CHAPITRE X

684. Il parait incontestable que le preneur a contre le bailleur un droit personnel (*), une action lui permettant d'exiger la déli\Tance de Tînimeuble et une jouissance persistante; cela est démontré par la tradition (Pothier élait en ce sens) (^) et par divers textes qui seront cités plus loin, notamment par l'art. 1709.

Mais on a pendant un certain temps agité très vivement la question de savoir si le preneur n'a pas en outre un droit réel sur rinimeuble affecté à sa jouissance.

La négative n'avait même pas semblé pouvoir être soutenue en doctrine et n'avait été admise que par un petit nombre d'arrêts ('), lorsque Troplong, qui y «a attaché son nom, la développa par un grand luxe d'arguments (*) et la fit adopter par «n certain nombre d'arrêts (•) et d'auteurs («).

Mais la cour de cassation a rejeté ce système, que la majorité de la doctrine a également refusé d'admettre (") et

' Guillouard, ï, n. 37 el les aiilorilés citées, in/V-cr, noie 7.

;*; Du bail à rente, n. 3.

[*} Paris, 16 fév. 1808, S. chr. — Bruxelles, 3 avril 1811, S. chr. — Dijon, 21 avril 1827, S. chr.

;*; I, n. 60, II, n. 473 s.

(»; Rouen, 30 juil. 1855, D., 57. 2. 33. — Paris, 24 juin 1858, S., 59. 2. 146, D., 59. 2. 217. — Paris, 29 mars 1860, S., 60. 2. 122, D., 60. 2. 185, — Paris, 8 juil. 1861, S., 62. 2. 274, D., 61. 2. 196. — Chambéry, 28 nov. 1852, S., 63. 2. 221, D., 63. 2. 67. — Paris, 12 mars 1863, S., 63. 2. 221 , D. Rép., Suppl,, yo Louar/e, n. 130.

,•; De Fréminville, Tr. de la minorité, I, n. 528; Bélime, Tr. de la possession, n. 959; Jozon, Rev. prat., XX, 1865, p. 358; Rozy, Rev. prat,, XX, 1865, p. 488.

:'. Cass., 6 mars 1861, S., 61. 1. 713, D., 61. 1. 417. — Cass., 16 juin 1880, S., 80. 1 . 456, D., 80. 1. 428. — Cass. req., 18 janv. 1893, S., 93. 1. 237. — Lyon, l'r juil. 1881, ï?., 8:^.2. 212, D., 82. 2. 131.— Cass. belge, 8 fév. 1894, Vasicr.,U. 1. 110. — V. lusM les décisions citées à propos des questions qui se rattachent à celle-ci.— Dclvinrourt,lIl,p.l8D,188 et 198; Touiller, III, n.388, VI,n.4:fôet XII, n. 105; Duranton, IV, n. 73 et XVII, n. 139 ; Proudhon, Tr. de l'usufruit, I, n. 102 ; Poncet, Des actions, n. 124; Curasson, Tr. de la compét. des juges de paix, l, n. 252; Bioche, Dict. de proc.,\^ Action, n. 48; Duvergier, I,n. 28 et 379; Championnirrc et Higaud, Tr.des dr.d*enreff., IV, n. 3032; Ferry, Delà nature du dr. du fermier ou du locataire de maisons, Rev. élrangère,\\\\, 1841, p. 609 s., 649s., et IX, 1842, p. 123s.; Marcadé, II, art. 526, n. 5, art. 578, n. 2 et ari. 595, n. 1 ; VI, art. 1743, n. 1 ; Valette,

qui jusqu'à une époque récente (*), n'avait plus été soutenu.

685. Au point de vue du droit naturel^ on comprendrait Tune aussi bien que l'autre des deux opinions. Mais il est certain, comme nous le montrerons, que dans le droit romain et dans Tancien droit, le preneur avait exclusivçmont un droit personnel, puisque le bail ne pouvait être opposé aux ayants cause particuliers du bailleur (•) ; on ne saurait objecter la solution contraire donnée pour les baux de longue durée : ils étaient assimilés à une vente.

Le droit du preneur n'apas changé dénature dans la législation intermédiaire, et si, à cette é[)oque, l'acquéreur a dû respecter les baux ruraux d'une certaine durée, c est évidemment que, sans souci des principes, on s'est laissé guider par une considération économique très grave : le cultivateur qui loue des terres pour une longue exploitation doit pouvoir, dans son intérêt et dans l'intérêt même du propriétaire, faire des dépenses dont il ne recouvrera que plus tard le bénéfice; il ne fera pas ces dépenses si son droit est à la merci d'événements aussi normaux et aussi fréquents que l'aliénation de

Tf\ ilespriv. et hyp., I, p. 195; Rodière et Pont, Tr. du contr. de mar.,], n.33^: Odier, 7V. du conlv. de mar,, 1, n. 84; Flandin, 7r. de la transer., I, n. 196; d'Hauthuile, De la révision du régime hypolh., p. 121; Pont, Tr. des prit, et hyp., I, n. 385; Mourlon, Rev, prat., XXIX, 1870, p. 193 s. ; Méplain, Tr. du bail à portion de fruits^ p. 83; Lefort, Uisi. des contr. de loc. perpét., p. 327 s.: Demolombe, IX, n. 492 et 493; Aubry et Rau, II, p. 36, § 167, note 19, et IV, p. 471, § 365, noie 7; Golmet de Sanlerre, VII, n. 198 et 198 bis, XIII s. ; Laurent, XXV. n. 9 3. et XXX, n. 215; Arnlz, IV, n. 1122; Guillouard, I, n. 28 et 299 el Tr. des prio. et hyp., II, n. 955; Thiry, IV, n. 13; Garsonnet, IV, p. 23 et 28, noie a», S 642; Wahl, Note, S., 94. 1. 242, n. 3; Labbé, Sote, S., 92. 1. 433: Hue. X, n. 273 et 343; Bufnoir, Propr. et contrat, p. 81, 111,764 et 767; Planiol. II, n. 1707 s.

(«) Trib. civ. Seine, 23 nov. 1885, D. Rép., SttppL, v* Louage, n. 282. -Trib. civ. Seine, 20 juin 1901, D., 1902. 2. 379. — Trib. paix Lens, 21 sepl. 1899. Ui, 2 nov. 1899. — Yseux, Sut. du dr. du preneur dans le contr. de louage, Rn. vrit., XXII, 1893, p. 102 s. ; Borsari, Commenta al cod. civ., IV, n. 3648 (cité par Yseux, op. cit., p. l(fô). — M. Yseux croit se distinguer de l'opinion soutenue par Troplong en subordonnant (p. 117) l'existence du droit réel à la date cerlaine ou au caractère aulben tique de Tacle. En réalité, personne n'oserait prétendre que dans le cas contraire le droit réel soit opposable aux tiers, car Tari. 1328 permet aux tiers de méconnaître les actes dépourvus de date certaine, et si le droit réel n'est pas opposable aux tiers, il ne produit presque plus aucun efTet.

'*) Y.infra, n. 1271.

limineuble. Du reste, k certaines conditions, l'acquéreur pouvait méconoaltre le bail rural (*).

I,es rédacteurs du code civil n'ont pas vu les raisons juridiquesqui faisaient de cette disposition une exception au droit commun, et ils ont étendu la solution donnée par le droit intermédiaire à tous les baux (art. 1743). Peut-être aussi ontils pensé que le preneur qui loue un immeuble pour un nombre d'années déterminé, a l'intention de rester, quoi qu'il arrive, locataire pendant tout ce temps (*); à l'appui de cette considération, on peut rappeler que l'usage s'était établi de stipuler dans le bail que le bail continuerait malgré l'aliénation de l'immeuble. Or, on sait qu'une clause devenue de style arrive facilement à être suppléée par le législateur.

C est là une considération pratique qui explique parfaitement l'art. 1743, sans qu'on soit obligé d'y voir la consécration de la réalité du droit du preneur; ajoutons que l'art. 1743 est placé dans une série de dispositions relatives à la cessation du droit du preneur, et on ne peut supposer qu'à cette place le législateur ait voulu introduire la réforme très importante, et confinant à un ordre d'idées tout différent, qu'on lui impute.

C'est cependant Tart. 1743 qui a servi de principal argument à la doctrine contraire. Mais on a tiré des textes et des travaux pr<Jparatoires d'autres arguments qui ne valent pas mieux.

L'art. 595, dit-on, en permettant à l'usufruitier, contrairement à l'ancien droit, de faire des baux opposables au nu propriétaire, accorde implicitement au preneur un droit réel sur l'immeuble. Nous répondons que l'art. 595 se justifie par les pouvoirs d'administration assez larges accordés à l'usufruitier et surtout par l'idée que l'usufruitier louerait mal et trouverait difficilement un preneur s'il no pouvait consentir quo des baux subordonnés à ses propres droits. Ainsi interprété, ce texte vient à l'appui de notre opinion, car il apparaît comme étant inspiré des mêmes préoccupations. |^[Au

{•' Proufibon, loc. cit.; Ouillonard, loc. cit.

COKTR. DE LOUAGE. — I. 25

reste, le nu propriétaire i^*est pas Tayant cause de l'usufruitier : la vente de Timmouble consentie par l'usufruitier ne lui est pas opposable ; la concession d'une servitude ou de tout autre droit réel ne peut lui être opposée davantage ; on n'explique donc rien en rattachant Tart. 555 à Tidée que le preneur est titulaire d'un droit réel. Nous réfuterons de la même manière Targument qu'on pourrait tirer des textes qui rendent opposable au propriétaire définitif le bail consenti par le propriétaire dont le droit est résolu (art. 1673). Même réponse également à l'argument tiré de l'art. 684 C. pr., qui rend le droit du preneur opposable aux créanciers saisissants et à l'adjudicataire de l'immeuble; au suplus, l'art. 684 C. pr. contient une disposition empruntée à l'ancien droit ('), où la réalité du droit du preneur n'avait jamais été soutenue ('].

On a encore invoqué l'art. 1725, qui, en cas de trouble de fait, n*autorise pas le preneur à recourir contre le bailleur. L'argument qu'on tire de ce texte est insuffisant, car l'art. 1725 s'explique fort bien par Tidée que le bailleur n*a pu garantir que ce qui lui appartenait; du reste, l'art. 1725 est emprunté k Pothier, qui ne donnait au preneur qu'un droit personnel.

Au surplus, des textes nombreux, et dont la signification est beaucoup plus sûre, proclament que le droit du preneur est exclusivement personnel.

Le plus important de ces textes est Tart. 1709, qui définit le louage de choses « un contrat par lequel l'une des parties n'oblige à /aire jouir l'autre d'une chose ». Cette disposition est surtout probante, si on la rapproche de la définition donnée par Pothier ('), dont on connaît les idées sur la nature du droit du preneur. Le bail, d'après Pothier, est « un contrat par lequel Tun des deux contractants s'oblige de faire jouir ou user l'autre d'une chose... » Le code a donc presque

(V Polhier, n. 3Ui.

(*) Dumoulin, Coût, de Paris, § 30, n. 80 s.; Coquille, Coul, de Nivernais, quesl. 202; Despeisses, Œuvres^ I, p. 119; Polhier, n. 288 el Tr. de la commujutuléy n. 71 ; Brodeau sur Louel, lel. L, som. 4, H, p. 23; Brillon, Dict., v« Bail, n. 11», 42 cl 45; Brelonnicr sur Henrys, IV, p. 27; Ferriire, Coût, de Paris, art. 171, gl. 1, n. 52; Housscaud de Lacombc, Rec. dejurispr. civ., v© Bail, sccl. I el U.

textuel Icment emprunté sa définition à Pothier; il n'a certain nement pas voulu attacher à cette définition un sens autre que ne le faisait Pothier lui-même.

La définition de Tart. 1709 est surtout intéressante si on la rapproche de la définition de l'usufruit, donnée par Tart. 578; cet article ne manque pas de dire que l'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a lapropriétéet mon^ treainsiqueT usufruitier, à la différence du locataire, a un droit sur la chose.

Les art. 1719, 1720 et 1721, qu'on a également invoqués en notre sens, sont moins probants; ils énumèrent bien les obligalions du bailleur, mais, si ces obligations témoignent de I existence dun droit personnel au profit du preneur, rien D empêcherait qu'à ce droit personnel se trouv&t adjoint un droit réel; les art. 1719 et s. ne servent donc d'argument que contre Topinion qui accorde au preneur un droit exclusive^ ment réel.

- Il en est de même de Tart. 1727, qui interdit au preneur^ troublé par un tiers qui prétend avoir un droit sur le fonds^ de défendre à l'action du tiers, et l'oblige à appeler le bailleur dans l'instance; ce texte montre, dit-on, de la manière la plus certaine, que le preneur n'a pas un droit réel, c'est-à-dire un droit opposable à iotis, CeltinesU croyons-nous , pas décisif, car la même solution est donnée par l'art. 614 en matière d'usufruit.

Il n'est pas plus exact de dire que, d'après l'art. 1727, la chose jugée contre le bailleur est opposable au preneur, ce qui est exclusif d'un droit réel ; l'art. 1727 ne donne cette solutioQ que. pour le cas où le preneur a demandé sa mise hors de cause et peut alors se justifier par une présomption de mandat donné par le preneur au bailleur de le représenter.

On a dit encore que si le droit du preneur élait réel, le droit, conféré au bailleur, d'interdire la sous-location ne se justifierait pas. Ceci encore est peu sérieux, car rien n'interdit de limiter la portée d'un droit réel.

Enfin les travaux préparatoires sont loin d*être formels; la discussion très confuse qui a eu lieu au conseil d'Etat ne

laisse rien percei-surles intentions du législateur i^'). L'exposé des motifs de Jaubert (*) dit bien : « Pourquoi Tintérèt des tiers serait-il lésé par la vente qui leur est étrangère ? Pourquoi un titre nouveau détruirait-il un titre préexistant ? >» Mais on peut aussi bien voir là une considération d'équité que renoncé d'un principe de droit. Seul Mouricault, dans son rapport au Tribunat, fonde la nouvelle disposition sur ridée qu' « on ne peut transmettre à autrui plus de droits qu'on n'en a soi-même »; mais il est difficile d'attacher la moindre importance à ces paroles, qui appliquent un principe exact d'une manière évidemment erronée.

En revanche, les travaux préparatoires de la loi du 23 mars 1855, qui a soumis à la transcription les baux de plus de dix-huit ans, nous fournissent un argument très sérieux. Le rapporteur de la loi au corps législatif s'exprime dans les termes suivants : « On a dû assujettir à la transcription tous les actes qui, sans conslittier des droits réels y imposent cependant à la propriété des charges qui sont de nature à en altérer sensiblement la valeur; tels sont les baux à long terme »>.

686. La questfon de savoir si le droit du preneur est personnel ou réel, présente les plus grands intérêts aux points de vue suivants, qui sont étudiés ailleurs :

t" Le droit du preneur est-il opposable aux tiers (en dehors de l'acquéreur) (') ?

2"* Quels sont ses droits et ses obligations vis-à-vis de l'acquéreur (^) ?

3* Quel est, vis-à-vis de lui, l'effet des jugements prononcés entre un tiers et le bailleur (•) ?

4** Le preneur a-t-il une action contre ceux qui lui -causent un trouble de droit (*) ?

3* Comment se règle la priorité entre preneurs qui, tous deux, ont obtenu la jouissance du même immeuble (■;?

;») V. Troplong, 11, n. 49(».

iV, Fenel, XIV, p. 353; Locré, VII, p. 212.

l>) V. infnt, n. 1325 s.

1*) V. infra, n. 1301 s.

(») V. supvut n. 547.

(•) V. supm, n. 543.

(') V. supra, n. 137 s.

6" L'action du preneur doit-elle êlre intentée devant le tribunal du domicile du bailleur ou devant le tribunal de la situation des lieux (*) ?

687. Le droit du preneur est personnel quelle que soit la durée du bail (^). Dans Fancien droit, au contraire, le bail à rente conférait au preneur un droit réel {^) et on considérait comme baux à rente tous les baux de plus de neuf ans {^].

A plus forte raison le bail de dix-huit ans, quoique soumis è la trauscription par Fart. 2, n. 4 de la loi du 23 mars 1855^ ne confère qu'un droit personnel (').

Toutefois il existe des contrats, qualifiés de baux perpétuels, qui confèrent au preneur un droit réel (•).

688. La nature juridique du droit du preneur d'immeubles doit être examinée h un autre point de vue : est-il mobilier ou immobilier ? Cette question ne se confond pas avec la précédente : un droit réel peut être mobilier, un droit personnel peut être immobilier. L'art. 529, en effet, range parmi les meubles <« les obligations et actions qui ont pour objet des <»trcts mobiliers », alors que Fart. 526 considère comme immeubles << les actions qui tendent à revendiquer un immeuble »,

11 parait incontestable que, dans Fopinion qui y voit un droit réel, le droit du preneur est immobilier ; en effet, il contient alors, comme Fusufruit, une portion des attributs de la propriété et constitue un droit sur une chose immobilière.

On a soutenu assez récemment (^) que le droit du preneur d'un immeuble, même dans Fopinion qui le regarde comme personnel, est immobilier, et cela par la même raison qu'il tend à la délivrance d*un immeuble et que le bailleur, comme

(V. V. fn/>Yi, n. 1609.

0 GuUIouard, I, n. 47.

<',, Ferrière, Vict., v© Bail fait pour plus de neuf années^ Polhier, n. 4.

(*i Perrière, loc. cit.; Polhier, n. 5.

1»; Aubry el Rau, II, p. 82, § 174, note 13.

;•; V. intra, n. 1442 s.

i^! Colmel de Sanlerre, Vil, n. 198 6if, XIX. — Contra Gand, 29 mai 1895, D., n. 2. 218. — Trib. civ. Bruxelles, 31 oct. 1894, Pand. pér. belg., 95, n. 512. — Aubry et Hau, n$ p. 36, § 165, note 19; Guillouard, I, n. 24; Demolombe, IX, n, 154 s. ; Hue, X, n. 343; Garsonnet, I, p, 562, § 335, pôle 6; Planiol,'lI, n. 1709.

le vendeur, peut être' contraint à celte délivrance par la force armée«

Cette opinion nous parait exacte : on ne saurait objecter que Tart. 526 attribue exclusivement le caractère mobilier aux actions en revendication, c'est-à-dire à celles qui ont pour objet la propriété de l'immeuble ou un droit réel sur cet immeuble; si les ternies de l'art. 526 étaient pris à lâ lettre, ils n admettraient que des actions réelles immobilières et considéreraient ainsi comme mobilières les actions en créance d'un immeuble ; or c'est ce que personne n'admet L'art. 526 doit être interprété par son rapprochement avec Tart. 529 et, Fart. 529 considérant comme mobilières les seules actions qui ont pour objet un meuble, toutes les actions tendant à la possession ou à la détention d'un immeuble sont immobilières. Du reste, l'art. 526 est la reproduction de l'adage Actio quœ lendit adquid immobile immobilis est.

On a prétendu cependant que les seules actions immobilières sont celles qui mettent « dans le patrimoine un immeuble de plus », à lexclusion de celles qui ont pour but la perception des fruits ou l'usage de Timmeuble. C'est une simple afGrniation, démentie par les textes que nous venons de citer. Ed vain insiste-ton en disant que le droit du preneur a pour objet les seuls produits de l'immeuble, lesquels sont essen*tiellement mobiliers : les produits ne sont qu'indirectement l'objet des droits du preneur, lequel n'a directement qu'un but : sa mise en possession de l'immeuble; au surplus, certains immeubles, tous ceux qui sont destinés à Thabitation, n'ont pas de produits.

Il n'est pas plus exact d'objecter que la vente d arbres pour être abattus ou d'un bâtiment pour être démoli ne procure à l'acquéreur qu'un droit mobilier. Cette solution provient de ce que l'acquéreur n'a voulu acheter que le bois ou les matériaux et a expressément considéré comme mobilier Tobjet de son acquisition. Or ce raisonnement est loin de pouvoir s'appliquer à l'espèce.

689. A supposer que, contrairement à notre opinion, le droit au bail soit mobilier, il garde ce caractère alors même que le preneur élève des constructions sur l'immeuble et que

iNÀTURË DU DROIT DU J'RENEUR 391

ees constructions appartiennent au preneur; car le terrain et les constructions sont deux choses indépendantes (*).

690. L'imporlance de la question que nous venons de discuter est considérable :

1° Au point de vue de la capacité en matière de cession du droit au bail (*) ;

2* Au point de vue des droits respectifs du légataire de meubles, du légataire d'immeubles eldePhéritierdu preneur» ainsi que nous le montrerons plus tard (^);

3* Au point de vue des rapports du preneur avec son conjoint, en cas de mariage postérieur au bail et contenant adoption du régime de la communauté légale. Les meubles seu.s entrant en communauté, le droit au bail n'entrera, en communauté que s*il est mobilier (^] ;

4* Au point de vue de la capacité nécessaire pour plaider en matière de bail. Pour ceux qui regardent le droit du preneur comme mobilier, le preneur mineur émancipé (') ou le tuteur du preneur («) agiront seuls. Dans l'opinion contraire, que nous avons adoptée, ils ne peuvent agir qu avec lautorisation du conseil de famille;

5^ Au point de vue des droits réels que le preneur peut consentir sur l'immeuble loué. 11 ne peut certainement pas constituer une hypothèque sur son droit au bail, même considéré comme immobilier, Tart. 2118 G. civ. ne le comprenant pas dans son énumération limitative des droits (d'ailleurs tous réels) susceptibles d'hypothèques. Mais si le droit au bail est mobilier, il peut être donné en gage (^).

[*) Contra Trib. civ. Seine, 12 mai 1896, Droit, 13 juin 1896.

(•i V. infra, n. 1508.

(') V. inrra, n. 1260.

(*) En ce dernier sens, Guillouard, I, n. 24.

(»} Guillouard, I, n. 24.

i^] Guillouard, loc, cit.

C] V. Baudry- Lacan tinerie el de Loynes, Du nantiss., despriv, et hyp , 2« éd., I.