OBLIGATION D*£NGRANGER DANS LES LIEUX A CE DESTINÉS

712. C est là une des rares obligations qui soient spéciales au fermier. C'est pour garantir le privilège du bailleur que Fart. 1767 dispose : o Tout preneur de bien rural est tenu » d'engranger dans les lieux à ce destinés d'après le bail » ; car, s'il engrangeait ailleurs, le bailleur, qui a privilège sur la récolte de Tannée (art. 2102-1*), n'aurait plus cette récolte sous sa main et pourrait voir son privilège compromis : notamment des détournements pourraient plus facilement être commis à son préjudice (^).

En outre, lart. 1767 peut être considéré comme ayant pour but d'assurer la consommation des herbes sur place.

L'art. 4 de la loi du 10 juillet 1889 (al. 3) dit à propos du colon partiaire : « // doit se servir des bâtiments d'exploita- » tion qui existent dans les héritages qui lui sont confiés, et » résider dans ceux qui sont affectés à l'habitation ».

Il suit de là que le colon doit notamment engranger les récoltes dans les bâtiments à ce destinés; c'est déjà ce qu'on décidait sous l'empire du code civil (*).

713. Mais, à défaut de bâtiments situés sur l'immeuble, le fermier n'est pas tenu de laisser les récoltes sur cet immeuble (*) ; ce ne serait pas là un engrangement, et par conséquent l'art. 1767, qui, restreignant la liberté du fermier, a un

Gaz. Trib.f 28 juin 1899. — Toutefois ce dernier jugement permet au bailleur de vérifier le contenu des . caisses si le preneur ne le laisse pas pénétrer dans l'immeuble pour s'assurer que le gage est suffisant.

(') V. infra, n. 827.

(«) Grenoble, 21 fév. 189C, Rec. Grenoble^ 96. 1. 205.

(') Grenoble, 21 fév. 1896, précité.

(*} Troplong, II, n. 683; Arntz, IV, n. 1183; Laurent, XXV, n. 443; Guillouard, II, n. 523; Hue, X, n. 363.

(•} Guillouard, II, n. 621.

(«; Cojitra Hue, X, n. 363.

caractère exceptionnel, cesse de s'appliquer par son texte. ïl pourrait être d'ailleurs préjudiciable aux récoltes que le ferjhier fût obligé de les laisser en plein air.

SECTION IV

714. L'obligation de jouir en bon père de famille est indi" quée par Fart. 1728; elle est répétée pour les baux à ferme par l'art. 1766.

L'art. 4 de la loi du 10 juillet 1889, sur le bail à colonat partiaire, dit également : « Le preneur est tenu d'user de la » chose louée en bon père de familley stiivant la destination * gui lai a été donnée par le bail ».

* Cette obligation était, d'ailleurs, déjà indiquée par le droit romain (*) et l'ancien droit (^J.

Cela signifie, dit Pothier, que « le preneur doit jouir et user de la chose qui lui est louée comme un bon père de famille se sert de la sienne propre : il doit avoir le même soin pour la conserver qu*un bon et soigneux père de famille aurait pour la chose qui lui appartient » ('). C'est du reste une obligation imposée à tout détenteur de la chose d'autrui, et qui repose sur une interprétation de la convention tacite.

7ip. L'obligation d'user de la chose louée suivant sa destination est distincte de celle d'en vser en bon père de famille, i\ se peut en effet (pie le preneur use de la chose louée en bon père de famille sans eu user suivant sa destination; par exemple si le locataire d'une maison destinée à l'habitation t'affecte à un commerce rémunéraleur. En sens inverse, il peut arriver que le preneur use de la chose suivant sa destination sans en user on bon père de fannlle; par exemple si le fermier d'un domaine rural épuise les terres, faute de leur donner les engrais nécessaires.

Il suit de là ([uc si le preneur n'use pas de la chose en

P) L. 25, § 3, D., loc. conil. '

(•) Argou, II, liv. III, ch. XXVIf, p. 28().

Pi N. IW); Gtiillouat-d, 1, n. 189.

bon père de famille, quoiqu'il en use suivant sa destination» le preneur ne remplit pas ses obligations (*).

716. Gomme hypothèse où la jouissance n'est pas celle d'un bon père de famille. Pothier (^) cite les cas suivants, que reproduisent les auteurs modernes (') : Celui qui a prisa loyer un cheval ne doit pas le surmener, le faire courir, loi faire faire de trop fortes journées, il doit avoir le soin de le faire bien panser et nourrir. Le fermier d*une vigne doit la bien façonner, la bien fumer, In bien entretenir d'échalas, la provigner et généralement la cultiver de la même manière qu'un bon et soigneux vigneron cultiverait sa propre vigne ».

Le fermier d'une terre labourable doit fumer, semer, laboih rer, enlever les mauvaises herbes (^). Il ne peut donc pas épuiser les terres par le défaut de fumure (').

Il doit en un mot « façonner les terres en saison convenable » («).

Le fermier doit, tout au moins si Tusage est en ce sens, dépouiller dans un pâturage les herbes qui n ont pas été pâturées (^).

11 doit également ne pas « charger les terres » ('), ni les « désaisonner » (®).

De ce que le preneur doit fumer les terres, on conclut, peut-être à tort (***), qu'il doit employer dans ce but les fumiers provenant de la consommation des pailles et fourrages de la ferme (*') et, par suite, faire consommer sur place ces pailles et fourrages (").

(«) Bruxelles, 18 mai 1822, S. chr. — Guillouard, I, n. 191.

("} Guillouard, I, n. 190 el II, n. 518.

(*; Toulouse, 6 jariv. 1888, sous Cass. req., 12 nov. 1889, S., 91. 1. 203 (prairie, jardin, soin des arbres fruitiers). — Angers, 14 août 1895, /fec. i4w.9tfr*^97, 10 (obligation de fumer les Icrresi. — Arntz, iV, n. 1181 ; Laurent, XXV, n. 435; Guillouard, II, n. 518; Hue, X, n. 362.

(»j Trib. paix Valenciennes, 26 juil. 1901, Rev. Jusl, paix, 1902, 370,

(•) Pothier, n. 190.

C) Caen, 25 juill. 1898, Rec. Caen, 98. 252.

('; Pothier, loc. cil,; Guillouard, I, n. 190.

(•] Pothier, loc, cil. ; Argou, II, p. 281 ; Guillouard, I, n. 190.

(") Hue, X, n. :^2.

(") Arntz, IV, n. 1181; Laurent, XXV, n. 4:î5; Guillouard, II, n. 519.

\") Douai, 12 avril 1848, S., 49. 2. 671. — Guillouard, II, u. 519.

Toutefois, on reconnaît (|ue, dans certaines contrées (*), Tusage permet de vendre du foin et doit être observé (').

D autre part, tout en affirmant que cette obligation s'applique aux prairies artificielles ('), on permet au fermier de vendre ce qui excède évidemment les besoins de la culture (^)»

Le système d'assolement, autrefois employé et d après lequel, les terres étant réputées avoir besoin de se reposer, il était d'usage que le preneur laissât en jachères tous les ans une fraction des terres, n'est plus admis aujourd'hui. On reconnaît que le cultivateur peut dessolier, c'est-à-dire cultiver en même temps et tous les ans la totalité de ses terres, tn changeant, pour chacune d'elles, la nature de la culture chaque année, sans aucun inconvénient C').

Mais le bailleur a le droit de stipuler le contraire et toute clause empêchant le dessolement doit être observée (•) ; elle n'a, en effet, rien de contraire à l'ordre public et le bailleur peut, comme il l'entend, régler l'exploitation de sa propriété. En vain dit-on que les clauses de ce genre sont maladroitement copiées des anciens baux; si, en fait, il en est ainsi, rien Aonipêche le preneur de solliciter du bailleur la faculté de dessoler. En vain encore dit-on que la terre est suffisamment ménagée si le fermier rend la terre dans l'état d'assolement où il Ta reçue et limitc-t-on en conséquence le fermier à cette dernière obligation. L'objection ne répond pas à la considération que nous avons invoquée.

En tout cas le fermier doit, autant que possible, faire de la

(*) « Dans quelques parties de la Normandie », dit M. Guillouard.

(»j Guillouard, II, n. 519; Troplong, II, n. 667.

(•) Bourges, 9 juill. 1828, S. chr. — Duvergier, II, n. 98; Troplong, II, n. 667; Guillouard, II, n. 519.

(•) Duvergier, loc. cil.; Troplong, loc. cit.; Guillouard, loc. cit. ,

(•) Gass., 16 août 1853, S., 56. 1. 01. — Amiens, 18 nov. 1896, liée. Amiens, %. 208 (transformation temporaire de terres labourables en pâturages). — Merlin, Rép., v« Assolement; Guillouard, II, n. 520 et 521 ; Hue, X, n. 362.

(•) Douai, 20 mars 1846, S., 47. 2. 385, D., 47. 2. 107. — Amiens, 15 déc. 1898, S., 1900. 2. 278, D., 1900. 2. 46. — Trib. paix Carrouges, 19 juin 1898, Mon. just. pour, 09. 32. — Laurent, XXV, n. :^J; Hue, X, n. 362. — Contra Gass., 16 août 1853, S., 56. 1. 61. — Bruxelles, 24 mars 1807, S. chr. — Paris, 21 fév. 1822, S, chr. — Orléans, 21 juill. 1877, S., 77. 2. 292: — Troplong, II, n. (M33; Duvergier, II, n. 99; Guillouard, II, n. 5il.

406 DU Louage des choses

culture pratiquée au moment où il est entré en jouissahoCjU culture normale de la terre et y ramener les terres ('). Maià ici encore la clause contraire est valable (*). .

717. Le fermier d'un immeuble rural doit entretenir les chemins (*).

Le bois taillis doit être coupé on saison convenable (^); les iennes arbres doivent être laissés en quantité suffisante (*) et le fermier doit veiller à ce qu'ils ne soient pas détruits par les bestiaux (*).

718. Le preneur ne peut jouir des parties accessoires que dans l'intérêt de l'immeuble loué. Ainsi il ne peut user d'ua puits dépendant du terrain loué pour arroser d'autres pro* priétés C').

719. Le preneur ne peut pas exercer dans l'immeuble une profession dont l'exercice entraverait moralement la jouis«-> sance des autres locataires ou attirerait sur l'immeuble une renommée fâcheuse, si le bailleur ne connaissait pas cette profession (*).

11 en est ainsi, par exemple, de la profession de femme galante ou de gérant d*établissement de prostitution (').

(*) Trib. paix Carrouges, 10 juin 1898, précité.

('] Par exemple la clause que le fermier devra laisser, la dernière année,le tiers des terres en jachère ; la clause est valable même sUl n'avait pas reçu les terres dans cet étal. Amiens, 15 déc. 1898, précité.

(»j Toulouse, 6 janv. 1888, sous Gass. req., 12 nov. 1889, S., 91. i. 203.

(*) Guillouard, II, n. 518. — V. infra, n. 743.

(«) Guillouard, 11, n. 518.

C) Contra Paris, 6 avril 1886, D., 88. 2. 17. — Hue, X, n. 309.

("») Cass., 19 mars 1835, S., 35. 1. 186. — Gass., 21 août 1840 (impl.). S., 40. 1. 867. — Lyon, 6 fév. 1833, S., 33. 2. 392. — Paris, 30 nov. 1839, S., 40. 2. 121,- Trib. civ. Genève, 6 mars 1895, Gaz. Trib., 25 août 1895. — Trib. civ. Caeflv 2 mars 1891, Gaz. Trib., 26 avril 1891 (transformation d'un débit de vins en maison de débauche). — Trib. civ. Seine, 17 mai 1890, Droit, S im\. 1890 (id.).

i«) Paris, 11 mars 182G, S. chr. — Lyon, 6 fév. 18a3, S., 33. 2. 392. —Alger» 17 juil. 1886, Jurispr. algér., 86. 366. — Lyon, 29 juil. 1887, Gaz. Pal., 87. 2, SiippL, 48. — Dijon, 3 juin 1888, Droit, 25 août 1888. — Rennes, 21 fév, 1890, Pand. franc, 91. 2. 37. — Lyon, 15 mars 1895, S., 96. 2. 31. — Trib. civ. Auxeire» 17 nov. 1886, France jud., 87. 48. — Trib. civ. Lyon, 15 fév. 1888, Droi/, S août 1888. — Trib. civ. Seine, 17 mai 1890, précité. — Trib. civ. Caen, 2 mars 1891, précité. — Trib. civ. Guelma, 15 juin 1895, Jotirn. trib. nlg„ 27 cet. 1895. —Trib. paix Alger, 20 déc. 1899, Loi, 30 janv. ItKX). — Trib. civ. Anvers, 31 janv. 1882, Journ. trib. belg., 82. 176.

Mais rien n'empêche le preneur d'amener une concubine dans l'immeuble loué, pourvu qu'aucun trouble ne soit causé à la jouissance des autres locataires (^).

Le bailleur ne peut pas davantage demander la résiliation contre une femme qui, sans exercer ouvertement la profession de femme galante, reçoit des amants (^).

On admet, au contraire, que le fait* d'introduire dans l'immeuble des femmes de mauvaise vie peut entraîner la résiliation du bail (').

Le preneur qui a accompli des actes peu honorables ou subi des condamnations ne commet pas un abus de jouissance (*). *

Si, au contraire, le preneur a avec lui un fou dangereux, il ne jouit pas en bon père de famille (').

Il ne peut pas non plus installer dans l'immeuble un commerce dont l'exercice serait dommageable à l'immeuble (*) ou aux autres locataires f ).

Le bailleur ne peut toutefois interdire au preneur l'exercice d'une profession dont il connaissait l'existence (*). On a cependant décidé qu'il peut, malgré cette circonstance, demander l'expulsion du preneur en se fondant sur sa propriété (»).

{•: Bourges, 21 mars 1898, S., 98. 2. 266, D., 99. 2. 168. — Trib. civ. Seine, 6 août 1895, Droif, 7 août 1895, Loi, 7 août 1895. —Trib. civ. Anvers, 18 nov. 1879, Pasicr., 80. 3. 179.

(«) Trib. paix Alger, 10 déc. 1902, Journ. trib. algér., 18 fév. 1903.

'.') Trib. civ. Marseille, 9 sept. 1902, Jurispr. Marseille, 1903. 40.

(*) Trib. civ. Anvers, 18 nov. 1879, précité.

i*) Cass. req., 23 avril 1898, S., 1902. 1. 524, D., 98. 1. 507.

(*) Trib. civ. Bordeaux, 2 avril 1894, Rec. de Bordeaux, 94. 2. 72 (commerce de charbon, à cause de la poussière et des insectes). — Trib. civ. Seine, 28 déc. 1897, Gaz. Trib., 24 avril 1898 (ce jugement décide que la vente de lampes au gaz acétylène n'est pas dangereuse, si le preneur ne délient pas une quantité accumulée de gaz).

[') Trib. civ. Lyon, 8 juil. 1897, Afon. jud. Midi, 12 nov. 1897 (bruit).

('; Lyon, 7 janv. 1888, Mon. jud. Lyon, 22 mai 1888 (bruit). — Lyon, 15 mars 1S95, S., 96. 2. 31 (le bailleur, actionné en garantie par un locataire à raison de ce qu'une partie de l'immeuble est occupée par une femme galante, ne peut recourir contre celle dernière dont il a connu la profession. — Sic Fuzier-IIerman, art. 1719, n. 133).

(•) Trib. civ. Guelma, 13 juin 1895, Journ. trib. algér., 27 oct. 1895 (prosUlulion). ~ Cpr. supra^ n. 174.

Le preneur ne méconnaît pas d ailleurs ses obligalions envers le bailleur en lésant par des actes étrangers à sa jouissance le bailleur ou d'autres preneurs, par exemple en insultant ces derniers (*), le bailleur (*), les voisins ou les passants ('); à plus forte raison, s'il a subi une condamnation infamante (*).

D autre part, le preneur peut exercer un commerce similaire au commerce exercé par un autre locataire, quoique le bailleur se soit engagé envers ce dernier à interdire à ses preneurs tout commerce similaire (*). et à moins que le preneur ne se soit engagé à ne pas exercer le commerce similaire (*).

Le preneur peut exercer également un commerce similaire de celui du bailleur, à moins d'une clause contraire (').

719 bis. Toutes les fois que le preneur entrave, sans en avoir le droit, la jouissance d'un autre locataire, et à supposer que le bailleur soit tenu d'indemniser ce dernier (*) le bailleur a un recours contre le premier (^).

720. Le preneur ne manque pas à son obligation de jouir en bon père de famille, s'il installe dans l'immeuble les appareils nécessaires à l'exercice de son commerce ou de son industrie (***) ; l'invention des machines ou leur développe-

(*) Contra Trib. Genève, 6 mars 1895, Pand. franc., 96. 2. 134 (en note).

{*) Le contraire a été décidé pour le colonage parliaire. — Hiom, 3 juill. 1895, Rec. Riom, 95. 447.

(') ContraTr'ih. civ. Lorienl, 12 nov. 1901, Gaz. Pal., 1902. 1. 261.

(*) V. plus haut.

(») Paris, 8 nov. 1856, S., 58. 2. 322, D., 60. 2. 188. — Paris, 14 mai i859,S., 59. 2. 486, D., 59. 2. 140. — Paris, 8 juill. 1861, S., 62. 2. 274, D., 61. 2. 198. - Paris, 30 avril 1889, Droit, 28 sept. 1889. — Trib. civ. Seine, 29 mars 1893, Coi. Pal., 93. 1. 483. — Fuzier-Herman, art. 1719, n. 113, 115 et 124.

(•) Paris, 8 nov. 1856, précité. — Paris, 5 nov. 1859, S., 59. 2. 649, D., 59. 2. 140. — Paris, 4 mai 1897, S., 97. 2. 235. — Fuzier-Herman, art. 1719, n. 122.

{') Le preneur peut même s'engager à poursuivre ceux qui, dans Timmeuble, feraient concurrence au commerce du baillleur. Lyon, 26 ocl. 1899, Mon. jud. Lyon, 13 mars 1900.

('} Trib. civ. Seine, 20 juin 1901, D., 1902. 2. 379.

('<») Lyon, 9 fé v. 1886, Mon. jud. Lyon, 10 mai 1886 {rimprimeur peut faire mouvoir ses machines même pendant la nuit). — Paris, 21 janv. 1899, D., 1901. 2. 185 (le tailleur peut faire travailler ses ouvriers avec des fers à repasser dits « carreaux », alors môme que le bail lui interdit de troubler les locataires). —Trib. civ. Seine, 19 iuil. 1898, Gaz. Trib., 2 août 1898 (motifs : un moteur à gai n'csl

OBLIGàTION DE JOUIR EN BON PÈRE DE FAMILLE 409

ment obligent les industriels qui ne veulent pas voir leur industrie péricliter à employer eux-mômes ces machines ; et ils ne nuisent pas à Timmeuble en les employant. Il n*y a pas là, comme on Ta soutenu ('), de dérogation à la règle que le preneur n'a pas le droit de changer la forme de la chose louée : changer la forme, c'est introduire une modification dans la chose elle-même; or, ce n*est pas ce que fait le preneur en introduisant des machines dans Timmeuble.

Ainsi le preneur peut installer dans Timnieuble les machines à vapeur nécessaires à l'exercice de son industrie (*).

Toutefois le preneur doit installer ces appareils à l'endroit fixé par le bail (^).

D'ailleurs les machines ne peuvent être installées si elles nuisent à la solidité de l'immeuble {*).

Nous examinerons si elles sontaussi interdites dans le cas où elles causeraient un préjudice aux autres locataires ou aux voisins.

H va sans dire que le preneur peut également enlever les machines qu'il a installées ('). On ne peut les assimiler à des constructions.

721. Il ne peut faire pénétrer des voitures dans l'immeuble qui n'est pas aménagé à cet effet (•) et doil, s'il existe

pts indispensable à la profession de photographe). — GuiUouard, I, n. 292; Hue, X,n.307.

n Rouen, 24 juil. 1856, S., 57. 2. 143. — Lyon, 3 déc. 1860, S., 61. 2. 388, D., 61. 2. 181. — Lyon, 26 fév. 1877, S., 77. 2. 268. — Amiens, 14 mai 1890, Rec, iTAmiens, 90. 201. — Agnel, n. 314; Laurent, XXV, n. 254; Guillouard, I, n. 292. -Con/ra Lyon, 26 janv. 1847, Ô., 47. 2. 536, D., 52. 2. 33. — Lyon, 6 janv. 1852, S., 52. 2. 143, D., 53. 2. 79. — Aubry et Rau, IV, p. 382, § 367. — Décide qu'il doil en ce cas au bailleur la somme dont la prime d'assurance de l'immeuble se trouve augmentée. — Trib. civ. Montargis, 4 déc. 1890, Loi, 22 avril 1891. — Gela est faux ; v. infta, n. 734.

(*| U en est autrement cependant si un vice de construction de l'immeuble Ta empêché de le faire. — Trib. civ. Lyon, 25 mars 1887, Gaz, Pal. , SI, 2. Suppl.,S(y.

(•) Guillouard, L n. 292.

(*) Guillouard, I, n. 296.

(*■ Lorsqu'une porte cochèreet une allée pavée ou dallée montrent que l'immeu- We a été aménagé pour que des voilures puissent y pénétrer, les locataires peuvent eitger que. leurs voitures et celles des personnes qui viennent les visiter aient le droit de pénétrer à toute heure du jour ou de la nuit. Trib. civ. Seine, 14 janvier lî?95, cité supra, p. 280, note 3. — D'autre part, le preneur qui a loué pour l'exor-

deux escaliers, user de chacun d'eux suivant Tusage de Timmeuble (*).

Le bail peut Tobliger à ne laisser passer les fournisseurs qu'à cerlaînes heures (*).

cice d'un commerce peut faire entrer et sortir les voitures nécessaires à son commerce. Trib. civ. Seine, 11 août 1885, Loi, 20 sept. 1885. — Le preneur auloriéé à faire stationner sa voiture dans la cour peut y faire stationner une automobile. Paris, 23 avril 1902, S., 1904. 2. 71, D., 1902. 2. 328. — Trib. civ. Seine, 5 mm 1901, S., 1904. 2. 71, D., 1901. 2. 366.

(>) Lorsqu'une maison habitée bourgeoisement est pourvue de deux escaliers, un grand escalier et un escalier de service, il est d'usage que le premier est réserré aux locataires eux-mêmes, à leur famille et à leurs visiteurs : leurs domestiques et fournisseurs passent par l'escalier de service. Les locataires sont obligés de tenir la main à l'observation de ce dernier usage et sont responsables des conlnvenlionsu Trib. civ. Seine, 27 mars 1900, sous Cass. req., 2 juill. 1901. S.. 1902. l. 230, D., 1904. 1. 134. — Tout locataire peut exiger du propriétaire que les autres locataires observent cette règle. Trib. civ. Seine, 25 avril 1898, Droit, 28 sept 1898. — Mais les clients d'une personne exerçant sa profession dans un appartement peuvent passer par le grand escalier. Paris, 5 mai 1903, S., liK)4. 2. 16, D., 1904. 2. 120 (clients pauvres d'un agent d'afTaires}. — Si la maison pourvue de deux escaliers est en partie louée pour l'e-xercice de commerces, la règle subit des dérogations. Jugé qu alors le graud escalier peut être pratiqué par les personnes .suivantes se rendant dans les locaux occupés par les commerçants : commissioDnaires en marchandises, placiers, courtiers, porteurs d'échantillons ou de coupons de peu de volume, serviteurs accompagnant les clients, même avec des paquets appartenant à ces derniers. Mais les ouvriers et gens de service d'autres maisons et les employés portant des paquets ne peuvent passer que par le petit escalier. Trib. civ. Seine, 24 nov. 1893, Gaz. l'ai., 94. 1. 138. — Les garçons de recettes et les facteurs des postes peuvent passer par le grand escalier. Trib. civ. Seine, 24 mars 1903, Gaz. Trib., 29 août 1903. — Décidé que la clause interdisant de faire entrer par l'escalier de service, après dix heures du matin, les porteurs d'eau, charbonniers et autres fournisseurs, ne s'applique qu'aux fournisseurs approvisionnant chaque malin les locataires et non pas à ceux qui, d'habitude, viennent à toute heure. Trib. civ. Seine, 31 juill. 1895, Gaz. Pal., 95. 2. 730. — Dans tous les cas le preneur peut faire passer ses fournisseurs par le grand escalier si l'escalier de service est inutilisable. Trib. civ. Seine, 25 avril 1898, précité. — Déridé aussi qu'un commerçant peut faire passer par le grand escalier ses employés venant prendre leur repas chez lui. Trib. civ. Seine, 19 janv. 1898, Droi7, 23jaDV. 1898. — Les juges du fond peuvent décider que les déménageurs ne doivent faire passer par le grand escalier que les meubles fragiles ou ne pouvant pas passer par l'escalier de service. Cass., req., 2 juill. 1901, précité. — Jugé que le preneur peut placer dans le grand escalier des plaques indiquant sa profession. Trib. civ. Seine, 24 mars 190:3, Gaz. Irib,, 29 août 1903.

(») Trib. civ. Seine, 12 août 1901, D., 1901. 2. 465. — Trib. paix Paris, 13 mai 1904, Loi, 14 mai 1904. (Ces jugements décident que la clause n'esl applicable qu'aux fournisseurs venant chaque jour et non à ceux qui viennent accidentellement, comme la compagnie de chemins de fer apportant des marchandiscf'. — V. aussi la note précédente.

OBLIGATION DE JOUIR EN BON pIRË DE FAMILLE 4t(

722. Le preneur doit jouir en bon père de famille de la cour commune (*}. 11 ne peut y décharger des marchandiseii que si la cour a cette destination (*).

Le preneur n*a pas non plus le droit de détériorer les mura extérieurs.

H ne les détériore pas en y apposant des enseignes indiquant sa profession; le droit d'apposer des enseignes doit donc lui être reconnu (').

723. Le preneur est obligé de ramoner les cheminées; nous traiterons de cette obligation à propos des réparations locatives (*).

Il est également obligé de laver les vitres; nous parlerons de cette obligation à propos de la restitution de la chose.

Il ne peut installer un système de chauffage dangereux soit d*une manière absolue, soit à raison de la disposition dQ Tap^ partement ^*).

11 ne peut abuser malicieusement de la consommation d'eau, lorsque le prix de Teau est à la charge du bailleur et varie suivant Timportance de l'eau consommée (*).

724. Comme application de l'obligation de jouir en bon père de famille, le preneur n*a pas le droit de dégrader la chose C'), c'est-à-dire d'en enlever la plus petite fraclion' matérielle.

Il en est autrement toutefois des dégradations qui sont la suite d'une jouissance normale et de la destination de la chose (•).

*) V. pour l'inlroduction de voitures, la note 6, p. 409.

(' II a été décidé avec raison, sous l'empire de la loi du IS nov. 1814 relative à la célébration des fêtes (aujourd'hui abrogée par la loi du 12 juill. 1880), que le l>»illeur ne peut s'opposer à la décharge des marchandises sous prétexte qu'elle eonsUlue une contravention à celle loi. Trib. civ. Dunkerque, 20 mars 1874, S., "4. 2. 122.

'» V. supra, n. 508-2«.

\') V. infia, n. 806.

(', Paris, 7 déc. 1893, Gaz. Pal., 94.1. 35 (le locataire ne peut instaUer unpoôle Choubersky, lequel est & combustion lente, dans une cheminée destinée & combustion vive).

^•; Trib. civ. Seine, 8 mars 1899, Droit, 25 juill. 1899.

Ç') BruxeUes, 18 mai 1822, S. chr. — Caen, 8 août 1873, Rec. Caen, 74, p. 33. — Argou, If, p. 281 ; Guillouard, I, n. 191 et 11, n. 468.

(• Paris, 10 janv. 1842, D. Rép., v» Louage, n. 286. — Lyon, 28 fév. 1877, S.,

Nous nous occuperons plus tard des dégradations existantes lors de la restitution (').

Une dégradation est causée par la faute du preneur si elle provient de Thumidité provoquée par les mauvaises conditions de fermeture et d'aération dans lesquelles le locataire a tenu la chose louée (*), ou de ce qu'un robinet ayant été ouvert par mégarde, leau a inondé l'appartement ('), ou de ce qu'un chemin n'étant pas entretenu, une passerelle a disparu et les eaux qui se sont introduites ont entraîné Téboulement des murs (^), ou de ce qu'une usine ne fonctionnant pas, le matériel s'est détérioré {»).

725. Le preneur ne jouit pas en bon père de famille s'il détourne la chose louée ou une portion de cette chose.

Ainsi le bail peut être résilié si le colon partiaire vole les grains (').

726. Le fermier, étant obligé de jouir en bon père de famille, doit faire, à ses frais, Tacquisition des semences nécessaires à l'exploitation, ainsi que des pailles et fourrages, si, par suite d'un événement imprévu, ceux qui lui ont été fournis sont insufQsants.

Cette acquisition est à la charge du fermier, même dans le bail àcolonat partiaire ('). On n'a pu soutenir le contraire qu'en partant de l'idée fausse que le preneur est un associé et en appliquant, dès lors, l'art. 1859 al. 3. Notre solution n'a,

77. 2. 268. — Guillouard, I, n. 191. — Décidé en conséquence que le fermier peut élaguer des branches d'un châlaigner et couper de la litière et quelques branches de chône sur une parcelle du domaine afTermé. — Bordeaux, 11 déc. 1891, Btc. Bordeaux, 92. 1. 17.

{«) V. infra, n. 916 s.

(») Paris, 28 août 1873, S., 73. 2. 256. — Guillouard, I, n. 468.

(») Trib. civ. Seine, 10 nov. 1893, Gaz. Pal., 94, 1. 100 (et cela même si l'ouverture a eu lieu quand, à raison de travaux, la Compagnie des eaux a fermé les robinets de descente d'abonnement, et si la réouverture de ces derniers a donné lien à l'inondation. Peu importe que la concierge ait oublié de fermer de son côté les robinets d'arrêts qui desservent toute la maison, car elle n'y était pas obligée), — ou des appartements voisins. Trib. civ. Seine, 10 déc. 1898, Gai, Trib.., 7 a^TÎl

(*) Toulouse, 6 janv. 1888, sous Cass. req., 12 nov, 1889, S., 91. 1. 203.

\*) Toulouse, 6 janv. 1888, précité.

(•) Bordeaux, 21 juin 1854, S., 55. 2. 21. — Guillouard, II, n. 633.

Cj Guillouard, II, n. 620. — Contra Méplain, Bail à colonage, n. 192.

quoi qu'on dise, rien d'injuste. Elle est aussi facile à justifier que dans le bail à ferme ordinaire.

727. Le preneur peut, en principe, librement faire la récolte sans l'intervention du propriétaire.

Cependant, dans le bail à colonat partiaire, le fermier doit préalablement prévenir le propriétaire (') ; car ce dernier a intérêt à s'assurer de la consistance de la récolte, à une partie de laquelle il a droit.

La récolte une fois faite, le preneur peut en disposer.

11 en est autrement toutefois du métayer (^), qui n'a que les droits d'un copropriétaire indivis et ne peut, par conséquent, disposer que de la portion que le partage lui attribue.

728. Le preneur ne peut, par sa négligence, rendre l'immeuble loué inhabitable.

Il est responsable, par exemple, de l'introduction de punaises dans l'appartement ('). Nous étudierons la question de savoir si, lors de la restitution, les punaises existant dans l'appartement sont censées avoir été introduites par le preneur (*).

Il ne peut pas non plus introduire dans l'appartement des animaux causant une gêne excessive aux autres locataires (*),

729. Le preneur est responsable non seulement de ses abus de jouissance, mais de ceux que commettent les membres de sa famille, ses domestiques ou ses hôtes, en un mot des personnes habitant avec lui (•).

(') Duvergier, II, n. 94; Guillouard, II, n. 622.

('; Rolland de Villargues, v© Bail partiaire, n. 14; Duvergier, II, n. 94; GulU louard, II, n. 622.

(»; Caen, 25 févr. 1871, S., 72. 2. 206, D., 72. 2 150 (molifs).

('} V. infra, n. 918.

.^) C'est là une queslion de fait. Décidé que la clause interdisant les animaux domestiques, tels que chiens, chats, etc., qui pourraient 6lre désagréables &\ix autres locataires, n'interdit pas d'avoir ces animaux s'ils ne sont pas désagréables aux autres locataires. Paris, 17 juil. 1902, Gaz. Pal., 1902. 2. 506, D., 1903. 5. 451; — que la clause interdisant de laisser circuler des animaux n'interdit ni de les garder dans l'appartement, ni de les tenir en laisse dans la maison. Trib. civ. Lyon, 16 juil. 1903, Loi, 31 mars 1904; — qu'en l'absence de clause, on peut introduire un chien, s'il n'en résulte pas d'inconvénients matériels. Trib. civ. Seine, 12 août 1901,D., 1901.2. 465.

(•) Bourges, 21 mars 1898, S., 98. 2. 266, D., 99. 2. 168 (trouble causé par une femme de mauvaise vie habitant avec le locataire). — Trib. civ. Seine, 6 RottiSSèf

414 DU iOUAGE DES CHOSES

780. Si le voyageur ou une. personne se trouvant avec lui est, pendant son séjour dans un hôtels atteint d'une maladie jçontagieuse qui ne permet pas un déplacement immédiat, ou meurt de cette maladie, le voyageur n'encourt aucune res- ^ponsabilité envers laubergiste ('). Il s*agit, en effet, d'un cas jtorfnit.

' Mais le voyageur est tenu de payer les frais de désinfection (*).

781. Le bruit fait par le locataire n*empèche pas que sa jouissance ne soit celle d'un bon père de famille, pounu ,qu'il soit nécessité par le commerce ou l'industrie que le locataire était autorisé à exercer ('); la responsabilité du i)ailleur est seule engagée vis-à-vis des autres locataires, et le preneur use de son droit. L'obligation de jouir en bon père de famille s'entend donc moins étroitement pour un immeuble à destination industrielle que pour un immeuble à destination bourgeoise.

11 en est ainsi même si les autres logements de l'immeuble sont ainsi rendus inhabitables ; la faute, nous le répétons, .est entièrement au bailleur.

C'est donc à tort qu'on a jugé (*) qu'un marchand de fers .commet un acte de jouissance abusive si, par le maniement des fers dans ses magasins et le bruit qui en résulte, il rend Inhabitables les autres locaux de Timmeuble.

De môme, étant donné que le preneur peut installer dans l'immeuble les machines nécessaires à l'exercice de son

Gaz. Trib., 7 août 1895 (id.). — Trib. civ. Seine, 5 janv. 1897, Gaz. Pal., 97. 1. 163, Droit, 10 mai 1897 (ne peut prendre à son service une personne qui avait été, comme concierge, chassée par le propriétaire et dont la présence est une cause de trouble). — V. in/ va, n. 932 s.

• (>) Trib. civ. Seine, 30 juin 1893, Panel, franc., 94. 2. 36. — Trib. paix Chàlonssur-Marne, 4 juin 1889, Loi, 7 juin 1889.

(«) V. infra, n. 808 et 918.

(>j Grenoble, 27 juil. 1897, Rec. Grenoble, 98. 216 (café;. —Paris, 21 janv. 1899, Gaz. Tiib., 21 avril 1899 (tailleur d'habits). — Bordeaux, 18 juil. 1899, D., ISO». '2. 357. — (luillouard, I, n. 191. — A moins que le preneur ne se soit engagé à ne pas faire de bruit. Paris, 17 avril 1894, Gaz. Trib., 21 juin 1894, — ou que le bruit 'ne soit exagéré. Bordeaux, 18 juil. 1899, précité.

(*) Grenoble, 26 avril 1875, sous Cass., 27 mars 1876, S., 76. 1. 271, D., 7C. 1. '263. — Guillouard, I, n. 191 et 287; Laurent, XXV, n. 174.

OBLIGàTlON DE JOUIR EN BON PÉRIS 1)£ FAMILLE 415

industrie, il importe peu que le bruit de ces machines rende le surplus de Timmeuble inhabitable (*).

Mais il en est autrement si le bruit ne se justifie pas par les raisons qui précèdent (').

782. De même, le preneur, pourvu qu'il jouisse en bon père de famille ou conformément au bail, n'a pas à s'inquiéter du recours en dommages-intérêts que son mode de jouissance fait naître de la part des voisins contre le bailleur.

Ainsi il importe peu que l'installation de machines à vapeur nécessitées par l'industrie du preneur ou l'industrie bruyante du prejieur doive avoir pour effet de faire naître cette action en dommages-intérêts (').

De même, si le preneur a introduit, comme l'y autorisait son bail, des femmes galantes dans Timmeuble ou y exploite une maison de prostitution (').

Mais le preneur est tenu de garantir le bailleur des dommages-intérêts que ses abus de jouissance ont obligé ce dernier à payer aux autres preneurs, alors même que les abus auraient été commis de bonne foi (').

De même, à supposer que les voisins puissent recourir contre le bailleur à raison des abus de jouissance commis par le preneur contrairement à son bail (*), le bailleur, actionné de ce chef par les voisins, a un recours contre le preneur (").

733. Lorsque le locataire adopte un nouveau mode de jouissance, autre que celle d'un bon père de famille, les juges

(') Contra Guillouard, I, n. 292.

- {*) Bordeaux, 25 août laSô, D. Rép., v© Louage, n. 286. — Grenoble, 27 juil.

1897, précité (un cafetier ne peut installer devant son café un orchestre et des chanteurs). — Bordeaux, 18 juiU. 1899, précité. — Trib. civ. Seine, 19 juil. 1898, Gaz. Trib,, 2 août 1898. — Trib. civ. Lyon, 21 juil. 1899, Mon. jud. Lyon, 10 nov. 1899. — Guillouard, I, n. 191.

(') Lyon, 30 juil. 1898, Mon. jud. Lyon, 21 janv. 1899. — Contra Guillouard, I, n. 292.*— V. aussi Trib. civ. Seine, 25 fév. 1902, Droit, 20 juin 1902.

{*) Trib. civ. Lyon, 2 janv. 1896, Gaz. Pat., 96. 2. 347. . (») Trib. civ. Seine, 22 janv. 1890, Gaz. Pal., 90. 1. 244 (fermeture d'une ouverture commune).

(•) V. infra, n. 1041.

0 Lyon, 9 avril 190O, Mon. Jud. Lyon, 11 août ICOO. — Trib. civ. Lyon, 25 fév.

1898, Mon. jud. Lyon, 27 mai 1898. — Trib. civ. Lyon, 12 juin 1900, Mon. jud. lyon, 23 juin 1900 (industrie bruyante).

peuvent ordonner des travaux destinés à rendre le changement inoffensif (*).

Les frais de ces travaux sont à la charge du preneur.

Toutefois si les travaux présentent pour le bailleur une utilité durable et augmentent la valeur de la propriété, les tribunaux peuvent mettre une partie des frais à la charge du bailleur (').

734, Quelques transformations qu'opère le preneur, il n'est jamais tenu d'indemniser le bailleur de la surprime qui peut être demandée à ce dernier par son assureur en raison des dangers spéciaux d'un incendie que lui font courir les transformations ('). Car, de deux choses Tune : ou ces transformations sont conformes, ou elles sont contraires au bail : dans le second cas le bailleur peut obliger le preneur à les faire disparaître et s'il ne s'oppose pas k leur maintien il ratifie l'acte du preneur ; dans le premier cas le preneur agit suivant son droit; il n'y a donc en aucune hypothèse lieu à des dommages-intérêts.

11 en est ainsi, à plus forte raison, quand les modifications ont été autorisées par le bailleur sous la condition qne le preneur, s'il les effectuait, paierait un supplément de loyer (♦).

735. L'obligalion de jouir en bon père de famille est l'application du droit commun*, elle existe donc dans toutes espèces de baux.

Ainsi le preneur de meubles doit jouir en bon père de famille (^).

Nous avons dit aussi que cette obligation s'applique au métayer («).

i») Cass.. 17 fév. 1873, S., 73. 1. 221. — Guillouard, I, n. 191.

;«; Cass., 17 lév. 1873, S., 73. 1. 221. — Guillouard, I, n. 191.

(>; Contra Cass. civ., 3 avril U:01, S., 1<;()3. 1. 473, D., 1901. i. 440. —Toulouse, :;() juin 1*^97, Bec. des asaur., 98. 47. — Trib. civ. Monlargis, 4 déc. 18S0, loi, 22 avril 1891. — Tril). civ. Caen, 1« dèc. 1896, Droit, 31 mars 1897. — Trib. civ. Toulouse, 17 déc. 181«G, Loi, 26 lév. 1897.

(♦; Toulouse, 30 juin 1897, précité. — Trib. civ. Toulouse, 17 déc. 1SG6» précité.

;•) Guillouard, II, n. 679.

(*) V. supra, n. 714.

Lobligalion de jouir en bon père de famille s'applique* également au locataire de la chasse (*).

Le preneur d'un droit de chasse est notamment responsable des dommages causés au bailleur par le pullulement du gibier (*).

SECTION V