comme le veut l'opinion que nous venons de réfuter. On ne peut assimiler le preneur à un possesseur de bonne foi, c'est-àdire à une personne qui s'est crue propriétaire, et lui permettre d'exiger le maintien des matériaux.